Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 12 de Mayo de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Colmenar Viejo, en fecha 27 de febrero de 2.002 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando como estimo la demanda formulada por el Procurador doña María del Mar Pinto Ruiz en nombre y representación de don Ángel Daniel contra don Juan , DEBO CONDENAR Y CONDENO a la parte demandada a que abone a la parte actora la cantidad de quinientos noventa con diecinueve euros (590,19 euros), intereses legales de la citada cantidad desde la fecha de interpelación judicial e igualmente DEBO DECLARAR la obligación del demandado de asumir el pago de las cantidades que, de forma mensual y en concepto de comunidad de propietarios, le sean giradas en los recibos de renta, según la cuota fijada en cada momento por la comunidad de propietarios, condenando al demandado a estar y pasar por esta declaración y a su efectivo cumplimiento.}

^{Con expresa condena en costas a la parte demandada.".}

^{SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante DON Juan , al que se opuso la parte apelada DON Ángel Daniel , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.}

^{TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 5 de mayo de 2.004.}

^{CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.}

^{FUNDAMENTOS JURIDICOS}

^{Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada que no se opongan a los de esta}

^{PRIMERO.- El recurrente se alza contra la sentencia de instancia oponiendo los motivos siguientes:}

^{1º.- Improcedencia de la acumulación de acciones e inadecuación de procedimiento. Mantiene que la pretensión de declaración de que demandado debe cumplir el contrato es pretensión que debe dilucidarse en juicio ordinario, y no es acumulable al juicio verbal. De mantenerse la sentencia se estarían infringiendo los Arts 73.1.2º, 249.1.6º y 438,3 L.E.C.}

^{2º.- Falta de litisconsorcio activo. Lo funda en que las cantidades que ahora se reclaman ya lo fueron a nombre de dos personas y así se acredita con la copia de la sentencia de la Sección 25ª de esta Audiencia de fecha 2-12-2000, y ahora reclama solo uno de los interesados.}

^{3º.- Bajo la mención de error en la valoraron de la prueba suscita dos motivos, el tercero y el cuarto de su escrito, en los que sostiene que los únicos gastos que se han pasado al cobro durante 20 años eran los de luz, y que eso es una conducta contractual de cumplimiento y ejecución del contrato que ahora no puede ignorarse, imponiendo el pago de otros gastos distintos. Además, sostiene que no hay ninguna prueba sobre la realización de las obras que se dicen hechas y que motivan las cuotas de gastos que ahora se reclaman.}

^{4º.- Error en la interpretación de la D.T. 2ª) C.10. 5 L.A.U. de 1994. En su opinión, el derecho de repercusión concedido al arrendador por la citada deposición transitoria no se extiende a los gastos de mantenimiento y conservación de los elementos comunes del régimen de propiedad horizontal, ni a la constitución de fondos de reserva}

^{6º.- Por inaplicación del Art.107 L.A.U. de 1964, que ordena que las obras de reparación de la cosa arrendada para dejarla en condiciones adecuadas de uso sean de cuenta del arrendador.}

^{SEGUNDO.- Son antecedentes necesarios para la decisión del recurso los siguientes:}

^{1º.- En la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento que une a los litigantes, el arrendatario se obliga a pagar: "Además de la renta anteriormente pactada, y como parte de la misma, las partes conciertan que el arrendatario abonara las sumas que por gastos de comunidad se le pase al cobra de forma mensual."}

^{2º.- Como no pagara los gastos comunes, fue demandado en desahucio por falta de pago, pero la Sección 25ª de esta Audiencia, en sentencia de 2-12-00, decidió que por esas cantidades no podía decretarse el desahucio, sin perjuicio de su reclamación en otro procedimiento.}

^{3º.- En los presentes autos se reclaman dichas cantidades y, además que se declare que el demandado esta obligado a cumplir el contrato.}

^{4º.- En la junta de propietarios del día 27-7-1998 se acordó subir la cuota de gastos comunes de 2000ptas. /mes a 4260ptas. /mes, para cubrir las obras necesarias y dotar el fondo de reserva. Una vez pagadas las obras y constituido el fondo, en junta de 11-7-1999 se rebajo la cuota a las originarias 2000ptas. /mes}

^{TERCERO.- El primer motivo del recurso no puede prosperar. Lo que pide la demanda es, tal y como le dijo la Sección 25ª de esta Audiencia, el cumplimiento de una obligación pecuniaria derivada del contrato de arrendamiento urbano, que se resuelve en una pura y simple reclamación de cantidad, justamente a la que ascienden las cuotas vencidas y no satisfechas.}

^{Es sabido que la pretensión declarativa se resuelve en la simple declaración del derecho sin otros efectos distintos que los de la mera declaración, por si misma inejecutable salvo los supuestos de ejecución impropia por inscripción en registros públicos.}

^{Cuando a la declaración se añade la condena a prestación en los términos del Art.1088 C.C, la pretensión se convierte en declarativa de condena, sin que por eso podamos confundirla con los casos de la acumulación. En este tipo de pretensiones, la declaración es el paso previo, lógico, necesario, e indispensable para pronunciar la condena, que obviamente no puede emitirse sino es porque el titulo se ha declarado valido, eficaz y subsistente.}

^{Aunque la declaración y la condena se pidan de forma independiente, no por eso se convierte en pretensiones autónomas y acumulables sucesiva o subsidiariamente, ni por esa sola razón se desmiembra en sus dos partes, haciendo de cada una de ellas una pretensión distinta, ni por esa sola razón se incurre en las prohibiciones de acumulación de los juicios verbales. Lo único que ocurre es que se ha formulado una pretensión declarativa de condena, aunque la redacción del suplico que la contiene no sea excesivamente feliz.}

^{Pero aunque así fuese, el problema no seria grave: la defectuosa acumulación nunca daría lugar a la desestimación de la demanda, sino a la acomodación del procedimiento, o a dejar imprejuzgada la acción defectuosamente acumulada, pero ya hemos dicho que esta no es la solución elegida, sino la de insistir en la naturaleza de la pretensión como declarativa de condena.}

^{CUARTO.- El segundo motivo no corre mejor suerte. Aunque con L.E.C. vigente pueda sostenerse la existencia de la figura del litisconsorcio activo, su procedencia o improcedencia no son especialmente complejas.}

^{El litisconsorcio, sea activo o pasivo, no es mas que un supuesto de legitimación plural, que impone que todos los interesados en la acción o en la oposición deban ser parte en el juicio porque a todos pertenece el derecho. No obstante los supuestos de comunidad de bienes tienen un tratamiento especial basado en que la actuación de un comunero beneficia a los demás salvo en lo que les sea desfavorable. Pues bien no parece que el cobro de cantidades debidas sea una actividad desfavorable para el comunero no demandante, sin perjuicio de las acciones internas entre los comuneros para el reparto de las sumas obtenidas. Es mas, pagada la cantidad por orden judicial, el demandado estaría protegido por la excepción de pago, y no podría ser obligado a pagar dos veces.}

^{QUINTO.- Los dos motivos basados en error en la valoración de la prueba tampoco subsisten. La cláusula 5ª del contrato da cobertura a una obligación de propietario de tracto sucesivo, pecuniaria, periódica, repercutible contra el arrendatario, no personalísima, y cuyo importe depende de los acuerdos de la junta de propietarios tomados en función del presupuesto anual, y de sus necesidades. Su juego comprende dos planos. El primero se corresponde con el ámbito de decisión propio de la Comunidad a la que pertenece la finca, y en que el arrendatario no puede entrometerse. El segundo, afecta a las relaciones entre arrendador y arrendatario y, en su seno y en función del pacto entre ambos, será donde pueda discutirse que gastos son los repercutibles.}

^{La cláusula es de repercusión pura sin discriminación alguna entre tipo de gasto, por lo que podrán repercutirse todos. Con arreglo a este esquema no puede decirse que exista un acto contractual vinculante para el actor, basándose en el sólo hecho de que, durante 20 años, sólo se pasaran recibos de luz.}

^{A falta de prueba pericial que nos informe el contenido exacto de las obra, nos acogeremos al acuerdo comunitario de subida de cuotas de 27-7-98 que nos dice que son de mantenimiento de la cubierta, instalación de portero automático, pintura de escalera y patio interior, cambio de la acometida general de agua, e instalación de gas natural. Dicho de otro modo, son obras de mantenimiento ordinario de elementos comunes de los que se beneficia el demandado, que dotan de servicios elementales -gas y portero automático- que entran dentro de los gastos normales de comunidad, y que no debieron ser extremadamente costosas. De la cuota originaria de 2000ptas/mes en junio de 1998 se paso a la de 4620ptas/mes y, una vez pagadas las obras y satisfecho el fondo de maniobra, se volvió a la cuota originaria de 2000ptas/mes en junio del año siguiente.}

^{SEXTO.- El motivo basado en error en la interpretación de la D.T. 2ª C.)10.5 L.A.U. de 1994 tampoco resiste crítica. La D.T. citada solo es aplicable en defecto de pacto.}

^{Si el pacto, en contrato anterior a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994, deja de cuenta del arrendador los gastos comunes, dicho esta, porque lo ordena a D.T., que no podrán repercutirse gastos de ninguna clase; la Ley da preferencia al pacto entre las partes.}

^{Si en contrato anterior a la entrada en vigor de la L.A.U. de 1994, hay pacto de gastos comunes por cuenta del arrendatario, también habrá que respetar el pacto y no será aplicable la D.T. que nos ocupa. El pacto de repercusión de gastos era lícito con arreglo a la L.A.U. de 1964, y la D.T. 1ª del C.C obliga a que se respete dicho pacto anterior a la L.A.U. De 1994. Dicho de otro modo, el derecho del arrendador no nace de la D.T. ya citada, sino del contrato, razón que impide hablar de error en la interpretación de un precepto del que no nacen los derechos que ahora se ejercitan}

^{SEPTIMO.- El último motivo no corre mejor suerte. El Art.107 L.A.U. de 1964 se refería a obras de cuenta del arrendador, pero el problema no es de obras.}

^{En primer lugar, porque todos los derechos concedidos por la L.A.U. de 1964 eran renunciables, Art.6 L.A.U. de 1964, excepto el de prorroga forzosa del Art.57 L.A.U. de 1964.}

^{En segundo lugar, porque lo discutido no es el problema de ejecución de obras entre arrendador y arrendatario, sino la repercusión de gastos comunes del inmueble arrendador, gastos que son repercutibles sin exclusión en virtud de la claúsula 5ª del contrato.}

^{En tercer lugar, porque si las obras ejecutadas fuesen de tipo estructural afectantes a la esencia del edificio, y no fuesen repercutibles con arreglo a la cláusula 5ª del contrato, lo serian a tenor del Art.108 L.A.U. de 1964, o a través de la D.T. 2ª 10.3 L.A.U. de 1994: en cualquiera de los dos supuestos, la repercusión seria bastante mas onerosa para el inquilino.}

^{Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación}

^FALLAMOS

^{NO HA LUGAR al recurso de apelación articulado por la representación procesal de DON Juan , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº2 de los de Colmenar Viejo, en sus autos Nº 270/01, de fecha veintisiete de febrero de dos mil dos}

^{CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.}

^{Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.}