Sentencia Civil 106/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 874/2022 de 29 de febrero del 2024

Se aceptan los de igual naturaleza de la resolución apelada.

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso .

Para la decisión del recurso son antecedentes de interés los siguientes:

1.- D. Casimiro y D. Bernardino, arrendatario y fiador respectivamente en el contrato de arrendamiento del local de negocio bajo exterior izquierda sito en la Calle Infanta Mercedes nº 3 de Madrid concertado el 3 de noviembre de 2018 con una duración de 5 años, ejercitan en febrero de 2021 acción en la que por aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus, interesan la modificación de sus condiciones contractuales, en el siguiente sentido:

" 1.- Disminución de la renta durante el periodo de alarma y hasta la apertura de la tienda (14 de marzo a 15 de Mayo de 2020) en un porcentaje del 96%, esto es, a 40 €;

2.- Desde el 15 de mayo de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020, en el que a pesar de que la tienda está abierta al público, está sufriendo un fuerte impacto económico en tanto en cuanto el aforo está limitado, y existen medidas restrictivas del movimiento habiéndose producido una disminución de la facturación media próxima al 67%, se solicita una reducción de la renta comprendida en este período equivalente a esta cantidad. Es decir, una renta por importe de TRESCIENTOS TREINTA EUROS (330 euros);

y 3.-Con respecto de la totalidad del año 2021 se produzca una reducción del 50% de la renta inicialmente pactada, por un importe de QUINIENTOS DOS EUROS (502 euros)."

2.- Los arrendadores Dª. Gema y D. Cirilo se opusieron a la demanda y formularon demanda reconvencional en reclamación de 6.858,88 euros, importe de las rentas adeudadas de noviembre de 2020 a mayo de 2021, más consumos de agua de ese mismo periodo e intereses de demora provisionalmente calculados.

3.- La sentencia de primera instancia desestima la demanda y estima la reconvención fundamentando que "las partes pactaron una modificación de la renta el 28/7/2020 , acordando el pago íntegro de las rentas de marzo y abril, una reducción del 50% en los meses de abril y mayo, en junio y julio el pago del 100% de la renta y una rebaja en 100 € del importe de la renta en los meses de agosto a diciembre de 2020. Dicho acuerdo significa que son las propias partes las que valoraron la incidencia de la crisis derivada de la pandemia en aquel periodo temporal. Es cierto que en octubre de 2020, la situación sanitaria vuelve a empeorar y hace necesaria la declaración de nuevas restricciones que afecta a la movilidad de personas y aforos en comercios minoristas acordándose en la ciudad de Madrid, limitaciones de movilidad entre distritos o barrios. Sin embargo, no consta que ante el empeoramiento de la situación sanitaria las partes intentaran de nuevo llegar a una solución amistosa, sino que en noviembre de 2020, el arrendatario deja de abonar una parte de la renta mensual y las siguientes mensualidades quedan íntegramente impagadas", y que "antes de la declaración del estado de alarma el arrendatario se venía retrasando de manera reiterada en el pago de la renta, como resulta de los requerimientos aportados por la propiedad. Por último, a la fecha de la celebración de la audiencia previa, la parte demandante, ni siquiera ha dado cumplimiento a la petición realizada en la demanda respecto de las mensualidades de 2021 proponiendo la reducción de la renta en un 50%. Han quedado impagadas, no solo las rentas pendientes de parte de noviembre de 2020 y diciembre de 2020, sino todas las rentas del año 2021 y enero a marzo de 2022 constando únicamente ingresos por importe de 3.150 €. Esto significa que pese a la apertura del comercio el 15 de mayo de 2020, no se ha dado cumplimiento al acuerdo modificatorio del importe de la renta, y cuando han dejado de aplicarse medidas restrictivas de la movilidad, tampoco el arrendatario ha empezado a cumplir con regularidad la obligación de pago de la renta. Por todo lo expuesto, no constando acreditado que la imposibilidad de afrontar el pago regular de la renta pactada venga motivado únicamente por la crisis sanitaria derivada del Covid-19, no procede modificar el contrato en los términos interesados por la parte actora, por lo que se desestima la demanda en su integridad". Y respecto a la demanda reconvencional, que a la fecha de su formulación " resultaban impagadas parte de la renta de noviembre de 2020 y la totalidad de las rentas de diciembre de 2020 a mayo de 2021, ascendiendo el importe de la deuda, incluyendo renta y consumo de agua a 6.696,72 € según resulta de las facturas aportadas (doc. 14). Por otra parte, consta reconocido por la parte arrendadora, que después de la demanda reconvencional se recibieron pagos por importe de 3.150 €. Por tanto, la deuda a la fecha del dictado de la presente resolución, asciende a 3.546,72 €", cantidad en la que es estimada la demanda reconvencional.

4.- Contra la sentencia los demandantes formulan recurso de apelación que articulan en tres motivos (enumerados como primero, segundo y cuarto) que introducen con las siguientes fórmulas:

"Primero.- Error en la valoración de la prueba.

Segundo.- Error en la interpretación y no aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con infracción de la reciente doctrina.

Cuarto.- Error en la valoración de la prueba, recogido en el fundamento de derecho sexto."

Y en él terminan solicitando la revocación de la sentencia dictando otra por la que estimando la demanda se acuerde la disminución de la renta durante el período de alarma y hasta la fecha de apertura de la tienda (14 de marzo a 15 de mayo de 2020), a 40,00 euros mensuales, conforme a los rendimientos de trabajo obtenidos; del mismo modo, desde el 15 de mayo de 2020 hasta el 31 de diciembre de 2020, se aplique la reducción de la renta comprendida en este período la cantidad de 330,00 euros mensuales y que desde el 1 de enero de 2021, hasta fecha de fin de pandemia, se acuerde una reducción del 50% de la renta inicialmente pactada, por un importe de 502,00 euros mensuales, con la imposición de las costas a la parte demandada.

5.- Los demandados reconvinientes recurridos se opusieron a la estimación del recurso de acuerdo, en lo sustancial, con los fundamentos de la sentencia apelada cuya confirmación interesan con imposición de costas a la parte contraria.

SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba y en la interpretación y no aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con infracción de la reciente doctrina.

Los motivos del recurso se analizan conjuntamente al estar estrechamente relacionados y ser, en ocasiones, reiterativos y homogéneos por lo que la respuesta de esta Sala será única y conjunta.

En el desarrollo de los motivos del recurso alega el apelante, en apretada síntesis, que concluye el juez, tras revisar la prueba documental aportada, que no existe documentación que permita apreciar lo ocurrido en 2021 cuando desaparecen las restricciones de movilidad, sin pronunciarse no obstante sobre las pretensiones formuladas para el año 2020; alega que el juez yerra al afirmar que los actores no son personas cumplidoras de sus obligaciones cuando, incluso iniciada la situación Covid-19, estuvieron haciendo frente al pago de la renta, hasta el punto de que no se reclama sino desde noviembre de 2020. Que la juzgadora no aprecia lo notorio de la situación económica mundial y la evidente afectación en la economía de una zapatería de barrio, que supuso el descenso notable de las ventas. Que no es cierto que el arrendatario ya antes de la declaración del estado de alarma se viniera retrasando de manera reiterada en el pago de la renta, pues lo único que acreditan los requerimientos aportados es que en vez de pagar el día 5 del mes la renta pactada en algunas ocasiones la ha pagado el día 11. Y, en último término, que la doctrina del TS que se invoca en la sentencia, anterior al Covid, ha quedado superada ante la crisis derivada de la actual pandemia por Covid-19.

Para la decisión de los motivos cumple recordar, siguiendo la STS de 4 de Diciembre de 2015, recurso 1468/2012, que "En nuestro sistema procesal, el juicio de segunda instancia es pleno y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido en primera instancia es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez "a quo"." De igual forma la sentencia del TC nº 212/2000, de 18 de septiembre de 2000 señala que "La segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum "quantum" appellatum) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre , y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )".

Sentado lo anterior, a la luz de la doctrina expuesta, la revisión de lo actuado nos lleva a compartir los razonamientos y las conclusiones de la sentencia apelada, y la valoración de la prueba practicada conforme se pasa a exponer.

Efectivamente, la posibilidad de alterar la regla " pacta sunt servanda" ante una modificación excepcional de las circunstancies es admitida en nuestro derecho interno con fundamento en los arts.7.1 y 1.258 CC, en el derecho comparado y también en la normativa internacional que pretende establecer una cierta armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos, en especial en el artículo 6 .2.2 . de los Principios Unidroit, en el artículo 6.111 de los Principios Europeos de Derecho de los Contratos (en adelante, PEDC) e incluso en el art. 1213 de la Propuesta para la modernización del Derecho de las obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación.

A ellas se refiere la STS 5/2019, de 9 de enero de 2019, que con cita de la STS, de Pleno, 820/2012, de 17 de enero de 2013, razona que el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código Civil. Y que el Artículo 6.111 señala que: "(1) Las partes deben cumplir con sus obligaciones, aun cuando les resulten más onerosas como consecuencia de un aumento en los costes de la ejecución o por una disminución del valor de la contraprestación que se recibe. (2) Sin embargo, las partes tienen la obligación de negociar una adaptación de dicho contrato o de poner fin al mismo si el cumplimiento del contrato resulta excesivamente gravoso debido a un cambio de las circunstancias, siempre que: (a) Dicho cambio de circunstancias haya sobrevenido en un momento posterior a la conclusión del contrato. (b) En términos razonables, en el momento de la conclusión del contrato no hubiera podido preverse ni tenerse en consideración el cambio acaecido. (c) A la parte afectada, en virtud del contrato, no se le pueda exigir que cargue con el riesgo de un cambio tal de circunstancias."

Ahora bien, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus ha de serlo de manera excepcional. Como sostiene la SAP La Coruña, Sección 6, de 30 de noviembre de 2023, rec. 349/2023, " La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda, por lo que se tiene que aplicar de manera excepcional y teniendo que concurrir una serie de requisitos que se extraen del artículo 6.111 PEDC anteriormente citado y de la jurisprudencia del TS que ha analizado esta figura, en especial, la STS 333/2014, de 30 de junio de 2014 ( ROJ: STS 2823/2014 - ECLI:ES:TS:2014:2823 ); la STS 64/2015, de 24 de febrero de 2015 ( ROJ: STS 1698/2015 - ECLI:ES:TS:2015:1698 ); la STS 5/2019 de 9 de enero de 2019 ( ROJ: STS 13/2019 - ECLI:ES:TS:2019:13 ); STS 455/2019, de 18 de julio de 2019 ROJ: STS 2831/2019 - ECLI:ES:TS:2019:2831 ) o la STS 156/2020, de 6 de marzo de 2020 ( ROJ: STS 791/2020 - ECLI:ES:TS:2020:791 ).Estos requisitos son los siguientes:

1- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio. Por ello se excluye la aplicación de esta cláusula cuando el contrato ya prevé una consecuencia ante una futura alteración o cuando el propio contrato ya lleva inherente la asunción del riesgo como puede ser un contrato de inversión.

2- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.

3- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.

4- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa. "

Sentado lo anterior, es innegable la concurrencia del primero y segundo de los requisitos, pues son hechos notorios los catastróficos efectos que la crisis sanitaria mundial generada por el coronavirus ha tenido en el ámbito económico a causa de la paralización de la actividad económica, dando lugar a una situación sin precedentes, imprevista e imprevisible al tiempo de la formalización del contrato de arrendamiento.

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 en su art. 10.1 ordenaba la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas, con las excepciones que indicaba la propia norma, resultando afectado por dicha suspensión el local objeto de la Litis. Y en el preámbulo del RDL 25/2020 de 3 de julio, de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo se dice que la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 ha cambiado por completo el escenario económico mundial. Las medidas de distanciamiento físico y limitaciones a la movilidad, necesarias y efectivas para controlar la transmisión del virus tienen un enorme impacto en la actividad productiva y el bienestar de los ciudadanos.

Concurre así la premisa fundamental que establece la jurisprudencia del Tribunal Supremo para la aplicación de la cláusula. Sin embargo, en el presente caso, no concurre el tercero de los requisitos, y en su consecuencia tampoco el cuarto, pues las partes acordaron voluntariamente y en atención a tal situación extraordinaria la modificación de la renta pactada en el contrato en los términos que constan en el documento fechado el 28 de julio de 2020, al parecer consensuando el 15 de septiembre de 2020 (doc. 8 contestación) cuyo tenor, en lo que aquí interesa, fue el siguiente:

"I.- Que con fecha 3 de noviembre de 2.018 se suscribió un contrato de arrendamiento del local comercial sito en la calle Infanta Mercedes núm. 3 de Madrid por parte de D. Cirilo y Da Gema como Arrendadores, y por parte de D. Casimiro, en su condición de Arrendatario, con la intervención de D. Bernardino como fiador.

II.- Que debido a la situación extraordinaria generada por la crisis sanitaria del coronavirus, los Arrendadores han ofrecido al Arrendatario una reducción de la renta del arrendamiento que ha sido expresamente aceptada tanto por el Arrendatario como por el Fiador que conoce y consiente la rebaja puntual de la renta del arrendamiento, razón por la cual, las partes puestas previamente de acuerdo han decidido llevar a cabo una modificación del contrato de arrendamiento de fecha 3 de noviembre de 2.018 exclusivamente en lo relativo a la cláusula Cuarta correspondiente a la renta del arrendamiento.

III.- Que por medio de este documento llevan a cabo la novación modificativa del contrato consistente en una rebaja puntual de la renta del arrendamiento en los términos y condiciones que se establecen en los siguientes

PACTOS

Primero.- De la rebaja puntual de la renta del arrendamiento y de la consiguiente modificación de la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 3 de noviembre de 2.018.

Con carácter excepcional, se acuerda una reducción de la renta del arrendamiento correspondiente al año 2.020 por un importe global y conjunto de MIL QUINIENTOS CUATRO EUROS (1.504 euros) que se distribuye de la siguiente forma:

1.1. Los primeros MIL CUATRO EUROS (1.004 euros) consisten en una reducción del 50% de la renta mensual del arrendamiento correspondiente a los meses de abril y de mayo de 2.020.

Considerando que la renta mensual vigente del arrendamiento del local comercial de la calle Infanta Mercedes núm. 3 de Madrid, después de la revisión practicada con efectos del 1 de diciembre de 2.019, asciende a MIL CUATRO EUROS (1.004 euros), la reducción del 50% de la renta de los meses de abril y de mayo de 2.020 consistirá en una rebaja de QUINIENTOS DOS EUROS (502 euros), quedando, por tanto, fijada la renta del arrendamiento en la suma de QUINIENTOS DOS EUROS (502 euros) para cada uno de los meses de abril y de mayo de 2.020.

1.2. Los restantes QUNIENTOS EUROS (500 euros) consisten en una reducción adicional de CIEN EUROS (100 euros) al mes en la renta del arrendamiento vigente con efectos a partir del 1º de agosto de 2.020 y hasta el 31 de diciembre de 2.020, por lo que la renta mensual para dicho período de cinco meses será de NOVECIENTOS CUATRO EUROS (904 euros) al mes.

1.3. La renta de los meses de junio y de julio de 2020 no sufre ninguna modificación por lo que la renta exigible seguirá siendo de MIL CUATRO EUROS (1.004 euros) al mes.

1.4. A partir del 1º de enero de 2.021 la renta del arrendamiento será la que resulte de aplicar a la renta vigente al 31 de julio de 2.020, esto es, a la cantidad de MIL CUATRO EUROS (1.004 euros) la variación positiva que experimente en su caso en el año inmediatamente anterior (esto es, desde el 1º de diciembre de 2.019 hasta el 1º de diciembre de 2.020), el Índice General de Precios al Consumo, que fije el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya.

Como consecuencia de todo lo anterior, se da una nueva redacción a la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento de fecha 3 de noviembre de 2.018."

Dichos pactos fueron fruto de un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual quedaron definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, asumiendo con ello, ya sí, la distribución de los perjuicios y riesgos que la pandemia estaba ocasionando, lo que excluye la viabilidad de exigir la activación de la cláusula rebus sic stantibus sobre una modificación contractual voluntariamente operada precisamente en aplicación de esta.

Nótese que el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo señalaba en su Preámbulo que " A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de esta Ley.

Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula "rebus sic stantibus", de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual" pretendiéndose con dicho RDL "ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales".

Señalando en su artículo 2.1 referido a " Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda" que "La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1.1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto -ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario", redacción que se mantuvo en el art.2.1 del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Es cierto que a la fecha del acuerdo fechado el 28 julio de 2020 se ignoraba lo que en el año 2021 pudiera pasar, sin embargo, la sentencia apelada, tras la valoración de la documental aportada, afirma que "En todo caso, ha de tenerse en cuenta que no se ha aportado documentación alguna que permita apreciar lo ocurrido en 2021 cuando desparecen las restricciones de movilidad pese a que se interesa en la demanda la reducción de la renta también para el año 2021", razonamiento que se estima ajustado pues la documental aportada lo fue tan solo de los listados de ventas de 2019 y 2020 aunque no completa, pues faltaban los meses de diciembre de 2019 y julio de 2020, y las declaraciones de IRPF de 2020, en ningún caso ningún documento relativo al año 2021 a pesar de que la audiencia previa se celebró en marzo de 2022.

Y como ya dijimos en sentencia de esta Sección 8ª de SAP, Civil Sección 8ª del 16 de noviembre de 2023, rec. 774/22, con cita de la de esta Sección 8ª de 30 de mayo de 2023 nº 282/2023, "Así es, nadie niega los efectos y consecuencias que la declaración del estado de alarma por el Covid-19 ha tenido en los establecimientos de hostelería, ni que la posterior normativa ha supuesto limitación de horarios, aforos, etc., que tiene repercusión en estos negocios, pero cuando como aquí ocurre, se reclama la reducción de renta desde el mes de noviembre de 2020 hasta noviembre de 2022, cuando ya no existía la suspensión total de la actividad, viéndose ampliada de forma paulatina, la acción ejercitada para su prosperabilidad exige, como se hace constar en la sentencia apelada, que se acredite la real situación económica del establecimiento para valorar la repercusión en su caso, que la situación ha tenido y su correlación con la carga económica del contrato de arrendamiento, y nada de esto se ha acreditado, cuando está a disposición de la actora su documentación contable".

En último término, se alega por el apelante que el juez no se ha pronunciado sobre las pretensiones formuladas para el año 2020, lo que no es cierto pues la sentencia razona que las partes pactaron una modificación de la renta el 28/7/2020 lo que significa que valoraron la incidencia de la crisis derivada de la pandemia en aquel periodo temporal y que no consta que ente el empeoramiento en octubre de 2020 de la situación sanitaria las partes intentaran de nuevo llegar a una solución amistosa, sino que en noviembre de 2020 el arrendatario deja de abonar una parte de la renta mensual y las siguientes mensualidades quedan íntegramente impagados, incumpliendo así el acuerdo de modificación contractual; y se alega que el juez yerra al afirmar que los actores no son personas cumplidoras de sus obligaciones y que antes de la declaración del estado de alarma se viniera retrasando de manera reiterada en el pago de la renta pues lo único que acreditan los requerimientos aportados es que en vez de pagar el día 5 del mes la renta pactada en algunas ocasiones la pagaba el día 11, lo que tampoco podemos acoger pues como resulta de los 8 requerimientos de pago incorporados a la contestación (doc. 10) estos, excepto uno de fecha 11 del mes correspondiente, fueron realizados los días 12, 13, 17, 21 y 30 de los meses en curso; que posteriormente y a fecha 28 de julio de 2020 también había impagado los meses de junio y julio de 2020, como resulta del email remitido en dicha fecha en el que se le decía que dado que adeudaba las rentas de los meses de junio y julio de 2020 que procediera a su pago antes de la firma del documento de modificación del contrato (doc. 8 contestación) y que, posteriormente, como afirma la sentencia, dejo impagadas, no solo las rentas pendientes de parte de noviembre de 2020 y diciembre de 2020, sino todas las rentas del año 2021 y de enero a marzo de 2022, por lo que concluimos con la sentencia apelada que no consta acreditado que la imposibilidad de afrontar el pago regular de la renta pactada venga motivado únicamente por la crisis sanitaria derivada del Covid-19, todo lo cual conduce a la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO .- Costas.

La desestimación del recurso comporta la imposición de costas al apelante de acuerdo con el artículo 398 L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.