Sentencia Civil 42/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 3, Rec. 952/2020 de 26 de enero del 2023

PRIMERO.- Se recurre por la representación de la Comunidad de Propietario del DIRECCION000 la sentencia que desestimó la demanda de tercería de mejor derecho que interpuso para que se reconociera la preferencia del crédito que ostenta la Comunidad frente a la ejecutante SOCIEDAD DE GARANTÍA Y AVALES DE CANARIAS, S.G.R., en adelante AVALCANARIAS, por importe de 5.576,78 euros en concepto por cuotas ordinarias y extraordinarias derivadas de las fincas n.º NUM000 y NUM000 del Registro de la Propiedad n.º 2 de San Bartolomé de Tirajana que forman parte de la referida Comunidad de Propietarios y cuya realización se persigue a instancia de AVALCANARIAS en el Procedimiento de Ejecución Hipotecaria n.º 407/2017 del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Telde.

La sentencia de instancia desestimó la demanda al entender que, conforme a la jurisprudencia citada por la acreedora hipotecaria, la mera liquidación efectuada por la Junta de Propietarios Comunidad no hacía exigible la deuda y no podía llevar a declarar la preferencia del crédito.

Dicho pronunciamiento es combatido por la parte recurrente al sostener que ninguna de las resoluciones del Tribunal Supremo citadas por la ejecutante en su escrito de contestación resulta de aplicación al presente supuesto pues no se refieren a un tercería de mejor derecho formulada por una Comunidad de Propietarios. Añade que solo la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 23 de mayo de 20017 se refiere a un supuesto como el litigioso pero discrepa del criterio adoptado por dicho tribunal teniendo en cuenta que en dicha resolución expresamente se reconoce que no es necesario que el título de tercerista conste en título ejecutivo. Finalmente invocó en apoyo de su tesis resoluciones de la Audiencia Provincial de Madrid y sostuvo que la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios que liquida la deuda constituye título para promover tercería de mejor derecho.

La representación de AVALCANARIAS se opuso al recurso mostrando su conformidad con los argumentos de la sentencia apelada e insistiendo en que para que la certificación de saldo deudor pueda acreditar una deuda cierta, líquida, vencida y exigible es necesario que así se declare en el seno de procedimiento judicial.

SEGUNDO.- Dispone el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal que es obligación de cada propietario:

"e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. "

Del precepto citado se desprende que, además de la afección real del inmueble cuando se transmite su propiedad, se regula el privilegio de los créditos de la Comunidad de Propietarios por las cuotas de gastos generales insatisfechas por el propietario siendo este precepto el que fundamenta la pretensión ejercitada en la demanda de tercería.

Pues bien, partiendo de lo dispuesto de dicho precepto y a tenor de la prueba documental aportada, la Sala debe estimar el recurso pues el crédito que se solicita sea satisfecho con preferencia al de la acreedora hipotecaria reúne las características exigidas por la jurisprudencia y además se encuentra incluido dentro de los límites temporales del citado art. 9.1 e) LPH.

En efecto, la doctrina del Tribunal Supremo exige que el crédito del tercerista sea cierto, líquido, vencido y exigible. Así lo recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2019 ( Sentencia: 467/2019 Recurso: 3310/2016) cuando señala que "si bien el art. 614 LEC, al regular la tercería de mejor derecho, tan sólo hace referencia a que el tercerista invoque y acredite "un derecho a que su crédito sea satisfecho con preferencia al del acreedor ejecutante", la jurisprudencia, en atención a los efectos de la tercería, venía exigiendo que el crédito del tercerista sea cierto, líquido, vencido y exigible. Y citábamos al respecto las sentencias 392/2007, de 26 de marzo , y 457/2007, de 26 de abril . Esta doctrina responde a que, si el efecto de la tercería de mejor derecho es que lo obtenido con la realización del bien o derecho embargado se destine a hacer pago al acreedor tercerista a quien se le reconoce la preferencia de su crédito, es lógico que este sea cierto, liquido, vencido y exigible.".

Ahora bien lo que no cabe es entender que un crédito a favor de una Comunidad de Propietarios por gastos generales solo pueda considerarse cierto, líquido, vencido y exigible si se ha obtenido su reconocimiento tras la tramitación de un procedimiento judicial contra el propietario moroso, tal y como sostuvo la parte demandada en la instancia. De ser así se infringiría lo dispuesto en los arts. 614 y 616.2 LEC pues dichos preceptos no exigen que el crédito conste necesariamente en un título que lleve aparejado ejecución.

Pero es que tampoco puede entenderse que la certificación del acuerdo de la junta que ha liquidado la deuda de los propietarios morosos sea insuficientes a efectos de acreditar la existencia, liquidez y exigibilidad del crédito que ostenta la Comunidad frente a los propietarios morosos.

Es cierto que existen resoluciones como la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 23 de mayo de 2017 citada por la acreedora hipotecaria en su contestación que consideran insuficiente a efectos de la tercería la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios que ha liquidado la deuda. Pero existen también resoluciones de otras Audiencias Provinciales que se han pronunciado en sentido contrario, posición por la que se inclina esta Sala. Así resulta, por ejemplo, de la sentencia de sección 20ª de la AP de Madrid de 20 de noviembre de 2015 ( Sentencia: 428/2015 Recurso: 53/2015) citada por el recurrente en su recurso que declara:

"(...) la tercería de mejor derecho es el cauce procesal adecuado para que la comunidad de propietarios pueda solicitar que su crédito sea satisfecho con preferencia al del acreedor ejecutante. Para ello es necesario que se aporte un principio de prueba del crédito que se afirma preferente, lo que se ha cumplido con los documentos aportados con la demanda de tercería (certificación del administrador de la comunidad de propietarios y copia del acta de la Junta ordinaria de la Comunidad de Propietarios que se acompañan con los nº 2 y 3). Los acuerdos de las comunidades de propietarios son ejecutivos salvo resolución judicial en contrario; así, lo establece el artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, puesto en relación con el artículo 18.4 de la Ley especial. Por consiguiente, no constando que el acuerdo de la Junta General ordinaria de 21 de noviembre de 2013 en el que se fija la deuda haya sido suspendido por la autoridad judicial, la existencia de un principio de prueba de una deuda dineraria, líquida, vencida, exigible y preferente a la del ejecutante se ha cumplido."

En el supuesto sometido a consideración de esta Sala consta también aportado certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios en fecha 26 de marzo de 2019 liquidando la deuda que mantienen los propietarios de los dos inmuebles que son objeto de realización en el procedimiento de ejecución hipotecaria, acuerdo que no consta de forma alguna que haya sido impugnado. A lo anterior debemos añadir que los propietarios, pese a ser emplazados personalmente, no contestaron la demanda de tercería por lo no han cuestionado de forma alguna la existencia de la deuda.

TERCERO.- Finalmente debemos señalar que la tesis que propugna la apelada y que exige la existencia de resolución judicial que reconozca la deuda resultaría contradictoria con la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 4 de mayo de 2022 en relación al inicio del cómputo del privilegio reconocido en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal a favor de las Comunidades de Propietarios.

Señala dicha resolución:

"Decisión de la sala. El límite temporal del carácter preferente que reconoce el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal a los créditos a favor de la comunidad frente a los propietarios morosos. Desestimación.

1.- La comunidad de propietarios demandante ha ejercitado en este procedimiento una acción de tercería de mejor derecho en relación con el proceso de ejecución hipotecaria, seguido ante el mismo juzgado, por el que se ejecutaba por el Sr. Bernardo, aquí demandado, la vivienda propiedad del codemandado Sr. Baltasar, integrante del edificio de la comunidad actora, al amparo del art. 613 y ss LEC .

El objeto de controversia se centra en dilucidar si corresponde o no el carácter de créditos preferentes, conforme al privilegio reconocido por el art. 9.1, e) LPH , a los devengados por los gastos generales de sostenimiento de la citada comunidad de propietarios, correspondientes al periodo 2006 a 2012, e imputables al demandado Sr. Baltasar, por su condición de propietario de una de las viviendas de dicho inmueble, así como a los gastos y costas causadas en los previos procedimientos monitorio y de ejecución.

Por lo tanto, la acción ejercitada no se funda en la afección real del inmueble por la que debe responder un nuevo adquirente, que no era propietario cuando se devengaron las cuotas adeudadas, sino en el derecho de preferencia que la ley otorga a esos créditos comunitarios, a los efectos del art. 1923 CC , y que preceden para su satisfacción a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto (sin perjuicio, además, de la preferencia a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores), y por tanto, con preferencia también respecto de los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad sobre el bien hipotecado.

2.- La recurrente sostiene (no sin incurrir en cierta confusión) que a los créditos a los que el citado precepto reconoce preferencia, los correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad corriente y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, se pueden acumular otros que también hayan sido reclamados judicialmente y respecto de los que no se hubiere instado todavía la preferencia.

Esta tesis no puede prosperar por exceder los límites temporales en que el art. 9.1 e) LPH acota el privilegio crediticio que consagra, según resulta de la fundamentación que sigue.

3.- El art. 9.1 LPH , en la redacción dada por la 8/1999, de 6 de abril (vigente durante el periodo a que se refiere el devengo de las cantidades litigiosas), incluye, en el párrafo primero de su letra e), entre las obligaciones de los propietarios de viviendas o locales de un inmueble constituido en régimen de propiedad horizontal, la de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".

En los párrafos segundo y tercero de este mismo precepto se dispone:

"Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

"El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación".

La posterior reforma de este precepto introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio (vigente a la fecha de la interposición de la demanda), amplió el periodo temporal a que se extiende la preferencia crediticia, de forma que pasó a abarcar "las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores". La misma extensión temporal realizó respecto de la afección real para los casos de transmisión de la propiedad de la vivienda o local.

En la instancia se ha partido de la aplicabilidad de este límite temporal, conforme a la redacción dada al precepto por la citada Ley 8/2013, criterio que no ha sido cuestionado.

4.- Uno de los principales objetivos a que respondió la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal introducida por la citada Ley 8/1999, fue luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios, que la reforma pretendía combatir con diversas medidas, que resumía en su exposición de motivos:

"creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad, etc".

Entre esas medidas figuraba la nueva redacción dada al art. 9.1 e) LPH , que mejoraba y aclaraba la redacción originaria del art 9 regla quinta, en la que se mezclaban y confundían el privilegio crediticio de la comunidad frente a otros acreedores del comunero moroso, y la afección real que garantiza el crédito de la comunidad frente a futuros propietarios del inmueble por razón de las cuotas adeudadas por el propietario anterior que lo transmite.

Como dijimos en la sentencia 211/2015, de 22 de abril ,

"se han venido produciendo sucesivas reformas en la Ley de Propiedad Horizontal con el objeto de tutelar y proteger a las Comunidades de Propietarios, a fin de garantizarles en la mayor medida el cobro de las deudas de los comuneros, pues la morosidad constituye el mayor problema que pueden sufrir, ya que les impide hacer frente a las elementales necesidades para el adecuado sostenimiento del inmueble y sus servicios, sufriendo los comuneros cumplidores las consecuencias desfavorables de tales incumplimientos a salvo que suplan la insolidaridad del moroso.

"4. Las garantías previstas para conseguir tal propósito son las siguientes:

"(i) Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ) tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 marzo ( artículo 9.1 e), párrafo segundo LPH ).

"(ii) El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores ( disposición final 1.3 de la Ley 8/2013, de 26 junio ). El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. ( Artículo 9.1.e) párrafo tercero LPH ).

"(iii) La obligación del propietario de "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local", estableciendo que "quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquel a repetir contra este". Sin embargo se añade que tal responsabilidad "no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando de dicha transmisión resulte notoria". ( Artículo 9.1 i) LPH )".

5.- Con arreglo a la regulación contenida en el art. 9.1 e) LPH , tras su modificación por la Ley 8/1999, al margen de la responsabilidad solidaria del propietario que transmitió su vivienda o local sin comunicarlo a la comunidad por las deudas devengadas con posterioridad a la transmisión, en el precepto hay que distinguir con claridad dos aspectos distintos: el privilegio crediticio (preferencia del crédito de la comunidad respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble) y la afección real del inmueble. Esta última solo se activa cuando la propiedad del inmueble se transmite, en cuyo caso cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior, de la que "responde con el propio inmueble adquirido", no como deudor personal ( sentencia 211/2015, de 22 de abril ).

Por el contrario, el privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia es una cualidad de algunos derechos de crédito que puede ejercitarse por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella, o que la ostentan en menor grado (conforme a las reglas legales de prelación), y que, por tal motivo, han de ser postergados en sus legítimas expectativas de satisfacción. Este es el caso que se presenta en esta litis.

6.- Desde un punto de vista objetivo o material, la preferencia reconocida a los créditos comunitarios por el párrafo segundo del art. 9.1 e) LPH se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto sobre los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecución de sentencias) y los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacción). En el caso de la litis entran en concurrencia el crédito de la comunidad demandante con un crédito garantizado por hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad en trámite de ejecución.

7.- El efecto natural de este privilegio crediticio, como ha señalado la doctrina, sin perjuicio de otras posibles vías para ejercitar la preferencia, es permitir que la comunidad titular del crédito pueda hacer valer su derecho de cobro preferente a través de una tercería de mejor derecho con motivo de la ejecución del derecho de cualquier acreedor no preferente, incluso aunque se trate de un acreedor hipotecario inscrito (RDGRN de 22 de enero de 2013).

Conviene recordar que en los procedimientos de tercería de mejor derecho la cuestión fundamental a resolver radica en la determinación de la preferencia del título de crédito invocado por el tercerista frente al del ejecutante, a efectos de la aplicación del importe que se obtenga con la venta judicial al pago de uno de los créditos en disputa o, más precisamente, "hacer pago a los acreedores por el orden de preferencia que se determine al resolver la tercería" - además de reintegrar al ejecutante en las costas de la ejecución - ( art. 616.1 LEC ). Como declaramos en la sentencia 494/1990, de 23 de julio , es en la tercería "donde se ventila la naturaleza y carácter del crédito de los comuneros, su comparación con [el crédito concurrente con el que pugna - en aquel caso de la Seguridad Social]" y se decide, con la participación del titular de este crédito concurrente como demandado, "mediante sentencia de carácter declarativo de las preferencias". Ello, como razona la misma sentencia, aunque en el proceso judicial previo en que se declaró la deuda del comunero, aquel o aquellos titulares de créditos en conflicto, que concurren en la misma ejecución (como ejecutantes), no hubieran sido parte:

"Que la sentencia base de la tercería reconociera el crédito de la comunidad de propietarios y condenara al moroso sin razonar el carácter de las deudas tampoco obsta a la estimación de la tercería, porque es en este proceso donde se ha determinado la inclusión de la deuda en el art. 9, 5.º, de la Ley de Propiedad Horizontal , decisión ésta que no es contraria a la de aquella sentencia que declaró que "Percusa" debía una cantidad "por los conceptos determinados en la demanda" [...]".

Y corresponde al tercerista acreditar la existencia, vencimiento y preferencia del crédito.

8.- Pero esa preferencia del crédito de la comunidad de propietarios es un privilegio que está atemperado por unos concretos límites temporales que deben ser estrictamente observados, al igual que sucede con los límites temporales de la afección real, sin que puedan ser objeto de aplicación extensiva. Límites que, conforme a la redacción del art. 9.1, e) LPH vigente a la fecha de la interposición de la demanda, se concretan en los gastos generales correspondientes a "las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores".

9.- La cuestión que se plantea en la litis, no es si la preferencia que se reconoce a favor de la comunidad de propietarios, a pesar de esa limitación temporal, puede extenderse también a otros créditos futuros que se vayan devengando y que sean objeto de reclamación judicial por la comunidad de propietarios, por cuotas impagadas correspondientes a periodos sucesivos, con base en nuevas demandas. La cuestión que debe dilucidarse es la relativa a la determinación del momento inicial o dies a quo del periodo de "la anualidad en curso y los tres años anteriores" a que se extiende el privilegio, cuestión que la ley no precisa (a diferencia del caso de la afección real, en la que la ley concreta que la anualidad en curso es la del momento de la transmisión).

La Audiencia fijó acertadamente ese momento en la fecha en que la comunidad actora reclamó judicialmente, a través de la demanda de tercería de mejor derecho, la preferencia de cobro de su crédito por las cuotas impagadas, frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente.

10.- Una vez concretado ese momento inicial del cómputo hacia atrás del plazo (es decir, el momento desde el que retrotraer la preferencia), no cabe incluir en la categoría de crédito preferente conforme al art. 9.1, e) LPH a todos los créditos vencidos y exigibles de la comunidad, cualquiera sea la fecha de devengo de las cuotas a que correspondan esos créditos, como postula la demandante, al intentar incluir en la declaración de preferencia los créditos por todas las cuotas impagadas del periodo correspondiente a los años 2006 a 2012, que caen fuera del citado límite temporal. Presentada la demanda de tercería en abril de 2017, solo quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores (2014, 2015 y 2016).

Y ello sin perjuicio, como también puntualizó la Audiencia, del carácter, naturaleza y preferencia que pueda corresponder a los créditos reclamados por razón de cuotas que no resulten imputables al periodo de tiempo a que está limitada la preferencia del art. 9.1,e) LPH , por corresponder a devengos anteriores, bien sea la preferencia que respecto del propio inmueble que ha generado la deuda pueda reconocerse a los créditos anotados preventivamente en el Registro, por embargos o ejecución de sentencias (art. 1923.3º), los que sin privilegio especial consten en escritura pública o por sentencia o resolución judicial (art. 1924.3º), o por otro concepto.

Lo que no cabe es reconocer la preferencia crediticia propia del art. 9.1,e) LPH , que atribuye un derecho de cobro preferente incluso sobre acreedores hipotecarios anteriores al inicio del procedimiento, respecto de créditos comunitarios ajenos al periodo legal de esa preferencia, aunque se haya obtenido una sentencia declarativa de la deuda y de condena al pago, si no se solicitó también en su momento y se obtuvo una declaración judicial de preferencia respecto de tales créditos y se demandó a los acreedores anteriores perjudicados por la postergación en el cobro derivada de la misma. Esos créditos fueron perdiendo su expectativa de reconocimiento del privilegio a medida que transcurría el tiempo e iban quedando fuera del ámbito temporal de la preferencia.

11.- El privilegio de los créditos del párrafo segundo del art. 9.1, e) LPH no es una hipoteca legal tácita (sólo son hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter - art. 158 LH -). Pero, en la medida en que como créditos singularmente privilegiados atribuyen un derecho de preferencia que permite anteponer su cobro a otros créditos que tienen el carácter de preferentes sobre determinados bienes inmuebles con los que entre en conflicto o concurrencia en una ejecución ( art. 1923, 3 º, 4 º y 5º CC ), esta interpretación es también la que armoniza mejor con el principio de seguridad jurídica y con las reglas generales sobre prioridad y publicidad que rigen en nuestro derecho hipotecario, y con las normas civiles que reconocen a los créditos hipotecarios una prelación y derecho de preferencia vinculado a su rango registral ( art. 1927.2º CC ). Normas generales que solo pueden excepcionarse en los casos expresamente previstos en la ley, y con arreglo a un criterio de interpretación estricto."

Si como resulta de dicha doctrina, el momento desde el que retrotraer la preferencia es el de presentación de la demanda de tercería de mejor derecho, no puede exigirse que exista una previa resolución judicial que reconozca la deuda pues, de ser así, nunca resultaría aplicable dicha preferencia legal en toda su extensión pues necesariamente debería transcurrir un periodo de tiempo desde que se reconoce la deuda en un previo proceso judicial hasta que se interpone la tercería con fundamento en esa resolución judicial.

Por todo lo expuesto procede declarar la preferencia del crédito de la Comunidad de Propietarios respecto de la cantidad de 5.576,78 euros por las cuotas adeudadas en relación al fincas objeto del procedimiento de ejecución hipotecaria según el desglose que se resulta de los documentos aportados con la demanda y en el acto de la vista: esto es, por el local, la cantidad de 3.717,46 euros, y por el almacén, la cantidad de 1.859,32 euros, pues dichas deudas corresponden a los años 2016 a 2019 por lo que caen dentro del límite temporal de la preferencia pues, presentada la demanda de tercería en el año 2019, quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad de 2019 y las de los tres años inmediatamente anteriores (2016, 2017 y 2018) .

CUARTO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, procede por aplicación de lo dispuesto en el art. 620.1.I LEC imponer su pago a la entidad ejecutante pues contestó a la demanda oponiéndose a la tercería sin que hayan tenido intervención en el proceso los ejecutados.

En cuanto a las costas de la segunda instancia, no procede su imposición a ninguna de las partes conforme resulta del art. 398.2 Ley de Enjuiciamiento Civil, debiéndose proceder a la devolución del depósito constituido de acuerdo con disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación