Sentencia Civil 188/2024 Audiencia Provincial Civil de Madrid nº 32, Rec. 386/2023 de 04 de abril del 2024

PRIMERO.- D Arturo y Dª Ascension presentaron demanda de JOR en ejercicio de acción resolutoria de contrato de compraventa y acción subsidiaria de reclamación de cantidad al amparo del art 1124 del Código Civil contra Neinor Sur SAU.

Afirmaba que:

-Neinor Sur SAU era dueña en pleno dominio de la

Finca nº NUM002 y plaza de aparcamiento NUM002

Finca nº NUM003 y plaza de garaje NUM003

Del conjunto Residencial DIRECCION000 de San Sebastián de los Reyes ( DIRECCION001) DIRECCION002.

-la parte actora adquirió de la demandada, bajo la fórmula sobre plano dichos inmuebles, formalizándose la c-v en escritura pública de 7 de agosto de 2020

Las plazas de garaje forman un unidad inmobiliaria independiente y están vinculadas a la vivienda adquirida.

-escriturados los inmuebles y tomada posesión el estacionamiento de un vehículo en cada una de las plazas no es posible, resultando inhábiles hecho que se puso en conocimiento de la vendedora el 2 de septiembre de 2020 y sucesivamente dando como única solución la "remisión al Proyecto".

-Los actores, ante la falta de soluciones de la entidad demandada han encargado la elaboración de Informe Técnico sobre la inhabilidad de las plazas.

Tras alegar los Fundamentos de Derecho que estimó aplicables, terminó suplicando se dictara sentencia por la que "...se condene a NEINOR SUR SAU, a:

1.- La resolución del contrato de compraventa celebrado entre las partes en virtud de escritura publica de fecha 07 de agosto de 2020 otorgada ante el notario de Madrid Don Jorge Saez Santurtun Prieto (protocolo 2317) sobre las plazas de garaje contenidas en dicha escritura (fincas registrales números NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad número 2 de San Sebastián de los Reyes) con el reintegro de las cantidades abonadas por las mismas de TREINTA Y TRES MIL EUROS (33.000,00) euros de conformidad a lo pactado en escrituras, con la devolución en concepto de indemnización de todos y cada uno de los gastos provocados en los demandantes derivados de la formalización de la compraventa a cuantificar en su caso en el momento de ejecución de sentencia.

2.- Subsidiariamente se proceda a permutar a los compradores las plazas de garaje objeto de la resolución del contrato de compraventa que se solicita por otras dos plazas de garaje existentes en el edificio donde radican las plazas sobre las que versa la litis, que se ajusten al fin para el que las mismas fueran adquiridas (superiores en tamaño a las que se adquirieron por los actores), corriendo con todos los gastos de dicha operación la parte demandada NEINOR SUR SA.

Todo ello con la expresa condena en los intereses y las costas en que ha incurrido la parte actora, a la parte demandada".

Neinor Sur SAU presentó escrito de contestación a la demanda, mostrando oposición y disconformidad con las conclusiones obtenidas por el Informe Pericial al partir de premisas que no son ciertas, contemplando supuestos que no son de aplicación y adoleciendo del más mínimo rigor técnico, afirmando que las plazas del garaje adquiridas son plenamente hábiles y útiles para el estacionamiento de 2 vehículos medios de forma simultánea.

Afirmó que cumplían normativa urbanística.

En su corolario afirma:

" 4.1.- Los hoy actores adquieren dos parcelas de garaje -la nº NUM002 y nº NUM003-, con una superficie útil de 9,90 m2 cada una de ellas.

4.2.- Las parcelas adquiridas, por sus características y dimensiones, son plazas estándar susceptibles de estacionar, por sus propias dimensiones, vehículos medios.

4.3.- Es la parte actora la que, ante la oferta de plazas de garaje existentes en la promoción, opta por estas dos parcelas estándar.

4.4.- Las dimensiones de las plazas de garaje entregadas -conforme a la propia pericial de contrario- es de 2,21 m. x 4,50 m. en su parte más desfavorable -solo en la coincidencia del ancho del pilar-, siendo que en el resto de la parcela la anchura es de 2,25 m. por cada parcela, manteniendo los 4,50 m. de largo.

4.5.- Las dimensiones de las parcelas transmitidas cumplen con las medidas mínimas establecidas en el PGOU de San Sebastián de los Reyes, y que, conforme el Art. 7.9.5.4 del planeamiento municipal las plazas estándar son de 2,20 m x 4,50 m.

4.6.- Las dimensiones de los viales de circulación son muy superiores a lo exigido por el propio Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián de los Reyes. El ancho de carril frente a las plazas es de 5,42 metros, esto es,1,42 metros más ancho que el carril mínimo.

4.7.- Desde el punto de vista del cumplimiento contractual, lo que se transmite y se adquiere por los actores son dos parcelas de una superficie de 9,90 m2 útiles, y conforme a su propia pericial, cada parcela adquirida cuenta con una superficie útil de 9,945 m2 (2,21 x 4,50) en la parte más desfavorable -entre pilares- y 10,125 m2 contando el ancho mayoritario del resto de la parcela (2,25 X 4,50).

4.8.- Uno de los vehículos que estacionan los actores, como mínimo, cuenta con una largura superior a la parcela de garaje -4,660mml-.

4.9.- El problema estriba en que los actores proceden a estacionar un vehículo "grande" en una parcela estándar, en donde la largura del vehículo es superior a la propia plaza de garaje. Se quiere estacionar un vehículo que supera las dimensiones mínimas de las plazas adquiridas y que no solo condiciona su propia maniobrabilidad y estacionamiento sino la del resto de vehículos.

4.10.- En caso de inhabilidad -que no es así- la misma no vendría nunca provocada por la dimensión de la plaza -que cumple con las dimensiones de una parcela estándar - sino por la dimensión del vehículo de la actora, el cuál únicamente es susceptible de aparcar en una parcela "para vehículo grande", esto es, 2,50 m. x 5,00 m., conforme a la normativa municipal.

4.11.- Se han planteado hasta tres OPCIONES en la presente contestación a la demanda que incluso, en las condiciones de dimensiones de los coches de la parte actora, hacen completamente hábiles su estacionamiento.

4.12.- La situación y superficie de estas dos parcelas colindantes transmitidas a los actores NO es una excepción, no se corresponde con una situación excepcional o diferencial, sino que se repite en innumerables situaciones y de manera habitual a lo largo del garaje, sin que de ninguno de sus usuarios y/o titulares se halla recibido, no solo ninguna reclamación formal, sino ninguna queja.

4.13.- Y todo ello sin perjuicio a la remisión íntegra del contenido del informe pericial anunciado."

El 19 de enero de 2023 se dicta sentencia que estima la demanda y declara la nulidad del contrato de c-v con reintegro de las cantidades abonadas y con devolución en concepto de indemnización de todos y cada uno de los gastos provocados en los demandantes derivados de la formalización de la c-v a cuantificar en su caso en el momento de ejecución de la sentencia, con imposición de costas a la demandada.

Neinor Sur SAU presenta escrito interponiendo recurso de apelación

-Respecto de la declaración de nulidad de la c-v respecto a la plazas de garaje,

-Respecto a la condena a la devolución en concepto de indemnización de todos y cada uno de los Gastos de la c-v a cuantificar en su caso, en el momento de la ejecución de la sentencia. Incongruencia.

De adverso media oposición al recurso de apelación defendiendo la corrección técnico jurídica de la sentencia dictada en la instancia.

SEGUNDO.- Son argumentos de la entidad recurrente respecto de la declaración de nulidad de la c-v de las plazas de garaje NUM002 y NUM003:

-respecto de la fundamentación de la sentencia sobre la irrelevancia de si las plazas de garaje cumplen o no con la normativa urbanística.

Discrepa de dicha afirmación porque el perito de parte actora, en su informe, afirma que el incumplimiento de la normativa urbanística del garaje es lo que determina su inhabilidad y porque el cumplimiento de la normativa urbanística supone una presunción iuris tantum de que las parcelas dimensionadas en el mismo cumplen los acceso y determinan su habilidad para el uso al que se destinan

-alude en segundo lugar al cumplimiento de normativa y a:

-dimensiones de las plazas

-respecto de la obligación o no de dejar un sobre-ancho de 20 cm interesado por el perito de la actora.

-respecto del cumplimiento del dimensionado de los anchos del vial para el acceso y salida de vehículos

Termina afirmando el cumplimiento de la normativa.

-Seguidamente analiza la habilidad y funcionalidad del uso de las plazas de aparcamiento y habla de tergiversación y manipulación del informe pericial de la actora.

Defiende la habilidad y funcionalidad de las plazas siempre y cuando se estacionen vehículos aptos para las plazas adquiridas.

Afirma la habilidad y funcionalidad del uso de la plaza para el fin que le es propio.

Ejercitada por la parte actora/apelada acción resolutoria del contrato de c-v que liga a las partes al amparo del art 1124 del Código Civil establece dicho precepto: "" La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria ."

En relación a la aplicación del artículo 1124 del Código Civil, acudiendo al principio de conservación del negocio, se parte de la base de que no cualquier incumplimiento basta para provocar la resolución de la relación contractual. Para facultar la resolución unilateral en las obligaciones recíprocas la jurisprudencia exige que el incumplimiento revista cierta entidad. Un incumplimiento caracterizado como "verdadero y propio", "grave", "esencial", " que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o entidad suficiente para impedir la satisfacción económica de las partes o bien genere la frustración del fin del contrato", " la frustración de las legítimas expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico".

La jurisprudencia exige que se aprecie en quien insta la resolución un " interés jurídicamente atendible", expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés del acreedor en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.

Señala la doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo que, cuando el vicio o defecto elimina totalmente la utilidad, idoneidad o aptitud de la cosa para satisfacer el interés del comprador, la situación excede de la prevista en los artículos 1484 y 1486 del Código Civil y procede la utilización de las acciones generales sobre incumplimiento total y resolución de los contratos sinalagmáticos.

En concreto la sentencia núm. 812/2007 de dicha Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dice:" Uno de los supuestos de incumplimiento que abren paso a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC , susceptible también de ser contemplado bajo el principio de la identidad e integridad del pago ( art. 1166 CC ), es el de entrega de cosa distinta o aliud pro alio, que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 y 23 de marzo de 2007 ). La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues ésta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1468 CC ) y, en consecuencia, la acción por incumplimiento cuando existe un aliud por alio no está sujeta al plazo de caducidad de las acciones edilicias ( SSTS de 10 de mayo de 1995 , 30 de noviembre de 1972 ; 29 de enero de 1983 , 23 de marzo de 1983 ; 20 de febrero de 1884 ; 12 de febrero de 1988 , 2 de septiembre de 1998 , 12 de abril de 1993 , 14 de octubre de 2000 , 28 de noviembre de 2003 , 15 de diciembre de 2005 ), doctrina mediante la cual se remedian los abusos en que se traduciría la aplicación excluyente de la acción de saneamiento".

Recuerda la STS de 2 de junio de 2015 " Como dice la sentencia de 16 de noviembre de 2000 , "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 CC ." Y la STS de 25 de febrero de 2010 añade: "... la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato".

La teoría de inhabilidad de objeto o aliud pro alio desarrollada por el TS a partir del art 1166 del Código civil que establece que el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente aún cuando fuere de igual o mayor valor que la debida, por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes cambiarla porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación, se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual.

Así la sentencia núm. 317/2015 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 2 junio , afirma que:" Un caso claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, lo que ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio . Como dice la sentencia de 16 noviembre 2000 , "existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del Código civil ." Y precisa la de 31 julio 2002, recogiendo numerosa jurisprudencia anterior: "la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución... en definitiva, la inhabilidad del objeto". Lo acaba de aclarar la sentencia de 17 febrero 2010 : " ...defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina." La de 25 febrero 2010 añade: "...la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato"...".

Aplicando la doctrina expuesta al supuesto que nos ocupa es lo cierto que no podemos obviar que la ordenación territorial y urbanística define el suelo de acuerdo con el interés general determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo y el régimen urbanístico aplicable a cada clase de suelo recogiendo los elementos esenciales de los sistemas de equipamientos y servicios municipales y que la ordenación urbanística municipal fija y concreta dichos criterios.

Pues bien, el hecho de que un obra cuente con las licencias oportunas e incluso con el permiso de primera ocupación pues cumple el PGOU no puede considerarse suficiente y erigirse en circunstancia obstativa a toda responsabilidad ( STS 2 de octubre de 2003) pues lo importante es determinar si existe o no posibilidad de dar el uso que le es propio a esas plazas.

El hecho de que se ajuste al proyecto tampoco exime de la obligación de responder ( bajo este concepto el Tribunal Supremo ha incluido los casos en que la construcción es inútil para la finalidad que le es propia (SS de 6 de noviembre de 1996, 29 de mayo 97, 8 de mayo 98, 7 de marzo y 5 diciembre 2000 y 2 de abril de 2003); es decir cuando resulte inservible o inadecuada para el uso al que estaba destinada ( SS 19 de octubre de 97 y 6 de junio de 2002); no apta para la finalidad para que es adquirida (SS 13 de junio 87, 4 de diciembre de 1992, 21 de marzo y 24 de septiembre de 1996). La determina, por consiguiente, la inhabilidad del objeto para su utilización normal o le hace impropio para su habitual destino (S.8 de febrero de 2001); siendo suficiente una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa conforme a su destino (S.28 de mayo de 2001) o que se convierta el uso en gravemente irritante o molesto (S. 24 de enero de 2001).

Partiendo de lo expuesto debemos tomar en consideración que:

-el edificio se ajusta a la normativa del PGOU del municipio y el Proyecto se ajusta a éste habiendo obtenido la licencia de primera ocupación y de actividad de garaje.

-los actores/apelados compraron sobre plano dos plazas de aparcamiento de 9,90 m2 de superficie útil en el DIRECCION003

-las citadas plazas cumplen la superficie mencionada .

-las plazas de garaje que nos ocupan se corresponden con las numeradas como NUM002 y NUM003 del DIRECCION003.

Según contrato de c-v de 12 de mayo de 2018, acompañado con la contestación: " III) entre las viviendas, garajes y trasteros que van a formar parte de la promoción, se individualizan entre otros los siguientes elementos: ....plazas de aparcamiento nº NUM002 de 9,90 m2 de superficie útil situada en la planta DIRECCION003 y plaza de aparcamiento nº NUM003 de 9,90m2 de superficie útil situada en la planta DIRECCION003.

Según la escritura de c-v con subrogación y novación de hipoteca la Finca NUM002 tiene plaza de garaje "con entrada por la misma calle, que da derecho al estacionamiento de un vehículo automóvil sito en la planta de DIRECCION003 del total edificio que a través de la zona de rodadura y maniobras conecta con la rampa en sentido indiferenciado con salida y entrada...."

-Sobre la inhabilidad del objeto al fin para el que se adquieren tomamos en consideración los Informes Técnicos aportados por las partes y ratificados en el acto del juicio. Valoramos también la testifical pericial del Arquitecto Proyectista.

En el Informe pericial de parte actora se señala que las plazas son de 2,25 x 4,50 mts, pero que la superficie está invadida por dos pilares ubicados en los laterales que confinan ambas plazas por lo que el ancho total sería 4,42 mts (2,21 mts reales para cada una y no 2,25 grafiados en el pavimento), pero el problema vendría dado porque la ubicación de los pilares imposibilita la apertura de la puerta del vehículo una vez estacionado, y explica las maniobras a realizar para aparcar en la plaza NUM002 con la NUM003 ocupada poniendo de manifiesto infracción del PG en el ancho de la vía en el punto para maniobrar hacia atrás, aparcado no se podría abrir la puerta.

Analiza otras maniobras con resultados análogos a los expuestos

"En resumen, resulta que para poder utilizar la plaza NUM003, hay dos opciones; o se desaloja la nº NUM002 para aparcar marcha atrás y poder descender del vehículo, o se aparca de frente y se rebasa la plaza, invadiendo la zona común entre ésta y el muro trasero para que la puerta del conductor se pueda abrir"

Analiza también la plaza NUM002 con la NUM003 ocupada.

"En resumen, esta plaza nº NUM002, sólo se puede utilizar de manera racional, si la nº NUM003 está desocupada o invadiendo la zona común (fuera de la plaza) y de modo muy comprometido ya que se golpea la puerta del vehículo y el retrovisor contra el pilar al subir o bajar del mismo".

Conclusión: "para que la plaza nº NUM002 sea considerada como válida para aparcar un turismo, incluso de los descritos como pequeños, debe tener un ancho mínimo de 220 centímetros de anchura y en el caso que se estudia, al estar delimitada lateralmente por dos pilares consecutivos (que es lo mismo que si hubiera un muro de sótano) debe incrementarse esta medida en otros 20 cm., por lo que el ancho debería ser de al menos 240cm. para poderla considerar como plaza de coche, dimensión que claramente incumple, por lo que la superficie estudiada no es válida para uso como plaza de coche según el P.G.O.U de San Sebastián de los Reyes.

En lo que respecta a la plaza nº NUM003, (además del incumplimiento que viene dado por el ancho del vial de acceso de 3,55 mts. en ese punto frente a los 4,50 mts. que exige el P.G.O.U. de San Sebastián de los Reyes), para poder utilizarla, la única posibilidad es invadir la zona común al fondo de la plaza o que no esté ocupada la plaza nº NUM002, por lo que la superficie estudiada no es válida para uso como plaza de coche según el P.G.O.U de San Sebastián de los Reyes.

Por su parte el Informe Pericial aportado por la entidad demandada/apelante entiende que:

-la interpretación de las medidas de la plaza por los peritos de la contraparte no sería correcta.

"La normativa de aplicación para el diseño y ejecución de dichas plazas es el Plan General de Ordenación Urbana de San Sebastián de los Reyes (PGOU)"

"La superficie de las plazas de garaje nº NUM002 y NUM003 es de 9,90 m2 útiles tal y como firman ambas partes en el contrato de compraventa."

"La medida real de las plazas, midiendo como ancho el hueco entre pilar y pilar, es de 4,50 x 2,20m con lo que se cumple lo prescrito en el PGOU y en el contrato (4,50 x 2,20 m= 9,90 m2 ".

-también cuestiona el acceso y el estacionamiento haciendo referencia al PGO subrayando la referencia a "vehículo grande" y analiza las maniobras defendiendo la cabida de vehículos en dichas plazas.

(En este punto la Sala pone de manifiesto que el contrato no especifica nada sobre el tamaño del vehículo de la plaza de garaje objeto del mismo por lo que no se ha distinguido nada al respecto.)

Entiende así que:

Las plazas NUM002 y NUM003 cumplen la normativa vigente.

Las plazas son perfectamente útiles para el uso previsto. El ancho entre pilares de 4,40 m entre los que dos vehículos VW como el que se encontraba aparcado el día de la visita dejarían un hueco central de casi 70 cm que permitiría un cómodo acceso a conductor y copiloto. El largo de las plazas da de sobra para aparcar dejando un pasillo enfrente de unos cinco metros, que permite una correcta maniobra de entrada y salida del vehículo en la plaza.

D. Jose Pablo Arquitecto Proyectista manifestó que las plazas NUM002 y NUM003 son plazas estándar (por la división del PGOU en estándar, grandes y de moto) y cumplen con la medición impuesta de 2,20 x 4,50.

A su juicio 2 coches estándar aparcan y desaparcan de forma normal.

Analizando seguidamente los motivos del recurso debemos poner de manifiesto que:

-sobre el incumplimiento que el perito de parte actora imputa del PGOU relativo al sobre-ancho de 20 cm de la plaza por la existencia de pilar según defiende en su informe y reiteró en el acto del juicio, no parece que su interpretación se ajuste al art 7.9.5.4.2 del PGOU pues dicho sobre-ancho es exigible exclusivamente en supuestos de muro o tabique y un pilar no es un muro o tabique, y no puede ampliarse la interpretación y exigir un sobre-ancho ante cualquier supuesto de falta de "fácil maniobrabilidad".

-tampoco podemos mostrar conformidad con la medición que lleva a cabo del ancho de carril en función del ángulo.

Tanto el Arquitecto Proyectista como el perito de parte demandada coinciden en apuntar que ha tomado como referencia un pilar desviado 42 cm, poniendo de manifiesto que el ancho de 4,5, superior es constante porque se mide en la proyección a la plaza.

-sobre el aprovechamiento del fondo de la plaza.

El Arquitecto proyectista manifestó que ese "fondo de plaza hacia el muro" es perfectamente aprovechable porque se consiguió hacer el muro más estrecho aunque es cierto que la pintura dimensiona la plaza dentro de unas medidas determinadas, no habría problema alguno en su aprovechamiento.

No tiene mucho sentido hablar de zona de reparación o de instalaciones por su medida.

-sobre la posibilidad de apertura de puertas estando dos vehículos estándar/medios aparcados.

El perito de parte demandada alude a la existencia de suficientes cm de apertura, atendiendo a sus mediciones.

Las mediciones con el Q5 contenidas en el informe de parte actora por ser un vehículo grande, impedirían dicha apertura (con otro estacionado en la plaza contigua).

-estamos hablando de plazas estándar en contraposición a plazas grandes.

A esta diferenciación se refiere el PGOU que alude a plazas estándar y grandes, pero hemos comprobado que en el contrato de c-v nada se especifica al respecto y sólo se alude a plazas de aparcamiento.

Y este es precisamente el extremo que consideramos "esencial" para resolver la pretensión ejercitada por la parte actora, estimada en la instancia.

Es cierto que en el contrato sólo se alude a superficie útil de las plazas (recordamos que se compra sobre plano y se compran dos plazas de aparcamiento) y no se "oferta" plaza grande ni plaza estándar, por lo que se ha omitido toda información al actor/consumidor sobre el tamaño de los vehículos que se pueden aparcar, y lo único que se dice en el contrato de c-v es que se compran dos plazas de una determinada superficie habiendo quedado acreditado que en esas plazas (reiteramos, sin indicación alguna relativa al tamaño del coche que debe ser aparcado) no se pueden aparcar de forma simultánea dos vehículos grandes, por lo que es claro que el objeto del contrato de c-v es inhábil para el fin al que se destina pues efectivamente el actor/apelado no podrá aparcar dos vehículos "grandes" en dichas plazas pese a haberlas adquirido para aparcar dos coches, por lo que, o tiene dos coches medianos/pequeños o no podrá aparcar un coche más grande sin haber sido informado cumplidamente de dicha limitación de tamaño de la plaza.

La acción ejercitada, inhabilidad, referido al tamaño de la plaza, debe prosperar, por cuanto la falta de información al consumidor/adquirente incide de forma directa e inmediata en lo que ha sido objeto del contrato, viéndose compelido o a aparcar solo un coche grande o a aparcar dos medianos/pequeños sin haber sido informado de tal limitación.

Conclusión: a juicio de la Sala, las plazas sirven para aparcar efectivamente dos vehículos medianos o pequeños o uno mediano y otro pequeño, pero dicha limitación del tamaño del vehículo a aparcar no le puede ser impuesta al comprador que con anterioridad a la compra nada sabía ni se le había informado sobre el tamaño de los vehículos que se podrían estacionar por lo que son inhábiles para el fin que le es propio aparcar dos vehículos independientemente de su tamaño y precisamente por la mención de ese tamaño del vehículo (aptitud de la plaza).

La sentencia en este punto debe ser confirmada con una única puntualización, hablamos de resolución contractual no de nulidad contractual.

TERCERO.- Análisis del 2º motivo alegado por la entidad demandada apelante respecto de la condena a la devolución, en concepto de indemnización de todos y cada uno de los gastos de la c-v a cuantificar en su caso en la fase de ejecución de sentencia.

El art 1124 del Código Civil alude a la facultad de resolver posibilitando a quien ejercita la acción resolutoria la doble opción de solicitar el cumplimiento o la resolución y en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios.

Es precisamente dentro del concepto indemnizatorio en el que encontraría encaje la pretensión de la actora que en el suplico de su demanda alude al reintegro de las cantidades abonadas con más "la devolución en concepto de indemnización de todos y cada uno de los gastos provocados en los demandantes, derivados de la formalización de la c-v, a cuantificar, en su caso en el momento de la ejecución".

Pues bien, teniendo en cuenta que quien exige una indemnización por daños y perjuicios debe acreditarlos (es requisito ineludible la realidad y certeza de los mismos) y teniendo en cuenta que el art 219 LEC en sentencias de 14 de septiembre de 2023 y de 31 de marzo de 2022, recoge la doctrina jurisprudencial de la Sala en el sentido que lo que se permite relegar a la fase de ejecución de sentencia es la determinación exacta del importe de la condena si se fijan con claridad y precisión las bases para su liquidación siempre que ésta consista en una sencilla operación aritmética, así como la posibilidad de que la parte actora/apelada cuantificara con su demanda todos y cada uno de esos gastos que le provocó la formalización del contrato de c-v no acertamos a entender esta indeterminación no pudiendo estimarse en este punto la pretensión contenida en la demanda dado que era dable y exigible que la actora la calculara y aportara los justificantes oportunos de esos gastos de formalización.

El recurso en esta alegación prospera.

CUARTO.- Estimada la demanda, entendemos sustancialmente, no se modifica el pronunciamiento en costas de la instancia.

Estimado en parte el recurso de apelación no se hace pronunciamiento en costas de esta alzada de conformidad con el art 398 LEC

Vistos los precedentes fundamentos y preceptos legales en ellos contenidos y demás de general y pertinente aplicación