Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 03 de Mayo de 2004

Fundamentos

Audiencia Provincial de Madrid

SENTENCIA

Número de Resolución: 273/2004

Número de Recurso: 762/2002

Procedimiento: Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00273/2004

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 273/04

Rollo: 762 /2002

Ilmos. Sres. Magistrados:

Don José Antonio Nodal de la Torre

Don José Luis Durán Berrocal

Don Juan Angel Moreno García

En Madrid, a tres de mayo de dos mil cuatro .

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 252/2001, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo número 762/2002, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada CONSULTING INMOBILIARIO CASAS S.L., representada por la Procuradora Sra. Doña María José Corral Losada, y de otra, como demandada y hoy apelante DOÑA Maribel , representada por la Procuradora Sra. Doña María del Carmen García Martín; sobre actualización de rentas.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. Juan Angel Moreno García.

PARTE DISPOSITIVA

Primero.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse sustituidos por los de esta resolución.

Segundo.- Son hechos de los que ha de partirse para la resolución del presente litigio los siguientes:

La entidad actora es propietaria de la vivienda sita en esta ciudad CALLE000 nº NUM000 , piso NUM001 NUM002 .

Dicha vivienda se halla ocupada por la parte demandada en virtud de un contrato de arrendamiento de octubre de 1972.

En fecha 12 de julio de 1999, un mandatario de la parte actora remitió mediante burofax un escrito en el que le comunicaba su voluntad de proceder a la actualización de la renta, señalando que el importe de la renta actualizada debía ser de 28.034 Ptas., que dicha actualización debía hacerse en un periodo de 5 años, correspondiendo por lo tanto a partir del mes de octubre de 1999 el 20% de dicha actualización debiendo ser el importe de la renta mensual de 5.607 Ptas., dicha comunicación fue entregada a la inquilina el día 15 de julio de 1999.

Por carta de fecha 15 de septiembre de 1999, si bien la parte actora manifiesta que la recibió el 13 de noviembre de 1999, se opuso a dicha actualización alegando no tener los ingresos mínimos que establece la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que por lo tanto no procedía dicha actualización.

Después de dicha notificación la arrendadora continuó pasando el recibo por importe de la renta que se venía abonando por la inquilina, no habiéndose interpuesto la correspondiente demanda hasta el día 27 de marzo de 2001.

Tercero.- En el escrito de interposición del recurso de apelación se alega igual que lo fue en primera instancia la caducidad de la acción de actualización de la renta ejercitada por parte del arrendador, al entender que en base al artículo 101.2.5 ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 la acción ejercitada por la parte actora está caducada al haber trascurrido el plazo que dicho precepto establece para el ejercicio de la acción de actualización de la renta.

La Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994, establece que los contratos de arrendamientos de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 se regirán por la Ley de 1964, con las modificaciones que establece dicha disposición transitoria; la Disposición Transitoria Segunda Apartado D) de la Ley, establece derechos que se reconocen al arrendador la facultad de proceder a la actualización de la renta, de acuerdo con los trámites y con los requisitos que dicho precepto establece.

Iniciándose dicho proceso de actualización con la comunicación fehaciente que debe hacer el arrendador al arrendatario, concediendo a éste un plazo de 30 días naturales desde el momento en el que reciba la comunicación del arrendador para oponerse o no a dicha actualización, por su parte la citada disposición transitoria en su regla 7, párrafo segundo, establece que se presumirá la procedencia de la actualización pretendida cuando el arrendatario no acredite los ingresos del conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada.

En cuanto al plazo para el ejercicio de este tipo de acciones, se dispone de una norma específica, cual es la disposición adicional décima de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en la que, bajo la rúbrica de "prescripción", se dice que: "Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente Ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil". Es decir, que queda sometido al plazo de prescripción extintiva de 15 años, genérico para todas las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción (artículo 1.964 del Código Civil).

No siendo de aplicación al presente caso el plazo de caducidad, artículo 101 de la anterior Ley arrendaticia, dado que la acción de actualización de la renta es una acción nueva que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en sus disposiciones transitorias Segunda y Tercera que nada tiene que ver con la facultad de elevar la renta o de las cantidades asimiladas a ésta a que se refiere el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Planteándose en el recurso de apelación si a pesar de lo anteriormente establecido, en el caso de que haya existido oposición por parte del inquilino a la actualización de la renta, la acción para su efectividad por parte del arrendador está sujeto al plazo de tres meses que establece el artículo 101.5 y el 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Como ya se ha expuesto con anterioridad, el ejercicio de la acción de actualización de la renta por parte del arrendador en base a lo establecido en la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no está sujeta al plazo de caducidad de tres meses establecido en el artículo 101 y 106 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por lo tanto tampoco debe entenderse que esté condicionado su ejercicio al plazo de tres meses que se establece en dicho precepto.

Cuarto.- Como segunda cuestión, se plantea si puede tener o no alguna virtualidad o eficacia la oposición por parte del inquilino a la actualización de la renta, aunque dicha oposición se haya realizado fuera del plazo de 30 días.

Con relación a esta cuestión y si bien la misma no es pacífica ni en la jurisprudencia ni en la doctrina si el plazo de oposición por parte del inquilino debe ser de 30 días naturales tal como establece la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o el plazo de tres meses que establece el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el presente caso debe ponerse de relieve que la comunicación por parte del arrendador de actualización de la renta se realizó el día 12 de julio de 1999, y que no fue hasta el día 27 de marzo de 2001 cuando se procedió a ejercitar la correspondiente acción judicial para que se declarara la procedencia de la actualización de la renta, sin que en ningún momento por parte del arrendador se procediera a remitir el recibo de la renta con el importe de la nueva que el arrendador consideraba procedente, es decir, que a pesar de que la oposición por parte del arrendatario no se hizo en el plazo de 30 días que establece la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sí consta en los autos que la inquilina se opuso a dicha actualización acreditando cumplidamente que no tenía los ingresos que se establecen en dicha Ley para su actualización, por lo que en base a lo establecido en el artículo 7.1 del Código Civil que estable que los derechos deben ser ejercitados con arreglo a la buena fe, teniendo en cuenta que el arrendador en ningún momento giró el recibo con el importe de la nueva renta, y el hecho de haber dejado transcurrir tan dilatado periodo de tiempo desde la notificación de la actualización de la renta, hasta el ejercicio de la acción judicial debe llevar a entender la improcedencia de dicha actualización.

Debiendo tenerse en cuenta que, si bien para el plazo del ejercicio de la acción de actualización de la renta no es aplicable como ya se ha expuesto el de tres meses que establece el artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, lo cierto es que la Disposición Transitoria 2ª de la LAU, no establece ninguna norma análoga al artículo 101.4 de la LAU, que permite al arrendatario en los supuestos de aceptación expresa o tácita de la revisión de la renta, en el plazo de tres meses desde el momento en el que se gire el nuevo recibo de la renta, pedir la revisión de la misma; por lo que en el presente caso, teniendo en cuenta que el inquilino se opuso a la actualización de la renta y que ha sido dentro del proceso iniciado el 27 de marzo de 2001, casi dos años después de la primera notificación por parte del arrendador y en que se ha acreditado cumplidamente por el inquilino carecer de los ingresos necesarios para que proceda la actualización de la renta, debe entenderse improcedente la misma, dado que dicha oposición se ha formalizado antes de transcurrir dicho plazo que en la LAU de 1964 en su artículo 101, se reconoce al inquilino para conseguir la revisión de la renta cuando ésta no es procedente en la cuantía fijada por el arrendador, como ocurre en el presente caso.

Quinto.- De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada las dudas de hecho que plantea el presente litigio a pesar de la desestimación de la demanda, no procede hacer expresa imposición de las costas de primera instancia, ni tampoco de las de esta alzada en base al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FUNDAMENTOS

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 14 de marzo de 2002, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Fallo: "Estimando la demanda formulada por Consulting Inmobiliario Casas S.L. representado por la Procuradora Doña María José Corral Losada contra Doña Maribel representada por la Procuradora Doña Carmen García Martín. 1) Debo declarar y declaro que procede la actualización de la renta practicada por la parte arrendadora, ascendente a 28.034 pesetas (168,48 euros), y con arreglo a ello, debo declarar y declaro que, 2) la demandada deba abonar durante el ejercicio octubre 99 a septiembre 2000 la cantidad de 5.607 pesetas (33,69 euros) mensuales como 20% de la actualización total. 3) Que, anualmente, a dicho ejercicio, prosiguen nueva actualización en los porcentajes y formas legalmente previstos hasta alcanzar el 100% para posteriormente aplicar la variación anual del IPC. 4) Con imposición de costas al demandado."

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento para Deliberación, Votación y Fallo la cual tuvo lugar el día veintinueve de abril del presente año.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Maribel , contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid con fecha 14 de marzo de 2002, se revoca dicha sentencia, declarando no haber lugar a la actualización de la renta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes con relación a la vivienda sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 . Todo ello sin que proceda hacer expresa imposición de las costas ni de primera instancia ni de las de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

VOTO PARTICULAR