La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.
Se desestima la pretensión indemnizatoria ejercitada por no entenderla conforme a derecho al venir el demandado abonando la renta en forma ordinaria lo que conlleva que no se produce daño por dicha ocupación
No se hace pronunciamiento en costas procesales causadas debiendo cada parte satisfacer las causadas a su instancia y las comunes por mitad."
PRIMERO.- Por la misma valoración que, de la prueba practicada, se hace en la sentencia apelada, y, por los mismos razonamientos jurídicos que, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.
SEGUNDO.- Datos de interés para la resolución del recurso de apelación.
La persona jurídica denominada " Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid s.a. " es una sociedad anónima de titularidad pública cuyas acciones pertenecen, en su totalidad, al Ayuntamiento de Madrid y es el dueño y propietario de la vivienda letra NUM001 de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Madrid.
Esta vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento urbano, celebrado el día 23 de febrero de 1989, del que era arrendatario don Ezequiel , y, en cuya estipulación 3ª, se lee lo siguiente : " En materia de subrogaciones se estaría a lo dispuesto en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, debiendo concurrir además, en los subrogados, los requisitos establecidos en el artículo 49 del Real Decreto 3148/1978 y las señaladas por el Ayuntamiento para los adjudicatarios de viviendas municipales. " (párrafo primero).
" Y, especialmente en las subrogaciones por causa de muerte, sólo podrán pedirla aquellos herederos que se incluyan en el programa familiar exhibido en la documentación aportada en el expediente de adjudicación de la vivienda. Cualquier variación en tal programa, deberá ser comunicada a la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid s.a. en el plazo de un mes de tal forma que si no se hace así, la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid s,a. no las tendrá en cuenta a la hora de tramitar las subrogaciones. " (párrafo segundo y último).
El día 15 de enero de 2017 fallece don Ezequiel sin que se extinga la relación arrendaticia urbana de vivienda, ya que se produce la subrogación mortis causa en favor de la viuda doña Elisa.
El día 5 de julio de 2020 fallece doña Elisa.
La vivienda es ocupada por don Juan Manuel hijo de don Ezequiel y doña Elisa, siendo la fecha de su nacimiento el día NUM002 de 1968.
La " Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo s.a. " presentó, el día 13 de abril de 2021, una demanda con la que promovió un juicio ordinario contra don Juan Manuel y en la que, partiendo de las premisas de que :
1) La relación arrendaticia quedó extinguida con el fallecimiento de doña Elisa.
2) La "Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid s.a. " no ha consentido ni de manera expresa ni tácita la subrogación de don Juan Manuel en la relación arrendaticia tras el fallecimiento de su madre.
3) Don Juan Manuel no reúne los requisitos para la subrogación legal mortis causa conforme a lo pactado en la estipulación 3ª del contrato.
Interesa que se condene al demandado a que deje libre de enseres, vacua y expedita la vivienda arrendada en favor del demandante con apercibimiento de que si no lo hace se procederá a su lanzamiento.
Además interesa que se condene al demandado a indemnización, al actor, de los daños y perjuicios que le ha causado mediante el abono de la cantidad de 18,94 euros diarios desde el día 15 de marzo de 2021 hasta el efectivo desalojo de la vivienda.
La pretensión indemnizatoria fue rechazada en la sentencia definitiva dictada en la primera instancia, y, este pronunciamiento judicial, ha devenido firme.
En cuanto a la otra pretensión deducida en la demanda, presenta el demandado un escrito de contestación a la demanda de fecha 28 de diciembre de 2021, en el que interesa su libre absolución con desestimación total de la demanda y se declare haber lugar a su subrogación legal.
Alega que la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid s.a. estaba obligada a la venta de dicha vivienda al inquilino, lo que no hizo.
Centrándose especialmente en las comunicaciones por escrito que, con anterioridad a la presentación de la demanda, se cruzaron la "Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid s.a. " y don Juan Manuel.
Respecto de esta otra pretensión que no es la indemnizatoria, en la primera instancia, se dicta, el día 20 de enero de 2022, la sentencia definitiva por la que se declara no haber lugar al derecho de subrogación solicitado por el demandado, extinguida la relación arrendaticia por el fallecimiento del arrendatario, con condena al demandado a estar y pasar por estas declaraciones y al desalojo de la vivienda con apercibimiento de lanzamiento.
La estimación de esta pretensión se argumenta en el fundamento de derecho segundo, en el que dice lo siguiente: " Llegados a este punto, vamos a analizar los requisitos de necesaria concurrencia para que proceda la subrogación y así poder comprobar si concurren en el demandado.
El contrato que liga a las partes es de 23 de febrero de 1989 y se rige por la LAU vigente a la fecha de dicho contrato, a saber, la LAU de 24 de diciembre de 1964 por lo que a tenor de la DT 2ª LAU : "1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria."
En materia de subrogación la LAU de 1994 fija en su DT 2ª, Apartado B ) Extinción y subrogación que "... para los contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la LAU que la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones."
Lo expuesto permite tener por acreditado que el demandado no cumple los requisitos para que la subrogación pretendida opere por cuanto: -al fallecimiento de su padre, titular arrendaticio, se subrogó en su posición su cónyuge y según la DT 2ª citada, el contrato se extingue al fallecimiento del subrogado
- No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
Han transcurrido más de dos años desde el fallecimiento de la subrogada
El hijo, hoy demandado, es mayor de 25 años
El hijo no está afectado por minusvalía de grado alguno que haya quedado acreditada.
No cabría la subrogación aplicando la excepción legal prevista.
A mayor abundamiento
-hemos de tener en cuenta que si bien es cierto que el demandado no es titular de vivienda alguna (certificación del Registro) no lo es menos que Salvadora es titular de pleno derecho de vivienda sita en DIRECCION000 y Salvadora, si bien es cierto que el demandado niega con ella otra vinculación distinta de la de ser madre de sus tres hijos y no la considera miembro de su unidad familiar, no es menos cierto que está empadronada en dicho domicilio.
-al margen de ello y ahondando en lo expuesto hemos de poner de manifiesto que la notificación de la subrogación se hizo fuera del plazo fijado por el art 58 LAU del 64 .
Resultando acreditado que no concurren los requisitos necesarios para acceder a la subrogación, procederemos al análisis de los argumentos sostenidos por el demandado en su escrito de contestación.
En primer término imputa a la actora incumplimiento de la obligación de venta de la vivienda.
Ignoramos a qué se refiere con tal alegación pues el contrato que liga a las partes, en base al cual se ejercita la acción y con el que contamos, es de arrendamiento y de su lectura no se desprende que comprenda una opción de compra o venta a plazos de tipo alguno, en cuanto derivada del contrato y como obligación de la actora
Analizando las causas de denegación que la actora comunica al demandado y sin perjuicio de constatar que hubiera sido aconsejable y deseable en aras a favorecer la transparencia e información que hubiera informado al demandado de todos los requisitos que no concurren, el demandado señala que:
-en el escrito de 12 de febrero de 2021 la causa denegatoria se refiere exclusivamente al incumplimiento del requisito del art 4 letra b) del Reglamento de Adjudicación de viviendas gestionadas por la EMVS
-también alude a que no estamos ante un supuesto de primera transmisión de vivienda
-que la vivienda a que se refiere el expediente no se encuentra bajo el régimen legal de protección pública que tiene un plazo de 15 años
Olvida la parte demandada con estas alegaciones el alcance de la acción que se ejercita por la actora, la denegación de la petición de subrogarse debiendo limitarnos a analizar si concurren o no los requisitos legales exigidos para que la misma prospere, con independencia de los incompletos argumentos sostenidos por la actora para su denegación
-sobre la alegada situación de vulnerabilidad.
Acompaña con su contestación certificación negativa de hacienda, tres hijos, dos menores y el mayor de edad que se encuentra sin trabajo siendo demandante de empleo
Se afirma que el compareciente cumple los requisitos establecidos por el Reglamento para la Adjudicación de las viviendas Gestionadas por la EMVS y destaca la indefensión del demandado y sus hijos y la situación de precariedad en que van a quedar tras más de 20 años residiendo en dicha vivienda, afirmando que la situación económica del demandado es delicada oponiendo el art 441.5 RDL 7/2019 de 1 de marzo .
El problema que encontramos en la aplicación del precepto y normativa citada es doble:
-no estamos ante el ejercicio de una acción de desahucio, sino ante una acción extintiva del contrato por no ser procedente la subrogación pretendida
-no se ha aportado el informe de servicios sociales que nos permitiría apreciar esa situación de vulnerabilidad y este órgano entiende que, al haber contestado la demanda y propuesto en la audiencia previa como prueba, única y exclusivamente que se tenga por reproducida la documental obrante en autos, no puede acordar de oficio y en este momento dicho trámite sin perjuicio de lo que pueda resultar en fase de ejecución al proceder al lanzamiento.
Así, no cabe proceder a la suspensión por vulnerabilidad sin perjuicio de lo que pudiere resultar en fase de ejecución y refiriéndonos al lanzamiento"
Contra esta sentencia dictada en la primera instancia, interpuso recurso de apelación el demandado mediante la presentación de un escrito de fecha 16 de febrero de 2022, en el que interesa la revocación de la sentencia dictada en la primera instancia por lo que se refiere a la estimación de la pretensión de extinción de la relación arrendaticia por fallecimiento del arrendatario sin que proceda la subrogación mortis causa en favor del demandado y que se dicte otra, en su lugar, por la que se desestime totalmente esta pretensión.
Frente a la interposición, por el demandado, de su recurso de apelación, presentó el demandante un escrito de oposición a la apelación de fecha 8 de marzo de 2022, en el que interesa la total desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.
TERCERO.- Desestimación del recurso de apelación.
Debemos atenernos a lo preceptuado al inicio del apartado 5 del artículo 465 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, en el que se dice que: "La sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso."
En el recurso de apelación se alega, de una manera sibilina, que, en la sentencia dictada en la primera instancia, se acoge una causa de pedir que no es la invocada por el demandante y parece llevar la causa de pedir al cruce de escritos que, con carácter previo a la presentación de la demanda, tuvo lugar entre la parte demandante y el demandado.
Olvida la parte apelante que no nos encontramos ante el orden jurisdiccional contencioso administrativo que tiene naturaleza revisoria de un acto administrativo sino ante el orden jurisdiccional civil, en el que lo determinante es la demanda a los efectos de la causa de pedir que son los hechos con relevancia jurídica que se alegan en la demanda.
Considera el apelante que en el escrito de la demanda se tenía que hacer constar todos y cada uno de los motivos de subrogación con indicación de cada requisito que no concurría en el presente caso.
No es esa la construcción procesal que se deriva de la acción que se ejercita en la demanda. En efecto, al demandante le basta con reseñar, en su demanda, que la relación arrendaticia urbana de vivienda se ha extinguido por la muerte de la arrendataria y que la persona que ocupa la vivienda arrendada carece de título de ocupación. Y es, a la parte demandada, a la que le incumbe invocar ese título que le faculta para poder ocupar la vivienda y que, en el presente caso, sería la subrogación "mortis causa", debiendo indicar que tiene derecho a esa subrogación mortis causa (por ser una de las personas llamadas por la ley a esa subrogación) y que ha dado cumplimiento a todos y cada uno de los requisitos de la subrogación legal. No es lo que ha hecho el demandado en su escrito de contestación a la demanda. Ante lo cual bien podría la Juzgadora de instancia estimar sin más la demanda, pero no lo hizo sino que acudió a la regulación legal para hacerle ver a la parte demandada que no cumplía los requisitos legales para que tuviera lugar su subrogación mortis causa. Con lo que cubría la omisión del demandado en su escrito de contestación a la demanda, no siendo de recibo que este demandado sea el que denuncie, por este motivo, a la Juzgadora de Instancia.
Se imputa, a la Juzgadora de instancia que redactó la sentencia en la primera instancia, por parte del apelante, en su escrito de interposición del recurso de apelación, que acuda a la Ley de Arrendamientos Urbanos y no a la estipulación tercera del contrato.
Pues bien, es la propia estipulación tercera del contrato, la que remite a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero es que, además, a un arrendamiento de finca urbana que se destine a vivienda, le es de aplicación la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos por mor de lo dispuesto en su artículo 1. A lo que debe añadirse, a tenor de su artículo 6, que sus normas tienen naturaleza imperativa siendo tan solo valido el pacto contractual en beneficio del arrendatario.
Acude, de manera machacona, el apelante, en su escrito de interposición del recurso de apelación, al dato, que, a su juicio, habría quedado acreditado, de que don Juan Manuel no tiene el disfrute de ninguna otra vivienda que desvirtúe su derecho a la vivienda arrendada y que cumple con la falta de ingresos económicos debidamente certificada por la Agencia Tributaria.
Desenfoca el demandado el objeto del presente proceso que no consiste en dilucidar si, con arreglo a la normativa administrativa, tiene derecho al acceso a una vivienda municipal en régimen de alquiler, sino si, por el contrario, concurre en él los requisitos para la subrogación mortis causa legal y lo cierto es que, como muy bien se le explica en la sentencia dictada en la primera instancia, no concurren, y, esta no concurrencia, ya nos dispensa del análisis de esas dos circunstancias a las que refiere la parte apelante. Y, en cualquier caso, constando que, fruto de las relaciones que mantuvo don Juan Manuel con doña Salvadora, nacieron tres hijos, Apolonio, Pedro Francisco y Casilda, resulta sorprendente que no los considere miembros de su unidad familiar a pesar del empadronamiento de doña Salvadora, lo que no cabe duda que hace para evitar que se traiga a colación que doña Salvadora es dueña de otra vivienda sita en DIRECCION000.
Por último, se acude por el apelante en su escrito de interposición del recurso de apelación a la legislación para solucionar la crisis sanitaria originada por el COVID-19. En concreto se invocan el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el Real Decreto-ley 16/2021 de 3 de agosto.
Comenzando por el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 promulgado durante el 1º estado de alarma declarado por Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, en concreto en la 1ª prorroga de las 6 que hubo y que fue publicado en el B.O.E. del miércoles 1 de abril de 2020 (la corrección de errores se publicó en el B.O.E. del jueves 9 de abril de 2020) cuenta con 76 páginas (de la 27.885 a la 27.961 ambas inclusive) por lo que no es de recibo su invocación genérica como se hace en el escrito de interposición del recurso de apelación. Y, en cualquier caso, ni este Real Decreto-ley 110/2020 de 31 de marzo ni el Real Decreto-ley 16/2021 de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica (promulgada durante el 2º estado de alarma declarado por Real Decreto 926 de 25 de octubre en concreto en su primera y única prorroga y publicado en el Boletin Oficial del Estado del miércoles 4 de agosto de 2021) atribuyen, en los arrendamientos urbanos de vivienda, la posibilidad de subrogación "mortis causa" a quien no cumpla con los requisitos legales para que se produzca esa subrogación mortis causa legal.
CUARTO.- Costas procesales de esta segunda instancia.
Las costas ocasionadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho ( apartado 1 del artículo 394 por remisión del apartado 1 del artículo 398, ambos de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación
