Sentencia Civil 169/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 10, Rec. 522/2022 de 15 de marzo del 2023

PRIMERO.- EL ULTIMO PARQUE S.L. interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada el 10 de febrero de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia número 72 de Madrid en el procedimiento ordinario 303/2020. Impugna la resolución en todos sus pronunciamientos al haber sido desestimada íntegramente la demanda que había formulado contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID en la que instaba: "... dicte Sentencia por la que

[1.]DECLARE INEXISTENTE EL PRESUPUESTO DE INCUMPLIMIENTO RESOLUTORIO que es exigible para tener por acordada judicialmente la RESOLUCION (en que el desahucio se ha concretado) instada por la Comunidad de Propietarios respecto del antedicho contrato de arrendamiento, por concurrir inidoneidad del local para el fin pactado y desde abril de 2005; y en consecuencia

[2.]DECLARE LIBERADA a mi representada de las consecuencias de todo orden derivadas de la RESOLUCION (en que el desahucio se ha concretado) declarada en el fallo de la Sentencia 161/2007 de fecha 24/10/2007 dictada, sin efecto legal de cosa juzgada material por razón del procedimiento, por Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de los de Madrid en autos de juicio verbal de desahucio "por falta de pago" 958/2007; y en su virtud,

[3.]CONDENE a la Comunidad aquí demandada a estar y pasar por las antedichas DECLARACIONES relativas a la RESOLUCION en que el desahucio se ha concretado por el Juzgado 51, y con expresa imposición de las COSTAS causadas en este proceso.

Al amparo de los artículos 455 y siguientes de la LEC lo que pretende es que se revoque totalmente la sentencia y se dicte otra que le sea favorable dando acogida a sus pretensiones, a lo que se opone COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE MADRID solicitando se confirme la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- Frente a dicha sentencia se alza en apelación la representación procesal de EL ULTIMO PARQUE S.L., impugnando los fundamentos de derecho quinto, sexto y el fallo, alegando como motivos del recurso "infracciones procesales" que articula en: 1.- Incongruencia con vulneración del artículo 218.1 LEC. 2.- Error en la valoración de la prueba de documento privado vulnerando el art. 218.2 LEC con infracción adicionales de los arts. 1.255 del CC y 326 de la LEC. 3.- Error en la valoración de la prueba de documento público vulnerando por lo tanto en tercer lugar el art. 218.2 LEC con infracción adicional de lo dispuesto en el artículo 319 LEC. 4.- Error en la valoración del informe pericial vulnerando el art. 218.2 LEC con infracción adicional de lo dispuesto en el artículo 348 LEC y como "infracciones de la Ley aplicables al fondo": 1.- Inaplicación del artículo 1.560.II del Código Civil, 2.- Inaplicación del art. 26 en relación con el artículo 30 LAU y 3.- Inaplicación del art. 1124 CC en relación con los criterios jurisprudenciales de la frustración del fin del contrato.

TERCERO.- Se aceptan los fundamentos de la sentencia de primera instancia, en lo que no sean contrarios a los de la presente resolución.

En la sentencia de instancia se exponen en sus fundamentos de derecho primero y segundo las posturas de las partes, en el tercero los derechos y obligaciones de ambas en el contrato de arrendamiento que firmaron y tras rechazar en el mismo la excepción de prescripción alegada por la demandada y la excepción de cosa juzgada en el cuarto, examina en el fundamento de derecho quinto la acción ejercitada en relación con los preceptos legales a aplicar y la prueba practicada. Siendo este fundamento de derecho, amén del sexto relativo a las costas los que la recurrente impugna pormenorizadamente.

Como ya ha indicado reiteradamente esta Sala a tenor de lo preceptuado en el art. 459 LEC 1/2000, bajo la rúbrica "Apelación por infracción de normas o garantías procesales": " En el recurso de apelación podrá alegarse infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia. Cuando así sea, el escrito de interposición deberá citar las normas que se consideren infringidas y alegar, en su caso, la indefensión sufrida. Asimismo, el apelante deberá acreditar que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello".

De las distintas peticiones y alegaciones que pueden formularse en el recurso de apelación, de forma autónoma o agregadas a otras -v. gr., las atinentes al fondo-, este precepto se ocupa de las relativas a los eventuales quebrantamientos de forma o contravenciones de las normas rectoras de del procedimiento o de la resolución definitiva objeto del recurso. Así, señaladamente, puede solicitarse: a) La revocación de las resoluciones dictadas respecto de los actos de dirección procesal con incidencia en el curso del litigio y en el sentido del pronunciamiento definitivo dictado; b) La revocación de las resoluciones que hayan puesto fin al procedimiento al ausencia de presupuestos procesales que el apelante estime concurrentes, o por no haberse corregido faltas susceptibles de subsanación; y, c) La declaración de nulidad de alguna resolución interlocutoria con retroacción de lo actuado al momento en que se cometió la falta; sin embargo, un pronunciamiento de esta última clase es sólo posible, a la luz de la terminante dicción del art. 227, apdo. 2, párr. segundo LEC 1/2000 si la parte formula de modo explícito la anulación del acto de que se trate: " En ningún caso podrá el tribunal, con ocasión de un recurso, decretar de oficio una nulidad de las actuaciones que no haya sido solicitada en dicho recurso, salvo que apreciare falta de jurisdicción o de competencia objetiva o funcional o se hubiese producido violencia o intimidación que afectare a ese tribunal "

No es, en cambio, requisito sine qua non que la falta cometida haya producido efectiva indefensión, como se desprende del deber de alegar ésta "en su caso". Ahora bien, cuando se invoque por la parte recurrente que como consecuencia de la falta se le ha producido efectiva indefensión, la propia dicción del art. 459 LEC 1/2000 -"... alegar, en su caso, la indefensión sufrida. .."- permite colegir que no basta con aseverar genéricamente la existencia de indefensión, sino que es preciso concretar su concreta consistencia, alcance y extensión. Y es lo cierto que la parte recurrente no acredita haber denunciado lo que pudiera haber sido una infracción procesal a lo largo del procedimiento, infracción que no argumenta en el recurso, por lo que debe rechazarse.

CUARTO.- Se alega en el recurso que la sentencia es incongruente en su contenido por cuanto si bien considera correctamente cual es la acción ejercitada en la demanda y que abonó las rentas hasta el mes de abril de 2005 argumenta la desestimación de la demanda en cuestiones ajenas al objeto del proceso acaecidas en 2003 y 2004 y que carecen de relevancia a los efectos de este procedimiento.

Este motivo de impugnación no puede ser estimado. La congruencia es la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el proceso ( art. 399.1 LEC ), y la sentencia que le pone fin ( art. 206.1.3ª LEC ), de manera tal que ésta sea la respuesta que dan los juzgadores a las pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso, conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por el demandado a su prosperabilidad. La congruencia exige pues una necesaria correlación entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir ( SSTS 698/2017, de 21 de diciembre ; 233/2019, de 23 de abril y 640/2019, de 26 de noviembre ).

Una sentencia es pues incongruente, como ha recordado reiteradamente la Sala Primera del Tribunal Supremo (por todas Sentencia 604/2019, de 12 de noviembre ), si concede más de lo pedido ( ultra petita ); se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ( extra petita ); se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ( citra petita ), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera menos de lo admitido por el demandado.

Pues bien, la sentencia recurrida no altera dicho deber de congruencia, no introduce hechos distintos, ni tampoco se manifiesta sobre cuestiones que no hubieran sido debatidas en juicio, y todo ello lo hace con sujeción a las acciones deducidas en la demanda, sin perjuicio de que, por mor del principio iura novit curia, quepa resolver conforme a normas jurídicas aplicables al caso, aunque no hayan sido citadas o alegadas por los litigantes en los términos del art. 218.1, apartado tercero de la LEC .

La circunstancia de que se hubiera incurrido en un supuesto error in iudicando en la aplicación del derecho material o sustantivo, constituiría, en su caso, un motivo de recurso de casación, pero no de infracción procesal. La jurisprudencia ha señalado que no debe confundirse el vicio de incongruencia con el acierto del razonamiento jurídico, que sólo es revisable a través de aquel recurso extraordinario ( SSTS 580/2016 de 30 de julio y 468/2018, de 19 de julio , entre otras).

En la demanda se interesó de forma manifiestamente mejorable que se declarara que el local objeto del contrato de arrendamiento concertado el 15 de mayo de 2002, esto es local comercial sito en el bajo de la finca ubicada en el número NUM000 de la CALLE000 con entrada por el número NUM001 de la CALLE001 "no era idóneo" para el fin pactado, desde el mes de abril de 2.005, pues desde dicha fecha dejó de abonar la renta al tener impedido el acceso al local por unas obras que realizaba desde 2004 el Ministerio de Fomento y tal pretensión fue denegada y rechazada en sentencia al considerar que: " El carácter inhabitable del local que promulga la demandante y que trata de acreditar con el informe pericial no deviene de obras ejecutadas en el mismo sino de la decisión de la arrendataria de no proceder a ocupar ni invertir dinero en el arreglo del mismo para su uso.

Por tanto, no existiendo obras que se ejecutaran sobre el local arrendado, la sociedad arrendaticia no podía, en base a los argumentos jurídicos alegados suspender el contrato y por tanto cesar en el pago de las rentas convenidas en el contrato de arrendamiento, por lo que se desestiman las pretensiones de la parte demandante".

La sentencia de primera instancia desestimó la pretensión postulada, sin prescindir, ni apartarse de la causa petendi (razón de pedir, fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado), realizando la valoración de la prueba y aplicando la normativa invocada en la demanda. Se puede estar o no de acuerdo con dicha conclusión, pero no por ello la sentencia es incongruente.

Por último, no cabe olvidar que el Tribunal Supremo ha declarado que es excepcional que las sentencias absolutorias sean incongruentes ( SSTS 131/2018, de 7 de marzo ; 261/2018, de 3 de mayo y 297/2018, de 23 de mayo , entre otras muchas).

QUINTO.- En el recurso se alega tanto el error de la valoración de la prueba documental como de la pericial por parte de la Magistrada de Instancia.

Respeto a este extremo es necesario señalar el criterio reiterado por esta Audiencia en numerosas sentencias, a tenor de la cual, insistiendo en que dada la especial naturaleza del recurso de apelación se permite al Tribunal ad quem conocer "íntegramente" la cuestión resuelta en primera instancia, pudiendo no sólo revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los Juzgados de Primera Instancia, sino dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, por lo que es factible en esta alzada examinar de nuevo todo el material probatorio y la actividad jurídico- procesal desarrollada en primera instancia y, en definitiva, resolver si el pronunciamiento de la resolución impugnada ha sido o no correcto en atención a las diligencias

de hecho y resultados probatorios de la causa, tal y como establece la jurisprudencia del TS ( SSTS 19-2 y 19-11-91 y 4-2-93, sin embargo, no es de obviar, en primer lugar, que la valoración es una cuestión que nuestro ordenamiento deja al libre arbitrio del Juez de Instancia, en cuanto que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del juzgador, que resulta soberano en la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas.

Y, en segundo lugar, que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio independiente y objetivo del Magistrado Juez de Instancia por el criterio personal e interesado de la parte recurrente, ya que el alcance del control jurisdiccional que supone la segunda instancia, en cuanto a la legalidad de la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de la carga de la misma, y la racionalidad de los razonamientos, no puede extenderse al mayor o menor grado de credibilidad de los elementos probatorios, porque ello es una cuestión directamente relacionada con la inmediación del juzgador sentenciador en la primera instancia, de modo que para combatir la valoración probatoria que hace el Juzgador de instancia, no basta con afirmar que se ha producido dicho error, sino que deben señalarse los hechos que han sido erróneamente admitidos como probados, la prueba erróneamente valorada y razonar en qué medida el juzgador ha utilizado criterios de valoración erróneos, ilógicos, absurdos o contrarios a las reglas legales de valoración, pues de no expresarse tales circunstancias, se evidencia que la intención del apelante es simplemente sustituir el objetivo e imparcial criterio del juzgador por el suyo propio, pretendiendo una nueva valoración probatoria sin argumentos que lo justifiquen.

En conclusión: que el denunciado error en la apreciación de las pruebas tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, etc.

En consecuencia, la valoración probatoria solo puede revisarse por el cauce adecuado, bien acreditando la existencia de un error patente o arbitrariedad en dicha valoración ( T.S. Sentencias de 20 de junio de 2006 y 17 de julio de 2006 ), o bien por la infracción de una norma tasada de valoración de prueba que haya sido vulnerada ( T.S. sentencias de 16 de marzo de 2001 , 10 de julio de 2000 , 21 de abril de 2005 y 9 de mayo de 2005 ), por cuanto, al ser manifiestamente arbitraria o ilógica la valoración de la prueba no supera, conforme a la doctrina constitucional, el test de la racionabilidad constitucionalmente exigible para respetar el derecho a la tutela judicial efectiva consagrado en artículo 24 CE ( T.S. sentencia de 22 de febrero de 2.011 ).

De los documentos aportados con los números 7 y 8 de la demanda y cuya valoración considera que es errónea la parte actora no se infiere que las obras tuvieron lugar en el local arrendado ni que se efectuaran por la arrendadora pues en todo caso se refieren a dos denuncias de la Comunidad de Propietarios fechadas el 13 de octubre de 2005 y dirigidas al Ayuntamiento de Madrid respecto a las obras que realizaba el Ministerio de Fomento del denominado "vulgarmente tunel de la risa" con autorización del Ayuntamiento de Madrid para cerrar la CALLE001, documentos que hacían hincapié en los posibles daños y perjuicios que podrían acarrearse a la comunidad de propietarios, a los vecinos y también " a los inquilinos de los bajos comerciales cuya propiedad de los mismos es de la Comunidad de Propietarios del Inmueble sito en la CALLE000 NUM000, edificio que hace esquina con CALLE001, toda vez que en los mismos no pueden desarrollar una actividad normal." Y añade en la denuncia el Presidente de la Comunidad: "La Comunidad de propietarios podría dejar de tener unos ingresos fijos en el caso de que los inquilinos de los locales resuelvan el contrato de arrendamiento por lo expuesto más arriba." Datos que aporta el Presidente de la Comunidad en los escritos dirigidos al Ayuntamiento de Madrid que fundamentan la denuncia y reclamación que la comunidad efectúa que en modo alguno acreditan que estuviera la mercantil actora facultada para dejar de abonar las rentas del contrato concertado en el año 2022 a la arrendadora.

El hecho que la actora no efectuara obra alguna en el local, se instalara en la calle Aracil y dejara de abonar las rentas en el mes de abril de 2005, no determina la resolución del contrato de arrendamiento, pues la entrega de la posesión no se produjo hasta el mes de junio de 2007 una vez iniciado el procedimiento de desahucio por falta de pago que se siguió con anterioridad al presente.

Resolución del contrato que no ha sido acreditado en autos se produjera, es más en el documento número 11 de los aportados con la demanda que es de fecha 13 de abril de 2007, esto es , de año y medio después que los documentos 7 y 8 y en el citado documento que es una propuesta de acuerdo que efectúa la recurrente a la comunidad de propietarios arrendadora se da por hecho que el contrato concertado el 15 de mayo de 2002 sigue vigente a todos los efectos; las obras del Ministerio de Fomento según la recurrente terminaron en el mes de julio de 2006 y como debían efectuar obras de acondicionamiento del local arrendado que ni siquiera habían iniciado, pese a que el contrato se había concertado en el año 2002, les parecía que dada la terminación del contrato el primero de julio de 2007 les era antieconómico, por lo tanto en sus acuerdos consideraban la posibilidad de concertar un nuevo contrato sobre el local, de lo que es procedente inferir que el local era adecuado al fin del contrato.

Se ha valorado correctamente en la sentencia la documental indicada y el documento número 6 (acta notarial de 25 de mayo de 2005), en la que consta que la CALLE001 estaba cerrada al paso, se estaban ejecutando obras con limitaciones para el tráfico y las personas, limitaciones impuestas en su caso por los dueños de la obra y no por la arrendadora demandada.

Por último y en cuanto a la valoración del informe pericial también es correcta, desde que se inició la relación arrendaticia no se habían efectuado las obras de acondicionamiento que se proponía realizar la actora y el estado del local sería el que consta en el informe, sin que al estar local arrendado desde 2002 y no haberse efectuado acondicionamiento alguno del mismo y no se utilizara fuera incompatible con la no resolución del contrato o la falta de pago de las rentas.

SEXTO.- En lo que se refiere a la aplicación del derecho que se efectúa en sentencia también es correcta en su integridad. Se alega por la recurrente que en la sentencia se ignora el art. 1.560.II del Código Civil, pero la sentencia recurrida no vulnera dicho precepto y se pronuncia claramente sobre la aplicación del art. 1.560 del Código Civil, que transcribe literalmente entre la normativa a tener en cuenta para resolver la cuestión objeto de debate.

El artículo 1554-3.º del Código Civil, establece con carácter general que el arrendador tiene la obligación de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Pero ese deber es matizado en el artículo 1560 del mismo texto legal que dispone que "El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde."

Por tanto, el arrendador debe defender la posesión del arrendatario frente a las perturbaciones de derecho, pero no en caso de meras perturbaciones de hecho que ocasione un tercero, que son ajenas al vínculo contractual y para cuya defensa se atribuye legitimación directamente al arrendatario.

Es esta categoría de perturbaciones de hecho en la que deben incluirse las obras que el Ministerio de Fomento efectuaba en la CALLE001 con autorización del Ayuntamiento de Madrid para cerrar la calle, lo que motivó que la demandante tuviera dificultades para acceder a la finca durante un periodo de tiempo, que se desconoce exactamente durante la vigencia del contrato.

Las Audiencias Provinciales se han pronunciado en varias ocasiones sobre supuestos de perturbación de hecho al arrendatario en supuestos similares al sometido a consideración de esta Sala, como la sentencia de la sección 8ª de la AP de Madrid 23 de febrero de 2017 (Recurso: 1225/2016 ) que confirmó el pronunciamiento de la sentencia de instancia en el que había exonerado de responsabilidad a la arrendadora por los perjuicios causados por la ejecución de obras por parte terceras personas distintas de la arrendadora o la sentencia de sección 25ª de la AP de Madrid de 4 de marzo de 2021 (Recurso: 604/2020 ) que entendió que "si las obras causantes de los ruidos no estaban siendo ejecutadas por la apelante ninguna responsabilidad puede derivarse de tal comportamiento para la demandada. (.) En concreto estimado en la sentencia apelada la falta de prueba de que las obras estaban siendo realizadas por la propiedad ningún incumplimiento cabe imputar a la arrendadora por las obras ejecutadas por otras personas por lo que procede estimar el recurso de apelación formulado y en su mérito revocar la sentencia".

Por otra parte, también se aplican los artículos 26 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por cuanto se razona correctamente en la resolución cual es la causa del no uso del local que no fue la falta de idoneidad del local. Las obras eran ejecutadas por el Ministerio de fomento y no por la arrendadora. La Ley de Arrendamientos Urbanos concede un derecho al arrendatario para instar la suspensión del contrato que conlleva la no obligación de pagar la renta, pero cuando concurra la causa impeditiva de usar el inmueble derivado de la necesidad de realizar las obras de conservación que sean imprescindibles y sin las cuales es inviable el objeto fijado en el contrato, ya se trate de vivienda o de local de negocio. Lo que no aconteció en el presente caso.

Y por último se alega también por la recurrente que no ha sido aplicado el artículo 1.124 del Código Civil, lo que no se ajusta a la realidad. La sentencia recurrida se pronuncia claramente al respecto:

"No existe ningún incumplimiento por la comunidad arrendadora en cuanto a la entrega del local a la arrendataria para su uso y disfrute; tampoco ejecutó la arrendadora obras que limitaran el goce del local de negocio, por lo que asumió las obligaciones recíprocas que le incumbían - art. 1124 del C.C.-".

La acción de resolución del contrato o la suspensión del mismo se encuadraría dentro del citado art. 1.124 del Código Civil, ya que en el párrafo 2º se le reconoce a la parte que "cumple" sus obligaciones a exigir de la otra parte el cumplimiento del contrato, pero no es el caso que nos ocupa, ya la acción que ahora pretende la demandante-recurrente es del incumplidor, ha reconocido el impago de la renta, y hay una condena firme que condena a la mercantil El Último Parque S.L. al pago a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 de dichas rentas impagadas, más intereses y costas. Además, se insta la resolución de un contrato que ha sido resuelto por sentencia firme y que en el peor de los supuestos estaría hace muchos años resuelto por fin de plazo, y que dio lugar a que la hoy actora y recurrente entregara las llaves del local objeto del contrato.

SEPTIMO.- Por lo expuesto, se desestima el recurso de apelación formulado con expresa imposición de las costas causadas a la mercantil apelante en esta alzada al amparo del artículo 398 LEC.