Sentencia Civil 326/2024 Audiencia Provincial Civil de León nº 2, Rec. 170/2023 de 15 de mayo del 2024

PRIMERO. - Antecedentes.

Por doña Sofía se formuló demanda contra don Brayan, en reclamación de la cantidad de 4.207,50€ más el interés legal de la misma que se devengue a partir de la interpelación judicial, que según señala este último le adeuda en concepto de rentas correspondientes a los meses de abril, la mitad del mes de mayo, y los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2017, alegando para fundar la misma, en esencia y sucintamente, lo siguiente: (i) que con fecha 1 de diciembre de 2012, la actora en calidad de arrendadora, y el demandado en calidad de arrendatario, suscribieron un contrato de arrendamiento cuyo objeto era el local comercial destinado a Bar-Cafetería sito en la localidad de Cubillos del Sil (León), en la C/ General Gómez Núñez nº 30; (ii) que en el referido contrato de arrendamiento, en su estipulación Tercera, se pacta un plazo de duración de cinco años, si bien, se conviene literalmente que: "Transcurrido el primer año, a partir del 1 de diciembre de 2013, el arrendatario podrá resolver el contrato una vez cumplida cualquiera de las anualidades siguientes. Sin embargo, si durante este periodo posterior decidiera rescindirlo antes de cumplir esas anualidades, deberá indemnizar igualmente a la propiedad en las rentas pendientes de abonar hasta cumplir la anualidad"; (iii) que con fecha 3 de mayo de 2017, por parte del demandado se remite comunicación a la actora notificando su decisión de resolver el arrendamiento con fecha de efecto el día 15 de julio de 2017, en que fue puesto el local a disposición de la actora; (iv) que se adeudan las cantidades correspondientes a los meses de abril, la mitad del mes de mayo, y los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, a razón de 561.-€ mensuales, lo que supone el total importe de 4.207Ž50.-€ al venir obligado el arrendatario a abonar todas las que se devenguen hasta el cumplimiento de la anualidad, es decir, hasta el 1 de diciembre de 2017, a salvo de su derecho de resolver unilateralmente el contrato.

El demandado se opuso alegando: (i) que no procede el devengo y reclamación de las rentas devengadas desde el 15 de julio de 2017 hasta el día 1 de diciembre de 2017, dado que la indemnización penal a favor del arrendador, establecida en el Contrato de Arrendamiento, debe ser dejada sin efecto, por su carácter desproporcionado y abusivo a favor del arrendador, quien ha podido tener alquilado el local comercial desde dicha fecha, y por ende se produce un enriquecimiento injusto a su favor, que nuestro ordenamiento jurídico no permite; (ii) La actora reclama un total de 4.207,50 €, que según se expone se corresponden con las rentas de Abril, la mitad de Mayo, y los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2017, a razón de 561,0€ mensuales. Sin embargo, las rentas de dichos meses aun aceptando hipotéticamente el devengo de dichas mensualidades, ascenderían a 3.646,50 €, y no a la peticionada de 4.207,50 €; (iii) que el demandado, como consta en el Contrato de Arrendamiento, abono a la arrendadora en fecha 1 de Diciembre de 2011, la cantidad de 1.650,00 € en concepto de fianza, así como de 200 € en concepto de fianza por la maquinaria existente en el local comercial, en total 1.850,00 € en concepto de fianza arrendaticia, que devenga intereses desde el 1 de diciembre de 2011, y que no ha sido devuelta por la arrendadora, y cuya compensación como crédito compensable se reclama, o bien por vía reconvencional, y que por ese crédito a favor del arrendatario, no se abonó la renta de Abril de 2017, por importe de 561, 00 €, ni la mitad de Mayo de 2017, ni el mes de Junio de 2017, ni tampoco la renta de la mitad de Julio de 2017 (hasta el 15 de Julio de 2017), lo cual supone la cantidad total de 1.683,00 € en concepto de rentas devengadas y adeudadas hasta el 15 de Julio de 2017; (iv) que el arrendatario, también abonó en el año 2017, todo el importe del Seguro sobre el local arrendado, del que es asegurada la arrendadora, por importe anual de 392,79 €. Dado que el Contrato se resolvió el 15 de Julio de 2017, al arrendatario únicamente le correspondía abonar la suma de 210,92 € por los 196 días transcurridos del año 2017 del Contrato de Arrendamiento finalizado el día 15 de Julio de 2017, por lo que se adeuda al arrendatario por la arrendadora, la suma de 181,86 € por este concepto; (v) que dada la compensación de créditos existente, entre las rentas adeudadas hasta el 15 de Julio de 2017, por importe de 1.683,00 €, y los créditos a favor del arrendatario por importe de 1.850,00 € en concepto de fianza arrendaticia no devuelta, y 181,86 € de exceso del seguro del hogar abonado en 2017, lo cual supone un total a favor del arrendatario de 2.031,86 € en concepto de principal, adeudado por la arrendadora, y que debe ser compensado, el demandado no sólo no adeuda nada a la actora, sino que ésta adeuda al Sr. Brayan la cantidad de 348,86 € en concepto de principal, que expresamente se reclama por medio de demanda, por vía reconvencional contra la demandante.

La actora reconvenida se opuso a la demanda reconvencional alegando que resulta absolutamente razonable y coherente la penalización pactada, consistente en el pago de las rentas pendientes hasta cumplir la anualidad (ni tan siquiera el plazo total previsto), a cambio de la facultad de desistimiento unilateral del arrendamiento, tal y como decidió llevar a cabo en este caso el demandado, y por tanto, no debiendo ser objeto de ningún tipo de moderación, y que el demandado quedó adeudando diversas cantidades no sólo en concepto de renta, sino también por suministros, que en conjunto ascienden a un importe muy superior a la cantidad establecida en concepto de fianza, y que la actora se reserva su derecho a reclamar cuando estime oportuno, por lo que ninguna cantidad deberá abonar la actora al demandado reconviniente, máxime cuando además existiría un saldo a su favor incluso mayor al efectivamente reclamado, con motivo no sólo de las rentas no abonadas sino también de los suministros que ha dejado de pagar.

La sentencia de instancia, de fecha 16 de enero de 2023, estimó la demanda y condenó al demandado a que abone a la actora la cantidad de cuatro mil doscientos siete euros con cincuenta céntimos de euros - 4.207,50 euros -, más los intereses legales desde la fecha de esta sentencia y hasta su completo pago y desestimó la demanda reconvencional, absolviéndola de los pedimentos formulados en su contra. Con imposición de las costas de la demanda principal y reconvención al demandado reconviniente.

Frente a dicha sentencia se interpone recurso de apelación por el demandado reconviniente.

La parte actora reconvenida se opone al recurso e interesa su desestimación y la integra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO. - Clausula penal. Moderación.

Por la parte recurrente, y como primer motivo de recurso, se alega que las rentas únicamente debían devengarse hasta el día 15 de Julio de 2017, fecha en que se produjo la resolución del contrato y la entrega de las llaves y posesión del local a la arrendadora, debiendo estimarse nula por abusiva la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento por la que se obliga al arrendatario al abono de todas las rentas hasta el día 1 de Diciembre, pendientes de abono, aunque se resuelva anticipadamente el Contrato de Arrendamiento.

Subsidiariamente, se alega que, en todo caso, en aplicación de su facultad moderadora del art. 1154 del Código Civil, solo cabría el devengo de una mensualidad arrendaticia hasta cumplir el plazo de 1 año de duración del contrato de Arrendamiento.

La cláusula cuestionada, Tercera del contrato de arrendamiento (doc. 2 de la demanda), es del tenor literal siguiente: "El presente contrato comienza su vigencia el 1 de diciembre de 2012 teniendo una duración total de CINCO AÑOS, es decir, hasta el 1 de diciembre de 2017, fecha en la que quedará extinguido de pleno derecho, sin poder prorrogarse en virtud de la tácita reconducción, salvo acuerdo escrito y expreso de ambas partes. No obstante aunque se fija un plazo de duración de CINCO AÑOS, de obligatorio cumplimiento para el arrendadora, por tanto hasta el 1 de diciembre de 2017, las partes convienen expresamente que el presente arrendamiento tendrá una duración mínima de doce mensualidades, es decir, hasta el 1 de diciembre de 2013, por lo que si el arrendatario decidiera resolver con antelación a esa fecha el presente contrato tendrá que hacer frente a las obligaciones derivadas de esa duración mínima de doce meses convenido al efecto. Transcurrido el primer año, a partir del 1 de diciembre de 2013, el arrendatario podrá resolver el contrato una vez cumplida cualquiera de las anualidades siguientes. Sin embargo, si durante este periodo posterior decidiera rescindirlo antes de cumplir esas anualidades, deberá indemnizar igualmente a la propiedad en las rentas pendientes de abonar hasta cumplir la anualidad. Si cualquiera de las partes, tanto arrendatario como arrendador decidirán resolver el contrato, tendrán la obligación de comunicárselo a la otra parte con 2 meses de antelación a la resolución del mismo".

Tratándose de un contrato de arrendamiento de local de negocio lo que rige es la propia voluntad de las partes, que son libres de fijar en el contrato de arrendamiento lo que estimen por conveniente, y entre estas cláusulas está la que es objeto de examen, referida a que pueden pactar en el contrato que el arrendatario deba estar en la posesión del local hasta una determinada fecha, y que en el caso de que decida dejar el local deberá abonar las rentas correspondientes a las mensualidades conforme a lo pactado en el contrato que restaren.

Sobre esta prevalencia de la voluntad de las partes en el contrato de arrendamiento de local de negocio se pronuncia el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 582/2009 de 9 Sep. 2009, Rec. 1071/2005 ( ROJ: STS 5443/2009 - ECLI:ES:TS:2009:5443 ) al declarar que : «El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos, dispone en su apartado 3, que «sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil». Se erige así por la ley la "voluntad de las partes" como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, teniendo en cuenta que el apartado 1 del citado artículo 4º establece que los arrendamientos regulados en dicha Ley se someterán imperativamente, entre otras normas, a las comprendidas en su Título IV, dentro del cual (artículo 37) se prevé que la formalización escrita del contrato habrá de comprender, entre otros extremos, "la duración pactada"».

Y el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 243/2022 de 28 Mar. 2022, Rec. 7926/2021, en un caso en el que las partes habían pactado en el contrato de arrendamiento de local de negocio un período de obligado cumplimiento, en que no podría resolverse el contrato, debiendo, en caso contrario, abonarse las mensualidades correspondientes a este período, y en que, no obstante, el arrendatario fue lanzado del inmueble arrendado a consecuencia de un juicio de desahucio por falta de pago de renta, declara que: «En la sentencia de la Audiencia Provincial se declaró en el fundamento de derecho segundo, número 7: "Cierto que la sociedad arrendataria, Buanji 17, S.L., fue desalojada del local tras instarse el desahucio por falta de pago. Pero la propia sociedad arrendataria y los tres codemandantes personas físicas se habían comprometido en el contrato de arrendamiento a permanecer en el arrendamiento del local, se sobrentiende que abonando puntualmente las rentas mensuales, hasta el 31 de marzo de 2018, comprometiéndose igualmente a abonar las mensualidades (3.000.-€ mensuales) que en su caso quedaran pendientes hasta dicha fecha si abandonaran el local antes. Por lo tanto, el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación; indemnización que, como correctamente matiza la juzgadora "a quo" tiene carácter mancomunado, ya que el contrato establecía que los tres codemandados personas físicas responderían en iguales partes, personalmente, del cumplimiento de las obligaciones asumidas a la firma del contrato, de modo que no procede aplicar la regla de la solidaridad al haberse pactado expresamente un régimen mancomunado ( artículo 1137 CC)". Esta sala debe declarar que la interpretación del contrato efectuada por la Audiencia Provincial se ajusta a la lógica y a los términos del contrato, tanto si se interpreta literalmente ( art. 1281 C. Civil) como si se hace contextualmente ( art. 1285 del C. Civil), dado que el desahucio del arrendatario por parte de la arrendadora, fue provocado por el inquilino al dejar de abonar las rentas, arrendatario que incumplió su compromiso de permanencia, lo que estaba sancionado por la cláusula antes transcrita que refería la obligación de abonar las rentas pendientes hasta el 3 de marzo de 2018».

Por su parte el Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 281/2022 de 4 Abr. 2022, Rec. 3735/2020 ( ROJ: STS 1380/2022 - ECLI:ES:TS:2022:1380), examina en su fundamento de derecho cuarto la doctrina jurisprudencial sobre las facultades moderadoras del art. 1.154 del Código Civil, y señala que: «La precitada cuestión la abordamos en la reciente sentencia 485/2021, de 5 de julio, en la que dijimos:

"El art. 1.152 del CC dispone que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. La cláusula penal desempeña una función liquidatoria y de garantía del cumplimiento de la obligación principal a la que va ligada, pudiendo pactarse incluso como medio para facilitar el desistimiento ( arts. 1152 y 1153 CC), como reconocen las sentencias de esta Sala 615/2012, de 23 de octubre y 530/2016, de 13 de septiembre y las citadas en ésta. Por su parte, el art. 1154 del CC, que se considera infringido, señala que: "el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".

Ahora bien, la armoniosa relación entre este último precepto con el principio de la libre autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el art. 1255 del CC, conforme al cual los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, determina que no quepa hacer uso de las facultades de moderación judicial del art. 1154 del CC, cuando las partes contemplaron expresamente el incumplimiento total o parcial como supuesto concreto del juego convencional de la cláusula penal, determinando las consecuencias jurídicas derivadas de la inobservancia de las estipulaciones contractuales o posibilitando el desistimiento unilateral.

En efecto, es reiterada jurisprudencia, basada en la potencialidad creadora del contenido contractual que a las partes brinda el art. 1255 del CC, así como derivada del efecto vinculante de la lex privata del artículo 1091 del referido texto legal, que consagra el principio pacta sunt servanda, la que rechaza la moderación cuando la pena hubiera sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento total o incluso parcial o deficiente de la prestación que se hubiera producido; casos en los que no puede aplicarse la facultad judicial del artículo 1154 del Código civil, siempre que se produzca la infracción prevista para tales supuestos ( sentencias 585/2006, de 14 de junio; 839/2009, de 29 de diciembre; 170/2010, de 31 de marzo; 470/2010, de 2 de julio; 999/2011, de 17 de enero de 2012; 89/2014, de 21 de febrero; 214/2014, de 15 de abril; 366/2015, de 18 de junio; 126/2017, de 24 de febrero; 441/2018, de 12 de julio; 148/2019, de 12 de marzo; 441/2020, de 17 de julio o más recientemente 193/2021, de 12 de abril, entre otras).

Hemos reconocido también que, salvo en condiciones generales de la contratación entre empresarios y consumidores o usuarios en la que opera el art. 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en nuestro Derecho se permiten las cláusulas penales con función coercitiva, sancionadora o punitiva, y no sólo de liquidación anticipada de los daños y perjuicios que puedan causar los incumplimientos contractuales por ellas contemplados. Incluso del artículo 1152.I CC resulta que, "si otra cosa no se hubiere pactado", están toleradas las penas que no sustituyen, sino que se acumulan a la indemnización de daños y perjuicios ( sentencias 197/2016, de 30 de marzo y 530/2016, de 13 de septiembre).

Ahora bien, del propio art. 1255 del CC se deriva que la posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que establece dicho precepto. En este sentido, dijimos en la sentencia de pleno 530/2016, de 16 de septiembre, que pudieran ser contrarias a la moral o al orden público:

"[...] las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales "opresivas", intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [como en el caso que contempló la STS 26/2013, de 5 de febrero (Rec. 1440/2010 )], o las "usurarias", aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor. Un ordenamiento jurídico que contiene una prohibición como la del artículo 1859 CC no puede no tener límite alguno de proporcionalidad a la libertad de los contratantes de estipular penas privadas".

Lo expuesto conduce a la precitada sentencia 530/2016, de 13 de septiembre, a concluir que para justificar la aplicación del art. 1154 del CC:

"[...] no basta el hecho de que, producido precisamente el incumplimiento contractual que la cláusula penal contempla, la cuantía de la penalidad a pagar resulte ser mayor que la cuantía de los daños y perjuicios efectivamente causados por el referido incumplimiento, ni aun cuando la diferencia entre una y otra cuantía venga a sobrepasar la que era, ex ante, proporcionada a la función punitiva de la cláusula penal de que se trate: pacta sunt servanda.

Sin embargo, sí parece compatible con el principio pacta sunt servanda que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Aplicar, en un supuesto así, la pena en los términos pactados resultaría tan incongruente con la voluntad de los contratantes, como hacerlo en caso de que "la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor".

Naturalmente, la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena ( art. 217.3 LEC). Sin prueba bastante al menos para fundar una presunción judicial de que así ha ocurrido, no cabrá invocar la "disponibilidad y facilitad probatoria" ( art. 217.7 LEC) a fin de imponer o trasladar al acreedor la carga de acreditar la existencia y cuantía del daño efectivamente sufrido".

La jurisprudencia es insistente, al respecto, en el sentido de exigir que la carga de alegar y de probar que el montante de la pena ha resultado ser extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor, corresponderá al deudor incumplidor que postule la reducción conservadora de la pena pactada ( sentencias 44/2017, de 25 de enero, 126/2017, de 24 de febrero, 61/2018, de 5 de febrero, 441/2018, de 12 de julio, 148/2019, de 12 de marzo, 352/2019, de 6 de junio; 441/2020, de 17 de julio y 193/2021, de 12 de abril)».

Y continua en el fundamento siguiente "Las partes, y así lo reflejaron expresamente en el contrato, pactaron el carácter esencial del plazo de permanencia en el local, de manera tal que una vez extinguida la duración del arrendamiento, la demandada debía dejar el inmueble alquilado libre y expedito a disposición del actor, sin posibilidad de tácita de reconducción, ni prórroga de clase alguna, hasta el punto que establecieron, para garantizar el cumplimiento de tal pacto, así como para determinar los daños y perjuicios causados, una cláusula penal, libremente concertada.

No ofrece duda, tampoco, que la demandada incumplió el pacto para el que se había previsto el juego operativo de dicha cláusula, con lo que conforme a la jurisprudencia reseñada no entran en juego las facultades judiciales moderadoras previstas en el art. 1.154 del CC, al no darse su supuesto de hecho; es decir, el incumplimiento en parte o irregular de la obligación, toda vez que fue total, al no desalojarse el inmueble en el plazo pactado.

No es de aplicación la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, que tampoco es invocada, toda vez que no se da el supuesto de hecho del art. 3.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias; pues la demandada, que es una sociedad de capital, no actúa sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, sino que el local se arrienda, precisamente, para el ejercicio de la actividad que constituye su objeto social en el tráfico jurídico mercantil.

Por otra parte, no concurre una situación de ruptura del equilibrio contractual de las partes, que determinase la aplicación de la regla rebus sic stantibus (todo contrato se entiende vinculante en la medida que no se alteren sustancialmente las circunstancias), ni que concurran los supuestos normativos para la aplicación de la Ley de Usura. Tampoco demostró la parte demandada arrendataria, que es a quien compete la carga de la prueba, la concurrencia de una extraordinaria desproporción con respecto a los daños y perjuicios sufridos. Suponemos, no obstante, que la continuación del arriendo, en contra de lo pactado, le resulta beneficiosa a la parte demandada, al incumplir lo establecido en el contrato de arrendamiento.

Por otra parte, no podemos considerar que la redacción de la cláusula penal ofreciera dudas, de manera que fuera aplicable el art. 1288 del CC, cuando al respecto coinciden la interpretación del juzgado y la audiencia, que no se cuestiona por la arrendataria. Incluso, el tribunal provincial se basa en la literalidad de la cláusula, y en el principio in claris non fit interpretatio (en las cosas claras no se hace interpretación) reflejado en el art. 1281.1 del CC.».

Pues bien, la aplicación de la anterior doctrina al caso examinado, lleva a la desestimación del motivo, pues la validez de la cláusula no ofrece duda alguna, ni es de aplicación la legislación tuitiva de consumidores y usuarios por cuanto el demandado no ostenta la condición de consumidor pues el local se arrienda, precisamente, para el ejercicio de la actividad empresarial de hostelería, ni procede la moderación pues la pena ha sido prevista, precisamente, para sancionar el incumplimiento total o incluso parcial o deficiente de la prestación que se hubiera producido y ni como tampoco la parte demandada arrendataria, que es a quien compete la carga de la prueba, acreditó la concurrencia, resultante de su aplicación, de una extraordinaria desproporción con respecto a los daños y perjuicios sufridos.

TERCERO. - Fianza. Devolución. Prima de seguro. Compensación.

En el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, se incluye la estipulación siguiente: "UNDECIMA. - El arrendatario a la firma del presente documento, hace entrega a la arrendadora de la cantidad de MIL SEISCIENTOS EUROS (1650€) en concepto de fianza y DOSCIENTOS EUROS (200€) para la revisión de la maquinaria en el cese del contrato de arrendamiento".

El abono de las expresadas cantidades, esto es 1.650€ y 200€, por parte de la arrendataria, queda acreditada por la documental aportada (doc.1 y 2 de la contestación).

La parte arrendataria entiende que dichas cantidades deben ser compensada con las rentas adeudadas y, de no ser así, devueltas al arrendatario a cuyo efecto formuló reconvención ejercitando acción para devolución de la expresada fianza entregada a la suscripción del contrato de arrendamiento.

Opuso a esta pretensión la parte actora que el arrendatario todavía en la actualidad adeuda cantidades en concepto de suministros, tasas y servicios, a cuyo pago también venía obligado, que comportan la pérdida íntegra de la suma abonada en su momento en concepto de fianza por lo que ninguna cantidad podría ser compensada o deducida de las sumas reclamadas por la arrendadora.

La sentencia ahora recurrida establece que «no procede estimar la compensación, que en cualquier caso solo afectaría a la fianza de 1650 euros, no siendo de aplicación el resto de los conceptos que enumera, como el exceso del seguro, ni la cantidad para mantenimiento de las máquinas, pero que a la vista de la contestación a la reconvención se ha puesto de manifiesto el resto de cantidades que adeuda el demandado reconveniente por lo tanto no se dan los requisitos para poder aplicar la compensación por dicha cantidad, teniendo en cuenta la naturaleza de la fianza en este tipo de contratos de arrendamiento».

El desistimiento anticipado del arrendatario estaba previsto en el contrato (estipulación tercera), y es lo cierto que notificado por el arrendatario su voluntad de ejercitar dicha facultad y convocada la arrendadora para la entrega de las llaves para el día 15 de julio de 2017 en dicha fecha fue puesto el local a disposición de la actora, tal como se reconoce en el hecho cuarto de la demanda, lo que supone la restitución a esta de la finca objeto de arrendamiento que, desde dicho momento, está a su entera y completa disposición.

Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves.

En este caso, la terminación de la relación arrendaticia se ha producido con la devolución de la posesión el 15 de julio de 2017, al hacer el arrendatario entrega de las llaves del local a la arrendadora, en cualquier caso con anterioridad a la presentación de la demanda que ha dado inicio al presente procedimiento, que lo fue con fecha 1 de julio de 2020, de modo que, al tiempo de la presentación de la demanda, al haber concluido la relación arrendaticia, la fianza era exigible, al concurrir los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, al encontrarse la deuda por la fianza vencida y exigible.

La parte actora-reconvenida, en ningún momento ha alegado la existencia de daños en el local arrendado al momento de su entrega por la arrendataria ni ha reclamado otras cantidades que las adeudadas en concepto de alquiler, y más concretamente por servicios, tasas y suministros, por lo que no existe obstáculo para que la parte arrendataria pudiera oponer como crédito compensable el derivado de la fianza.

Por lo mismo, y pudiendo entenderse producido el cese de la parte arrendataria en la posesión del local al tiempo de la presentación de la demanda, y no subsistiendo por ello la obligación de mantener la garantía del cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, el arrendatario tiene acción para instar la restitución de la fianza, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En lo que respecta al importe a devolver se concreta a la cantidad de1.650,00 €, pues en cuanto a los 200 € que también se reclaman, según lo pactado, lo fueron, no en concepto de fianza, sino para la revisión de la maquinaria en el momento del cese del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la devolución que se reclama por el seguro, según lo previsto en la estipulación decima del contrato de arrendamiento "El arrendatario queda obligado a concertar de forma inmediata y por el tiempo de duración del presente contrato, un seguro multirriesgo que cubra tanto el continente como el contenido objeto de este arrendamiento, siendo el arrendatario el tomador del seguro y la arrendadora la asegurada. En caso de la contratación del seguro por la parte arrendadora, el arrendatario tendrá la obligación de abonar mensualmente la cuantía del seguro contratado por la arrendadora (prima anual dividida en 12 mensualidades) existiendo actualmente una póliza contratada con "Mutua General de Seguros", fijando la cantidad mensual en TREINTA EUROS (35€), en un único pago de CUATROCIENTOS VEINTE Euros (420€)".

En el presente caso, en la póliza aportada, concertada con Reale Seguros (doc. 3 de la contestación), con efecto del 17/01/2017 al 31/12/2017, para el Café Bar Continental, figura como tomador doña Simona, y como asegurado la arrendadora doña Sofía.

Producida, por tanto, la extinción del contrato de arrendamiento el día 15 de julio de 2017, y siendo que la obligación de la arrendataria es la de abonar mensualmente la parte de prima que le corresponda por el seguro vigente el arriendo, y en evitación de enriquecimiento injusto, procede condenar a la actora a devolver al arrendatario el importe de la parte de la prima correspondiente al periodo posterior a la extinción del arrendamiento. Ascendiendo el importe de la prima anual a 392,79€ (32,73€ al mes), la cantidad a devolver por la arrendadora asciende a 180,00€.

En consecuencia, procede condenar a la actora-reconvenida a abonar al demandado-reconviniente la suma de de1.650,00 €, por devolución de la fianza, más 180,00 euros, por devolución de parte de la prima de seguro del local arrendado, en total 1.830,00 euros, que habrán de compensarse con la cantidad adeudada por concepto de rentas por el Sr. Brayan.

CUARTO. - Rentas adeudadas.

Por último, se alega por el demandado reconviniente que los meses indicados en el escrito de demanda multiplicados por 561€ mensuales no suma la cantidad de 4207,50€ sino de 3.646,50€.

La parte actora, en el hecho cuarto de su demanda, señala que "[..] durante el citado año 2017 el demandado sólo y exclusivamente abonó los alquileres correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo, además de la mitad del correspondiente al mes de mayo. Esto es, a razón de 561.-€ mensuales para el año 2017, el demandado sólo abonó la cantidad total de 1.963Ž50.-€, quedando así pendientes no sólo las rentas indicadas correspondientes hasta el 15 de julio de 2017, sino también las devengadas hasta cumplir la anualidad el 1 de diciembre de 2017. Por tanto, se adeudan las cantidades correspondientes a los meses de abril, la mitad del mes de mayo, y los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, lo que supone el total importe de 4.207Ž50.-€".

Existe, pues, una evidente contradicción, pues, por un lado, se dice haber satisfecho el demandado únicamente las rentas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo, además de la mitad del correspondiente al mes de mayo de 2017 y, por otro lado, se dice que se adeudan las cantidades correspondientes a los meses de abril, la mitad del mes de mayo, y los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre, omitiendo el mes de junio.

Se aportan, como documento nº 6, extracto bancario con el detalle de las cantidades mensuales efectivamente abonadas y del mismo resulta haberse abonado, por ingresos de efectivo por ventanilla, las rentas de enero, febrero y marzo, y la mitad del mes de mayo.

En consecuencia, debe darse prioridad a la primera afirmación, esto es, la de haber abonado el demandado únicamente las rentas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo, además de la mitad de la correspondiente al mes de mayo, con lo que el importe total adeudado por rentas ascendería efectivamente a la suma de 4.207Ž50.-€, en la que debe incluirse la renta del mes de junio, que tampoco consta abonada.

Es por ello que el motivo debe ser rechazado.

QUINTO. - Costas del recurso.

Estimándose parcialmente el recurso no ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas de esta alzada ( art. 398.2 LEC).

En cuanto a las costas de primera instancia no ha lugar a hacer especialmente pronunciamiento ni en cuanto a las devengadas por la demanda principal ni por la reconvención, dada su estimación parcial ( art. 294.2 LEC)

SEXTO. - Deposito para recurrir.

De acuerdo con las Disposición Adicional Decimoquinta 8 de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, procede acordar la devolución del depósito constituido para recurrir al ser estimado el recurso.

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.