Sentencia Civil 1253/2022 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 238/2021 de 17 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Se interpone recurso de apelación en el procedimiento de juicio tanto por la parte actora como por la parte demandada en relación a la sentencia dictada en el juicio ordinario 499 del año 2018 seguido en el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Jaén en la que estima parcialmente la reclamación de cantidad formulada por la demandante contra los demandados en reclamación de determinadas cuotas de arrendamientos, cuotas de la comunidad propietarios, IBI y las actualizaciones de renta e intereses.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda por entender, en cuanto a las rentas, que los demandados dicen abonadas, que aparece justificado el pago de los meses de octubre de 2015, febrero y junio de 2016, así como julio, agosto, septiembre y octubre de 2017, procediendo a descontar siete meses de la cantidad reclamada (2107, 21 €). En cuanto a las reclamaciones de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios desestima la partida por declararse la ausencia de deuda, y en cuanto al IBI considera que la cantidad debida es conforme a derecho pues la satisfacción de la misma es responsabilidad de los arrendatarios. Finalmente en la sentencia instancia desestima la procedencia de la reclamación en cuanto a las actualizaciones de renta por no constar la comunicación a los arrendatarios.

SEGUNDO.- Son antecedentes necesarios para analizar las cuestiones que se plantean en esta alzada los siguientes:

1. La entidad Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (en adelante AVRA) interpuso demanda de juicio ordinario contra los aquí demandados, que tiene su origen en la interposición del procedimiento monitorio 1344/2017, que se archivó ante la oposición de éstos. En dicha demanda reclamaba la cantidad de 8487,42 € más los intereses legales desde la previa petición de juicio Monitorio, en base al contrato arrendamiento suscrito con los demandados respecto de la vivienda de la que es propietaria la actora sita en la CALLE000 número NUM000 de Jaén firmado el 5 de marzo de 2013, en cuya cláusula tercera se pactaba una renta de 301,03 euros mensuales. En la demanda se alegaba que a partir de marzo de 2015 hasta octubre de 2017 los demandados habían dejado de abonar algunas de las rentas mensuales (que se reclamaban en cuantía de 8314,20 euros), así como que adeudaban 173,22 € a la comunidad de vecinos del bloque, señalando que habían sido requeridos de pago en dos ocasiones previamente a la interposición del procedimiento monitorio. Asimismo indicaba ser falso que hubieran abonado rentas posteriores o que se hubiesen realizado pagos después de la interposición del procedimiento monitorio y señalaba que las variaciones en las rentas y cantidades asimiladas correspondían a las correspondientes actualizaciones, en más o en menos del IPC.

2. La parte demandada en su escrito de contestación se allanó parcialmente a la reclamación formulada de contrario en cuanto algunas de las mensualidades vencidas y no pagadas oponiéndose al pago de las costas comunitarias, el IBI, y la actualización de la renta. Concretamente alegaba que se había pagado la renta correspondiente a septiembre de 2017, octubre de 2017, noviembre de 2017, diciembre de 2017, enero de 2018, febrero de 2018, marzo de 2018, abril de 2018, mayo de 2018, junio de 2018, julio de 2018, agosto de 2018, septiembre 2018, octubre de 2018, noviembre de 2018, diciembre de 2018, enero de 2019, febrero de 2019, marzo de 2019, abril de 2019, mayo de 2019, junio de 2019, julio de 2019, agosto de 2019, septiembre de 2019, octubre de 2019, adjuntando justificantes de ingresos bancarios en efectivo en la cuenta titularidad de la actora con número NUM001 (la cuenta indicada para realizar el pago por la parte demandada a la actora según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento era la siguiente: NUM002).

Asimismo señalaba que estaban abonados los recibos correspondientes a enero de 2016 y febrero de 2016 en las cantidades de 297,12 euros y 301,03 euros, aportando dos justificantes de abono en cuenta prácticamente ilegibles, puesto que en el primero de ellos se aprecia tan solo la cuantía y en el segundo la fecha y muy difícilmente puede observarse que el número de cuenta coincide con el señalado anteriormente.

También aporta un justificante de ingreso en la misma cuenta antes mencionada de fecha 1 de junio de 2016 por importe de 297,12 € y otro de julio de 2017 por importe de 602,06 € que señala que se corresponde a los recibos de julio y agosto de dicha anualidad.

También alegaba que en el año 2015 su mandante tuvo un problema de salud importante, que derivó en un problema laboral y que a día de hoy se encuentra estabilizado habiéndosele reconocido una incapacidad laboral absoluta.

Igualmente aportaba un certificado emitido por Don Fermín como administrador de la comunidad de propietarios haciendo constar que en fecha 29 de enero de 2018 Don Héctor se encontraba al corriente de las cuotas de la comunidad; dicho certificado aparece con una rúbrica sin sello ni membrete y junto al mismo también se aporta otro certificado de fecha 17 de octubre de 2019 igualmente con rúbrica y sin sello ó membrete en el que el administrador certifica que el inquilino se encuentra al corriente en el pago de las costas de la comunidad.

3. Tras incorporarse la documental aportada por la actora al acto de la audiencia previa consistente en informe realizado por sus servicios en fecha 11 de febrero de 2020 en relación al estado de la deuda y asimismo el oficio de Unicaja, se dictó la sentencia que es objeto de apelación.

TERCERO.- Frente a dicha sentencia se alza la demandada entendiendo que el fallo es incoherente por cuanto reconoce que se adeudan 26 mensualidades cuando, habiéndose reclamado en la demanda 32 mensualidades, según el certificado que aporta la actora son 20 mensualidades las que se adeudan sin incremento del IPC lo que supondría un importe total de 6020,60 € manifestando que se adeudan los meses de marzo, abril, mayo, noviembre, y diciembre de 2015, de marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2016 y de enero, febrero, marzo, abril, mayo, y junio de 2017. A ello añade que de la certificación del actor en los documentos aportados por la demandada se observa variación en pequeñas cantidades por los IPC que la actora ha añadidos sin comunicación a sus mandantes, según el detalle que establece y considera que debe determinarse perfectamente en sentencia las cantidades adeudadas de los recibos los que se reclaman en este expediente judicial. En segundo lugar denuncia un error por hechos nuevos por entender que el Impuesto de bienes inmuebles no debe repercutirse a su mandante puesto que debe de abonarlo el propietario considerando que se trata de una cláusula abusiva que debe ser anulada, a lo que añade que la contribución del 2017 ha sido íntegramente abonada durante nueve meses y que el IBI del ejercicio 2018 se ha comenzado a cobrar así como la actualización del IPC desde agosto de 2020 aportando documentos que sirven de sustento a su manifestación. Solicita en su recurso que se reconozca que los recibos adeudados corresponden a 20 mensualidades, que se anule el pago del IBI, y que, como hecho nuevo, se incluya en los recibos emitidos como continuación al último adjuntado a la contestación a la demanda, la inclusión del IBI de 2017 y de 2018 al estar facturándose a sus mandantes, desconociéndose al no haber recibido nunca los recibos de la actora que cantidades han comprendido anteriormente.

Por la parte apelada se opone al recurso de apelación señalando que se reclamaba en la demanda la cantidad de 8314,20 € por impago de rentas correspondientes a las que discurren entre marzo de 2015 hasta octubre de 2017 según la certificación que se aportó como documento número tres, señalando que no es cierto que los demandados hayan pagado mensualidades no computadas o imputadas por la juzgadora y por la actora porque la deuda se certifica en fecha 22 de noviembre de 2017, cuestión distinta son los pagos realizados con posterioridad de manera desordenada y añade que el IPC se comunica de manera fehaciente en cada recibo domiciliado en la entidad financiera. En cuanto al segundo motivo de oposición en el que alega la existencia de hechos nuevos y aporta 10 documentos para justificarlos, considera que son documentos que estaban a disposición de la parte y que su aportación infringe el artículo 265 y 270 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y que lo que han hecho los arrendatarios es tras la interposición de la demanda intentar pagar los recibos devueltos por la entidad bancaria de manera desordenada y por las cantidades que libremente han interpretado, manifestando que la actora los ha imputado a los más antiguos y onerosos al no decir nada al deudor al respecto de acuerdo con el artículo 1174 del Código Civil por lo que la deuda realmente debida deberá determinarse en ejecución de sentencia si la apelante ha ido pagando rentas después de la contestación a la demanda y de la audiencia previa. Sostiene que después de la audiencia previa la demandada hecho un pago posterior a la demanda inicial del procedimiento monitorio, que aunque no se indica de contrario supone un allanamiento parcial implícito de 7172,77 € sobre la deuda inicial, de forma que queda por pagar a fecha de la presentación del escrito 1314,65 €, efectuando manifestaciones respecto del importe de la deuda y de las variaciones o actualizaciones de la misma insistiendo en la obligación de pago del IBI que tiene los arrendatarios según la estipulación tercera del contrato y la Ley de haciendas locales.

Asimismo impugna parcialmente la sentencia por entender que los recibos de rentas reclamados son 27 y no 26, porque el IPC está notificado, y porque parte de las deudas de renta de la comunidad de propietarios se pagan en fecha posterior a la interposición de la demanda de monitorio y de ordinario y se debe condenar en costas por estimación sustancial.

CUARTO.- Planteada en tales términos la cuestión controvertida en el recurso, habrá que analizar las alegaciones de las partes y la documental aportada, dando comienzo con el segundo de los motivos del recurso de apelación de los demandados, que, adelantamos, no puede ser debatida en esta alzada.

Debemos concluir con la parte demandada en que no pueden ser objeto de análisis los hechos, que como hechos "nuevos" pretenden alegarse. Para que podamos estar ante hechos nuevos o de nueva noticia es necesario según establece el artículo 286 de la Ley de Enjuiciamiento civil que ocurra o se conozca algún hecho de relevancia para la decisión del pleito. De las alegaciones de la parte demandada no se puede deducir que haya "ocurrido" ningún hecho nuevo que se trata de un pago de cantidades y tampoco que se haya conocido ese hecho con posterioridad. Por lo tanto tampoco cabría la aportación extemporánea de documentos al amparo del artículo 270 de la Ley de Enjuiciamiento civil, por cuanto no son documentos posteriores a la contestación a la audiencia previa, sino anteriores y en ningún caso la parte justifica que no haya podido obtenerlos con anterioridad o que no haya tenido conocimiento de su existencia, tratándose de justificantes bancarios de ingreso que obraban en poder de sus clientes, por lo que la alegación efectuada en esta alzada, bajo la pretendida invocación de tratarse de hechos nuevos, no puede tener favorable acogida, ni tampoco los documentos presentados pueden considerarse aportados. A lo expuesto debemos añadir que, conforme al artículo 460 de la Ley de Enjuiciamiento civil, que efectúa expresa referencia al artículo 270 de dicha norma, queda vetada la aportación de dichos documentos que pudieron aportarse en la instancia. Así tramitándose la apelación no puede introducirse ninguna cuestión nueva que no haya sido objeto de debate en la instancia ("pendente apellatione nihil innovetur") y ello es así por cuanto la introducción de una nueva cuestión no debatida en la sentencia recurrida determina que el juez de instancia no pudo resolver la misma, siendo obligado el deber de resolver según las alegaciones formuladas por las partes (" iudex iudicare debet secundum allegata partium") tal y como recoge el artículo 209.4ª de la Ley de Enjuiciamiento civil que obliga que el fallo se acomode a las pretensiones de las partes y también vulnera la prohibición de la mutatio libelli. A ese principio de preclusión se refiere nuestra Ley de Enjuiciamiento civil en el artículo 136, cuando determina que "transcurrido el plazo pasado el término señalado para la realización de un acto procesal de parte se producirá la preclusión y se perderá la oportunidad de realizar el acto de que se trate" y en concreto en cuanto a la preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que "cuando lo que se pida la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o o distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán deducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior", y en el mismo sentido el artículo 412 de la Ley de Enjuiciamiento civil señala que "establecido lo que sea objeto del proceso la demanda, en la contestación, o en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente". Dicho principio de preclusión, que por lo que aquí respecta aparece expresamente reconocido en la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 6 de marzo de 2012, rec. 404/2009, impide que en este momento procesal podamos entrar en el análisis de la cuestión relativa a la nulidad, por abusiva de la estipulación contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes relativa a la imposición al arrendatario del pago del IBI.

Por otro lado el principio de seguridad jurídica y una de sus manifestaciones que es el principio de preclusión, determina que las alegaciones de las partes deban de recogerse en los escritos rectores del procedimiento, la demanda y la contestación.

QUINTO.- Analizando la documental aportada, las actuaciones y las alegaciones de las partes, en la demanda se reclamaba la cantidad de 8487,42 € de los cuales 173,22 € correspondían a la Comunidad de Propietarios del bloque en en que residían los demandados y el resto a las rentas adeudadas. Ésta era la cantidad adeudada en fecha 27 de noviembre de 2019. En sentencia se declaró debida dicha cantidad salvo siete mensualidades por importe de 2107, 21 €, sin embargo en el fallo se condenó al abono de las rentas de 26 mensualidades sin actualización. Si examinamos el certificado que se aportó como documento número tres de la demanda se reclaman un total de 26 mensualidades por importe de 8314,20 €, de los que se descuentan 2107, 21 €, correspondientes a siete mensualidades, por lo que quedaría pendiente de pago la cantidad de 19 mensualidades que, si computamos cada mensualidad con la cuantía de 301,03 euros daría un total de 5719,57 €, en lugar de los 6206,99 € que resulta de restar el importe reclamado al importe que se descuenta.

En todo caso resulta cierto que la sentencia es incongruente incurriendo en un error material por cuanto no son 26 mensualidades las que debe de abonar la parte demandada sino que reclamadas 26 si se reconocen abonadas siete son 19 mensualidades las que quedan pendientes de pago.

Partiendo de lo expuesto no podemos convenir con la parte demandada en que, como indica su escrito apelación se reclamaban 32 mensualidades en la demanda.

Sin embargo lo cierto es que se descuenta el mes de octubre de 2015, que no aparece reclamado en el detalle del documento tres, y que por error deberemos de excluir del pago. En cuanto a los meses de febrero y de junio de 2016 y los meses de julio, agosto, septiembre y octubre de 2017 si eran reclamados.

De otro lado no podemos dejar de atender al informe aportado en el acto de la audiencia previa por la parte actora y emitido por el jefe de sección del Servicio de la vivienda pública de Jaén de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía de fecha 11 de febrero de 2020 en el que hace constar que de las cantidades reclamadas (aunque en realidad recoge todas las mensualidades de forma cronológica) la del 12 de marzo de 2015 se ha pagado el 30 de noviembre de 2017, la de 12 de abril de 2015 se ha pagado el 27 de diciembre de 2017, la de 12 de mayo de 2015 se ha pagado el 26 de enero de 2018, la de 12 de noviembre de 2015 se ha pagado el 27 de febrero de 2018, la de 12 de diciembre de 2015 se ha pagado el 18 de marzo de 2018, la de 12 de enero de 2016 se pagado el 30 de abril de 2018, la de 12 de febrero de 2016 se ha pagado el 31 de mayo de 2018, la de 12 de marzo de 2016 se ha pagado el 1 de julio de 2018, la de 12 de abril de 2016 se ha pagado el 1 de septiembre de 2018, la de 12 de mayo de 2016 se ha pagado el 1 de septiembre de 2018, la de 12 de junio de 2016 se ha pagado el 28 de septiembre de 2018, la de 12 de julio de 2016 se ha pagado el 1 de noviembre de 2018, la de 12 de agosto de 2016 se abonado el 1 de abril de 2019, la de 12 de septiembre de 2016 se abonado el 1 de abril de 2019, la de 12 de octubre de 2016 se ha abonado el 1 de abril de 2019, la de 12 de noviembre de 2016 se ha abonado el 1 de abril de 2019, la de 12 de de diciembre de 2016 también se ha abonado el 1 de abril de 2019, la de 12 de enero de 2017 figura pagada el 1 de mayo de 2019, la de 12 de febrero de 2017 se abona en 1 de junio de 2019, la de 12 de marzo de 2017 se abona el 1 de septiembre de 2019, la de 12 de abril de 2017 se abona el 1 de septiembre de 2019, la de 12 de mayo de 2017 se abona el 1 de octubre de 2019, la de 12 de junio de 2017 figura cobrada al contado el 1 de octubre de 2019.

Figuran impagadas las de 12 de julio de 2017, 12 de agosto de 2018, y 12 de septiembre de 2019.

No podemos obviar que aunque se trata de un documento emitido a instancias de la parte, su autenticidad no ha sido cuestionada y se emite por la Agencia de Vivienda Pública en Jaén, apareciendo el sello y firma digital del mismo. Por ello de dicho documento debemos concluir en que, en relación a las cantidades reclamadas en la demanda eran adeudadas en el momento de interposición del procedimiento monitorio del que trae origen la demanda de Juicio Ordinario y su abono se ha producido con posterioridad, salvo en relación a las mensualidades de julio, agosto y septiembre de 2019, sin que podamos analizar el adeudo de ulteriores cantidades, y en cuanto a los pagos que se descuentan en la sentencia, el de octubre de 2015 no puede descontarse porque no era reclamado y los correspondientes a las mensualidades de febrero, junio de 2016, así como julio, agosto, septiembre y octubre de 2017 al momento de realizar el pago no se establece de acuerdo con el artículo 1172 y siguientes del Código Civil a qué mensualidad debe imputarse, por lo que debemos atender a la imputación que realiza la parte actora, y más aún cuando de la documental aportada relativa al expediente abierto por los impagos de los demandados, resulta que dichos impagos se contraen a un periodo anterior que comienza en fecha 12 de enero de 2014, fecha en la que se sucede dicho impago hasta el 12 de junio de 2015.

Por lo tanto debemos corregir la sentencia de instancia en el sentido de que en el fallo debe declararse la procedencia de la reclamación de cantidad efectuada por la parte, sin que proceda descontar ningún pago a cuenta realizado con anterioridad, sin perjuicio de los pagos que se han efectuado con posterioridad, debiendo señalarse que, según el informe aportado en el acto de la vista a fecha 11 de febrero de 2022 quedaban pendientes de pago las mensualidades de julio a octubre de 2017, lo que determina que deba desestimarse el recurso de apelación y estimarse la impugnación de la sentencia formulada por al parte apelada.

Si debemos concluir con la sentencia de instancia que la realización de los pagos que deriva del documento en virtud del cual los demandados solicitaron una ayuda del alquiler en el año 2015, no justifica en modo alguno dicho pago, y habiendo alegado la letrada en el acto de la audiencia previa que para conceder dicha ayuda era necesario acreditar o justificar el pago, el documento presentado no acredita sino que se solicitó dicha ayuda, pero se desconoce cuál fue la resolución el correspondiente expediente.

SEXTO.- En cuanto a la cuestión relativa al pago de las rentas actualizadas, el contrato de alquiler establece el pago de una renta de 301,03 euros mensuales, pagadera por meses anticipados y establece que dicha renta, según la estipulación cuarta dicho contrato, se actualice previa notificación efectuada por nota en el recibo precedente. Por lo tanto la actualización de la renta no exige una notificación previa ni tampoco fehaciente al arrendatario, sino la mera inclusión de una nota en el correspondiente recibo. no negando la parte demandada que se haya incluido la correspondiente nota ó mención del importe de la renta actualizada y constando además que ha venido abonando dicha renta actualizada con posterioridad a la interposición del procedimiento, y así la renta correspondiente al mes de agosto de 2016 por importe de 308,62 € abonada en abril de 2019, entre otras muchas, debe considerarse que se dio cumplimiento a lo que figuraba en la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento, por lo que en este extremo también debe revocarse la sentencia de instancia de acuerdo con la impugnación contenida por la parte apelada en su escrito .

SÉPTIMO.- En cuanto a las deudas de la Comunidad, el contrato arrendamiento de fecha 5 de marzo de 2013, está sometido a la Ley de arrendamientos urbanos. En su estipulación tercera establece la obligación de la parte arrendataria de satisfacer los gastos de la comunidad y anejos y se acuerda expresamente que el pago del Impuesto de Bienes de naturaleza urbana sea por cuenta del arrendatario, bien mediante un solo pago anual o bien mediante prorrateo mensual. Al respecto el artículo 20 de la Ley de arrendamientos urbanos prevé la posibilidad en el párrafo primero de que las partes, dentro de la autonomía de la voluntad de que disponen , puedan pactar que "los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".

Por lo tanto constando dicho pacto en el contrato y tratándose de un documento cuya autenticidad y contenido no ha sido debatido debe considerarse que así se pactó entre las partes y que por lo tanto la reclamación formulada por la cantidad adeudada por el impuesto de bienes inmuebles también es ajustada a derecho.

OCTAVO.- Para finalizar queda la cuestión relativa a la deuda que se mantenía con la comunidad de propietarios por importe de 173,22 €, cuya procedencia se excluye por entender que las certificaciones que obran en autos como documentos 25 y 26 declaran la ausencia de la deuda, documentos cuya autenticidad no se ha impugnado. Ciertamente se trata de un documento no oficial en el que no existe membrete, sello, o firma digital del administrador de la comunidad de propietarios, pero también lo es que no consta impugnación expresa de la autenticidad de dicho documento en el acto de la audiencia previa y que de hecho, aunque en el escrito de impugnación se hace referencia a que parte de las deudas de la Comunidad se pagan en fecha posterior a la interposición de la demanda de monitorio y se alega con carácter general el adeudo de la cantidad reclamada en el escrito de demanda, en los folios ocho a diez no se hace mención expresa del motivo por el que se recurre el pronunciamiento que excluye el pago de la deuda de la comunidad de propietarios, o de la errónea valoración por parte de la juzgadora de instancia de la documental aportada. Por lo tanto este motivo deberá decaer.

NOVENO.- En consecuencia con todo lo expuesto con anterioridad debe de estimarse la impugnación de la sentencia de la apelada, en el sentido de declarar adeudadas todas las cantidades que se reclamaban en el escrito de demanda, incluyendo la correspondiente actualización de las mismas según el IPC, al alza o a la baja, así como la cantidad adeudada por el IBI, con condena a los demandados a su pago, salvo las que se hayan abonado con posterioridad, debiendo mantener la sentencia de instancia exclusivamente en lo que respecta al pronunciamiento relativo a las Cuotas de la comunidad de propietarios que se consideran efectivamente abonadas. Lo anterior no supone sino una estimación sustancial de las pretensiones de la parte actora, puesto que de la reclamación inicial tan sólo se consideran abonados 173,22 €, si bien debemos indicar que los certificados son de 22 de enero de 2018 y de 17 de octubre de 2019, y por lo tanto posteriores a la fecha interposición de la demanda.

Estimación sustancial determina la obligación de imponer las costas a la parte demandada conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y más aún cuando no se hace constar el momento del pago pero hemos indicado con anterioridad esos certificados son de fecha posterior a la interposición de la demanda, y todo ello sin perjuicio de las cantidades abonadas con posterioridad a la presentación de la demanda y que en ejecución de sentencia deban descontarse, pues como se ha señalado con anterioridad a fecha 11 de febrero de 2020 según el informe aportado quedaban pendientes de pago, en relación a la reclamación efectuada en este procedimiento las rentas de las mensualidades de julio a octubre de 2017.

DÉCIMO. - De conformidad con lo previsto en el art. 398 LEC procede imponer a la parte apelante las costas procesales de esta alzad y en cuanto a las de la impugnación de la sentencia no se imponen a ninguna de las partes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.