Sentencia Civil 201/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 1442/2022 de 22 de abril del 2024

PRIMERO.-Se recurre en apelación la sentencia que ha estimado la demanda en la que por la entidad Inmobiliaria Betancor SA se solicitaba que se dictara sentencia con los siguientes pronunciamientos: a) que declarara que la entidad demandada ANIDA OPERACIONES SINGULARES, SAU (sucedida por AMB SERVICIOS Y GESTIÓN GLOBA S.L.) ha incumplido la obligación de hacer contenida en el apartado e.) del Expositivo II y en la cláusula octava de la escritura de compraventa de autos (documento 3 de la demanda), consistente en depositar en favor del Ayuntamiento de La Orotava «la oportuna garantía por razón de las obras de urbanización que correspondan»; b) que condenara a la entidad demandada a que, atendiendo los requerimientos municipales de 2 de marzo y 16 de abril de 2018 (documentos 7 y 8 de la demanda), a depositar en favor del Ayuntamiento de La Orotava «la oportuna garantía por razón de las obras de urbanización que correspondan», todo ello dentro del plazo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 706.1 de la LEC, establezca este Juzgado; c.) que Ccondenara a la entidad demandada a abonar a la parte actora la cantidad de VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON DOS CÉNTIMOS (27.346,02 €), todo ello con sus respectivos intereses desde la interpelación judicial.

La parte demandada se opuso a la estimación de la demanda.

La sentencia estimó la demanda con los siguientes razonamientos :

Sobre la obligación de prestar el aval según el contrato suscrito entre las partes, consta como acto posterior relevante en orden a la interpretación del contrato que la demandada ha sido requerida de forma reiterada por el Ayuntamiento de la Orotava, para constituir el aval, "de conformidad con el acuerdo adoptado por las partes en la Escritura de Compraventa", en cumplimiento del artículo 27. 1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Por ello debe concluirse que Anida no ha cumplido la obligación de constituir el aval pactada en el apartado e) del expositivo II y en la cláusula octava de la escritura y por ello procede su condena a cumplirla en los términos interesados por el actor. Derivado de lo anterior procede condenar a la demandada a indemnizar a la actora por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento pues la falta de entrega del aval ha motivado de forma directa la falta de devolución del prestado por le actor conforme al decreto del Ayuntamiento de La Orotava de 23 de mayo de 2018, finalmente confirmada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 4-6-2020.

Frente a los pronunciamientos estimatorios de la demanda se alza en apelación la parte demandada quien formula sus motivos de recurso , tras unas alegaciones previa y segunda introductorias, bajo los siguientes enunciados:

TERCERO. -INFRACCIÓN DE LO PREVISTO EN EL ARTÍCULO 217 DE LA LEC. ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Y VULNERACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA APLICABLE A LA CUESTION OBJETO DE RECURSO.

TERCERO (sic).- INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 218 DE LA LEY DE ENJUICIMIENTO CIVIL POR FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA SENTENCIA EN RELACIÓN A LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA.

CUARTO.-INFRACCIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS Y JURISPRUDENCIA APLICABLE

QUINTO.-ERROR EN LA INTERPRETACIÓN DEL PRINCIPIO FUNDAMENTAL "PACTA SUNT SERVANDA" Y SU INCORRECTA APLICACIÓN EN EL PROCEDIMIENTO.

La parte apelada se ha opuesto a la estimación del recurso.

SEGUNDO.-Sobre la falta de motivación.

La STS 92/2024 de 24 de enero de 2024 resume el criterio jurisprudencial sobre el requisito de motivación de la sentencia expresamente recogido en el artículo 218 LEC: "Respecto del deber de motivación, es jurisprudencia constante de esta sala que la motivación debe permitir el eventual control jurisdiccional mediante el efectivo ejercicio de los recursos, lo que implica la exteriorización del fundamento de la decisión adoptada, favoreciendo su comprensión. Pero dicha exigencia de motivación no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide, sino que deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquella ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo; 774/2014, de 12 de enero de 2015; y 484/2018, de 11 de septiembre). Solo una motivación ilógica o arbitraria, porque en la sentencia no se expresen o no se entiendan las razones por las que sientan las conclusiones del litigio o su fallo, podría ser revisada a través de este recurso."

Pues bien, lo que la parte pone de manifiesto en su recurso son las erróneas conclusiones de la sentencia, pero no que exista una ausencia de motivación; en efecto, se alega falta de motivación cuando en realidad ésta existe, pero no es aceptada por la parte que se ve perjudicada ; como indica la STS nº 171 de 23 de marzo de 2018 (rec. 2999/2017): "No es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte, según doctrina reiterada, entre otras en las sentencias de 26 de junio de 2015, rec. 469/2014 y 22 de julio 2015, rec. 1701/2013".

El motivo de recurso queda por tanto desestimado.

TERCERO.-Las restantes alegaciones de la recurrente se resuelven conjuntamente por su estrecha relación.

Sustenta en síntesis su recurso la parte demandada en que la sentencia erróneamente concluye que está obligada según contrato a constituir ante el Ayuntamiento de la Orotava el aval de la cantidad que en su día constituyó la actora -aval de 420.708,00 €- ; al no haberse hecho así, se ha impedido que el Ayuntamiento de la Orotava devuelva el aval inicialmente constituido por la actora , por lo que condena a la demandada, además de a cumplir la obligación de constitución del aval, a indemnizar los perjuicios consistentes en los costes del mantenimiento del aval.

Sostiene la apelante que las obligaciones asumidas por el comprador y derivadas del contrato de compraventa en ningún caso incluían la sustitución de la totalidad del aval aportado previamente por Inmobiliaria Betancor SA en abril de 2004. Es más, ni tan siquiera suponía la obligación directa de depositar aval alguno, siendo en todo caso obligatorio este en el supuesto de que el Ayuntamiento así lo requiriese por considerar necesaria la aportación de una garantía adicional para la ejecución de las obras afectas única y exclusivamente a las 12 fincas adquiridas por ANIDA. Sigue en su recurso alegando que no se puede llegar a la conclusión de estimar la demanda, por cuanto no ha quedado acreditado que en el caso de autos se hayan dado los presupuestos para considerar que ANIDA ha incumplido obligación alguna de constituir un aval por importe de 420.708,00 € en atención a la normativa aplicable y respecto de la compraventa de las 12 fincas objeto del contrato de compraventa (a las que correspondería una participación del 56,252% de la propiedad total). Lo contrario supondría asumir una serie de obligaciones no aceptadas por ANIDA en el momento de la compra, tales como depositar una garantía por importe de 420.708,00€-inicialmente consignada por la demandante en 2004 para la totalidad del sector.

Pues bien, resultan hechos relevantes para la resolución del recurso no controvertidos o probados los siguientes :

-En fecha 29 de abril de 2004, el Promotor Inmobiliaria Betancor SA y el Ayuntamiento de Orotava otorgaron escritura pública ante el Notario Don Carlo González Pedregal bajo el nº 708 de su protocolo, en el que elevaron a público el convenio urbanístico de gestión concertada aprobado definitivamente el 23 de marzo de 2004 que tenía por objeto Sector de Suelo Urbanizable Sectorizado Ordenado (SUSO) denominado Sector OPUNTIA, del término municipal de La Orotava (Santa Cruz de Tenerife)

-La actora tiene depositado en el Ayuntamiento de La Orotava un aval de fecha 19 de abril de 2004, constituido en garantía de la ejecución de las obras de urbanización de todo el sector Opuntia, de la entidad «Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona» -hoy «CAIXABANK, S.A.»-, por importe de 420.708,00 €.

-Posteriormente se suscribió entre las partes ahora litigantes en fecha 30 de noviembre de 2017 el contrato de compraventa de 12 fincas correspondientes al sector Opuntia.

-Con fecha 18 de diciembre de 2017, (Registro de entrada nº 2017/32028 de 20/12/2017), D. Juaquín, en nombre y representación de la Inmobiliaria Betancor, S.A., solicitó la devolución del aval que su representado tiene depositado en el Ayuntamiento de la Orotava para garantizar las obras de urbanización y que se le requiera al nuevo titular de las fincas, la entidad mercantil, "ANIDA OPERACIONES SINGULARES, S.A." la constitución del mismo.

-El Ayuntamiento de la Orotava requirió en tales términos a la demandada en fecha 2 de marzo de 2018

- Formuladas alegaciones por ANIDA, el Ayuntamiento de la Orotava dio respuesta afirmando que "el ayuntamiento no ha considerado necesario determinar garantía complementaria ", y que la garantía es por el total del sector. Se requiere nuevamente a ANIDA para presentar el aval.

- El Ayuntamiento de la Orotava por decreto de 23 de mayo de 2018 denegó la devolución del aval a la actora hasta tanto ANIDA no procediera a constituir el aval por la cantidad 420.708 euros.

-Contra el citado Decreto se interpuso recurso de reposición por parte de Inmobiliaria Betancor S.A, que fue desestimado mediante Decreto del Alcalde, de fecha 26 julio de 2018.

- El juzgado de lo Contencioso número 1 de Santa Cruz de Tenerife dictó resolución en procedimiento 0466/2018 por la que desestimaba el recurso y confirmaba la denegación de devolución del aval. En síntesis se fundamentaba dicha decisión en que "para un tercero como el Ayuntamiento la transmisión de la propiedad no tiene efectos liberatorios respecto del aval constituido (pues el incumplimiento y su declaración administrativa se había producido con anterioridad y las obligaciones que hubiese asumido la compradora frente a la vendedora en un contrato de naturaleza civil cuando está referidas a obligaciones de derecho público no son oponibles a la Administración al tratarse de un ingreso de derecho público de las Haciendas Locales ex artículo 2 de Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales".

-Recurrida dicha resolución, la Sala de lo Contencioso-administrativo Sección segunda de Santa Cruz de Tenerife en recurso de apelación 56/2020 , desestimó el recurso interpuesto por la actora . Según la sentencia, el debate estriba en si puede ser devuelto el aval constituido por la apelante (en ese procedimiento) ínterin no sea constituido aval por aquella compañía a quien ha vendido su posición jurídica, o no: la respuesta debe ser negativa. Así se razona : " El aval no puede dejar de existir, la obligación legal de su existencia no puede dejar de cumplirse, de manera que no es admisible aceptar la posibilidad de un lapso temporal en que no exista garantía depositada por el tiempo que transcurriera entre la devolución del inicial y la aportación efectiva del subsiguiente (...), la apelante y ANIDA están unidas por un vínculo contractual. Es frente a Inmobiliaria Betancor frente a quien ANIDA se ha comprometido a proceder al depósito de la garantía tan pronto se lo requiera el Ayuntamiento de La Orotava, según se puede leer en las páginas 44 y 45 de la escritura pública. Contrato en el que la administración municipal es tercero (res inter alios acta). De manera que si a su derecho interesa, deberá la apelante ejercer las acciones que le asisten contra su compradora a fin de que ésta cumpla con el contrato y deposite la garantía ( arts.1091, 1100, 1101, 1257, todos ellos del Código Civil."

La sentencia ahora recurrida pese a no hacer expresa mención al efecto prejudicial de dicha resolución en el presente procedimiento, en sus razonamientos tiene en cuenta los fundamentos de la resolución dictada en la jurisdicción contencioso-administrativa. En efecto, , aun cuando la cosa juzgada del art. 222.4 LEC se predica de las resoluciones de otros órganos de la jurisdicción civil, el art. 42.3 LEC establece este efecto positivo de cosa juzgada para las resoluciones dictadas por la Administración Publica competente, por el Tribunal de Cuentas o por los tribunales del orden contencioso-administrativo o social. En este sentido, la Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del T. Supremo nº 532/13 de 19 de septiembre, pone de manifiesto el cambio de criterio según el cual consideraba improcedente la alegación de cosa juzgada o de litispendencia respecto de litigios de otro orden jurisdiccional ( STS 67/1998, de 6 de febrero), cambio de interpretación que se acomoda a la jurisprudencia constitucional, entre las que se cita STC 192/09, de 28 de septiembre, en la que se declara contrario al art. 9.3 y 24 de la CE la existencia de pronunciamientos contradictorios en las resoluciones judiciales de los que resulte que "unos mismos hechos ocurrieron y no ocurrieron" pues no resultan compatibles la efectividad de dicha tutela y la firmeza de los pronunciamientos judiciales. El Tribunal Constitucional ha destacado que "en la realidad histórica relevante para el Derecho no puede admitirse que unos hechos existen y dejan de existir para los órganos del Estado, pues a ello se oponen principios elementales de lógica jurídica y extrajurídica, salvo que la contradicción derive de haberse abordado unos mismos hechos desde perspectivas jurídicas diversas (por todas, STC 109/2008, de 22 de septiembre F. 3)". El Tribunal Supremo concluye que "los tribunales deben tomar en consideración los hechos declarados probados en resoluciones firmes dictadas por tribunales de una jurisdicción distinta, de modo que sólo pueden separarse de tales hechos exponiendo las razones y fundamentos que justifiquen tal divergencia. Pero ello no impide que en cada jurisdicción haya de producirse un enjuiciamiento y una calificación en el plano jurídico de forma independiente y con resultados distintos si ello resulta de la aplicación de normativas diferentes"

En este caso el procedimiento contencioso se trataba de dirimir la obligación del Ayuntamiento de la Orotava de devolver el aval a Inmobiliaria Betancor SA, en este sentido la ratio decidendide la resolución consistió en que no podía dejar de existir el aval y en consecuencia en tanto no se prestara éste por ANIDA , no se podía devolver el repetido aval al demandante. Obiter dictase refería la sentencia a la obligación de prestar aval según el contrato entre ANIDA y la actora. pero lo cierto es que el objeto del recurso no era determinar si ANIDA tenía o no la obligación de prestar el repetido aval, por lo que ningún óbice hay para apartarnos del criterio expresado cuando precisamente en este procedimiento de lo que se trata es de analizar en el ámbito exclusivo del derecho civil cuáles han sido las obligaciones asumidas por la demanda conforme al contrato de compraventa en relacion al aval.

Pues bien , sentado lo anterior, se da la circunstancia de que ANIDA ha sido requerida para prestar aval por el Ayuntamiento de la Orotava en relación al sector completo y no respecto de las 12 fincas adquiridas y que la actora no ha conseguido recuperar el aval en su día aportado en cumplimiento de la legislación urbanística, aval que ha seguido generando costes que ha tenido que pagar y ahora reclama. Pero, como se ha expuesto, en el ámbito en que nos encontramos lo que debe ser determinado es si ANIDA conforme al contrato de compraventa tiene obligación de prestar el aval requerido por el Ayuntamiento liberando con ello el aval prestado en su día por la actor o no. En este contrato en relación con la constitución de aval por la compradora demandada se dice : " e)En garantía de la ejecución de las obras de urbanización "INMOBILIARIA BETANCOR, S.A.", manifiesta que tiene presentado ante el Ayuntamiento de La Orotava un aval en concepto de la ejecución de las obras de urbanización de todo el Sector a favor de la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, actualmente CAIXABANK, S.A., por importe de CUATROCIENTOS VEINTE MIL SETECIENTOS OCHO EUROS (420.708,00 €), de fecha 19 de abril de 2004, cuya copia se incorpora a esta escritura. Con arreglo a lo anterior, la parte Compradora manifiesta que, en caso de que así lo requiera el Ayuntamiento de La Orotava,, ésta procederá al depósito de la garantía que corresponda ante dicha Administración por razón de las obras de urbanización que correspondan única y exclusivamente a las FINCAS objeto del presente otorgamiento, todo ello, con arreglo a las disposiciones legales y reglamentarias que resulten de aplicación" . De tal redacción se sigue que los términos del contrato son claros sin que sea precisa una ulterior labor interpretativa.

La STS, 190/2016 Civil sección 1 del 28 de marzo de 2016 resume las directrices y criterios de interpretación de los contratos:

«[...] Pues bien, en este contexto, y con relación a la interpretación de los actos y negocios jurídicos, la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de establecer una suerte de directrices acerca del fenómeno interpretativo que conviene tener en consideración. En esta línea, una síntesis de estas directrices puede quedar expuesta de la siguiente manera:

i) En primer lugar, debe destacarse que en el proceso interpretativo de los contratos la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola.

La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo que también interesa puntualizar. En efecto, en primer término, debe señalarse que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas; de modo que el análisis o la interpretación sistemática constituye un presupuesto lógico-jurídico de todo proceso interpretativo (también denominada canon hermenéutico de la totalidad, artículo 1286 del Código Civil). En segundo término, y en estrecha relación con la anterior, debe señalarse el carácter instrumental que presenta la interpretación literal del contrato que se infiere del criterio gramatical del mismo ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil ); de forma que no puede ser valorada como un fin en sí misma considerada, o como un dogma del proceso interpretativo, pues la atribución del sentido objeto de la interpretación, y de ahí la unidad lógica del artículo citado, conforme a su segundo párrafo, sigue estando en la voluntad realmente querida por partes contratantes.

Esta consideración, ha sido especialmente destacada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, entre otras, STS de 18 de junio de 2012 (número 294/2012), precisándose el hecho del necesario proceso interpretativo aunque los términos resulten claros, pues dicha claridad no determina, por ella sola, que dichos términos resulten literalmente unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, profundiza la citada sentencia declarando, entre otros extremos, que: «[... el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocia! proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual]».

Pues bien, en el presente caso, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, la interpretación que se infiere del criterio gramatical ( párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil) es clara y precisa, pues los términos del contrato resultan unívocos en el contexto interpretativo del contrato celebrado. En este sentido, el contrato se refiere en cuanto a la obligación de prestar aval, a las 12 fincas objeto del contrato. Así se hace constar que "asumirá los derechos y obligaciones urbanísticas que se deriven del planeamiento municipal respecto a dichas FINCAS" (las fincas objeto del contrato) sin que en ningún caso el demandado comprador haya asumido ninguna obligación en relación con el conjunto del sector, ni muchos menos asumir la sustitución del aval en su día prestado por la vendedora. Ningún pacto en este sentido se incluye en el contrato. De ahí que no pueda serle exigido a la demandada la prestación del aval e indemnización de perjuicios por incumplimiento de dicha obligación con base en el contrato , pues conforme lo pactado, únicamente estaría obligada a ello si se requiriera la prestación aval por el Ayuntamiento (lo que aquí se produce) y si fuera para prestar garantía en relación con las doce fincas adquiridas (requisito que no se cumple). Así, ateniéndose a lo acordado por las partes , ANIDA no está obligada contractualmente a prestar el aval, pese a haber sido requerida para ello por el Ayuntamiento de la Orotava . En consecuencia , la demanda debió ser desestimada.

De ahí que el recurso resulte estimado con imposición de costas a la parte actora conforme al artículo 394.1 LEC.

CUARTO-No ha lugar a la imposición de costas del recurso al apelante, por aplicación del artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.