Sentencia Civil 163/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 6/2023 de 27 de marzo del 2024

PRIMERO.-El presente procedimiento trae su causa en el contrato de compraventa celebrado el 24 de septiembre de 2018 entre PROYECTOS, CONSULTAS Y DICTÁMENES S.L.P., como vendedora, y DON Guido, como comprador, teniendo por objeto la vivienda situada en DIRECCION000. Se pactó como precio de la venta la cantidad de 175.000 euros, entregando el comprador en el momento de la firma de ese contrato la cantidad de 90.000 euros y comprometiéndose a pagar la cantidad restante (85.000 euros), conforme a lo establecido en la cláusula segunda, mediante cheque bancario "en el acto de la firma de la escritura pública de compraventa, que se celebrará entre el 26 de septiembre y el 10 de octubre del presente año".En dicha cláusula se establece además que "La transmisión deberá realizarse antes de diez días después de que el vendedor comunique al comprador que la documentación para la venta está preparada entre las fechas arriba indicadas".

Además de esta obligación de preparación de la documentación para la venta y comunicación al comprador en las fechas referidas, el vendedor asumía la obligación de entregar a la compradora la finca descrita libre de cargas, gravámenes, ocupantes o precaristas, conforme a la cláusula cuarta del contrato. Estableciéndose igualmente que "Si la vivienda tuviera alguna hipoteca, la propiedad se compromete a cancelarla siendo a su cargo los gastos que se deriven de esta cancelación. Y entregarlas al corriente del pago de todos los tributos y gastos de cualquier tipo y clase".

Por otro lado, la cláusula SEXTA del contrato establecía que "Si por cualquier circunstancia imputable única y exclusivamente a la vendedora no pudiera otorgarse la escritura pública de compraventa en el plazo establecido, el presente contrato quedará resuelto, debiendo devolver el vendedor al comprador el importe de la cantidad entregada en concepto de arras o señal.

Si por el contrario la parte compradora, por cualquier circunstancia imputable única y exclusivamente a ella, no compareciera antes del plazo establecido para la compra-venta en la firma de la escritura pública de compraventa en las condiciones anteriormente expuestas, se entenderá que renuncia a la adquisición de la finca. Por lo que la parte vendedora hará suya en concepto de penalización la cantidad entregada en concepto de arras o señal".

Se estipulaba también en la cláusula SÉPTIMA que las llaves se encontraban en el momento de celebrarse el contrato en poder del comprador.

No se firmó la escritura pública en el tiempo pactado, y, pese a que el 19 de octubre de 2018 el comprador abonara 20.000 euros más a cuenta del precio, restan por pagar 65.000 euros.

El 3 de febrero de 2021 la parte vendedora presentó demanda de resolución del contrato y reclamación de perjuicios por el incumplimiento del comprador de su obligación de pago del precio, alegando cuanto tuvo por conveniente, y terminando con el suplico de que se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, "declare haber lugar a la resolución del contrato de compraventa suscrito en fecha 24 de septiembre de 2018 entre los litigantes, por incumplimiento del demandado, condenando asimismo a este a la pérdida de todas las cantidades entregadas hasta el día de la fecha, a cuenta del precio pactado por la compraventa, en concepto de arras penitenciales, así como a que deje la vivienda libre, vacua, expedita y a disposición del propietario en el término que se establezca en la ejecución y con expresa imposición de las costas a la parte demandada y a que indemnice al demandante en la suma de 20.312,98 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios del artículo 1.124 del Código Civil , en compensación por el uso de la vivienda y demás gastos generados al actor con sus incumplimientos".

Demanda a la que se opuso el comprador alegando la exceptio non adimpleti contractuspor cuanto el vendedor habría incumplido con su obligación de entregar la vivienda libre de cargas y gravámenes, tal como se establecía en el contrato, en la medida en que estaba afecta a un expediente de Vivienda de Protección Oficial bajo el número- NUM000 de fecha 1 de octubre de 1986, no habiendo sido informado de esta circunstancia con anterioridad a la firma del contrato; de modo que su impago estaría justificado mientras el vendedor no cumpliera con la obligación de desafectar el inmueble de tal limitación administrativa.

La sentencia de instancia desestima las pretensiones de la demandante, acogiendo la excepción de contrato no cumplido opuesta por el demandado, absolviendo a éste de todas las pretensiones deducidas en su contra, con condena en costas a la parte actora.

Frente a la referida sentencia se alza la parte actora alegando vulneración, por inaplicación, del art. 1124 CC en relación con los arts. 1089 y ss, y 1254 y ss, y doctrina jurisprudencial que los interpreta; error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia, e incorrecta aplicación del art. 1254 Cc.

La parte apelada (demandada) se ha opuesto al recurso planteado.

SEGUNDO.-A fin de dar respuesta al recurso planteado conviene atender a que en la demanda inicial que ha dado lugar al presente recurso se pretendía por parte de la parte actora que se declarase la resolución del contrato de compraventa de 24 de septiembre de 2018 (cuya naturaleza jurídica ninguna parte ha discutido, pese a la denominación de contrato de arras que consta en el documento) con fundamento en el incumplimiento del comprador del pago de parte del precio acordado, a lo que se opuso el demandado haciendo valer la exceptio non adimpleti contractus.

Planteada la cuestión litigiosa en estos términos, y no siendo discutido que el comprador no ha pagado la totalidad del precio pactado, pues, tal como ha reconocido, le faltan por abonar 65.000 euros del precio total, es preciso analizar, en primer lugar, si existe incumplimiento del vendedor en relación con sus obligaciones, tal como afirma la parte demandada-apelada; por cuanto, si tal se afirmara, sería preciso acoger la excepción planteada por el comprador, con la consiguiente desestimación de la pretensión resolutoria ejercitada por la parte actora. Y es que, siendo hecho indiscutido que el comprador no ha pagado los 65.000 euros que restan para el completo pago, su posible calificación como incumplimiento resolutorio necesariamente debe ser posterior al análisis de la excepción planteada por el demandado.

En este sentido necesariamente el primer motivo de apelación de la parte recurrente, por el que se hace valer la inaplicación del art. 1124 CC en la sentencia apelada por no haber acogido su pretensión de resolución del contrato por incumplimiento, debe ser posterior al segundo formulado en relación con el error de la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia respecto al incumplimiento de sus obligaciones.

Alega la parte apelante error en la valoración de la prueba de la juzgadora de instancia en la medida en que la sentencia apelada ha considerado acreditado que la parte vendedora incumplió con su obligación de entrega de la vivienda objeto del contrato libre de cargas y gravámenes por cuanto, tal como aparecía en el Registro de la Propiedad, en el momento de celebrarse el contrato se trataba de una vivienda de protección oficial, con las consiguientes limitaciones inherentes a tal carácter, sin que haya procedido a la descalificación de la vivienda, pese a los requerimientos del demandado.

Entiende la parte apelante que el régimen de protección oficial de la vivienda objeto del contrato se ha extinguido por el transcurso de 30 años desde su calificación definitiva, de modo que se trata de una vivienda libre desde el 1 de octubre de 2016; esto es, antes de que se celebrara el contrato de compraventa. Argumenta, por otro lado, que la descalificación en este caso es automática, cuando transcurren los 30 años, sin que sea necesario realizar ningún trámite porque la mención será cancelada de oficio por el Registrador de la propiedad. En tales circunstancias, considera que la juzgadora de instancia erró en la valoración de la prueba al entender que, de la prueba practicada, se desprendía que había incumplido su obligación de entregar la vivienda libre de carga y gravámenes.

El motivo debe ser estimado.

En esta materia es preciso tener en cuenta que, dado que la Constitución Española atribuye la competencia para legislar en materia de urbanismo y vivienda a las Comunidades Autónomas ( art. 148.3 CE), nos encontramos con normativa diversa; si bien, normalmente en lo no expresamente regulado, la normativa autonómica se remite a la legislación estatal.

En el caso de la Comunidad de Madrid, conforme a lo dispuesto en su Estatuto de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, le corresponde a la Comunidad de Madrid la competencia exclusiva en materia de vivienda (artículo 26.1.4), y como consecuencia de ello, la iniciativa legislativa y la potestad reglamentaria. En ejercicio de dicha competencia, la Comunidad de Madrid promulgó la Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda. Por otro lado, el Reglamento de Vivienda con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por Decreto 11/2005, de 27 de enero, estableció de forma sistemática el régimen jurídico de la vivienda de protección pública en dicha Comunidad, siendo sustituido por el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid aprobado por Decreto 74/2009, de 30 de julio.

En el caso de autos, conforme a lo indicado en la nota simple registral aportada con la demanda, la calificación definitiva de la vivienda como VPO tuvo lugar el 1 de octubre de 1986; por lo que, no habiéndose promulgado aún la legislación autonómica referida, estaba sometida a la regulación estatal en este ámbito.

Esta venía constituida con carácter general por el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, así como por el Real Decreto-ley 31/1978, sobre Política de Vivienda, desarrollado por el Real Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre.

En este sentido, en relación con la extinción de la calificación como VPO, mediante una interpretación sistemática de las citadas normas, es claramente deducible que el régimen como VPO se puede extinguir bien por el mero transcurso del tiempo acordado en la norma, o bien tras un expediente de descalificación. En relación con el primero dispone el artículo 146 del Reglamento de Viviendas de protección Oficial de 24 de julio de 1968, que "el mero transcurso del plazo contado desde la calificación definitiva de Viviendas de Protección Oficial, determinará sin necesidad de declaración especial, la extinción de cuantas limitaciones impone este régimen legal,............, cancelándose de oficio en el Registro de la Propiedad las afecciones que se hubieren producido como consecuencia de los dispuesto en el artículo 99 del Reglamento".

Disposición reproducida, salvo en sus aspectos registrales, por el artículo 8.2 a) del Decreto 11/2005 que señala que "las limitaciones que impone el régimen legal de protección pública se extinguirán, .......... por el mero trascurso del plazo de vigencia que corresponda de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, y sin que sea necesaria ninguna declaración especial al efecto".De igual manera el art. 10.3 del Decreto 74/2009 dispone que "Las Viviendas con Protección Pública no podrán ser objeto de descalificación voluntaria, y las limitaciones que impone el régimen legal de protección pública se extinguirán, quedando, en consecuencia, sometidas las viviendas al régimen general establecido en la legislación común, únicamente por el mero transcurso del plazo que corresponda de conformidad con lo dispuesto en el apartados anteriores, y sin que sea necesario ninguna declaración especial al efecto".

En el caso de autos, habiendo transcurrido más de 30 años desde la calificación definitiva como VPO de la vivienda objeto de compraventa, es claro que ésta no estaría sometida a afección alguna en el momento de celebrar el contrato de compraventa y que no operaría ninguna limitación a la transmisión, como se desprende de lo establecido en los arts. 11 y 51 del Real Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre, que desarrolla el RD-ley 31/1978, sobre Política de Vivienda. En consecuencia, el vendedor estaría en disposición de cumplir con su obligación de entrega de una vivienda libre de cargas y afecciones, tal como se comprometió en el contrato, sin que le resultara exigible incoación de expediente alguno tendente a la descalificación de la vivienda como VPO por cuanto el régimen de vivienda protegida ya se había extinguido al tiempo de celebrar el contrato.

Por otro lado, ha quedado constatado que la vendedora remitió a la notaría recibos de pago del IBI, certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente del pago de las cuotas correspondientes a la vivienda, y certificado de eficiencia energética a fin de cumplir con su obligación relativa a la preparación de la documentación necesaria para la firma de la escritura pública. Igualmente, ha quedado probado que se citó en distintas ocasiones (el 26 de septiembre, el 1,3,16 y 19 de octubre de 2018) al comprador para que acudiese a la notaría a firmar la escritura pública, ocurriendo que éste solamente compareció en una ocasión (19 de octubre de 2018), procediendo en ese momento a abonar 20.000 euros más mediante cheque bancario en relación con el precio de la compraventa, pero sin que se otorgara escritura pública por restar aún una cantidad pendiente de pago.

En estas circunstancias no procede acoger la excepción interpuesta por el demandado (ahora apelado) fundamentada en el incumplimiento de las obligaciones del vendedor para oponerse al ejercicio de la acción resolutoria del contrato por incumplimiento; siendo procedente, en consecuencia, pronunciarnos a continuación al respecto.

TERCERO.-Ejercitaba la actora en su demanda la acción de resolución del contrato de compraventa celebrado el 24 de septiembre de 2018 por el impago de la totalidad del precio pactado en el contrato por el comprador.

Según señala, entre otras, la STS 793/2012, de 21 de diciembre, "...la resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el artículo 1124 del Código civil (incluido, con poco adecuada técnica legislativa, entre las obligaciones condicionales), implica un incumplimiento esencial del contrato, como dice la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 abril 1980 y ratificada por España en 1991, artículo 49.1, como recuerda la sentencia de 3 diciembre 2008 ; es preciso, como también recuerda la sentencia de 10 junio 2010 , que se produzca frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria. Y la de 30 de octubre de 2009 precisa: ...hecho objetivo del incumplimiento, no justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

En el caso de autos ha quedado acreditado que el comprador no ha pagado la totalidad del precio pagado, sin que tal incumplimiento se haya producido por causa imputable al vendedor, como se expuso en el Fundamento de Derecho anterior.

Siendo el pago del precio pactado una obligación esencial del contrato de compraventa, nos encontramos ante un incumplimiento esencial del mismo; por lo que debe ser acogida la pretensión de resolución del contrato de compraventa instada por el vendedor; restando, en consecuencia, determinar las consecuencias derivadas de tal resolución contractual.

CUARTO.-En relación con las consecuencias derivadas de la resolución del contrato, en la medida en que se opte por ésta y no por el cumplimiento, tal como permite el art. 1124 CC, la parte in bonis tendrá derecho a ser indemnizado por los daños y perjuicios que el incumplimiento de la contraparte le haya irrogado, y ésta tendrá derecho a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta con los intereses devengados desde el momento de su entrega.

Interesaba la parte vendedora en su demanda que se condenara al comprador (demandado), además de a dejar libre y expedita la vivienda a disposición del vendedor, a la pérdida de todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales, en aplicación de la cláusula Sexta del contrato celebrado, así como a la indemnización de daños y perjuicios en virtud del art. 1124 CC en compensación por el uso de la vivienda y demás gastos generados al actor con sus incumplimientos.

Procede pronunciarnos separadamente en relación con estos conceptos comenzando por el último de ellos.

Dispone el art. 1124 CC que "El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos".

En el caso de autos fundamenta la parte actora, ahora apelante, su reclamación de daños y perjuicios en el uso que viene haciendo el comprador de la vivienda en cuanto esposo de DOÑA Yuliana con quien celebró un contrato de arrendamiento sobre la vivienda objeto del contrato de compraventa el 27 de junio de 2016. Por otro lado, no se aporta prueba alguna acerca de otros gastos generados al actor.

En tales circunstancias se hace necesario acudir a un principio que no por conocido deja de ser relevante para resolver este litigio cual es el principio de relatividad de los contratos. En este sentido, la parte actora, ahora apelante, ha apoyado su pretensión indemnizatoria en un contrato de arrendamiento del que la parte compradora no es parte (aunque tenga vínculos familiares con la arrendataria); de modo que, no se pueden entender acreditados en modo alguno los supuestos daños y perjuicios cuya indemnización se reclama y, en consecuencia, necesariamente debe desestimarse tal pretensión.

Ciertamente en el contrato de compraventa se hizo constar que las llaves de la vivienda estaban en poder del comprador en el momento de celebrarse el contrato de compraventa, pero tal dato, por sí solo, no es suficiente para acreditar los daños y perjuicios que se reclaman.

Y ello con independencia de que, en su caso, se puedan reclamar las cantidades que se dicen debidas en virtud del contrato de arrendamiento por el cauce correspondiente.

Igual suerte desestimatoria debe correr la pretensión relativa a la aplicación de la penalización dispuesta en la cláusula Sexta del contrato. Dicha cláusula dispone lo siguiente:

"SEXTA.- Si por cualquier circunstancia imputable única y exclusivamente a la vendedora no pudiera otorgarse la escritura pública de compraventa en el plazo establecido, el presente contrato quedará resuelto, debiendo devolver el vendedor al comprador el importe de la cantidad entregada en concepto de arras o señal.

Si por el contrario la parte compradora, por cualquier circunstancia imputable única y exclusivamente a ella, no compareciera antes del plazo establecido para la compra-venta en la firma de la escritura pública de compraventa en las condiciones anteriormente expuestas, se entenderá que renuncia a la adquisición de la finca. Por lo que la parte vendedora hará suya en concepto de penalización la cantidad entregada en concepto de arras o señal".

A estos efectos interesa recordar que, si bien inicialmente en su demanda la parte vendedora pretendía la pérdida a su favor de los 110.000 euros entregados por el comprador (90.000 +20.000), en el recurso de apelación limitó su pretensión a los 90.000 euros entregados en el momento de la firma del contrato.

Partiendo de la licitud en general de las cláusulas penales, conforme a lo dispuesto en el art. 1152 CC, es preciso analizar si la cláusula transcrita es aplicable al caso de autos por ser conforme a la normativa aplicable al contrato celebrado.

En este sentido hemos de partir que nos encontramos ante un contrato celebrado entre una entidad mercantil, PROYECTOS, CONSULTAS Y DICTÁMENES S.L.P., y una persona física que, siendo de profesión limpiador, tal como se indica expresamente en el contrato de compraventa celebrado, actúa en un ámbito ajeno a su profesión, pudiéndose inferir de lo indicado en autos que su intención es destinar la vivienda objeto de contrato a su residencia habitual. Por lo que ha de ser calificado como consumidor.

Por su parte, el art. 4 del Texto Refundido por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios conceptúa al empresario como "toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión".En el acta de requerimiento notarial acompañado con la demanda se indica expresamente que el objeto de dicha entidad es toda actividad propia de los profesionales dedicados a la Arquitectura técnica, por lo que ha de entenderse que se cumplen las condiciones para ser calificado como empresario.

En consecuencia, nos encontramos ante un contrato de compraventa celebrado entre un empresario y un consumidor en el que se inserta la referida cláusula sexta que, dada las circunstancias personales del comprador (nacionalidad nigeriana, profesión) difícilmente puede entenderse que haya sido negociada entre las partes del contrato.

En este sentido, dispone el art. 82.1 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios que "Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato".Especificándose en el apartado 2 que "El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba".

En particular, en relación con la abusividad de determinadas cláusulas señala el art. 87.2 del Texto Refundido que "son abusivas las cláusulas que determinen la falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario y, en particular: 2. La retención de cantidades abonadas por el consumidor y usuario por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el empresario".

Este es precisamente el supuesto contemplado en la referida cláusula sexta por cuanto, tal como se infiere de ella, mientras que en el caso de que el negocio se frustre por causa imputable al comprador, se establece la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta a favor del vendedor, no se contempla sanción alguna para el caso de que el negocio no llegue a buen término por causa imputable el vendedor.

Así las cosas, procede declarar inaplicable la referida cláusula, conforme a lo dispuesto en el art. 83 del Texto Refundido de la Ley General de Consumidores y Usuarios y, por tanto, desestimar la pretensión ejercitada con fundamento en la misma por la parte vendedora.

En consecuencia, como consecuencia de la resolución del contrato, que queda sin efecto, deberá devolver el comprador las llaves de la vivienda, si aún estuvieran en su poder, y el vendedor deberá devolver las cantidades entregadas por el comprador a cuenta del pago del precio con los intereses legales devengados desde el momento de su entrega.

QUINTO.-De cuanto antecede, se deriva la estimación parcial del recurso de apelación y, en consecuencia, procede estimar parcialmente la demanda en el sentido de declarar procedente la resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes el 24 de septiembre de 2018, con la consecuencia de que el demandado deberá devolver las llaves de la vivienda si estuvieran aún en su poder y el vendedor deberá devolver las cantidades entregadas por el comprador como anticipo del precio con los intereses legales devengados desde el momento de su entrega. Con desestimación del resto de las pretensiones.

SEXTO.-La estimación parcial de la demanda conlleva que no se realice imposición de las costas causadas en primera instancia.

Por otro lado, tampoco procederá la imposición de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.