Sentencia Civil 1211/2022 Audiencia Provincial Civil de Jaén nº 1, Rec. 1396/2021 de 07 de noviembre del 2022

Primero.- Contra la sentencia de instancia por la que estimando PARCIALMENTE la demanda interpuesta por don Agapito frente a doña Pilar y, en consecuencia:

1.- Se tiene por enervada la acción de desahucio instada por el actor frente a la demandada por impago de la renta mensual derivada del contrato de arrendamiento sobre inmueble sito en Villacarrillo, CALLE000, núm. NUM000.

2.- Se declara que la cantidad que la demandada adeudaba a la actora al momento de la interposición de la demanda asciende a la cantidad de 931,62 euros, en la forma estipulada en esta resolución, cantidad que ya ha sido abonada por la demandada a la parte actora, quedando a salvo el derecho de repetición de la demandada contra la actora por las cantidades que en su caso hubiera consignado o abonado de más para tener por enervada la acción de desahucio.

3.- Se declara que la parte arrendataria ha de abonar las rentas correspondientes al periodo en el que se produjo el corte de suministro eléctrico en el local arrendado, es decir, desde el 26 de abril al 11 de mayo de 2021, conforme a lo estipulado en esta sentencia.

4.- Sin expresa condena en costas.

Se alza la representación procesal de la parte actora esgrimiendo la existencia de un error en la valoración de la prueba, en relación a los siguientes extremos y reduciéndose la controversia exclusivamente a las cantidades adeudadas por la parte arrendataria, pues se aceptan deber la cantidad de 931,62 €; el debate se ha centrado en otros conceptos, hasta alcanzar los 1.450,95 € reclamados:

- Actualización de la renta: en el Whassapp de 28.01.2021 -al principios de año- se puede apreciar claramente la notificación fehaciente que le hace el arrendador a la arrendataria para que a partir de dicho mes haga efectivos los 550 € de renta, en lugar de los 525 € que venía pagando.

- inclusión del IVA: el razonamiento de la Sentencia parte de una premisa errónea al hacer recaer en el Arrendador la carga de la prueba de si el IVA estaba o no incluido en la renta, pues es todo lo contrario; tendría que ser la Arrendataria la que probara dicha inclusión.

- cantidad de 73,47 € por atrasos del año 2.020: lejos de lo que se dispone en el Sentencia sobre la falta de prueba de los mismos, es evidente que los dichos atrasos están reconocidos expresamente por la arrendataria en su whassapp de fecha 29.01.2021, cuando tras requerirle, por parte del arrendador, del pago de atrasos por importe de 1.073,47 € -whassapp de 28.02.21-, la Sra. Pilar le contesta diciéndole que: "ahí tienes el ingreso; no se puede hacer de más de mil euros; CUANDO LO ACEPTES HARÉ EL RESTO". Por consiguiente, es evidente que le quedaban por pagar, y lo aceptó, los 73,47 € restantes.

La parte se opone al recurso de apelación por los motivos expuestos en el escrito de oposición, que en aras a su brevedad, se dan por reproducidos.

Segundo.- Respecto a la existencia de un error en la valoración de la prueba, debemos recordar una vez más que como señalamos en la sentencia de 30 de junio de 2020 dictada en rollo de apelación 1763/2018, "El recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano ad quem, permitiendo un novum iudicium, que da lugar a una revisión de la sentencia dictada en primera instancia y un examen completo de la cuestión litigiosa ( SSTC 152/1998, de 13 de julio y 212/2000 , de 18 de 3 septiembre y SSTS de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 ), por lo que los tribunales de alzada tienen competencia no solo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del art. 456.1 LEC ( STS de 7 de mayo de 2015 ROJ: STS 2956/2015 ).

No obstante está sometido a ciertos límites: su ámbito objetivo lo delimitan las partes -"tantum devolutum quantum appellatum": artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, pero siempre dentro de los contornos propios del de la primera instancia -"pendente appellatione nihil innovetur"-. Y la sentencia que lo resuelva no puede perjudicar al apelante, como regla - prohibición de una "reformatio in peius": artículo 465, apartado 5, antes citado ( STS de 21 de diciembre de 2009 ROJ: STS 7778/2009 ).

En cuanto a la valoración de las pruebas por las Audiencias Provinciales, la reciente STS de 19 de febrero de 2018 (ROJ: STS 507/2018 ) declara: "La Audiencia, como tribunal de instancia, dentro del margen marcado por lo que es impugnado en el recurso de apelación, puede volver a valorar la prueba practicada en primera instancia, sin necesidad de practicar nuevamente las pruebas. Esto es, puede valorar la documental y la prueba practicada en el acto del juicio, mediante la visualización y audición de la grabación, sin que con ello se vulneren los reseñados principios de oralidad, inmediación y contradicción". Y la STS 3 de noviembre de 2015 (ROJ: STS 4471/2015 ) declara: "4.- Tampoco infringe la exigencia de motivación exhaustiva que la Audiencia Provincial haya realizado una valoración conjunta de la prueba, seleccionando las pruebas que haya considerado más relevantes, y haya omitido sacar conclusiones de las que no ha considerado relevantes ... ".

En primer lugar, por lo que se refiere a la actualización de la renta, la parte actora alega que la pretensión de aumento, es negada por la Sentencia con el argumento de que no fueron pactados expresamente por las partes, previa notificación escrita en tal sentido por el Arrendador, sino que, antes al contrario, fue una decisión unilateral de éste. Nada más lejos de la realidad, pues, aunque del contrato verbal concertado por las partes no se deduzca nada al respecto -versiones contradictorias-, sin embargo, en el Whassapp de 28.01.2021 -al principios de año- se puede apreciar claramente la notificación fehaciente que le hace el arrendador a la arrendataria para que a partir de dicho mes haga efectivos los 550 € de renta, en lugar de los 525 € que venía pagando.

En concreto, sobre esta cuestión la resolución de instancia argumentaba lo siguiente: "i. La primera cuestión que se suscita es el aumento del importe de la renta mensual para el año 2021 que, según la parte demandante, se pactó que ascendería en 25 euros, cada año, hasta el importe de 550 euros mensuales para 2021 (luego se verá si con IVA o sin él). Sobre la actualización de la renta en contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cabe destacar que requiere de una cumplida voluntad de las partes en cuanto a la forma de llevarse a cabo, no siendo aplicable las disposiciones del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Vista la documental obrante en autos, y la forma en que, en el presente caso, se sucedieron los hechos, entiende este Juzgador que el demandante no cumplió con lo requerido para esta actualización, que sería la debida notificación al arrendatario y la justificación documental de dicho aumento. En este sentido se ha pronunciado nuestro Tribunal Supremo en sentencia 331/2013, de 8 de mayo, al manifestar que Dice la sentencia de 5 de marzo de 2009 , que "El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )".

Esta exigencia no se ha tenido en cuenta en la sentencia aquí recurrida, si en la del Juzgado, que la Sala acepta, toda vez que los incrementos de renta no se hicieron en debida forma, ni fueron reconocidos por el arrendatario hasta la demanda por lo que siguió pagando la renta sin la actualización, y sin que el arrendador, hasta este momento, tampoco hiciera nada para solventar un problema que vino a durar una anualidad y que no dota a unas relaciones, como la arrendaticia, de la necesaria certeza y claridad, en un aspecto tan fundamental como es el de la renta, tanto en lo que se refiere a la notificación escrita que el arrendador tiene que hacer al arrendatario, como en la respuesta y en su caso oposición de este a los aumentos.

A pesar de lo farragoso del contenido de la sentencia anterior, se pueden extraer varias cuestiones de importancia para el caso que nos ocupa, y plenamente aplicables. En primer lugar, las partes suscribieron el contrato objeto de autos de manera verbal, con los riesgos que ello conlleva, y la dificultad probatoria que se deriva. Siendo así, el Alto Tribunal "sanciona" esta falta de previsión y certeza en un elemento clave como es la renta, y lo "sanciona" exigiendo una cumplida justificación del aumento pretendido, no siendo suficiente, ni válido, un aumento unilateral por parte del arrendador. Dicho en otras palabras, no se ha aportado prueba alguna que permita entender a este Juzgador que las partes, desde el comienzo de la relación contractual, tuvieron voluntad de que la renta se incrementara 25 euros cada año, sino que, a la vista de las conversaciones aportadas, corroboradas por la propia demandada en el plenario, lo que sucedió fue una subida unilateral por parte del arrendador.

Así, ni se ha realizado, en forma, la actualización de la renta, ni se han tenido en cuenta las circunstancias que han de presidir toda actualización, como el incremento de precios de mercado, la propia situación del mercado o la revalorización de los arrendamientos, más aun teniendo en cuenta la situación de crisis derivada del COVID-19 o, al menos, no se ha acreditado por el demandante que lo haya tenido en cuenta, sino que directamente se requirió a la demandada, en un WhatsApp del día 28 de enero de 2021 para que le abonara el importe de 550 euros por ese mes. A mayor abundamiento, tampoco el demandante se prestó a negociar este aumento, pues no consta conversación alguna en que se trate el tema, sino, y como se dice, directamente un requerimiento de pago.

Es por ello que, a falta de acuerdo entre las partes, y al no acreditarse que la voluntad de las partes fue incrementar progresivamente la renta de manera anual en el importe de 25 euros, la renta ha de continuar en el importe pactado de 525 euros. Todo lo anterior se entiende también sin perjuicio de que la parte demandada realizara consignación de los importes correspondientes a estos aumentos pues, en efecto, tenían virtualidad enervatoria, pero no se reconocimiento de deuda."

Esta Sala, examinada nuevamente la documental obrante en autos así como visionada la grabación y valoradas nuevamente las pruebas conforme a las reglas de la sana crítica, comparte las argumentaciones y la conclusión alcanzada por parte del órgano a quo. Así, en el presente caso nos encontramos en presencia de un contrato verbal, pues finalmente no se suscribió contrato escrito de arrendamiento entre las partes litigantes y en el que no puede examinarse los términos en los que se pactó la debida actualización. La parte apelante sostiene que dicha notificación se realizó a la parte arrendataria vía mensaje de Whatsapp. Sin embargo, si acudimos al referido mensaje de fecha 28 de enero de 2021 coincidimos en que no se trata de un mensaje en el que se notifique de manera fehaciente la actualización sino un requerimiento unilateral de pago, teniéndose en cuenta además la fecha en la que se realiza -28 de enero, esto es, a finales del mes de enero- y no a principios de enero de 2021, que es la fecha en el que se cumple la vigencia del contrato, según el propio relato de hechos contenido en el escrito de demanda. En el presente caso debe tenerse en cuenta que las rentas que se reclaman corresponden a los meses de enero y febrero de 2021 con la actualización, que ascendería a la cantidad de 550 euros por cada uno de aquellos, pero el propio recurrente refiere que la notificación de la actualización no se realizaría hasta finales de enero de 2021, por lo que en ningún caso podría comprender el mes de enero de 2021. En todo caso se puede apreciar que existe una oposición tácita de la parte arrendataria, desde el momento en el que le refiere: "dime si me vas a cobrar los meses en los que esté cerrado" y ello teniendo en cuenta todo el contexto de la situación sanitaria y de las continuas restricciones que se venían aplicando por imperativo de las autoridades y las solicitudes por parte de la parte arrendataria para intentar regular esta nueva situación sobrevenida derivada de la pandemia y de la crisis sanitaria.

Por lo que se refiere a la inclusión del IVA, la resolución de instancia argumenta lo siguiente: " ii. En segundo lugar, las partes discrepan en la inclusión del IVA en el importe pactado, es decir, si la arrendataria ha de abonar el importe de 525,00 euros, y aparte el IVA correspondiente, o , sin embargo, ya va incluido en el importe de la renta. Y nuevamente se ha de otorgar razón a la parte demandada. En efecto, y partiendo de que carecemos de un contrato documentado en que así se recoja de manera clara y precisa, debemos acudir a las conversaciones aportadas a los autos. Si procedemos a su lectura, en todos los mensajes en los que el arrendador reclama de alguna manera el importe de la renta a lo largo del año 2020, en todos y cada uno de ellos hace referencia, exclusivamente, a la renta correspondiente de 525 euros.

Entiende quien suscribe que, si sus mensajes tenían ese tenor literal, al tiempo que la propia arrendataria iba abonando el importe de 525 euros por el concepto de renta, resulta claro que en ningún momento se pactó que el pago del IVA fuera aparte, y ello con independencia de que el arrendador lo hiciera así en arrendamientos anteriores (aportando ahora las declaraciones de IVA de entonces). Y es que, siendo constantes las reclamaciones de la renta, y suministros varios, que el arrendador iba realizando a través de WhatsApps, no se observa reclamación de IVA de todos esos meses iniciales de la relación, meses relevantes para apreciar la verdadera voluntad de las partes en un contrato que se materializó de manera verbal.

Por todo lo anterior, se ha de desestimar también esta pretensión, y se ha de considerar que la renta pactada por las partes es de 525,00 euros IVA incluido. Todo lo anterior se entiende también sin perjuicio de que la parte demandada realizara también consignación de los importes correspondientes a estas cantidades pues, en efecto, tenían virtualidad enervatoria, pero no se reconocimiento de deuda. No es posible aplicar la doctrina de los actos propios como pretende la parte actora, e inferir un reconocimiento y allanamiento a estas cuestiones por el hecho de proceder a su consignación de manera puramente cautelar, y a expensas de la resolución."

Sostiene el recurrente que el razonamiento de la Sentencia parte de una premisa errónea al hacer recaer en el Arrendador la carga de la prueba de si el IVA estaba o no incluido en la renta, pues es todo lo contrario; tendría que ser la Arrendataria la que probara dicha inclusión. Sin embargo, no se advierte por este Tribunal error alguno en la valoración de la prueba y se suscriben los argumentos del órgano a quo. Pues en efecto, encontrándonos nuevamente ante un contrato verbal en el que no existe constancia documental de los pagos, pues a pesar de los reiterados intentos de la parte arrendataria de proceder al pago mediante sistemas que permitan dejar constancia de la entrega, tales como transferencia bancaria, pagarés a su nombre o incluso BIZUM, el arrendador insiste reiteradamente en que se proceda al pago en efectivo. En ninguna de esas reclamaciones que se efectúan vía Whatssapp, que son múltiples, se hace referencia a que el pago del IVA sea aparte de la renta. Llama la atención la postura del arrendador que tras sus múltiples intentos de no dejar constancia de los pagos y de la existencia del referido contrato, se preocupe de manera tan diligente por el cumplimiento de las obligaciones fiscales de la parte arrendataria. Lo cierto es que incumbía a la parte actora conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC acreditar los hechos constitutivos de la pretensión, y entre los que se incluye la cuantía de la renta y de los distintos conceptos que lo integran, sin que se haya acreditado por parte del actor tal y como sostiene la resolución recurrida, que entre las partes se pactara que el pago del IVA iba aparte del precio de la renta.

Por último, en relación a la partida de 73,47 euros correspondientes a atrasos del año 2020, la resolución recurrida expresaba lo siguiente: "iii. Finalmente, en materia de suministros, y una vez reconocido el importe reclamado por la factura de luz del mes de febrero de 2021, la parte actora reclama el importe de 73,47 euros por atrasos del año 2020, petición esta que ha de ser también desestimada por claro déficit probatorio. No aporta el arrendador documento alguno justificativo de la cantidad reclamada, no sabiendo este Juzgador siquiera si se debe a parte de la renta de alguno de los meses de 2020, o a suministros de luz, gas o agua, o de todos ellos, y por qué cuantía concreta. Se limita la parte, nuevamente, a aportar conversaciones entre las que se incluyen mensajes reclamando esta cantidad, junto con otras, sin que ello sea suficiente ante la negativa de la arrendataria a su abono, sin que tampoco pueda este Juzgador hacer un acto de fe y solventar el déficit probatorio en que incurre el demandante.

Poco más que decir en relación con esta reclamación, que, insiste este Juzgador, carece del más mínimo soporte documental que la respalde."

Se suscribe también por esta Sala la referida argumentación, pues nuevamente debemos acudir a las reglas de la carga de la prueba ex artículo 217 de la LEC. Así, en relación a la cantidad de 73,47 euros por retrasos del año 2020, no se acredita por la parte actora a qué corresponde la mencionada cantidad, pues no se aporta factura de suministro alguno y habida cuenta de los distintos pagos efectuados en mano y de las distintas reclamaciones de cantidad que se van efectuando a través de la mensajería Whatsapp, no acreditándose a que concepto corresponde la cantidad reclamada, procede desestimar igualmente este motivo de impugnación. Por lo que procede desestimar íntegramente el recurso de apelación y confirmar íntegramente la resolución recurrida, pues no se aprecia error alguno en la valoración de la prueba.

Tercero.- Por lo que se refiere a la impugnación del pronunciamiento de las costas de primera instancia, la resolución recurrida acuerda no imponer las costas a ninguna de las partes dada la estimación parcial de la demanda. La parte recurrente argumenta que procede su imposición a la parte demandada con base a lo dispuesto en el apartado 5 del artículo 22 LEC.

Sin embargo, entiende este Tribunal que no resulta de aplicación lo dispuesto en el anterior precepto legal, pues el arrendatario no se ha limitado a enervar la acción de desahucio sino también se opone y alega pluspetición y discute la cantidad reclamada en el presente procedimiento, pretensión que es estimada por parte del órgano a quo, y confirmado por parte de esta Audiencia Provincial. Por ello, debemos entender que estamos ante una estimación parcial de la demanda y que resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, por lo que procede confirmar la resolución recurrida y desestimar este motivo de impugnación.

Cuarto.- Dado el sentir de esta resolución, procede la imposición de costas en esta alzada al recurrente - art. 398.1 LEC.-

Quinto.- Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 8 de la L. O. P. J., añadida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de Noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina Judicial, ante la desestimación del recurso, procédase a la pérdida a la parte apelante de la totalidad del depósito constituido para recurrir.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.