Sentencia Civil 493/2024 Audiencia Provincial Civil de Lleida nº 2, Rec. 753/2021 de 04 de julio del 2024

PRIMERO. La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda en la que los actores reclaman un total de 14.751,84 euros en concepto de indemnización de daños, por el importe de reparación de desperfectos en la vivienda arrendada al demandado y reclamación de cantidades debidas, todo ello en relación con el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el 1 de enero de 2017, habiendo abandonado el arrendatario la vivienda el 31-1-2019.

La suma reconocida en primera instancia asciende a 2.314,77 euros, de los que 1.927 euros corresponden a los gastos derivados de la baja de los suministros y 387,77 euros a la prima de seguro.

parte actora interpone recurso alegando como motivo de apelación error en la valoración de la prueba. En desarrollo del motivo aduce, en primer lugar, que en el importe reconocido por la baja los suministros de agua y luz de la vivienda arrendada debe incluirse también el IVA, puesto que esta parte tuvo que abonarlo, sin posibilidad alguna de repercutirlo, de modo que tiene derecho a reclamarlo.

Procede admitir en este punto la tesis de los apelantes puesto que, en contra de lo que afirma la parte apelada -sostiene que la sentencia es congruente con la petición efectuada en el hecho cuarto de la demanda, en el que únicamente se reclama la suma de 1.927 euros, sin IVA-, basta acudir a los documentos nº 8 de la demanda (presupuesto emitido por DIRECCION000 y factura abonada a esta empresa) para constatar que la cantidad de 1.927 euros se corresponde con los tres conceptos relativos a las reparaciones de instalación eléctrica y de gas, y boletines de instalación (1.139, 368 y 420 euros), que junto con las demás partidas que integran el presupuesto hacen un total de 10.609,06 euros, si bien, lo que se está reclamando en la demanda es dicho importe más IVA , esto es, 11.669,97 euros, según consta en la factura en la que se ha aplicado el 10% de IVA, habiendo reconocido en el juicio uno y otro documento el legal representante de dicha empresa que depuso como testigo, Sr. Camilo.

Por tanto, si se reconoce la procedencia de aquellos conceptos también ha de incluirse el IVA (total 192,7 euros).

SEGUNDO. En cuanto a los demás desperfectos cuyo importe de reparación se reclama en la demanda y que han sido rechazados en la sentencia de primera instancia, el error en la valoración de la prueba radica, según los recurrentes, en que la resolución recurrida considera que no es aplicable la doctrina legal y jurisprudencial que atribuye responsabilidad al arrendatario por el deterioro o pérdida de la cosa arrendada, porque en el contrato de arrendamiento se hizo constar que la vivienda no estaba en perfecto estado al tiempo de su celebración y el arrendatario levantó un acta notarial para dejar constancia de que los electrodomésticos funcionaban correctamente y no hay desperfectos en el mobiliario.

Los recurrentes aducen que estas dos circunstancias resultan insuficientes para descartar la aplicación de aquella doctrina legal y jurisprudencial, y que esta parte ha acreditado, a través del acta notarial y fotografías incorporadas al mismo, el verdadero estado que presentaba la vivienda al término del arriendo, constando igualmente, por las declaraciones de los testigos, la causa u origen de cada uno de los desperfectos, que no derivan del paso del tiempo sino del mal uso de la casa arrendada, por lo que el arrendatario es responsable de los mismos.

Para la resolución de este motivo de recurso hay que tener en cuenta la normativa aplicable, que es la prevista en el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, cuyas previsiones se corresponden, en lo esencial, con las establecidas en los arts. 1.554, 1.558 y 1.559 del Código Civil (CC), y con lo previsto en este caso en la estipulación decimoprimera del contrato de arrendamiento aportado como documento nº 1 de la demanda, resultando en todo caso de aplicación lo previsto en los arts. 1.563 y 1.564 CC según los cuales el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, siendo también responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Por lo que ahora interesa, el art. 21-1 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 del Código Civil, disponiendo a su vez, el art. 21-4 que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

El art. 1.561 CC impone la arrendatario la obligación de devolver el inmueble arrendado en el mismo estado en el que lo recibió "salvo lo que hubiera perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable", estableciendo además una doble presunción a favor de la posición del arrendador puesto que el art. 1.562 CC prevé que "a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario", y el art. 1.563 CC recoge una suerte de presunción de culpabilidad del arrendatario respecto de los deterioros, pues como ya hemos visto indica que "el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya".

En el presente caso la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, relativa al "estado del inmueble" establece que el arrendatario manifiesta percibir la vivienda y sus anexos, a su satisfacción, y declara conocer las características y estado de conservación del inmueble arrendado y aceptarlas expresamente, indicando también que "el inmueble arrendado cuenta en la actualidad con más de 30 años de antigüedad, por lo que no está en perfecto estado de conservación, dado el tiempo transcurrido. No obstante, la vivienda se recibe completa de puerta, cerraduras, vidrios, enseres de servicio (grifería, inodoros, bañeras, etc.), instalaciones de toda clase y se obliga a conservarlas en el mismo estado que las recibe, comprometiéndose a devolverla a la finalización del contrato tal como se les ha entregado, a plena satisfacción de la propiedad, incluso del mismo color de pintura, salvo los efectos producidos por el correcto uso y normal desgaste de la vivienda".

Coincidimos con los recurrentes en que la presunción "iuris tamtum" establecida en el art. 1.562 CC no puede quedar destruida con esta sola mención efectuada en el contrato sobre la antigüedad de la vivienda y el hecho de no estar en perfecto estado de conservación pues ello no comporta sin más que no estuviera en buen estado (de lo contrario difícilmente se hubiera pactado una renta de 1.000 euros al mes, ni establecido las detalladas obligaciones que impone al arrendatario la estipulación decimosegunda) y, en cualquier caso, como seguidamente veremos, la conjunta valoración de la prueba documental -en la que se describen y observan los daños y desperfectos- y de la testifical practicada acreditan debidamente el deficiente estado que presentaba la vivienda cuando se devolvió la posesión, más allá de lo que puede considerarse el desgaste por el uso normal de la vivienda, sin que por otro lado esta conclusión pueda quedar desvirtuada acudiendo al acta notarial aportada por el demandado con su escrito de contestación. Las fotografías incorporadas a este acta notarial aportado con la contestación a la demanda (de fecha 31-1-2019, al tiempo en que el arrendatario depositó las llaves de la vivienda en la notaria) no resultan concluyentes a los efectos que nos ocupan, y menos aún en los interesados términos que pretende el demandado cuando aduce que en ella se hace referencia al estado impecable de la vivienda, que se constata en las 102 fotografías obrantes en el acta y que reflejan su perfecto estado de conservación en el fecha de restitución de la posesión.

Pues bien, en este acta no se alude a ese "impecable" estado y las fotografías resultan claramente insuficientes para poder acoger la tesis del arrendatario, ya no solo por su reducido tamaño, que dificulta seriamente la percepción de lo que se pretende reflejar en cada fotografía, sino también porque en ninguna de todas ellas se identifica la concreta estancia a la que corresponden, a lo que se añade que en muchas de ellas se refleja un espacio muy reducido, que no permite obtener ninguna conclusión cierta sobre el estado que presenta cada estancia y, además, según consta en el mismo acta su finalidad es "dejar constancia fehaciente del estado de la vivienda y acreditar que, con carácter general, no hay desperfectos en el mobiliario", añadiendo el notario autorizante que "compruebo, a petición del requirente, que los electrodomésticos funcionan correctamente y que se halla en buen estado".

Además de este acta disponemos del acta de presencia realizado a instancia de la parte arrendadora, el mismo día 31-1-2019 y por el mismo notario, aportado como documento nº 2 de la demanda, a efectos de constatar el estado de la vivienda, obteniendo las fotografías incorporadas al mismo (21 fotografías), indicando el notario autorizante que la requirente "quiere dejar constancia expresa de los posibles deterioros o desperfectos causados en la vivienda, excluidos aquéllos que se deben al uso ordinario", recogiendo a continuación las apreciaciones de la arrendadora, Sra. Milagrosa, sobre lo observado en cada una de las estancias, según consta en dicho acta, que a su vez vendría a corresponderse, como seguidamente veremos, con las partidas que se reflejan en el presupuesto de reparación emitido por la empresa DIRECCION000 (documento nº 3 4 y 8 de la demanda), por el Sr. Geronimo (documento nº 5 y 9) y por el jardinero Sr. Jesús (documento nº 6).

TERCERO. - Comenzando por esta última partida, en la demanda se reclama el importe de 1.544,60 euros por la reposición del riego y césped del jardín, según presupuesto (sin IVA) emitido por el Sr. Jesús, aportado como documento nº 6 de la demanda y ratificado por éste en el juicio, al tiempo que indicaba que emitió factura en consonancia con dicho presupuesto.

Aunque el demandado rechazó la existencia de estos desperfectos afirmando en su contestación que cuando se inició el arrendamiento no había césped en el jardín y que el sistema de riego estaba exactamente igual que cuando finalizó el contrato, lo cierto es que ya desde el primer momento se hizo constar por la propiedad al recuperar la posesión -acta notarial aportado con la demanda- que el césped de la terraza ha sido arrancado y que faltan las válvulas y elementos del riego por aspersión.

El testigo Sr. Jesús manifestó que conoce a ambas partes, porque ha sido jardinero en esta Comunidad desde el año 2000, de toda la urbanización y de algún particular, y que esta vivienda siempre ha sido ajardinada y ha habido césped, indicando que era un jardín normal, con césped y riego por aspersión, que cree que en enero de 2017 estaba con el césped de siempre, si bien, después se puso césped artificial, no recordando la fecha exacta, pero reiterando que cuando acudió en el mes de febrero de 2019 (para hacer el presupuesto) no había césped, porque se había arrancado el césped artificial y estaba solo la tierra, con baches, y quedaban algunos restos de la instalación de riego, por lo que tuvo que volver a montar el riego y poner el césped, enviando la factura con los mismos conceptos que figuran en el presupuesto.

La conjunta valoración de todos estos datos permite acoger la tesis de la parte actora, descartando en cambio el alegato del arrendatario cuando apunta que no había césped cuanto concertó el contrato, acreditando el jardinero precisamente lo contrario pues tanto si lo que existía era césped natural como si se trataba de artificial lo cierto es que fue arrancado y que los elementos de riego estaban inutilizados, por lo que con arreglo a la normativa antes expuesta el arrendatario debe asumir la responsabilidad de estos desperfectos y el coste de su reparación, reconociendo por tanto la suma reclamada por este concepto, que asciende a 1.544, 60 euros.

En este punto cabe también indicar que los recurrentes alegan en su recurso que la relación arrendaticia entre las partes data del año 2008, cuando se firmó el primer contrato de arrendamiento. Sobre esta cuestión nada se dijo en la demanda, aludiendo únicamente al contrato de arrendamiento celebrado el 1 de enero de 2017, no habiendo sido admitida en esta segunda instancia la prueba documental que se pretendió aportar con el escrito de interposición del recurso en relación con el referido contrato celebrado en 2008. No obstante, puesto que en la sentencia de primera instancia se alude al hecho de que el arrendatario únicamente habría estado en el inmueble durante dos años, no está de más indicar, al hilo de esa alegación efectuada en el recurso, que la parte arrendataria no la niega expresamente al oponerse al recurso (sólo se opone a la admisión de la prueba/contrato de 2008), advirtiendo la Sala que esa afirmación de los recurrentes es perfectamente compatible con los términos en que se plantearon algunas de las preguntas a los testigos, resultando indicativo que con ocasión de la testifical del jardinero Sr. Jesús el letrado del arrendatario le preguntara si ya era jardinero de esta Comunidad de Propietarios "en el año 2017, que es cuando se firma el contrato nuevo con el Sr. Primitivo", lo que abonaría la tesis de la parte arrendadora sobre la existencia de un contrato anterior, pues de lo contrario no tendría ningún sentido que la defensa del arrendatario aludiera al contrato nuevo que se celebró en 2017.

CUARTO. - Similar respuesta hay que dar a la suma reclamada en concepto de reparación de la puerta del garaje, que asciende a 1.149,50 según factura aportada como documento nº 9 de la demanda.

La sentencia de primera instancia considera que la parte arrendadora no ha acreditado que la puerta del garaje (y el portero automático) funcionasen antes de la firma del contrato, por lo que no constando el estado anterior y quedando destruida la presunción del art. 1.563 CC por la mención contenida en el contrato y el acta notarial aportado por el arrendatario, descarta la procedencia de esta partida.

Sobre esta última cuestión no cabe sino remitirse a lo expuesto en el fundamento anterior, sin que quepa atribuir a aquella mención ni al acta notarial los efectos que se pretenden en orden a enervar la citada presunción, resultando en cambio que las pruebas practicadas a instancia de la parte actora avalan la existencia del desperfecto y la procedencia de su reclamación.

En el acta notarial la arrendadora hizo constar que no localiza el mando del garaje y que, además, el mecanismo de apertura ha sido alterado y no funciona, incorporando a tal fin fotografías nº 11 y 12.

El arrendatario alegó en su escrito de contestación que se trataría de una reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, por lo que no se puede imputar a esta parte, añadiendo que, además, la puerta no funcionaba al inicio del arriendo porque el motor de elevación estaba estropeado debido al paso del tiempo, por lo que se veía obligado a abrir y cerrar la puerta del garaje de forma manual.

Esta afirmación no resulta plausible, no sólo porque no se corresponde con lo indicado en el contrato de arrendamiento sobre la existencia de instalaciones de toda clase en la vivienda arrendada (que además el arrendatario se obliga a no modificar ni sustituir, según la estipulación decimosegunda) sino también porque no se compadece con el argumento de que se trata de una reparación ordinaria que incumbe al arrendador ya que, en tal caso, de ser cierto que no funcionaba al inicio del contrato, lo lógico sería que así se hubiera puesto de manifiesto a la propiedad por parte del arrendatario, lo cual no consta, indicando en cambio el contrato (pacto decimoprimero) que los gastos de conservación derivados del uso de los servicios de que está dotada la vivienda, y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, serán a cargo de la arrendataria. Además, la tesis del arrendatario tampoco se compadece con las numerosas fotografías de la puerta del garaje que se incorporan al acta notarial efectuado a su instancia (nº 16 a 18, y 25), sin efectuar la más mínima alusión a ese pretendido estado.

En el acto de juicio depuso el testigo Sr. Severino, ratificando la factura aportada como documento nº 9 de la demanda, por suministro y montaje de la puerta y su automatismo (1.149,50 euros, IVA incluido), manifestando que el motor de la puerta del garaje estaba roto y se habían llevado la placa electrónica, por lo que no era posible la reparación sino que había que sustituir el motor, si bien, finalmente se puso una puerta nueva, porque el presupuesto del motor ascendía a importe similar al de una puerta nueva que él tenía en stock, y por ello se decidió cambiarla entera en lugar de cambiar solo el motor.

De acuerdo con lo anterior procede reconocer la reclamación formulada por este desperfecto, si bien, no en la cantidad reclamada -porque la puerta nueva no era necesaria y supone una mejora para la parte actora- sino en la que se corresponde con el presupuesto del montaje del automatismo, aportado como documento nº 5 de la demanda, esto es, 907,50 euros.

QUINTO. - Al margen de lo anterior, la mayor parte de los desperfectos y, correlativamente, el grueso de la reclamación económica por el importe de su reparación, son los que figuran desglosados en el presupuesto emitido por la empresa DIRECCION000, por un total de 11.669,97 euros, IVA incluido (documento nº 8 de la demanda).

La sentencia de primera instancia descarta la procedencia de la reclamación por las mismas razones ya apuntadas al analizar los anteriores desperfectos, por lo que la respuesta también ha de ser la misma, considerando la Sala que no se han analizado y valorado debidamente las pruebas practicadas, debiendo destacar que la falta de prueba sobre el estado del inmueble al tiempo en que se concertó el contrato (a la que alude la resolución recurrida) no puede sostenerse válidamente como motivo para rechazar la existencia de los desperfectos y la aplicación de lo previsto en los arts. 1.561, 1.562 y 1.563 CC a la luz de las explicaciones ofrecidas por el testigo Sr. Camilo, sin que la Sala advierta razón alguna para cuestionar su objetividad e imparcialidad ( art. 376 de la LEC) , considerando en cambio que, por su experiencia profesional, las aclaraciones y explicaciones proporcionadas en el juicio resultan de especial interés en el presente caso y vienen a corroborar la efectiva existencia de los desperfectos que la arrendadora hizo constar en el acta notarial tan pronto como recuperó la posesión de la vivienda, y la causa de los mismos.

En este sentido cabe destacar que, en su mayor parte y sin perjuicio de lo que más adelante se dirá respecto de alguno de los desperfectos, el arrendatario no niega su existencia sino que sostiene que no se trata de pequeñas reparaciones derivadas del uso de la vivienda sino que son obras necesarias para dejar la vivienda en condiciones de habitabilidad y, por tanto, a cargo de la propiedad, descartando por ello las partidas correspondientes a regularización del pavimento de la terraza de la planta baja; rebaje, pulido y abrillantado de pavimento de terrazo de la sala, recibidor y distribuidor, asi como las actuaciones relativas a reparaciones en bajocubierta y terraza anexa (parquet flotante, zócalo de madera, lámina de paso de puerta), alegando respecto de todas ellas que al finalizar el arriendo el pavimento estaba en las mismas condiciones que lo recibió, y que en el bajo cubierta no habia parquet, sin que este parte haya causado ningún desperfecto.

Pues bien, en el acta notarial aportado con la demanda ya se hizo constar, en relación con estas partidas, que en la planta baja el rodapiés (zócalo) del salón ha sido sustituido, colocando madera en lugar del mármol que existía originariamente, y que el suelo de la planta baja debía pulirse al haberse deteriorado como consecuencia del parquet que colocaron y que ahora ha sido retirado, señalando también que una parte del suelo de la terraza de la planta baja tenía baldosas y ahora está cubierta con cemento. En cuanto a la planta bajocubierta (ático) se hizo constar que se ha colocado moqueta y no se localiza la llave de la puerta de cristal a través de la cual se accede a dicha planta.

Las fotografías que se acompañan al acta notarial no resultan especialmente clarificadoras (se ha aportado una copia del documento, en blanco y negro) pero sí lo fueron las explicaciones del testigo Sr. Camilo sobre cada uno de estos desperfectos, indicando que no responden al uso normal o al paso del tiempo sino que se deben a modificaciones efectuadas en las instalaciones o actuaciones o retirada de elementos efectuadas de propósito, señalando en cuanto a las partidas antes mencionadas que el mal estado del pavimento de la terraza de la planta baja se debía a que sobre ese pavimento se había echado alguna capa encima y después se había retirado, quedando el pavimento original en mal estado, lo que exigía nivelar con mortero y volver a embaldosar, para dejar como estaba antes. En cuanto al terrazo del comedor, salón, cocina y distribuidor, manifestó que el pavimento originario era de mármol pero se había tapado con una capa de parquet laminar o de fusta, que ya no estaba, quedando las rajolas sobre las que había estado pegado el parquet llenas de manchas por la pega utilizada que había quedado adherida, por lo que fue preciso rebajar y pulir.

Igualmente explicó que en el espacio bajo cubierta había una lámina de moqueta, y al quitarla se vio que debajo estaba todo estropeado, quedando inservible el pavimento de gres originario por lo que fue preciso colocar una capa de pavimento laminar, y el zócalo del mismo material.

En sentido similar se pronunció en cuanto a la partida correspondiente a la retirada de adhesivo en el pavimento del garaje, indicando que se había colocado y después retirado algún material encima del pavimento de gres del garaje, pero quedaron parches o restos pegados en el suelo y hubo que quitarlos, rascándolo bien.

De lo anterior resulta que se trata de desperfectos que únicamente pueden atribuirse a la actuación del arrendatario, debiendo hacer notar que aunque la vivienda no estuviera en perfecto estado de conservación cuando se suscribió el contrato dado que tenía más de treinta años de antigüedad (estipulación cuarta) ello no implica que no estuviera en buen estado para su utilización, recibiéndola el arrendatario de conformidad, lo que resulta incompatible con el estado que presentaba el pavimento de las distintas estancias cuando finalizó el contrato, según describe el testigo. A ello hay que añadir que según se dispuso en la estipulación decimosegunda (apartado g y h) el arrendatario se obligó a no realizar ningún tipo de obras o reformas, y a no modificar los materiales existentes (picaportes, interruptores, focos, griferías, etc.), así como a no agujerear los alicatados y mármoles, baños y cocina, y a no modificar el parque, maderas, granito o elemento similar de la finca arrendada, salvo con permiso expreso y escrito del arrendador, señalando la misma estipulación que no se permite la instalación de moquetas, previsión ésta última que debe interpretarse en el sentido que no existía ese tipo de material pues de lo contrario esta estipulación no tendría sentido. También se indica esta misma estipulación que el arrendatario no podrá modificar o sustituir ninguna de las instalaciones existentes.

SEXTO.- En directa relación con las partidas antes mencionadas están las que también se desglosan en el presupuesto y a las que igualmente se refirió el Sr. Camilo explicando su relación con aquéllas y la necesidad de efectuar cada una de las distintas reparaciones que se describen en el presupuesto (rajolas de gres; arrancar zócalo y volver a colocar en su sitio; puertas-vidriera de entrada al comedor previa reparación del marco; reparación de puerta de seguridad que va al espacio bajocubierta, que tuvo que cortarse debido a la alteración del suelo; zócalo en comedor y en espacio bajo cubierta; reposición de dos piezas de zócalo que faltaban en la terraza de la segunda planta; parquet flotante en bajocubierta y entrega con los peldaños de la escalera) por lo que debe admitirse igualmente su reclamación.

Del mismo modo procede reconocer la partida correspondiente a la regularización del enyesado, porque el Sr. Camilo explicó que responde a la necesidad de reparar la existencia de regatas nuevas que se habían efectuado para desplazar interruptores o enchufes, quedando la regata sin tapar. Se trata por tanto de una actuación o intervención nueva (no preexistente), que estaba expresamente prohibida en la estipulación decimosegunda del contrato de arrendamiento según la expuesto anteriormente.

Otro tanto sucede con la partida correspondiente a la sustitución del motor de la persiana enrollable, a la que también se alude en el acta notarial ("no se localiza el mando automático para la apertura de las persianas del salón de la planta baja") explicando el Sr. Camilo que las ventanas del comedor tenían persiana motorizada y con mando a distancia, pero los mandos no aparecían y fue preciso cambiar el motor porque era imposible saber el código. Por tanto, no puede considerarse que se trate de un desperfecto derivado del uso, como pretende el arrendatario, sino que deberá asumir su reparación, motivada por el hecho de haber desaparecido el mando automático.

Lo mismo cabe decir en cuanto a la reparación de los agujeros en la cocina y el baño, a los que también se refirió el industrial Sr. Camilo ("barbaridad de agujeros", que se disimularon de la mejor manera posible) y a los que ya se aludía en el acta notarial, contrariando lo dispuesto en el apartado g) de la estipulación decimosegunda.

Otro tanto sucede con la partida correspondiente a los agujeros en la fachada principal que describió el Sr. Camilo y que también se hacen constar en el acta notarial, con las correspondientes fotografías.

Se admite también la procedencia del importe reclamado por la reparación del agujero existente en la planta semisótano, al lado de un armario, explicando el Sr. Camilo que se trataba de un agujero de considerables dimensiones y que hubo que taparlo, lo que a su vez coincide con lo que ya se reflejó en el acta notarial que alude al armario de la planta sótano y las baldosas deterioradas, según reflejan las fotografías 13 y 14 del acta notarial.

Las diversas partidas correspondientes a pintura deben ser igualmente reconocidas, porque a todas ellas se refirió el Sr. Camilo, justificando la necesidad de cada una de esas actuaciones, directamente relacionadas con los demás desperfectos ya mencionados, al quedar afectados por los cambios efectuados en las instalaciones o en cada una de las estancias.

Por el contrario, no procede reconocer la partida correspondiente a la sustitución del bombín de la puerta de entrada de la vivienda (109 euros), porque no se dispone de dato alguno que corrobore la preexistencia de la llave de seguridad. Por el mismo motivo, tampoco se admite la reparación del esmalte de la bañera (100 euros), ni del remate de la chapa de zinc de la cubierta de pizarra (88 euros), y tampoco la sustitución del inodoro de la planta baja (386 euros) del que únicamente se dice que estaba roto, sin mayor precisión que permita descartar que no derive del paso del tiempo y uso normal de la cosa arrendada.

Lo anterior es igualmente predicable de la sustitución de la bomba de calor, cuyo importe asciende a 875,71 euros. El Sr. Camilo indicó que había un aparato de aire acondicionado que se descolló de su ubicación y que había perdido todo el gas y no podía reponerse porque ya no se fabricaba, por lo que fue necesario poner otra máquina en su lugar. Ahora bien, una cosa es que el aparato de aire acondicionado se hubiera retirado de su ubicación y fuera preciso tapar los agujeros (como ya se hacía constar en el acta notarial) y otra bien distinta que la pérdida de gas sea imputable al arrendatario, desprendiéndose de las manifestaciones del Sr. Camilo que se trataba de un aparato de cierta antigüedad puesto que el gas ya no se fabricaba.

Por último, debe descartarse también la reclamación planteada por la sustitución de la placa del portero eléctrico y teléfono interior (574 euros). Esta partida figura incluida en el presupuesto, pero no se formuló ninguna pregunta al respecto al Sr. Camilo, por lo que se desconoce cuál podría ser el motivo que determinó su sustitución, no pudiendo imputarlo sin más al arrendatario cuando además resulta que tampoco se hizo mención a ello en el acta notarial.

En consecuencia, del total presupuestado que asciende a 10.609,06 euros (documento nº 8) hay que deducir las partidas ya mencionadas, cuyo importe asciende a 2.132,71 euros (109+100+88+386+875,71+574), por lo que el importe de las restantes asciende a 8.476,35 euros, más el 10% de IVA (847,63), esto es, 9.323,98 euros, en los que ya están incluidos los 1.927 euros reconocidos en la sentencia de primera instancia y los 192,7 euros por el IVA de estas últimas partidas, según lo expuesto en el Fundamento primero de esta resolución.

A dicha cantidad hay que añadir 387,77 euros también reconocidos en la sentencia de primera instancia por la prima del seguro, más 1.544,60 euros por los trabajos realizados por el jardinero y 907,50 euros por el montaje del automatismo de la puerta del garaje, ascendiendo el total resultante a 12.163,85 euros, de los que hay que deducir los 1.000 euros correspondientes a la fianza, por lo que el importe de los daños que debe abonar el arrendatario demandado queda fijado en 11.163,85 euros.

SÉPTIMO. - En materia de costas procesales es de aplicación lo dispuesto en los arts. 394-2 y 398-2 de la LEC por lo que no procede efectuar especial pronunciamiento en primera ni en segunda instancia.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación