Sentencia Civil 485/2023 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 5, Rec. 1064/2022 de 30 de junio del 2023

PRIMERO.- Los codemandados arrendatario y avalista que firmaron el documento reconociendo la deuda por desperfectos tras resolver el contrato insisten en que ellos no conocieron con exactitud qué era lo que estaban firmando ni , las consecuencias por existir unos daños pendientes de cuantificar en la vivienda que se arrendó y que en la vista del juicio en repetidas ocasiones intervino el intérprete de idioma bangla o bengalí, para traducir las preguntas que se les estaban formulando a los demandados y que en el presupuesto confeccionado por el instalador/reparador había partidas y elementos que no estaban previamente en el inventario de la vivienda; y que , en definitiva, la sentencia que se recurre cuenta con una valoración de la prueba errónea, al dar por válida la tesis del actor, cuando de la declaración del arrendatario y del avalista se dan indicios suficientes para desvirtuar las afirmaciones del propietario, tanto en la validez del contrato suscrito así como en los daños que se han reclamado.

SEGUNDO.- Este motivo del recurso ha de ser repelido pues los demandados que alegan que no entienden ni hablan bien el español no han alegado vicio del consentimiento del art 1.266 del Código civil y por ello no se puede invalidar el contrato ni constituyen por sí solos genuinos supuestos de error invalidante el que recae sobre los motivos subjetivos ni el error en la inexactitud de los factores que den lugar a un error de concepto, pues ha de partirse de que lo declarado se ajusta a lo realmente querido.

La circunstancia de desconocer el idioma español en que se redactó el contrato litigioso en absoluto ni necesariamente viene acreditada por mor de la utilización por parte del Sr. Ambrosio en el acto del juicio de los servicios de un intérprete, lo que no debe conducir de forma "automática" a la conclusión- de que ni el arrendatario (el susodicho Sr. Ambrosio) ni el avalista (Sr. Alejandro), conocían el contrato que estaban suscribiendo, ni el compromiso al que se estaban sometiendo a resultas de su firma. Además a varios detalles que salieron a relucir a raíz del interrogatorio que sobre la persona del Sr. Ambrosio hizo la parte actora en el acto de la vista entre los que destacan que antes de entablar contacto con el demandante, el demandado ya tenía alquilada otra vivienda en el mismo edificio ( APARTAMENTO000) donde está sita la vivienda litigiosa, que lleva residiendo en España desde el año 2005 (7 años) ,habiendo desempeñado en el pasado una actividad profesional en nuestro país en un restaurante, siendo primeramente su mujer y, después su hijo, titulares de un negocio de 24 horas denominado "Bazar Alifa", que se encuentra ubicado justo enfrente del edificio donde se sitúa el apartamento litigioso; que pagó todos los meses el alquiler o renta pactados en el contrato litigioso, exceptuando el último mes (mes de junio de 2021), cuando abandonó la propiedad, habida cuenta de que se había estipulado en el contrato una fianza. Es decir: que sabiendo de la existencia de dicho importe o remanente, de forma implícita, ha admitido y reconocido haber aceptado y haberse acogido al "mecanismo" de la compensación de dicho importe retenido con cantidades u obligaciones pendientes de pago recogido en el apartado 3.4. "Liquidación definitiva de obligaciones" derivado del Acuerdo de Terminación de Arrendamiento con retención de fecha de 28 de Junio de 2021; que firmó el inventario de mobiliario y el listado fotográfico de la vivienda, estando presente en el momento de su firma también el avalista, el Sr. Alejandro, de quien se sugirió que sí que entendía el idioma español correctamente. Afirmación que, asimismo, se desprende del propio escrito de contestación a la demanda del Sr. Ambrosio, donde se hace constar, y textualmente lo siguiente: "(...) el señor DON Ambrosio es también ciudadano de Bangladesh que NO HABLA NI TAMPOCO COMPRENDE EL IDIOMA ESPAÑOL, de hecho ha sido el codemandado, el señor DON Alejandro, quien ha realizado las labores de intérprete para podernos entrevistar con nuestro patrocinado (...)" .

Corolario de todo lo anterior es que el motivo ha de ser destinado.

TERCERO.- En el recurso de apelación del avalista Sr. Alejandro alega su falta de legitimación pasiva debido a la ausencia de firma en varios documentos esenciales que fundamentan la reclamación de la parte actora.

El motivo ha de ser rechazado porque como razona el Juzgador al margen de que no firmase el documento de resolución contractual en este caso la existencia de los daños quedó acreditada por las demás pruebas y no solo por el reconocimiento que se hace en dicho documento.

No debe de perderse de vista la especial circunstancia de que el fundamento principal en el que se apoyan las pretensiones del arrendador se encuentra en el mismo Contrato de Arrendamiento de Vivienda de fecha de 1 de febrero de 2020, el cual fue suscrito por todas las partes litigantes y en cuya ESTIPULACIÓN DUODÉCIMA: "AVALISTA" el apelante Sr. Alejandro se constituyó "en avalista o fiador personal y solidario de las obligaciones dimanantes del contrato", de tal suerte que el mismo "se obligó a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones del arrendamiento en caso de incumplimiento por parte del arrendatario Sr. Ambrosio".

A lo anterior debe añadirse lo contemplado en la ESTIPULACIÓN NOVENA: "CONSERVACIÓN, MEJORA, OBRAS y HABITABILIDAD" del contrato mentado, por virtud de la cual: "el arrendatario, quien declara encontrar el piso arrendado en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación", "asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo en las mismas condiciones en las que se la encontró, sin más desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el contrato".

Ciertamente la fianza debe de ser expresa y no debe de extenderse a más de lo contenido en ella, y dándose en este caso la particularidad de que, en ejercicio de la libre autonomía de la voluntad, las partes acordaron que la misma se extendiera o hiciera extensiva a todas y cada una de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, coincidimos con el Juzgador en que esta cuestión queda fuera de toda duda o discusión, no pudiendo sino considerarse válidamente constituida la relación jurídico-procesal.

En lo que atañe a la afirmación del apelante de que "la parte actora se aprovechó de la buena fe de mi representado (súbdito de Bangladesh), quien escasamente habla y comprende el español (...)" "(...) siendo, en definitiva, engañado por el arrendador", amén de que es una afirmación que parece sugerir que el arrendador apelado es autor de una estafa no denunciada, tal aseveración cae por su propio peso, en la medida en que por mor del Contrato de Arrendamiento de vivienda de fecha de primero de febrero de 2018 suscrito entre el apelante Sr. Alejandro y el actor-aportado por la parte actora como más documental en el acto de la vista-, quedó palmariamente acreditada la existencia de una relación contractual sobre el Apartamento número NUM000 del mismo edificio donde se ubica el apartamento litigioso ( APARTAMENTO000), que también es de la propiedad del actor y que se asemeja mucho, en su clausulado, con el documento contractual litigioso y que sigue vigente.

CUARTO.- El siguiente motivo del recurso del avalista Sr. Alejandro alega que

en segundo lugar, no ha tenido en cuenta por el Juzgador que el contrato de arrendamiento, fija en la cláusula novena que las reparaciones serán de cuenta del arrendatario solo si dichas obras no superan los 150 euros, por lo que si las reparaciones ascienden según el presupuesto de fecha 3 de Julio de 2021 aportado con la demanda a 5.254,29 euros, las mismas debería efectuarlas la parte actora (es decir, el arrendador/propietario) a su costa, y que además el art. 1.554 del Código civil establece que "el arrendador está obligado: ....- 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada" y que por lo tanto debe ser el propietario-arrendador el que sufrague esos gastos, y no el arrendatario.

La respuesta desestimatoria a este motivo ha de ser la misma que correctamente recibió en la primera instancia y que no es otra que desconocer el avalista apelante lo prescrito en el artículo 1.555 del Código Civil, el cual dispone: "El arrendatario está obligado: 2º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra"; así como lo previsto en el artículo 1.561 del Código Civil que establece: "El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable"; lo preceptuado en el artículo 1.562 del Código Civil: "A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario"; lo recogido en el artículo 1.563 del Código Civil: "El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya" y lo dispuesto en el artículo 1.564 del Código Civil, que reza: "El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa", todos ellos íntimamente conectados con el artículo 21 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que, en última instancia, viene a prescribir que el arrendatario no responderá del deterioro que derive de un uso normal, pero responderá si excede de ello, así como de las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste. Y lo más llamativo; parece quererse pasar por el alto o desentenderse el demandado de que en el propio Contrato de Arrendamiento de Vivienda de fecha de 1 de febrero de 2020 en la ESTIPULACIÓN PRIMERA: "OBJETO" se plasmó: "El arrendatario declara conocer y aceptar, en este acto, recibiendo las llaves del inmueble, es estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato." y en la ESTIPULACIÓN NOVENA: "CONSERVACIÓN, MEJORA, OBRAS y HABITABILIDAD" , que "el arrendatario, quien declara encontrar el piso arrendado en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación". "El arrendatario asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo en las mismas condiciones en las que se la encontró, sin más desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el contrato".

Igualmente pese a la redundancia volvemos a recordar lo previsto en la ESTIPULACIÓN DUODÉCIMA: "AVALISTA" del contrato, por cuya virtud el Sr. Alejandro se constituyó "en avalista o fiador personal y solidario de las obligaciones dimanantes del contrato", de tal suerte que el mismo "se obligó a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones del arrendamiento en caso de incumplimiento por parte del arrendatario Sr. Ambrosio".

QUINTO.- Como tercer motivo del recurso del avalista Sr. Alejandro este alega que el Juez no ha tenido en cuenta en ese documento nº 4 de terminación del arrendamiento -que él no firmó, y fue elaborado por la parte actora en su propio interés y beneficio- no concreta los supuestos desperfectos que pudieran existir en la vivienda (dado que el anexo referenciado en ese documento no existe), quedando para ulterior momento la cuantificación mediante presupuesto oficial realizado por el profesional que designara el arrendador quien , en definitiva, él sólo determina a posteriori cuáles son los supuestos desperfectos y el valor de las reparaciones contratando al profesional que estima por conveniente vulnerando el art. 1.256 del Código civil, que dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Ya explicó el Juzgador que no alegaron los codemandados que el otro particular - el arrendador- les hubiere impuesto una cláusula abusiva en el contrato de arrendamiento, y que no cabía olvidar que la reclamación que se dirime es por los daños que presentaba la vivienda en el momento de la resolución contractual.

SEXTO.- Como siguiente motivo del recurso del avalista Sr. Alejandro se alega la ausencia de rigor en el presupuesto aportado bajo el nº 6 de documento y en la factura aportada con el escrito de ampliación con el nº 1 de documento que fueron impugnados por el codemandado avalista en relación con el mobiliario que consta detallado en el inventario aportado con la demanda con el nº 2 de documentos, y ello porque el profesional que supuestamente realizó las obras ha añadido una serie de elementos y mobiliario que no aparecen en el citado inventario, de forma que la propiedad lo que ha pretendido de forma encubierta es que inquilino y avalista costeen una reforma integral de un viejo apartamento, haciendo una serie de mejoras que ahora pretende cobrar de los demandados, aprovechándose de la buena fe de los mismos y de su ignorancia del idioma español.

Insiste el codemandado avalista en que quedó evidenciado que en la vivienda litigiosas se instalaron unas mejoras con las que no contaba el inmueble anteriormente, obteniendo así el arrendador un beneficio económico a cargo de los demandados que carece de toda justificación, toda vez que en el presupuesto de los trabajos de reparación de los desperfectos de la vivienda (documentos NÚMERO SEIS del escrito de demanda y NÚMERO UNO del escrito de ampliación de la demanda) suscrito por el Sr. Rosendo, obran partidas y elementos que no estaban previamente relacionados en el inventario de la vivienda.

Lo cierto es que con indiscutible acierto el Juzgador sostiene en el fundamento de derecho segundo que "(...) fue reveladora la declaración del autor del presupuesto de reparación, Don Rosendo, quien señalo que la vivienda presentaba un estado "lamentable" de suciedad y daños por humedad, debiendo sustituirse todos los elementos dañados ya que no era posible reparar los mismos por el estado de deterioro, descubriendo nuevos daños a medida que ejecutaba los trabajos de reparación. Si a ello anudamos que este presupuesto no ha sido desvirtuado por prueba alguna en contrario, pues no se presenta por los demandados una pericial o presupuesto de reparación alternativo, no cabe más que estimar la pretensión del actor (...)".

Y es que también a raíz del interrogatorio de preguntas formulado por la parte actora en el acto de la vista al testigo por ella propuesto ( Rosendo), autor de los presupuestos de las labores de reparación y de los trabajos de reparación, resultaron las siguientes evidencias: 1.La reparación que hubo que acometer en el apartamento-vivienda litigioso, una vez firmado el documento de resolución contractual y hecha la entrega de las llaves por parte del inquilino, fue, prácticamente, una reforma integral, comprensiva de trabajos tanto de albañilería, como de fontanería, electricidad, pintura, limpieza, desinsectación y desescombro, los cuales se hicieron extensivos a cocina, dormitorio, baño, paramentos, mobiliario, luminarias, cerramientos.....2. Muchos de los elementos a reparar eran "irrecuperables", de modo que no quedó más alternativa que proceder a su íntegra sustitución, bien porque, simplemente, estaban completamente inservibles, bien porque su reparación hubiera implicado, amén de un coste incluso mayor que la propia reposición, una ausencia de seguridad o garantía de que los elementos reparados fueran a tener en el futuro unos correctos funcionamiento y durabilidad. 3. La reparación de muchos elementos conllevaba la de sus anejos inseparables o integrantes, siendo así que, a título de ejemplo, se citaron el espejo del baño, los flexibles del mueble de baño que da cobijo al lavamanos, los petos de la encimera de la cocina y los esquineros, la cubeta del fregadero, las puertas de los muebles de la cocina cuyas bisagras estaban oxidadas y se partieron al retirar las mismas......4. La opción por determinados materiales y elementos en los trabajos de reparación no influyó en lo más mínimo o no afectó sustancialmente al costa final de los trabajos "per se", como sucedió con las luminarias tipo Led que se instalaron en la vivienda y cuyo coste es el mismo o incluso más barato que el de las anteriores luminarias "clásicas" a base de bombillos y platillos o plafones, muchos de los cuales estaban por completo fracturados.

En definitiva resultó demostrado que el volumen de daños dejados tras su paso por el inquilino no dejó al arrendador más alternativa que llevar a cabo lo que fue casi una reforma integral para poder devolver su propiedad a un estado de adecuados uso y habitabilidad, siendo ociosas en este punto las manifestaciones vertidas por el apelante carentes de un mínimo sostén probatorio accesible a cualquiera- cual hubiera sido un presupuesto alternativo de reparación elaborado por cualquier albañil

Finalmente ha de destacarse que el testigo aclaró que observó in situ que "eran daños causados por una persona que sabe que eso no es suyo y no le importa lo más mínimo en qué estado va a devolver lo arrendado".

Luego, teniendo en cuenta que la relación contractual objeto de autos apenas duró dieciocho meses; que tanto de los presupuestos de reparación como del Acta de Presencia Notarial (documento NÚMERO CINCO de la demanda) acreditan la existencia de importantes daños de deterioro y suciedad de la finca; que hubo que acometer y ejecutar unos considerables trabajos para reponer la finca a su estado originario; etcétera ha de respaldarse la conclusión de que se produjo por parte del arrendatario un uso negligente y abusivo de la finca, lo que hace entrar plenamente en juego la aplicabilidad de lo preceptuado en los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto dicho precepto en conexión con lo prevenido en los artículos 1.561, 1.563 y 1.564 del Código Civil, y, por extensión respecto de la persona del avalista Sr. Alejandro, en su condición de responsable solidario con el Sr. Ambrosio de todas y cada una de las obligaciones dimanantes del contrato y obligado a responder en caso de incumplimiento de éste último, encontrándose, por tanto, plenamente justificado el pronunciamiento condenatorio contenido en la resolución objeto de recurso.

SÉPTIMO.- En el último motivo del recurso del avalista aduce que en ningún caso se ha acreditado que la factura de Emalsa corresponda exclusivamente al periodo temporal en el que inquilino -el codemandado Sr. Ambrosio- tuvo la posesión del inmueble (es decir hasta el 28 de junio de 2021) porque el documento tiene fecha de 19 de julio de 2021, no constando en el mismo qué periodo es el adeudado y, en todo caso, si esa deuda correspondiere al mes de junio de 2021, ha de reparase en que el mes de junio tiene 30 días y el Sr. Ambrosio entregó la posesión del apartamento el día 28 de junio, por lo que en ningún caso se adeudaría el mes completo y, por ende, no se adeudaría toda la cantidad reclamada de contrario por tal concepto.

Como se desprende de la factura y como es de general conocimiento el suministro de agua de abasto en la ciudad de Las Palmas de Gran Canaria lo factura la entidad concesionaria del servicio con posterioridad al periodo de consumo por lo que es dable presumir que la factura de julio de 2021 para reanudar el suministro interrumpido corresponde al último mes que moró en la vivienda alquilada el codemandado siendo irrelevante que faltaran dos días para acabar el mes precedente.

ÚLTIMO.- Al desestimar el recurso de apelación de los codemandados, procede imponerles las costas causadas en esta alzada según art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación