Sentencia Civil 322/2023 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 25, Rec. 988/2022 de 03 de julio del 2023

PRIMERO.- El examen íntegro de las actuaciones -efectuado por la Sala en el desempeño de la función revisora que, como tribunal de segunda instancia, tiene legalmente atribuida- pone de manifiesto que el objeto del presente proceso viene integrado por las dos pretensiones sucesivamente formuladas en el mismo: La pretensión formulada en la demanda inicial y la pretensión formulada en la demanda reconvencional.

1.º.- La pretensión formulada en la demanda inicial persigue la resolución del contrato de compraventa concluido en fecha 27 de enero de 2006, entre la entidad demandante y el fallecido don Martin -del que los demandados traen causa-, cuyo objeto era la finca sita en el término municipal de Morata de Tajuña (ubicada en el Sector SR-6 " DIRECCION000"), descrita como "VIÑA donde llaman DIRECCION001 que linda Norte, Mariola; Sur, Luis Miguel; Este, CAMINO000 y Oeste, DIRECCION002 propios de Alfonso y Andrés" -inscrita en el Registro de la Propiedad de Arganda del Rey al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, Finca n.º NUM003-, con fundamento en la frustración de la causa del contrato por la resolución del convenio urbanístico de 2004 y la paralización de la tramitación del PGOU de dicho término municipal de Morata de Tajuña.

A dicha pretensión se oponen los demandados negando la existencia de causa de resolución alguna.

2.º.- La pretensión formulada por vía reconvencional persigue la condena de la entidad compradora demandante a dar pleno cumplimiento al reseñado contrato de compraventa. Pretensión a la que se opone la entidad demandante- reconvenida, con base en la extinción de la relación obligatoria en virtud de la resolución que sirve de fundamento a la pretensión principal.

SEGUNDO.- Las cuestiones sometidas a la decisión de este tribunal de segunda instancia ya han sido objeto de expresa resolución por la Sala Primera del Tribunal Supremo en Sentencia de 15 de junio de 2022, referida a contrato de idéntico contenido obligacional sobre otra finca sita en el mismo lugar.

Efectivamente, en dicha resolución, el Alto Tribunal, asumiendo la instancia, resuelve las mismas cuestiones aquí suscitadas en su Fundamento de Derecho Sexto que literalmente expresa:

"...SEXTO.- ASUNCIÓN DE LA INSTANCIA. NUEVA SENTENCIA. LAS CONSECUENCIAS RESOLUTORIAS DE LA FRUSTRACIÓN CAUSAL DE LA COMPRAVENTA POR LA INVIABILIDAD DE LA FINALIDAD PRETENDIDA DE LA EJECUCIÓN DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS, CONFORME AL DESTINO URBANÍSTICO PREVISTO PARA LA FINCA.

1.- DELIMITACIÓN DEL OBJETO DEL PROCESO Y DE LA CONTROVERSIA. MARCO NORMATIVO APLICABLE, SITUACIÓN JURÍDICO-URBANÍSTICA DE LA FINCA Y REGULACIÓN NEGOCIAL PREVISTA EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1.1. En la demanda se ejercitaba una acción de resolución del contrato de compraventa de una finca ubicada en el sector SR-6, denominado " DIRECCION000", celebrado el 10 de agosto de 2005.

En esa misma fecha: (i) la clasificación urbanística del suelo en el ámbito del citado sector, correspondiente a la finca litigiosa, conforme a las Normas Subsidiarias del Planeamiento, era la de "suelo no urbanizable común"; y (ii) se encontraba vigente el convenio urbanístico de planeamiento suscrito el 27 de octubre de 2004 (y su adenda de 13 de diciembre de 2004) entre el Ayuntamiento de Morata de Tajuña y Portobello, en el que el Ayuntamiento asumía el compromiso de delimitar, en el plan general en formación, un sector (Sector SR-6) como "suelo urbanizable sectorizado".

1.2. A la fecha del contrato de compraventa se encontraba vigente (en lo que aquí interesa, en su redacción original) la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid. El art. 13.1 de esta Ley (bajo el epígrafe "clases de suelo y categorías") disponía que "El planeamiento general clasifica el suelo del término municipal en todas o algunas de las siguientes clases: a) Suelo urbano/ b) Suelo urbanizable/ c) Suelo no urbanizable de protección". A su vez, el art. 15, en relación con el suelo urbanizable, disponía:

"1. Tendrán la condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento general adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y podrá ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras formas previstas en la presente Ley, en las condiciones y los términos que dicho planeamiento determine, de conformidad con las Normas que reglamentariamente se establezcan.

"2. El planeamiento general diferenciará en el suelo urbanizable, cuando proceda, todas o alguna de las siguientes categorías primarias:

"a) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores.

"b) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable".

1.3. El régimen transitorio de la citada Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, preveía, en lo que ahora interesa, lo siguiente:

(i) Disposición transitoria primera ("Régimen urbanístico del suelo"):

"La clasificación del suelo y el régimen urbanístico de la propiedad de éste regulados en la presente Ley serán de aplicación, desde su entrada en vigor, a los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las siguientes reglas: [...]

"b) Al suelo urbanizable programado y al suelo apto para urbanizar se les aplicará el régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable sectorizado.

"c) Al suelo urbanizable no programado y al suelo no urbanizable común se les aplicará el régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable no sectorizado.

"A estos efectos, en tanto no se adapte el planeamiento general, el aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable existentes o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o apto para urbanizar del Municipio. En caso de no existir suelo clasificado como urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse Planes de Sectorización hasta que el planeamiento general se adapte a esta Ley"

(ii) Disposición transitoria tercera ("conservación de instrumentos urbanísticos"):

"1. Todos los Planes de Ordenación Urbanística y los proyectos técnicos para su ejecución material aprobados definitivamente al momento de entrada en vigor de la presente Ley mantendrán su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones transitorias de la presente Ley.

"2. Los proyectos de Planes Generales de Ordenación Urbana o de Normas Subsidiarias del Planeamiento Municipal así como sus modificaciones o revisiones, que en el momento de entrada en vigor de la presente Ley, habiendo cumplido los trámites exigidos por la legislación aplicable, estuvieran ya aprobados provisionalmente y estuvieran pendientes únicamente de su aprobación definitiva, podrán ser objeto de ésta conforme a la legislación a tenor de la cual fueron elaborados, siéndoles de aplicación, una vez aprobados, la regla del número anterior.

"3. Los instrumentos de planeamiento de desarrollo que a la entrada en vigor de la presente Ley estuvieran en trámite y contaran con la aprobación inicial, mantendrán su tramitación y se resolverán conforme a la legislación a tenor de la cual fueron elaborados.

"4. Los proyectos de Planes de Ordenación Urbanística o de modificación o revisión de los mismos, cuyo procedimiento de aprobación, estando en tramitación, no hubieran alcanzado al tiempo de entrada en vigor de la presente Ley el estado a que se refiere el número anterior, sólo podrán aprobarse definitivamente una vez adaptados en los términos del número siguiente.

"5. No obstante lo dispuesto en los dos primeros números, los Planes de Ordenación Urbanística en ellos previstos deberán adaptarse a esta Ley en el plazo de dos años a contar desde su entrada en vigor. La adaptación podrá limitarse a la clasificación y, en su caso, calificación del suelo, determinación de los coeficientes de edificabilidad, aprovechamientos urbanísticos unitarios y usos admisibles y delimitación de áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores para el desarrollo urbanístico, así como fijación de los requisitos y condiciones de dicho desarrollo. Transcurridos los dos años, el Gobierno de la Comunidad de Madrid, previo requerimiento al Ayuntamiento concediendo un nuevo e improrrogable plazo de dos meses para que adopte acuerdo de formulación del Plan General, podrá sustituir al Ayuntamiento para elaborar, tramitar y aprobar la adaptación, por cuenta de este último".

1.4. El art. 56 de la Ley 9/2001 preveía que "cuando los trabajos de elaboración de un instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la ordenación, podrán formalizarse con la denominación de avance, a los efectos que se regulan en este artículo". De conformidad con lo previsto en el Convenio urbanístico de 2004, el Avance del PGOU de Morata de Tajuña, aprobado el 30 de diciembre de 2004, incorporó la clasificación del suelo del sector SR-6 (" DIRECCION000") como suelo "urbanizable sectorizado".

1.5. En ese marco legislativo y urbanístico (derivado del citado convenio y de la tramitación en la fase de "Avance" del plan general de ordenación urbana del municipio), se suscribió el contrato litigioso, contrato que contenía tres estipulaciones. Por la primera, las partes acordaban la compraventa de la finca, libre de cargas y arrendamientos, y la conservación de la posesión por la parte vendedora hasta el otorgamiento de la escritura pública. En la tercera se pactaba la distribución de los gastos derivados del otorgamiento de la escritura y de la plusvalía. Y en la segunda, se pactaba literalmente lo siguiente:

"SEGUNDA.- El precio de esta compraventa es de 24 euros por metro cuadrado, lo que asciende a 357.192 euros. La segunda parte tiene el derecho a proceder a medir la finca, por medio de topógrafo, antes de la firma de la escritura pública. Caso de que la segunda parte no haga uso de esta facultad, previo a tal otorgamiento, en caso de discrepancia de superficies se estará a lo establecido en el Código Civil. Dicho precio se satisface de la siguiente forma:

"- La cantidad de 35.719,20 (10%) TREINTA Y CINCO MIL SETECIENTOS DIECINUEVE CON VEINTE euros que ya ha sido abonada antes de este acto, como consta en el contrato de arras antes mencionado, cuyo importe forma parte desde este momento del precio de esta compraventa.

"- La cantidad de 53.578,80 (15%) CINCUENTA Y TRES MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO CON OCHENTA euros se abona en este acto, cantidad que la parte compradora reconoce recibir mediante cheque nominativo, cuya copia queda unida a este contrato.

"- La cantidad de 89.298 (25%) OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO euros, que será abonada dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte.

"- La cantidad de 89.298 (25%) OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO euros, que será abonada dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte.

"- El resto, es decir la cantidad de 89.298 (25%) OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO euros, que será abonada en el momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte y a solicitud de ésta".

1.6. En abril de 2006 el Ayuntamiento acordó la aprobación inicial del PGOU, conforme a lo previsto en el convenio y en el Avance. Sin embargo, por las razones antes expresadas, en agosto de 2009 acordó resolver el Convenio Urbanístico y Adenda correspondientes al sector SR-6 " DIRECCION000" del PGOU, al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector Público y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. En consecuencia, desde la aprobación inicial del PGOU en abril de 2006 no se ha producido ninguna modificación en el plan, y desde esa fecha "está paralizada su redacción", según informe de la secretaría general del Ayuntamiento.

1.7. El juzgado de primera instancia estimó la demanda de Portobello porque, a la vista de la transcrita cláusula segunda, aprecia que "estamos ante un contrato fuertemente causalizado", y que procede su resolución por frustración de la finalidad contractual, conforme al art. 1124 CC, precepto que no exige como requisito imprescindible para la resolución "un incumplimiento culpable por la parte demandada sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada, no imputable a los contratantes", porque a la vista del acuerdo del Ayuntamiento por el que se resuelve el convenio urbanístico de 2004 "el suelo adquirido no iba a ser calificado como suelo urbanizable sectorizado".

1.8. El demandado/reconviniente apeló esta sentencia, en lo que ahora interesa, por las siguientes y resumidas razones: (i) errónea valoración de la prueba respecto al contenido del contrato suscrito por las partes, rechazando la interpretación que hace la juez de instancia sobre el mismo en cuanto al elemento esencial del precio convenido, argumentando sobre lo confuso que resulta el contrato, de adhesión y con cláusulas abusivas; (ii) la confusión en que incurre la actora sobre la clasificación urbanística del suelo; (iii) sostiene que el convenio urbanístico fue resuelto de común acuerdo del Ayuntamiento y la actora, por lo que de existir frustración de la finalidad contractual sería imputable a la actora; y (iv) defiende que no ha existido frustración del contrato, aunque la actora fuera demandada por otra promotora a la que vendió parte de los terrenos adquiridos en el sector " DIRECCION000" que obtuvo sentencia favorable a la resolución del contrato, porque no es extrapolable a este caso, y porque el terreno objeto de la litis es suelo urbanizable no sectorizado y el actor puede promover la sectorización si ello le interesa.

2.- JURISPRUDENCIA SOBRE LA RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO Y FRUSTRACIÓN DE LA FINALIDAD DEL CONTRATO. EL CASO DE LOS CONTRATOS CONEXOS CON POSTERIORES DESARROLLOS URBANÍSTICOS.

2.1. Dado que la controversia, delimitada por los escritos rectores de la demanda y la reconvención y por lo que es objeto de los recursos de apelación, y las respectivas contestaciones, debe girar sobre si en el caso concurre causa suficiente para declarar la resolución del contrato litigioso por frustración de su causa o finalidad, como consecuencia de las descritas circunstancias urbanísticas que han afectado a la finca vendida, debemos partir de la jurisprudencia elaborada por esta sala en relación con la resolución de los contratos conexos con posteriores desarrollos urbanísticos. Recientemente la sala ha tenido ocasión de resumir y sistematizar esta jurisprudencia en su sentencia 123/2022, de 16 de septiembre, que ahora en lo menester reproducimos.

2.2. La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

2.3. Un supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto ocurre efectivamente si se da el caso de ALIUD PRO ALIO. Como dicen las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de 95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la doctrina de ALIUD PRO ALIO contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

2.4. Las consecuencias de la doctrina del ALIUD PRO ALIO, en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el ALIUD PRO ALIO. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Así sucede en los casos en que la asignación del riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca ( sentencia 226/2013, de 12 de abril).

2.5. La excepción de la doctrina ALIUD PRO ALIO para los casos de aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca ( sentencia 317/2015, de 2 de junio), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de los terrenos ( sentencia 514/2010, de 21 de julio).

2.6. La doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto inhábil para su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su falta constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, compendia los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:

"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ( STS 6 noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]

"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato - si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial.

"Dice la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".

2.7. Esta doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes, fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la sentencia 514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes a contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes - pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella sentencia:

"la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".

2.8. Este es el marco jurisprudencial con arreglo al cual debemos resolver el recurso a la vista de las cuestiones controvertidas y de lo alegado en el recurso de casación y su contestación, cuestiones que, en esencia, se concretan en estas tres: (i) si el contrato se casualizó o condicionó a la aprobación del PGOU del municipio con la concreta clasificación del suelo para el sector en que se ubicaba la finca de "urbanizable sectorizado"; (ii) si la finalidad del contrato (vinculada al citado destino y clasificación urbanística de la finca) se ha frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del plan son compatibles con la finalidad contractual; y (iii) si esa frustración de la finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse acordado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio urbanístico de planeamiento de 2004, como afirma el demandado.

3.- SOBRE LA INTERPRETACIÓN DEL CONTRATO Y SU NASALIZACIÓN EN ATENCIÓN AL DESTINO URBANÍSTICO DE LA FINCA.

3.1. Como hemos señalado supra, el demandado discrepa de la interpretación del contrato realizada por el juzgado al concluir en la causalización en relación con la aprobación del PGOU, que infiere de la estipulación sobre el pago del precio.

3.2. No vemos razones para apartarnos de la valoración interpretativa que hizo el tribunal de primera instancia en cuanto a la causalización del contrato. El contrato, al regular el intercambio prestacional en su estipulación segunda, vincula claramente los sucesivos desembolsos (después de los pagos realizados a la firma de las arras - 10% - y del contrato privado -15%-) a las distintas fases de la tramitación del procedimiento del PGOU, subordinando el pago del 75%, fraccionado en tres partes iguales, a la aprobación inicial, provisional y definitiva del Plan, a partir de cuyos hitos debía realizarse el correspondiente abono en un plazo de 90 días hábiles, y bajo la condición de que "la calificación urbanística de la finca que se adquiere sea idéntica calificación (sic) a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte". Siendo así que esta clasificación en el Avance, como se ha dicho, era la de "suelo urbanizable sectorizado".

La vinculación entre la compraventa y la aprobación del PGOU con el citado contenido, resulta también coherente con otras dos previsiones de la reglamentación contractual: (i) la conservación por la vendedora de la posesión de la finca hasta el otorgamiento de la escritura pública; y (ii) la fijación del otorgamiento de la escritura pública en el momento del último pago, que, a su vez, se hacía coincidir con la aprobación definitiva del PGOU, en la que debía figurar la clasificación de la finca en los términos previstos en el Avance (suelo urbanizable sectorizado).

3.3. En un supuesto que guarda similitudes con el presente, en la sentencia 258/2013, de 24 de abril, esta sala declaró que, a la hora de determinar el objeto del contrato, éste no era solo las fincas adquiridas, sino también su volumen de edificabilidad, conforme a una determinada catalogación urbanística, razón por la cual se condicionaba el otorgamiento de la escritura a la aprobación definitiva del correspondiente plan urbanístico:

"Por ello, en éste [el contrato], se subordina el otorgamiento de la escritura a la aprobación definitiva del Plan, para evitar sorpresas indeseadas, como las luego acaecidas. Es decir, el volumen de edificabilidad no era una cuestión intranscendente, pues las partes convinieron que hasta la aprobación definitiva del Plan no se otorgaría la escritura, como forma de asegurar la realidad jurídico-urbanística de lo comprado".

Y en aquel caso, como en éste, no se pactó una condición resolutoria explícita ( art. 1114 CC), "pues no se trataba de resolver un contrato en base a un suceso que de acaecer debía provocar la extinción del mismo, sino que las partes pactaron que lo comprado, como objeto, eran las fincas con el estatus jurídico-urbanístico [...]". Y concluye:

"En conclusión, procede confirmar la resolución recurrida en cuanto quedaron frustradas las legítimas expectativas que la compradora pretendía obtener del contrato, malogrando el fin del mismo, la frustración del fin del contrato que a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico ( sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995), aun cuando fuese por causa ajena a la voluntad de los vendedores, al no entregar estos el objeto convenido".

3.4. Del mismo modo, en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, esta sala declaró que "resulta patente que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos de caserío y sus pertenecidos en su inicial naturaleza rústica, sino unas fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes". También en ese supuesto los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran los que se derivaban del avance de la revisión de las normas subsidiarias que había sido publicado por el Ayuntamiento, en el cual se incluían los terrenos - rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio - como integrantes de una determinada unidad de actuación. El contrato (en aquel caso de permuta), "venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente no fueron cumplidos". De ahí deduce la citada sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, que "la parte demandada no pudo entregar lo que había sido objeto del contrato - el terreno edificable definido en función de las características detalladas en el avance de revisión - según lo estipulado en el contrato".

Y concluye que "lo verdaderamente ocurrido es que existe una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento", pues la demandada no podía "entregar el terreno en las condiciones urbanísticas previstas en el contrato y que se integraron en la causa del mismo [...]".

Esta misma sentencia 706/2012 vincula también esta imposibilidad de cumplimiento sobrevenido con la doctrina sobre la inhabilidad absoluta del objeto para su destino:

"Naturalmente la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural constituye un supuesto en el que se legitima la resolución [...] La inhabilidad del objeto para su destino puede ser también sobrevenida ( STS de 20 abril 1994, sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias naturales deviene inútil).

"La denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad ([...] STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]

"La falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial".

La imposibilidad sobrevenida, concluye la sentencia, "lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".

Como declaró esta sala en la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre:

"ante el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil, una serie de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: [...], porque ni en la letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al acreedor que el incumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte".

3.5. La misma sentencia 706/2012 reitera la doctrina contenida en la 417/1995, de 8 mayo, que vincula la doctrina de la imposibilidad (en ese caso por no poder obtener una licencia urbanística) con la de la frustración de la finalidad negocial y con la motivación causal implícitamente pactadas ("eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora)".

Doctrina que conecta con la relativa a la admisión de las condiciones tácitas, que más recientemente reiteró la sentencia 126/2016, de 3 de marzo, al rechazar una alegación basada en la supuesta exigencia de que las condiciones suspensivas deben ser expresa e inequívocamente manifestadas, planteamiento que descarta la sala:

"Tanto la doctrina como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su sentido auténtico de los artículos 1113 y siguientes, que sean presuntas. Pero sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias de 5 diciembre 1953 y 31 marzo 1964. Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran como doctrina que "aunque no resulta preciso que se mencione la palabra condición, ésta sólo cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma totalmente clara y contundente, la intención de los contratantes de hacer depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto". Este es el caso de autos, que deriva a un tema de interpretación"".

La misma doctrina se refleja en la sentencia 226/2013, de 12 de abril, que descarta la existencia en este tema de "un criterio de interpretación rígido o sacralizado, bastando que del contenido contractual se deduzca, de forma clara y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del elemento condicional en el contrato celebrado".

La misma sentencia precisa que:

"la condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio, particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".

3.6. En este sentido, conforme a esta jurisprudencia, también resultó desacertada, por incoherente, la sentencia de la Audiencia Provincial cuando argumentó que "nada impedía que la circunstancia de que no se aprobara definitivamente el Plan se hubiera llevado al contrato que nos ocupa a fin de casualizar el referido contrato y vincular a esa contingencia a los vendedores de los terrenos que la actora adquiría para su posterior desarrollo urbanístico, mediante la expresión de dicha causa o por la integración de condiciones que vincularan a las partes", pues de una correcta interpretación del contrato, tanto literal como sistemática, eso es precisamente lo que resultaba pactado.

3.7. La conclusión que se extrae de todo lo anterior es que la interpretación jurídica que la juez de primera instancia hizo del contrato, al apreciar su "fuerte causalización", en atención al destino urbanístico previsto para la finca comprada y la subordinación de los sucesivos pagos del precio aplazado a los distintos hitos de la tramitación del PGOU y a su concreto contenido en cuanto a la clasificación del suelo, fue correcta y conforme con la jurisprudencia reseñada.

4.- SOBRE LA FRUSTRACIÓN DE LA CAUSA DEL CONTRATO POR LA RESOLUCIÓN DEL CONVENIO URBANÍSTICO DE 2004 Y LA PARALIZACIÓN DE LA TRAMITACIÓN DEL PGOU.

4.1. Como hemos dicho supra, la clasificación del suelo en el ámbito del sector SR-6 (" DIRECCION000"), en el año 2005 en que se firmó el contrato, era "no urbanizable común". Esa misma clasificación es la actual, sin perjuicio de que conforme a los arts. 13 y 15 y disposiciones adicionales primera y tercera de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, dicha categoría de suelo equivalga, dentro de las clases previstas en esa ley, a la de "suelo urbanizable no sectorizado".

El art. 22 de esa Ley incluye entre los derechos de los propietarios de suelo urbanizable no sectorizado el de "a) Promover la sectorización de sus terrenos y, para ello, el Plan de Sectorización, cuya aprobación supondrá la adscripción de los mismos al régimen urbanístico del suelo urbanizable sectorizado". De este precepto deduce la parte demandada que no se ha producido una frustración definitiva de la finalidad del contrato, pues depende de la voluntad de Portobello, como propietario, la promoción de la sectorización de los terrenos, y así obtener los derechos reconocidos a la propiedad de los suelos urbanos no consolidados (art. 21.1). Lo que comprendería el derecho de instar la aprobación del planeamiento de desarrollo, instar la delimitación del correspondiente ámbito de ejecución, llevar a cabo la actividad de ejecución y participar en ella con arreglo al principio de distribución equitativa de beneficios y cargas, etc. (art. 18).

4.2. Este planteamiento, sin embargo, no resulta correcto. En primer lugar, la equivalencia entre la clasificación del suelo prevista en las Normas Subsidiarias de Planeamiento (vigentes en la fecha del contrato y también en el de la demanda, como consecuencia de no haberse aprobado el nuevo PGOU) entre "suelo no urbanizable común" y "suelo urbanizable no sectorizado" no da lugar a una reclasificación automática del suelo, en el sentido de que la propia disposición transitoria primera de la Ley 9/2001, que prevé esa equivalencia de regímenes jurídicos, exige la adaptación previa del planeamiento general, e impone la limitación de que en caso "de no existir suelo clasificado como urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse Planes de Sectorización hasta que el planeamiento general se adapte a esta Ley". Adaptación de los planes a la Ley que no consta se haya realizado en este caso, a pesar del transcurso del plazo de dos años previsto para ello en la disposición transitoria tercera de la ley.

4.3. En segundo lugar, lo que reconocía a los propietarios del suelo el art. 22 de la Ley 9/2001 es una facultad para "promover" el Plan de Sectorización, en el marco de la regulación sobre la actividad del planeamiento urbanístico del art. 5 de la Ley. Este precepto, tras definir la potestad de planeamiento como "una potestad administrativa cuyo ejercicio corresponde a la Administración urbanística que la tenga atribuida" (apartado 1), reconoce a los "sujetos privados" una participación en el ejercicio de la potestad de planeamiento mediante: (i) "la formulación de iniciativas y propuestas, incluso en forma de proyectos de instrumentos de planeamiento, en los casos en que así esté expresamente previsto en la presente Ley"; y (ii) "la intervención en los procedimientos de aprobación de los instrumentos de planeamiento mediante sugerencias y alegaciones".

A continuación de lo cual la norma aclara que:

"La formulación de iniciativas y propuestas, así como la de sugerencias y alegaciones, en ningún caso genera derecho a obtener su aprobación o estimación, pero sí a un pronunciamiento motivado sobre las mismas" (apartado 4).

Es decir, se trata de meras facultades de proponer, sugerir o alegar, sin derecho alguno a obtener aquello que se propone o sugiere, sino tan solo a obtener un pronunciamiento motivado, en su caso, sobre su desatención o desestimación.

4.4. En tercer lugar, un Plan de Sectorización requería, además, conforme a lo previsto en los arts. 56, 57 y 58 de la reiterada Ley 9/2001, la emisión de un informe preceptivo de análisis ambiental de la Comunidad de Madrid y "los informes de los órganos y entidades públicas previstos legalmente como preceptivos o que, por razón de la posible afección de los intereses públicos por ellos gestionados, deban considerarse necesarios", además de toda la documentación prevista en el art. 46 (memoria, estudio de viabilidad, estudios sectoriales, etc.).

Por tanto, la aprobación del Plan de Sectorización no dependía de la voluntad de la demandante, sino que su aprobación dependía del titular de la potestad administrativa del planeamiento urbanístico, esto es el Ayuntamiento (en este caso, de Morata de Tajuña), y de la Comunidad Autónoma que tiene que emitir los informes citados. Si el titular de la potestad administrativa de planeamiento lo que ha decidido es la resolución del convenio urbanístico de planeamiento en que se contemplaba la clasificación del suelo incluido en el ámbito del sector SR-6 (" DIRECCION000") como "urbanizable sectorizado" y la paralización de la tramitación del PGOU en que así debía reflejarse (sin que se haya producido ninguna modificación en el procedimiento de su aprobación desde 2006), y ello por acoger el criterio del informe de los técnicos del Ayuntamiento de 11 de febrero de 2009 sobre "la imposibilidad de aplicación de la edificabilidad otorgada por el Convenio y la Adenda", provocada, a su vez, entre otros motivos, por la modificación introducida en el año 2007 a la Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, y por "los cambios en la estrategia política en materia de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de Madrid", resulta patente que la mera facultad formal de instar la tramitación de un plan de sectorización no altera la conclusión sobre la frustración de la finalidad del contrato de compraventa.

5.- SOBRE EL CARÁCTER UNILATERAL DE LA RESOLUCIÓN DEL CONVENIO URBANÍSTICO POR PARTE DEL AYUNTAMIENTO

5.1. Tampoco puede desvirtuar la conclusión anterior la pretensión de atribuir carácter bilateral o de mutuo acuerdo a la decisión del Ayuntamiento de resolver el convenio urbanístico de 2004 suscrito con Portobello. El Ayuntamiento adoptó el 18 de marzo de 2009 la resolución de iniciar el expediente de resolución del convenio y de su adenda "en razón de los informes jurídicos, económicos y técnicos municipales recabados por tal motivo, resolución justificada en razón del interés general, todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, LCSP y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas", y posteriormente acordó la resolución en un nuevo acuerdo del Pleno de la Corporación el 17 de agosto de 2009, cuyo primer punto decía: "Desestimar las alegaciones presentadas durante el periodo de información pública, toda vez que las mismas no desvirtúan los razonamientos y argumentos de esta Administración justificativos del IUS VARIANDI en ejercicio legítimo de la potestad urbanística".

Resultan muy significativas las explicaciones que en la sesión del Pleno del Ayuntamiento de 18 de marzo de 2009, en que se adoptó el acuerdo de iniciar el expediente de resolución, se ofrecieron por el Alcalde para justificar la urgencia del acuerdo:

"La razón fundamental de la urgencia es la que hemos venido argumentando desde el principio, una vez que el Ayuntamiento ha tomado la decisión firme de cambiar el PGOU en algunos sectores (el que en este caso nos ocupa es el sector SR-6), está claro que el convenio y la addenda no se iban a poder cumplir y, por lo tanto, desde ese momento el Ayuntamiento sabe que tiene en su poder un dinero que no le corresponde tener. Si no toma los medios inmediatamente para devolverlo supone que el Ayuntamiento se está lucrando de un dinero que no le pertenece, y eso está dentro del supuesto del enriquecimiento ilícito de una Administración.

"Por lo tanto estamos ante la típica situación en la que, en estos momentos, cualquiera de las dos partes puede tomar la iniciativa "contra" la otra. Y no es lo mismo que actúen ellos y el Ayuntamiento tenga que defenderse, que si es el Ayuntamiento el que toma la iniciativa y resuelve de oficio el convenio-addenda, adelantándose a esa situación. Cuando una administración actúa de oficio, con justificado interés público, en razón de la facultad que le es propia del "IUS VARIANDI", en la resolución del contrato (convenio-addenda), a la otra parte le quedan pocos recursos para oponerse-defenderse-atacar, es decir quien tiene tomada la posición más "cómoda" es el Ayuntamiento. La facultad del "IUS VARIANDI" hace que el Ayuntamiento pueda cambiar o resolver un contrato de forma unilateral, siempre con razones justificadas de interés público, dejando prácticamente "indefenso" al contratista, cosa que nos interesa muchísimo para que el Ayuntamiento "sufra" lo menos posible en todo este proceso. Se trata de minimizar los riesgos a correr y los daños que se podrían sufrir".

5.2. Queda claro, pues, que se trata de una actuación realizada en virtud del IMPERIUM o prerrogativa propia de la Administración municipal en ejercicio de las potestades urbanísticas que como tal le corresponden, y del IUS VARIANDI que le atribuye la legislación de contratos del sector público. En concreto, el art. 232 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público, entonces vigente, atribuía a la Administración, además de las facultades de interpretación y modificación del contrato, la de "d) Acordar la resolución de los contratos en los casos y en las condiciones que se establecen en los artículos 245 y 246", como causa de resolución distinta de la del "mutuo acuerdo entre la Administración y el contratista", que preveía la letra c) del art. 206.

5.3. El hecho de que en el trámite de audiencia, durante la tramitación del expediente de resolución, Portobello no formulase una oposición expresa a la resolución o no iniciase un procedimiento judicial de impugnación contra la misma una vez adoptado el acuerdo, ni convierte la resolución unilateral en resolución de mutuo acuerdo, ni es reprochable a la vista de la especial regulación de esa prerrogativa legal de las Administraciones públicas en que se concreta el IUS VARIANDI, que permite esa resolución unilateral. La parte antes transcrita del acta de la sesión del Pleno del Ayuntamiento de 18 de marzo de 2009 es muy explícita sobre el limitado margen que el ejercicio de esa prerrogativa le dejaba a la demandante y de la dificultad objetiva para la prosperabilidad de cualquier impugnación contra la decisión municipal de resolución del convenio.

La jurisprudencia de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo avala esa interpretación también cuando el IUS VARIANDI se aplica en el ámbito urbanístico, por el carácter generalmente discrecional de las potestades administrativas en esta materia. Así, en la sentencia de 14 de febrero de 2007 (recurso 5245/03), se dilucida si unos terrenos que estaban clasificados como urbanizables no programados, respecto de los cuales había llegado a aprobarse provisionalmente el Programa de Actuación Urbanística, podían después, a través de la Revisión aprobada del Plan General de Ordenación Urbana y el Plan Especial de Ordenación y Protección del Conjunto Histórico- Arqueológico de Mérida, clasificarse como no urbanizables. La Sala Tercera declara que:

"No es necesario traer a colación en extenso la conocida doctrina jurisprudencial sobre el significado y límites de aquel denominado "IUS VARIANDI" atribuido al planificador urbanístico. Baste recordar aquí que la Revisión del Planeamiento anterior constituye, no sólo una potestad, sino incluso un verdadero deber administrativo cuando las circunstancias concurrentes así lo demanden en aras de la mejor satisfacción de los intereses generales; [...] y que, sin perjuicio de las eventuales responsabilidades de contenido indemnizatorio que puedan derivarse, ni tan siquiera los derechos adquiridos constituyen obstáculo al ejercicio racional y no arbitrario de esa potestad, como tampoco lo constituyen los convenios que la Administración haya podido concluir con los administrados, ni el estado de ejecución en que se encuentren los anteriores instrumentos de ordenación". Y a continuación subraya el carácter discrecional de esa potestad:

"Es doctrina absolutamente consolidada de esta Sala que el ejercicio del IUS VARIANDI que compete a la Administración urbanística en la ordenación del suelo, es materia en la que actúa discrecionalmente -que no arbitrariamente- y siempre con observancia de los principios contenidos en el artículo 103 de la Constitución; de tal suerte que el éxito alegatorio argumental frente al ejercicio de tal potestad, en casos concretos y determinados, tiene que basarse en una clara actividad probatoria que deje bien acreditado que la Administración, al planificar, ha incurrido en error, o al margen de la discrecionalidad, o con alejamiento de los intereses generales a que debe servir, o sin tener en cuenta la función social de la propiedad, o la estabilidad y la seguridad jurídicas, o con desviación de poder, o falta de motivación en la toma de sus decisiones; directrices todas ellas condensadas en el artículo 3 en relación con el 12 de la Ley del Suelo, Texto Refundido de 1976 ( Sentencias, entre muchísimas otras, de 30 abril y 13 julio 1990, 3 abril, 9 julio, 21 septiembre, 30 octubre y 20 diciembre 1991, 27 febrero, 28 abril y 21 octubre 1997 y las en ellas citadas)".

Doctrina reiterada en las sentencias de la Sala Tercera de 24 octubre 2007 (recurso 6578/03), 31 de octubre de 2007 (recurso 6498/03) y 2 de marzo de 2011 (recurso 5989/06).

6.- La consecuencia de todo ello es que debemos confirmar la sentencia de primera instancia y su declaración de resolución del contrato litigioso, con las consecuencias restitutorias y de pago de intereses allí previstas, sin perjuicio de lo que más adelante diremos al analizar el alcance objetivo de las cantidades que han de ser restituidas.

7.- DESESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN. INEXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES PREVISTAS EN EL CONTRATO RESUELTO

7.1. El carácter antitético de las pretensiones deducidas en la demanda (resolución del contrato y devolución de las cantidades ya abonadas) y de la reconvención (exigibilidad de las obligaciones del contrato y pago de las cantidades pendientes del precio) comporta necesariamente que la estimación de la primera provoque la desestimación de la segunda, pues resulta patente la manifiesta incompatibilidad entre la resolución del contrato y la exigibilidad de las obligaciones previstas en el mismo.

7.2. Adicionalmente, debe advertirse que frente a las obligaciones a las que no se ha señalado plazo, que son exigibles inmediatamente ( art. 1113 CC), de forma que la perfección del contrato y la exigibilidad de la obligación coinciden en el tiempo, las obligaciones a término o sujetas a un plazo, tienen su eficacia suspendida durante el lapso de tiempo que media entre la celebración del contrato y la llegada del término. Durante la pendencia la obligación existe, pero su ejercicio y exigibilidad están aplazadas. El titular del crédito puede enajenarlo y ejercitar acciones dirigidas a su conservación. Pero no puede exigir al deudor la realización de la prestación ni ejercitar acciones de ejecución. A ello se refiere el art. 1125 CC cuando afirma que "las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto sólo serán exigibles cuando el día llegue" ( sentencia 44/2021, de 2 de febrero).

Ahora bien, frente a los casos en que el DIES SOLUTIONIS necesariamente ha de venir, aunque se ignore cuándo, el párrafo tercero del art. 1125 CC, para los casos en que resulta incierta no solo la fecha sino el mismo hecho de su acaecimiento, dispone que "si la incertidumbre consiste en si ha de llegar o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la sección precedente". Es decir, el trato legal que corresponde en estos casos al "término" es el propio de su verdadera naturaleza de "condición". Del precepto citado se desprende que, frente a la certeza propia de las obligaciones a término, la incertidumbre es la nota característica de las obligaciones condicionales.

7.3. En el caso, tanto el juzgado de primera instancia como la propia Audiencia consideraron que los hitos fijados para la tramitación del procedimiento de aprobación del PGOU, tras su aprobación inicial en abril de 2006 (aprobación provisional y definitiva) no podrían ya producirse. En concreto la Audiencia declaró que "habiendo quedado sin efecto el plazo establecido al no cumplirse los hitos tenidos en cuenta en ese aplazamiento que ha de quedar sin efecto, y dado el largo tiempo transcurrido desde la celebración del contrato y la desaparición de los hitos temporales fijados no procede fijar nuevo plazo sino el cumplimiento del contrato con pago de lo debido [...]". Con ello constata la frustración de la finalidad del contrato, pero en lugar de aplicar la regla legal prevista del párrafo tercero del art. 1125 CC y considerar incumplida la condición, declara la desaparición del plazo y la exigibilidad de la obligación, lo que carece de amparo legal. Por el contrario, la sentencia de apelación sí fue conforme con la jurisprudencia al apreciar como definitiva la imposibilidad del cumplimiento de los hitos urbanísticos relativos a la aprobación del PGOU (provisional y definitiva) previstos en el contrato. Como declaró esta sala en la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre:

"la decisión de dicho Tribunal en cuanto a calificar como definitiva la imposibilidad de cumplimiento de lo convenido, parece absolutamente razonable, a la vista de que en la fecha de su sentencia habían transcurrido ya 9 años desde el momento de la celebración del contrato, durante los cuales se mantuvo inalterada la situación creada por la declaración de nulidad del proyecto de urbanización contemplado por los litigantes y que constituía la base del negocio que dichas entidades se habían propuesto llevar a efecto".

En el caso de la litis han transcurrido más de quince años desde la firma del contrato y más de once desde la resolución del convenio urbanístico, sin que conste la existencia de previsión alguna sobre la reactivación de la tramitación del PGOU en los términos convenidos, por lo que la imposibilidad sobrevenida efectivamente debe considerarse definitiva.

7.4. En consecuencia, procede desestimar la demanda reconvencional.

8.- DETERMINACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE DEBEN SER OBJETO DE RESTITUCIÓN.

8.1. Conforme al art. 1303, aplicable a la resolución de los contratos a falta de previsión expresa en el art. 1124 CC ( sentencias 1189/2008, de 4 de diciembre, 706/2012, de 20 de noviembre, y 123/2022, de 16 de febrero), "Declarada la nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes".

En particular, respecto de las situaciones de imposibilidad sobrevenida, declaramos en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre:

"La imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil, lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".

Ello es así, como explica la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre, porque, si bien tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido (en este caso una parte del mismo), como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero "sí le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante".

En otros términos, la resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya realizadas ( sentencia 380/2010, de 22 de junio).

8.2. Ese efecto restitutorio se caracteriza por las notas de la reciprocidad y la integridad. A ambas notas nos referíamos en las sentencias 716/2016, de 30 de noviembre, y 867/2021, de 15 de diciembre, al afirmar:

"los desplazamientos patrimoniales realizados en cumplimiento del contrato inválido carecen de causa o fundamento jurídico ( sentencia núm. 613/1984, de 31 de octubre); por lo que, cuando se han realizado prestaciones correspectivas, el art. 1303 CC - completado por el art. 1308 - mantiene la reciprocidad de la restitución".

Esa nota de la integridad, en vía de principios, también debe predicarse de los casos de resolución derivada de una imposibilidad sobrevenida que frustre la causa y finalidad del contrato. Ahora bien, la extrapolación de esa doctrina a un caso como el presente debe hacerse en sus justos términos en un doble sentido. Por un lado, en los casos en que no haya mediado en puridad un incumplimiento resolutorio en que haya intervenido dolo o culpa ( art. 1101 CC), sino una imposibilidad sobrevenida por causa ajena al deudor ( arts. 1182 y 1184 CC), la restitución no comprende, además, la obligación de indemnizar los daños y perjuicios. Como declaramos en la sentencia 972/2006, de 9 de octubre:

"la sentencia recurrida desconoce y confunde la resolución procedente en el caso, que no puede basarse en el incumplimiento como determinante de la facultad de resolución que configura el artículo 1124 del Código civil, pues, en puridad, no hubo un incumplimiento resolutorio, sino una imposibilidad sobrevenida fortuita de la prestación que, desde luego, puede fundamentar la resolución solicitada, ante la frustración del fin del contrato, pero no justifica la indemnización acordada sobre la base de aplicación de una cláusula penal prevista, precisamente, para el supuesto de incumplimiento".

En segundo lugar, la obligación de restitución está vinculada a la existencia de unos desplazamientos patrimoniales que, al haberse realizado en ejecución de un contrato resuelto, carecen de causa o fundamento jurídico.

8.3. Esto último es lo que sucede en el presente caso en relación con el pago del 25% del precio abonado con ocasión de la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña (en la que se contemplaba la clasificación del suelo litigioso como "urbanizable sectorizado").

Sin embargo, no puede decirse lo mismo respecto de las cantidades que se abonaron con ocasión de la firma del contrato de arras de 9 de mayo de 2005 (35.719,20 euros) y de la firma del contrato privado de compraventa de 10 de agosto de 2005 (53.578,80 euros), pues respecto de esas cantidades no se estableció evento condicionante alguno en el contrato, de forma que su pago no se vinculó a la causa negocial ligada a la clasificación y desarrollo urbanístico del sector en que se ubicaba la finca y sus consiguientes posibilidades edificatorias.

En este sentido resulta muy significativo que el contrato de arras que precedió al de compraventa, al regular el precio en relación con la facultad de la compradora de medir la exacta superficie de la finca, se aludiese como límite temporal para dicha facultad el del "vencimiento del ejercicio de la opción". Esa mención debe ser puesta en conexión con el pacto de diferimiento del otorgamiento de la escritura pública a un momento posterior a la aprobación definitiva del PGOU y con la retención de la posesión de la finca por el vendedor. De esa configuración negocial de las obligaciones de las partes en el contrato, resulta que éste incluía una primera fase que venía a actuar funcionalmente como un derecho potestativo de opción de compra, respecto del cual los pagos realizados con ocasión de la firma de los contratos privados de "arras" y de "compraventa", al margen del nomen iuris, se configuraban como pagos de la prima que retribuía el citado derecho de opción, sin perjuicio de que, como es habitual en la práctica negocial, esos pagos se imputasen al pago del precio de la compra, como pagos anticipados, en el caso de consumarse la venta.

8.4. Esta interpretación, además, viene avalada por las siguientes razones:

(i) responde al criterio hermenéutico del art. 1284 CC conforme al cual "si alguna cláusula del contrato admitiere varios sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efectos";

(ii) aunque la literalidad de la cláusula en la que se cita "el ejercicio de la opción" no es clara, pues presupone la existencia de una facultad de opción que no se regula de forma expresa, conforme al art. 1288 CC, esa falta de claridad "no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad"; siendo así que no resulta controvertido que el contrato se redactó por el comprador;

(iii) el hecho de que en relación con esos dos primeros pagos (del 10% y del 15% del precio) no se previese en el contrato, a diferencia de los otros tres últimos, su vinculación a los distintos hitos de tramitación y aprobación del PGOU supone que respecto de aquellos la compradora asumía el riesgo de que el objeto de la venta resultase finalmente inhábil para la finalidad pretendida. El objeto resultó efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (la compradora) habría conocido y aceptado estas posibles contingencias en relación con los dos primeros pagos, conforme a la asignación o distribución del riesgo derivado del contrato respecto de las incidencias de la tramitación urbanística de la finca ( sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Por ello, el efecto resolutorio y restitutorio no alcanzaría al pacto de opción ni al precio o prima fijado por la misma; como ha señalado la doctrina, la eficacia propia de la resolución de la liberación de las prestaciones que no se hubieren realizado y la restitución de las que se hubieren realizado, no debe comportar per se la pérdida de la vigencia del resto de las previsiones del contrato (cláusulas sobre incumplimiento, sobre solución de conflictos - elección de foro, elección de normativa aplicable -, compromiso arbitral, u otras); y

(iv) como en otros precedentes ( sentencia 226/2013, de 12 de abril), este criterio se apoya también en el carácter profesional del comprador (promotora inmobiliaria) y en la ausencia en una regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca respecto de esos dos primeros pagos del precio.

8.5. En consecuencia, la restitución derivada de la resolución del contrato por frustración de su causa debe limitarse a los 89.298 euros abonados con ocasión de la aprobación inicial del PGOU, con sus intereses legales..."

TERCERO.- La aplicación de la anterior doctrina jurisprudencial al supuesto enjuiciado, que resulta indudablemente procedente, dada su plena identidad -al resultar idéntico el contenido obligacional del contrato litigioso, con el que fue objeto del pronunciamiento efectuado por el Alto Tribunal; tratarse, indudablemente de contrato de compraventa causalizado, que vincula los sucesivos desembolsos (después de los pagos realizados a la firma de las arras) a las distintas fases de la tramitación del procedimiento del PGOU del Ayuntamiento de Morata de Tajuña; y al haberse frustrado la finalidad pretendida por la misma resolución unilateral del convenio urbanístico por parte del mencionado Ayuntamiento-, determina la procedencia -parcial- de la pretensión formulada en la demanda inicial y la total inviabilidad de la pretensión formulada por vía reconvencional, al resultar inexigibles las obligaciones derivadas del contrato resuelto.

En consecuencia, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por los demandados-reconvinientes, doña Raquel, don Desiderio y doña Sabina, y desestimación total de la pretensión formulada por vía reconvencional, y estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la entidad demandante, "PORTOBELLO MARBELLA, SL" y de la demanda formulada en la demanda inicial, procede declarar la resolución, por imposibilidad sobrevenida, del contrato de compraventa concluido, en fecha 27 de enero de 2006, entre la mencionada entidad demandante y el fallecido don Martin -del que los demandados traen causa-, condenando a los demandados a reintegrar a la demandante la suma de 57 804,00 euros -correspondiente con el pago del 25% del precio abonado con ocasión de la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña (en la que se contemplaba la clasificación del suelo litigioso como "urbanizable sectorizado"- con sus correspondientes intereses computados al tipo del interés legal del dinero desde el día siguiente a aquél en que se produjo la frustración del contrato -18 de septiembre de 2009-. Cantidades que, por imperativo legal, devengarán los intereses legales establecidos ope legis por el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde la fecha de la presente sentencia, en que se efectúa, por primera vez, el oportuno pronunciamiento de condena.

CUARTO.- En cuanto a las costas, la complejidad jurídica del litigio, en el que confluyen cuestiones civiles, administrativas y urbanísticas -tal y como se apreció por la Sala Primera del Alto Tribunal en proceso semejante- y la estimación parcial de la demanda principal y de uno de los recursos de apelación interpuestos, determinan, de conformidad con lo prevenido por los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no proceda efectuar expresa y especial imposición a alguno de los litigantes de las costas originadas en el presente proceso, en ambas instancias, debiendo, en consecuencia, cada una de las partes abonar, las causadas y devengadas a su instancia y las comunes por mitad.

QUINTO.- La estimación parcial del recurso interpuesto por la entidad demandante "PORTOBELLO MARBELLA, SL" determina, asimismo, por otra parte, de conformidad con lo prevenido por el apartado número Ocho de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la devolución a dicha recurrente de la totalidad del depósito constituido en su día por la misma para su interposición.

De igual modo, la desestimación del recurso interpuesto por los demandados, doña Raquel, don Desiderio y doña Sabina, determina, asimismo, de conformidad con lo prevenido por el apartado número Nueve de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la condena de dicha recurrente a la pérdida del depósito en su día constituido para la interposición de aquél. Depósito al que se dará el destino legalmente establecido.