Sentencia Civil 284/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 13, Rec. 587/2022 de 03 de julio del 2023

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes. Don Íñigo y don Mariano, don Martin, don Maximiliano y don Modesto interpusieron demanda de juicio ordinario contra don Jaime y el Banco de Santander, S.A. manifestando que el día 1 de febrero de 2005 se suscribió contrato de arrendamiento entre doña Milagros y don Jaime sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 de la localidad de Torrelodones, conocida como DIRECCION000. En ese contrato se reflejó que la finca se entregaba en perfecto estado, correspondiendo al arrendatario la conservación, haciéndose responsable del deterioro, permaneciendo en ese inmueble durante quince años.

En el momento de firmarse el contrato, el arrendatario entregó un aval por un importe de 36.000 € constituido por el Banco Español de Crédito, S.A., actualmente Banco de Santander, S.A., que garantizaba de forma solidaria cuantas obligaciones pecuniarias se derivasen de ese contrato de arrendamiento hasta la liquidación o finalización de esa relación arrendaticia. El 30 de julio de 2019 se dictó auto por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid en el procedimiento ordinario 346/2018, que homologaba el acuerdo alcanzado entre las partes, consolidando los demandantes el dominio del inmueble, subrogándose en el contrato de arrendamiento, asumiendo en ese momento doña Milagros el compromiso de cambiar la titularidad del aval, lo que finalmente no se produjo, habiéndose procedido a una subrogación por parte de los demandantes en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. Este hecho fue puesto en conocimiento del arrendatario mediante burofax remitido el 26 de julio de 2019, procediendo este el 1 de febrero de 2020 a devolver la posesión de la vivienda, comprobando la existencia de graves desperfectos, tasados en la suma de 58.296,43 €. Como consecuencia de todo lo expuesto, se reclamaba al demandado el pago de esa cantidad, con la responsabilidad solidaria del Banco de Santander, S.A. hasta la suma de 36.000 €.

Banco de Santander, S.A. presentó escrito de contestación a la demanda en el que se destacaba que cuando se produjo la consolidación de la propiedad el 30 de julio de 2019 sobre la DIRECCION000, doña Milagros dejó de ser arrendadora como consecuencia de la extinción de su derecho de usufructo, conforme quedó reflejado en la propia cláusula tercera del contrato, de modo que no se produjo una subrogación, sin que los demandantes pudiesen posicionarse en la condición de arrendadores cuando el contrato quedó extinguido. En el propio documento se hacía referencia a que doña Milagros llevaría a cabo las gestiones necesarias para solicitar el cambio de titularidad del aval bancario. Como consecuencia de ello, se entendía que el contrato principal quedó extinguido y, por ello, también el afianzamiento prestado por la entidad demandada.

Cuando se recibió el requerimiento se rechazó que pudiese seguir vigente el aval o que los daños procediesen de una mala conservación, pues estaban vinculados con el deterioro normal después de haber ocupado la vivienda durante quince años. Por tanto, carecía de fundamento en la reclamación formulada contra esa entidad, interesando la desestimación de la demanda interpuesta.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de Collado Villalba dictó sentencia el 25 de enero de 2022 en el procedimiento ordinario 287/2021, en la que se estimó íntegramente la demanda interpuesta, condenando a don Jaime a abonar la suma de 58.296,43 €, más los intereses legales, debiendo responder solidariamente el Banco de Santander, S.A., hasta el importe de 36.000 €, con expresa imposición de costas a los demandados.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. Banco de Santander, S.A. interpuso recurso de apelación alegando, en primer lugar, la vulneración del artículo 1822 del Código Civil, ya que el aval fue prestado para responder a las obligaciones pecuniarias derivadas del cumplimiento del contrato, pero no para responsabilizarse de los daños que pudieran ser ocasionados. En segundo lugar, se alegó la vulneración del artículo 13.2 de la LAU, al haber quedado extinguido el contrato de arrendamiento como consecuencia de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.-Infracción del artículo 1822 del Código Civil . El primer motivo de recurso se fundamenta en que el aval en su día prestado por el Banco Español de Crédito se extendía a las obligaciones pecuniarias derivadas del cumplimiento del contrato, es decir, el pago de la rentas o cantidades asimiladas a esta, pero no otras obligaciones de carácter personalísimo, como serían las de conservación y mantenimiento del inmueble, que se basarían en un comportamiento doloso o negligente, por lo que la extensión de responsabilidad a la apelante implicaría en realidad que ese afianzamiento se convirtiera en un seguro de daños o responsabilidad civil.

Lo cierto es que el aval expedido el 10 de febrero de 2005 indicada claramente que la responsabilidad de la entidad avalista hasta el importe de 36.000 € se extendía a todas las obligaciones pecuniarias derivadas del contrato de arrendamiento. Por tanto, de la propia literalidad del aval se desprende que dos son los requisitos para que se haga extensiva la responsabilidad: que la obligación sea pecuniaria; y que deriven del cumplimiento del contrato. En relación a esta última cuestión es evidente que la obligación de conservación del inmueble correspondía al arrendatario, por estar así estipulado legal y contractualmente, de modo que su incumplimiento posibilitaría cualquier reclamación amparada en el aval.

Sin embargo, en cuanto al carácter pecuniario de la obligación garantizada, debemos partir de la base de que las obligaciones pecuniarias son las que consisten en la prestación de entregar una concreta suma de dinero. Se configura, pues, como una obligación de dar, conforme al artículo 1088 del Código Civil, tratándose de una prestación cuya naturaleza es la entrega de dinero, según queda reconocido en el artículo 1108 del mismo texto legal. En el contrato de arrendamiento, el arrendatario asume como obligación básica el pago de la renta, o cantidades asimiladas a esta, así como, siempre según quede estipulado en el contrato, el pago de suministros o cualquier otro concepto que se haya convenido, extendiéndose esa obligación de contenido económico a todos los compromisos que consisten en el pago de una suma de dinero.

Paralelamente, existe una obligación de conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia, según determina el artículo 1094 del Código Civil, así como la de entregarla en el mismo estado en que la recibió a la finalización del contrato. El artículo 1555 del Código Civil delimita esa obligación esencial de pagar el precio del arrendamiento y usar la cosa arrendada con la diligencia del buen padre de familia, al tiempo que establece dentro de las obligaciones del arrendatario la de devolver la finca tal y como la recibió, salvo que se hubiesen producido menoscabos por el mero transcurso del tiempo o por causas inevitables, conforme se establece en el artículo 1561 del Código Civil.

Del conjunto de derechos y obligaciones recogidas en nuestro Código Civil para arrendador y arrendatario, se desprende que este asume obligaciones de naturaleza estrictamente pecuniaria, vinculadas con la entrega de dinero, como es el pago de la renta u otro tipo de cantidades, y en paralelo a ello también asume un deber de conservación y devolución de la posesión de la vivienda en el mismo estado en que la recibió, pudiendo derivarse del incumplimiento de esta última obligación el resarcimiento de daños y perjuicios, tal y como se establece en el artículo 1556 del Código Civil. Por tanto, lo que aquí se está reclamando no es una obligación de tipo pecuniario derivada del contrato, sino que se articula una reclamación de daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber de conservación de la vivienda, de acuerdo con el artículo 1556, con una valoración de los daños, según se establece en el informe pericial unido a la demanda.

Como consecuencia de lo expuesto, excede del contenido del aval la obligación que pretende reclamarse, pues deriva de una mala conducta en la conservación a la que el arrendatario estaba obligado, por un uso negligente o, incluso, de una actuación dolosa, de la que se han derivado daños y perjuicios para el arrendador, quien, por tanto, ejercita la acción correspondiente para resarcirse de los perjuicios sufridos.

Esa responsabilidad no deriva de las obligaciones pecuniarias de contenido estrictamente económico estipuladas en el contrato, sino de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de otras obligaciones no pecuniarias, que eran las garantizadas con el aval, esencialmente centradas con el deber de conservación y entrega de la vivienda, que no pueden catalogarse como obligaciones de tipo pecuniario, por lo que excederían del contenido del propio aval prestado por la parte apelante.

De lo expuesto, se deriva que el recurso debería ser ya estimado por este primer motivo, pues se estaría reclamando una responsabilidad a la apelante que excede del ámbito de cobertura del propio aval emitido, no obstante, lo cual, a mayor abundamiento, y con el fin de agotar el análisis de las cuestiones suscitadas en el recurso, se abordará seguidamente el segundo de los motivos alegados.

CUARTO.- Infracción del artículo 13.2 LAU . El recurso de apelación interpuesto, en lo que a este motivo se refiere, consideró que la sentencia no había tomado en consideración que el contrato de arrendamiento quedó extinguido en el momento en que se produjo la consolidación de los frutos con la nuda propiedad, quedando automáticamente también, sin efecto el aval en su día emitido.

Para el análisis de esta cuestión conviene tener en cuenta los documentos aportados que acrediten la sucesión de hechos siguientes.

1. El contrato de arrendamiento suscrito por doña Milagros y don Jaime el 1 de febrero de 2005, estipulaba en su cláusula tercera que, dada la condición de usufructuaria vitalicia que tiene la arrendadora, el contrato quedaría automáticamente resuelto y extinguido al término del derecho de la arrendadora, de conformidad con lo establecido en el artículo 13.2 de la LAU.

2. El auto que homologaba la transacción dictado el 30 de julio de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número 55 de Madrid aprobó el acuerdo suscrito por las partes intervinientes en ese proceso, conforme documento firmado el 22 de julio de 2019, en el que se hizo constar que doña Milagros renunciaba al usufructo vitalicio de la vivienda urbana denominada DIRECCION000, reflejando en ese acuerdo que se hacía entrega de los documentos acreditativos de la solicitud para que se llevase a cambio a cargo el cambio de titular del aval bancario, así como de la fianza depositada en el IVIMA.

3. El 26 de julio de 2019 se informó a don Jaime de que doña Milagros había dejado ser la usufructuaria de la finca arrendada, por lo que desde ese momento los pagos y demás gestiones del contrato de alquiler debían realizarse con don David, en representación de los propietarios. Posteriormente, el 20 de septiembre de 2019 se dirigió comunicación por medio de burofax en la que se indicaba que el contrato quedaba resuelto como consecuencia de la extinción del usufructo, de acuerdo con la cláusula tercera y 10ª de ese contrato, por lo que debía dejar libre el inmueble en el mismo estado en que se le entregó.

4. Doña Milagros falleció con posterioridad, sin que se llegase en ningún momento a formalizar el cambio en las condiciones del aval en su día otorgado para garantizar las obligaciones del arrendatario frente a doña Milagros.

De lo anteriormente expuesto se desprende que, pese a lo alegado por la parte apelada en su escrito de oposición al recurso, no se produjo en este caso una subrogación en la posición del arrendador, como consecuencia del fallecimiento de doña Milagros, sino que el contrato había sido resuelto previamente, según se indicó de forma expresa en el burofax remitido el 20 de septiembre de 2019, amparándose en la cláusula tercera y décima del contrato, es decir, que se produciría de forma automática la resolución en el mismo momento en que la arrendadora perdiese la condición de usufructuaria vitalicia.

Esas cláusulas no son sino el reflejo de lo establecido en el artículo 13.2 de la LAU, que expresamente señala que en los arrendamientos otorgados por el usufructuario, una vez extinguido el derecho del arrendador, se extinguirá igualmente el contrato de arrendamiento.

En relación a la interpretación de ese precepto, es importante destacar que la jurisprudencia coincide en señalar que se trata de una resolución automática " ex lege", como consecuencia de que desapareció el derecho que ostentaba la usufructuaria para poder suscribir ese contrato. Por tanto, los demandantes podrían válidamente suscribir un nuevo contrato, pero no ampararse en una pretendida subrogación que nunca se produjo, cuando sus propios actos lo desmienten, en tanto, en cuanto que expresaron en el citado burofax que el contrato había quedado resuelto, de conformidad con lo establecido en la propia cláusula tercera.

En este sentido, la sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª, de 7 de noviembre de 2019 (ECLI:ES:APM:2019:15684) señalaba que " el contrato se extinguió (...) por la muerte de la usufructuaria, y se establece en el artículo 480 del Código Civil y también en el mencionado artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , sin posibilidad de tácita reconducción".

En ese mismo sentido, la sentencia de la Sección 10ª de 28 de octubre de 2019 (ECLI:ES:APM:2019:14794) destacó también que " a tenor de lo dispuesto en el artículo 480 los contratos que celebre el usufructuario como tal se resolverán al finalizar el usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, que subsiste durante el año agrícola. Así pues, la supervivencia de usufructuario constituye una "conditio iuris", no ya de la efectividad del usufructo, sino también de cuantos contratos haya concertado, incluido el de arrendamiento, pues la Ley de Arrendamientos Urbanos ha transpuesto la regulación del Código Civil (en especial el art. 531.1 ) a dichos contratos en el artículo 13.2, disponiendo su extinción de modo automático al fallecimiento del usufructuario arrendador, con independencia del tiempo transcurrido desde el momento de su perfección y de que el arrendatario conociera o no la naturaleza del derecho real temporal que el arrendador ostentaba sobre la finca arrendada y de su inscripción o no en el Registro de la Propiedad, pues la causa sobrevenida que produce la extinción del arrendamiento es de naturaleza objetiva y de origen legal".

El Tribunal Supremo, en sentencia de 17 de enero de 2018 (ECLI:ES:TS:2018:55) afirmó en ese mismo sentido que " el usufructuario no puede transmitir a otros derechos de más duración que el que a él le corresponde ( art. 480 CC y, para el arrendamiento de vivienda, art. 13 LAU , conforme al cual, los arrendamientos otorgados por el usufructuario se extinguirán al término del derecho del arrendador).

Con la extinción del usufructo desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento, porque ya no existe un derecho a usar y disfrutar los bienes en exclusiva que hasta entonces correspondía a la usufructuaria que otorgó el contrato, y los herederos del premuerto tienen derecho a la posesión en la parte de los bienes atribuible a su causante".

Es incuestionable, pues, que el contrato se extinguió en el mismo momento en que se perdió la condición de usufructuaria de la vivienda, y que el hecho de que siguieran pagándose las rentas en modo alguno puede suponer un obstáculo a esa conclusión, puesto que siguió ocupándose el inmueble.

La consecuencia de todo lo anteriormente expuesto no puede ser otra que la de entender que la extinción del contrato de arrendamiento determinó también la del aval que se entregó como afianzamiento de las obligaciones derivadas del mismo ( art. 1847 del Código Civil), en el que, de manera expresa, se hizo constar que ese aval garantizaba las obligaciones asumidas por don Jaime frente a doña Milagros.

Carece de fundamento, pues, lo recogido en el hecho tercero de la demanda en el que se indicó que, al no haberse procedido por doña Milagros a cambiar la titularidad del aval, se había producido una subrogación de los demandantes en todos los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento. Más bien al contrario, de la propia carta certificada enviada por burofax, se desprende exactamente que ese contrato había quedado resuelto y que de ningún modo ellos se subrogaron en los derechos y obligaciones dimanante de ese contrato. De hecho, en el propio acuerdo transaccional se estipuló que debía llevarse a cabo la modificación del aval, dado que éste se había prestado para garantizar las obligaciones frente a quien era arrendadora en un contrato que había quedado automáticamente resuelto en el momento en que ella dejó de ostentar la condición de usufructuaria.

Es claro que la demanda incurre en ese sentido, en una contradicción, al plantear, por un lado, que se han subrogado en el contrato, asumiendo todos los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento en su día suscrito por doña Milagros, al tiempo que reconoce que el contrato había quedado resuelto tras perder esta la condición de usufructuaria, y que era necesario que se modificase el aval para que se extendiesen las garantías a quienes iban a pasar a ser nuevos arrendadores de la vivienda.

En conclusión, resulta patente que en el mismo momento en que se produjo la pérdida de la condición de usufructuaria por parte de la arrendadora, el contrato quedó resuelto y, junto con él el aval que se había prestado para afianzar las obligaciones contraídas por el arrendatario frente a doña Milagros, quien era arrendadora en ese contrato.

Al no haberse firmado un nuevo contrato, ni haberse extendido a las garantías contenidas en el aval a los nuevos propietarios, debe entenderse que estos no pueden ampararse en el aval para reclamar por los daños existentes en el inmueble frente al Banco de Santander, S.A., por lo que, al margen de las consideraciones, recogidas en el fundamento jurídico precedente, tampoco cabría estimar la demanda frente a esta entidad, por las razones recogidas en este fundamento, debiendo, en consecuencia, revocarse la resolución dictada en primera instancia en lo relativo a la estimación respecto de la parte apelante, por lo que la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, deberá ser condenada al pago de las costas causadas a Banco de Santander, S.A. en primera instancia.

QUINTO.- Costas. De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento de las costas causadas en esta instancia.

V I S T O S los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación