Sentencia Civil 171/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 148/2023 de 12 de abril del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración, el día 1 de diciembre de 2019, del plazo de duración del contrato de arrendamiento contra la arrendataria, solicitando la declaración de extinción del contrato de arrendamiento de la vivienda descrita en la demanda, celebrado el 1 de diciembre de 2013, y la condena de la demandada y de un tercero, a quien solicitaba se notificara la existencia del procedimiento, a desalojar y dejar libre la vivienda con apercibimiento de lanzamiento.

El fundamento de su pretensión era que en fecha 27 de noviembre de 2019, las partes acordaron resolver el contrato de arrendamiento (que habían suscrito con fecha 1 de diciembre de 2013), con efectos 1 de diciembre de 2019, pero permitiendo a la arrendataria permanecer en la vivienda hasta el 1 de abril de 2020, al considerar ambas partes, como recoge el documento resolutorio, que era un margen de tiempo suficiente para buscar la arrendataria un nuevo inmueble y realizar la mudanza, sin que la demandada hubiere abandonado la vivienda pese a la buena fe y predisposición de la demandante a facilitarlo, lo que hizo preciso remitir un burofax a la arrendataria el 14 de noviembre de 2021, requiriendo la devolución del inmueble por estar resuelto el contrato desde el 1 diciembre de 2019 y, en todo caso, porque lo estaría el 1 de diciembre de 2021.

SEGUNDO.- La arrendataria demandada se opuso a la demanda sosteniendo i) la nulidad del contrato de arrendamiento y el fraude de ley que implica exigir judicialmente el cumplimiento de un contrato suscrito, por la actora, de forma ilegal contraviniendo la regulación (y las prohibiciones) sobre viviendas de protección oficial, por cuanto calificada como vivienda de protección pública limitada no se podía alquilar hasta transcurridos 10 años desde la adquisición de la vivienda, ii) la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, habiendo convenido ambas partes a su finalización la prórroga del mismo hasta que la arrendataria considere oportuno, estando al corriente en el pago de las rentas, iii) la doctrina de los actos propios, al haberse comprometido la actora a no plantear la resolución del contrato y el desalojo de la vivienda hasta que no se sobrepase la fecha que, a tal efecto, fijará unilateralmente la arrendataria, ahora demandada y iv) la inadecuación del procedimiento sumario de desahucio para fijar, con carácter declarativo y efectos de cosa juzgada, la nueva fecha de finalización del contrato de arrendamiento.

TERCERO.- La sentencia dictada en la primera instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la demandada al pago de las costas causadas razonando:

(...).- En orden a resolver sobre la resolución del contrato por expiración del plazo, debe partirse de lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto establece el régimen aplicable a los distintos contratos en los siguientes términos: "1 Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo. 2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. 4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta Ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos (...)".

El citado precepto legal, inmerso en el Título I de la Ley 29/1994, de 24 noviembre de 1994 de Arrendamientos Urbanos, Título que regula el "Ámbito de la Ley", es un precepto que hace referencia al "Régimen aplicable" a los arrendamientos urbanos en general, y en su número 2 establece el régimen general para los arrendamientos de vivienda, los cuales se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente Ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

En cuanto a la duración del contrato el artículo 9 de la LAU de 1994, norma imperativa en el arrendamiento de vivienda, en la redacción que tenía al tiempo de la celebración del contrato litigioso, 1 de diciembre de 2013, establecía que: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Por su parte el artículo 10.1 de la misma Ley (en la misma fecha) señalaba que: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

(...).- No son hechos controvertidos y además están acreditados documentalmente: la celebración del contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en DIRECCION000 de San Sebastián de los Reyes (Madrid), con fecha 1 de diciembre de 2013 (documento 1 de la demanda), la firma de la resolución del contrato por las partes con efectos 1 de diciembre de 2019 (documento 2 de la demanda) figurando la concesión a la arrendataria, de un plazo para búsqueda de inmueble y mudanza, fijando como tope el día 1 de abril de 2020. No es hecho controvertido que la demandada continúa en la vivienda y que está al corriente en las rentas, que se pactaron en el contrato inicial de arrendamiento.

Examinando las excepciones opuestas en la contestación a la demanda frente a la pretensión extintiva de la demanda, conviene precisar lo siguiente:

(i) Sobre el fraude de ley o nulidad del contrato por no ser la vivienda susceptible de arrendamiento de acuerdo con la normativa administrativa, conviene precisar que se alega el incumplimiento de normas administrativas cuya infracción produce como consecuencia las sanciones expresamente previstas en las mismas, según lo establecido en el artículo 6.3 CC .

Esta posición es la ha sido seguida (sic) por nuestro Tribunal Supremo (sentencia de 3 de septiembre de 1992 ) que señala que la infracción de las disposiciones administrativas sobre la cuestión tiene la consideración de falta muy grave, abarcando una sanción pecuniaria, mas sin afectar a la validez del contrato, comportando el reconocimiento de su eficacia civil, no implicando la nulidad del artículo 1.305 del Código Civil , de tal manera que, como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de mayo de 1999 , nada impide considerar plenamente vigente y vinculante para las partes el contrato de arriendo objeto de la presente litis, con la subsiguiente obligación de hacer frente a lo convenido.

Pero además la alegación de la parte demandada de nulidad, con restitución a la situación anterior, llevaría a las consecuencias que trata de evitar, manteniéndose en el inmueble arrendado sobre la necesaria validez del contrato cuya vigencia mantiene en la contestación a la demanda, en vez de irse con base en la infracción administrativa, fraude legal y nulidad que alega.

En otros términos la demandada se está beneficiando del contrato que ahora considera nulo o fraudulento, contribuyendo con su persistencia en la vivienda a los resultados que considera contrarios al ordenamiento jurídico, abonando una renta con pleno conocimiento de las circunstancias y manteniendo su derecho a continuar en la vivienda. La infracción administrativa tendrá su respuesta en el ámbito específico, en su caso sancionadora, pero no puede impedir la extinción del contrato y la recuperación de la vivienda para la arrendadora porque esa alegada infracción en ningún caso puede ser título para la permanencia indefinida de la arrendataria en la posesión de la vivienda que se afirma como no susceptible (conforme a las normas administrativas) de ser arrendada.

(ii) En cuanto a la tácita reconducción que se excepciona por la demandada, alega la demandada que las partes pactaron que no se resolvería el contrato, ni se desalojaría la vivienda hasta que la arrendataria fijase unilateralmente una fecha, en función de sus circunstancias y posibilidades, alegación que sustenta en el documento 4 de la demanda y en el documento 12 de la contestación a la demanda, además de en las conversaciones de whatsapp, y en el cobro de las rentas.

Pues bien de la valoración de la documentación aportada resulta que las partes después del acuerdo resolutorio con efectos 1 de diciembre de 2019 y fecha de salida 19 de abril de 2020, en el escenario del Covid, mantuvieron de facto la vigencia del contrato, con ofrecimiento de flexibilidad por parte de la arrendadora ante las circunstancias y aceptación de la posibilidad concedida por la parte arrendataria. Así se preparó un nuevo acuerdo resolutorio que lleva fecha 1 de julio de 2020, que refleja la situación antes descrita y deja abierta la nueva fecha para la liberación del inmueble. Esa prórroga fáctica de la fecha de desalojo, puede ser entendida como una prórroga del contrato, las mismas partes, objeto y precio prolongándose con anuencia de ambas partes, más allá de la fecha inicial extintiva alegada de 1 de diciembre de 2019. Ahora bien esa tolerancia de pervivencia del vínculo contractual, más allá de la voluntad resolutoria aceptada en el primer documento (recordando la situación que se produjo por el Covid) no significa que quedara al arbitrio de la demandada el cumplimiento del contrato, de forma indefinida, haciendo irreivindicable la posesión para la propietaria arrendadora, solución contraria al ordenamiento jurídico, por prohibirlo expresamente el artículo 1256 CC . De la valoración conjunta de la prueba documental resulta la voluntad resolutoria de la arrendadora conocida por la arrendataria desde noviembre del año 2019, con flexibilidad inicial para facilitarle las cosas a la arrendataria, con flexibilidad ulterior acorde a las circunstancias notorias que produjo la pandemia y cesando esa flexibilidad cuando la arrendataria permanece en la vivienda meses y meses en una interpretación unilateral de lo que suponía la concesión de la posibilidad de concretar una fecha, en un tiempo acorde a las circunstancias.

En todo caso lo anteriormente expuesto no excluye el efecto extintivo pretendido en la demanda, porque pese a las alegaciones de la demandada, consta el conocimiento por la parte arrendataria de la voluntad extintiva con el documento 10 aportado con la demanda y no resulta contrario a los actos propios.

Finalmente no se aprecia inadecuación de procedimiento, ni se considera preciso un procedimiento declarativo para determinar nada. El contrato inicial es el de 1 de diciembre de 2013 y la voluntad resolutoria ha (sic) es conocida por la parte arrendataria.

CUARTO.- La demandada interpuso recurso de apelación contra dicha sentencia alegando:

1.- Error en la apreciación de la prueba, indebida aplicación del artículo 1256 del Código civil e inaplicación de los artículos 1566 y 1567 del Código civil.

Ha existido tácita reconducción del contrato de arrendamiento, habiendo convenido ambas partes a su finalización, la prórroga del mismo hasta que la arrendataria determine y comunique que su situación de precariedad económica ha cesado y no es cierto que el documento enviado por la arrendadora a la arrendataria (expresivo inequívocamente de su voluntad de prorrogar el contrato) tuviese una cláusula "indefinida e inconcreta" en cuanto a la duración de la prórroga de la relación arrendaticia. De ser así efectivamente el artículo 1256 del Código civil lo prohíbe, pero la realidad es que la voluntad del arrendador -además de prorrogar el contrato- fue dejar en manos de la arrendataria que ésta concretase y determinase el fin del contrato "cuando cesase su precaria situación económica". No hay falta de concreción ni falta de definición. El contenido de la cláusula relativa al término del contrato es claro y específico: el contrato concluiría cuando la precariedad económica de la arrendataria cesase y así lo comunicase ésta al arrendador. Ello implica que ambas partes, de forma clara, expresaron con sus propios actos, su voluntad de reconducir (prorrogando) el contrato de arrendamiento.

La arrendadora ha venido cobrando la renta como contraprestación del arrendamiento, no una indemnización por la ocupación indebida.

Finalizada la última prórroga del contrato de arrendamiento que admite la actora, en diciembre 2019, aplazada -inicialmente- la finalización del contrato hasta abril 2020 y sobrevenida la pandemia covid-19 y el confinamiento derivado del estado de alarma acordado por Decreto 463/20, la demandante/arrendadora propuso a la demandada/arrendataria la firma de una adenda con fecha 1 de julio 2020 en la que se establecía, en la cláusula segunda, que se fijaba nueva fecha para la liberación del inmueble, que fue precedida de un correo electrónico remitido por la arrendadora a la arrendataria el 22 de junio de 2020 por el que le comunica (...) hemos dejado la fecha tope en vuestras manos. Entendemos que debéis ponerla vosotros ya que conocéis vuestras posibilidades y de esta manera os comprometáis a la liberación del inmueble en esa fecha tope, y esa nueva fecha de finalización del contrato y liberación del inmueble se dejaba en blanco para que fuese decidido y concretado unilateralmente por la arrendataria cuando cesase su situación de precariedad económica y tal decisión era exclusiva de la arrendataria pero referida a unas circunstancias y condiciones específicas y concretas (la mejora de su situación económica), de modo que no estaba prohibido por el artículo 1256 del Código civil y el término del contrato no ha expirado sino que, por decisión del arrendador, ha quedado supeditado a la fecha que fije el arrendatario y al momento concreto que éste, unilateralmente, decida para finalizar la relación y "liberar" la finca, y como esto aún no ha sucedido, no ha finalizado la relación arrendaticia, todo lo cual viene ratificado por los mensajes cruzados de las partes posteriores a la propuesta de adenda y el cobro de rentas.

2.- Se mantiene la invocación de la doctrina de los actos propios.

3.- La validez o la pretendida nulidad de la cláusula sobre el nuevo plazo de la prórroga contractual (tal y como lo planteó la actora en la vista y lo estimó la juzgadora en la sentencia), excede con creces del ámbito del juicio de desahucio por expiración del término, debiendo dilucidarse la cuestión -dada su complejidad- en el correspondiente juicio ordinario declarativo, por lo que el procedimiento seguido es inadecuado.

QUINTO.- El argumento principal de la recurrente se sustenta en un error patente y es interpretar la presentación por la arrendadora de la adenda en fecha 1 de julio de 2020, para su aceptación por la demandada y fijación de fecha de desocupación material de la vivienda, y el contenido de los posteriores correos cruzados de las partes como tácita reconducción de un contrato de arrendamiento ya resuelto y extinguido desde el 1 de diciembre de 2019 y, además, con un nuevo plazo de duración a determinar sine die por la arrendataria.

La adenda al contrato de arrendamiento suscrita por las partes el 27 de noviembre de 2019 (de su contenido resulta el error en el año de suscripción), en la que las partes aceptan que el contrato finaliza el 1 de diciembre de 2019 sin posibilidad de continuación del mismo desde la fecha de la adenda, pero aceptando la arrendadora que el desalojo (que denominan "liberación del inmueble") se lleve a cabo antes del 1 de abril de 2020 como fecha límite para que la arrendataria pueda buscar otra vivienda y realizar la mudanza, así como la nueva adenda presentada por la arrendadora a la arrendataria y correos y mensajes cruzados en el marco de un proceso de negociación dirigido única y exclusivamente a fijar un día tope para el abandono de la vivienda por la arrendataria, no realizado en aquel plazo establecido en la adenda de 21 de noviembre de 2019 por la situación de emergencia sanitaria y estado de alarma derivados de la pandemia covid 19, y que no llegó a buen término porque la arrendataria no facilitó día tope de desalojo, lo que acredita, sin ningún género de duda, es que la arrendadora, manifestando siempre que el contrato había expirado el 1 de diciembre de 2019 (así lo reflejaba también en la propuesta de adenda que no llegó a suscribirse: "Ambas partes aceptan la finalización del contrato sin posibilidad de continuación del mismo desde la firma de la primera Adenda con fecha 1 de diciembre de 2019"), lo único que pretendía era fijar una fecha cierta para que la arrendataria desalojara la vivienda cuyo arrendamiento estaba extinguido, no prorrogar el contrato de arrendamiento y, menos aún, celebrar uno nuevo con una duración indeterminada o con término a determinar a voluntad de la arrendataria, que es lo que interesadamente hace valer la apelante cuando alega que la voluntad de la arrendadora era dejar en manos de la arrendataria que ésta concretase y determinase el fin del contrato "cuando cesase su precaria situación económica" y que, como argumenta la sentencia recurrida, se trataría de una solución contraria al ordenamiento jurídico, por prohibirlo expresamente el artículo 1256 del Código civil, al quedar al arbitrio de la demandada el cumplimiento del contrato, de forma indefinida, haciendo irreivindicable la posesión para la propietaria arrendadora.

En definitiva, está acreditado, que las partes acordaron resolver el contrato de arrendamiento con efectos de 1 de diciembre de 2019, y que, con el fin de facilitar la salida de la parte arrendataria, se aceptó que permaneciese en la vivienda hasta la fecha límite del 1 de abril de 2020 y como a consecuencia de la pandemia covid 19, todas las relaciones jurídicas se vieron afectadas, resultando materialmente imposible ejecutar el acuerdo alcanzado antes del 1 de abril de 2020 por el estado de alarma, la arrendadora, en el mes de junio de 2020, ante la disyuntiva de instar la ejecución del acuerdo de resolución contractual o alcanzar un acuerdo amistoso con la parte arrendataria, atendiendo a las circunstancias excepcionales concurrentes en aquellas fechas, para que la misma abandonase la vivienda pero, eso sí, manteniendo la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento y con fijación de una fecha tope para la salida de la arrendataria de la vivienda, le propuso suscribir una nueva adenda, lo que no llegó a buen término porque la arrendataria no quiso fijar ese día ni se suscribió la adenda, todo lo cual determinó, a la vista del transcurso del tiempo sin que se produjera el desalojo, a pesar de la actuación de la arrendadora, quien informaba a la arrendataria sobre alquileres de otros inmuebles hablando, incluso, ella misma con los encargados del alquiler sobre las condiciones para facilitar el desalojo de la vivienda de su propiedad, que la arrendadora cursara burofax a la arrendataria el 14 de octubre de 2020 con requerimiento de desalojo y en todo caso de resolución del contrato, en los términos siguientes:

(...) toda vez que así consta en la adenda al contrato de arrendamiento suscrita el 27 de noviembre de 2019, ambas partes acordaron que el contrato quedaría resuelto con fecha de 1 de diciembre de 2019, habiéndose comprometido por su parte a devolver la posesión del inmueble antes del 1 de abril de 2020, devolución que no pudo llevarse a cabo como consecuencia de la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid- 19. Finalizado el estado de alarma el pasado 9 de mayo de 2021, ya no existe razón alguna que impida la devolución del inmueble por su parte, razón por la cual, y una vez fracasados todos los intentos llevados a cabo por nuestro cliente en los últimos meses para lograr la devolución amistosa de la posesión del inmueble, por medio de la presente les requerimos fehacientemente a fin de que procedan a devolver la posesión del inmueble en el improrrogable plazo de cinco (5) días, tal y como vienen obligados, una vez que el contrato se encuentra resuelto desde el pasado 1 de diciembre de 2019.

(...). Igualmente, deben saber que para el improbable caso de que se entendiese que el contrato se encuentra actualmente vigente -lo cual, no es posible dado el acuerdo de resolución contractual suscrito entre las partes y con efectos de fecha 01.12.2019-, la prórroga del mismo concluiría el próximo 1 de diciembre de 2021, por ello, y con el único fin de evitar cualquier alegación por su parte en este sentido, les ruego que tomen nota de la voluntad expresa de nuestro cliente de no renovar el contrato de arrendamiento bajo ningún concepto, sirviendo la presente comunicación de preaviso a los efectos de lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato.

SEXTO.- Es más, la tácita reconducción establecida en el artículo 1566 del Código civil exige la ausencia de requerimiento previo del arrendador instando la resolución del contrato y en el presente supuesto el burofax remitido por la arrendadora a la arrendataria en octubre de 2020, constituye impedimento para la tácita reconducción del contrato, por otra parte, ya resuelto desde el 1 de diciembre de 2019.

El artículo 1566 del Código civil invocado por la apelante dispone: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 228/2024, de 20 de febrero, rec. 7462/2022, reitera la doctrina jurisprudencial acerca de la tácita reconducción, señalando:

(...) Conforme a la jurisprudencia de esta sala, contenida en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , y reiterada por la sentencia 233/2022, de 28 de marzo , "[...] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo , "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. Este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.

Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.

La aplicación de la doctrina jurisprudencial al supuesto presente impide considerar, en todo caso, que haya operado la tácita reconducción en el arrendamiento litigioso extinguido.

SÉPTIMO.- El abono de las rentas por la demandada hasta la desocupación del inmueble propiedad de la demandante no implica la tácita reconducción, ni prórroga del contrato de arrendamiento.

En este sentido, la sentencia de esta misma sala, nº 104/2016, de 15 abril, ya argumentó:

(...) La resolución de los contratos en general, y de los de arrendamientos en particular, o se acepta o se impone judicialmente, y mientras eso ocurre hay obligación de pago de la prestación comprometida, sin que el hecho de acudir a los tribunales modifique la situación; (...). Mientras el inquilino está en el uso de la cosa es obligado pagar, pues es la única manera de contrapesar la ocupación y disfrute de la cosa arrendada y, como ya hemos dicho, por ese pago no se alteran las condiciones del contrato, ni se novan sus pactos, ni se prejuzga la cuestión de fondo que queda incólume; la única obligación que se cancela es la de pago de la renta consignada y por los periodos consignados, hasta que no se resuelva el contrato. En este caso, el contrato estaba resuelto por ministerio de la Ley ex D.T.3 B). 3. de la L.A.U. de 1994 , por lo que la discusión sobre su vigencia era ociosa, lo mismo que la de las condiciones de aplicación de dicha D.T. que no se han negado. Dicho de otro modo, el hecho de que se haya seguido pagando no es obstáculo alguno a la resolución. Podía ser un indicio de la tácita reconducción del art.1566 C.C ., pero el recurrente olvida algo esencial como es la existencia de previo requerimiento. Dicho precepto dice: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". El requerimiento se produjo, f.23 a 25, y el recurrente reconoce haberlo recibido, por lo que son inútiles sus razonamientos, que no tienen otro fin que el de retardar la entrega del local. (...).

OCTAVO.- La doctrina jurisprudencial sobre la doctrina de los actos propios es doctrina consolidada, como recoge la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 104/2022, de 8 de febrero, rec. 448/2019, que señala:

(...). La doctrina de los actos propios constituye un principio general del derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra propium actum venire) como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad ( sentencias de 9 mayo 2000 y 21 mayo 2001 ). La sentencia de 19 febrero 2010 , reiterada por la núm. 335/2013, de 7 de mayo , sintetiza esta doctrina en estos términos:

"El principio de los actos propios implica una actuación "con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción..." así se expresan las sentencias de 9 de mayo de 2000 y 21 de mayo de 2001 . Y añade la de 22 de octubre de 2002 que "la doctrina que veda ir contra los propios actos se refiere a actos idóneos para revelar una vinculación jurídica". A su vez, precisan las de 16 de febrero de 2005 y 16 de enero de 2006 que "no ejerce su influencia en el área del negocio jurídico, sino que tiene sustantividad propia, asentada en el principio de la buena fe". "Significa, en definitiva -concluye la sentencia de 2 de octubre de 2007 - que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente e induce por ello a otra persona a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real".

La sentencia 529/2011, de 1 de julio , insiste en la necesidad de una aplicación prudente de esta doctrina y limitada a casos de actos concluyentes e indubitados:

"Entra este motivo en la doctrina de los actos propios, que tanta jurisprudencia ha provocado y cuya aplicación, en orden a la creación de un derecho o a la producción de una vinculación jurídica, debe ser muy segura y ciertamente cautelosa. "Actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, dice la sentencia de 19 de mayo 1998 , "aquéllos cuya realización vaya encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho... y ha de ser concluyente e indubitado y de carácter inequívoco" añade la de 3 de febrero de 1999, "precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica", expresan las de 9 de mayo de 2000 y 21 de mayo de 2001, "actos idóneos para relevar una vinculación jurídica" precisa la de 22 de octubre de 2002; "no ejerce influencia en el área del negocio jurídico... exige que los actos de una persona que pueden tener relevancia en el campo jurídico marcan los realizados en un devenir, lo que significa que en ningún caso pueden contradecir a los anteriores provocando una situación de incertidumbre que desconcierta a terceros afectados por los mismos y que rompe el principio de buena fe determinado en el artículo 7.1 del Código civil "dicen las sentencias de 16 de febrero de 2005 y 16 de enero de 2006 . Cuya doctrina, con parecidas palabras, se reitera en las sentencias de 17 de 2006 que recoge una extensa cita de sentencias anteriores, de 2 de octubre de 2007 que "el acto sea concluyente e indubitado ", de 31 de octubre de 2007: "actos inequívocos y definitivos" y 19 de febrero de 2010 ".

3.3. En la reciente sentencia de esta sala 320/2020, de 18 de junio , hemos insistido también en la vinculación de esta doctrina con el principio de confianza legítima:

"La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 9 de diciembre de 2010 y 547/2012, de 25 de febrero de 2013 ). El principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla ( SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ). Como afirmamos en la sentencia de 25 de febrero de 2013 , [...], dicha doctrina "significa, en definitiva, que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede pretender que aquella situación era ficticia y que lo que debe prevalecer es la situación real".

Aplicando la doctrina jurisprudencial al presente supuesto, debe reseñarse que de la prueba practicada resulta que no existe documento, acto o manifestación alguna de la arrendadora del que pueda deducirse que ha aceptado, siquiera tácitamente, una prórroga del contrato; antes bien, toda su actuación desde la adenda suscrita por las partes el 14 de noviembre de 2019 ha consistido en transmitir a la arrendataria su voluntad de resolver el contrato de arrendamiento, facilitando el abandono de la vivienda a la arrendataria, lo que impide calificar su conducta como concluyente e indubitada en orden al mantenimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento.

NOVENO.- La adecuación del procedimiento seguido ( artículo 250. 1. 1º de la LEC) no admite discrepancia porque las pretensiones de las partes y el objeto del litigio no presentan complejidad objetiva.

La complejidad la origina artificiosamente las alegaciones de la demandada interpretando subjetivamente los actos de la demandante cuando ni existe complejidad, por cuanto la controversia es si habiendo vencido el plazo contractual, el contrato subsiste por acuerdo de renovación, tácita reconducción, y si existe abuso de derecho por apartamiento de la arrendadora de los actos propios, ni tal complejidad deriva del contrato de arrendamiento de diciembre de 2013, ni de la adenda suscrita por las partes en noviembre de 2019, ni de la propuesta de adenda presentada por la arrendadora en julio de 2020 en el marco de una negociación que no culminó con éxito y que, por tanto, nunca llegó a tener eficacia, estando determinados los elementos sustanciales necesarios para la resolución del litigio como son la relación arrendaticia, su naturaleza, sus cláusulas, propias de la relación de arrendamiento, la duración contractual, su finalización, la manifestación resolutoria explícita de la arrendadora y la consecuente inexistencia de prórroga o tácita reconducción del arrendamiento, debiendo recordarse la doctrina jurisprudencial que señala que aunque en principio el juicio de desahucio, por su carácter sumario, no permite que en él se discutan y declaren derechos más o menos controvertibles, ello no obsta a que se puedan debatir en él aquellas cuestiones que, relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trate que constituyan supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar; no pudiendo olvidar, de otro lado, que la complejidad que impide la decisión en el procedimiento de desahucio es la que surge de la propia naturaleza de las relaciones contractuales controvertidas, no la que pretendan introducir con argumentos más o menos confusos los propios litigantes, es decir, no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

DÉCIMO.- En consecuencia, el recurso de apelación ha de ser desestimado y la sentencia dictada en la primera instancia confirmada.

UNDÉCIMO.- Por la desestimación del recurso de apelación, debe condenarse a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,