Sentencia Civil 399/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 21, Rec. 485/2022 de 19 de octubre del 2023

PRIMERO.- Se rechazan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que quedan sustituidos por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO.- Datos de interés para la resolución del recurso de apelación.

" Alsea s.a.b. de C.V. " es una empresa multinacional mexicana de restaurantes que da lugar a un grupo empresarial con restaurantes en México, Iberoamérica y Europa y del que forman parte, entre otras, las siguientes personas jurídicas, por un lado, la denominada " Sigla s.a. ", y, por otro lado, la denominada " Restauración y Servicios Reyse s.a. "

Teniendo por objeto el local sito en el bajo número 2 de la casa número 76 de la calle Gran Vía de Madrid (con una superficie aproximada de 460 metros cuadrados), se celebró, el día 15 de febrero de 2005, un contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda, entre la persona jurídica denominada " Chalchi s.l. ", como arrendador, y la persona jurídica denominada " Sigla s.a. " como arrendatario.

Este contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda se fue renovando, mediante adendas sucesivas de las siguientes fechas: 15 de julio de 2015, 21 de julio de 2015, 18 de julio de 2016, 18 de julio de 2017 y 10 de diciembre de 2018.

En esta relación arrendaticia urbana para uso distinto del de vivienda, se va a producir dos subrogaciones, una, en la posición del arrendador, y, la otra, en la posición del arrendatario.

En la posición del arrendador deja de serlo "Chalchi s.l. " para pasar a serlo la persona jurídica denominada " Bicon Capital s.l. "

En la posición del arrendatario deja de serlo "Sigla s.a. " y pasa a serlo " Restauración y Servicios Reyse s.a. ", pero permaneciendo, como garante de las obligaciones asumidas por el nuevo arrendatario, el anterior arrendatario la persona jurídica denominada " Sigla s.a.".

Haciendo uso de la facultad que se le concedía en el contrato, el arrendatario dio por extinguida la relación arrendaticia urbana para uso distinto del de vivienda, el día 30 de junio de 2020, mediante su desistimiento unilateral con preaviso.

Durante toda la vigencia de la relación arrendaticia, el arrendatario destinó el local arrendado a la actividad de restauración mediante la explotación económica del restaurante "Friday's " .

El día 10 de septiembre de 2020, presentó, la persona jurídica denominada " Bicon Capital s.l. ", una demanda, con la que promovió un juicio ordinariocontra la persona jurídica denominada " Sigla s.a. ", y, en la que, interesa que se le condene al pago de 99.716,05 euros.

Pretensión que deduce en base a las siguientes alegaciones:

1ª) El impago de la renta arrendaticia de 40.308,74 euros/mes durante los meses de abril, mayo y junio de 2020.

2ª) el impago de la parte proporcional correspondiente al abono del I.B.I. y la Tasa de Basuras a fecha de 30 de junio de 2020 y que asciende a 23.789,83 euros.

3ª) Por estos dos impagos, el total de lo adeudado, ascendería a 144.716,05 euros.

4ª) Del total de lo adeudado (144.716,05 euros) le resta el importe de la fianza ( 45.000 euros) y da como resultado los 99.716,05 euros que son los que se reclaman.

La persona jurídica denominada " Sigla s.a. " como parte demandada contestó a la demanda mediante la presentación de un escrito de fecha 17 de febrero de 2021, en el que invoca las medidas, de cierre de locales destinados a la restauración y de limitaciones de aforo, impuestas por la autoridad administrativa para luchar contra la crisis sanitaria ocasionada por el COBID - 19, lo que condujo, a su juicio a:

1º) Quedar exonerado del pago de la renta arrendaticia durante los meses de abril y mayo de 2020.

2º) Una reducción de la cuantía económica de la renta arrendaticia del mes de junio de 2020 en función de las limitaciones del aforo que sería de 14.824,80 euros más i.v.a. y es el resultado del siguiente cálculo:

3º) Reducción de la cuantía económica de la parte proporcional correspondiente al abono del I.B.I. y la Tasa de Basurasal 50% por lo que tan solo tendría que pagar 11.894,91 euros más I.V.A.

Y en apoyo de su tesis acude a las siguientes construcciones jurídicas:

1ª) Incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico y útil de la cosa.

2ª) Aplicación analógica del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

3ª) Concurrencia de fuerza mayor.

4ª) La cláusula "rebus sic stantibus".

En la primera instancia, se dicta, el día 17 de enero de 2022, la sentencia definitiva, en la que se aprecia un supuesto de fuerza mayor (tal y como lo calificaba el Gobierno español en el Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo) que conduce a:

1º) La exoneración del arrendatario de pagar las rentas arrendaticias correspondientes a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020.

2º) La reducción de la cuantía económica de la parte proporcional correspondiente al abono del I.B.I. y la Tasa de Basuras a la mitad, es decir 11.849,91 euros más I.V.A.

3º) La estimación parcial de la demanda con condena al demandado a pagar al actor la cantidad de dinero de 11.894,91 euros más I.V.A., y, como interés de demora, el interés legal del dinero devengado desde la fecha de presentación de la demanda.

4º) No aplica la compensación respecto al crédito de 45.000 euros por la devolución de la fianza del que sería acreedor el demandado y deudor el demandante, haciéndose la declaración expresa de "quedar a salvo el derecho de la demandada para reclamar la devolución de la fianza prestada en el procedimiento que corresponda".

5º) En cuanto a las costas procesales deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia dictada en la primera instancia, interpuso recurso de apelación la parte demandante mediante la presentación de un escrito de fecha 14 de marzo de 2022, en el que interesa la revocación de la sentencia dictada en la primera instancia para que, en su lugar, se dicte otra en la que se hagan los siguientes pronunciamientos:

1º: Con carácter principal y de forma alternativa:

A/ Para el caso de no admitirse la compensación de los 45.000 euros de la fianza, se condene al demandado a pagar al actor la cantidad de dinero de 144.716,05 euros.

B/ Para el caso de admitirse la compensación de los 45.000 euros de la fianza, se condene al demandado a pagar al actor la cantidad de dinero de 99.716,05 euros.

2º: Subsidiariamente se condene al demandado a pagar al actor las dos siguientes cantidades de dinero:

i/ 14.824,80 euros más I.V.A. por el impago de la renta arrendaticia del mes de junio de 2020.

ii/ 13.314,95 euros (11.894,91 + 1.420,04) más I.V.A. por la parte proporcional correspondiente al abono del I.B.I y la Tasa de Basura a fecha de 30 de junio de 2020.

Y, la suma de estas dos cantidades de dinero, ascendería a 28.239,75 euros.

Además, también se solicita que se hagan otros pronunciamientos que son manifiestamente improcedentes habida cuenta el suplico de la demanda.

Frente a la interposición, por la parte demandante, de su recurso de apelación, presentó la parte demandada un escrito de oposición a la apelación de fecha 12 de abril de 2022, en el que interesa la total desestimación del recurso de apelación y la integra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

TERCERO.- Intrascendencia o irrelevancia de quien fue el que hizo la manifestación de voluntad de suspender el pago de la renta arrendaticia.

De la sentencia dictada en la primera instancia conviene reseñar el siguiente pasaje: "Ya desde el 19 de marzo de 2020 manifestó (Sigla s.a.) su voluntad a la arrendadora de suspender el pago de la renta conforme al RD 463/2020 de 14 de marzo por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el Covid 19". Y, con base en este pasaje, considera, la parte apelante, que la causa y el motivo por el que se exonera, al arrendatario, del pago de las rentas arrendaticias correspondientes a las mensualidades de abril, mayo y junio de 2020 y se reduce la cuantía económica del I.B.I. y la tasa de basuras correspondientes a los seis primeros meses del año 2020, consiste en esa manifestación de voluntad de suspensión del pago de la renta arrendaticia conforme al Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo. Y, por eso, interesó la aclaración de la sentencia para que se hiciera constar que fue "Altea" y no "Sigla s.a." quien hizo esa manifestación de voluntad. Y, tras auto de 14 de febrero de 2022 acordando que no procedía aclaración alguna de la sentencia, le dedica la mayor parte del recurso de apelación a este extremo. Pues bien, el dato de si, la manifestación de voluntad, provenía de la empresa matriz del grupo empresarial o de la empresa que garantizaba el cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendataria, es de una irrelevancia o intrascendencia, para la resolución del presente recurso de apelación, total y absoluta, desde el momento que, en la sentencia apelada, la causa y el motivo de exoneración del pago de las rentas arrendaticias y de la reducción a la mitad de la cuantía económica del I.B.I. y de la tasa de basuras, no radica en la repetida manifestación de voluntad sino en la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor.

CUARTO.- Doctrina de los actos propios.

En el segundo de los motivos del recurso vuelve la parte apelante a desenfocar el objeto de la presente apelación. En efecto, sostiene que "Sigla s.a.", después de haberse acogido al real Decreto Ley 463/2020 y ante la negativa de la otra parte contratante, no podía negociar la rebaja de la renta arrendaticia so pena de ir contra sus propios actos. Pues bien, de nuevo, nos encontramos ante una circunstancia carene de relevancia o trascendencia alguna desde el momento en que no se acude, en la sentencia apelada, a la negociación, por parte de "Sigla s.a.", de la rebaja de la renta arrendaticia por lo que daría igual, que con esa negociación, "Sigla s.a." hubiera ido contra sus propios actos.

QUINTO.- Motivo de la apelación.

Aunque de una manera ciertamente sibilina, sostiene, la parte demandante, en su escrito de interposición del recurso de apelación, que no hay motivo alguno para exonerar de pago de la renta arrendaticia al arrendatario ni para la reducción de estas rentas o lo debido por I.B.I. y por tasas de basura. Y, por ello, en el suplico de su recurso de apelación, interesa que, tras la revocación de la sentencia dictada en la primera instancia, se dicte otra, en su lugar, por la que se estime totalmente su demanda. Lo que supone un rechazo a la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor en el que se basa la sentencia apelada para exonerar de pago de las rentas arrendaticias al arrendatario y rebajar la cuantía del I.B.I. y de las tasas de basura. Es cierto que la redacción de este motivo de la apelación es manifiestamente mejorable, pero no, por ello, debemos tenerlo por no invocado, lo que constituiría un rigorismo exagerado contrario a la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la C.E.).

En consecuencia, procederemos al análisis, y, por este orden, de la fuerza mayor (acogida en la sentencia dictada en la primera instancia), y, de no concurrir, al incumplimiento obligacional por parte del arrendador, la aplicación analógica del artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la cláusula "rebus sic stantibus".

SEXTO.- No se puede apreciar fuerza mayor

En el presente caso nos encontramos ante una deuda pecuniaria consistente en el pago de una cantidad de dinero (la renta arrendaticia que tiene que pagar el arrendatario en el contrato de arrendamiento), y, en estos supuestos (deuda pecuniaria consistente en el pago de una cantidad de dinero), no cabe que opere, como exoneración de la obligación de pago, la imposibilidad sobrevenida de ésta por caso fortuito o fuerza mayor.

Así se proclama en la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo número 266/2015, de 19 de mayo de 2015 por la que se resuelve el recurso número 721/2013 y en la que se argumenta lo siguiente: " En el presente supuesto nos encontramos en presencia de una obligación o deuda pecuniaria o dineraria que son aquellas que tienen por objeto el pago de una suma de dinero.

La doctrina otorga a las deudas pecuniarias una fisonomía jurídica especial, que las distingue del resto de las obligaciones genéricas, a las que anuda una serie de características, entre las que destaca por su relevancia en el objeto del debate, la "perpetuatio obligationis " en el sistema de riesgos. Consecuencia de ello es que: (i) niegue la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o retraso, así como que (ii) la falta de cumplimiento de la prestación dineraria conlleva la condena al pago del dinero.

No se les puede aplicar a ellas la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella. Conforme al aforismo "genus nunc quam perire consetur" , la insolvencia del deudor no le libera del cumplimiento de su obligación, consistente en la genérica del pago de una suma de dinero. Como señala la sentencia de 17 enero 2013, Rc. 1579/2010 , el artículo 1.182 CC contempla la hipótesis de entregar una cosa determinada y el artículo 1.184 la de una obligación de hacer, ambos referidos a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la obligación de entregarla, y a la liberación del deudor cuando la prestación de este resultase legal o físicamente imposible, lo que se compadece mal cuando lo pretendido es reclamar el pago de una suma de dinero, siendo el dinero una cosa genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece. Corolario de ello es que recoja que "cuando la jurisprudencia admite la aplicación analógica del artículo 1.184 CC a las obligaciones de dar a que se refiere su artículo 1182 (por ejemplo, SSTS de 21 de febrero de 1991 , 29 de octubre de 1996 , 23 de septiembre de 1997 y 30 de abril de 2002 ) no lo hace para ampliar el ámbito del artículo 1.182 a las deudas de dinero, sino para admitir la liberación del deudor de cosa determinada no sólo por la pérdida de esta sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla".

No pudiendo plantearse, pues, tratándose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a caso fortuito pudiera tener como efecto la extinción de la obligación.

La exoneración del deudor por caso fortuito no es absoluta, tiene excepciones, conforme prevé el artículo 1.105 CC , y una de ellas, por aplicación del principio "genus nunquam perit", sería en supuestos de obligaciones de entregar cosa genérica.

Deviene necesario, pues, diferenciar entre la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación, que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, pero no a las deudas pecuniarias, de aquellos supuestos en que la prestación resultase exorbitante o excesivamente onerosa, con encaje en la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus", que opera con independencia de cual sea el contenido de la prestación pactada.

Se trata de acciones diversas y, de ahí, la importancia y relevancia que tiene para las partes fijar el objeto del pleito, a fin de que el Tribunal ofrezca respuesta adecuada al mismo."

SEPTIMO.- No se aprecia un incumplimiento obligacional por parte del arrendador.

En el Código Civil, dentro de la regulación del contrato de arrendamiento y más en concreto al tratar del arrendamiento que sea una finca urbana, se dice, en el número 3º y último del artículo 1.554, que: "El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato."

Pues bien, en el presente caso de cierre del local destinado a restaurante o limitaciones de aforo a causa de la lucha contra la crisis sanitaria del COVID-19, no se puede entender que hubiera ese incumplimiento obligaciones por parte del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Hacemos nuestra la argumentación que se recoge en el párrafo segundo de la letra B del fundamento de derecho tercero de la sentencia de la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial de Madrid de 30 de marzo de 2022 por la que se resuelve el recurso de apelación número 741/2021 y en la que se dice lo siguiente :"... se estima que la suspensión legal de la apertura de locales comerciales no permite apreciar un incumplimiento de la obligación del arrendador de mantener al arrendatario en el goce pacífico del local. Pues los deberes y riesgos asumidos por el arrendador son los atinentes al local arrendado, que de realizarse o materializarse impiden el goce pacífico por el arrendatario, pero no aquellos riesgos extraños al local que impiden al arrendatario disfrutar de tal goce pacifico. O lo que es igual, si la imposibilidad de goce pacífico deriva de una razón ajena al local arrendado no se aprecia incumplimiento del artículo 1554.3º del Código Civil . Descendiendo a ejemplos concretos, se entendería incumplimiento del arrendador el cese del goce pacífico por problemas estructurales constructivos o funcionales del propio local, como lo serían los supuestos de los artículos 26 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ausencia de incumplimiento el cese del goce pacifico por prohibiciones legales ajenas al local que obstaculicen el desarrollo de la actividad".

OCTAVO.- No es de aplicación analógica el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .

En la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos se dice en el artículo 26, que se encuentra incardinado dentro de la regulación del arrendamiento urbano de vivienda, lo siguiente: " Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna " (párrafo primero); " La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta " (párrafo segundo y último). Precepto que es de aplicación, por la remisión contenida en el artículo 30 del mismo Cuerpo legal, a los arrendamientos urbanos para uso distinto del de vivienda.

Pues bien, la analogía requiere, por indicarse así "in fine" del apartado 1 del artículo 4 del Código Civil, una identidad de razón, que, en el presente caso no se da.

NOVENO.- La cláusula "rebus sic stantibus".

I. Doctrina jurisprudencial general.

La cláusula " rebus sic stantibus et aliquid novo non emergentibus " ( estando así las cosas y no surgiendo algo nuevo ) que es más conocida por su formulación abreviada " rebus sic stantibus " ( estando así las cosas ), es una cláusula contractual ( es imprescindible la existencia, subsistencia y vigencia de una relación jurídica contractual nacida, como no puede ser de otra manera, de la voluntad concorde de ambas partes contratantes ) que se encuentra implícita en todos los contratos de tracto sucesivo ( contiene cláusulas contractuales expresas pactadas de común acuerdo por ambas partes contratantes que van a desplegar su eficacia en un prolongado período de tiempo futuro más o menos largo ) y que faculta a una de las partes contratantes para instar, en vía judicial, una novación modificativa de algunas cláusulas del contrato en contra de la voluntad de la otra parte contratante ( la demandada en el proceso judicial ) con subsistencia de la relación jurídica contractual, a la que le serán de aplicación el resto de las cláusulas contractuales pactadas por las partes contratantes que no fueran modificadas.

Esta cláusula, " rebus sic stantibus " implícita en los contratos de tracto sucesivo no faculta a una de las partes contratantes ( a diferencia de la implícita en las obligaciones recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe prevista en el artículo 1.124 del Código Civil ) para instar la resolución del contrato, pues, en base a ella, tan sólo puede pedirse una novación modificativa de las cláusulas contractuales con subsistencia de la relación jurídica contractual. De tal manera que una pretensión resolutoria basada en esta cláusula " rebus sic stantibus " tiene que ser rechazado de plano, y, resulta imprescindible para la prosperabilidad de la acción de novación modificativa de las cláusulas contractuales, que, en la demanda, se concrete y precise la novación modificativa interesada.

La idea que subyace en la cláusula " rebus sic stantibus " se desprende de su propia dicción literal y consiste en que, habiéndose celebrado el contrato de tracto sucesivo en atención a una situación existente y a unas determinadas circunstancias concurrentes en el momento de celebrarse el contrato, al producirse un cambio o alteración de esa situación o de esas circunstancias, las iniciales cláusulas contractuales deberán modificarse para acomodarse a la nueva situación o a las nuevas circunstancias. Pero, a esta cláusula " rebus sic stantibus ", no se le puede dar semejante amplitud, ya que choca frontalmente con la aplicación, del brocardo latino " pacta sunt servanda " ( lo pactado obliga ), que constituye la base y fundamento de nuestro derecho privado contractual y que se manifiesta entre otros en los artículos 1.091 y 1.258 del Código Civil, a los contratos de tracto sucesivo, en los que, durante toda la vigencia de la relación jurídica contractual, tiene que darse escrupuloso cumplimiento a lo pactado por las partes de común acuerdo en el momento de la celebración del contrato y sin que el contenido de las iniciales cláusulas contractuales pueda ser modificado a medida que se va ejecutando el contrato más que a través de un nuevo acuerdo de los contratantes que modifique el inicialmente existente. Y, siendo esta la regla general, la cláusula " rebus sic stantibus " constituye la excepción, de ahí que, para su aplicación, no basta con cualquier cambio o alteración de la situación existente o de las circunstancias concurrentes en el momento de la celebración del contrato, siendo imprescindible que, la alteración o el cambio sobrevenido de la situación o de las circunstancias, sea de carácter excepcional e imprevisible. Y, esta imprevisibilidad, debe serlo para las partes contratantes en un contrato de la clase del que han celebrado ( no hay alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato ).

Pero, siendo imprescindible, para la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus ", ese cambio o alteración de la situación o de las circunstancias de carácter excepcional e imprevisible, no basta ni es suficiente, ya que además tiene que entrarse a valorar la real y concreta incidencia de esa alteración en la relación contractual de que se trate y constatarse una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes contratantes, es decir, una excesiva onerosidad para una de las partes contratantes normalmente para el que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, lo que se producirá cuando los beneficios económicos del negocio causal subyacente, es decir aquel que explota económicamente, con base en este contrato, la parte contratante que tiene que pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, disminuyan de una manera drástica hasta llegar incluso a tener pérdidas ( por el aumento de sus costes de explotación o por la reducción de sus ingresos económicos ) de tal manera que el pago del precio de la renta o de la cantidad de dinero en la cuantía que resulte de lo pactado en su día en el contrato da lugar a una excesiva onerosidad para la parte contratante que tiene que pagar esa cuantía económica de precio, renta o cantidad de dinero. Siendo además imprescindible la adecuada relación de causalidad de tal manera que la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente tenga su causa única y exclusiva en la alteración sobrevenida de la situación o de las circunstancias excepcional e imprevisible y no en otras causas o motivos.

Por lo demás, para el caso de que el propio contrato contenga una cláusula contractual expresa que contemple ( de manera específica o genérica ) la posible concurrencia, durante la vigencia de la relación jurídica contractual, del cambio o alteración sustancial de la situación o circunstancias a los que le anuda un criterio de asignación de riesgos ( así la drástica reducción de los beneficios económicos del negocio causal subyacente por el cambio excepcional e imprevisible ) deberá estarse a lo pactado por las partes contratantes en esta cláusula expresa y sin que pueda venir en aplicación la cláusula " rebus sic stantibus ".

Por último, para el caso de que concurran los requisitos reseñados ( en un contrato de tracto sucesivo, cambio o alteración sobrevenida excepcional e imprevisible que, en adecuada relación de causalidad, da lugar a una excesiva onerosidad de la prestación a que viene obligada una de las partes contratantes ), siempre que la alteración o cambio no se refiera a uno de los riesgos normales del contrato y ausencia, en este, de una cláusula expresa de atribución de riesgos, queda facultada, la parte contratante que padece la excesiva onerosidad y que normalmente será la que viene obligada a pagar el precio, la renta o una cantidad de dinero, para instar una novación modificativa del contrato, que normalmente consistía en una facilidad de pago, en una demora en su abono o en una rebaja de la cuantía económica. Pero en el buen entendimiento de que, al subsistir la relación jurídica contractual, no podemos obviar las legítimas expectativas de la otra parte contratante, de tal manera que la novación modificativa que se acuerde no puede vaciar de contenido la utilidad económica que tiene, ese contrato, para la parte contratante que tiene derecho contractual a cobrar el precio, la renta o una cantidad de dinero.

La moderna doctrina jurisprudencial sobre la cláusula " rebus sic stantibus " aparece recogida en las sentencias del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 820/2013 de 17 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1579/2010 y número 822/2012 de 18 de enero de 2013 por la que se resuelve el recurso número 1318/2011 y la de la Sala de lo Civil ( no reunida en Pleno ) del Tribunal Supremo número 333/2014 de 30 de junio de 2014 por la que se resuelve el recurso número 2250/2012. Así como las de 15 de enero de 2019, con el número 19/2019, por la que se resuelve el recurso número 3291/2015; 5 de marzo de 2019, con el número 214/2019, por la que se resuelve el recurso 3204/2016; 6 de marzo de 2020, con el número 156/2020, por la que se resuelve el recurso número 2400/2017.

II. Datos relevantes relativos a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19 en relación con los locales destinados a restaurantes.

El día 31 de diciembre de 2019 la Comisión Municipal de Salud y Sanidad de la ciudad china de Wuhan ( en la provincia de Hubei ) informó sobre un agrupamiento de 27 casos de neumonía de etiología desconocida con inicio de síntomas el 8 de diciembre, incluyen siete casos graves, con una exposición común a un mercado mayorista de marisco, pescado y animales vivos en Wuhan, sin identificar la fuente del brote.

El mercado fue cerrado el día 1 de enero de 2020. Y el día 7 de enero de 2020, las autoridades chinas identificaron como agente causante del brote un nuevo tipo de virus de la familia Coronavirus, que produce una enfermedad denominada COVID-19.

Ante la constatación de contagios rápidos y masivos con numerosas muertes a causa de la enfermedad y por recomendación del Comité de Emergencias del Reglamento Sanitario Internacional ( 2005 ), el día 30 de enero de 2020, el Director General de la Organización Mundial de la Salud declaró el brote del nuevo coronavirus 2019 ( nCov ) como una Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional ( ESPII ) al suponer, su propagación internacional, un riesgo para la salud pública de todos los países, lo que impone una respuesta internacional coordinada.

El día 11 de marzo de 2020 eleva la Organización Mundial de la Salud su anterior calificación de Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional a pandemia internacional.

Esta enfermedad denominada COVID 19 también llega a España y se propaga entre su población con resultados mortales y saturación de los centros sanitarios, lo que da lugar a la declaración de dos estados de alarma.

En el primero, se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID 19, lo que se hace mediante Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo ( publicado en el B.O.E. del sábado 14 de marzo de 2020) de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020 hasta las 24 horas del día 29 de marzo.

Esta duración inicial va a ser objeto de 6 prórrogas:

La primera prórroga comprende desde el día 30 de marzo hasta el día 12 de abril de 2020.

La segunda prórroga comprende desde el día 12 de abril hasta el día 26 de abril de 2020.

La tercera prórroga comprende desde el día 26 de abril hasta el día 10 de mayo de 2020.

La cuarta prórroga comprende desde el día 10 de mayo hasta el día 24 de mayo de 2020.

La quinta prórroga comprende desde el día 24 de mayo hasta el día 7 de junio de 2020.

La sexta y última de las prórrogas comprende desde el día 7 de junio hasta las cero horas del día 21 de junio de 2020.

En el segundo, se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2, lo que se hace mediante Real Decreto 926/2020 de 25 de octubre ( publicado en el B.O.E. del domingo 25 de octubre de 2020 de aplicación a todo el territorio nacional español y con una duración temporal inicial de 15 días naturales desde las cero horas del día 25 de octubre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de noviembre de 2020.

Esta duración inicial va a ser objeto de una única y exclusiva prórroga desde las cero horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las cero horas del día 9 de mayo de 2021.

Al inicio del primero de los estados de alarma se prohibía cualquier contacto social con las personas que estuviesen fuera del núcleo familiar dejando tan solo a salvo las excepciones necesarias para la subsistencia. Prohibición que se fue haciendo desaparecer de manera progresiva. Y por lo que respecta a las actividades de hostelería y restauración, se suspende, en el apartado 4 del artículo 10 del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, no pudiendo prestarse más que el servicio de entrega a domicilio, desde las cero horas del día 15 de marzo de 2020, lo que supone el cierre de los locales destinados a restaurante salvo para la prestación de servicio de entrega a domicilio.

Esta medida de cierre del local destinado a restaurante, con la única excepción de entrega a domicilio, se mantiene hasta el día 3 de mayo de 2020.

A continuación, desde el día 4 de mayo al 7 de junio de 2020 se mantiene el cierre del local destinado a restaurante, y, a la posibilidad de prestar el servicio de entrega a domicilio, se añade la de recogida de comida en el local para llevarla a casa.

A partir del día 8 de junio de 2020 ya se permite la apertura de los locales destinados a restaurante y lo que se establecen son limitaciones al aforo del local, para lo cual son de aplicación tanto normas estatales en todo el territorio nacional español como normas autonómicas tan solo para la Comunidad Autónoma de Madrid.

En el escrito de contestación a la demanda, se establecen los siguientes límites de aforo, que fueron aceptados por el demandante:

- Del 8 al 18 de junio: restricción 40% de aforo.

- Del 19 al 24 de junio: restricción 50% de aforo.

- Del 25 al 30 de junio: sin restricción de aforo.

III. Aplicación de la doctrina jurisprudencial al caso concreto.

Nos encontramos ante un contrato de tracto sucesivo que tiene por objeto el arrendamiento de un local destinado a restaurante, respecto del cual, las medidas (cierre y limitaciones de aforo) adoptadas para luchar contra la crisis sanitaria originada por el COVID-19, constituyen una alteración o cambio sobrevenido de la situación y de las circunstancias que se tuvieron en cuenta cuando se celebró el contrato de arrendamiento, allá por el mes de febrero de 2005. Y este cambio sobrevenido no puede calificarse más que de excepcional e imprevisible y sin que entre dentro de los riesgos normales del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda. Lo que conlleva una excesiva onerosidad para el arrendatario que tendría que venir pagando la renta arrendaticia y en la misma cuantía que se había pactado a pesar de no obtener beneficios económicos derivados de la explotación económica del local arrendado o verse esta muy mermada. Habiendo una adecuada relación de causalidad entre, por una parte, la alteración o cambio sobrevenido de carácter excepcional e imprevisible, y, por otra parte, la excesiva onerosidad para el arrendatario.

En consecuencia, es de aplicación, en el presente caso la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus".

IV. Consecuencias económicas de la aplicación, en el presente caso, de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus".

Comenzamos por los pagos que tiene que hacer el arrendatario del I.B.I. y la tasa de basura correspondiente a los seis primeros meses del año 2020. En este caso se trata de unos gastos generados por el local que en el contrato se pusieron a cargo del arrendatario y que se devengaron no solo en los tres primeros meses del año sino en los tres meses siguientes. Consideramos que, su cuantía económica, no debe verse reducida. Luego, por este concepto, adeuda el arrendatario 23.789,83 euros.

En cuanto a la renta arrendaticia no es de recibo la postura de la parte demandada que pretende quedar exonerado del pago de la renta arrendaticia durante los periodos de tiempo en los que el local estuvo cerrado.

Ha de tenerse en cuenta que la "cláusula rebus sic stantitus" conduce a una distribución de los riesgos entre las partes contratantes y no a que sea una sola de las partes la que asuma íntegramente el riesgo en beneficio de la otra. Y, en consecuencia, durante los meses de abril y mayo de 2020 debemos rebajar la renta arrendaticia a un 50%. Y siendo, la renta arrendaticia con i.v.a. incluido, de 40.308,74 euros, tan solo adeudaría 20.154,37 euros el mes de abril y otros 20.154,37 euros el mes de mayo, lo que hace un total de 40.308,74 euros por los dos meses.

Por lo que respecta al mes de junio de 2020 procedería la siguiente rebaja de la renta arrendaticia.

- Del día 1 a 7 , una rebaja del 50%

- Del día 8 al 18, una rebaja del 20%

- Del día 19 al 24, una rebaja del 25%

Y del día 25 al 30 no habría rebaja alguna

Procedemos a dividir, la renta arrendaticia con i.v.a. incluido de 40.308,74 euros, por los 30 días del mes de junio, con lo que no da una renta arrendaticia/día de 1.343,62 euros/día.

Pues bien, del día 25 al 30 de junio ambos inclusive, son seis días, que nos arroja una deuda de 8.061,72 euros (6 x 1.343,62).

Del día 1 al 7 de junio, ambos inclusive, son 7 días, que arrojaría una deuda de 9.405,34 euros (7 x 1.343,62), pero tenemos que rebajarlo en un 50% (4.702,67 euros) por lo que la deuda queda reducida a 4.702,67 euros.

Del día 8 al 18 de junio, ambos inclusive, son 11 días, que arrojaría una deuda de 14.779,82 euros (11 x 1343, 62), pero tenemos que rebajarla en un 20% (2.955,96 euros) por lo que la deuda queda reducida a 11.823,80.

Del día 19 al 24 de junio, ambos inclusive, son 6 días, que arrojaría una deuda de 8.061,72 euros (6 x 1.343,62 euros), pero tenemos que rebajarla en un 25% (2.015,43 euros) por lo que la deuda quedaría reducida a 6.046,29 euros.

En consecuencia, la renta arrendaticia que tendría que pagar el arrendatario por el mes de junio de 2020 sería de 30.634,54 euros (8.061, 72 + 4.702,67 + 11.823,86 + 6.046,29).

Por lo que el total que tendría que pagar como renta arrendaticia por los tres meses (abril, mayo y junio de 2020) ascienden a 71.015,28 euros.

Y el total de lo adeudado por el arrendatario incluyendo la renta arrendaticia de los 3 meses (abril, mayo y junio de 2020) y por el I.B.I. y la tasa de basura (de los 6 primeros meses del año 2020) serían de 94.805,11 euros (71.015,28 + 23.789,23).

DECIMO.-Compensación con la fianza.

La parte demandante, en su escrito de demanda, para determinar la cantidad de dinero a cuyo pago solicita que se condene al demandado, incluye la compensación de la fianza (depósito irregular) que se había constituido por un importe económico de 45.000 euros. Y la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, acepta que se lleve a cabo esa compensación, de la fianza de 45.000 euros. Luego debe llevarse a cabo esa compensación, por lo que se resta, a la cantidad de dinero de 94.805,11 debida por el arrendatario, el importe de la fianza (depósito irregular) por la cantidad de 45.000 euros, dando como resultado una rebaja, de lo adeudado por el arrendatario y de la suma de dinero a cuyo pago se condene al demandado, a 49.805,11 euros.

UNDECIMO.- Interés de demora sustantivo.

En aplicación de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil, al retrasarse voluntariamente (mora) el arrendatario en el pago de su obligación consistente en una cantidad de dinero (49.805,11 euros), el daño y perjuicio que se le causa al arrendador, con esa mora, debe ser indemnizado por el arrendatario, mediante el abono del interés legal del dinero (en ausencia de otro interés convenido) de la cantidad de dinero debida (49.805,11 euros) devengando desde que se constituyó en mora el arrendatario que fue cuando exigió judicialmente el arrendador el cumplimiento de la obligación a través de la presentación de su demanda (el día 10 de septiembre de 2020).

DUODECIMO.- Interés de demora procesal. Fecha inicial de devengo.

Es de aplicación del artículo 576 de la Ley 1/2000 de 7 enero Enjuiciamiento Civil, dado que nos encontramos con una sentencia que condena al pago de una cantidad de dinero líquida (49.805,11 euros), que devenga, en favor del acreedor (el demandante) y a cargo del deudor (el demandado), un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos (en ausencia de pacto de las partes o disposición especial de la ley), como interés de demora procesal. Ahora bien, al revocarse parcialmente, mediante esta sentencia que resuelve el recurso de apelación, la sentencia definitiva de la primera instancia, tenemos que pronunciarnos, por imperativo del apartado 2 del reseñado artículo 576, sobre la fecha inicial del devengo de este interés entre las dos opciones consistentes en la fecha de la sentencia definitiva de la primera instancia o desde la fecha de esta sentencia que resuelve el recurso de apelación. Y nos decantamos por la fecha de esta sentencia de la segunda instancia de 19 de octubre de 2023 , ya que, la cantidad de dinero líquida a cuya pago se condenaba en la sentencia definitiva de la primera instancia (11.849,91 euros), se aumenta, en la sentencia resolutoria del recurso de apelación, a 49.805,11 euros. Por el contrario, en los casos en los que se rebaja, en la sentencia resolutoria del recurso de apelación, la cantidad de dinero fijada en la sentencia definitiva de la primera instancia, el devengo de este interés de la mora procesal deberá ser desde la sentencia definitiva de la primera instancia.

DECIMO TERCERO.- Costas procesales de la primera instancia.

Las costas procesales ocasionadas en la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse parcialmente la demanda y no haber méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad ( apartado 2 del artículo 394 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil).

DECIMO CUARTO.- Costas procesales de la segunda instancia.

Las costas procesales ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación ( apartado 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación