Sentencia Civil 327/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 9, Rec. 1028/2022 de 29 de mayo del 2023

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que deben entenderse completados por los de esta resolución judicial.

SEGUNDO.- Son hechos de los que debe partirse para resolver el recurso de apelación los siguientes:

1º) El día 1 de octubre de 2010 entre la entidad actora y la demandada se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre la vivienda sita en la CALLE000 Nº NUM000, de Torrejón de Ardoz, con Plaza de Garaje Sótano NUM001, nº NUM002 y Trastero Sótano NUM003, nº NUM004.

2º) A la fecha del vencimiento del referido contrato, la parte actora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual tramitada ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torrejón de Ardoz con el número 221/17, en el cual se dictó Auto suspendiendo la tramitación por prejudicialidad civil hasta que se dictara sentencia firme en el Procedimiento Ordinario 673/17 interpuesto por Doña Alicia ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de la misma localidad.

3º) El 6 de noviembre de 2018 se dictó sentencia nº 258/2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz poniendo fin al Procedimiento Ordinario 673/2017 sentencia en la que estimando íntegramente la demanda, se declaró ejercitado en tiempo y forma el derecho de opción de compra, y el derecho de la actora al uso de la vivienda en su condición de propietaria desde el 18 de octubre de 2016, sentencia que recurrida en apelación solo fue revocada en cuanto declaraba la condición de propietario del demandante desde la fecha del ejercicio de opción de compra, pronunciamiento que se dejaba sin efecto.

4º) En ejecución de la sentencia se otorgó la correspondiente escritura de compraventa el día 8 de mayo de 2020, habiendo presentado demanda de reclamación de 21.108 €, correspondiente a la indemnización por el uso de la vivienda, desde el 27 de diciembre de 2016 a la fecha de la firma de la escritura de compraventa, cantidades que según la parte actora se corresponde a las cantidades que a esa fecha inicial venía abonando la demandada en concepto de renta y de gastos de comunidad.

5º) En la sentencia de instancia, solo se estimó parcialmente la demanda, con relación a los gastos de comunidad abonados por la parte actora, que según sus alegaciones y documentos por ella aportados ascendía a la cantidad de 2.969,98 €.

TERCERO.- Teniendo en cuenta que la sentencia es impugnada por ambas partes procede entrar a resolver sobre la situación posesoria de la vivienda, y por lo tanto en relación a los frutos civiles de la misma, desde el momento en que se ejercitó oportunamente el derecho de opción, en base al pronunciamiento firme que sobre esta cuestión se hizo en la sentencia de 6 de noviembre de 2018 nº 258/2018 dictada en Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Torrejón de Ardoz en el Procedimiento Ordinario 673/2017, hasta el día que se otorgó la escritura de compraventa el día 8 de mayo de 2020 .

En el escrito de impugnación de la sentencia formulada por la parte actora se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, con infracción del artículo 1462 del C. civil, al entender que si bien la sentencia de primera instancia, estima que la demandada ejercitó la opción de compra correctamente desde el día 18 de octubre de 2016, la sentencia dictada en apelación, revocó el pronunciamiento de la sentencia de instancia, en orden a que se reconociera la condición de propietaria de la vivienda desde esa fecha, a juicio de la parte apelante la sentencia de instancia infringiría dicho precepto.

Sobre esta cuestión, lo cierto es que la sentencia impugnada en modo alguno desestima la demanda, en relación a la reclamación de las rentas, desde que el momento en que se ejercitó oportunamente el derecho de opción, no porque la parte demandada ocupara la vivienda, desde ese momento en concepto de dueño, sino que procede a una aplicación correcta, del artículo 1462 del c. civil, en la medida que si el dominio se trasmite en virtud del título y el modo, como es el contrato, y la traditio, la compraventa, como se recoge de forma expresa en la sentencia se había perfeccionado una vez ejercitada oportunamente la opción de compra, pero no se había producido su consumación, pues una cosa es la perfección del contrato de compraventa, que como regla general se produce conforme establece el artículo 1450 del C. civil, desde que existe acuerdo entre comprador y vendedor, sobre la cosa y el precio, y en los supuestos del contrato de opción de compra, como señala la STS N º 67/2020 de 03/02/2020, con cita de la RDGRN de 22 de enero de 2013 " La perfección de la compraventa se produce por el concurso de la oferta y la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( artículos 1262 y 1450 del Código Civil ) y ésta se ha producido definitivamente al ejercitarse en tiempo y forma la opción por el optante. No obstante, siendo necesaria la perfección del contrato para la transmisión del dominio es también imprescindible su consumación, lo que tiene lugar mediante la traditio ( artículos 609 y 1095 del Código Civil), ya sea la material o la instrumental que va ligada al otorgamiento de escritura pública, lo que pone de relieve que - salvo que se acredite por otro medio el elemento traditorio- es precisa la escritura pública, cuyo otorgamiento equivale a la entrega, para su acceso al Registro de la Propiedad ( artículos 1462 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria).

CUARTO.- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la infracción de los artículos 1.261, 1.445, 1.447 y 1.450 del código civil al considerar que la parte apelante ejercitó en tiempo y forma la opción de compra, alegando que en virtud de dichos preceptos, así como la jurisprudencia que se cita en el recurso, entre otras la STS 735/2008, y la sentencia de esta misma audiencia provincial Secc. 10 n º 554/2021, en un caso semejante, al entender que la parte demandada no ejército en tiempo y forma el derecho de opción, puesto que la jurisprudencia ha indicado en una pluralidad de ocasiones que el correcto y válido ejercicio de la opción de compra exige que el optante preste su consentimiento a las condiciones pactadas en la propia opción de compra -y no a otras distintas-, y que en el presente caso la arrendataria no sólo pretendió que se introdujeran condiciones distintas a las previstas en el Contrato de Arrendamiento y la normativa aplicable, sino que se señaló expresamente que el precio por el que se ejercitaba era distinto al que, posteriormente, la Sentencia ha señalado como correcto; por lo que a juicio de la parte apelante el consentimiento mostrado por la parte arrendataria no alcanzó a uno de los elementos esenciales de todo contrato de compraventa como es el precio, y que sin tal consentimiento sin tal consentimiento, no puede considerarse perfeccionado contrato alguno.

Con relación a este concreto motivo del recurso de apelación la parte demandada y apelada, en relación a este pronunciamiento de la sentencia, entiende que lo que se pretende es revisar la sentencia de 6 de noviembre de 2018, sobre esta cuestión, la sentencia que estimo la demanda sobre el derecho de opción llego a la conclusión y estimo la demanda, declarando el ejercicio del derecho de opción por la arrendataria en tiempo y forma, y en la propia sentencia se recoge de forma expresa que en base a las comunicaciones existentes entre las partes, el no otorgamiento de la escritura de compraventa, incluso en el precio fijado por la arrendadora, era imputable a la parte actora, consideraciones en las que incide la sentencia apelación al entender que si la escritura de compraventa no llego a otorgarse en el momento que está previsto en el contrato, lo fue por la única y exclusiva voluntad de la mercantil demandada.

Con relación a este concreto motivo del recurso de apelación, debe partirse de un hecho que ha quedado acreditado en los autos como es que el otorgamiento de la escritura de compraventa no se formalizó en el tiempo previsto en el contrato, por causa imputable a la parte arrendadora, como se deduce del contenido de las sentencia de 6 de noviembre de 2018, y la sentencia de apelación de 24 de octubre de 2019, en las cuales se declara que el derecho de opción se ejecito oportunamente por el arrendatario, y que la razón de no otorgarse la escritura en el plazo previsto en el contrato, fue la negativa de la ahora apelante a su otorgamiento, pues si bien existía discrepancia sobre el precio de la compraventa, la arrendataria en todo momento estaba dispuesta a otorgar la escritura de compraventa en el precio indicado por la arrendador, sin perjuicio de reservarse las acciones correspondientes, por lo tanto ha de entenderse que si el otorgamiento de la escritura de compraventa debía otorgarse en un plazo de 60 días desde que el arrendatario notifico su voluntad de ejercitar la opción, sin que la arrendadora aceptara el otorgamiento de dicha escritura en dicho plazo, por lo tanto y como se recoge en la sentencia de instancia, al ser imputable a la ahora arrendadora y apelante el no haber otorgado la escritura pública de compraventa en el plazo correspondiente , no cabe reclamar la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.

El acreedor tiene derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregar la cosa, estableciendo el artículo 1468 del c. civil, que los frutos pertenecen al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato, teniendo en cuenta que el contrato se perfecciono desde el momento que el arrendatario comunico su voluntad de ejercitar el derecho de opción, tal como se recoge en la sentencia dictada, es evidente que desde ese momento el arrendatario, tiene derecho a los frutos de la vivienda, sin que por otro lado se pueda considerar que se encuentre en una situación de precario, sino que en virtud de esa obligación de entrega por parte del arrendador, los frutos civiles, y el uso de la vivienda le corresponde no en su condición de propietario, pero si como poseedor de buena fe, y por lo tanto en virtud del derecho que tiene a esos frutos, desde el momento de la perfección del contrato.

Con relación a esta cuestión si bien la sentencia de la sección 10 de esta audiencia provincial de fecha 4 de noviembre de 2021, confirma otra del juzgado de primera instancia, en el que se reclama por los mismos conceptos, que en los autos de que trae causa este rollo de apelación, con relación a otra vivienda de la misma promoción, lo cierto es que dicha sentencia parte de un hecho que declara acreditado y probado, de que la causa por la que se retrasó el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, era imputable a ambas partes, mientras que en este caso tanto la sentencia de instancia, como esta sala entiende que ha quedado acreditado, que el retraso en la firma de la escritura pública de compraventa, es imputable a la entidad arrendadora, que incumplió dicha obligación por lo que en modo alguno se puede reconocer a la entidad apelante una indemnización de daños y perjuicios, por el tiempo que la demandada continuo ocupando la vivienda sin pago de las rentas, cuando el retraso en la entrega de la vivienda, en virtud del otorgamiento de la escritura pública de compraventa es imputable a la entidad apelante .

Sobre esta cuestión en el mismo sentido que esta resolución judicial, ya se ha pronunciado esta misma audiencia provincial en sentencia de la Secc. 21 N º 107 de 17 de marzo de 2022, y la sentencia de la Secc. 14, N º 65/2023 de 10/02/2023.

QUINTO.- Por la representación procesal de la demandada se impugna la sentencia alegando como primer motivo del recurso de apelación incongruencia extrapetita, con infracción del artículo 218 en relación con el artículo 216 de la LEC, pues a juicio de la parte apelante se ha producido por el juzgado una alteración de la causa de pedir con indefensión de la demandada, e infracción del art. 24.1 de la C.E, al entender que en la demanda se ejercita una acción de reclamación frutos civiles, como consecuencia de la posesión de la vivienda por la demandada, equivalente a las rentas que venía abonando durante el contrato de arrendamiento, no ejercitando por lo tanto ni una reclamación de rentas, ni una acción de reembolso, por lo que al haber condenado al pago de los gastos de comunidad, a su juicio se altera la causa de pedir, infringiendo el artículo 218 de la ley de enjuiciamiento civil , por lo que entiende la parte apelante que la condena que se hace al pago de los gastos de comunidad se infringe el citado precepto.

El artículo 218 de la ley de enjuiciamiento civil establece que las sentencias deberán ser precisas y congruentes con las peticiones de las partes.

La incongruencia como vicio procesal de la sentencia, tal como establece la STS de fecha 3 de octubre de 2007, y así lo dice la jurisprudencia es la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiere ejercitado, sin que sea lícito al Juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras - sentencias de 20 de marzo de 1991 , 26 de julio y 23 de octubre de 1997, 9 de marzo y 13 de abril de 1998 y 22 de marzo de 1999. La incongruencia ha de resultar de la comparación de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos del fallo combatido - sentencias de 15 de febrero, 5 de octubre y 14 de diciembre de 1992, 6 de marzo de 1995, 5 de febrero, 30 de marzo 23 y 31 de julio y 30 de noviembre de 1996 , 13 de mayo de 1998 y 23 de septiembre de 1999 , sin que su exigencia alcance a los razonamientos alegados por las partes - sentencias de 30 de abril, 13 de julio de 1991 y 11 de abril de 1995 - o por el Tribunal -sentencia de 16 de marzo de 1990 -. No pueden tenerse en cuenta, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el acto de la vista del recurso de apelación, al ser trámite no procedente a tal propósito - sentencia de 20 de mayo de 1986.

En el presente caso si bien la parte actora en su demanda hacía referencia a que las cantidades reclamadas lo era en su condición de frutos civiles de la vivienda, lo cierto es que también en la demanda se hacía constar expresamente que las cantidades reclamadas lo eran en concepto de daños y perjuicios en virtud de la ocupación sin título por la demandada de la vivienda, fijando la cuantía de esos daños y perjuicios en virtud de dos partidas, por un lado los daños que se cuantificaron en función de la renta que se venía abonando, y por otro lado en los gastos de comunidad de la vivienda, y que alega la actora que fueron por ella abonados, durante ese periodo de tiempo, desde que se debió otorgar la escritura de compraventa, hasta que efectivamente se llevó a cabo su otorgamiento.

Si bien es cierto que la sentencia de instancia, sobre esta cuestión es un tanto escueta, lo cierto es que para justificar la condena al pago de los gastos de comunidad, lo hace en base a que si la demandada y apelante tiene derecho a disfrutar del inmueble en virtud de lo expuesto en esta resolución judicial, también debe ser responsable de esos gastos durante ese periodo de tiempo, y si bien se alude a la teoría del enriquecimiento injusto, lo cierto es que la sentencia lo funda, en que si la ahora apelante tenía derecho al uso de la vivienda, desde que debía haberse otorgado la escritura de compraventa, y no se hizo por causa imputable a la actora, justifica esa obligación en la consecuencia derivada de la liquidación del estado posesorio durante ese periodo, y si por lo tanto la apelante tiene derecho a hacer suyos los frutos civiles, y al uso del inmueble, ese derecho debe ser tanto en los beneficios, como son los gastos necesarios para su obtención o disfrute de esos frutos, por lo que es una consecuencia de esa liquidación de la situación posesoria, y sin necesidad de acudir a la acción de enriquecimiento injusto, por lo que a pesar de su cita en la sentencia de instancia, no cabe entender que se dé el vicio de incongruencia que se alega.

SEXTO.- Como segundo motivo del recurso de apelación por la parte demanda se alega la aplicación indebida de la teoría del enriquecimiento injusto como fundamento de la condena, al entender la parte apelante que, dado el carácter subsidiario de la acción de enriquecimiento injusto, debiendo haber acudido en su caso al ejercicio de la acción de reembolso en base al artículo 1258 del c. civil.

Si bien la acción de enriquecimiento injusto tiene un carácter subsidio, que solo puede ejercitarse cuando no exista otra acción que pueda o deba ejercitarse, lo cierto es como ya se señala en esta resolución judicial la condena al pago de 2.969,98 €, lo es no tanto porque exista un enriquecimiento injusto de la demandada, sino por el hecho de que, si el objeto del proceso es la liquidación del estado posesorio desde la perfección del contrato hasta la consumación del mismo, y por lo tanto la obligación de pago de la parte ahora apelante se deriva de esa liquidación pues si la sentencia de instancia, estima que le corresponde los frutos civiles durante ese periodo al comprador por derecho propio, también por esta misma razón la corresponde el pago de los gastos necesarios para la obtención de esos frutos civiles y por lo tanto no cabe entender que se infrinja como se alega la doctrina del enriquecimiento injusto , como se alega en el escrito de apelación .

SEPTIMO.- Como tercer motivo del recurso de apelación se alega la infracción del artículo 217 y 218.2 de la LEC ausencia de prueba de los gastos de mantenimiento del edificio, ausencia de prueba del pago efectuado por la demandante de dichos gastos, así como falta de motivación del importe fijado en la condena, alegando que la parte actora en ningún momento ha apretado documento alguno que acredite dichos pagos, más que una mera relación de dichos pagos, en un documento unilateral de la parte actora.

El artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil recoge las reglas generales sobre la valoración y carga de la prueba, al establecer que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, correspondiendo por su parte al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.

Por lo tanto, el problema de la carga de la prueba no es tanto, a quien corresponde la prueba de un determinado hecho, sino a quien debe perjudicada la falta de esa prueba, pues acreditado un hecho, se tiene que tener por probado y extraer las correspondientes consecuencias jurídicas, con independencia a quien o quienes pueda tener la carga de la prueba.

Dado que como se viene recogiendo de forma reiterada en esta resolución, el objeto del recurso de apelación, es la liquidación del estado posesorio de la vivienda desde el momento en que se tuvo que otorgar la escritura de compraventa, y el momento en que se realizó, y que se retrasó ese hecho por causa imputable a la vendedora, como ha quedado acreditado en los autos, y con arreglo también a lo expuesto en esta resolución judicial, los frutos civiles y productos de la cosa, en el presente caso el uso de la misma corresponde al optante, desde que se perfección el contrato de compraventa, aunque no se consumara, la consecuencia de este derecho a los frutos es la obligación de asumir los gastos de la vivienda, desde el momento que hace suyo los frutos, y adquiere el derecho de uso de la vivienda.

En el contrato de arrendamiento con opción de compra en su cláusula séptima ya se pactó, que los servicios y suministros con que cuenta la vivienda, deberían ser de cuenta del arrendatario, incluyendo entre ellos los gastos de comunidad, y también se recogía en dicha cláusula la obligación de proceder al pago de esos conceptos por parte del arrendatario, cuyo importe anual se fija en el contrato a esa fecha en 73,56 €/mes, por lo tanto si el arrendatario adquirió el derecho a los frutos y por lo tanto a la utilización de finca desde que se perfecciono el contrato, debe entenderse que también son a su cargo los gastos para su obtención, que son los que se fijaron en el contrato, a razón de 73,56 €/mes, de lo que se deduce que la demandada y apelante tenía obligación de su pago hasta el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, acreditada la obligación de pago de esas cantidades y gastos por la arrendataria, y no habiendo acreditado que dichos gastos, por servicios, suministros y cuotas de la Comunidad de propietarios hayan sido abonados por ella, a la que le correspondía la prueba de su pago, la falta de prueba del pago, solo puede perjudicar a esta, y en consecuencia debe entenderse que en la sentencia de instancia no existe el error en la valoración de la prueba que se denuncia.

Por otro lado, como señala la SAP Secc. 14 N 65/2023 de 10/02/2023, argumento que esa sentencia hace suyos, "Es cierto que se trata de una cantidad fija, pero es una cantidad establecida en el contrato de arrendamiento que ha sido aceptada por todos las partes como adecuada para atender a los gastos comunes no susceptibles de amortización, y que, en función de lo establecido en el párrafo segundo de la estipulación séptima, podría ser revisado en función del coste real.

Pudiera pensarse que FIDERE debió aportar la documentación de los gastos que se vienen a reclamar, pero habiendo estado siete años aceptando las condiciones establecidas, recordemos que la opción se deriva del mismo contrato de arrendamiento que se firmó en el año 2010, parece una actuación en contra de la buena fe negarse a su pago afirmando que se trata de unos gastos injustificados y fijados unilateralmente, recordemos que la buena fe, que ha abierto una vía para introducir los principios éticos y morales de una sociedad en el mundo de derecho, exige rechazar aquellas actitudes que no se ajustan al comportamiento honrado y justo (S. 11 de diciembre de 1989) e implica la necesidad de tomar en cuenta los valores éticos de la honradez y la lealtad ( Sentencias 21 septiembre de 1987 , 8 marzo 1991, 11 mayo 1992, 29 febrero 2000), es decir los imperativos éticos que la conciencia social exige. En este caso no parece descabellado determinar que, habiendo transcurrido desde el ejercicio de la opción hasta la firma de la escritura de compraventa casi cinco años, la lealtad y honradez exigible al optante le conducían a aceptar las condiciones económicas establecidas en el contrato de arrendamiento, que nunca podrían tacharse de excesivas ya que el importe mensual ascendía a 72,29 euros, o a buscar con FIDERE un ajuste sobre los gastos comunes, pero nunca desentenderse de su pago y rechazarlos alegando que habían sido fijados unilateralmente por FIDERE".

OCTAVO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil, tanto las costas del recurso de apelación, como de impugnación de la sentencia, han de imponerse a cada una de las partes apelantes.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,