Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 18 de Febrero de 2003

Fundamentos

Audiencia Provincial de Madrid

SENTENCIA

Número de Resolución: 115/2003

Número de Recurso: 1124/2000

Procedimiento: CIVIL

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección: 12ª

SENTENCIA N° 115

Fecha Sentencia: 18/02/2003

Procedimiento: COGNICIÓN LAU.

N° Rollo: 1124/2000

Autos N°: 332/2000

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° 67 DE MADRID

Ponente: ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Transcripción: COG

Demandante/Apelante: VILEYLES 5, SL.

Procurador: D. ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE Demandado/Apelado: D. Francisco Y Dª Francisca

Procurador: D. FRANCISCO J. RUIZ MARTÍNEZ-SALAS

Resolución de contrato por subarriendo inconsentido.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 12ª

Rollo N°: 1124/2000

Autos: 332/2000

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA N° 67 DE MADRID Demandante/Apelante:

VILEYLES 5, SL.

Procurador: D. ROBERTO GRANIZO PALOMEQUE Demandado/Apelado: D. Francisco Y Dª Francisca

Procurador: D. FRANCISCO J. RUIZ MARTÍNEZ-SALAS

Ponente ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

SENTENCIA N° 115

Magistrados:

Iltmo. Sr. D. César Uriarte López

Iltma. Sra. Dª María Jesús Alia Ramos

Iltmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

En Madrid, a dieciocho de Febrero de dos mil tres.

La Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio de Cognición sobre resolución de contrato por subarriendo inconsentido procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 67 de los de esta capital, seguidos entre partes, de una como demandante- apelante VILEYLES 5, SL., representada por el Procurador D. Roberto Granizo Palomeque, y de otra, como demandados- apelados, D. Francisco y Dª Francisca , representados por el Procurador D. Francisco J. Ruiz Martínez- Salas.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

PARTE DISPOSITIVA

PRIMERO.- Se interpuso demanda en la que el actor indicaba que habiéndose celebrado contrato de arrendamiento sobre la vivienda de la C/ DIRECCION000 n° NUM000 el 11-12-78, especificándose en dicho contrato que el destino del inmueble será el de vivienda, por parte de los demandados se ha procedido a dedicar el inmueble a hospedaje de estudiantes extranjeros, lo cual implica, señaló la actora, la aplicación de la causa 2ª del Art° 114 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al existir un subarriendo parcial inconsentido.

Los demandados alegaron, en esencia, que se limitaban a dar hospedaje a estudiantes extranjeros, en régimen de pensión completa y en convivencia con la familia que presta el alojamiento, y dentro de un programa de intercambio con la finalidad de permitir en su día la estancia de sus hijos en Norte América, no habiendo nunca hospedado a más de dos personas, por lo cual tales actividades vienen enmarcadas en el Art° 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que autoriza tal hospedaje sin necesidad de consentimiento del arrendador. La sentencia que recurre desestimó la demanda.

SEGUNDO.- El contrato de hospedaje, de forma genérica, se caracteriza y define "como un contrato de tracto sucesivo en el que se combina arrendamiento de cosas (para la habitación o cuarto), arrendamiento de servicios (para los servicios personales), de obra (para comida) y depósito, para los efectos que introducen" (STS 20-06-1995) Por su parte, y perfilando su contenido al diferenciar tal contrato del subarriendo la SAP Madrid, Sección 21ª, de 18-4-01 indicó que "mientras en el subarriendo parcial el inquilino sólo cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, en el hospedaje el inquilino además de ceder el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada presta al huésped algunos servicios, tales como limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención... (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 1962; 8 de enero de 1960; 18 de abril de 1959; de la Audiencia Territorial de Madrid de 18 de diciembre de 1961 y 14 de diciembre de 1959; de la Audiencia Territorial de Sevilla de 29 de septiembre de 1958 )" (en similar sentido SAP Barcelona sec. 13ª, de 08-06-1999, Segovia, de 16-05-1996).

TERCERO.- El apelante hace especial énfasis en su recurso en que la actividad de los demandados no puede ser calificada como propia de la hospedería doméstica a que alude el Art° 21, en relación con el Art° 4.1, ambos de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, por cuanto es una entidad mercantil, EUROPA PLUS, SL., la que contrata el viaje, cursos y hospedaje, siendo ésta la que liquida con los demandados las cantidades estipuladas. Reconoce el apelante que no queda claramente probado lo indicado dado que se le denegó la prueba documental en la instancia, prueba que fue admitida en esta segunda instancia pero que no llegó a practicarse de forma efectiva al no ser respondido el oficio remitido al efecto. No obstante, básicamente los demandados reconocieron en la absolución de sus posiciones 3ª y 4ª que tal entidad les remite los estudiantes a petición de los propios confesantes (f. 130,131 y 144). Pero lo determinante no es cómo se obtienen los huéspedes, si no en qué régimen éstos se hospedan en la vivienda arrendada a los demandados ya que de la misma forma que, por ejemplo, el contrato de hospedaje que se presta en hoteles no deja de ser contrato de hospedaje con independencia de que el viajero acuda directamente al hotel o lo haga a través de agencia de viajes, ya que uno y otro, en lo que concierne a la prestación de servicios y relación entre hotelero y huésped seguirá siendo la que derive de tal relación de hospedaje, pero tal circunstancia no modifica la naturaleza del contrato -lo cual se indica a efecto puramente ilustrativo y sin que con ello se pretenda indicar que cabe instalar, sin permiso del dueño, un hotel en una vivienda arrendada como tal vivienda o que nos hallemos ante una utilización del inmueble de autos como hotel u otra cuestión similar-, de igual manera es indiferente, a efecto de determinar la naturaleza del contrato entre huésped y arrendatario, cómo consiga el arrendatario el huésped o huéspedes que aloja en su domicilio, ya que lo determinante no es tal circunstancia sino si nos hallamos ante un contrato de hospedaje que cumpla los requisitos del Art° 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y tal cuestión se determina analizando la relación entre huésped y arrendatario, y del análisis de lo actuado se desprende que los estudiantes alojados en la vivienda lo eran en régimen de hospedaje, tal y como con acierto y detalle indica la resolución apelada al analizar la prueba practicada de la que resulta que los jóvenes estudiantes se hospedan en la vivienda en régimen de pensión completa con derecho a habitación, comida y servicio doméstico de limpieza, cabiendo en tal aspecto dar por reproducido lo indicado en la sentencia de instancia en el último párrafo del fundamento tercero, debiendo en todo caso destacarse la testifical de los Sres. Agustín y Fermín , los cuales, a la sazón detectives contratados por la actora, indicaron que contactaron con la Srta. Daniela de EUROPA PLUS, la cual les informó que el alojamiento era en régimen de pensión completa (pregunta 4ª y 6ª, respectivamente, f. 103, 104, 131 y 132), a lo que se añade la testifical de la Sra. Susana , a la sazón asistenta en la vivienda objeto de autos, la cual indica que las estudiantes que se alojan en la vivienda tienen derecho a habitación, comida, limpieza de ropa, etc. (pregunta 5ª y 8ª, f. 109 y 149), todo lo cual evidencia que nos hallamos ante un contrato de hospedaje, pues como tal ha de calificarse la relación entre los inquilinos demandados y las estudiantes alojadas en su domicilio al prestarles servicio de comida, limpieza, etc en los términos que quedan de manifiesto a través de las testificales reseñadas, lo cual queda comprendido en el Artº 21 en relación con el Artº 4.1 de la de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

CUARTO.- Indica el apelante que el Artº 21.2 autoriza la estancia de dos huéspedes sin autorización expresa del arrendador, pero éste debe tener noticia de ello por medio del inquilino ya que el Artº 99 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece la posibilidad de incrementar la renta por tal motivo. Sin embargo el Artº 21 es claro al indicar que "1. Los preceptos de esta Sección no serán aplicables al inquilino que, al amparo de lo previsto en el núm. 1 art. 4, ejerza en la vivienda la industria doméstica de hospedaje", señalando su apartado 2 que "Cuando los huéspedes sean más de dos, será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador", no estableciendo la necesidad de comunicación al arrendador, cuya ausencia podrá tener consecuencias en orden al incremento de la renta a reclamar, pero no efectos resolutorios del contrato ya que el Artº 114.2° de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 indica como causa de resolución la tenencia de huéspedes en forma distinta a la establecida en el capítulo III, y en éste la referencia al hospedaje no indica que sea preciso comunicar su existencia al arrendador, aparte de indicar de forma clara que si no sobrepasan el numero de dos no precisará consentimiento del arrendador, así se ha entendido por esta Audiencia, Sección 21ª, en sentencia de 18-04-2001 al indicar: " Debiendo a estos efectos distinguirse dos situaciones de hospedaje:

1ª. Hospedaje limitado a una o dos personas: No se precisa ni el consentimiento del arrendador ni la concurrencia de algún requisito o circunstancia especial establecida en la Ley. De ahí que esta situación de hospedaje jamás pueda dar lugar a la concurrencia de la causa 2ª del art. 114 resolutoria de la relación arrendaticia. Sin perjuicio, eso sí, que, al tratarse de arrendamientos de viviendas subsistentes al día 1 de julio de 1964, se permita elevar la renta del arrendamiento en un 10% por cada huésped, según el punto 7° del núm. 1 del art. 99 "

Se indica igualmente que los huéspedes rebasan el número legalmente estipulado ya que la vivienda la ocupan seis huéspedes al año, con lo cual el apelante lo que debe querer significar es que no son los mismos estudiantes los que en el mismo año se hospedan en el inmueble, ya que es claro que el número de huéspedes no supera el de dos en cada momento, así resulta del conjunto de la prueba y especialmente de la testifical de Dª Mercedes , encargada de la finca en que se halla la vivienda de autos, propuesta por la actora, la cual prestó igualmente testimonio en el acta notarial aportada con la demanda, indicando en su declaración que el número de estudiantes es de dos (pregunta 3ª, f. 105 y 131), esto ya lo había manifestado implícitamente en el acta notarial, al indicar que "suelen estar hospedados dos jóvenes por temporada" (f. 36), sin que nada permita afirmar que lo indicado por tal testigo, propuesta como se decía por la actora, no sea cierto, al contrario, al tiempo de la investigación efectuada por detective privado dos eran las estudiantes alojadas en el inmueble (f. 39 y Ss), pues bien ante tal hecho, no cabe considerar que exista motivo de resolución por el hecho de que exista un número de huéspedes al año ya que la Ley lo que limita es el número de huéspedes que puede haber en un momento determinado, no especificando que no puedan sobrepasar un número determinado en un año, mes, dos años u otro periodo de tiempo, únicamente una cadencia inusitadamente reiterada en los cambios de huésped podría, tal vez, llevar a plantear si nos hallamos ante un hospedaje doméstico, pero no cuando la cadencia alegada es de seis estudiantes al año, lo cual viene a ser una media de dos estudiantes cada cuatro meses, ya que ello denota una cierta permanencia propia del hospedaje doméstico y por otro lado acorde con la propia finalidad formativa de la estancia en España de los estudiantes.

QUINTO.- Con arreglo al Art° 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por remisión del Art° 62 del Decreto de 21-11-52, procede imponer la apelante el pago de las costas de esta alzada, si las hubiere y fuesen de abono.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 67 de Madrid con fecha 19 de septiembre de 2000 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por VILEYLES, SL., contra D. Francisco y DÑA. Francisca . Se imponen a la actora las costas del procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante que alegó lo que estimó necesario y solicitó la revocación de la sentencia apelada y el recibimiento a prueba. Admitido el recurso en ambos efectos se dio traslado a la parte apelada la que lo impugnó por lo que se elevaron los autos junto con los escritos ante esta Sección para sustanciar el recurso. Con fecha 14 de marzo de 2002 se dicto auto por el que se acordó haber lugar en parte a la prueba propuesta por la parte apelante que no se cumplimentó, por lo que quedaron las actuaciones pendientes de deliberación, votación y fallo.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección de 16 de octubre de 2002 no estimándose necesaria la celebración de vista, se señaló el día 12 de febrero de 2003 para la deliberación, votación y fallo del recurso, lo que tuvo lugar una vez que le había correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.

CUARTO.- En la tramitación del procedimiento se han observado las prescripciones legales.

FALLO

DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por VILEYLES 5, SL. contra la sentencia de fecha 19-9-00 dictada en autos 332/00 del Juzgado de Primera Instancia n° 67 de Madrid en los que fueron demandados D. Francisco y Dª Francisca , DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida sentencia imponiendo al apelante el pago de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes conforme a lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley 1/2000, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

VOTO PARTICULAR