Sentencia Civil 344/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 11, Rec. 227/2022 de 18 de septiembre del 2023

PRIMERO. - Planteamiento de la cuestión objeto de autos .

Son antecedentes fácticos de interés para la correcta resolución los siguientes, tratándose de solicitud de resolución de contrato de arrendamiento al amparo del artículo 118 .2 LAU al entender que existe ruina económica del inmueble arrendado al exceder el coste de rehabilitación del 50% del valor de la construcción.

1.- La parte actora COMERZIA SOLUCIONES INTEGRALES DE COMERCIO ELECTRÓNICO SL es propietario de la finca sita en PLAZA000 nº NUM000 de Madrid y señala que procede la resolución contractual del arrendamiento de fecha 13.5.1983 suscrito con Doña Camila, indicando que con motivo de unas obras iniciadas por la Comunidad en diversas zonas del edificio se descubre el mal estado general del mismo que amenaza ruina y existe riesgo de colapso general, lo que obligó a realizar un proyecto inicial de rehabilitación que, según se iba acometiendo, descubría nuevos defectos y deterioros desconocidos hasta entonces, lo que ha provocado que se esté en una situación de ruina económica del edificio que obliga a la presentación de esta demanda; constatando el contenido del acta de Junta en el sentido de que se desplomó el forjado del piso NUM000 NUM001 y posteriormente se desploma también el forjado del baño del piso NUM000 desapareciendo dicho suelo que cae sobre el piso NUM002, todo ello por agotamiento de los materiales y pudrición de la viguería de madera; añadiéndose que las obras a realizar han ido aumentando según se iba avanzando en la obra (al estar ocultos los daños estructurales).

Así, los gastos imputables al piso NUM000 engloban el coste de rehabilitación de elementos comunes 20.189,57 € (722.809,39 x 3,90% coeficiente); el Coste de rehabilitación en elementos privativos ascienden a 19.481-€ ; en total el coste de las obras asciende a 47.670,57 €; todo ello sin contar , se señalaba en la demanda con otra serie de gastos que aumentará dicho importe, como son los gastos de dirección facultativa y proyecto, Impuestos, tasas, etc., cuyo importe se desconocía a día de demanda.

Respecto al valor de la construcción, debido al grave deterioro de la misma, ha quedado reducido a 21.629,66 €, por ello el coste de las reparaciones supera el 50% del valor de la construcción. Ello quiere decir que, al exceder el coste de las reparaciones a realizar del 50% del valor actual de la construcción (sin suelo) se incurre en causa de resolución del contrato de arrenda miento de 13-Ma yo-1983, por establecerse así en el art. 118 del Decreto 4104/64 (LAU/64).

Con posterioridad en el acto de conclusiones, la defensa de la parte actora señaló que los valores a contabilizar que reconocía no les podía conocer, sí una vez se habían presentado las pruebas dirigidas a estos resultados y en base a las respuestas efectuadas por la Administración de la Comunidad, quien está encargado de la contabilidad, llegándose a la conclusión que el valor de construcción al tiempo de ocurrir el siniestro (informe Sra. Petra -d. nº 9 acompañado a la demanda, de fecha 26 de febrero de 2018) asciende a la cantidad de 21.629,66 €; el coste de las obras asciende a un total de 750.648,47 €, las subvenciones a 379,809,39 €, cantidad que descontada de la anterior supondría partir de unos costes de 370.839 € pagado por la comunidad, cada comunero, entonces abonaría de acuerdo con el coeficiente, si se aplicara 3,90 se abonaría por el piso que es objeto de autos la cantidad de 14.462 € y si se aplicara el 3,34 % -señalado por el demandado -ascendería a 12.386 €; concluyendo, si el valor de construcción es 21.629,66 el 50% asciende a 10.814,8 €, lo que supone que es superior lo que se debe pagar que el 50% del valor de construcción.

2.- La parte demandada indica que la cantidad de 351.331,25 € en relación con el coeficiente de participación del 3,34 % (considerado distinto que el actor) atribuido a la vivienda cuarto interior, nos ofrece un resultado a abonar por la propiedad por todos los conceptos de 10.518,89 €, respecto del coste de las obras; y respecto de la valoración de la finca y de la construcción la tasación efectuada, valora la construcción existente en 82.534,67 € para el piso que nos ocupa, NUM000, por ello se concluye que las obras realizadas no exceden del 50% del valor de construcción.

3.- La sentencia desestima la demanda concluyendo a partir del material probatorio y efectuando una pormenorización en la distinción entre el coste de las obras a realizar y la valoración de la finca , distinguiendo en las primeras el coste de rehabilitación en elementos comunes y el coste en elementos privativos y siendo que, respecto de los primeros entiende que la liquidación real de las obras se ha de calcular sobre la base del informe efectuado por la autora del proyecto y encargada de la dirección facultativa - con un IVA del 10% -ascendió a la cantidad de 682.308,62€ -certificación final de la obra-; los costes de dirección facultativa alcanzaron la cifra de 41884,15 € y los costes indirectos -tasas - alcanzaron la cifra de 8.791,29 € TOTAL-733.329,79 €, cantidad que siendo minorada en el importe de las subvenciones 379.809,39 € resulta -353.520,37 €, que aplicando el coeficiente de participación 3,34% la propiedad debe abonar la cantidad ascendente de 11.807,58 €.

Respecto de los elementos privativos entiende que no cabe añadir cantidad alguna por éste concepto por cuanto en el momento de interposición de la demanda la vivienda estaba en condiciones de habitabilidad ya que se habían terminado las obras de consolidación y rehabilitación del edificio.

Por lo que afecta a la valoración de la finca parte de la tasación aportada con la demanda que asciende, excluido el suelo a la cantidad de 21.629,66 €, a la que aplicando correcciones concluye que el valor del inmueble es muy superior a esa cantidad y sin que haya quedado acreditado que el valor real del inmueble sea inferior a 23.615,16 €.

4.- El recurso de apelación señala que la cuestión litigiosa no es otra que determinar si la vivienda alquilada se encontraba o no en situación de ruina económica en el año 2018; disiente de la valoración que se ha efectuado de la tasación presentada para verificar el valor real de la vivienda, señalando que no es una prueba pericial y además es absolutamente inconducente por cuanto el valor asignado no está referido al tiempo de ocurrir el siniestro sino a dos años después, cuando la rehabilitación del edificio ya se había terminado; también señala que en relación con el coste de las obras de reparación, cuando se formuló la demanda no se conocía el alcance exacto pero si se determinó en el acto del juicio principalmente en el acto de interrogatorio del administrador de fincas, ascendiendo el coste total a la cantidad de 370.839 €.

La oposición solicita la confirmación; destaca que la tasación aportada por la actora indica en su contenido que la finalidad es "valor de mercado" y que el citado informe atendiendo a su finalidad señala que no cumple plenamente todos los requisitos de la Orden ECO / 805 / 2003 de 27 de marzo; siendo que en el acto del juicio la declaración de la autora fue inconsistente; la sentencia no ha cometido error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Decisión de la Sala.

Teniendo en cuenta las alegaciones vertidas por la recurrente que efectúa una nueva relación de las efectuadas en su demanda, incidiendo en el error en la valoración de la prueba, la base de esta resolución se dirigirá a decidir otra vez sobre las premisas de la acción ejercitada, siendo preciso recordar que las facultades del tribunal de apelación se extienden también a una nueva valoración de la prueba y que la misma viene facilitada por el hecho de contar con la grabación íntegra del juicio celebrado en primera instancia, siendo así que en la apelación el tribunal "ad quem" está facultado para realizar una revisión total del juicio de hecho y de derecho efectuado en primera instancia, con la única excepción que comporta el necesario respeto a los principios que rigen el recurso en relación con los solicitado por el recurrente.

La sentencia de esta Sala nº 88/2013, de 22 febrero, afirma que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 464 de la Ley de Enjuiciamiento Civil); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial.

La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre, afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae' , en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( 'tantum devolutum quantum appellatum')...".

1.- Así, considera el apelante que si la cuestión litigiosa no es otra que determinar si la vivienda alquilada se encontraba o no en situación de ruina económica en el año 2018 -fecha de interposición de la demanda- para concretar si procede o no la resolución arrendaticia en base al artículo 118 LAU, la consideración a los informes periciales no ha sido acertado, respecto al momento de la valoración como en la forma de efectuarlo.

Al respecto, entre otras señalar la STS 569/2022, 18 de Julio de 2022 que viene a indicar:

..."A los efectos de acreditar el interés casacional se citan las sentencias 908/2008, de 9 de octubre y 142/2009, de 18 de marzo . Ahora bien, ninguna de ellas aborda la cuestión planteada.

En efecto, la primera de las referidas sentencias, la 908/2008 , resuelve un caso con el que el recurso no guarda identidad de razón, sino que se limita a aclarar dos importantes aspectos en la interpretación del art. 118 de la LAU .

El primero de ellos, referente al concepto de siniestro, que no se identifica necesariamente con un acontecimiento puntual generador de la ruina, sino que cabe comprender en tal expresión legal "[...] aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales e incluso negligencia ( sentencias de 17-6-1972 ; 13 de mayo y 21 de diciembre de 1974 ; 15-2-1996 ), que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia", por lo que concluye dicha sentencia que "[...] la ruina, como situación física, es independiente de la causa que la produce".

El segundo aspecto contemplado es que, a los efectos de la concurrencia del supuesto legal del art. 118 LAU , no se deben tener en cuenta las obras ya ejecutadas con antelación al ejercicio de la acción, al razonar que:

"[...] la causa de resolución surge del estado ruinoso de la construcción o de parte de ella, y ha de concurrir, y subsistir, en el momento en que se invoca por el arrendador, es decir, a la interposición de la demanda, por lo que las obras ejecutadas con antelación hace inviable la extinción del vínculo desde el momento en que con ellas desaparece el supuesto de hecho que sustenta la acción resolutoria, quedando al arrendador una eventual acción para repercutir sobre los inquilinos su importe en la forma que legalmente proceda".(......) Se interpone, por interés casacional, al amparo del artículo 477.2.3.ºLEC , por infracción del artículo 118.2 de la LAU de1964 , al obviar que el supuesto de hecho contenido en la norma, ha de concurrir y subsistir en el momento de la interposición de la demanda, con lo que la ejecución de obras hace decaer la causa de la resolución.(.....) En efecto, no cabe ejercitar la acción del art. 118 LAU , con respecto a unas reparaciones ya efectuadas en su día, previas a la interposición de la demanda, en tanto en cuanto han sido ya abordadas y debidamente ejecutadas. No cabe, por consiguiente, que sean tenidas en cuenta para la apreciación de la situación de ruina, que ha de concurrir al interponer la demanda y, por lo tanto, sin contemplación a las reparaciones pretéritas ya realizadas, toda vez que, por tal razón, no son valorables para determinar la concurrencia del supuesto legal de la apreciación de la ruina como causa resolutoria del arriendo...."

Tener en cuenta, también, la STS a sentencia del TS de 5 de enero de 2006:

"La obligación establecida en el nº 2 del art. 1554 del CC de reparar la cosa arrendada a fin de conservarla en el estado de servir al uso a que ha sido destinada, no puede tener otro alcance que el expresado en el propio precepto legal, esto es, el de realizar las operaciones necesarias durante el arrendamiento, mas no el de reconstruir o reedificar, porque estas obras son de mayor empeño e importancia y no se pueden confundir con los simples reparos ( STS 20 de febrero de 1975, que cita las SS. de 22 de diciembre de 1932 y 26 de diciembre de 1942); 2. No son reparables con arreglo de dicha normativa ( arts. 1554.2º CC y 107 LAU de 1964) los deterioros que exceden de la mera corrección... No existe razón para agravar la disposición del número 2º del art. 1.554 CC en términos que impongan una verdadera reconstrucción no exigible al propietario o arrendador, criterio coincidente con el que se desprende de la LAU, al establecer en el párrafo segundo del art. 118 la equiparación a la destrucción de la cosa arrendada, cuando para la reconstrucción se haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por ciento del valor real de la cosa arrendada para poner el inmueble en condiciones de seguridad y consiguiente habitabilidad ( STS 26 de diciembre de 1942)"

Respecto del tema de cómo proceder a fijar el valor real de la finca. Ya desde la sentencia de 19 de junio de 1968 el TS señalaba "que es criterio de esta Sala manifestado en sentencias, entre otras, de 16 de marzo de 1960 y de 23 de abril de 1965, que a partir de la Ley del 56, se sustituyó la expresión del art. 155 de la anterior, "valor de la finca a efectos fiscales", por la de valor real, por lo que se ha de entender este por el que según lo dictaminado por los técnicos tenga la finca, "

Consideramos que no puede ser otro que el de reconstrucción o reposición, pues el Tribunal Supremo ha mantenido en su S 16-7-2008, nº 679/2008, rec. 2780/2001 señalando que hay que excluir el fiscal, el de capitalización, y el de mercado, y siendo el criterio el valor de la edificación, excluido el valor del suelo, no existe otra forma de determinación más objetiva, que el de reconstrucción del edificio, o de reposición

2.- En el supuesto planteado, el primer tema a dilucidar es el derivado del momento en que se considera ocasionado el siniestro ya que estamos ante unas obras que afectan a la totalidad del inmueble y que en su realización se han percatado del estado de la vivienda de referencia y el segundo es la comparación cuantitativa entre las valoraciones, el valor que se atribuye al cuarto piso, objeto de estudio y de resolución.

Como se dijo anteriormente el concepto de siniestro no se identifica necesariamente con un acontecimiento puntual generador de la ruina, sino que cabe comprender en tal expresión legal aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales que impongan la necesidad de realizar obras para reponer lo arrendado a estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia; por tanto, la ruina, como situación física, es independiente de la causa que la produce- según la LAU 1964-.

Comparamos fechas, la demanda presentada en el juzgado de 1ª instancia tiene fecha de 4-10-2018, el informe pericial efectuado y presentado con ella (señora Petra) consta realizado en fecha 26 de febrero de 2018, durante la realización de las obras en el inmueble , señalando un valor a la vivienda ascendente a 21.629,66 €, expresamente ... " mientras duran las obras la vivienda no reúne las condiciones mínimas de seguridad , dadas las condiciones en que se encuentra el mismo, ni de habitabilidad, no dispone de baño ...".

El informe de tasación efectuado y presentado por el demandado es de fecha posterior a la realización de las obras-julio de 2020- y el certificado final de obra es de fecha 31 de julio de 2018 (anterior a la presentación de la demanda pero posterior al informe pericial); destacar que se especifica que la vivienda cuarto interior se encuentra a fecha de informe en iguales condiciones de habitabilidad que estaba en el momento de la certificación de final de obra, por ello y teniendo en cuenta lo expuesto, se puede concluir con que la actora no ha acreditado la base de su pretensión ya que particularmente referida a esa vivienda en concreto la situación de habitabilidad no era acorde a las necesidades de vivienda porque se estaban efectuando reparaciones, sí, se puede entender siniestro, pero afectado por todo el edificio, también hay que tener en cuenta el contenido de la declaración de la autora del informe efectuado en el juicio, en el sentido de que reconoció que no tuvo en cuenta para su realización el presupuesto final de obra, siendo que hay que entender que la totalidad de las obras si afectan al valor en su conjunto de la vivienda.

Esta Sala coincide con la decisión adoptada en instancia, amén de lo indicado porque hay que aplicar una proporcionalidad entre el valor de la vivienda y de las obras a partir de ambas valoraciones efectuadas en las tasaciones presentadas partiendo de la consideración de que ambos informes periciales no son más que tasaciones y deben ser valorados con ciertas prevenciones, por ejemplo aplicando un 10 % de IVA en la obra (reconocida su falta de precisión en este aspecto por la señora Petra en el acto de juicio). Tener en cuenta también, que la Comunidad a la vista del presupuesto de obras consideró viable las mismas, siendo que resulta distorsionador que con una inversión, particularmente, de 14.462 €, aplicando el coeficiente de 3,90 % o 12.386 € aplicando el 3,34 %, y siendo el 50% del valor 10.518,89 € -según demandado aplicando el ya reiterado IVA 10% - en una vivienda sita en la PLAZA000 de Madrid se pueda entender que se está en ruina; el recurso conforme a lo expuesto debe ser desestimado, añadiéndose que se está de acuerdo con la referencia que se hace en la sentencia recurrida de que no ha quedado acreditado que el valor real del inmueble sea inferior a 23.615,16 €.

TERCERO. - Costas

Respecto de la imposición de costas esta Sala entiende que procede la aplicación de la previsión de las dudas de hecho, - artículo 394 LEC /398- habida cuenta de lo indicado en relación con el contenido de los informes y la valoración en la proporcionalidad de los costes con la situación de la vivienda, no haciéndose expresa imposición.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.