Sentencia Civil 439/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 1030/2022 de 20 de octubre del 2023

No se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución apelada que deben sustituirse por lo que, a continuación, se expresará.

PRIMERO. Para comprender mejor el contenido del litigio que se ha planteado en este recurso de apelación, creemos conveniente hacer una revisión de los hechos y actos procesales que tienen relevancia a estos efectos.

1.-La Sociedad General Inmobiliaria de España S.A., presentó con fecha quince de enero de 2021 demanda de juicio verbal de desahucio y reclamación de rentas adeudadas contra la sociedad BOUTIQUE POETE S.L., que había suscrito con la actora contrato de arrendamiento con fecha 5 de noviembre de 2019 sobre el local comercial A-035 A sito en el Centro Comercial Gran Plaza 2 de Majadahonda,

La arrendataria, en función de lo pactado en el contrato, debía abonar las siguientes cantidades:

La renta mínima garantizada que ascendía a 4298,58 euros más IVA, que se reducía durante los dos primeros años en un veinte por ciento, 3438,87 euros, gastos comunes del Centro Comercial que importaban 639,19 mensuales durante el año 2020, IBI 136,07 euros para la anualidad de 2020, gastos de publicidad y promoción que importaban 140,85 durante el ejercicio de 2020 y gastos de climatización que importaron 36,84 euros mensuales.

En el momento de presentarse la demanda se adeudaban por todos esos conceptos la suma de 42.518,80 euros que se corresponden con las mensualidades que transcurren desde el mes de abril al de diciembre, ambos del año 2020, extendiéndose la reclamación a las rentas que fueran venciendo y resultasen impagadas. Además se reclamaba los intereses de demora, interés legal del dinero incrementado en cinco puntos, sobre el importe neto de cada factura impagada.

El 4 de noviembre de 2021 la demandada hizo entrega de las llaves y de la posesión del local, continuándose el procedimiento exclusivamente por la reclamación de rentas que en ese momento ascendían a 96.398,59 euros, de la que descontando el importe de las garantías prestadas al inicio del contrato por la parte arrendataria que importan 22.157,78 euros, quedaba un resto de 74.240,81 euros sin cubrir.

2.- La demandada presentó escrito de contestación y reconvención.

En primer lugar solicito que se reconociese la existencia prejudicialidad civil y se suspendiese el procedimiento ( artículo 43 de la LEC), ya que el procedimiento que ha sido proveído por el Juzgado de Majadahonda trae causa en otro procedimiento judicial que se sigue entre las mismas partes (Juzgado, nº 5 de Alcobendas, juicio verbal 158/2021), y que las cuestiones fundamentales que actualmente se cuestionan en este proceso constituyen a su vez el objeto principal del otro proceso pendiente

Negaba el quantum de la deuda reclamada al estimar que no podía mantenerse la renta y lo que la actora viene a denominar gastos asimilados a la renta durante la situación del estado de alarma y periodo posterior al mismo. La situación derivada de la pandemia ha afectado profundamente al equilibrio de la economía del contrato de arrendamiento al frustrar la finalidad económica primordial, cual es la venta al público de ropa en el establecimiento arrendado, lo que coloco a la arrendataria en una situación preconcursal y la obligó a que presentara expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE) y de regulación de empleo (ERE)

Al contestar a la demanda formuló reconvención en la que, con base a los mismos hechos antes alegados, solicitó la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus", y en función de la cual se determine, sobre todas las cantidades adeudada, una quita del 100% desde el 14 de marzo hasta el 8 de junio de 2020, periodo en el que no pudo abrirse el Centro Comercial y una bonificación del 50 % sobre la renta mínima y cantidades asimiladas desde el 9 de junio de 2020 hasta el 30 de junio de 2021, periodo en que se admitió la apertura del Centro con limitación de aforo, que deberían abonarse mediante un plan de pagos de 24 meses a razón de 1136,63 euros desde el mes de agosto de 2021 hasta agosto del 2023.

3.- Con fecha 16 de septiembre de 2021 por el Letrado de la Administración de Justicia se dictó diligencia de ordenación dando traslado a la parte actora por plazo de 10 días de la reconvención presentada, quien recurrió la diligencia solicitando que se inadmitiera la reconvención, lo que dio lugar a que se dictara por la magistrada de instancia el auto de fecha 3 de noviembre de 2021 en el que se acuerda inadmitir a trámite la reconvención al considerar que los artículos 249,1, 6º y 250.1.1 de la Ley Enjuiciamiento Civil exigían necesariamente que la cuestión relativa a la cláusula "rebus sic stantibus" se analizara en un procedimiento declarativo ordinario.

4. Con fecha Sentencia en la que, en primer lugar, se entró a analizar excepciones procesales, la existencia de prejudicialidad civil al seguirse entre las mismas partes un pleito idéntico ante los Juzgados de Alcobendas y la inadecuación del procedimiento, pues al haberse opuesto la cláusula "rebus sic stantibus" nos encontrábamos ante una cuestión compleja que excede de los cauces del juicio verbal y que debía ser resuelta por los cauces de un juicio declarativo ordinario.

Al resolver la primera excepción denegó la prejudicialidad pues, aunque las partes sean las mismas y la naturaleza del contrato de arrendamiento similar, nos encontramos ante dos contratos de arrendamiento diferentes, celebrados sobre locales de negocio distintos y situados en dos centros comerciales también diferentes.

Sobre la segunda excepción expuso que " la jurisprudencia pacíficamente considera que existe cuestión compleja, que debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, cuando se presenta prueba mediante la que, al menos indiciariamente, se ponga de manifiesto que están en discusión, con entidad jurídica suficiente, aspectos que deriven del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo (por todas, citada SAP de Madrid de 28 de noviembre de 2019 ).

En idéntico sentido se pronuncian las conclusiones de los Magistrados de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona en Acuerdo de 12 de noviembre de 2020, que entienden procedente, de entender fundamentada la cláusula rebus sic stantibus, declarar compleja la discusión arrendaticia al entender que tal alegación debe ser dilucidada en el procedimiento declarativo ordinario, pues se pone de manifiesto que está en discusión, con entidad jurídica suficiente, un aspecto que deriva de forma directa de la propia naturaleza del contrato y está íntimamente relacionada con el vínculo arrendaticio, afectando directamente a los derechos y obligaciones que derivan del mismo".

En definitiva, conforme con la doctrina jurisprudencial anteriormente expuesta, la aplicación de la cláusula rebús sic stantibus en el presente caso constituye una cuestión compleja que ha de ser ventilada por los trámites del juicio ordinario, razón por la que la demanda ha de ser desestimada, sin entrar al fondo de las cuestiones planteadas, quedando a salvo el derecho de la demandante de promover su pretensión a través de los cauces del procedimiento ordinario".

SEGUNDO. Contra la referida sentencia se ha presentado recurso de apelación por la entidad Sociedad General Inmobiliaria de España en el que alegó los siguientes motivos para solicitar la revocación de la sentencia y que se condenara a la arrendataria al pago de las rentas debidas.

1.-Inexistencia de cuestión compleja que pueda hacer inadecuado el procedimiento de juicio verbal para la reclamación de rentas impagadas. Aplicación indebida de la doctrina jurisprudencial sobre "cuestión compleja" e infracción del artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Todo el fundamento de derecho tercero que sirve de sustento para acoger la excepción de inadecuación del procedimiento por supuesta concurrencia de cuestión compleja se basa en sentencias dictadas con motivo de acciones de desahucio por falta de pago de la renta, procesos de naturaleza sumaria.

Ahora bien, en el supuesto presente solo subsiste la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas donde no cabe apreciar "cuestiones complejas" pues por su naturaleza plenaria, sin limitación de alegaciones ni medios de prueba, cualquier discrepancia puede ser resuelta en el juicio verbal al ser el procedimiento adecuado.

No es posible la utilización de la situación económica de la arrendataria generada supuestamente por la crisis sanitaria del COVID como motivo de oposición a la demanda presentada por esta parte y mucho menos para que sea el motivo por el que se desestime la misma, cuando la doctrina de la cuestión compleja no resulta de aplicación en el ámbito de la acción de reclamación de rentas y cantidades asimiladas impagadas

2.-Error por omisión en la apreciación de la prueba practicada, apreciada en su conjunto, al no entrar a conocer del fondo del asunto.

3.-Inaplicabilidad de la doctrina de la cláusula "rebus sic stantibus" e infracción de lo dispuesto en el artículo 1.555.1º del Código Civil, del principio "pacta sunt servanda" y del principio de la autonomía de la voluntad privada consagrado en el artículo 1255 del mismo texto legal, en relación con lo dispuesto en el art 4.3 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1994.

4.-Infracción de lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del CC por falta de aplicación en cuanto a los intereses de demora aplicables, conforme a la más reciente doctrina jurisprudencial.

5.-Indebido pronunciamiento en materia de imposición de costas del procedimiento con vulneración de lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, pues debería haber sido condenada a su pago la mercantil Boutique Poete S.L.

TERCERO. De todos los motivos contenidos en el recurso de apelación, solamente podemos analizar el primero de ellos.

El tercer motivo, referido a la cláusula "rebus sic stantibus", no puede examinarse al resultar imposible por haber quedado fuera del objeto del proceso. Nos extraña que la entidad arrendadora olvide y no tenga en cuenta que fue ella la que, oponiéndose a que entrase en juego la reconvención, impidió que pudiera ser analizada en este procedimiento la referida cláusula con la que se pretende acomodar las condiciones y estipulaciones del contrato a la nueva situación creada por unas circunstancias sobrevenidas, imprevisibles y que han tenido grave incidencia en la economía del negocio jurídico.

El resto de los motivos no pueden ser objeto de análisis porque todos parten del supuesto de que se hubiera entrado en el fondo del asunto y se hubiera desestimado la demanda presentada, lo que no ha ocurrido al apreciarse por el magistrado de instancia, como ya indicamos, la existencia de cuestión compleja que debía ser analizada en un juicio declarativo; en el recurso no se están rebatiendo los argumentos de la sentencia de instancia, como sería lo procedente, sino reiterando las manifestaciones realizadas en la demanda sobre la reclamación de rentas y cantidades debidas con relación al contrato de arrendamiento, los intereses y las costas procesales.

CUARTO. La doctrina jurisprudencial se ha pronunciado sobre la cuestión compleja dentro de los juicios de desahucio, para sostener que " cuando existan otros vínculos distintos a los locativos, cláusulas ajenas o éstas sean de tal naturaleza que presenten sumamente complejas y especiales las relaciones entre las partes y hagan muy poco posible la apreciación de la finalidad y transcendencia de las mismas, se produce un desbordamiento del cauce procesal de los juicios de desahucio y hacen a éstos inadecuados e improcedentes para dilucidar las contiendas planteadas por esta vía sumaria, si no se quiere correr el peligro de producir indefensión o error y sobre todo de ocasionar con violencia jurídica la resolución del contrato arrendaticio correspondiente" ( SSTS 13 Abr. 1929, 3 Jun. 1948, 27 Nov. 1950, 5 Feb. 1951, 18 Dic. 1953, 14 May. 1955, 17 Mar. 1968, 9 Dic. 1972 y 12 Mar. 1985 y 10 de mayo de 1993 entre otras).

En definitiva la lectura de la misma nos lleva considerar que se aplica en juicios sumarios, con limitación de posibilidades de defensa, en los que se correría el riesgo de que se resuelva el contrato de arrendamiento y sea desalojado los arrendatarios sin poder utilizar todos los medios de defensa que tuviera, por lo que no sería aplicable la doctrina de la cuestión compleja a la situación en que nos encontramos donde solamente se sigue el procedimiento por la reclamación de rentas, es decir ante un juicio declarativo plenario sin restricciones cognitivas ni probatorias .

Es más, el Tribunal Supremo, sentencia de 21 de junio de 2023, ha considerado que "la acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

Por tanto, la excepción de cuestión compleja también es inoperativa cuando se acumula la acción de reclamación de rentas al juicio de desahucio por falta de pago, pues en este escenario el demandado tiene plena libertad de armas defensivas, pudiendo alegar todo lo que a su derecho convenga con independencia de la complejidad de la cuestión que se suscite, debiendo pues el tribunal competente para conocer del juicio de desahucio entrar en el fondo del asunto de la cuestión planteada por compleja que sea.

QUINTO. Expuestos estos principios vamos a analizar la vía de introducción de la cláusula "rebus sic stantibus" en este tipo de procedimientos plenarios de reclamación de rentas, para lo que nos apoyaremos en la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de junio de 2023.

Vía idónea para alegar e introducir en el proceso la cláusula de referencia, " esta sala ha declarado en relación con la oponibilidad de la cláusula rebus sic stantibus en los juicios plenarios que la mera referencia a la misma por vía de excepción en un escrito de contestación a la demanda no es suficiente para justificar un pronunciamiento específico sobre ella ( sentencia 822/2012, de 18 de enero ) y que su posible ejercicio requiere su formulación expresa mediante una demanda reconvencional ( sentencia 658/2012, 14 de noviembre ). Lo que resulta lógico a todas luces ya que con el planteamiento de la cláusula mencionada se introduce en el proceso una nueva pretensión y se amplía indefectiblemente su objeto como consecuencia del ejercicio de una nueva acción que debe sustanciarse con todas las garantías (también para la parte reconvenida), enjuiciarse y resolverse en la sentencia decidiendo si se concede la tutela jurisdiccional pretendida por la parte reconviniente".

Este principio se mantiene aunque nos encontremos en un juicio verbal "l a sala es consciente del contenido de los arts. 438.2 , 249.1.6 º y 250.1.1º LEC , pero no lo considera óbice para asumir que en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas se puede introducir la cláusula rebus sic stantibus formulando demanda reconvencional. Es cierto que para que se admita la reconvención es necesario que esta no determine la improcedencia del juicio verbal y que exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal. Pero también lo es que, en casos como el presente, lo pretendido en la reconvención guarda una íntima relación con lo pretendido en la demanda. E, igualmente, que la conexión constituye, en estos casos, el criterio principal para que la reconvención se admita con una doble y fundamental finalidad: por un lado, permitir al demandado una defensa completa; y, por otro lado, concentrar en el juicio verbal de desahucio toda la discusión, evitando la pluralidad de procesos, economizando gastos y esfuerzos, y agilizando lo más posible la resolución definitiva y sin dejar cabos sueltos de la controversia existente entre las partes. La solución anterior está en sintonía con el criterio que ha guiado al legislador en sus sucesivas reformas, en las que ha ido ensanchando el alcance del juicio verbal a costa del juicio ordinario, cuyo ámbito, en materia de arrendamientos urbanos de bienes inmuebles, se ha ido achicando".

Caso de no admitirse la reconvención, lo que iría claramente en contra del principio de economía procesal, no se puede acudir a la cuestión compleja sino a que el interesado se verá obligado a defender sus derechos en un juicio declarativo "La solución contraria, de no admitir la reconvención, chocaría con la modificación introducida por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal en el art. 440.3 LEC con la finalidad de optimizar los procedimientos y de suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, puesto que no le dejaría al demandado más salida que el planteamiento de la cláusula "rebus sic stantibus" en un juicio declarativo ordinario, lo que no solo contravendría los propósitos de agilización y eficiencia perseguidos por el legislador por antieconómico y retardatario, sino que, al dividir en dos procesos la controversia que se podría resolver en uno solo, resultaría disfuncional y perturbador. Además de restringir de forma desproporcionada las posibilidades defensivas del demandado tal y como resultan configuradas por el propio precepto, que no establece limitaciones a las razones que puede alegar por entender que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que, al no ser deducible la cláusula "rebus sic stantibus" como una mera excepción, ya no podría hacer si no se admite la reconvención".

SEXTO. En función de lo expuesto, debemos admitir la reclamación de cantidad tal como ha solicitado la entidad arrendadora, ya que no es posible en este proceso analizar la cláusula "rebus sic stantibus" y la sociedad limitada BOUTIQUE POETE no ha hecho alegación alguna de que las cantidades reclamadas no se correspondiesen con lo pactado en el contrato.

Asimismo, deberemos condenar a la arrendataria al pago de los intereses recogidos en la estipulación 15.4 del contrato, pues en ningún momento se ha puesto en duda su validez y eficacia.

SEPTIMO. No debe hacerse pronunciamiento alguno sobre las costas procesales de esta segunda instancia al haberse estimado el recurso de apelación formulado por la parte demanda ( artículo 398. 2 de la LEC), adoptando la misma solución para las de primera instancia al apreciar que, hasta que el Tribunal Supremo dictó la sentencia de 19 de junio de 2023 a la que antes nos referimos, existían serias dudas del tratamiento procesal que había que dar a la cláusula "rebus sic stantibus" en los procesos arrendaticios de desahucio con reclamación de rentas ( artículo 394 de la LEC).

Vistos los precepto legales citados y demás de general y pertinente aplicación.