Sentencia Civil 123/2024 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 4, Rec. 443/2023 de 01 de marzo del 2024

PRIMERO. La resolución impugnada y el recurso de apelación

1. INMOBILIARIA INTEGRA VALLADOLID, S.L. ("la AGENCIA") [esa es la correcta razón social, conforme al Registro Mercantil y el poder a pleitos], firmó el 8 de noviembre de 2019 un contrato de exclusiva de venta con Don Edson ("el PROPIETARIO"), con relación a la vivienda sita en la DIRECCION000, de Valladolid.

La AGENCIA interpone demanda contra el PROPIETARIO, alegando que encontró un comprador con el que estipuló contrato de promesa de compraventa por la cantidad de 13.600€, pero el demandado había otorgado escritura pública de venta de su vivienda a otro comprador a través de la gestión realizada por otra inmobiliaria. Reclama 12.500€, importe del 10% de venta conforme a lo previsto en la cláusula XII.

2. El PROPIETARIO se opone, sosteniendo que en fecha de 7 de octubre de 2019, firmó contrato exclusivo de venta con Doña Alma, hija de la demandante (a nombre de INVERSIONES E INMUEBLES VALLADOLID S.L); que la actividad comercial era realizada conjuntamente por Doña Alma y doña Pia, madre e hija; y que lo firma en la creencia de que hay una única empresa, en la que trabajan varias personas.

3. La sentencia dictada por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA nº 5 DE TELDE de 25 de abril de 2022 en el Juicio Ordinario 1.130/20 estimó íntegramente la demanda, con condena en costas.

4. El PROPIETARIO apela. Resumimos sus alegaciones:

[1] Cuestiones procesales. Falta de capacidad y representación. No procede la presente reclamación de cantidad por falta de capacidad o representación de Doña Pia, habida cuenta de que el poder para representar- vincular- a una sociedad con terceros corresponde a los administradores ( art. 233 LSC) , siendo en el momento de celebración del contrato Don Leonardo el administrador de la sociedad.

[2] Error en la valoración de la prueba. Vicios del consentimiento. Los contratos celebrados con Doña Pia, deben ser declarados nulos por existir error en el consentimiento, en tanto que, la voluntad de mi patrocinado fue creada a partir de una creencia inexacta, equivoca, relevante y excusable, que recaía sobre el elemento esencial del contrato, es decir, sobre la promesa exclusiva de venta, en tanto que, mi mandante tenía la creencia de que Doña Pia y Doña Alma prestaban sus servicios en la misma entidad.

[3] Del contrato de mediación o corretaje y del precio de la compraventa. En el caso que nos ocupa no se perfeccionó el contrato pretendido por Doña Pia, por lo que, no procede el abono de la comisión establecida en el contrato, ni el pago de la indemnización contemplada en la estipulado XI, en tanto que, todas las labores de mediación inmobiliaria tuvieron lugar por parte de Doña Alma, encontrándose el contrato celebrado con Doña Pia viciado en el consentimiento. En el caso que nos ocupa no se perfeccionó el contrato pretendido por Doña Pia, por lo que, no procede el abono de la comisión establecida en el contrato, ni el pago de la indemnización contemplada en la estipulado XI, en tanto que, todas las labores de mediación inmobiliaria tuvieron lugar por parte de Doña Alma, encontrándose el contrato celebrado con Doña Pia viciado en el consentimiento.

[4] La cantidad a indemnizar sería de DIEZ MIL EUROS (10.000 €) y no la cantidad de DOCE MIL QUINIENTOS EUROS (12.500€), en atención al valor final de la compraventa.

La AGENCIA se opone al recurso y pide la confirmación de la Sentencia, que no ha impugnado.

5. La Sala ha revisado las actuaciones y entiende que Sentencia de Instancia valoró acertadamente la prueba y aplicó correcta y motivadamente el derecho, por lo que desestimamos el recurso. Existió un contrato de mediación o corretaje válidamente estipulado con la AGENCIA, que encontró un comprador, y el PROPIETARIO debe asumir las consecuencias pactadas de su decisión de contratar con otra persona.

SEGUNDO. Representación de la persona jurídica. Ratificación

6. Sostiene el apelante que [1] el contrato de exclusiva venta de 8 de noviembre de 2019 fue firmado por doña Pia en nombre de Grupo Integra Valladolid S.L., cuando en ese momento el administrador único de la entidad era don Leonardo. Doña Pia fue nombrada posteriormente (escritura de 19 de diciembre de 2019), por lo que concurriría falta de capacidad y representación.

7. No podemos aceptar ese razonamiento, porque las sociedades pueden celebrar contratos no solo representadas por sus administradores legales. Doña Pia dice actuar en nombre de INMOBILIARIA INTEGRA VALLADOLID, S.L. En cualquier caso, la actuación posterior de la entidad presentando la demanda para que se cumpla dicho contrato es una ratificación evidente de cualquier defecto de representación que pudiera existir.

"De acuerdo con la jurisprudencia. el art. 1259.II CC permite la ratificación tácita y hay ratificación tácita cuando se produce el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato . y si bien dicho precepto no recoge expresamente (a diferencia del art. 1727) la modalidad de ratificación tácita, esta posibilidad, que se produce cuando el interesado (representado) realiza un comportamiento que objetivamente sólo es posible entender con una ratificación y que revela de manera inequívoca la voluntad de ratificar, se halla reconocida por las sentencias . Al ser la ratificación una simple manifestación de voluntad, puede realizarse de forma expresa o tácita, y la expresión más elemental de ésta es el aprovechamiento de los efectos de lo convenido en el contrato .", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 3 de octubre de 2022 Sentencia: 634/2022 Recurso: 4698/2018 (y las que cita).

TERCERO. Anulabilidad contractual por vicio de consentimiento. Reconvención

8. Dice el PROPIETARIO que "tenía la creencia de que Doña Pia y Doña Alma prestaban sus servicios en la misma entidad", y que le engañaron por lo que el contrato debe ser declarado nulo por vicio de consentimiento.

9. El alegado error de consentimiento es motivo de anulabilidad contractual y "es cierto que la anulabilidad debe ejercitarse por vía de acción (demanda o reconvención) y no de simple excepción.", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 23 de marzo de 2018, Sentencia: 172/2018, Recurso: 1527/2015. Porque "es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la que si bien la nulidad relativa o anulabilidad ha de ser perdida necesariamente por vía de acción (ejercitada en la demanda principal o en la demanda reconvencional), la nulidad radical o de pleno derecho que puede hacer valer por vía de acción o por vía de excepción", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 31 de Marzo del 2005, Recurso: 4024/1998 (y las que cita).

10. El PROPIETARIO no formuló reconvención, sino que planteó ese posible error de consentimiento como motivo de oposición a la demanda, razones procesales que impedirían examinar la cuestión.

11. Además tenemos que añadir que el presunto error lo fundamenta en un documento acompañado al recurso de apelación, sin solicitar formalmente la admisión como prueba en esta alzada. Documento de fecha anterior a la contestación, por lo que tuvo que presentarse con la misma. No basta con alegar que "no se había tenido acceso con anterioridad debido a un problema informático", y no puede ser tenido en cuenta. Recordando de nuevo el carácter excepcional de la prueba en segunda instancia, y "[d]icho carácter excepcional viene determinado porque además de los requisitos de pertinencia y relevancia aplicables con carácter general a la actividad probatoria, para que proceda la admisión y práctica de pruebas en segunda instancia es necesario que se den los requisitos establecidos en los distintos apartados del art. 460 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según sea la causa por la que se solicita la práctica de prueba en segunda instancia, y justificarse su influencia decisiva en la resolución del pleito. En el caso de que la proposición se justifique en que las pruebas han sido denegadas en la primera instancia, no solo se exige que esa denegación haya sido indebida, esto es, injustificada desde el punto de vista legal porque la prueba denegada era pertinente y relevante y había sido propuesta cumpliendo los requisitos legales, sino que además se haya intentado la reposición de la resolución denegatoria, o, si no cabía interponer recurso de reposición, se hubiera formulado la oportuna protesta en la vista ( art. 460.2.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 12 de marzo de 2014, Sentencia: 139/2014.

12. En cualquier caso, es evidente de la lectura de los correos electrónicos y documentos considerados en la instancia, que el PROPIETARIO tuvo conocimiento suficiente de las desavenencias entre la madre y la hija, que si bien en principio actuaban de forma conjunta, separaron sus negocios de forma no amistosa. Dice la Sentencia que "Don Edson acabó firmando dos contratos, incumpliendo el contrato de exclusiva con la demandante..." y "se entiende que fue la empresa que finalmente gestionó la venta y percibió la comisión, administrada por Doña Alma, la que provocó la situación de confusión en Don Edson, que por lo tanto podría accionar frente a la misma si lo entiende conveniente a sus intereses". Esa cuestión queda fuera de este procedimiento, pero la existencia de dos contratos de exclusiva de venta firmados con diferentes agentes, obliga al demandado a asumir las consecuencias del incumplimiento de uno de ellos.

CUARTO. Contrato de mediación o corretaje. Pacto de exclusiva

13. "[E]n el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio ( Sentencia de 2 de octubre de 1999 ; y tiene declarado con reiteración esta Sala que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso ... la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato a que tiende la mediación ... el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente» . Sigue afirmando que «la función del agente es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, siendo evidente que su contenido obligacional incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 30 de julio de 2014 Sentencia: 448/2014, Recurso: 2886/2012 (y las que cita).

14. "Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje [...] para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo 1.255 del Código Civil , pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente". Por su parte el artº 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de "Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones". Analizado el contrato, se aprecia que en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta. En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente. Igualmente en la sentencia recurrida se "entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional", pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador. Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la sentencia recurrida", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 10 de mayo de 2019 Sentencia: 263/2019 Recurso: 2013/2016

15. Debemos tener en cuenta que no se ha planteado que el contrato se celebrase fuera del establecimiento mercantil, ni que el PROPIETARIO haya desistido del mismo, situación analizada en la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 24 de marzo de 2021, Sentencia: 167/2021, Recurso: 2491/2018.

16. El contrato que vincula a las partes es de mediación con pacto de exclusiva y contiene las siguientes estipulaciones:

VI. El precio de la finca se fija en la cantidad total de 125.000€, que el propietario anteriormente citado percibirá íntegramente y sin deducción alguna. En dicha cantidad se incrementará la comisión que percibirá la Agencia en concepto de gestión de venta, a la que se añadirá el IVA correspondiente [...]

XII. En caso de que el Propietario no desee realizar la venta una vez efectuada la reserva del inmueble de un comprador, éste deberá indemnizar con la comisión que dejará de percibir la agencia, un 10% del precio de venta, mas el IVA correspondiente.

17. La AGENCIA encontró un comprador interesado, con el que incluso firmó un contrato de promesa de compraventa el 3 de febrero de 2020, por precio de 136.000€, recibiendo 13.600€ en concepto de reserva. Lo que demuestra la realidad y eficacia de sus gestiones, que motivaron incluso una denuncia penal de los interesados compradores contra ella. La alegación [3] tiene que se rechazada, porque la demanda no se fundamenta en la venta efectiva, sino en la aplicación de la estipulación XII. Que no es abusiva, y se puede igualmente considerar una cláusula penal ante el incumplimiento del PROPIETARIO.

18. Su importe está correctamente determinado, ya que coincide exactamente con la comisión que hubiese percibido el mediador si el contrato se hubiese respetado por el propietario. Rechazamos igualmente la alegación [4]. "El art. 1152 CC dispone que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. La cláusula penal desempeña una función liquidatoria y de garantía del cumplimiento de la obligación principal a la que va ligada, pudiendo pactarse incluso como medio para facilitar el desistimiento ( arts. 1152 y 1153 CC) [...] Es jurisprudencia reiterada que no cabe hacer uso de la facultad de moderación judicial del art. 1154 CC cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto de aplicación de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral [...] "Sin embargo, sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que "la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor". "Naturalmente, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena ( art. 217.3 LEC) . Sin prueba bastante al menos para fundar una presunción judicial de que así ha ocurrido, no cabrá invocar la "disponibilidad y facilitad probatoria" ( art. 217.7 LEC) a fin de imponer o trasladar al acreedor la carga de acreditar la existencia y cuantía del daño efectivamente sufrido", Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo del 20 de abril de 2022, Sentencia: 317/2022 Recurso: 271/2019 (citando anteriores).

QUINTO. Costas y depósito

19. Las costas de la apelación desestimada, por imperativo del artículo 398, se impondrán a la parte recurrente.

20. Procede acordar la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey