Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, de 29 de Marzo de 2005

Fundamentos

Audiencia Provincial de Madrid

SENTENCIA

Número de Resolución: 181/2005

Número de Recurso: 785/2002

Procedimiento: Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00181/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 785 /2002

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. LOURDES RUIZ GORDEJUELA LOPEZ

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE

En MADRID, a veintinueve de marzo de dos mil cinco. .

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 980 /2001 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Eugenio , representado por el Procurador Sr. García San Miguel, y de otra, como apelado D. Carlos Jesús , representado por el Procurador Sr. Peña Argacha, sobre reclamación de cantidad.

PARTE DISPOSITIVA

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO.- La presente apelación trae causa de la demanda formulada por el Procurador Sr. García San Miguel y Orueta, en la representación acreditada de DON Eugenio , contra DON Carlos Jesús , en reclamación de daños y perjuicios, todo ello con relación al contrato de arrendamiento suscrito el 4 de Julio de 1.983, entre el primero, en concepto de arrendador, y el Sr. Carlos Jesús , en concepto de arrendatario, contrato que quedó resuelto por sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 60 de esta capital, de fecha 21 de Marzo de 2.001, si bien en el acto del juicio, celebrado el l6 del mismo mes y año, el arrendatario se allanó e hizo entrega, a la propiedad, de unas llaves del inmueble.

Frente a la sentencia de instancia, que desestimó la demanda en su integridad, se alza el Sr. Eugenio , formulando el presente recurso, poniendo de manifiesto en el mismo su disconformidad con dicha resolución, salvo en lo referente a la desestimación de la excepción de prescripción que en la misma se contiene, pronunciamiento que comparte. Tras hacer una serie de consideraciones previas, que abarcan tanto aspectos de hecho como de derecho, con el fin de precisar concretas cuestiones referentes, fundamentalmente, a la existencia de los daños en el inmueble arrendado, se pone de manifiesto que la presente reclamación se basa en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en concreto en sus cláusulas sexta y séptima, no consideradas en su integridad por la Juzgadora de instancia, pactos que establecen la obligación, por parte el arrendatario, de entregar la vivienda, a la finalización del arriendo, en las mismas condiciones en que la recibió, excluyendo, por tanto su entrega con el desgaste por causa normal de las cosas, siendo imposible que, tras 18 años, el inmueble se entregue en las mismas condiciones en que se recibió, máxime si solo consta una pequeña reparación por parte del arrendatario, haciendo especial referencia a las dos actas notariales aportadas con la demanda, significando que cuando en la sentencia apelada se afirma que la situación del inmueble no puede ser imputable al mal uso por el arrendatario ni a deterioro significativo, se omite que en la cláusula sexta se excluye esta posibilidad, afirmando que la sentencia infringe el artículo 1.255, así como los artículos 1.281 a 1.289, todos ellos del Código Civil, realizando una amplia cita jurisprudencial sobre referidos preceptos. Tras indicar que los documentos aportados con el escrito de demanda han de considerarse adverados, se pone de manifiesto la total discrepancia con la sentencia de instancia en cuanto considera obras de mejora lo que son meras restauraciones, remitiéndose a las actas notariales unidas a los autos. Refiriéndose a la actitud del demandado, se hace mención a sus ofrecimientos de sustituir la moqueta y pintar el inmueble, matizando la supuesta negativa a estas reparaciones, remitiéndose a la abundante correspondencia cruzada entre las partes. En otro orden de cosas, se cuestiona la prueba testifical, llevando a cabo un análisis de cada uno de los testigos, insistiendo en la existencia de los desperfectos, demostrados claramente mediante el acta notarial levantada al efecto, cuya reparación también está acreditada por el segundo reconocimiento notarial, en el que también se evidencia que no se ha llevado a cabo mejora alguna, reparaciones que correspondían al arrendatario, en aplicación de las cláusulas sexta y séptima del contrato, pactos que son plenamente ajustados a derecho y que han de interpretarse en la forma que propugna el recurrente, trascribiendo una larga relación de sentencias, tanto del Tribunal Supremo como de diversas Audiencias Provinciales, concluyendo con la afirmación de que la legalidad de las dos citadas cláusulas es incuestionable, pactos que obedecen al deseo de la propiedad de mantener la escasa rentabilidad del arriendo, invocando la doctrina de los actos propios, concluyendo su extenso recurso con un resumen de los puntos objeto de debate que, a juicio del recurrente han quedado plenamente acreditados, en concreto: la realidad de los pagos que se reclaman, la existencia de los daños recogidos en las actas notariales, la legalidad de las cláusulas sexta séptima del contrato, la falta de fundamento de las alegaciones de la contraparte, el apoyo jurisprudencial de los puntos controvertidos, la entrega del inmueble con evidentes desperfectos, que van mas allá de los producidos por simple uso en la forma indicada en el artículo 1.554 del Código Civil, sin olvidar que lo pactado, atribuye al arrendatario incluso la reparación de los desperfectos causados por el simple uso, habiendo reconocido la obligación de pintar y enmoquetar el inmueble, invocando al efecto la doctrina de los actos propios, siendo incierto que el recurrente no aceptara la reparación del inmueble por parte del Sr. Carlos Jesús , cuando éste lo que en realidad pretendía era hacer frente a un 20% de los gastos reales, discrepándose, por último, del pronunciamiento sobre costas, solicitando, en definitiva se dicte nueva sentencia por la que, revocando la de instancia, se estime, en su integridad la demanda, con imposición de costas a la contraparte.

SEGUNDO.- La cuestión fundamental que se dilucida en el presente recurso, no es otra que la determinación de las responsabilidades generadas tras la resolución, el 21 de Marzo de 2.001 -si bien las llaves se entregaron el 13 del mismo mes y año-, del contrato de arrendamiento suscrito el 4 de Julio de 1.983, entre los litigantes, y que tenía por objeto un apartamento, con la finalidad de ser utilizado por el arrendatario, como despacho profesional para el ejercicio de la Abogacía.

Como es norma en los contratos bilaterales, el arrendamiento comporta obligaciones recíprocas para ambas partes, entre las que se encuentra la obligación del arrendador de entregar al arrendatario el inmueble objeto del contrato, realizando las reparaciones necesarias y manteniendo al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (art. 1544 CC.), mientras que el arrendatario se obligan a pagar el precio en los términos convenidos (art. 1555.1 CC.), a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado (art. 1555.2 CC.), y a devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibieron, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (art. 1561 CC.). En relación con esta última obligación, el art. 1653 CC. establece que "el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya", regulación que no impide que, en el ámbito de la autonomía de la voluntad (art. 1255 del CC.) puedan las partes haber establecido pactos concretos que alteren este marco legal, siempre y cuando la normativa especial arrendaticia, en concreto el artículo 6 del extinto Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, de aplicación a este contrato, permitiera la modificación de los derechos del arrendatario, posibilidad que debe examina, tomando en consideración, la naturaleza del contrato de arrendamiento -asimilado a local de negocio- y el contenido de las cláusulas mediante las que se modifican los indicados derechos.

Así, en la estipulación sexta, tras poner de manifiesto que la parte arrendataria declara recibir en perfecto estado el apartamento objeto del presente contrato, se recoge la obligación del primero de "entregarlo en iguales condiciones el día que finalice dicho contrato", estableciéndose en la cláusula séptima que "El importe de los desperfectos existentes en el momento de entregar el piso al arrendador, deberá ser satisfecho por el arrendatario, así como el importe de los alquileres correspondientes al tiempo que duran las reparaciones.= El arrendatario se obliga a efectuar con toda diligencia y a su cargo las reparaciones necesarias al buen funcionamiento y mantenimiento del apartamento y todos sus servicios internos. Se obliga así mismo a reparar inmediatamente y a su costa, cualquier desperfecto que ocasione por el mismo o por sus familiares, dependientes o clientes y visitantes, en los elementos comunes y de uso común del inmueble. Correrán a cargo del arrendatario las indemnizaciones correspondientes por daños a otros pisos por mal uso de las instalaciones eléctricas, dejar grifos abiertos o no proceder oportunamente al desatranco de desagüe,etc... El arrendador o persona que el mismo delegue, podrá visitar el apartamento a fin de vigilar su estado de conservación."

Pese a que en la demanda se trascriben las cláusulas citadas, llama la atención que en su fundamentación jurídica, no se haga hincapié en tales pactos que, en definitiva suponen el soporte fundamental de las pretensiones del demandante, en tanto en cuanto comportan una modificación de los artículos 1.554.2º, 1.561 y 1.563 del Código Civil, al trasladar al arrendatario la obligación de realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa, asumiendo igualmente, la responsabilidad de los deterioros causados por el normal uso del bien arrendado, en cuya producción no ha concurrido culpa de dicho arrendatario, deterioros que, en el caso de autos necesariamente han de haberse producido, tras casi 18 años de arriendo.

La obligatoriedad de tales cláusulas, no ha sido discutida en el presente proceso, y es difícil que se pongan en cuestión, relacionándolas con el artículo 6 de la LAU. de 1.964, cuando el ordinal cuarto de la disposición transitoria cuarta de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, acaba con la polémica existente sobre la conceptuación jurídica de los estudios y despachos profesionales, asimilándolos a locales de negocios, debiendo significar, que la extinción del presente contrato de arrendamiento, que lo fue por expiración del plazo, se debió a la aplicación de esta normativa, allanándose el arrendatario a las pretensiones del actor.

En consecuencia, han de tomarse en consideración los citados pactos y por tanto, ha de dejarse sentado que la obligación del arrendatario, a la hora de devolver el inmueble arrendado, por acuerdo entre las partes, va mas allá de lo preceptuado en los artículos 1.561 y 1.563 del Código Civil, corriendo a su costa las reparaciones precisas para devolver el inmueble, como dice la cláusula sexta, "en perfecto estado", siendo buena prueba de la asunción de esta obligación por parte del arrendatario, su propósito de pintar y sustituir la moqueta del inmueble, ofrecimiento que dado el contencioso habido a la hora de finalizar el arriendo, necesariamente ha de atribuirse a una aceptación de lo pactado y no a un acto gracioso, por parte del Sr. Carlos Jesús , quien, al igual que el demandante, es Letrado en ejercicio, con una dilatada actividad profesional.

TERCERO.- Llegados a este punto, son dos los aspectos que han de examinarse: el primero, se refiere a la cobertura de los pactos antes reseñados y, el segundo, a la existencia de los desperfectos que aduce el arrendador.

En cuanto a la primera cuestión, contrariamente a lo propugnado por el recurrente, las cláusulas citadas no son tan claras como para aplicar el artículo 1.281 del Código Civil, con exclusión de los artículos 1.282 y ss. de dicho Cuerpo Legal, en concreto en lo que afecta al término "perfecto estado" a que se refiere la cláusula sexta y en cuanto al abono de los alquileres correspondientes "al tiempo que duran las reparaciones" pacto recogido en la estipulación séptima.

De entrada hemos de afirmar que toda cláusula que propugna la renuncia de derechos, ha de interpretarse restrictivamente, debiendo equipararse el estado del inmueble a aquel que le hace hábil para el desempeño de la actividad para la que se arrendó, que no es otra que la de despacho profesional de un Letrado, actividad en la que el uso de la cocina -dependencia en la que se ubican gran parte de los daños-, es totalmente accesoria, por lo que no deben encontrar cobertura en tan citada cláusula la sustitución del mobiliario y electrodomésticos llevada a cabo por el arrendador, que no constituye una reparación, sino una evidente mejora, al no acreditarse ni que los electrodomésticos y mobiliario fueran estrenados por el arrendatario, ni que los mismos no funcionaran.

En cuanto a la obligación del pago de rentas, ésta ha de circunscribirse, exclusivamente, al tiempo preciso para llevar a cabo las reparaciones, sin posibilidad de otras ampliaciones.

Dicho lo anterior, es momento de considerar, individualmente, las cantidades reclamadas por el demandante, a fin de establecer su procedencia:

Así en cuanto a la suma mas importante, esto es la contenida en la factura de J.Patricio, S.L. - folios 126 a 128- han de considerarse únicamente los conceptos referentes a cambio de moqueta y pintura, si bien la primera referida a 41,6 metros cuadrados -única medición fiable que aparece en autos, en concreto en el presupuesto rectificado de INNER XXI, S.L. (folio 109)- y no a 56 metros cuadrados según se desprende los metros de moqueta suministrados por quien realizó la obra, lo que supone un total de 174.141 pesetas por moqueta, manteniendo las 127.800 pesetas por pintura. También procede incluir la sustitución de tres cintas de ventanas (14.700 pesetas), la manivela de la puerta de la terraza (6.700 pesetas) y el barnizado de dos puertas, únicas que en el acta notarial aparecen con daños, en concreto la de entrada y la de la segunda habitación a la izquierda, lo que supone, teniendo en cuenta dicha factura, 17.500 pesetas. La suma de los conceptos indicados asciende a 340.841 pesetas mas el correspondiente IVA., dando un total de 395.376 pesetas. No procede, por el contrario, el resto de las partidas reclamadas, ya que en el suelo de la cocina y el baño, salvo la suciedad y la falta de la tapa del registro en el segundo, no se aprecian daños que justifiquen la colocación de un nuevo solado. Tampoco procede, por la ya expuesto, la sustitución de los muebles de cocina y electrodomésticos en la misma instalado, lo que incluye el termo y las instalaciones eléctricas también realizadas. Igual criterio ha de adoptarse en cuanto al cambio de la cerradura y la partida correspondiente al rebaje de 5 puertas por la colocación de la moqueta, la primera partida porque consta la entrega de llaves y lo que es mas importante, la toma de la posesión del inmueble, y en cuanto a la última partida no debe olvidarse que si el piso estaba enmoquetado, la colocación de una nueva moqueta mas gruesa que la originaria, a elección de la propiedad, no debe suponer un mayor gasto para el arrendatario.

A la cantidad anterior, ha de sumarse el importe de la factura aportada como documento número 35, por 22.000 pesetas, ya que corresponde a meras reparaciones asumidas el arrendatario, según contrato, no debiéndose aceptar las demás sumas demandadas por reparaciones y ello porque la factura aportada como documento número 35, referente a tres radiadores, ni consta que los originales no funcionaran -solo consta que estaban descolgados- ni aparecen instalados los nuevos en la segunda acta notarial, sin olvidar, además, que sus características son totalmente distintas a los sustituidos. En cuanto a la factura aportada como documento número 36, de fecha 8 de Noviembre de 2.000, por importe de 10.440 pesetas, su improcedencia es manifiesto ante la existencia de las reparaciones recogidas en la factura nº 35 antes citada, en la que consta que la cisterna ya fue reparada el 18 de Julio de 2.000. Tampoco ha de acogerse la reclamación referente a las actas notariales por no ser repercutible al arrendatario.

Refiriéndonos a la indemnización correspondiente a los alquileres devengados durante el tiempo que duren las reparaciones -cláusula séptima-, entendemos, como ya se ha apuntado, que tal pago ha de circunscribirse, al lapso temporal preciso para llevar a cabo las obras en cuestión, considerando que los dieciocho días del mes de Marzo que transcurrieron tras a entrega de las llaves, son mas que suficientes para llevar a cabo las reparaciones que han de ser imputadas al arrendatario, por lo que se cumple la cláusula en cuestión con el abono de la citada mensualidad de marzo, parte debida por ocupación y parte con cobertura en las obras indicadas, lo que supone la cantidad de 110.628 pesetas mas otras 12.350 pesetas por gastos de comunidad de dicho mes, descontándose las 620 pesetas abonadas en exceso, no procediendo, la cantidad correspondiente a consumo de agua por no acreditarse en forma. Por último en cuanto a la repercusión del Impuesto de Bienes Inmuebles de 1.999 e incrementos de fianza no depositados, ha de acogerse la cantidad reseñada en el documento número 40, esto es 48.051 pesetas, entre otras razones, porque el demandado no acredita, como le correspondía el pago de tales conceptos que, conforme al contrato, corren de su cuenta, quedando reducida la repercusión del impuesto correspondiente al año 2.000, a la parte correspondiente los meses de Enero, Febrero y Marzo, esto es 7.805 pesetas, es decir la cuarta parte del mismo.

En resumen, la cantidad de la que debía responder el arrendatario, por todos los conceptos asciende a 595.590 pesetas, cifra a la que deberá restarse el importe de la fianza que asciende a 190.738 pesetas, resultando una suma, a favor del demandante de 404.852 pesetas, o lo que igual 2.433,21 euros, cantidad por la que ha de estimarse la demanda.

CUARTO.- En el capítulo de intereses, el carácter indemnizatorio de la cantidad reclamada y la estimación, solo en parte, de tal pretensión, obliga a declarar improcedentes los moratorios, siendo los únicos que han de acordarse, los del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se computarán sobre la cantidad aquí fijada, a partir de la fecha de esta resolución.

QUINTO.- En cuanto a las costas procesales, ha de indicarse que el acogimiento, en parte, del presente recurso y la estimación, también parcial de la demanda, obliga, conforme a lo dispuesto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a no hacer expresa condena en cuanto a los gastos procesales causados, tanto en la primera instancia, como en esta apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

FUNDAMENTOS

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 49 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 27 de mayo de 2002, cuya parte dispositiva dice: "DESESTIMO la demanda interpuesta por D/ña JUAN ANTONIO GARCIA SAN MIGUEL ORUETA en nombre y representación de D/ña Eugenio contra D/ña Carlos Jesús , debo declarar y declaro no proceder la pretensión del demandante, con imposición de costas al actor del presente procedimiento". Notificada dicha resolución a las partes, por Eugenio se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia en esta instancia por acumulación de asuntos.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FELIX ALMAZAN LAFUENTE.

FALLO

Que estimando, en parte, el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. García San Miguel y Orueta, en la representación acreditada de DON Eugenio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Madrid, en fecha 27 de Mayo de 2.002, en el juicio ordinario de referencia, debemos revocar y revocamos, referida resolución y, en consecuencia, estimando, en parte, la demanda por dicho recurrente formulada, contra DON Carlos Jesús , en reclamación de 1.614.034 pesetas e intereses legales, debemos condenar y condenamos a dicho demandado, a que abone al actor, exclusivamente, 404.852 pesetas, esto es dos mil cuatrocientos treinta y tres euros, con veintiún céntimos (2.433,21), e intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la forma indicada en el fundamento de derecho cuarto de esta resolución; todo ello sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, debiendo abonar, cada parte, las por ella generadas y las comunes, por mitad.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, que no es susceptible de recurso, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

VOTO PARTICULAR