Sentencia Civil 333/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 21, Rec. 295/2022 de 20 de julio del 2023

PRIMERO.- Por la misma valoración que, de la prueba practicada, se hace en la sentencia apelada, y, por los mismos razonamientos jurídicos que, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.

SEGUNDO.- Datos de interés para la resolución del recurso de apelación.

De la vivienda letra NUM002 del piso NUM001 de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Mejorada del Campo ( Madrid ) son condueños y copropietarios don Geronimo y doña Rebeca en virtud de escritura pública de compraventa otorgada el día 11 de agosto de 1998.

Respecto de esta vivienda, se celebra, el día 7 de mayo de 2019, un contrato de arrendamiento urbano, en el que son arrendadores don Geronimo y doña Rebeca y es arrendatario don Calixto.

El día 29 de abril de 2021 el arrendatario don Calixto le remite un burofax a los arrendadores don Geronimo y doña Rebeca del siguiente tenor : " En mi condición de parte arrendataria en el contrato de arrendamiento de referencia me dirijo a ustedes para comunicarles que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento, como se les anunció en el mensaje de whatsapp trasladado el pasado día 05.04.2.021 y en la posterior carta que se les entregó en mano unos días después.

Por ello, una vez llegada la fecha de finalización de la vigente anualidad de contrato, concretamente, el día 30.04.2.021, como usted dispone en el mensaje de whatsapp remitido el pasado día 05.04.2.021, día en el que se entenderá finalizada nuestra relación contractual. Como ya les anuncié, el pasado 03.05.2.020 por circunstancias personales me vi obligado a abandonar la citada vivienda, quedándose como ocupante de la misma mi ex pareja, Doña Patricia, situación que al día de la fecha aún persiste, con quién ustedes deberán ponerse en contacto para resolver la titularidad del uso y disfrute futuros de dicha finca.

Teniendo en cuenta la situación de indefensión en la que me encuentro, les informo que dejaré depositadas las llaves de la referida finca por medio de la correspondiente acta de depósito otorgada por Don Álvaro Lucini Mateo, Notario del Ilustre Colegio de Notarios de Madrid, con despacho abierto sito en la capital ( Madrid - 28001 ), en la calle de José Abascal número 55, piso 1º, puerta izquierda, cuyo número de teléfono es 91.395.00.20, todo ello, para no verme afectado de posibles denuncias por parte de mi ex pareja y madre mi hija. "

El día 4 de mayo de 2021 se levantó acta notarial de depósito por el arrendatario en favor de los arrendadores de lasllaves de la vivienda arrendada.

El día 10 de mayo de 2021 le remiten los arrendadores ( a través de su abogado ) al arrendatario don Calixto una carta en la que le dicen lo siguiente : " Hemos recibido el burofax que ha remitido a nuestros clientes en fecha 29 de abril de 2021, por medio del cual comunica su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a fecha del próximo vencimiento anual.

Según parece, pretende desvincularse de sus obligaciones contractuales sin entregar la posesión de los inmuebles. La entrega de un juego de llaves carece de efectos, en tanto que usted mismo declara que el piso sigue ocupado por quién dice ser su ex pareja Dª Patricia.

Estamos ante una cesión incontenida del contrato de arrendamiento, de acuerdo con el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , suponiendo ello un incumplimiento del referido contrato según el artículo 27.2c). Por lo tanto, sigue siendo usted responsable a todos los efectos.

Sugerimos nos remita la documentación que le permita acreditar la relación de afectividad que mantenía usted con Dª Patricia, la convivencia y, en su caso, la resolución judicial relativa a la ruptura y atribución del uso de la vivienda familiar. "

Los arrendadores le remiten a doña Patricia una carta dirigida a la vivienda letra NUM002 piso NUM001 de la casa número NUM000 de la CALLE000 de Mejorada del Campo, del siguiente tenor: " Nos dirigimos a usted en nombre de nuestros clientes, doña Rebeca y don Geronimo, en relación al contrato de arrendamiento formalizado en fecha 7 de mayo de 2019 por D. Calixto, en calidad de arrendatario, respecto de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000, NUM001 NUM002, Mejorada del Campo (Madrid) y de la plaza de garaje nº NUM003, ubicada en la CALLE001 nº NUM004, Planta - NUM005, Mejorada del Campo (Madrid).

Hemos recibido un burofax de D. Calixto remitido a nuestros clientes en fecha 29 de abril de 2021, por medio del cual comunica su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento el día 30 de abril de 2021. En dicho comunicado se informa de que era usted su pareja y que permanece en la vivienda, por lo que no se ha entregado posesión a los arrendadores.

Desde la notificación de la presente carta, usted tiene 15 días para comunicarnos si desea continuar o no con el contrato de arrendamiento y en tal caso acreditar su solvencia y probar que concurren los requisitos de relación conyugal y convivencia. Si en dicho plazo no nos da cumplida respuesta, se entenderá extinguido el arrendamiento y se promoverá demanda judicial para forzar el desalojo.

En todo caso, aunque manifestase usted voluntad de permanecer en el piso, la parte arrendadora se reserva las acciones legales que le asistan, entendiendo que, mientras no se demuestre lo contrario, se habría operado una cesión inconsentida del contrato. "

Esta carta se intentó entregar, en ese domicilio, el día 13 de mayo de 2021 a las 9 horas y 23 minutos habiendo resultado ausente y devuelto, a la oficina de Correos, a las 10 horas y 41 minutos del día 14 de mayo de 2021.

Las personas físicas don Geronimo y doña Rebeca pretenden la inmediata recuperación de la plena posesión de su vivienda al haberse visto privados de ella sin su consentimiento, para lo cual presentan, el día 23 de junio de 2021, una demanda con la que promueven un juicio verbal por razón de la materia ( párrafo segundo del número 4º del apartado 1 del artículo 250 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil ) contra doña Patricia.

Doña Patricia contesta a la demanda mediante la presentación de un escrito de fecha 28 de octubre de 2021, en el que interesa su libre absolución con desestimación total de la demanda.

Se celebró la vista del juicio verbal el día 18 de enero de 2022, con la asistencia de ambas partes litigantes a través de su representación procesal en autos.

Se dicta, el día 21 de enero de 2022, la sentencia en la primera instancia por la que se estima totalmente la demanda (se condena a la demandada a la entrega de la posesión de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 piso NUM001 letra NUM002 de Mejorada del Campo así como la plaza de garaje número NUM003 sita en la CALLE001 NUM004 planta NUM005 de la misma localidad ) y se le imponen las costas procesales a la demandada.

Dándose, los argumentos por los que se estima la demanda, en el fundamento de derecho tercero, en el que se dice lo siguiente: " En primer lugar porque los actores acreditan la titularidad de vivienda ocupada con la documentación aportada con la demanda, en concreto con la información registral que se aporta como documento uno de la demanda en la que se dice que los demandantes son titulares de la totalidad en pleno dominio con carácter ganancial por título de compraventa de la finca que se relaciona en la demanda.

No se cuestiona por Dña. Patricia que en la actualidad está ocupando ese inmueble al que al parecer entró como pareja de D. Calixto, único arrendatario de la vivienda y plaza de garaje como es de ver en el contrato de arrendamiento aportado como documento dos de la demanda, contrato que finalizó el 30 de abril de 2.021.

Dña. Patricia no aporta título alguno que acredite que exista una situación posesoria regular de la demandada;

Relacionado con ello el Art. 12 de la LAU dispone que:

"1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia."

Sobre ello debemos decir que intentado el requerimiento por los arrendadores a Dña. Patricia resulta estar ausente y trascurrido más de un mes desde la salida del arrendatario del inmueble, la demandada no ha realizado comunicación alguna a los arrendadores sobre su voluntad de continuar con el arrendatario, ocupando el inmueble objeto de dicho contrato sin abonar renta alguna por ello.

Así las cosas, y por las razones expuestas, careciendo la demanda de título alguno que legitime su posesión, procede la estimación de la demanda con los pronunciamientos que son de ver en la parte dispositiva de esta resolución. "

Contra esta sentencia dictada en la primera instancia interpuso recurso de apelación la demandada, mediante la presentación de un escrito de fecha 18 de febrero de 2022, en el que interesa la revocación de la sentencia dictada en la primera instancia y que se dicte otra, en su lugar, por la que se la absuelva libremente con desestimación total de la demanda.

Frente a la interposición, por la demandada, de este recurso de apelación, presentaron, los demandantes un escrito de oposición a la apelación de fecha 3 de marzo de 2022 en el que interesan la total desestimación del recurso de apelación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia.

TERCERO.- Para la adecuada resolución de la presente controversia conviene superar una duda que, de manera sibilina, subyace en los argumentos de las partes litigantes y que consiste en precisar quién o quiénes son los arrendatarios tras la celebración del contrato de arrendamiento por uno solo de los convivientes y pasar a constituir el domicilio familiar de ambos convivientes. A continuación las referencias que se hacen a los cónyuges son extensivas a los convivientes extramatrimoniales.

En el caso de que el contrato de arrendamiento urbano de vivienda lo suscriba como arrendatario uno solo de los cónyuges actuando en su propio nombre y representación pero pasando a ser la vivienda alquilada la familiar, es decir aquella en la que de una manera permanente y estable residen ambos cónyuges en compañía, en su caso, de los hijos, se suscita la cuestión de si debe ser considerado arrendatario solo el cónyuge que suscribió el contrato o ambos. Y a esta cuestión se han dado las tres siguientes contestaciones:

1ª. La titularidad del derecho arrendaticio corresponde única y exclusivamente al suscriptor del contrato con independencia de su régimen económico matrimonial.

Es la consecuencia a la que se llega de forma simple, lógica y racional de aplicarse, al presente caso concreto, la norma jurídica general contenida en el artículo 1.257 del Código Civil ("Los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos"). Precepto que tiene su origen en el artículo 977 del Proyecto de 1.851 y, a través de él, en el artículo 1.121 del Código Civil francés , y en el que se establece la regla general de la eficacia relativa de los contratos, que es una derivación del concepto mismo de contrato, puesto que, de acuerdo con el artículo 1.254 el mismo Cuerpo Legal , quienes se obligan en virtud del contrato, y quienes adquieren derechos como consecuencia de él, son los contratantes. A contrario sensu, los contratos no producen efectos respecto de terceros. Según una expresión que procede del Código Justiniano (7, 60) para los terceros el contrato es "res inter alios acta" y, por consiguiente, ni les beneficia ("nec podest"), ni les perjudica ("nec nocet"). Este principio de la falta de eficacia del contrato respecto de los terceros o de la limitación del círculo de eficacia del contrato a las partes que lo han realizado, encuentra su fundamento en el hecho de que el contrato es un acto de ejercicio del poder de autonomía privada, de suerte que, desplegar eficacia respecto de terceros, constituiría cabalmente lo contrario, es decir, heteroeficacia.

La regla general de la eficacia relativa de los contratos no aparece contradicha por otras normas de nuestro ordenamiento jurídico relativas específicamente a la vivienda familiar, sino que, todo lo contrario, partiendo de esta regla general, la misma, aparece complementada con esas otras normas específicas referidas a la vivienda familiar, lográndose una coherencia interna dentro de nuestro ordenamiento jurídico.

Así, dentro de las disposiciones generales del régimen económico matrimonial, el párrafo primero del artículo 1.320 del Código Civil dispone que: "Para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno solo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos o, en su caso, autorización judicial". Y, respecto de las medidas de atribución de uso de la vivienda familiar adoptados en proceso matrimonial, dispone la última frase del artículo 96 del Código Civil que: "Para disponer de la vivienda -familiar- y bienes indicados cuyo uso corresponda al cónyuge no titular se requerirá el consentimiento de ambas partes o, en su caso, autorización judicial". Ambos preceptos son de aplicación cuando la familiar es una vivienda alquilada. Siendo imprescindible que uno solo (y no ambos) de los cónyuges sea el titular de la relación arrendaticia como arrendatario (además en el supuesto del artículo 96 es necesario que el uso de la vivienda se atribuyera al cónyuge no arrendatario). Pues bien, en estos casos no se considera a ambos cónyuges titulares de la relación arrendaticia, es decir coarrendatarios, atribuyendo al cónyuge que no ha suscrito el contrato un poder de disposición sobre la relación arrendaticia. En absoluto, solo es arrendatario el cónyuge que ha suscrito el contrato, que es el único que tiene poder de disposición de la relación arrendaticia, poder de disposición del que carece el cónyuge no arrendatario, que no podrá proponer un acto de disposición y, ante la negativa del cónyuge-arrendatario, recabar la autorización judicial. El consentimiento del cónyuge no arrendatario es un requisito adicional del negocio o acto jurídico dispositivo del cónyuge arrendatario, una especie de derecho de veto, mediante el cual puede impedir que el titular de la relación arrendaticia como arrendatario realice actos de disposición contrarios al interés familiar, derecho de veto que, a instancia del arrendatario puede ser levantado por la autoridad judicial decidiendo definitivamente si el propuesto acto dispositivo es o no contrario al interés familiar. La sanción al acto dispositivo del arrendatario sin contar con el consentimiento del cónyuge es la anulabilidad a menos que haya sido gratuito, caso en el que será radicalmente nulo, por ser de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.322 del Código Civil .

En el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , bajo la rúbrica: "Condición de arrendamiento de vivienda", se dispone que: "El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes". El precepto no puede ser mas claro, cuando uno solo de los cónyuges es el arrendatario se confiere al otro cónyuge un "ius possidendi" basado en el título arrendaticio de su consorte, sin que en ningún caso se le atribuya la condición de coarrendatario.

2ª. Cualquiera que fuera el régimen económico matrimonial siempre serían arrendatarios los dos cónyuges, es decir el que suscribió el contrato y el otro que no.

Dentro del Derecho comparado, en algunos ordenamientos jurídicos, ésta es la solución que se consagra legislativamente. Así en el artículo 1.751 del Código Civil francés que dice: "El derecho de arrendamiento del local sin carácter profesional o comercial que sirve efectivamente de habitación a los esposos es, cualquiera que sea el régimen matrimonial y pese a toda convención contraria, incluso si el arrendamiento ha sido concluido antes del matrimonio reputado como perteneciente a uno y otro de los esposos; En caso de divorcio o de separación, este derecho podrá ser atribuido en consideración a los intereses sociales y familiares en causa por el Tribunal que conozca de la demanda de divorcio o de separación, a uno de los esposos, bajo reserva de los derechos a una recompensa o a una indemnización en provecho de otro esposo". Y en el artículo 215 del Código Civil belga se dice que: "El derecho de arrendamiento del inmueble arrendado por uno u otro esposo, incluso antes del matrimonio, y afecto en todo o en parte al alojamiento principal de la familia pertenece conjuntamente a los esposos pese a toda convención contraria".

Dentro del Derecho español, bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, esta fue la solución acogida por la Sala Segunda del Tribunal Constitucional en su sentencia número 135/1986 de 31 de octubre de 1986 , publicada en el Boletín Oficial del Estado de 18 de noviembre de 1986 ("....mediante contrato suscrito por su marido -alquiler de vivienda para uso familiar-, el cual, aunque fuera el único firmante del contrato, no por eso puede ostentar la exclusiva ni de la titularidad.....Será, si, la del marido, una titularidad formal....pero sin que ésa suponga que en su ejercicio pueda disponerse del derecho que el título le concede con desprecio o menoscabo de otros intereses legítimos y menos de los cotitulares materiales -esposa e hijos-....los dos cónyuges ostentan y tienen atribuido el derecho que el contrato de arrendamiento configura....moderna tónica legal de protección del interés común familiar, que viene a configurar a la familia como sujeto colectivo, como titular comunitario....al equiparar al cónyuge no titular -no firmante- del contrato de arrendamiento con el suscriptor del mismo considerando a ambos en la misma situación jurídica contractual...").

Los defensores de esta solución topan con un escollo verdaderamente insalvable, al no ser capaces de encontrar precepto legal alguno en el que basarla. Hasta tal punto que no les queda otro remedio que acudir a extravagantes construcciones jurídicas con apoyo en el artículo 1.319 del Código Civil , incardinado en las disposiciones generales del régimen económico matrimonial y que permite la gestión individual del consorcio conyugal o bien, sin mas, al número 1 del artículo 39 de la Constitución ("Los poderes públicos aseguran la protección social, económica y jurídica de la familia").

Esta solución tiene que ser categóricamente rechazada. En aquellos ordenamientos jurídicos en los que se adopta esta solución, la misma se consagra de forma expresa, clara y categórica a nivel legislativo (así sucede en Francia y Bélgica). Lo que no se hizo en España a pesar de dictarse la nueva Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, después de haberse dictado la conocida, por llamativa, sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional número 135/1986 de 31 de octubre de 1986 . Pero es que además el criterio recogido en esta resolución no ha sido el seguido en otras posteriores sentencias del mismo Tribunal Constitucional (así la de la Sala Primera número 126/1989 de 12 de julio de 1989 publicada en el Boletín Oficial del Estado de 9 de agosto de 1989 y la número 289/1993 de 4 de octubre de 1993 ), en las que, con mayor rigor jurídico, se sostiene que es una cuestión de legalidad ordinaria cuya resolución, a través de la interpretación de las normas jurídicas, corresponde a los Tribunales de Justicia. Por otra parte, esta solución es incompatible con lo que se dispone en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que quedaría totalmente vacío de contenido (si en todo caso ambos cónyuges devienen coarrendatarios carece de sentido la previsión legal de que "el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habite su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes").

3ª. Solo si el régimen económico matrimonial fuera el de la sociedad de gananciales y se hubieran usado fondos comunes para suscribir el contrato de arrendamiento serían arrendatarios los dos cónyuges, es decir el que suscribió el contrato y el otro que no.

Hay que atender al concreto régimen económico matrimonial del cónyuge que suscribió el contrato de arrendamiento como arrendatario, de tal manera que, si ese régimen económico matrimonial fuera el de participación ( artículos 1.411 a 1.434 del Código Civil ) o el de separación de bienes (artículos 1.435 a 1.444), la titularidad del derecho arrendaticio correspondería única y exclusivamente al cónyuge suscriptor del contrato. Mientras que, si el régimen económico matrimonial fuera el de la sociedad de gananciales ( artículos 1.344 a 1.410), habría que distinguir, el supuesto en el que se hubieran usado fondos comunes para suscribir el contrato de arrendamiento, en cuyo caso, en base a lo dispuesto en el número 3º del artículo 1.347 del Código Civil ("Son bienes gananciales los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los esposos"), ambos cónyuges serían los coarrendatarios, de los demás casos en los que la titularidad del derecho arrendaticio correspondería única y exclusivamente al cónyuge que ha suscrito el contrato. Ahora bien conviene hacer dos precisiones, primera que el régimen económico matrimonial común o subsidiario es el de la sociedad de gananciales ( artículo 1.316 del Código Civil : "A falta de capitulaciones o cuando éstas sean ineficaces, el régimen será el de la sociedad de gananciales") y segunda que se aplica la presunción de ganancialidad ( artículo 1.361 del Código Civil : "Se presumen gananciales los bienes existentes en el matrimonio mientras no se pruebe que pertenecer privativamente al marido o a la mujer").

Suele invocarse en favor de esta tesis la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de noviembre de 1960 (R.J. Ar. 3454 ) en la que se dice que: "...es incuestionable que la demandada ex-esposa del demandante no es una precarista frente a este, pues habiendo contratado el marido el inquilinato de la finca en cuestión, el 26 de enero de 1952, título de su posesión, constante matrimonio, que tuvo lugar el 24 de junio de 1937, en cuyo piso, objeto de aquel contrato se estableció la familia, la esposa y sus hijos, es indudable que esa adquisición, como todas las realizadas por cualquiera de los cónyuges constante matrimonio, ha de estimarse ganancial, por cuanto ese es el régimen -el de gananciales- presunto en Castilla y, por consiguiente, disuelta la sociedad ha de sujetarse esta a su liquidación, y quienes, miembros de esa comunidad, poseen no pueden decirse precaristas sino copartícipes por efecto de quella presunción".

Esta solución sí que resultaría compatible con lo que se dispone en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , que no quedaría totalmente vacío de contenido, aunque reduciría su ámbito de aplicación especialmente a los supuestos en los que el régimen económico matrimonial del arrendatario fuera el de participación o el de separación de bienes. En cualquier caso, quede constancia que de "lege ferenda" no existe razón alguna por la que, a la configuración subjetiva del arrendatario cuando de una vivienda familiar alquilada se trata, se de un tratamiento jurídico diferenciado en atención al régimen económico matrimonial del cónyuge que suscribe como inquilino el contrato, es decir según sea el de participación o el de separación de bienes, por una parte, o el de gananciales, por otra.

La presente contestación no es mantenida por esta Sala. La primera duda que se suscita es la de si el derecho arrendaticio pasa a formar parte del patrimonio de la sociedad de gananciales, aunque no existe inconveniente en contestar afirmativamente, siempre que no se olviden sus especiales particularidades derivadas de la legislación especial que limitan, condicionan o incluso impiden cualquier decisión respecto a su destino cuando se liquide la sociedad de gananciales. Pero, en cualquier caso, a una cuestión atinente exclusivamente a las partes contratantes (arrendador y arrendatario), cual es la configuración subjetiva del arrendatario, no se puede dar respuesta acudiendo a un dato radicalmente ajeno al arrendador, como es el estado civil de la persona que suscribe el contrato como inquilino y, en el caso de ser casado, su régimen económico matrimonial y, por último, de ser la sociedad de gananciales, la naturaleza de los fondos usados para suscribir el contrato. Nada mas ajeno a la naturaleza, estructura y finalidad de la sociedad de gananciales. El matrimonio es un "consortium omnis vitae" y tiene que poseer necesariamente una economía. Al conjunto de reglas jurídicas que organizan y regulan la economía de la pareja suele denominarse "régimen económico matrimonial", el cual, en principio debería agotar su eficacia en los cónyuges a los que afecta, sin salpicar o perjudicar a terceros mas que en aquellos casos en los que fuera imprescindible. El régimen económico matrimonial de la sociedad de gananciales, de origen germánico, consiste en dividir entre marido y mujer los llamados "lucros nupciales" o ganancias que se obtienen durante el matrimonio ( artículo 1.344 del Código Civil ), idea que ya aparecía recogida en el Fuero Juzgo (4, 2, 17 ), en el Fuero Real (3, 3, 1 ), en la Ley 203 del Estilo , en las Leyes de Toro y en el Proyecto del Código Civil de 1.851. Sobre una primera línea que defendió su naturaleza societaria se ha impuesto otra posterior que se pronuncia por su naturaleza comunitaria, que ya aparecía en la Ley 4ª del Título IV, del Libro X de la Novísima Recopilación , y respecto de la que se añade, en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1967 , que no es de las de tipo romano o por cuotas partes sino de la llamada germánica o en mano común. Pero lo que se origina no es una simple comunidad de bienes entre los cónyuges o, en su caso, entre un cónyuge y los herederos del otro, pues, de ser así, no habría mas operación que llevar a cabo, tras su disolución, que la partición de la masa común, cuando lo cierto es que tiene que liquidarse, un proceso completo integrado por las siguientes operaciones: la formación de los inventarios, el avalúo y tasación de los bienes, la determinación del pasivo de la sociedad y el establecimiento de las operaciones precisas para su pago, la fijación del remanente líquido y su distribución y la adjudicación de bienes para su pago. En definitiva nada impide que en las relaciones internas de los cónyuges el arrendamiento sea un derecho de naturaleza ganancial pero ello no impone que frente a un tercero, como es el arrendador, se produzca una mutación subjetiva dentro de la relación arrendaticia en la figura del arrendatario con la subentrada del cónyuge no suscriptor del contrato, cuando el legislador no se ha pronunciado en tal sentido.

CUARTO.- Tras la precisión que se hizo en el fundamento de derecho anterior, queda claro que nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda, en la que no había más que un arrendatario y que lo era don Calixto, y, aunque esa vivienda arrendada era la familiar en la que don Calixto ( el arrendatario ) convivía extramatrimonialmente con doña Patricia, ésta (doña Patricia) no era la arrendataria.

De esta manera cobra todo su significado el artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos , que, en el apartado 1, contempla el supuesto de que " el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar el contrato ... sin el consentimiento del cónyuge que conviviere con dicho arrendatario ". Anudándole la consecuencia jurídica de que " podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge ". Y, a estos efectos, se indica, en el párrafo primero del apartado 2, que " podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto ". Añadiendo, en el párrafo segundo de este apartado 2, que " efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en el plazo de 15 días a contar de aquel ... ". Y lo que acabamos de exponer respecto del cónyuge del arrendatario " es de aplicación ", según se proclama en el apartado 4, " en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento ... ".

En el presente caso el arrendatario don Calixto manifestó su voluntad de no renovar el contrato al tiempo que abandonaba la vivienda arrendada.

Esa vivienda arrendada continuaba siendo ocupada por la conviviente extramatrimonial del arrendatario, doña Patricia, quién fue requerida, por los arrendadores, para que manifestase su voluntad de continuar en su beneficio la relación arrendaticia. Habiendo transcurrido más de 15 días sin que doña Patricia manifestare su voluntad de continuar con la relación arrendaticia. Y sin pagar la renta arrendaticia.

Tras lo cual, los arrendadores pretenden recuperar la plena posesión de su vivienda presentando la demanda contra doña Patricia.

QUINTO.- En la carta que remiten los arrendadores al arrendatario, que lo es don Calixto y no doña Patricia, se hace referencia a una cesión inconsentida del contrato de arrendamiento. Pues bien, no cabe duda que, en un principio, los arrendadores se decantaban por la teoría de la dualidad de arrendatarios que luego abandonaron cuando requirieron a la conviviente extramatrimonial del arrendatario. Pero no se trata de un "acto propio" que les impida recuperar la plena posesión de su vivienda. Y mucho menos de un acto propio de aceptación de la subrogación de doña Patricia en la relación arrendaticia en la posición de arrendataria.

SEXTO.- La posible concurrencia de la falta de litisconsorcio pasivo necesario en un juicio posesorio es muy difícil, ya que, en esta clase de juicios, no se puede demandar a quienes no estén en posesión de la cosa que se quiere recuperar, y, siendo varios los que la posean, nada le impide, al demandante, demandar a uno o varios y no demandar a los otros, porque, respecto de estos últimos, no quiere que dejen de poseer su cosa.

En el presente caso se trata de un juicio posesorio y la demanda se dirige contra la única persona que posee la vivienda, por lo que la relación jurídico procesal está perfectamente constituida en su aspecto subjetivo.

SEPTIMO.- Es cierto que, en su día, la vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento pero, el arrendatario manifestó a los arrendadores, su voluntad de no renovarlo y la abandonó y nació, en favor de la conviviente extramatrimonial del arrendatario, un derecho a subrogarse en la posición de arrendatario en la relación arrendaticia que no ejercitó en plazo, por lo que, esa relación arrendaticia, quedó extinguida en su totalidad. Y, después de haber quedado extinguida esa relación arrendaticia, el procedimiento adecuado para recuperar, los dueños de la vivienda, su plena posesión, es, entre otros, el elegido, el verbal por razón de la materia del párrafo segundo del número 4 del apartado 1 del artículo 250 de la Ley 1/2000 de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil.

OCTAVO.- No cabe duda que el requerimiento al que se refiere el apartado 2 del artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre tiene carácter recepticio. Pero ello no impide que se tenga por recibido cuando, como sucede en el presente caso, la carta se dirige al domicilio en el que sabemos que reside la destinataria, quién, de ser cierto que estaba ausente, no tuvo a bien desplazarse a la oficina de correos para recogerla. Resulta evidente que la destinataria no quería recibir la carta. En estos casos, debe darse por recibida la carta, como se argumenta en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 142/2020 de 2 de marzo de 2020 por la que se resuelve el recurso número 2958/2017 (se trataba, en este caso, de un telegrama).

NOVENO.- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia se imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho ( apartado 1 del artículo 394 por remisión del apartado 1 del artículo 398, ambos de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación