Sentencia Civil 797/2022 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 336/2022 de 28 de octubre del 2022

PRIMERO.- Por la parte demandada se cuestiona la Sentencia recurrida, en virtud de la cual se estima íntegramente la demanda de desahucio por falta de pago ejercitada por la parte accionante, condenándose a la demandada al abono de la cantidad de 15.386,12 euros (tal y como se recoge en los hechos de la Resolución apelada, la entrega de la posesión del local arrendado aconteció con posterioridad a la presentación de la demanda y con anterioridad al acto de la vista).

La representación de la entidad MUZOCA, S.L.U. se alza contra la Sentencia dictada por los motivos siguientes:

- Cuestiona la inaplicación de la cláusula rebus sic stantibus al concurrir condiciones extraordinarias de fuerza mayor.

- Muestra igualmente su oposición a lo razonado en la Sentencia en lo concerniente a la desestimación de la pretensión de la arrendataria de oponer el perjuicio por la misma sufrido como consecuencia de las filtraciones sufridas en el local que motivaron la inhabilidad del uso del local para el destino pactado.

- Por último muestra desacuerdo con el pronunciamiento de costas contenido en la Resolución apelada.

SEGUNDO.- Por lo que al primero de los motivos invocados, hemos de coincidir con el Juzgador de instancia, por un lado, en que la arrendataria ya había impagado rentas y cantidades asimiladas vencidas antes de la declaración de la pandemia, y por otro lado, esta Sala entiende, como se expondrá, que en el juicio de desahucio por falta de pago no cabe oponer por el demandado la cláusula rebus sic stantibus.

Así, se comparte al respecto el criterio acogido por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª de fecha 22 de abril de 2022 (rollo 335/2021) que refiere que "La sentencia de la Sección III de la Ilma. A.P. de A Coruña de fecha 23 de marzo de 2.021 ( sentencia 114/2021), a propósito de un juicio de desahucio por falta de pago en el que se pretendió justificar el impago de la renta con la invocación de la cláusula rebus sic stantibus (por las limitaciones, restricciones y efectos de la actual crisis sanitaria) realizó importantes precisiones sobre la conceptuación y caracterización de la figura de que se trata:

"1º.- El Código Civil no regula un mecanismo que expresamente permita extinguir o modificar el contenido de las obligaciones en función de cambios imprevisibles acaecidos con posterioridad a su constitución. Tanto la doctrina como la jurisprudencia acuden a la cláusula rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus, normalmente conocida como cláusula rebus sic stantibus [estando así las cosas]. Se define como una cláusula sobreentendida en todo contrato, que se aplica cuando, por la mutación sorpresiva e inesperada de las circunstancias que en su día se tuvieron en consideración, dan lugar a la desaparición de la base objetiva del negocio. Se fundamenta en el ejercicio de los derechos conforme a la buena fe ( artículo 7 del Código Civil), a la buena fe objetiva en el cumplimiento de los contratos ( artículo 1258 del Código Civil), o la equidad ( artículo 3.2 del Código Civil). Pero se recuerda la necesidad de que sea muy cautelosamente aplicada, dada su peligrosidad en el orden económico y jurídico, así como por ir en contra del principio pacta sunt servanda y de seguridad jurídica recogido en los artículos 1091 y 1258 del Código Civil.

Para que sea aplicable se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos:

(a) La existencia de una alteración completamente extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.

(b) Que esta alteración genere una desproporción inusitada o exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, que se rompa el equilibrio entre las recíprocas obligaciones. La conmutabilidad del contrato desaparece prácticamente o se destruye, por lo que ya no existe una proporción económica entre la prestación de una y otra parte.

(c) Que todo ello acontezca por haber sobrevenido circunstancias realmente imprevisibles, que ese cambio o mutación quede fuera del riesgo normal inherente al propio contrato. Si las partes asumieron en el contrato, de forma expresa o implícita, el riesgo de que esa circunstancia aconteciera, o deberían de haberlo asumido porque el riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida. No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato. Se descarta la aplicación de la regla cuando en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato.

(d) Y que se trate de contratos de tracto sucesivo (qui habent tractu sucesivus) o que dependen de un hecho futuro (vel dependentia de futuro), pues en los contratos de tracto único es de aplicación muy excepcional. Es difícil que en un contrato de tracto inmediato, o de corta duración, pueda acaecer algo extraordinario que afecta a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato.

En tales supuestos puede llegarse a una modificación de la obligación. Nunca la extinción, ni la resolución o la anulación de la obligación. La doctrina y la jurisprudencia han aceptado la posibilidad de revisión de un contrato con aplicación del principio general de la cláusula rebus sic stantibus [ SSTS 156/2020, de 6 de marzo (Roj: STS 791/2020, recurso 2400/2017); 455/2019 de 18 de julio (Roj: STS 2831/2019, recurso 3157/2016); 452/2019, de 18 de julio (Roj: STS 2556/2019, recurso 2631/2016); 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019, recurso 3204/2016); 19 de mayo de 2015 (Roj: STS 2344/2015, recurso 721/2013); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015, recurso 929/2013); 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014, recurso 1198/2012); 24 de febrero de 2015 (Roj: STS 1698/2015, recurso 282/2013), 15 de octubre de 2014 (Roj: STS 5090/2014, recurso 2992/2012), 30 de junio de 2014 (Roj: STS 2823/2014, recurso 2250/2012), 29 de octubre de 2013 (Roj: STS 5479/2013, recurso 1972/2011), 22 de julio de 2013 (Roj: STS 4077/2013, recurso 608/2011), la de Pleno número 820/2012, de 17 de enero de 2013 (Roj: STS 1013/2013, recurso 1579/2010), 27 de diciembre de 2012 (Roj: STS 8996/2012, recurso 1130/2010), 18 de junio de 2012 (Roj: STS 4408/2012, recurso 1538/2009), 27 de abril de 2012 (Roj: STS 2868/2012, recurso 1628/2008), 21 de febrero de 2012 (Roj: STS 1322/2012, recurso 21/2009), 20 de noviembre de 2009 (Roj: STS 7112/2009, recurso 1904/2005), 17 de junio de 2005 (RJ Aranzadi 4275), 12 de noviembre de 2004 (RJAranzadi 6900), 15 de noviembre de 2000 (RJ Aranzadi 9214), entre otras muchas].

Las consecuencias de una crisis financiera se vienen rechazando habitualmente, por cuanto "la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse, imprevisible o inevitable". Y, en todo caso, la existencia de la crisis no comporta que se derive una aplicación generalizada y automática de la cláusula "rebus", sino que es preciso que se contraste su incidencia causal o real en el marco de la relación contractual de que se trate; previniendo contra el peligro de convertir la posibilidad en un incentivo para "incumplimientos meramente oportunistas" [ SSTS 214/2019, de 5 de abril (Roj: STS 1148/2019, recurso 3204/2016 ); 237/2015, de 30 de abril (Roj: STS 1923/2015, recurso 929/2013 ) y 742/2014, de 11 de diciembre (Roj: STS 5210/2014, recurso 1198/2012)].

A la vista de las mismas circunstancias reseñadas en los fundamentos segundo y tercero de la presente resolución, es más que dudosa la incidencia causal o relación causal de la crisis sanitaria con el impago de rentas concurrente.

Las consecuencias de una crisis económica que, a su vez, se deriva de una crisis sanitaria, suponen un riesgo de empresa de la entidad arrendataria. Y si se descarta la aplicación de la regla rebus cuando en función de la asignación contractual de los riesgos ello resulta improcedente, hemos de apreciar que en el caso de la relación arrendaticia que vincula a las empresas litigantes existe esa asignación contractual o reparto contractual de riesgos, a la que también nos hemos referido.

En definitiva, y por todo lo dicho este motivo debe ser desestimada pues la invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto ademas:

(a) No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y su nominación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una "cuestión compleja". Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador. No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, u deducir una reconvención si hubiere lugar a ello y fuere posible procesalmente. No se está pidiendo simplemente la desestimación total o parcial de una demanda (que es lo que se pide en este caso, tanto en la contestación como ahora en el recurso), sino una declaración judicial: que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional. Pretensión que, además, tiene que venir acompañada de una detallada exposición de las circunstancias que llevaron a contratar, cómo se han alterado, cuál es el resultado, y qué se pide concretamente. Deberá establecerse un estudio comparativo. No puede olvidarse que hay negocios que mejoraron notablemente su cifra de negocios en la pandemia al ofertar productos cuya demanda creció exponencialmente. La simple pretensión genérica de la demanda, interesando el reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante la condonación de las rentas, o su aplazamiento "sine die", sin más explicaciones, no son admisibles procesalmente.

Por otra parte la aplicación de la cláusula rebus no puede dar lugar a la condonación total, ni al uso gratuito de la propiedad del otro contratante. O bien resuelve el contrato, o bien rebaja la renta. Pero no mantener el contrato sin renta. La crisis económica derivada de la baja actividad económica es a riesgo y ventura del titular del negocio, no del arrendador del local, como se dijo.

Es por ello que la existencia de la actual situación de emergencia sanitaria dará derecho conforme a la expuesta cláusula ribus sic stantibus a que el arrendatario inste la resolución del contrato de arrendamiento y abandone el inmueble sin indemnizar a la parte arrendadora, pero no a posponer el pago de la renta como se ha pretendido.

Los autos y resoluciones que se alegan por la recurrente además de hacer referencia a supuestos distintos a los que ahora nos ocupa , no resultan de aplicación , ni constituyen jurisprudencia , a todo lo cual hemos de añadir que son múltiples las sentencias y resoluciones que se pronuncian en sentido contrario a su aplicación en supuestos como el que ahora nos ocupa citando a modo de ejemplo".

El mismo criterio se mantiene en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª de fecha 30 de marzo de 2022 (Rollo 646/2021) que indica que "Sobre la pretendida exención y/o reducción de las rentas por razón de causas de fuerza mayor, suspensión de la actividad comercial a raíz de la pandemia por Covid-19 y aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

I. La juzgadora de primera instancia descartó entrar a analizar aquellos motivos de oposición de la subarrendataria por entender que, en el contexto de un procedimiento que se inicia como juicio verbal de desahucio por falta de pago conforme al artículo 250.1.1 LEC, la demandada no estaba legitimada más que para alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Combate aquella apreciación la representación de Starbucks Coffee España, S.L., que defiende en su recurso que, al tratarse de un procedimiento en el que, una vez que la acción de desahucio quedó vacía de contenido, se ventila única y exclusivamente la acción de reclamación de cantidad por impago de rentas, los motivos de oposición a disposición del arrendatario deudor, al contrario que en el ámbito del desahucio, no están tasados, por lo que la subarrendataria estaría en disposición de oponer las defensas que considerase oportunas, que por ello habrían de ser analizadas y resueltas por el órgano judicial.

II. Asiste objetivamente la razón a la magistrada de primera instancia. Se insiste en que el juicio fue originariamente promovido para el ejercicio acumulado de las acciones de desahucio y de reclamación de rentas, y que, en virtud del principio de litispendencia, al que ya se ha hecho referencia, la tramitación por el cauce del juicio verbal, con las singularidades propias de la acción de desahucio, debe ser mantenida hasta la culminación de las actuaciones.

Siendo ello así, debe estarse, en efecto, al contenido de aquellas especialidades, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En la sentencia de esta Sección de 26 de junio de 2020 se declaraba:

"El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en los artículos 1561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquellas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia.

No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse, dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1946, 17 de octubre de 1951, 28 de marzo de 1.957, 7 de junio de 1979 y 31 de octubre de 1983).

En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere el artículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 ) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que el artículo 444.1 de este Texto Legal establece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (...).

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario".

Aquella doctrina legal sigue siendo aplicada de forma mayoritaria por la jurisprudencia menor, en el actual marco jurídico-social instaurado por la pandemia por Covid-19, para descartar la posibilidad de invocar, en el estricto contexto del juicio de desahucio, determinadas causas de oposición que traen razón de la imposibilidad de afrontar el pago de la renta como consecuencia del cierre o suspensión de la actividad comercial, y, singularmente, las relativas a la institución de la fuerza mayor y a la cláusula rebus sic stantibus.

Así, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de octubre de 2021 declara al respecto:

"Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto. Es una mera alusión a una obligada condonación de rentas, que no consta aceptada por la contraparte (...)".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 23 de noviembre de 2021 también considera que la cláusula rebus sic stantibus no se configura como una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas, porque no lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y porque su nominación en este procedimiento impide alegar la existencia de una "cuestión compleja". Y agrega que, según esa tesis, "se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador".

También esta Sección, en la sentencia recaída en el rollo de apelación número 675/21, se ha mostrado proclive a descartar la posibilidad de alegar en el ámbito del juicio de desahucio la cláusula rebus sic stantibus:

"En cuanto a la alegación sobre la cláusula rebus, es cierto que la sentencia no se pronuncia, pero al respecto debemos recordar que estamos ante un juicio sumario, en el que el objeto sobre el que debe pronunciarse el tribunal es limitado (si se ha pagado o no la renta). Cualquier otro pronunciamiento queda fuera de su ámbito objetivo.

(...) Y, por último y en relación con la aplicación de la cláusula rebus, destacar que tanto las normas estatales como autonómicas dictadas con carácter urgente para paliar los efectos de la pandemia parten de la premisa de que es el arrendatario el que ha de solicitar las medidas correspondientes, y ello, si no hay acuerdo, a través del procedimiento adecuado, que no es, por lo dicho antes, el juicio verbal sumario de desahucio, sino el correspondiente juicio ordinario dirigido a cambiar las condiciones contractuales".

Se recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que "la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión ( art. 24.1 CE )". Y también: "Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, SSTC 41/1981, de 18 de diciembre ) (...) La cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material".

Por todo lo expuesto, el motivo de impugnación debe ser desestimado.

TERCERO.- Por lo que respecta al segundo motivo de impugnación, se reitera la pretensión de la parte apelante de que procedería la suspensión del contrato por el cierre obligatorio del local por el tiempo que duraron las obras de reparación y por ello de la obligación del pago de la renta (desde el 12 de octubre de 2019 a 28 de febrero de 2020).

Pues bien, el motivo debe ser desestimado. En este sentido, hemos de partir que en el escrito de oposición se indica por la propia demandada que el origen del daño se encontraba "en la rotura de una tubería de desagüe de la comunidad de propietarios del edificio donde radica el inmueble", aludiéndose en el informe de peritación que "según información, se trató de avería en vivienda propiedad de Tania .. el domicilio causante se trata de AVENIDA000 n.º NUM000., Las Palmas de G.C.".

Partiendo de lo anterior, y considerando que en lo que concierne a las obras precisas para el mantenimiento y conservación del inmueble, tales cuestiones se regulan en los artículos 21 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también aplicable a los inmuebles no destinados a vivienda por remisión del artículo 30 de dicha Ley, no procede lo interesado por la parte apelante, debiendo esta Sala confirmar el pronunciamiento de instancia.

Así, dice el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que "1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario" y el 26 del mismo texto legal que "Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta".

De esta norma cabe concluir que, en principio, un incumplimiento de las obligaciones del arrendador no libera al arrendatario de su obligación principal de pago de la renta pactada, que solamente puede ser suspendida en el supuesto antes mencionado y sin perjuicio de que el incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador legitima al arrendatario demandado a exigir el cumplimiento ( artículo 1.101 del Código Civil) o la resolución del contrato ( artículo 1.124 Código Civil expresamente mencionado en el artículo 27.1 Ley de Arrendamientos Urbanos).

Es por ello que pese al incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de conservación de la vivienda (o local), no por ello cesa la obligación del arrendatario de pagar la renta, si bien esta regla general debe ser matizada en el sentido de que cuando concurre un incumplimiento grave y esencial por parte del arrendador que haga completamente inhabitable la vivienda (o el local), sí se libera de su obligación de pago en el caso en el que la no realización de las reparaciones haga completamente inhábil el local, pues en tal caso existiría una falta de objeto. Aclara al respecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de de Barcelona Sección 4ª de 19 de octubre de 2012 que "... En efecto, como señala la sentencia dictada por la sección segunda de la A.P. de Cádiz, de fecha 27 de septiembre de 2.011, el problema no es tanto de suspensión del contrato conforme al artículo 26 de la LAU sino el de que, como consecuencia de la inacción de obras por la arrendadora, se han propiciado las filtraciones y humedades hasta el punto de hacer inhabitable la vivienda.

El arrendador está obligado a realizar en la vivienda las reparaciones que señala el artículo 21 de la LAU - obras de conservación (...)

Por tanto, el arrendador podrá pedir el cumplimiento o la resolución del contrato pero siempre que sea él el perjudicado, esto es, cuando el incumplimiento de la arrendataria no sea consecuencia de su incumplimiento anterior".

En resumen, ante un incumplimiento grave por parte del arrendador de su obligación de conservación del local, hasta el punto de devenir este en inhabitable, no puede el arrendador exigir el pago de la renta a la arrendataria dada la inhabilidad del objeto arrendado.

Siendo cierto lo anterior, la cuestión a la que hemos de dar respuesta, tal y como se hace en la Sentencia de instancia, es qué ocurre en aquellos supuestos en que el origen o causa del daño sufrido no se encuentra en el inmueble arrendado propiamente dicho, sino que éste se localiza en un elemento ajeno, lo que trae o no consigo, por tanto, la obligación de responder frente al mismo (y con ello una obligación de realización de reparaciones).

Así conforme a la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, que en Sentencia de fecha 29 de febrero de 2012 señala "No cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes. Doctrina jurisprudencial.

El artículo 1554 CC, en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, para lo cual el artículo 1559.2 exige al arrendatario poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2º artículo 1.554, señalando el artículo 1556 que si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente ( STS de 26 de noviembre de 2008 [RC n.º 2417/2003 Arrendamientos. Obras necesarias en la cosa arrendada. Incumplimiento.]).

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en aplicación del artículo 1554 CC y del artículo 107 de la LAU de 1964, en relación con la naturaleza de los elementos e instalaciones objeto de reparación, ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado". ( SSTS de 7 de diciembre de 1984 Arrendamientos. Obras necesarias: o cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador. y 18 de mayo de 2006 Arrendamientos. Obras necesarias: o cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador).

Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes.

El motivo primero, y pese a fundamentarse en la existencia de interés casacional en su doble modalidad, esto es, tanto por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales, va a ser estudiado únicamente desde la vertiente de la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, ya que existe sobre el objeto litigioso doctrina jurisprudencial que tiene como consecuencia la superación de la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales en dicha materia.

Pues bien, la aplicación de la doctrina jurisprudencial citada al caso examinado exige su estimación. Efectivamente constituye un hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua. Partiendo de dicha acreditación, la sentencia recurrida concluye, en clara contradicción con la doctrina jurisprudencial fijada al efecto, que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien, dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos. Por lo anterior, el motivo ha de estimarse".

En este sentido, y aun cuando en el propio escrito de oposición se indica que la causa del daño se encuentra en un elemento común, limitándose el informe pericial aportada por la apelante a valorar daños y a recoger en lo referente al origen provocador de los mismos una simple manifestación, sin verificación o comprobación sobre tal extremo, dando por cierto, incluso, la aseveración contenida en tal pericia, esta Sala estima que la jurisprudencia expuesta no puede entenderse limitativa al supuesto en que el daño cabe apreciarlo en un elemento común, sino en todos aquellos en que el origen del problema se encuentra no en la vivienda o local arrendado propiamente dicha, sino que se halla localizado en la conducta activa u omisiva de un tercero, por lo que el motivo de impugnación debe ser igualmente desestimada.

CUARTO.- Se cuestiona por la parte apelante, por último, el pronunciamiento que con relación a las costas procesales se contiene en la Sentencia apelada, entendiendo que no procedería su imposición a la parte demandada, argumentando que existen serias dudas de hecho y derecho.

En este sentido, recordar que por el Tribunal de primera instancia se justifica la imposición de costas a la parte demandada en virtud del principio de vencimiento objetivo consagrado el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En primer lugar, coincidiendo con la iudex a quo, el precepto aplicable en lo concerniente a las costas procesales causadas es el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que viene a indicar que ""En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho. Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad".

En el presente caso, pese a las alegaciones de la recurrente, no puede considerarse que nos hallemos ante un caso de serias dudas de hecho o de derecho justificantes de la no imposición de las costas a la demandante, ya que estamos dudas de hecho habituales donde se obtienen determinadas conclusiones a través de la oportuna valoración de la prueba obrante en las actuaciones, sin que exista un motivo excepcional para la no aplicación del principio general del vencimiento anticipado que se consagra en el apartado 1 del articulo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que ha sido objeto de oportuna explicación en el fundamento anterior

Por todo lo expuesto, el recurso de apelación debe ser desestimado, confirmándose la Sentencia dictada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,