Sentencia Civil 61/2024 Audiencia Provincial Civil de Huelva nº 2, Rec. 1490/2022 de 31 de enero del 2024

PRIMERO.- A). El recurso se sustenta en los siguientes alegatos: 1º. La acción en definitiva ejercitada por el actor, es la de resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, al haber realizado el arrendatario obras inconsentidas.

2º. El apelante argumenta que de contrario se opuso que no estamos ante un contrato de arrendamiento, sino de compraventa, bajo la apariencia de un arrendamiento. Y que en cualquier caso no existía incumplimiento por realización de obras, ya que las que se hicieron fueron de reparación y conservación.

Añade el recurrente que en el juicio se dijo por la parte actora que se debió haber reconvenido, teniendo en cuenta que el demandado alegó que existía un contrato disimulado de compraventa y no de arrendamiento por ser nulo, cuestión no resuelta en la sentencia y que por lo tanto adolece de incongruencia omisiva al no existir pronunciamiento sobre esa cuestión planteada.

3º. Mantiene el recurrente que la juzgadora incurre en error al resolver que existe un contrato disimulado de compraventa bajo la apariencia de un arrendamiento, pues podía hacerse un contrato de compraventa privado en lugar de un arrendamiento, sin que en ello influyera que la vivienda estuviese construida sobre una parcela rústica que no se podía legalizar por no cumplir la superficie mínima en Palos de la Fra., se podía haber realizado el contrato privado de compraventa y no se hizo, sin que pueda admitirse que exista un contrato disimulado de compraventa dado que según el Letrado que intervino en el mismo, no se hizo así porque sería nulo. De tal manera que si el contrato subyacente es nulo, aunque siguiéramos la teoría de la parte demandada, la compraventa sería nula, por lo que la nulidad que le afectaba de origen, le seguiría afectando en la actualidad, por lo que entiende la parte apelante que la sentencia debe ser revocada en tanto que mantiene la validez de un contrato de compraventa que adolece de nulidad.

4º. Según el apelante, el contrato referido se realizó con asistencia letrada y en el mismo consta que se cede un inmueble en arrendamiento, interviniendo las partes como arrendadora y arrendatario, especificando que se somete a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, estableciendo el objeto, la renta y el plazo, es decir, todos los requisitos de un contrato de arrendamiento, siendo sus términos claros en este sentido, sin dejar dudas sobre la intención de los contratantes y, si bien, la juzgadora manifiesta que existen datos llamativos que hacen pensar en que las partes querían concertar una compraventa, como el plazo excesivamente largo de duración, datos sobre la propiedad o sobre el abono de tributos, ello no lo impide la LAU, ni tampoco que lo pagado como renta se aplique al precio, para el caso de hacer efectiva la opción de compra pactada. Tampoco es significativo de intención de compra que el arrendatario adquiriera los muebles de la vivienda que alquila. Añade que los testigos en cuanto a lo declarado por ellos, debe tomarse con cautela, teniendo en cuenta que el Letrado sr. Carlos Francisco es el que asesora normalmente al demandado, sin olvidar que las demás son la pareja del demandado y la ex esposa del actor y en cuanto a la otra Letrada que intervino la confección del contrato controvertido, no corresponde traerla al actor, pues no tiene la carga probar que se trata de un compraventa, sino la parte contraria es quien debe acreditar tal extremo. Mantiene también el recurrente que no se entiende la razón de mantener un pacto sobre obras inconsentidas, si no estamos ante un arrendamiento, considerando que no estamos ante una venta, sino ante un arrendamiento.

5º. En cuanto a las obras inconsentidas se reitera por el sr. Modesto, que existe prueba cumplida de las mismas, teniendo en cuenta que la propia parte demandada reconoce su realización, lo que se corrobora por las fotografías y por las manifestaciones del perito propuesto de contrario, sin que exista prueba de que existieran las deficiencias que se dice se remediaban con las obras (conducto de humos de la chimenea, humedades en las paredes, etc), no se pidió autorización al arrendador para las obras, siendo cierto que se realizaron con materiales de construcción adheridos al suelo y el techo, por lo que es evidente que se ha incumplido el contrato con la realización de las obras sin haber pedido autorización, por lo tanto, debe resolverse el contrato como se pide en la demanda.

B). La parte apelada se opone al recurso, interesando la confirmación de la sentencia alegando en primer lugar que el recurrente ha obrado de mala fe y contra sus propios actos, puesto que pretende mantener un contrato de arrendamiento cuando lo que se celebró fue una compraventa, perjudicando al contrario recuperando el inmueble y sin devolver dinero alguno.

En segundo lugar entiende que no hace falta reconvención, pues no ha alegado nulidad alguna del contrato de arrendamiento, por lo que se parte por el recurrente de un error, puesto que lo que se defiende es una interpretación del contrato del que se deduce una simulación relativa, pues ambas partes consideran que el contrato es válido, pero con contenido diferente, se trata de una cuestión hermenéutica, considerando la juzgadora que estamos ante un contrato de compraventa y no de arrendamiento.

En tercer lugar se alega que no hay incongruencia omisiva en la sentencia al no haberse pronunciado sobre la reconvención, sin embargo como se ha dicho no es precisa, a lo que se une que no existe incongruencia a la vista de los hechos controvertidos, que no era otros que la naturaleza del contrato y en su caso la procedencia de las obras.

En cuarto lugar, mantiene que el recurrente alega una supuesta nulidad del contrato, lo que hace que la demanda debe desestimarse, pues ningún efecto produce un contrato nulo. Añade que lo que se pide por el demandado no es la nulidad del contrato, sino que no estamos ante un arrendamiento, sino ante una compraventa que reúne los requisitos del referido contrato, con causa verdadera y lícita ( art. 1276 CC), como recoge la sentencia.

La naturaleza del contrato, según mantiene el apelado, se configura desde la prueba practicada, tanto documental como testifical, dadas las características del contrato que no cuadran con un arrendamiento (plazo, renta equivalente al precio estipulado, compra de muebles después del contrato, etc).

En quinto lugar, de manera subsidiaria y para el caso de no estimarse lo anterior, añade que no existe incumplimiento de contrato de arrendamiento por obras inconsentidas, no se puede esperar que el comprador pida al vendedor que le repare con obra los desperfectos por uso, como puso de manifiesto el perito y la testigo pareja del comprador, se trató de reparaciones para el buen uso y habitabilidad de la vivienda, lo que también vale para el caso de ponerse en el caso de un arrendatario, que debe correr con las reparaciones que compromete la salud de los que habitan en el inmueble, sin olvidar que para resolver el contrato tendría que tratarse de un incumplimiento reiterado y grave, lo que no ocurre en este supuesto.

Por último, solicita la condena en costas al contrario por vencimiento y mala fe.

SEGUNDO. - Comenzaremos abordando el alegato del apelante sobre la incongruencia omisiva de la sentencia por no haber resuelto sobre la necesidad de una reconvención para resolver sobre la alegada nulidad del contrato de arrendamiento que sostiene el demandado, como se puso de manifiesto en el juicio por la parte actora.

A fin de resolver sobre la referida incongruencia no podemos perder de vista que estamos ante una sentencia desestimatoria de la demanda que absuelve al demando de los pedimentos de aquella, lo que entendemos basta para rechazar dicho alegato, teniendo en cuenta que es reiterada la doctrina del TS, en cuanto a que con carácter general mantiene que las sentencias absolutorias no pueden ser incongruentes, así podemos citar por todas la sentencia 320/2016 de 17 de mayo ( ROJ STS 2261/2016), cuando mantiene que: Con carácter general, debe señalarse que las sentencias absolutorias no son incongruentes ya que se entiende que con el pronunciamiento desestimatorio se resuelven explícita o implícitamente todas las cuestiones que se han planteado y que han integrado al proceso. En el presente caso, esto es lo que sucede sin que quepa apreciar que concurre alguna de las excepciones a este criterio general, esto es, alteración de la causa de pedir, estimación de una excepción no planteada por las partes o no apreciación de una petición de allanamiento permitido por la ley ( STS de 6 de junio de 2013, recurso núm. 1725/2010 ).

Además en este caso no concurren ninguna de las excepciones antes expuestas para poder apreciar la incongruencia, incluso en el caso de que nos encontremos ante una sentencia desestimatoria de la demanda, al no haberse alterado la causa de pedir, tampoco se ha resuelto una excepción no alegada, ni se ha desechado ninguna petición de allanamiento permitida por la Ley que se hubiera alegado por las partes.

En definitiva, el alegato de incongruencia no puede prosperar.

Además debe añadirse, que en la contestación a la demanda no se pidió la nulidad del contrato de arrendamiento, sino que lo que se viene a mantener es que no se realizó un contrato de alquiler de vivienda, sino uno de compraventa disimulado que defiende que es válido, mientras que la parte actora, lo que mantiene es que estamos ante un arrendamiento que debe resolverse por incumplimiento del arrendatario, por haber realizado obras inconsentidas, por lo que ante dicha postura de la parte demandada, no era preciso la reconvención para alegar que la naturaleza del contrato no es la que decía el actor, sino otro distinto, como ha quedado suficiente expresado con anterioridad.

TERCERO.- Los siguientes alegatos del recurso se refieren al error en que incurre la juzgadora, cuando mantiene que existe entre las partes un contrato disimulado de compraventa, en lugar del contrato de arrendamiento que es el que la parte actora entiende que tuvo lugar, ya que, según su parecer, nada impedía realizar uno de compraventa y sin embargo no se hizo, por lo tanto el único posible sería el de arrendamiento que defiende el actor, al estar así nominado y por reunir todos los requisitos del arriendo, siendo clara, según el recurrente, la intención de las partes, sin que sea un obstáculo para ello, el plazo estipulado ni el abono de los tributos por el arrendatario, como tampoco lo es que se aplique la renta abonada como precio de la compraventa en caso de ejercer la opción de compra que se recoge en el documento, ni que el arrendatario adquiriera los muebles de la casa. Además considera el apelante que ningún objeto tendría haber consignado que se somete a la LAU y que no se permitían obras inconsentidas en el inmueble, sin que sea prueba fiable la de los testigos, por la relación que tienen con las partes.

Pues bien, vista la postura del recurrente, puede comprobarse que la sentencia razona que no estamos ante un supuesto de simulación absoluta, sino relativa, ya que la primera hace que el contrato sea nulo por falta de causa y la segunda por el contrario, no produce dicho efecto, sino que el resultado perseguido es distinto del declarado, sin que se excluya la eficacia jurídica puesto que existe una causa válida pero disimulada bajo otra apariencia, distinción que viene manteniendo el TS, así podemos citar la sentencia de 11/02/2016 ( ROJ STS 357/2016) cuando razona "La simulación -objeto esencial de las sentencias de instancia y de los presentes recursos- no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta- o bien otro negocio jurídico distinto -simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa. En el primer caso, se aplica el artículo 1275 en relación con el 1261. 3º, del Código civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al artículo 1276 del Código civil".

Dicho esto, se constata también en la sentencia que la juzgadora razona que el contrato celebrado por las partes fue de compraventa y no de arrendamiento, pues lo que las partes quisieron al contratar no fue arrendar el inmueble, sino venderlo, existiendo por lo tanto un contrato disimulado de compraventa que responde a la verdadera intención de las partes que debe prevalecer frente a la literalidad del contrato ( arts. 1281 y ss CC), puesto que existe consentimiento, objeto y causa, esto es, los elementos esenciales de todo contrato ( art. 1261 del mismo Código): postura que compartimos a la vista del conjunto probatorio, fundamentalmente la documental y prueba testifical.

Así puede constatarse que al inicio del contrato se realizan afirmaciones sobre el origen de la finca y la adquisición del actor, haciendo mención a que la finca no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, ni cuenta con recibo de IBI, haciendo constar que el demandado ha recibido información suficiente sobre las condiciones esenciales de la finca y de la vivienda, así como de las condiciones urbanísticas y jurídicas que imposibilitan la legalización de la parcelación y de la edificación, información que no es normal se dé en un arrendamiento, ya que en ese caso el arrendatario no precisa de esa información, sino que se le informa que cede el uso de la vivienda por el que dice ser propietario o puede arrendarla por tener la posesión del inmueble. Tampoco es normal que se pacte en un arrendamiento como el que nos ocupa (parcela con una vivienda), un plazo tan extenso como el contenido en contrato (18 años), ni que la falta de pago de cuatro meses como mínimo podría dar lugar a reclamación judicial de resolución contractual, que más parece un pacto de un contrato de préstamo hipotecario, obligándose el sr. Norberto a pagar los tributos que graven la propiedad urbana y los que en futuro se puedan imponer, lo que tampoco es usual en un arrendamiento, sino más bien de la transmisión de la titularidad de un inmueble y sobre todo por un plazo tan largo. El contrato contiene, además, una opción de compra que puede ejercitarse pasados los 18 años, fijando el precio de la opción en 110.000€, computando las rentas como precio, lo que tampoco es usual en un arrendamiento con dicha cláusula, puesto que el arrendamiento perdería su naturaleza cuando la renta es prácticamente el precio que se da al inmueble cedido para el caso de materializarse la opción, cuando lo usual es que la opción pueda realizarse en un plazo breve desde que se realiza el contrato de arrendamiento, para evitar un abono prolongado de renta y que pueda desnaturalizarse el arriendo. Asimismo es sintomático de que la intención de los intervinientes no era arrendar, el hecho de que a los pocos meses del contrato el "arrendatario" comprase los muebles de la vivienda, lo que no tiene ninguna lógica en un arrendamiento puesto que se puede usar los muebles por el mismo precio del arriendo, siendo lo usual que junto al contrato de inquilinato figurase una relación de los muebles y utensilios que comprende la finca que se arrienda, ya que de otra manera se hubiera hecho constar que el arrendamiento era sin mobiliario.

A lo anterior se une que el testigo sr. Carlos Francisco, Letrado que intervino en la realización del contrato por parte del demandado (por la propiedad intervino otra Letrada de su elección), declaró que la intención de los propietarios (actor y su entonces esposa) era vender, así lo dijeron sin duda, dándole al contrato la denominación y la forma de un arriendo, porque no podían hacer una compraventa dado que la finca formaba parte de una parcelación ilegal y la vivienda tampoco podía legalizarse, lo que impedía poder realizar una hipoteca, por ello se hizo así un arrendamiento con larga duración para ver si en ese tiempo podía cambiar la situación urbanística de la parcela y por ende de la vivienda, equiparando el arriendo a una hipoteca, esa intención de vender, según recalcó, era la que tenían los contratantes y sin duda fue lo que se hizo, a pesar de la denominación de arriendo. No existen razones para no tener en cuenta ese testimonio, porque el testigo citado hubiera sido Letrado del demandado, en aquellas fechas y ello por que tampoco se puede desconocer que el apelante también estaba asesorado jurídicamente por Letrada, siendo llamativo que no haya sido propuesta para intervenir como testigo, teniendo en cuenta que a la parte actora corresponde acreditar que los hechos base de su pretensión ( art. 217 LEC).

También intervino como testigo la sra. Marí Jose (interviniente en el contrato como esposa del actor, ahora divorciada), declarando con firmeza que la intención que tuvieron fue vender y no arrendar y si se hizo como contrato de arriendo fue porque no se podía hacer escritura y que lo que se entregó a Norberto cuando se hizo el contrato fue la propiedad, sin que haya razones para desconfiar de su testimonio por cuanto que ningún beneficio obtendría de lo que se decidiera en este proceso, teniendo en cuenta que renunció a cualquier beneficio que se derivase de esa transacción.

La testigo sra Eva María, pareja del demandado, declara de la misma manera que los demás testigos y si bien por su relación personal con el antes citado, podría haber recelos en acoger su testimonio, como acreditativo de la intención de vender de los intervinientes en el contrato, lo cierto es que su testimonio se refuerza por los prestados por los demás y por el contenido del documento contractual que resulta controvertido.

Pues bien, como dijimos, resulta del conjunto probatorio que la intención de la partes fue realizar una compraventa, disimulada en el contrato de arrendamiento aportado a las actuaciones, que debe entenderse como válido y por lo tanto la causa que se esgrime para resolverlo no puede tener favorable acogida, dada la naturaleza del contrato concertado.

CUARTO.- En cualquier caso y de considerar que estuviésemos ante un contrato locativo, las obras realizadas por el sr. Norberto no pueden considerarse de importancia en el sentido que requiere la jurisprudencia del TS, para poder conllevar el efecto de resolver el contrato, así podemos citar la sentencia de 14/10/2009 ( ROJ STS 6148/2009) cuando razona al respecto que: ... esta Sala tiene declarado que, por lo que respecta al artículo 114.7 de la Ley especial arrendaticia, es incuestionable que la misma contempla dos situaciones diferenciadas, sin necesidad de concurrencia a la vez, esto es, obras que modifiquen la configuración del inmueble y obras que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción;".

En este sentido podemos citar también la STS de 13/07/2011 ( ROJ STS 4628/2011), cuando razona sobre el particular que estamos tratando que: las sentencias 5 de abril de 1991 , 4 de julio de 1991 y 27 de septiembre de 1985 , así como a las de diferentes Audiencias Provinciales, como las dictadas por la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de noviembre de 1999 , la de Jaén, sección 1 ª, de 12 de enero de 2001 y la de Barcelona de 25 de enero de 2006 ; indica el recurrente que la sentencias citadas declaran que podrá acordarse la resolución del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas, en aplicación del artículo 114.7 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; cuando las obras realizadas excedan de los actos propios del uso cedido al arrendatario, con invasión de las facultades inherentes al dominio del arrendador por modificar la configuración del inmueble.

En este caso contamos con informe pericial aportado por la parte demanda, realizado por el Arquitecto Técnico sr. Augusto, que lo ratificó en el juicio, manteniendo que las obras realizadas fueron de conservación y mantenimiento, añadiendo que eran necesarias para esa finalidad y de cara a la habitabilidad de la vivienda, que no afectaron a la estabilidad y estructura del edificio, se trató de una obra menor, que afectó a la sustitución del tubo de evacuación de humos de la chimenea, con la realización de un recubrimiento de ladrillo para evitar que se viese el nuevo tubo de conducción de humos, también se hizo un falso techo en las zonas que estaban afectadas por el hollín que provocó el humo del conducto referido cuando no estaba en condiciones, también se hizo una pared adosada para evitar las humedades de los paramentos interiores de la vivienda, a fin de mejorar su habitabilidad, considerando como se ha dicho, que las mismas no pueden considerarse que afecten a la estabilidad de la vivienda, ni tampoco a la configuración de la misma, son obras de mantenimiento, como se dijo por el perito, que no pueden considerarse que deben necesitar consentimiento, sin que su realización provoque la resolución contractual.

QUINTO.- En consecuencia con lo que antecede procede la desestimación del recurso, lo que conlleva la confirmación de la sentencia.

Las costas de la esta segunda instancia se imponen a la parte apelante al haberse rechazado las pretensiones articuladas en el recurso interpuesto, conforme permiten los art. 394 y 398.1 de la LEC.

Se acuerda la pérdida del depósito realizado para recurrir conforme establece para los casos de desestimación del recurso el apartado noveno de la DA 15ª de la LOPJ.