Sentencia Civil 786/2022 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 975/2021 de 02 de diciembre del 2022

PRIMERO.- La Sentencia nº 165/ 2021 de 3 de junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Lleida en el Juicio Verbal nº 518/ 2020, estima la demanda interpuesta por Doña Encarnacion contra Don Adolfo, y declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en relación a la vivienda sita en Almacelles, Travessera de DIRECCION000 nº NUM000, condenando al demandado a dejar la vivienda libre y expedita a disposición del actor. Asimismo estima la reclamación de rentas y condena al demandado al pago de 3.600 euros, correspondientes a las rentas vencidas y no pagadas desde marzo de 2020 hasta la fecha de sentencia, ambos incluidos, más las que se vayan devengando hasta el efectivo desalojo de la finca, con intereses legales y costas.

La Sentencia desestima la excepción de inadecuación de procedimiento alegada por el demandado, así como la petición de suspensión por prejudicialidad civil por la existencia de otro pleito sobre la opción de compra ejercitada en relación al mismo inmueble. Considera impagadas las rentas reclamadas y en consecuencia, estima cumplidos los requisitos para que opere la resolución contractual por impago de rentas.

La parte demandada interpone recurso de apelación reproduciendo los argumentos de la contestación. Reitera la excepción de inadecuación del procedimiento por versar sobre cuestión compleja una vez ejercitada por su representado la opción de compra anexada al contrato de arrendamiento. Solicita con carácter principal la suspensión por prejudicialidad civil con el Juicio Ordinario seguido en JPI nº 5 en relación a la opción de compra. Y finalmente alega error de hecho en la valoración de la prueba en cuanto al ejercicio del derecho de opción de compra que habría extinguido el arrendamiento de forma previa al pleito.

La parte actora apelada, se opone al recurso y muestra su conformidad con los argumentos de la Sentencia, y los vertidos en autos anteriores, para desestimar las excepciones planteadas por la demandada, solicitando la confirmación de la Sentencia.

Ya ha indicado esta Sala la necesidad de acreditar por parte del recurrente el cumplimiento del artículo 449.1 LEC para la admisión del recurso de apelación, en el AAP Lleida, nº 103/ 2022, de 21 de abril (rec. núm. 437/ 2022). En este caso constan abonadas las rentas devengadas hasta la fecha actual.

SEGUNDO.- Recurso de apelación en cuanto a la inadecuación de procedimiento y existencia de cuestión compleja.

La apelante reitera, como hizo en alegaciones anteriores, que la relación jurídico procesal una vez ejercitada la opción de compra, no es susceptible de enjuiciamiento en un proceso sumario como el presente, sino que se ha convertido en una cuestión compleja que excede del mismo.

Esta excepción fue desestimada el día de juicio acogiendo las alegaciones de la actora, que iban básicamente en el sentido de considerar el contrato de opción de compra como anexo al contrato de arrendamiento, sin incidencia en este pleito sumario sobre los efectos de la resolución arrendaticia.

Para considerar que existe cuestión compleja que conlleve la inadecuación del juicio de desahucio, la doctrina considera necesario lo siguiente. Por un lado, que la complejidad nazca del mismo título que invoca la actora, es decir, que sea objetiva. Por otro lado, que tal complejidad determine, o bien que no puede calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

Así lo indica la SAP Baleares, sección 3, del 27 de junio de 2016:

"En el supuesto enjuiciado se está ante un juicio de desahucio por expiración del término contractual que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 250.1.1° LEC , se tramitará por el cauce del juicio verbal de los artículos 437 y siguientes de la LEC , aunque con relevantes modificaciones en los supuestos de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, siendo sus características: a) Se trata de un sumario, con conocimiento limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación ( art. 444.1), aunque -a diferencia del art. 1579.2 LEC/1881 - no se limitan los medios de prueba utilizables. Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones "complejas" derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato ( Sentencia del Tribunal Constitucional 136/96 ; Sentencias del Tribunal Supremo 12 de marzo de 1985 , 27 de noviembre y 14 de diciembre de 1992 , 10 de mayo de 1993 y 16 de junio de 1994 ). b) Como tal sumario carece de fuerza de cosa juzgada (art. 447.2) Ahora bien, si ciertamente permite un plenario posterior, en éste no puede pretenderse una mera reproducción o renovación del desahucio (entre otras Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1980 ) y conviene en este punto recordar la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias, entre otras, de 19 de diciembre de 1961 , 5 de junio de 1987 y 28 de febrero de 1991 ) que atribuye al desahucio, sumario, al menos "en parte" excepción de cosa juzgada: habrá determinados aspectos del primer proceso que proyecten su eficacia sobre el 95 segundo, máxime cuando no existe limitación de prueba, sólo de hechos (motivos de oposición). c) Se basa en una causa resolutoria: la falta de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", rentas que deben ser conformes a lo convenido ( art. 1555.1CC ). Las complejidades capaces de producir la incompatibilidad con los estrictos trámites del juicio de desahucio, son las que surjan de la naturaleza del contrato, no la que crea el propio demandado con argumentos defensivos ( STS de 23 de junio de 1970 ); reiterando que: "la complejidad de las actuaciones incompatibles con los trámites del juicio verbal de desahucio no es la que crea o pueda crear artificiosamente el propio interesado, como argumento defensivo, sino la que surge de la naturaleza del contrato -natural y lógicamente del propio contrato en relación a la cuestión debatida- del que dimana el litigio".

En cuanto a la opción de compra, la SAP de Castellón, Sección 3, Sentencia nº 62/ 2018, de 22 de febrero de 2018 (rec. núm. 413/ 2017) descartó como cuestión compleja el hecho de que en el contrato de arrendamiento se hubiera incluido una opción de compra. Así se indicaba:

"El que en un contrato de arrendamiento se pacte una opción de compra no lo desnaturaliza, siendo un pacto lícito y que no resulta extraño en dicho contrato locativo. Del examen del contrato litigioso se deduce claramente que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de una vivienda en la que se concede una opción de compra al arrendatario, sin que pueda interpretarse que se trate de un contrato de compraventa. En consecuencia, el presente proceso debe limitarse a determinar si el arrendatario se halla al corriente en el pago de las rentas en la fecha de la interposición de la demanda y si en el plazo del requerimiento judicial pagó la cantidad adeudada a los efectos de declarar enervada la acción".

La SAP Madrid, sección 19, del 26 de noviembre de 2015 (ROJ: SAP M 16837/2015) resuelve en el mismo sentido, considerando que el arrendatario sigue siendo tal y la reclamación de rentas puede realizarse a través del juicio verbal de desahucio, impidiendo de facto la reconvención basada en la opción de compra (el subrayado es nuestro):

"Partiendo de la doctrina que antecede y no obstante resultar acreditado que el demandado suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra el 17 de enero de 2007 con la anterior propietaria de la vivienda, que por medio de burofax de fecha 8 de noviembre de 2013, reiterado el 19 de diciembre, comunicó a la nueva propietaria su voluntad de ejercer la opción de compra de la vivienda que ocupaba, constando igualmente que la arrendadora, además de poner plazo para el ejercicio de la opción (mediante carta de fecha 30 de enero de 2014), entendió (carta fechada el 25 de marzo de 2014) que aquélla había sido desistida por el demandado, siendo que durante esos meses, -no es cuestión debatida-, el demandado, hasta tanto se dilucide su derecho o posición jurídica, no ha satisfecho renta alguna, procede, con estimación del recurso de apelación, acoger la pretensión actora. Mientras no se consume el derecho de opción y se adquiera la condición de dueño, -cuestión que deberá ser ventilada a través del procedimiento declarativo correspondiente, sin que en el presente quepa realizar examen alguno sobre ese extremo-, el arrendatario sigue siéndolo, quedando constreñido al cumplimiento de sus obligaciones como tal, y entre ellas la principal de pago de la renta y demás cantidades legal o contractualmente exigibles con las rigurosas consecuencias derivadas del incumplimiento, como la resolución contractual y desahucio (en el mismo sentido: Tribunal Supremo, en Sentencia de 23 de mayo de 1946 , "el desahucio decretado contra el arrendatario con derecho de opción de compra no puede ser enervado por la existencia de tal derecho, pues, el mismo no atribuye por sí solo relación dominical con la finca de que se trate ", cuya doctrina es plenamente aplicable al pleito que nos ocupa y SAP (4ª) Barcelona de 21/3/2007 y las citadas en ella)".

En atención a lo expuesto y siendo aplicable al caso que nos ocupa, la existencia de un anexo al contrato de arrendamiento con opción de compra, no se considera cuestión compleja que determine la inadecuación del procedimiento. Mientras la opción de compra no se consume conforme a lo pactado, el arrendatario sigue ostentando dicha condición y sigue obligado al pago de las rentas, siendo susceptible de enjuiciamiento separado y sumario la relación arrendaticia.

En este caso concreto cuando se interpuso la demanda de juicio de desahucio el demandado seguía ostentando la condición de arrendatario, siendo objeto de otro procedimiento si había pasado a ser comprador. Las rentas que se reclamaban en la demanda eran las de marzo a julio de 2020. No le asiste la razón la parte demandada cuando señala que serían precio de compraventa o cambiaría la consideración jurídica de las partes. El contrato de arrendamiento se pactó por un año, siendo la prórroga legal en esa época de tres años, es decir, el arrendatario tendría derecho a la vigencia del arriendo hasta 18-1-2021. El anexo de la opción de compra, intenta modificar esta previsión cuando señala que en caso de no ejercitarse la opción de compra, quedarán sin efecto tanto el arrendamiento como la opción de compra, debiendo devolverla posesión a la actora. Esta previsión contractual no puede prevalecer contra legem, y por tanto, es ineficaz. El artículo 4.4 LAU señala sobre el régimen aplicable al contrato de arrendamiento, que "la exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos". Y en concreto el artículo 6 sobre la naturaleza de las normas de esta ley, indica que serán nulas y se tendrán por no puestas, "las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice". La duración mínima legal del arrendamiento no es materia disponible por las partes, como indica expresamente el articulo 9 LAU relativo al plazo mínimo, en su redacción vigente en el momento de celebrar el contrato, con un plazo de tres años.

Por tanto, la naturaleza de las cantidades reclamadas en el presente procedimiento es de rentas, sin perjuicio de lo que se determine en el pleito sobre el ejercicio de la opción de compra. No hay cuestión compleja si se tiene en cuenta que en el momento de interponer la demanda y tras el mes de febrero de 2020, el contrato de arrendamiento podía seguir vigente por prórroga legal. Si a ello se añade que en el juicio de desahucio el articulo 444.4 LEC limita los motivos de oposición a las cuestiones relativas al pago o a la enervación, no cabe alegarse el derecho de opción de compra como cuestión compleja para eludir la continuación de este procedimiento. Sólo cabe oponer por la naturaleza especial y sumaria de este pleito, las cuestiones relativas al pago, bien porque se ha realizado, o se ha consignado o el arrendador se ha negado a recibir.

Además debe señalarse que en el caso de apreciarse cuestión compleja, la consecuencia sería acordar la inadecuación del procedimiento y no la desestimación de la demanda, como señala la SAP Cantabria, sección 4, del 18 de septiembre de 2018 (ROJ: SAP S 466/2018).

Se desestima por tanto este motivo de oposición.

TERCERO.- Recurso de apelación en cuanto a la prejudicialidad civil.

Insiste la apelante en la vinculación existente entre este pleito y el actual seguido en el JPI nº 5 de Lleida, iniciado por demanda del Sr. Adolfo por el incumplimiento de la propiedad ante el ejercicio de la opción de compra, no constando aportada en autos ni tan sólo su admisión. Respecto a esta cuestión existen una serie de irregularidades desde el inicio.

Para empezar, se plantea la misma de oficio en primera instancia, cuando se trata de una cuestión que, conforme el artículo 43 LEC debe ser propuesta por una de las partes o por acuerdo de las dos. Así lo ponía de manifiesto la actora en las alegaciones presentadas a petición del Juzgado. Recayó Auto denegando la suspensión por prejudicialidad civil, que en realidad no había sido solicitada en la contestación. Se confunde la prejudicialidad en este caso con la litispendencia, sí vinculada a los efectos de cosa juzgada ex artículo 222 LEC y apreciable de oficio. El recurso de reposición presentado por el Letrado del arrendatario confunde ambos términos y presenta jurisprudencia de litispendencia. El Juez de instancia deniega la suspensión y desestima el recurso. Así se llega a la vista del juicio, el día 15 de febrero de 2021, y la demandada reproduce esta cuestión, nuevamente desestimada en la vista y formulada protesta a efectos de segunda instancia.

Si bien es cierto que en este pleito se ha planteado la prejudicialidad civil, la jurisprudencia tradicional ha tratado en ocasiones esta figura junto con la excepción de litispendencia, por la eficacia positiva o prejudicial de la cosa juzgada en sentencia, prevista en el artículo 222.4 LEC. La suspensión de las actuaciones sólo podía decretarse, previa audiencia de las partes, en el supuesto de pleitos que interfieren, cuando el anterior prejuzga el segundo, ante la posibilidad de dos fallos contradictorios, cuando "alguna cuestión, que a su vez, constituya el objeto principal de otro proceso pendiente" y siempre que no proceda la acumulación de autos. La litispendencia señala la Sentencia (Sentencia TS de 25 de julio de 2003): "opera no solo en el supuesto de identidad de pleitos -conforme a la triple identidad subjetiva, objetiva y causal-. Sino también, aún cuando la identidad no sea total, y si se produce una interdependencia entre los dos procesos en trámite que pueda generar resoluciones contradictorias, que es la finalidad básica de la figura examinada. Y en este sentido esta Sala viene declarando: dicha finalidad autoriza a ampliar el instituto a aquellos supuestos en lo que un procedimiento vincula y determina la decisión de otro(S 16 de enero de 1997 EDJ1997/90 y 22 de junio de 1998 EDJ1998/7141 ); es aplicable en los casos en los que el juicio precedente prejuzga e interfiere en el posterior, de similar naturaleza, presentándose como interdependientes los respectivos suplicados en cada uno de los pleitos(S 9 de febrero EDJ1998/591 y 14 de noviembre de 1998, 17 de febrero de 2000, 28 de febrero de 2002); hay litispendencia cuando la resolución que pueda recaer en el proceso anterior es preclusivo respecto del posterior ( SS 14 de noviembre de 1998 , 9 de marzo de 2000 EDJ2000/2510 , 12 de noviembre de 2001 EDJ2001/43369 , 22 de mayo de 2003 EDJ2003/17174 ), o como dice la Sentencia de 4 de junio de 2002 "siempre que la que se ejercite en el juicio preexistente, constituya base necesaria para la reclamación en el segundo como cuestión prejudicial."

En un procedimiento de desahucio en que se alega prejudicialidad civil, las soluciones encontradas en la jurisprudencia menor varían y dependen del alcance que se de a la acumulación de acciones y a la ausencia de cosa juzgada del juicio de desahucio. Así lo expone el Juez de Instancia en el acto de juicio, que se confirma por esta Sala, dado el carácter de juicio sumario del desahucio por falta de pago que no afecta a la acción acumulada de reclamación de rentas, sobre la que no existe limitación de alegación ni de prueba.

Por ejemplo, la SAP Madrid, sección 12 del 17 de septiembre de 2014 (ROJ: SAP M 12715/2014) no apreció prejudicialidad extendiendo la sumariedad a la acción acumulada de reclamación de rentas, cuestión no pacífica.

"Paradigma de la sumariedad es precisamente el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo, sumariedad que no pierde porque en él se permita (como auténtica cuestión accesoria o derivada de la acción principal) la acumulación de la reclamación de las rentas adeudadas, en cuya inefectividad se funde la demanda más las que se devenguen a lo largo del juicio. El ejercicio concentrado de la acción de reclamación de cantidad en el juicio de desahucio es también sumario, y tiene las mismas limitaciones y el mismo alcance, de manera que la decisión sobre la deuda no genera tampoco cosa juzgada material, ni impide que, por cuestiones no oponibles en el juicio sumario, pueda iniciarse o seguirse al mismo tiempo un proceso ordinario. En definitiva, el carácter sumario del proceso es indivisible y se extiende a todos sus objetos posibles. Por eso, en Sentencia de esta Sección de 30 de octubre de 2012 , señalábamos que sería "anómala (la) situación de dotar de una u otra cualidad a distintos pronunciamientos de la sentencia, lo que es jurídicamente imposible, en cuanto la sentencia judicial es indivisible, y no puede, por tanto, incluir pronunciamientos con y sin efectos de cosa juzgada", y añadíamos que en el caso de que en las acciones de desahucio se pueda acumular la pretensión de reclamación de rentas, " en este caso, y según la doctrina más autorizada, la sentencia, en su totalidad, carece de efectos materiales de cosa juzgada". (...) Cuando se promueve juicio ordinario que pueda afectar al título, esto es, al contrato de arrendamiento, se requiere, incluso para que sea examinable la posible prejudicialidad que éste pueda producir en el desahucio, que el proceso ordinario esté incoado con anterioridad al de desahucio. Y ello, no sólo por efecto de la litispendencia, y del momento en que se produce ( artículos 410 y 413 se la Ley de Enjuiciamiento Civil ), sino porque no puede considerarse el juicio ordinario como un medio para evitar o suspender la prosecución del desahucio, y consiguiente reclamación de rentas, mediante la alegación de cuestiones que la Ley expresamente rechaza en el juicio sumario. Quiere esto decir que, si la Ley impide suspender o entorpecer el juico de desahucio mediante la alegación de cuestiones que no sean estrictamente las que permite (pago o procedencia de la enervación), sería un resultado contrario a la Ley que por la vía de una prejudicialidad buscada de propósito por el demandado se llegara al resultado prohibido. Se consumaría, así, un fraude procesal, al emplear un medio lícito para obtener un resultado ilícito, fraude que ha de ser rechazado por los Tribunales ( artículo 247.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)".

En un supuesto similar al que nos ocupa, de forma reciente el Tribunal Supremo en Sentencia nº 570/ 2022, de 18 de julio (rec. núm. 6002/ 2020) desestima la alegación de cuestión compleja para sustentar prejudicialidad civil interesada por la actora. En concreto desestima los recursos de casación e infracción procesal interpuestos frente a una sentencia que estimó una demanda de desahucio por incumplimiento del pago de las rentas, y rechazó que se estuviera sustanciando una cuestión compleja por el hecho de haberse planteado por el demandado arrendatario otro procedimiento judicial por el incumplimiento del arrendador (se alegaba la inadecuación de la nave alquilada para el fin pactado como causa de resolución del contrato), dado que se trataban de acciones sin interconexión ni dependencia, aparte de que la sentencia dictada en el juicio de desahucio no producía efectos de cosa juzgada. Consideraba el Tribunal Supremo que no cabe aplicar la compensación judicial cuando el supuesto crédito compensable, alegado por la arrendataria, se discute a su iniciativa, en un proceso ordinario entre las mismas partes que no es susceptible de acumularse al juicio de desahucio, por ser de diferente naturaleza y tramitarse en procedimientos distintos.

Aplicando estos parámetros al caso que nos ocupa, resulta que el juicio declarativo ordinario instando a la actora a formalizar la compraventa por ejercicio de la opción de compra, no era susceptible de acumularse al desahucio por ser de diferente naturaleza. Además, se interpuso en diciembre o noviembre de 2020, no constando tampoco demanda ni admisión en el JPI nº 8, y luego en el JPI nº 5 ya en 2020, pero en todo caso sería posterior a la presente demanda de desahucio que es de 7-7-2020. Ello podría considerarse una instrumentalización del procedimiento en base a lo expuesto por la jurisprudencia. El apelante no aportó en la contestación sendas demandas ni las fechas concretas de presentación. Aunque debe señalarse que el burofax remitido por el arrendatario ejercitando formalmente la opción de compra sí es del mes de enero de 2020, según lo pactado.

En cuanto al fondo de la cuestión no se aprecia que sea determinante la resolución del declarativo ordinario para la resolución del presente pleito. A priori parece que no habría obstáculo para declarar resuelto el contrato de arrendamiento y condenar al demandado al pago de las rentas debidas. No hay riesgo de colisión de pronunciamientos contradictorios como señala el apelante, en cuanto a la naturaleza jurídica de la relación contractual arrendamiento/opción o de los importes reclamados rentas/precio. Siguiendo la tesis de la parte demandada, si se estimase su demanda en el juicio ordinario y se considerase ejercitada la opción de compra, no habría inconveniente en formalizar la compraventa considerando dichas rentas como pago del precio a cuenta de la venta, como indica el propio contrato.

Se desestima también este motivo de apelación.

CUARTO.- Recurso de apelación en cuanto a error en la valoración de la prueba.

Mantiene el apelante que el contrato de arrendamiento habría quedado extinto antes de interponer la demanda, por el ejercicio previo de la opción de compra por vía de burofax, que se está discutiendo en otro pleito. Esta cuestión guarda relación con lo expuesto anteriormente. Habiéndose desestimado la alegación de cuestión compleja no cabe en este procedimiento entrar a valorar si se ejerció o no correctamente la opción de compra y los efectos que tuvo. Este procedimiento se circunscribe únicamente a la relación arrendaticia que mantenían las partes desde la firma del contrato hasta febrero de 2020, momento en que se alegan impagos de rentas por la actora y se interpone la correspondiente demanda.

No obstante, ello no significa que los pagos realizados por el demandado y que constaban en el documento nº 5 de la contestación, no deban ser tenidos en cuenta. Es decir, de los autos se desprende que ya en el año 2019 existía un procedimiento entre las mismas partes y sobre la misma finca, el JO nº 957/ 2019 en el JPI nº 2 Lleida. A partir de enero de 2020, cuando el arrendatario ejercita por burofax la opción de compra (al margen de la valoración sobre su correcto ejercicio o no que no procede en este caso), empieza a pagar en el mes de marzo de 2020 los 300 euros en el citado procedimiento judicial. Lo hace porque ya no lo considera renta, sino parte del precio de compraventa pactado, siendo lo relevante que los pagos de los meses de marzo a julio de 2020 se realizan puntualmente a principios de cada mes. Así se acredita con el citado documento nº 5 de la contestación. Los pagos realizados por el Sr. Adolfo a lo largo de dicho procedimiento, que luego pasan a consignarse en el JPI nº 8 cuando se presenta la demanda por la opción de compra (JO 1150/ 2020 en noviembre de 2020), y tras su archivo en el JO 74/ 2021 de JPI nº 5 de Lleida, son todos puntuales y completos, hasta la fecha. De estos pagos se acredita una voluntad de pago del Sr. Adolfo, existiendo controversia sobre la imputación de éstos como renta o como precio de la opción de compra. Respecto de estos pagos rigen los artículos 1.172 y ss CC, siendo la voluntad del deudor la que decide en este caso a qué se imputan.

La disputa judicial iniciada en 2019, y el posterior ejercicio de la opción de compra, permiten considerar acreditado que cuando la actora interpuso la demanda de desahucio en julio de 2020, conocía sobradamente la existencia del procedimiento JO nº 957/ 2019 y los importes consignados en el mismo que estaban a su disposición. Es decir, las rentas estaban pagadas puntualmente y a pesar de ello la actora interpone una demanda de desahucio por falta de pago, silenciando dicho aspecto en su demanda. Ciertamente que el pago de estas rentas no se realizó en la cuenta bancaria de la arrendadora como establecía el contrato de arrendamiento, ni tampoco en un expediente de consignación de rentas, pero se hizo puntualmente en un procedimiento que era conocido por la arrendadora, constándole el importe consignado, que se correspondía al reclamado en su demanda de desahucio de marzo a julio de 2020.

De lo expuesto se desprende que en toda esta complejidad de procedimientos, ambas partes han actuado en algún momento sin respetar los principios de la buena fe. Pero ello no puede conllevar que no sean tenidos en cuenta los pagos realizados puntualmente cada mes por el demandado, puestos a disposición de la actora, que se corresponderían con las rentas reclamadas, considerando que el arrendamiento podría seguir vigente según lo expuesto sobre prórroga legal, que no se habría visto afectada por la previsión de la opción de compra de dejarlo sin efecto a los dos años. A diferencia de lo resuelto en la Sentencia de instancia, debemos dar virtualidad a esos pagos, al margen de que sean considerados como precio de la opción de compra o como renta, según se resuelva en el proceso declarativo correspondiente. Acreditados dichos pagos antes de la interposición de la demanda de desahucio en julio de 2020, no estamos ante una enervación de la acción, sino ante un pago previo de lo reclamado, o inexistencia de deuda, por lo que no habría lugar a resolver el contrato por impago.

Para valorar si hubo incumplimiento del arrendatario, debemos estar a las circunstancias existentes en el momento de interponerse la demanda, pues el pago o cumplimiento que cabe esgrimirse como oposición a la demanda solo puede ser el sustentado en actuaciones del demandado previos a la interposición de la misma, pues debe resolverse en base a la " situación de hecho y de derecho existente en el momento de interposición de la demanda" - sentencia 241/2013, de 9 de mayo, dictada por el Pleno de la sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ROJ: STS 1916/2013 - ECLI:ES:TS:2013:1916). Bastando para ello el impago en una sola mensualidad de renta.

En este caso se ha acreditado el pago de las rentas reclamadas antes de interponerse la demanda, y desde entonces hasta la fecha también constan todas pagadas, y entregadas a la arrendadora. Es por ello que se revoca la sentencia de instancia, debiendo desestimarse la demanda porque los importes reclamados en el momento de su interposición estaban pagados.

QUINTO.- Habiendo estimado el recurso de apelación, que formulaba peticiones subsidiarias, entre ellas la desestimación de la demanda, procedería imponer las costas conforme a lo previsto en el art. 398 .1 LECivil.

En materia de costas esta Sala ha reiterado, como en la Sentencia de 23 de septiembre de 2019, lo siguiente:

"Debemos recordar que el criterio general en materia de costas es el del vencimiento, de tal modo que las costas procesales causadas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, de conformidad con lo establecido en el Art. 394-1 LEC .

No cabe considerar como tal duda toda aquella que se suscita por la discrepancia existente entre los litigantes en sus escritos de demanda y contestación o a través del recurso interpuesto, pues eso acontece en la totalidad de procesos y recursos, salvo los absolutamente infundados, si no que la duda debe surgir bien por la existencia de distintos criterios jurisprudenciales respecto a la aplicabilidad de un precepto en relación con la cuestión debatida en el proceso o bien por la existencia real de incertidumbre acerca de lo realmente acontecido siempre que tenga repercusión directa en la resolución de la litis."

Asimismo indicábamos en Sentencia nº 64/ 2011, de 25 de mayo (rec. núm. 370/2010):

"De forma reiterada viene manteniendo esta Sala que se trata de posibles excepciones a una norma imperativa y, como tales excepciones, han de ser interpretadas y aplicadas de forma restrictiva, exigiéndose que sean debidamente razonadas por el juzgador, señalando las circunstancias concurrentes que justifican la modificación del principio general. En este sentido, hemos señalado que las dudas de hecho o de derecho que pueda presentar un supuesto determinado deben comportar que la solución técnico-jurídica del litigio sea compleja, oscura, ya sea por una cuestión de derecho material o procesal, ya sea en cuanto a hechos, de forma que las partes no hayan tenido otro remedio que acudir a los Tribunales, es decir, que se hayan visto abocados a los mismos por la dificultad que presentaba y que hacía imposible una solución extraprocesal."

En el presente caso se aprecian serias dudas, tanto de hecho como de derecho, vistos los términos de la disputa existente entre las partes, motivo por el que consideramos no procede realizar imposición de costas ni en primera ni en segunda instancia.