Sentencia Civil 274/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1079/2023 de 13 de mayo del 2024

PRIMERO. Antes de entrar a resolver el recurso de apelación es necesario partir de los siguientes hechos que han quedado acreditados en los autos:

1º) la vivienda sita en Madrid DIRECCION000 de Madrid y la aneja plaza de aparcamiento, fue objeto de arrendamiento verbal por parte de D ª Arantza, como arrendadora, y su hijo don Axel y la esposa de este, doña Lisbeth, como arrendatarios.

2º) Por sentencia de 5/9/2012 se incapacito a la madre de las partes y arrendadora. Designándose curador al actor D. Erik.

3º) D ª Arantza otorgo testamento cerrado el día 24 de octubre de 2011, en el que dejo a siete de sus hijos, entre ellos el codemandado la legitima estricta, y a los cuatro actores, les nombro herederos universales, si bien en dicho testamento, se ordenaban algunos legados.

4º) el 3 de noviembre de 2016 falleció D ª Arantza, habiéndose procedido por el contador partidor designado en el testamento a la partición de la herencia, en la cual se atribuía a los cuatro actores la propiedad de la vivienda objeto del litigio, partición que se protocolizo el 31 de julio de 2017

5º) por el demandado y apelante se presentó demanda en la que se solicitaba la nulidad del testamento y subsidiariamente de la partición, habiendo recaído sentencia de 28 de abril de 2020, en la que se desestimaba la acción de nulidad, si bien se estimó parcialmente la acción subsidiara de nulidad de la partición con relación a los bienes adjudicados al apelado, sentencia que debe deducirse que es firme, pues ninguna de las partes ha alegado, ni aportado a los autos documento alguno que acredite que la citada sentencia haya sido recurrida.

6º) También consta en los autos que por otros cuatro herederos de D ª Arantza, se presentó nueva demanda solicitando la nulidad de la partición, a lo que se allanaron los apelantes en este proceso, con relación a la nulidad de la partición, sin que ninguna de las partes haya acreditado el estado de dicho proceso.

7º) los demandados han venido abonado las rentas desde el inicio del arrendamiento en una c/c a nombre de D ª · Arantza, y desde el 26 de junio de 2018, mediante trasferencias en las que se hacía constar como beneficiarios Humberto, cuenta que era titularidad de los cuatro actores.

8º) En fecha 10 de febrero de 2021 se remitió una comunicación en nombre de los actores, a los demandados indicando su voluntad de dar por terminado el contrato el día 30 de abril de 2021, al que contestaron estos en fecha 16 de marzo de 2021, negando que los actores fueran los arrendadores por haberse subrogado en la posición de la madre fallecida, y alegando en todo caso que la tacita reconducción debía entenderse que era anual, existiendo una nueva comunicación de los actores, el día 7 de abril, de 2021, manifestando en todo caso que habían decidido posponer la resolución del contrato hasta el 30 de junio de 2021, resolución del contrato al que se opusieron los demandados .

SEGUNDO. - Teniendo en cuenta que la sentencia de primera instancia desestima la demanda, al entender que los actores no tienen la condición de arrendadores, y que, en todo caso, solo han ejercitado la demanda en nombre propio, y no en beneficio de la comunidad hereditaria constituida al fallecimiento de la madre de las partes, se debe resolver dicha cuestión en primer lugar.

Frente a las conclusiones a que llega la sentencia de instancia, la parte actora entiende que tiene legitimación activa, por el hecho de que el demandado en virtud de actos propios le ha reconocido esa condición, tanto como consecuencia del pago de las rentas, como las comunicaciones existentes entre ellos, especialmente las que se recogen en esta resolución judicial.

La teoría de los actos propios, implica en base al principio de buena fe, y de proscripción del abuso de derecho, que nadie puede ir contra sus actos anteriores, que hagan creer fundamentalmente en la parte contraria la existencia de un estado de cosas en la relación jurídica existente entre las partes.

La STS nº 209/2018 de 11/04/2018 recoge la doctrina legal sobre la teoría de los actos propios al señalar "Como resaltó la sentencia del Tribunal Constitucional 73/1988, de 21 de abril , la llamada doctrina de los actos propios o regla que decreta la inadmisibilidad de venir contra actum propium significa la vinculación del autor de una declaración de voluntad generalmente de carácter tácito al sentido objetivo de la misma y la imposibilidad de adoptar después un comportamiento contradictorio, lo que encuentra su fundamento último en la protección que objetivamente requiere la confianza que fundadamente se puede haber depositado en el comportamiento ajeno y la regla de la buena fe que impone el deber de coherencia en el comportamiento y limita por ello el ejercicio de los derechos objetivos. La sentencia de esta Sala 760/2013, de 3 de diciembre, sintetiza la jurisprudencia sobre los actos propios, que referencia en la protección de la buena fe y la confianza. Recuerda que no todo acto está sujeto a este principio, pues para poder estimar que se ha infringido la doctrina de los actos propios, que encuentra su apoyo legal en el art. 7.1 CC , ha de haberse probado quebranto del deber de coherencia en los comportamientos, mediante actos propios que han de ser inequívocos y perfectamente delimitados, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar o extinguir, sin ninguna duda, una precisada situación jurídica afectante a su autor, de manera que sean incompatibles o contradictorios con la conducta precedente. En suma, se trata de que quien crea en una persona una confianza en una determinada situación aparente y la induce por ello a obrar en un determinado sentido, sobre la base en la que ha confiado, no puede además pretender que aquella situación era ficticia".

En el presente caso no cabe entender que los demandados hayan reconocido la condición de arrendadores a los ahora actores y apelantes, teniendo cuenta que si bien desde el año 2018 la renta se abona en una c/c de la que eran titulares los actores, lo cierto, es que la trasferencia y el pago que se hacía en concepto de renta, se indicaba como beneficiarios Freddy, por lo que en modo alguno de tal hecho se pueda entender, por el mero pago de la renta, que no se hacía a nombre de ninguno de ellos, sino a nombre de los actores que eran miembros de la comunidad hereditaria y los que mayor participación tenían, como consecuencia del testamento y de la partición hereditaria, ni por lo otro lado de las reiteradas comunicaciones existentes entre ellos, en modo alguno cabe entender que los demandados reconocieran en los actores la condición de arrendadores, cuando al inicio de tales comunicaciones lo que niegan es que tengan esa condición, y que se hubieran subrogado en la posición de la primitiva arrendadora.

TERCERO.- En el recurso de apelación se alega como segundo motivo del recurso, que a los actores y apelantes se les debe reconocer la condición de arrendadores, como se deduce del contenido del testamento, en el que se les atribuyó la condición de herederos de la madre, mientras que a los otros hijos, entre ellos el apelado, solo les dejo la legitima estricta, y dado que se llevó a cabo la partición, por el contador partidor designado en el testamento, el día 28 de julio de 2017 y que se protocolizo el 31 de julio de 2017, a juicio de la parte apelante desde esa fecha debe entenderse que son los propietarios de la vivienda.

El artículo 1068 del civil establece que la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, pero al igual que la partición atribuye los bienes y derechos concretos de la herencia a los herederos, sustituyendo su cuota abstracta sobre los bienes que integran la comunidad hereditaria, el artículo 1068 del C. civil, exige que para que la partición atribuya a los herederos, en especial en el presente caso la vivienda a los actores, es necesario que este legalmente hecha, es decir que sea válida, en el presente caso no cabe entender que la partición de la herencia que se llevó a cabo en el mes de julio de 2017, produzca los efectos del artículo 1068 del C. civil, toda vez que no solo en virtud de la sentencia, que a instancia del codemandado declaro nula parcialmente la partición, con relación a su cuota, y a los bienes adjudicados, sino que con posterioridad a la presentación de la demanda de juicio de desahucio, consta y se ha acreditado en los autos, que por otros cuatro de los coherederos, se ha prestado una demanda de nulidad de la partición, no ya de cuotas concretas o determinadas de la misma, sino que se impugna no solo los bienes adjudicado a ellos, sino también el inventario, al entender que se han incluidos bienes que no consta en la herencia, el avaluó de los bienes, e incluso las hijuelas de cada uno de los herederos, petición de nulidad a la que se allanaron los ahora apelantes, por lo que no cabe entender que la partición que se realizó en su día, acredite que los actores son propietarios de la vivienda, cuando los propios actores reconocen en virtud de su allanamiento, que la partición no estaba hecha legalmente, sin perjuicio de los efectos que la partición que se haga en el futuro pueda tener sobre los bienes de la herencia, y los efectos retroactivos que sobre el dominio de la herencia en general, y sobre la vivienda en particular pueda tener.

CUARTO. - Como tercer motivo del recurso de apelación los actores alegan que, en todo caso, al tener una cuota superior al 68 % de la comunidad hereditaria estarían legitimados para actuar en beneficio de la misma, a fin de resolver el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el importe de la renta y los gastos que no se abonan por los inquilinos.

No existe duda, como se alega por los actores y apelantes que estos en su condición de miembros de la comunidad de propietarios están legitimados para actuar en beneficio de esta, y por lo tanto instar la resolución del contrato, cuando entre ellos son titulares de más del 68 % de las cuotas abstractas de dicha comunidad, en base al testamento, cuya validez ha sido confirmada por sentencia firme.

La STS Nº 691/2020 de 21 de diciembre de 2020 viene a señalar "En consecuencia, resulta llano que la jurisprudencia admite la viabilidad de la acción de precario a favor de la comunidad hereditaria y frente al coheredero que disfruta de la cosa en exclusiva, aunque fuere por concesión graciosa del causante. Como afirmó la sentencia de 16 de septiembre de 2010, explicando el fundamento de este criterio, "estando pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cabía admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero".

Por su parte sobre esta cuestión tiene declarado esta audiencia provincial sección 20 en sentencia N º 122/2021 de : 18/03/2021 " Por lo que respecta a la legitimación activa para instar la resolución del arrendamiento, es reiterada la jurisprudencia que la reconoce a cualquier comunero para actuar en interés de la comunidad de bienes de la que forma parte; sin que la circunstancia de no haber hecho constar en la demanda que el actor actúa en beneficio de la comunidad sea razón para negarle legitimación ( SSTS de 19 de mayo de 1984 ;, 30 de mayo de 1986 , 13 de febrero , 21 de septiembre , 26 de noviembre y 7 de diciembre de 1987 , 15 de enero de 1988 , 17 de abril de 1990 , y otras). De manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundará en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor ( SSTS de 13 de diciembre, y núm. 1275/2006, de 13 de diciembre). Lo relevante, en definitiva, no es que en la demanda se diga expresamente que se actúa en nombre e interés de la comunidad, sino que el fundamento material de la acción, en caso de prosperar, redunde en beneficio y provecho de la comunidad ( STS de 8 de abril de 1992). En el mismo sentido se pronuncia la STS de 24 de junio de 2004: ciertamente no puede cuestionarse la posibilidad de que cualquier comunero litigue en nombre de la comunidad de la que forma parte. También se admite tal actuación en interés de todos pese a que éste no se haya indicado expresamente en la demanda, más para que esta legitimación silenciada pero implícita sea reconocida resulta imprescindible que la pretensión deducida sólo en nombre del actor haya necesariamente de redundar en beneficio de la Comunidad a la que el mismo pertenece. Asimismo, la STS de 1 de febrero de 2007, cuando resalta que lo determinante de la legitimación es que conste que se demanda en beneficio de todos los comuneros o coherederos, y no en el exclusivo y propio nombre."

En el presente caso la parte actora en su demanda de forma subsidiaria alude que su legitimación también vendría dada por el hecho de actuar en beneficio de la comunidad, al ser el arrendamiento un acto de administración y que ellos posen más del 68 % de las cuotas de la comunidad hereditaria, cuando también consta que los ahora apelantes, en la propia demanda manifestaban que si no se les reconocía el carácter de arrendadores, si debía reconocérseles su legitimación activa, para actuar en nombre y beneficio de la comunidad hereditaria, por otro lado en el acto del juicio la parte actor solicito que se aclarase el suplico en que se declare resuelto a 30 de junio de 2021 , en dicho actor el letrado de la parte actora pretendió alegaciones sobre las excepciones planteadas en la contestación a la demanda, sin que en ese momento se le permitiera hacer alegaciones sobre esas cuestiones, en especial sobre la legitimación activa.

A pesar de las dudas que se recoge en la sentencia de instancia, sobre el carácter con el que han actuado los actores en el proceso, tanto de las comunicaciones extrajudiciales entre los actores y los demandados, así como del contenido de la demanda, lo cierto es que los actores, de forma subsidiaria en su demanda, si aludían que su legitimación la tenía en su caso, como consecuencia de ser miembros de la comunidad hereditaria, y por actuar en beneficio de ella, por lo que en modo alguno se puede entender que se esté pretendiendo cambiar la causa de pedir, por el hecho de reconocérseles su legitimación activa a fin de ejercitar la acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Debiendo entenderse por otro lado que la acción entablada por los actores y ahora apelantes, si puede redundar en beneficio de la comunidad de bienes constituida sobre la herencia de la madre, teniendo en cuenta el importe ínfimo de la renta que se viene pagando por los arrendatarios, y que ni siquiera abonan los gastos comunitarios de dicha vivienda, a pesar de las reiteradas comunicaciones que se le hicieron a fin de fijar una renta de acuerdo a los precios de mercado.

QUINTO. - A fin de examinar si cabe entender resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda objeto de este litigio, debe tenerse en cuenta por un lado que el contrato de arrendamiento que vincula a las partes es de 1 de julio de 1999, por lo tanto, debe estarse a la duración de dicho contrato, de acuerdo con la redacción vigente en ese momento de los artículos 9 y 10 de la ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994.

El artículo 9.2 de la citada ley establece que se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, por su parte el artículo 10 de la citada ley, establece una duración mínima de los contratos, así como prorrogas anuales en beneficio del arrendatario, ahora bien del examen e interpretación conjunta de dichos preceptos, no cabe entender cómo se alega por la parte demandada, que el contrato se debía entender prorrogado por años, y menos que la tácita reconducción deba ser anual, en concreto que el contrato cuando se requirió por los actores a los demandados a fin de que dejaran libre la vivienda a fecha 30 de junio de 2021, que este debía entenderse prorrogado hasta el día 30 de junio de 2022, en la medida que una vez transcurrido el plazo máximo de duración del contrato, de conformidad con dichos preceptos, se produce la tácita reconducción del contrato, de acuerdo con los artículos 1566 y 1581 del C. Civil; tácita reconducción que implica la novación del contrato, dando lugar a un nuevo contrato. La novación tiene importantes efectos, produce la extinción de las garantías otorgadas por terceros, y el plazo de duración del contrato será el que corresponde de acuerdo con el artículo 1581 del C. Civil; y no el pactado por las partes en el contrato, ni el establecido en la LAU.

Es retirada la doctrina legal recogida entre otras en la STS 184/2021de 31 de marzo que señala ""Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: "se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".

8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

En el presente caso al no ser un hecho discutido que la renta se abonaba por meses, y que así se ha ido abonando por los arrendatarios, a tenor de lo establecido en el artículo 1581 del C. civil, debe entenderse que la tacita reconducción se produce por periodos mensuales, y constando por lo tanto de las comunicaciones existentes entre ellas, que los actores comunicaron su voluntad de resolver el contrato con fecha 30 de junio de 2021, debe entenderse resuelto el contrato, sin que a partir de esa fecha se pueda entender prorrogado por tacita reconducción, al haberse opuesto los actores a que los demandados continuarán en el uso de la vivienda, en base al artículo 1566 del C. civil, por lo que el contrato debe entenderse resuelto con fecha 30 de junio de 2021.

SEXTO. - De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de ley de enjuiciamiento civil, las costas de primera instancia han de imponerse a la parte demandada, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada en base al artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil.