Sentencia Civil 99/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 14, Rec. 670/2022 de 24 de febrero del 2023

Se aceptan y reproducen los razonamientos de la resolución que ha sido apelada.

PRIMERO. Don Conrado presento demanda contra doña Raquel y don Cesar con quienes había concertado un contrato de arrendamiento sobre el piso sito en la CALLE000 nº NUM000, piso NUM001 NUM002 de San Sebastián de los Reyes, solicitando en el suplico que:

1º.-Acuerde declarar la nulidad del contrato de arrendamiento citado en el cuerpo de este escrito relativo al piso indicado de la CALLE000 de San Sebastián de los Reyes, y consecuencia de lo anterior, que no tienen derecho los demandados a seguir ocupando dicho inmueble.

2º.-Subsidiariamente a lo anterior, declare terminado y/o resuelto dicho contrato de arrendamiento citado por expiración del plazo correspondiente y consecuencia de lo anterior, que no tienen derecho los demandados a seguir ocupando dicho inmueble.

3º.-Subsidiariamente a lo anterior, acuerde el juzgador, fijar un plazo o fecha de terminación de vigencia del citado contrato de arrendamiento, a partir del cual ya no tengan derecho los demandados a seguir ocupando dicho inmueble. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada, en aplicación de los criterios previstos al efecto por la LEC

Haremos una revisión de los hechos más relevantes para resolver este recurso contenidos en el escrito de demanda.

El día 1 de septiembre de 2007 las partes suscribieron el contrato de arrendamiento, presentándole a la firma al actor, persona de avanzada edad, el contrato redactado por la demandada, que es sobrina carnal del señor Conrado.

Se disponía en la cláusula segunda que el contrato de arrendamiento tendrá una duración indefinida sin incluirse ningún mecanismo de actualización de la renta, ni siquiera el IPC. La renta se fijaba en 390 euros al mes que es un precio simbólico ya que en la zona en que se encuentra la finca un alquiler medio alcanza una suma que va desde 750 a 1200 €. La cláusula segunda, tal como ha acogido la jurisprudencia, no puede suponer que el contrato no tenga plazo de finalización, al ser contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento, por lo que deberá regirse en cuanto a su duración por el contenido de la Ley de 24 de noviembre de 1994.

Asimismo, explico que con fecha 29 de julio de 2010 transmitió a su sobrina, por el precio de 470.034,60 euros a abonar el día 30 de julio del año 2020 lo que no se ha hecho efectivo, la nuda propiedad de cinco inmuebles entre los que se encontraba el que nos ocupa.

SEGUNDO. En el escrito de contestación a la demanda los demandados alegaron los siguientes excepciones y motivos de oposición frente a las pretensiones de la parte actora; nos limitaremos a enunciar las mismas ya que ha sido reiteradas en el recurso de apelación.

1. Tener por deducido incidente con la excepción de falta de legitimación ad causam, resolviendo el mismo sin entrar a conocer del fondo del asunto. El actor, al haber enajenado la propiedad de la finca arrendada, carece de legitimación para accionar contra la titular dominical del piso cuyo contrato de arrendamiento se pretende anular/rescindir/limitar temporalmente. Carece de acción, no puede actuar con la mínima legitimidad ni siquiera contra el segundo demandado.

2. Tener por interpuesta excepción de defecto en la interposición de la demanda, al no señalarse ni clarificarse en la misma el título habilitante del actor ( arrendador/usufructuario ) sobre el bien litigioso, excepción que será resuelta como de previo o especial pronunciamiento según considere el juzgado .

3. La acción de nulidad ejercitada, que debe considerarse como de nulidad relativa o anulabilidad, habría caducado por el transcurso de cuatro años ( artículo 1301 del CC).

4. Finalmente, de no haberse aceptado las anteriores excepciones, desestimar la demanda con expresa imposición de las costas a la demandante, dado que debe darse validez a la estipulación segunda del contrato que delimita su duración.

TERCERO. Revisaremos las cuestiones esenciales analizadas en la sentencia que ha sido apelada.

Legitimación activa de don Conrado. "No puede negarse la legitimación en el proceso a una parte cuando extraprocesalmente le ha sido reconocida ( sentencias de esta Sala de 4 de abril de 1984 , 23 de enero y 28 de octubre de 1991 , 20 de octubre de 1998 , 7 y 16 mayo 2001 , 29 de abril y 5 de diciembre de 2002 y 17 de marzo de 2008 , entre otras). Como en este caso que se reconoce por la demandada la existencia del contrato y reconoce también el pago de las rentas hasta el año 2020 doc. nº 3 de la demanda, reconociendo por tanto al demandante como parte contractual en su condición de usufructuario de modo tácito aunque no se modificara el contrato una vez efectuada la venta del inmueble..... La legitimación activa "ad causam" para el ejercicio de las acciones derivadas del contrato de arrendamiento urbano que nos ocupa corresponde al usufructuario, en su condición de arrendador, sin que los nudos propietarios dispongan de dicha legitimación, hasta el momento en que, como consecuencia del fallecimiento del usufructuario se extinga el usufructo vitalicio del que es titular."

Nulidad del contrato y eficacia de la estipulación segunda que regula el plazo de duración. Sobre esta materia la sentencia textualmente expuso "Debemos analizar si el contrato firmado por el demandante en fecha 1 de septiembre de 2007 es válido. El contrato se suscribió por el arrendador, Don Conrado, con Doña Raquel y que obra como documento número 2 de los acompañados junto con el escrito de demanda, por lo que le resulta de aplicación la legislación prevista en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (RCL 1994, 3272) , de Arrendamientos Urbanos, conforme a su redacción original. Dicha Ley, en su art. 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que " Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido." En la cláusula segunda de dicho contrato se fijó "el contrato de arrendamiento tendrá una duración indefinida", El carácter vitalicio del contrato resulta incompatible con el la nota de temporalidad que caracteriza al contrato de arrendamiento, así lo fijo ya la jurisprudencia del Tribunal Supremo y en concreto la sentencia de fecha 19 de febrero de 2016 ."Esta Sala ha abordado la cuestión suscitada, entre otras, en sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo (RJ 2013, 3258) , en Recurso de Casación núm. 289/2010 , afirmando que "Es doctrina de esta Sala que: " [..] el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85 (RCL 1985, 1064) , no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 (RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010 (RJ 2011, 568) . RC 393/2006)"; a lo que añade que dicha expresión ("tiempo indefinido") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, "salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario.....". En el caso presente, de la literalidad del contrato no se desprende que las partes se sometieran voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, sin que concurran otros elementos que permitan concluir palmariamente que esa era la voluntad de los contratantes".

Por todo ello procede la extinción, por expiración del plazo de duración, del contrato de arrendamiento, relativo a la vivienda, sita en la CALLE000 n NUM000 piso NUM001 letra NUM002, condenándole a que la deje libre, vacua y expedita a disposición del actor, con apercibimiento de lanzamiento

CUARTO. Los demandados presentaron el recurso de apelación que nos corresponde analizar en el que defendieron los siguientes motivos para conseguir la revocación de la sentencia.

a--Nulidad de actuaciones.

Se pretende la declaración de nulidad de actuaciones desde el momento anterior a la solicitud de suspensión del procedimiento tras haber interesado el beneficio de justicia gratuita, siendo nulos y no subsanables cuantos actos posteriores se han producido.

Se ha cometido un grave quebrantamiento de las formalidades esenciales al haber celebrado la vista sin proveer la expresa petición de suspensión presentada por doña Raquel debido a la solicitud del beneficio de justicia gratuita ( artículos 225.3, 227.1 y 459 de la LEC y 24 CE).

b--Falta de legitimación "ad causam" del actor.

Falta de legitimación para instar una declaración de nulidad que solo corresponde a la propietaria.

Vende el piso en el año 2010 con reserva de usufructo sin que cambie su posición durante el arrendamiento. Resultaba obligatorio que el señor Conrado expresara en la calidad que accionaba y concretase si los pagos que están realizando los demandados son por el usufructo adquirido.

No negamos el derecho del usufructuario a arrendar el bien que usufructúa, lo que rechazamos es que accione judicialmente en calidad indefinida de no se sabe qué y que sea el Juzgado quien, en contra de la expresa oposición de la demandada, ampare la ambigüedad e imprecisión procesales presuponiendo y "adjudicando" una titularidad subjetiva no invocada, ni acreditada ni justificada.

c.- La sentencia incurre en una triple incoherencia incompatible con el mandato legal contenido en el artículo 218.3 de la LEC sobre motivación, exhaustividad y congruencia.

1.- En el fallo se indica que se estima íntegramente la demanda, lo que supone un error o falta de cohesión entre lo podido y lo resuelto, ya que lo que se estima literalmente es una de las dos acciones subsidiarias.

2.-Falta de separación en la parte dispositiva de la sentencia respecto a las varias pretensiones que, con carácter principal (reseñada en el ordinal 1 de la demanda) y subsidiario, las descritas numerales 2 y 3, se han formulado.

3.- Al contestar a la demanda se alegó la caducidad de la acción de nulidad, siendo una petición a la que no se da respuesta como tampoco a la excepción de prescripción de la acción para pedir la resolución del contrato.

En cualquier caso, debe reconocerse que estimación no es total con la consecuencia de la exención de la imposición de costas a la parte demandada.

d.- Debe reconocerse la validez de la cláusula de alquiler "por tiempo indefinida" dados los términos del contrato, la legislación aplicable y la jurisprudencia expresada en la propia sentencia.

Prescindiendo de valoraciones personales y tomando como soporte de nuestro alegato los propios argumentos jurisprudenciales esgrimidos por la sentencia impugnada, en relación con las especialísimas circunstancias por la que los litigantes convinieron el carácter indefinido del arrendamiento, se refutara el erróneo acogimiento de la temporalidad del arrendamiento frente a la expresa y expresada voluntad de las partes y a la legislación que invoca la parte demandante.

La sentencia del T.S. de 20 de marzo de 2013, sobre la que se ha fundamentado la sentencia apelada, indica que la expresión tiempo indefinido "es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento salvo que del conjunto de las clausulas o estipulaciones pueda inferirse lo contrario", que es lo que ocurre en este caso ya que la demandada doña Raquel ha prestado a sus tíos más de 10 años de servicios ininterrumpidos sin remuneración alguna, lo que ha de ser considerado como causa y justificación suficiente para que se pueda aplicar la voluntad de contratar el alquiler por tiempo indefinido y la excepcionalidad a la temporalidad arrendaticia.

e.- Caducidad de la acción de nulidad ejercitada y la prescripción para pedir la extinción del contrato. Sobre esta materia la sentencia de instancia no ha hecho pronunciamiento alguno.

QUINTO. La solicitud de nulidad de actuaciones no puede admitirse en cuanto:

No se acredita por la parte apelante haber presentado una petición ante la Comisión de Justicia Gratuita con la documentación adecuada, elemento indispensable para que se le pudiera conceder a la demandada el beneficio de justicia gratuita. Simplemente aporta un escrito solicitando la suspensión del procedimiento, manifestando haberlo presentado.

No ha existido indefensión alguna al haber estado asistida por abogado y procurador en todo momento, debiendo recordar que la petición de suspensión, a pesar de contar con profesionales, no venía suscrita por abogado y procurador como exige la ley procesal (ver artículo 31).

Suspensión del proceso no es obligatoria, es más la regla general contenida en el artículo 16 de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita es la no suspensión "La solicitud de reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita no suspenderá el curso del proceso o expediente administrativo", estableciendo como excepción "evitar que el transcurso de los plazos pueda provocar la preclusión de un trámite o la indefensión de cualquiera de las partes", lo que indudablemente en este caso no se produciría ya que cuando se presenta el escrito ya se había celebrado la audiencia previa.

Tras presentar el escrito, nunca más insistió sobre la petición de suspensión durante la tramitación del procedimiento, lo que nos debe llevar a excluir la posibilidad de decretar la nulidad de actuaciones ya que no apreciamos que se haya causado ningún tipo de indefensión a la ejecutada que siguió defendida y representada por profesionales, sin que pueda olvidarse que, tal como indica la sentencia del T.S. de 24 de mayo de 2007, ante la pasividad y negligencia de la demandada, tampoco podría admitirse la petición de nulidad aunque hubiera existido perjuicio pues "corresponde a las partes intervinientes en un proceso mostrar la debida diligencia, sin que pueda alegar indefensión quien se coloca a sí mismo en tal situación o quien no hubiera quedado indefenso de actuar con una diligencia razonablemente exigible,....... pues, como indica el Tribunal Constitucional en su sentencia núm. 8/1991, de 17 de enero, Sala Primera, Recurso 1582/88 , "el concepto de indefensión con trascendencia constitucional es de carácter material y no exclusivamente formal, de modo que no podrá alegarse en esta sede si, aun existiendo una omisión judicial lesiva..............., no se ha observado frente a aquélla, en el curso de las diferentes fases procesales, la debida conducta diligente con miras a propiciar su rectificación ( STC 48/1984 )"

SEXTO. No llegamos a comprender las dudas que plantea la parte apelante sobre la legitimación de don Conrado, en cuanto en su condición de legitimo arrendador está perfectamente habilitado para solicitar todas las pretensiones contenidas en el suplico de su demanda, incluida la nulidad del contrato de arrendamiento, siendo indudable que tanto como propietario como usufructuario podía arrendar la vivienda, por lo que es imposible negarle legitimación, cuando además, tal como se recoge en la sentencia apelada, nunca con anterioridad se había cuestionado la misma por la hoy apelante.

Resultaba innecesario que en la demanda se hiciese expresa referencia a la calidad en que accionaba el actor y sobre su relación con la vivienda arrendada ya que la perdida de la nuda propiedad sobre la misma no influía en nada en la validez y eficacia del contrato de arrendamiento suscrito cuando era propietario pues en su condición de usufructuario mantiene el goce y disfrute sobre la cosa lo que es suficiente para concertar un arriendo, sin que podemos cuestionarnos en concepto en el cual fue pagando mensualmente cantidades doña Raquel pues la ocupación en concepto de arrendataria le obligaba al abono de la renta. Además, en el contrato en que se transmitió la nuda propiedad se explicó claramente que sería a finales de julio del año 2020 cuando doña Raquel debería abonar el precio fijado por la transmisión a su favor de la nuda propiedad sobre cinco inmuebles.

SEPTIMO. Aunque es cierto que no se hace una expresa mención a la solicitud de nulidad del contrato de arrendamiento, de la lectura de la sentencia se desprende con claridad que se desestima la nulidad del contrato de arrendamiento ya que especialmente se analiza el significado que debe darse a la expresión contenida en su estipulación segunda de "contrato indefinido", término que no arrastra la nulidad de todo el contrato, sino que, a juicio de la juzgadora de instancia, no impide la aplicación de la normativa contenida en la LAU vigente cuando se firmó el contrato sobre la duración del mismo, lo que ha conducido a que se declare que había expirado el término de duración fijado por la legislación aplicable a este contrato y condenar a los demandados al desalojo de la finca.

Obviamente con tal decisión, de manera implícita, perdían significado el resto de las pretensiones deducidas en la demanda, sin que por ello estimemos que fuera necesario que se hubiera hecho un pronunciamiento explícito sobre las mismas.

OCTAVO. Nos corresponde determinar a continuación el significado y alcance que debemos dar a la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que regula su duración. La doctrina del T S sobre esta materia es clara u reiterada, remitiéndonos al contenido de la sentencia apelada, a la que añadimos nuevas resoluciones con el mismo contenido.

STS de 19 de febrero de 2016, siguiendo la doctrina contenida en la sentencia núm. 204/2013, de 20 marzo, afirma que "es doctrina de esta Sala que: " [..] el alcance que debe darse a la expresión "tiempo indefinido" consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo la vigencia del RDL 2/85, no es equivalente al acogimiento del régimen de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del contrato ( STS 22 de noviembre de 2010 . RC 393/2006)"; a lo que añade que dicha expresión ("tiempo indefinido") es contraria a la naturaleza del contrato de arrendamiento, "salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato pueda inferirse lo contrario.....".

Por su parte en la de 31 de marzo de 2021 se indica que 2.- La duración temporal esencialmente limitada del arrendamiento. El art. 1.543 CC define el contrato de arrendamiento de cosas como aquél por el que una de las partes se obliga a dar a la otra "el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto". De este precepto ha deducido la jurisprudencia su naturaleza temporal o por tiempo limitado, "porque de entenderlo ilimitado o indefinido, representaría la transmisión para siempre del uso que se cede, desmembrándolo del dominio, por lo que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico" ( sentencia de 21 de mayo de 1958 ).

El plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC , bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la citada sentencia de 21 de mayo de 1958 : "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

3.- Esta doctrina jurisprudencial se ha reiterado y mantenido invariable a lo largo del tiempo......

La sentencia 1053/2008, de 25 de noviembre , declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia (por todas, STS de 26 de febrero de 1992 )". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna".

De la literalidad del contrato no se desprende que las partes se sometieran voluntariamente al régimen de la prórroga forzosa previsto en la LAU 1964, sin que concurran otros elementos que permitan concluir que esa fue la intención de las partes, siendo muy significativo que, si pretendiese un régimen de prórroga forzosa a favor del inquilino, no se incluyese alguna cláusula de revisión de la renta para que el arrendador no sufriera perdidas por la devaluación monetaria.

Asimismo, no podemos admitir que se estableció un régimen de prórroga forzosa como contraprestación a la atención prestada, durante más de diez años, por la demandada a su tío, hermano de la madre, ya que si analizamos el historial del Hospital Universitario Santa Sofía, veremos que no son admisibles las manifestaciones de la sobrina. En principio estuvo atendido por una tercera persona que vivía en su domicilio (folio 32), quedando sin atención a partir del año 2014 al no tener dinero (folio 33), declaraba no tener buena relación con la familia (86 vuelto y folio 89 vuelto) es más vemos que en mayo de 2010 se llama a la familia para pedir la medicación que le falta, manifestando la misma que no van a venir a verle y que nos pongamos en contacto con la residencia (34 vuelto).

Por consiguiente, debemos considerar que la decisión adoptada por la juzgadora de instancia, considerando que la expresión contrato indefinido no permite conceder el carácter perpetuo a la relación arrendaticia ni eliminar la aplicación de la normativa de la vigente LAU, se ajusta a la doctrina jurisprudencial, que ha sido recogida y correctamente aplicada por la resolución apelada. En definitiva, debe rechazarse el sentido literal de la expresión "tiempo indefinido" al ser contrario a la naturaleza del contrato de arrendamiento y suplir el vacío por la normativa que regula los arrendamientos urbanos.

NOVENO. Por último, nos resta analizar si es posible apreciar la caducidad de la acción de nulidad ejercitada y la prescripción de la acción para pedir la extinción del contrato, materias sobre las que no se hizo referencia alguna en la sentencia apelada, incurriendo en incongruencia omisiva.

Ambas excepciones deben ser rechazadas motivos estrictamente formales ya que la parte demandada no hizo referencia alguna a la prescripción al contestar a la demanda, lo que impide que la excepción sea examinada en este momento, pues tal como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2019 " La segunda instancia no es un nuevo proceso en el que las partes puedan introducir nuevas peticiones, sino que se pretende que otro tribunal emita un nuevo juicio sobre lo ya pedido y decidido en primera instancia, a la vista de los hechos alegados y de las pruebas practicadas en ella".

Tampoco podemos entrar a analizar la caducidad, que si fue opuesta en la primera instancia, pues, tal como recoge la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de abril de 2021, la incongruencia omisiva no puede denunciarse en el recurso de apelación sin ejercitar previamente petición de complemento de sentencia.

"1.- El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio :

"su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )".

Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre :

"ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".

DECIMO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado el recurso de apelación y no apreciar la concurrencia de circunstancias especiales fácticas o jurídicas que aconsejen abandonar el criterio objetivo del vencimiento ( artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación