Sentencia Civil 11/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 3, Rec. 1204/2021 de 13 de enero del 2023

PRIMERO.- 1.- Doña Covadonga interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual frente a la entidad NAMASTIA S.L., por medio de la cual solicitaba se dictase sentencia en la que:

a) Se resuelva el contrato de arrendamiento de vivienda y plaza de garaje, sita en la CALLE000, número NUM000, Piso NUM001, Código Postal 35007, suscrito en fecha 1 de octubre de 2015 entre demandante y demandada, por expiración del término pactado en el contrato

b) Se condene a la Entidad NAMASTIA, S.L., en la persona de su representante legal y Administrador Único Benedicto a estar y pasar por esta declaración y al desalojo de la vivienda y plaza de garaje, objeto de arrendamiento dejándolas libre y a disposición de su propietaria, bajo apercibimiento de lanzamiento en los términos y plazos establecidos en la Ley si no lo desalojare? todo ello con expresa imposición de costas a la demandada

2.- La entidad NAMASTIA S.L. se opone a la demanda aduciendo que la notificacion de la decisión de no proceder a la prorroga del contrato no es valida. Asi el primer envio, documento 3 se realizó una persona que no es parte arrendataria, Loreto, antigua administradora de la sociedad arrendataria, quien cesó en el cargo en diciembre de 2017, y además se encuentra separada del actual administrador de la sociedad, el Sr. Benedicto.

El segundo envío, el documento 4, se dirigió a la demandada pero en un domicilio que no se especificó en el contrato de arrendamiento y sin que conste el cumplimiento del plazo de preaviso de 30 días, previsto en el art, 10 de la LAU, vigente en la fecha de celebración del contrato, en tanto no consta justificante de recepción del burofax

3.- En la sentencia, la Jueza desestima la demanda. Considera la juzgadora que no ha quedado acreditada la notificación de la decisión de poner fin a la prórroga del contrato de arrendamiento al inquilino.

SEGUNDO.- Doña Covadonga se alza frente a la resolución dictada en primera instancia solicitando la revocación de dicha resolución por los motivos son los siguientes:

1.- Error en la valoración de la prueba. En relación con el primer burofax pone de manifiesto que el mismo se dirigió al domicilio objeto del arrendamiento. Añade que en el contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2015, Doña Loreto actuó como representante legal de Namastia. S.L. y, dado que desde entonces no comunicó a mi representada variación alguna, ésta no tenía por qué conocer que se hubiera podido producir un cambio de administrador de la sociedad arrendataria pues, por otro lado, este hecho tampoco iba a afectar al objeto arrendado: la vivienda continuaba siendo el domicilio de la Sra. Loreto, ya que de conformidad con la estipulación segunda del contrato de arrendamiento: "dicha vivienda y plaza de garaje se destinarán exclusivamente a residencia de Doña Loreto y su familia, sin que pueda dar otro uso que no sea el expresado."

En cuanto al segundo burofax afirma que la parte demandada no niega que haya recibido dicho burofax. Sostiene que los burofaxes se dirigieron, tanto a la demandada, la Entidad Namastia, S.L., como a sus posibles representantes legales y tanto al domicilio del objeto arrendado, comoal domicilio de la Entidad.

La entidad NAMASTIA S.L se opone a lo interesado en el recurso de apelación interpuesto y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.-Error en la valoración de la prueba.

La parte apelante alega en relación con el primer burofax pone de manifiesto que el mismo se dirigió al domicilio objeto del arrendamiento. Añade que en el contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2015, Doña Loreto actuó como representante legal de Namastia. S.L. y, dado que desde entonces no comunicó a mi representada variación alguna, ésta no tenía por qué conocer que se hubiera podido producir un cambio de administrador de la sociedad arrendataria pues, por otro lado, este hecho tampoco iba a afectar al objeto arrendado: la vivienda continuaba siendo el domicilio de la Sra. Loreto, ya que de conformidad con la estipulación segunda del contrato de arrendamiento: "dicha vivienda y plaza de garaje se destinarán exclusivamente a residencia de Doña Loreto y su familia, sin que pueda dar otro uso que no sea el expresado."

En cuanto al segundo burofax afirma que la parte demandada no niega que haya recibido dicho burofax. Sostiene que los burofaxes se dirigieron, tanto a la demandada, la Entidad Namastia, S.L., como a sus posibles representantes legales y tanto al domicilio del objeto arrendado, comoal domicilio de la Entidad.

Esta Sala coincide con la valoración de la prueba que se ha realizado en la primera instancia. En este sentido hay que tener en cuenta que: "el proceso valorativo de las pruebas incumbe a los órganos judiciales exclusivamente y no a las partes que litigan, a las que les está vedado toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces por el suyo propio, dado la mayor subjetividad de éstas por razón de defender sus particulares intereses debiendo quedar claro, por tanto, que dentro de las facultades concedidas al efecto a Jueces y Tribunales podemos conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso, optar entre ellos por el que se estime más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos. Las pruebas están sujetas a su ponderación en concordancia con los demás medios de prueba ( STS 25-1- 93), en valoración conjunta ( STS 30- 3-88) con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia ( SSTS 22-1-86 , 18-11-87 , 30-3-88 ).( sentencia de 22 de octubre de 2013 dictada por esta sección)

"Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez "a quo" sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por la Juez ante la que se ha celebrado el acto solemne del juicio en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, pudiendo la Juzgadora desde su privilegiada y exclusiva posición, intervenir de modo directo en la actividad probatoria y apreciar personalmente su resultado, así como la forma de expresarse y conducirse de las partes y los testigos en su narración de los hechos y la razón del conocimiento de éstos, ventajas de las que, en cambio, carece el Tribunal llamado a revisar dicha valoración en segunda instancia, exigencia que no se cumple ni siquiera con el visionado del soporte informático del acta, pues, como ya hemos dicho, no tiene la posibilidad de intervenir que posee el Juez "a quo". De ahí que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia ( Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985 , 23 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987 , 2 de julio de 1990 , 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994 , entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador "a quo" de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.» (AP Pontevedra sec 1ª 8-7-09)

De conformidad con el artículo 217 de la LEC, cada parte habrá de acreditar los hechos en que se fundamenten sus pretensiones : "Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el Tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención." Al parecer el recurrente pretende que todo el esfuerzo probatorio (favorable o desfavorable) recaiga en el actor, postura ilógica que no tiene cabida en el art. 217.2 LEC. Solo la demandada es dueña y responsable de su pasividad, incluida su rebeldía, pese a lo que el Juzgador de instancia le llamó a declarar en virtud de diligencia final, y tampoco compareció, ni justificó su ausencia.» (TS 1ª 7-6-13). El principio de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente. Consagrado en la LEC, ya venía siendo acogido por la jurisprudencia de esta Sala (SSTS de 8 de marzo , 28 de noviembre de 1996, 28 de febrero de 1997, 30 de julio de 1999, 29 de mayo de 2000, 8 de febrero de 2001, 18 de febrero y 17 de julio de 2003).» ( TS 1ª 18-6-13).

«(...) la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehacencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación (ello desplaza la controversia a una cuestión de prueba). Ahora bien, lo expuesto implica que se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, siempre que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad.» (AP Barcelona 25-4-08, EDJ 98906). El mismo criterio deriva de la AP Pontevedra 27-4-15, EDJ 75183.

«Se trata, por lo tanto, de una notificación que no exige que sea fehaciente, sino que la voluntad del legislador es que la intención de no renovar el contrato de una de las partes llegue a conocimiento de la otra parte contratante por cualquier forma» (AP Madrid, sec 13ª, 19-7-19, EDJ 676171).

«De este modo, no puede sino concluirse que la arrendataria ha cumplido diligentemente con su obligación de comunicar su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento en el plazo de preaviso legalmente establecido, sin que la falta de recepción del mismo se imputable al mismo. Dado los motivos de la falta de entrega de la comunicación remitida, esto es, "no retirado en oficina", debemos concluir que la falta de recepción es imputable exclusivamente al comportamiento de la arrendataria quien, pudiendo haber acudido a correos a retirar el aviso no lo hizo, sin que, su falta de diligencia debida, sea trasladable al arrendador. En sentido, en sentencia 22 de diciembre de 2018 ( Roj: SAP B 11490/2018 - ECLI: ES:APB:2018:11490), EDJ 644498 ya recordamos que "la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador.".» (AP Barcelona, sec 13ª, 22-7-19, EDJ 686076).

Es criterio reiterado de esta Sección 13ª (por todas, sentencia de 14 de marzo de 2002, ECLI:ES:APB:2012:351, EDJ 24468) que no requiere que sea fehaciente, ni siquiera exige la forma escrita. En consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación, debiendo tratarse de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, salvo que tal falta de conocimiento derive de circunstancias ajenas a su propia actuación o a su voluntad.

"En este caso resulta probado, tal y como hemos expuesto, que la propiedad, a través de la administración de fincas, comunicó a la demandada su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento y que esta voluntad fue conocida por la inquilina. A la validez de esta comunicación no obsta que esta última, la Sra. Loreto, se hiciera una composición de lugar errónea -pensando que la comunicación requería de una notificación escrita y/o fehaciente- pues no se puede hacer pechar a la arrendadora, que cumplió con las exigencias legales, las representaciones subjetivas equivocadas de la demandada» (AP Barcelona, 29-5-20, EDJ 586912).

«1º.- El artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la prórroga del arrendamiento y, conforme al texto aplicable al contrato analizado, prevé que si «ninguna de las partes (del contrato) hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más». Es decir, debe notificar es quien sea parte en el contrato (arrendador o arrendatario) a la otra parte. Lo anterior no puede conducir a una interpretación restrictiva y exigir que solamente puedan hacerlo ellos personalmente. Nada obsta a que la comunicación la remita el representante legal o voluntario de una de las partes, como pueden ser los administradores, gestores o abogados que actúen como mandatarios ( artículos 1709 y siguientes del Código Civil)» (AP La Coruña, sec 3ª, 29-9-20, EDJ 698128).

«Cabe recordar que la ley no establece una forma especial para la notificación; así, no se requiere la constancia fehaciente, de hecho, ni siquiera se exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que haya sido la forma en que se llevó a cabo la comunicación. Ante un requerimiento correctamente remitido, no es preciso que se acredite una conducta obstaculizadora o de manifiesto rechazo por parte del arrendatario a su recepción, sino que corresponde a este acreditar que ésta no tuvo lugar por motivos que no le son atribuibles y ajenos a su voluntad; entenderlo de otra forma supondría que fuera suficiente al arrendatario adoptar una postura pasiva para impedir que el arrendador pudiera, legítimamente, poner fin al contrato dentro del plazo de vigencia del mismo. No apreciamos pues, infracción alguna de las reglas de carga de la prueba a las que se refiere el artículo 217 LEC.

Es posible, en consecuencia, que el actor pueda utilizar cualquier medio adecuado al efecto de practicar las expresadas notificaciones, siempre que quede constancia del envío y de su recepción por el interesado, incluidos los servicios de una empresa privada de mensajería, cuyos informes acerca de los intentos de notificación, con expresión de día y hora de su práctica, así como del aviso correspondiente, constan en las actuaciones. No existe motivo alguno para dudar inicialmente de la veracidad del contenido de las mismas, habiendo sido emitidas por una empresa dedicada profesionalmente a dicha actividad de gestión, y no habiendo planteado en momento alguno el recurrente su falsedad. En esta línea, citamos la STSJ Andalucía nº 1421/2017, de fecha 11 de Mayo de 2017, EDJ 127675. Asimismo, en nuestra sentencia de 16 de mayo de 2020 de esta misma Sección dábamos validez al requerimiento hecho con una empresa de mensajería privada» (AP Barcelona, sec 4ª, 7-10-20, EDJ 707607).

«Se ha probado que se dejó el resguardo en el domicilio, encontrándose ya dentro del campo de poder del destinatario, más aún cuando ese domicilio fue fijado en el contrato a efectos de notificaciones en la persona de la arrendataria.

En las sentencias de esta misma Sección de 18 de julio de 2007, 17 de mayo de 2007 y 11 de febrero de 2010 ya afirmábamos que "...para evitar que el contrato de arrendamiento sea prorrogado es suficiente que se realice la notificación con la antelación señalada en el domicilio designado como tal, que, además, es la vivienda arrendada, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de procurar no ser hallado en su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación correspondiente. Así, para cumplir el requisito que nos ocupa, le basta al arrendador con remitir la comunicación de su voluntad de no proceder a la prórroga por un conducto en el que quede constancia de su contenido y fecha, como se ha efectuado en el presente caso" y que " es preciso partir del normal funcionamiento de los servicios públicos, por lo que, dejado aviso a DON Marcelino de la existencia de un burofax dirigido al mismo, sólo puede atribuirse a su pasividad el no haberlo recogido y poder conocer su contenido. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación .No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.

Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc.

En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia. En nuestro caso no hay razón alguna para pensar que el requerimiento no llegó a su destino y sí, por el contrario, que fueron los demandados los que actuaron en forma contraria a la buena fe al no recogerlo del servicio de Correos."

«(...) resultando incuestionable el carácter recepticio del acto de comunicación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos -lo que exige que la declaración de voluntad de la entidad arrendadora de no renovar, ni prorrogar, el contrato de arrendamiento debe llegar a conocimiento de su destinatario para que sea eficaz- y dado que no ha resultado debidamente acreditado y justificado en el proceso que la voluntad de la entidad actora de no renovar, ni prorrogar, el arrendamiento litigioso después del 18 de diciembre de 2019, hubiera llegado a conocimiento de los arrendatarios demandados en el plazo legalmente previsto, ni tampoco que esa falta de conocimiento sea debida a causa imputable a los receptores y no a la emisora; resulta indiscutible que no cabe apreciar la causa de extinción de la relación obligatoria invocada como fundamento de la petición resolutoria formulada en la demanda, lo que determina inexorablemente la inviabilidad de la misma» (AP Madrid, sec 25ª, 22-2-21, EDJ 547906).

«No se discute y se considera acreditada la efectiva remisión de dos burofaxes por la arrendadora al domicilio del demandado, así como que éste no acudió a retirarlos a la oficina de correos por decisión propia, siendo la cuestión controvertida y a analizar en esta alzada, la referida al alcance y contenido de la obligación que el art. 10 de la LAU impone al arrendador de comunicar al arrendatario su decisión de no prorrogar el contrato y en tal sentido, aunque la notificación tiene un carácter receptivo, el Tribunal Supremo ( v.gr. sentencia de 22 de diciembre de 1992 y 17 de septiembre de 2010), ha mantenido un criterio flexible y basado en el principio de auto-responsabilidad o de razonable posibilidad de conocimiento, de modo que debe considerarse recibida la comunicación y surtir los efectos que le son propios, cuando la falta de recepción del documento y la posibilidad de conocer su contenido, no dependa de la actuación del remitente y sí del destinatario, o incluso cuando el destinatario no puede ignorar la comunicación sin faltar a la buena fe por haber llegado a su círculo de interés.

En el mismo sentido la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, de manera prácticamente unánime, mantiene una interpretación flexible de la condición receptiva de toda comunicación, y en tal sentido nos pronunciamos en la sentencia de esta Secc. 20ª de 28 de junio de 2019. Es ese también el criterio seguido entre otras Secciones de esta Audiencia, en la sentencia de la Sec. 21ª de esta Audiencia de 6 de julio de 2021, en la que de manera clara se indica "... la notificación no tiene que ser formalista ni sacramental, considerándose cumplido el requisito de la notificación cuando su no recepción es imputable a su destinatario que se muestra negligente en orden a enterarse de lo que le afectaba o cuando la comunicación ha llegado a la órbita de decisión de su destinatario, de modo que cuando se remite un burofax para notificar o comunicar determinada voluntad, decisión o situación y no se puede entregar a su destinatario, dejándosele aviso, sin que aquel retire el aviso del burofax, debe estimarse cumplido el requisito de la notificación o comunicación. Así se ha entendido por diversas Audiencias Provinciales, como el auto de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de septiembre de 2004, el auto de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Tarragona de 2 de febrero de 2006, o el auto de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Granada de 26 de diciembre de 2008. Dentro de esta Audiencia Provincial de Madrid pueden citarle los autos de la Sección 20ª de 18 de diciembre de 2003, de la Sección 8ª de 11 de octubre de 2010, o de la Sección 19ª de 15 de marzo de 2011, postura doctrinal mantenida por esta misma Sección de la Audiencia Provincial de Madrid en autos de 24 de enero de 2012, 4 de febrero de 2014 y 3 de noviembre de 2015."

En igual sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de fecha 23 de noviembre de 2019 señala: "...la Ley no exige la efectiva recepción de la notificación del destinatario del acto de comunicación, antes bien bastará que aquella solo dependa de actuación voluntaria del citado para que el acto se entienda válidamente realizado y surta el efecto consiguiente; ello es así porque la naturaleza recepticia del acto de comunicación implica en sí misma una colaboración del notificado que debe aceptarla o recogerla, de modo que si así no lo hace, estando en su mano hacerlo, ha de estimarse cumplido este requisito; en consecuencia cuando la notificación se frustra por culpa del destinatario, que por la razón que sea muda de domicilio sin advertir al acreedor o, permaneciendo en él, simplemente se resiste a recoger la notificación, debe entenderse cumplido dicho trámite siempre que se haya desplegado la diligencia normal exigible para llevarla a cabo...".

La aplicación de dicha doctrina al caso presente, conduce a considerar válida y eficaz la comunicación remitida al arrendatario por burofaxes de 4 y 5 de diciembre de 2018 a los efectos de impedir la prórroga del contrato de arrendamiento aquí analizado, pues estaba en la disponibilidad del arrendatario recoger la comunicación y conocer su contenido, sin que pueda eludir las obligaciones que para todo contratante se derivan de una relación contractual, entre las que deben entenderse incluidas ( arts. 1.258 del cc) las de recibir comunicaciones de la contraparte, máxime en supuestos en los que como el presente existía una contrato de arrendamiento de duración limitada, al margen de las incidencias que hubieran podido existir o existieran sobre en el desarrollo de dicho contrato» (AP Madrid, sec 20ª, 4-11-21, EDJ 824734).

Como hemos dicho en reiteradas ocasiones, corresponde al arrendador la obligación legal de efectuar tal notificación. Dicha notificación ha de ser recepticia, es decir, ha de llegar a conocimiento del arrendatario, con independencia de la sociedad o empresa que pueda emplearse para llevar a cabo tal notificación. El arrendador soporta la carga de demostrar que ha observado los dos anteriores requisitos."

De ello se desprende que es fundamental aportar con la demanda ( art.265.1 LEC) el acuse de recibo de la comunicación dirigida al arrendatario ex art.10.1 LAU de no prorrogar el contrato, por cuanto que tiene naturaleza recepticia -ha de haber sido recibida o haber sido susceptible de ser recibida-. Ha de acreditarse con la demanda el conocimiento por el arrendatario de la voluntad del arrendador de que no continúe la relación arrendaticia. De ahí que consideremos que la presentación por el actor en la vista de juicio verbal de los acuses de recibo de los burofaxes que pudieron haber sido aportados con anterioridad, pero que no lo fueron, sino que son aportados en la vista ante la contestación del demandado, quien hace valer en su defensa, precisamente, la falta de aportación de los acuses de recibo de los burofaxes, resulta ser una presentación extemporánea» (AP Barcelona, sec 4ª, 21-12-21, EDJ 871462).

Si bien es cierto que, tal y como pone de manifiesto la jurisprudencia arriba citada, la Ley no exige una especial forma para la realización de la notificación en la que se manifieste la voluntad del arrendador de no continuar con el contrato de arrendamiento, también lo es que se trata de una manifestación de voluntad recepticia, que exige el arrendatario conozca dicha voluntad, o que habiendo llegado a su esfera de conocimiento, no pueda desconocerla sin faltar a la buena fe. En este caso el contrato fue firmado el 1 de octubre de 2015, su vencimiento se produciría el 1 de octubre de 2020, y la notificación de la resolución del contrato debió efectuarse, como mínimo el 1 de septiembre de 2020. El problema es que no se aportan los justificantes de la recepción de ninguno de los dos burofax enviados, de tal manera que no puede llegar a conocerse cuando fueron entregados o si fueron realmente entregados o recogidos por la parte demandada. El primer burofax se envió a la vivienda arrendada ocupada por la ex mujer del demandado, sin que se acredite su recepción o que ésta pusiera en conocimiento del apelado el contenido de dicho burofax. En el caso del segundo burofax enviado al domicilio social de la entidad arrendataria, no sólo no ha sido aportado el justificante de su recepción, por lo que no resulta acreditada la fecha de entrega, sino que además, habiéndose enviado el 13 de agosto de 2020, y siendo el margen para recoger el burofax de 30 días, (por lo que finalizaría el 14 de septiembre), no se cumpliría el plazo estipulado en la LAU, tal y como se argumenta en el escrito de oposición. Por todo ello, procede la desestimación del recurso de apelación presentado.

ÚLTIMO.- La desestimación del recurso de apelación comporta imponer a dicha apelante el pago de las costas derivadas de su recurso ex artículo 398 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación;