Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 04 de Mayo de 2004

Fundamentos

Audiencia Provincial de Madrid

SENTENCIA

Número de Resolución: 346/2004

Número de Recurso: 176/2003

Procedimiento: Recurso de apelación

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7002568 /2003

Rollo: RECURSO DE APELACION 176 /2003

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 779 /2002

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 54 de MADRID

De: Marco Antonio

Procurador: ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE

Contra: ANY-HELP S.L.

Procurador: JULIAN DEL OLMO PASTOR

Ponente: ILMO. SR. D. VICTORIANO JESÚS NAVARRO CASTILLO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. VICTORIANO JESÚS NAVARRO CASTILLO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a cuatro de mayo de dos mil cuatro. La Sección Decimotercera de la Audiencia

Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Verbal sobre extinción plazo de arrendamiento, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 54 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Marco Antonio , y de otra, como demandado-apelado ANY-HELP, S.L.

PARTE DISPOSITIVA

No se aceptan los de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Don Marco Antonio promovió juicio verbal de desahucio de la vivienda sita en Madrid, CALLE000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por cumplimiento del plazo contractual pactado, cuya vivienda fue arrendada para oficinas.

La demandada Any-Help, S.L. compareció en los autos y se opuso. El Juzgado dictó sentencia desestimando la demanda.

Frente a ella interpone recurso de apelación la actora, mediante escrito dividido en dos alegaciones. La primera, expone a modo de antecedentes los hechos que (a su criterio) resultan acreditados del procedimiento, con referencia a las notificaciones de una y otra parte sobre la extinción o prórroga del contrato. La segunda, impugna la sentencia en cuanto a lo expuesto en el fundamento segundo sobre la tácita reconducción y termina con súplica de que se estime el recurso y se estime la demanda.

El Juzgado dio traslado del recurso a la otra parte que se opuso y, seguidamente, elevó los autos al Tribunal, que señaló para deliberación, votación y fallo el día 29 del pasado mes de abril, en cuya fecha ha tenido lugar.

SEGUNDO.- La sentencia del Juzgado en sus antecedentes de hecho establece uno con el título, hechos probados, cuyo relato acepta el Tribunal con la salvedad de que la carta fechada el 28 de agosto de 2002 dirigida por el arrendador a la arrendataria notificando la extinción del contrato, fue remitida realmente el día 30 de dicho mes y llegó al destinatario el día 2 de septiembre.

A efectos de lo debatido en este pleito Interesa lo pactado en la cláusula segunda del contrato, que dice: "Segunda.- Duración del contrato.- El presente contrato de arrendamiento se pacta por 1 año, a partir del día 1 de septiembre de 2001, prorrogándose de mutuo acuerdo por tiempo y estipulaciones a convenir al menos dos meses antes de la fecha de cumplimiento del presente contrato.- Transcurrido el plazo contractual y no llegándose a prorrogar, o antes si se produjera alguna causa de resolución del arrendamiento, el arrendatario se obliga a entregar las llaves de la finca arrendada y a dejarla..."

Lo cuestionado en el recurso es si el contrato se ha prorrogado, o no, en virtud de tácita reconducción. El Juzgado entiende que sí considerando que se han pasado al cobro los recibos de los meses de septiembre, octubre y noviembre, aunque es cierto que se ha formulado un requerimiento previo por la parte arrendadora dando por resuelto el contrato por expiración del término, pero éste (dice) ha perdido su virtualidad en cuanto entra en contradicción con el pago de los recibos que la parte arrendadora le ha pasado al cobro... mientras que si es el propio arrendador el que reclama el pago, debe entenderse que está interesado en continuar el contrato, motivo por el cual y aplicando la doctrina de que nadie puede ir contra sus propios actos se deduce que ha que ha querido continuar el arrendamiento prorrogado por él mismo dejando sin efecto el requerimiento que formuló el 28 de agosto.

TERCERO.- El Tribunal no participa de ese criterio y considera que no existe acto propio del arrendador en el sentido de admitir la continuidad del arriendo. Al contrario, el acto propio externo e inequívoco ha sido el opuesto. Notificar formalmente la voluntad de no prorrogar el contrato, con lo cual queda resuelto.

Hemos declarado en varias resoluciones (v.g. rollo 533/96, sentencia de 24 noviembre 1997; rollo: 937/1996, sentencia de 20 de abril de 1998; rollo: 536/96, sentencia de 15 de enero 1998; rollo: 1116/97, sentencia de 12 de septiembre de 2000, etc..), que una vez el contrato ha sido resuelto por la sentencia de desahucio, cuando es firme, desaparece el concepto "renta" al no existir arrendamiento del que pueda derivarse. Ahora bien, si el arrendatario no atiende el requerimiento que le hace la propia sentencia y continúa ocupando el local o vivienda durante un tiempo más o menos prolongado hasta devolver su posesión o ser lanzado judicialmente, está obteniendo un beneficio o ganancia contraria a derecho con la detentación del inmueble, mientras que el dueño, antiguo arrendador, sufre un quebranto patrimonial y un real empobrecimiento por no tener el local o vivienda a su disposición. No cabe duda, por tanto, que el perjuicio generado por la conducta del arrendatario debe ser objeto de satisfacción.

Así lo entiende la jurisprudencia cuando declara: "Una cosa es que la sentencia del Juzgado que decretó el desahucio tuviera fecha de noviembre de 1979, resolviendo el contrato, y otra que el arrendatario o subarrendatario deba abonar las rentas devengadas por la arrendadora hasta la efectiva entrega del local, momento hasta el cual el subarrendatario usó y disfrutó del mismo, que no fue sino la fecha de enero de 1980, según terminante apreciación de la sentencia ahora recurrida y que por ello condenó al pago incluso de esa mensualidad, ya que la opinión o tesis contraria llevaría a la conclusión de un claro enriquecimiento injusto (uso sin contraprestación), enmarcada también en un manifiesto abuso de derecho procesal en el caso. por ejemplo de una entrega tardía necesitada de un lanzamiento judicial" (STS. 30 de noviembre 1984). "El pago de las rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de enjuiciamiento civil, cuyos arts. 1566 y 1567 obligan a los recurrentes a acreditar que ha satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia y en parecidos términos el art. 148 de la Ley de arrendamientos urbanos.

En suma, cuanto tiene lugar la resolución del contrato y, ello no obstante, el arrendatario continua en posesión del bien arrendado, el arrendador tiene derecho a percibir la compensación económica que le retribuya por la ocupación del bien mientras tiene lugar el lanzamiento o la entrega voluntaria de llaves. En otro caso, habría un enriquecimiento injusto para el ocupante y un empobrecimiento correlativo para el dueño que no puede disponer de lo suyo ni percibe nada a cambio. Y el pago es contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia (STS. 17 de marzo 1992); doctrina que recoge la nueva ley de enjuiciamiento civil, al disponer el art. 449.2, párrafo último: "En todo caso, el abono de dichos importes (refiriéndose al pago o consignación de las rentas para interponer recursos) no se considerará novación del contrato".

CUARTO.- Esta doctrina es aplicable al caso que resolvemos donde resulta probado que el arrendador notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el contrato dentro del plazo de quince días de terminado el contrato, como señala el art. 1566 del código civil para que no entre en juego la tácita reconducción. Por esta razón el plazo del arriendo es el pactado, habida cuenta que el arrendamiento de locales para oficinas (uso distinto del de vivienda) se rige, en primer lugar, por lo acordado entre las partes, conforme a lo dispuesto en el art. 4.3 de la ley de arrendamientos urbanos.

Esto es lo importante. Manifestada la voluntad de no prorrogarlo quedó extinguido definitivamente el contrato con efectos de 1 de septiembre de 2002 (art. 1569 del código civil), sin perjuicio de que el arrendador perciba la compensación por la ocupación de su inmueble, para evitar un empobrecimiento real e injusto que tendría lugar si la otra parte permanece allí sin compensación ninguna. Por ello le es lícito, no solo aceptar el pago o recibir las transferencias que le son remitidas sino también exigirlo, sin que ello comporte prórroga o continuación del arriendo, incluso aunque figure en el recibo la expresión "renta de... septiembre, octubre, etc", y aunque lo pagado voluntariamente o enviado por transferencia incluya un aumento por aplicación de IPC que hubiera sido debido a título de renta caso de no haberse extinguido el arriendo. No deja de ser compensación por el uso de la cosa ajena.

En sentido estricto renta es el precio pagado por el arrendamiento, pero también se emplea para designar la indemnización o compensación por el uso de la cosa ajena cuando está extinguido el vínculo arrendaticio, aludiendo así al título originario (ahora extinguido) que sirve de justificación al pago y que por ello le otorga la cualidad de pago debido en cuanto fundado en una causa iuris. De no ser así, el que paga podría repetir lo pagado bajo el título de pago de lo indebido.

QUINTO.- Por todo ello procede estimar el recurso y revocar la sentencia del Juzgado dictando en su lugar otra estimando la demanda y condenando a la parte demandada al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las del recurso, conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la ley de enjuiciamiento civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 54, de los de Madrid, en fecha veintisiete de noviembre de dos mil dos, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Roberto Granizo Palomeque en nombre y representación de D. Marco Antonio , en contra de la entidad ANY.HELP, S.L., representada por el Procurador D. Julian del Olmo Pastor, debo absolver y absuelvo a la citada demandada de lo solicitado en el escrito inicial, con expresa condena en costas al actor".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintinueve de abril de dos mil cuatro.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

FALLO

Debemos estimar y estimamos el recurso de apelación interpuesto por Don Marco Antonio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de Madrid en el juicio de desahucio de que dimana este rollo de apelación, cuya resolución revocamos y dejamos sin efecto.

En su lugar estimamos la demanda deducida por Don Marco Antonio y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento concertado el 1 de septiembre de 2001, sobre el inmueble destinado a oficinas, sito en la CALLE000 nº NUM000 - NUM001 NUM002 y plaza de garaje número 9, de Madrid, por terminación del plazo contractual. Condenamos a la demandada Any Help, S.L. al desalojo del local en el plazo legal con apercibimiento de lanzamiento y al pago de las costas de la primera instancia, sin hacer pronunciamiento sobre las costas del recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 176/03 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico

VOTO PARTICULAR