PRIMERO.- Cuestionan la resolución dictada por el Juzgado de instancia num. 17 de Madrid en los autos de procedimiento ordinario 1354 /2019 las dos partes demandadas y respecto a las que se estima la demanda interpuesta por el actor arrendatario del local donde se ocasionan los daños cuyo resarcimiento se solicita dirigiendo acción de responsabilidad contractual respecto al propietario arrendador y frente a la propietaria y aseguradora del inmueble de la planta superior en la que se produce el desprendimiento de un termo que ocasiona las filtraciones de agua y los daños por tanto en el local arrendado donde la actora desarrollaba su actividad .
La sentencia considera acreditado el origen de los daños, no es controvertido que se produce por el desprendimiento del termo, rechazando la falta de legitimación pasiva alegada por las demandadas apoyándose en que la propietaria del inmueble fue quien contrato con PROMOCO la instalación del termo cuya caída da lugar a los daños argumento que reitera la aseguradora Catalana Occidente , aludiendo la sentencia la doctrina sobre la "culpa in vigilando ".Desestima igualmente la sentencia la falta de legitimación pasiva que esgrime Inofer Inversiones ,propietaria del local dañado considerando que debe aplicarse lo previsto en el articulo 21 LAU que recoge el deber del arrendador de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad .
Estimada en lo sustancial la demanda que condena a todos los demandados a indemnizar a la actora reproducen en primer lugar los recurrentes la excepción de prescripción por la propietaria del inmueble origen del daño , la falta de legitimación pasiva que invocan ambos y así la propietaria del local arrendado Inofer Inversiones SL mantiene que no le corresponde realizar dichas obras pues asumió el arrendatario la realización de las reparaciones necesarias en el local durante la vigencia del contrato reproduciendo la codemandada los argumentos vertidos en la instancia que cuestiona además la aplicación del artículo 20 de la LCS y la imposición de costas al no ser total la estimación.
SEGUNDO.- Vamos a comenzar pues con el examen de la excepción de prescripción opuesta por Seguros Catalana Occidente SA y We Care SA cuyo acogimiento haría innecesario continuar con el examen del resto de cuestiones.
Comienza su exposición la recurrente señalando que el siniestro aconteció el 10 de noviembre de 2018 interponiéndose la demanda el 11 de noviembre de 2019 , rechazando el argumento de que se conocieron los daños el lunes 12 de noviembre de 2018 cuando se acudió a la oficina tras el fin de semana habiéndose producido el desprendimiento y los daños por tanto el dia anterior por lo que estando determinada la fecha solo cabe efectuar el computo desde ese dia .
El artículo 1968.2 del Código Civil , al fijar el plazo prescriptivo de un año, refiere al ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual , "desde que lo supo el agraviado", lo que determina que el día inicial ("dies a quo") para el cómputo de la prescripción ha de coincidir con el momento en que el perjudicado conoció el daño , y la identidad del autor. De ahí que, en supuestos como éste, en que el daño no se manifiesta al mismo tiempo que tiene lugar el hecho causante, el cómputo del plazo de ejercicio de la acción no puede comenzar hasta la aparición del daño; siendo a la parte demandada a quien incumbe la prueba de que el demandante habría dejado transcurrir más de un año desde que conoció la existencia del daño y su origen. Tanto es así que, incluso para el caso de daños continuados, la jurisprudencia es actualmente inequívoca en considerar que el plazo de prescripción empieza a computarse cuando "se alcanza el conocimiento por modo cierto de los quebrantos definitivamente ocasionados", con independencia del momento en que hubiera podido tener lugar la actividad perjudicial (en esta línea las SSTS 12 febrero 1981 , 29 noviembre 1982 , 19 enero 1988 , 24 mayo y 24 junio 1993).......".
Resulta obvio , sin resquicio de duda que la demandante no pudo conocer lo acontecido en el fin de semana sino el lunes al reincorporarse a la actividad sin que se pueda retrotraer el plazo como pretende al momento en que aconteció, el fin de semana inmediatamente anterior, durante el cual el local permanece cerrado, extremos estos que no se discuten.
Insistir en relación al momento de iniciación del plazo de prescripción, nuestro Código Civil optó claramente por el momento del conocimiento que del daño tenga el perjudicado, y no por la mera producción o acaecimiento del mismo" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 diciembre 2.015).
Este principio exige, para que la prescripción comience a correr en su contra, que "la parte que propone el ejercicio de la acción disponga de los elementos fácticos y jurídicos idóneos para fundar una situación de aptitud plena para litigar" ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de octubre de 2015).
En la contestación a la demanda la hoy parte recurrente We Care y Catalana Occidente admite como causa única y exclusiva del siniestro el desprendimiento de un termo acumulador de agua en el inmueble del piso 20ª que cedió en sus anclajes partiendo la tubería de alimentación y suministro de agua ocasionando una "importantísima fuga de agua durante el fin de semana ", añadiendo "sin interrupción "habiendo recogido en el párrafo anterior a los días 10/11 como momento en que se inicia el siniestro .Al margen de las causas del desprendimiento , si fue el anclaje o cualquier otra razón la que dio lugar a la caída, no hay que olvidar que el inmueble en cuestión tampoco estaba poseído por su titular , la demandada , sino que se encontraba en arrendamiento por la empresa Integra Engineering Consultant SL ,lo cierto es que se trata de unos daños continuados que se desarrollan durante todo el fin de semana y cuyas consecuencias no pudieron evidenciarse hasta el lunes , insistir en que son empresas las que ocupan tanto el inmueble origen de la inundación como la de la empresa agraviada .
Es incontestable que los daños que se producen por filtraciones desde un elemento superior continúan produciéndose y agravándose con el transcurso del tiempo hasta la subsanación de los defectos que dan lugar a los mismos; por lo que aunque se pudieran considerar como permanentes, también son continuados pues se agravan por las sucesivas filtraciones que se producen en cada momento en que cae agua por la rotura de la tubería lo que no se solvento hasta el lunes dia doce de noviembre de 2018 en que se descubre el siniestro
La aplicación de lo dispuesto por el artículo 1969 CC da lugar a que la fijación del dies a quo , en el caso de daños continuados, haya de coincidir con la fecha en que los mismos cesan y, en consecuencia, cuando cabe cuantificar su alcance definitivo, pues es entonces -no antes- cuando la acción puede ejercitarse.
Teniendo en cuenta pues el carácter restrictivo de la prescripción y las circunstancias fácticas apuntadas solo cabe rechazar su aplicación confirmando el pronunciamiento al respecto de la sentencia recurrida.
TERCERO.- Distinta ha de ser la conclusión en cuanto a la legitimación pasiva del propietario del local
Hay que tener en cuenta que la legitimación pasiva ad causam [para el pleito] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal pasiva,que es apreciable incluso de oficio en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002, RC n.º 3109/1996 STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 28-02-2002 (rec. 3109/1996 ) , 20 de febrero de 2006, RC. n.º 2348 / 1999 STS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 20-02-2006 (rec. 2348/1999 ) y 21 de octubre de 2009 ). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7 de noviembre de 2005, RC n.º 1439/1999 ), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esta, sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente.
Pues bien, con esta perspectiva y partiendo de que se ejercita frente al arrendador una acción de responsabilidad contractual que deriva de lo establecido con carácter general en el artículo 1101 del Código Civil - precisa la concurrencia de un nexo causal eficiente entre la conducta generadora de responsabilidad contractual y los daños y perjuicios producidos. Así el Tribunal Supremo viene exigiendo que los daños y perjuicios sean probados y deriven de un incumplimiento contractual, como base para la aplicación del artículo 1101 del Código Civil y para exigir la responsabilidad contractual ( sentencia de 19 de Febrero de 1998, con cita de las de 17 de Julio de 1987, y 22 de Julio de 1995).
La problemática que subyace en el motivo alegado ha sido objeto de una amplia jurisprudencia que distingue la legitimación activa del arrendatario según la acción ejercitada , si bien la mayoría de los pronunciamientos son en relación con la comunidad de propietarios , esto es cuando el origen de los daños esta en un elemento común , pero cuyo espíritu es de aplicación a cualquier caso en que el origen del daño se situe en un tercero De este modo, cuando el arrendatario se propone exigir la obligación de conservar la finca arrendada en estado de servir para su uso y disfrute, únicamente podrá accionar directamente frente al arrendador ex artículo 1554.2 Cc y no contra la Comunidad de propietarios. Sin embargo, cuando su acción se articula con base en el artículo 1902 Cc, en calidad de tercero perjudicado, sí goza de acción directa frente a la Comunidad de propietarios en la medida en que el perjuicio que se le ha causado ha derivado del incumplimiento por parte de aquélla de sus obligaciones de mantenimiento de los elementos comunes, en los términos del artículo 10 de la LPH (entre otras, SAP de Zaragoza de 17 de junio de 2002 ).
Conforme al art. 1554 nº 2 del CC., es al arrendador al que le corresponde realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa en el estado de servir para el uso a la que está destinada; por lo que él, sin duda, está legitimado, por su condición real de perjudicado, para solicitar que se obligue a la Comunidad de Propietarios a la ejecución de las obras necesarias tendentes a evitar que continúen produciéndose las filtraciones. No obstante, debe tenerse en cuenta que la responsabilidad del arrendador copropietario frente al arrendatario, por su obligación de mantenerle en el goce pacífico de la cosa arrendada y de realizar aquellas reparaciones necesarias, cesa cuando las reparaciones tienen que ser realizadas en elementos comunes, siendo el responsable, frente al arrendatario, la Comunidad de Propietarios por los daños y perjuicios que se le irroguen ( SAP de Valencia de 26 de septiembre de 2006 ). La obligación de la Comunidad de propietarios comprende la de mantener los elementos comunes del inmueble de forma que no menoscaben el derecho de cada uno de sus miembros o de terceros usuarios de los mismos al goce pacifico de sus elementos privativos, llevando a cabo cuantas reparaciones sean necesarias para impedir en este caso las filtraciones de aguas causantes de los daños objeto de reclamación. En esta misma línea se ha manifestado el Tribunal Supremo, con ocasión de su sentencia de fecha 18 de mayo de 2006 , en la que, exponiendo la interpretación jurisprudencial del artículo 1554.2 Cc , manifiesta que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado.
Asi lo han ido recogiendo las distintas Audiencias Provinciales entre ellas la Audiencia Provincial de León, Sección 2ª, Sentencia 132/2008 de 27 May. 2008, Rec. 61/2008 :
"la acción ejercitada con la demanda deriva del contrato de arrendamiento suscrito entre actora y demandada, ya que tiene su fundamento en los preceptos del Código Civil ( art. 1.554.2º) y de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 21), trasunto de aquél, que consagran la obligación positiva de todo arrendador de hacer en la cosa arrendada las reparaciones necesarias para su adecuado estado de uso.
Al tratarse de una acción contractual la relación jurídico procesal ha de conformarse únicamente entre quienes fueron parte en el contrato y ello aunque, como entendió la juzgadora "a quo", la pretensión no debiera ser acogida por no ser de cargo de la arrendadora demandada la obligación que se le exige. Dicho con otras palabras, lo determinante para apreciar la excepción litisconsorcial no es tanto quién o quiénes sean o puedan ser los responsables, como la acción entablada, que es la que predetermina a los pasivamente legitimados.
Y como quiera que así lo entendió la juzgadora "a quo", no puede decirse haya vulnerado después preceptos procesales por entender que la demandada no debe responder por no ser a ella achacables las conductas de falta de conservación de los elementos comunes del inmueble de las que directamente derivan los daños cuya reparación se reclama.
Luego, el primer motivo debe ser desestimado.
TERCERO.- Mayores dudas suscita el trato que haya de darse al segundo.
El problema que se plantea a través de su formulación es el determinar contra quién debe accionar el arrendatario en los supuestos en los que las obras de reparación sólo puede llevarlas a cabo la Comunidad de Propietarios al ubicarse las averías causantes de los daños en elementos o servicios comunes. O, dicho con otras palabras, si la obligación de acometer las reparaciones necesarias que los artículos 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994 ( art. 107 LAU de 1.964) y 1554.2 del Código Civil imponen al arrendador, a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir al uso convenido, abarca sólo la reparación de elementos propios o privativos de la vivienda o local, o es igualmente exigible cuando el daño tiene su origen en la propiedad de un tercero ya sea la comunidad de propietarios que alberga la vivienda o local, ya cualquier otro tercero ajeno a la relación arrendaticia, como podría serlo un colindante.
La cuestión encuentra soluciones divergentes en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales.
Entre las partidarias de responsabilizar al arrendador se pueden citar las siguientes:
- La Audiencia Provincial de Asturias, Sentencia, Sec. 5ª, de 30.09.02 , que en el segundo de sus Fundamentos razona que "...en el presente caso la obligación de indemnizar se deriva de la propia relación arrendaticia, concretamente de la vulneración por los arrendadores de la obligación que respecto a la conservación de la cosa arrendada en estado adecuado para el uso convenido les impone los artículos 1154 nº 2 del CC y 107 de la L.A.U . de 1964 , deber de conservación que incluye también el mantenimiento de los elementos comunes, toda vez que los mismos inciden de forma directa en el uso pacífico y adecuado del local objeto del arriendo ..." Y Sentencia, Sec. 1ª, de fecha 26.06.06 , que introduce en la responsabilidad del propietario arrendador una serie de matizaciones al señalar que "En el concreto ámbito de la relación arrendaticia, en el que nos hallamos, existe una sentencia, la de 2 de Diciembre de 1.991 , que exonera al arrendador de la obligación de indemnizar los perjuicios a su arrendatario cuando los daños provengan de falta de reparación en los elementos comunes, al imputarlos a la Comunidad de Propietarios. Otras distinguen en función de la notificación del inquilino del mal estado de la dependencia y de la necesidad de hacer las obras. Así la de 21-Junio-1.995 no la considera necesaria, señalando que ni el Código Civil ni en la legislación especial arrendaticia se contiene esa exigencia, olvidando que el precepto antes citado impone la previa comunicación; mientras que la de 10-Noviembre-1.993 y 28-Septiembre-2001 la exigen. Esta Sala se decanta por esta última solución, al igual que el Juzgador a quo, aunque admite que pueden existir casos puntuales en que, el propietario, por residir en el mismo edificio o visitarlo frecuentemente puede conocer el estado de las dependencias y la necesidad de las reparaciones, por lo que ese conocimiento sería suficiente para entender que debería acometerlas", para añadir a renglón seguido que "En todo caso no cabe duda de que esa responsabilidad del propietario se predica de aquellos supuestos en que el daño es debido a un mal estado del edificio por falta de reparaciones necesarias o por ruina del mismo ( Sentencias 21-Junio-1.995 y 11-Marzo-2002). Cuando no se trata de un deterioro progresivo sino cuando por la conducta culposa de un tercero el arrendador puede llegar a responder si, requerido por el inquilino, adopta una postura negativa a efectuar las obras, pero no cuando hace todo lo posible para llevarlas a cabo, como sucedió en el presente caso...".
- La Audiencia Provincial de Zaragoza, Sentencia, Sec. 5ª, de 29-05-03 , que considera que "...el arrendatario tiene acción para exigir el cumplimiento de la obligación de conservar la finca arrendada en estado de servir para su uso y destino, aunque se trate de elementos comunes, al arrendador", estableciendo con anterioridad en su razonamiento que será este último, en su condición de condómino, "el que tendrá que exigir a la comunidad lo pertinente para que el arrendatario puede disfrutar de lo que a su favor resulte del contrato del arrendamiento".
- La Audiencia Provincial de Segovia, Sentencia de 30-12-04 , que ante una serie de desperfectos en el local arrendado consistentes en abombamientos en el suelo y humedades en las paredes, que tenían su origen en averías en las tuberías y conducciones generales de la Comunidad de Propietarios razona que "El problema que se plantea es el de determinar contra quién debe accionar el arrendatario en los supuestos en los que las obras de reparación sólo puede llevarlas a cabo la Comunidad al tratarse de elementos comunes los causantes del daño. En principio, cabría afirmar que el arrendatario debe accionar contra la comunidad de propietarios, pues es quien debe reparar los elementos dañados. Se ha afirmado que una demanda dirigida contra el arrendador en este sentido carecía de sentido práctico, pues este último no podría cumplimentar una eventual condena, al tratarse de algo que escapa de sus posibilidades, en la medida que los elementos comunes debe repararlos la Comunidad de propietarios, bien por propia iniciativa o por resolución judicial. Sin embargo, ello no obsta para que, en un caso como el presente, en que la reparación ha sido ya afrontada por el inquilino, tras numerosos requerimientos tanto a la comunidad como al arrendador, éste responda del importe invertido en realizar las reparaciones, sin perjuicio de su acción de repetición contra la comunidad. El motivo debe desestimarse puesto que, como señala la doctrina del TS contenida en sentencia de 15 de junio 1955 hay que concluir que "el concepto de reparaciones necesarias abarca a aquéllas a efectuar incluso fuera de lo arrendado refiriéndose a las que afecten a elementos comunes o de seguridad del edificio". En efecto, y sin perjuicio de que finalmente sea la Comunidad de Propietarios la que deba sufragar el importe de las reparaciones, en la medida en que queden afectados elementos comunes, la obligación contractualmente impuesta al arrendador por el art. 107 LAU de mantener el local arrendado en perfectas condiciones para el uso a que se destina implica que él es en primer lugar, el que debe responder frente al inquilino del importe a que asciende la reparación de los desperfectos existentes, ya afecten estos a elementos comunes o a elementos privativos del propio local".
- La Audiencia Provincial de Madrid, Sentencia, Sec. 14ª, de 14.02.06 , en la que se dice que "...parece oportuno interpretar el art. 107 en la amplitud de sus propios términos, referido genéricamente a obras y reparaciones necesarias a fin de conservar el local en estado de servir al uso convenido, sin distinguir el texto legal entre reparaciones atinentes al mismo local, o a las propiedades circundantes, pues de uno u otras pueden provenir las disfunciones impeditivas del uso que le es propio. Y en el entendimiento de que el arrendador no puede invadir la propiedad ajena, acometiendo directamente obras o reparaciones en zonas pertenecientes a un tercero (en este caso la comunidad de copropietarios del edificio), pero sí está legitimado para ejecutar cuantos actos sean necesarios, frente a ese tercero, en defensa de su dominio hasta obtener el cese de la perturbación o perjuicio".
- La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sentencia, Sec. 1ª, de 13.03.06 , que , con cita de las Sentencias de las Audiencias de Zaragoza de 21 de abril de 1.999 y Baleares de 27 de julio de 1.988 , razona que "...existe un vínculo contractual entre apelante y apelado del que traen causa una serie de derechos y obligaciones recíprocos; así, mientras que el arrendatario debe -entre otras obligaciones- pagar religiosamente las rentas que vayan venciendo -no habiéndose cuestionado en el presente caso que no lo haga-, la arrendadora ha de conservar el inmueble arrendado en condiciones de habitabilidad suficientes para que venga usándose a efectos cumplir la finalidad de vivienda familiar para el que se alquiló. Si luego resulta que puede reclamar a la Comunidad de Propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda arrendada porque, en base a disposiciones de otra Ley, no de la L.A.U., sino de Propiedad Horizontal por ejemplo, porque alguna norma legal de derecho a ello, podrá desde luego ejercitar la correspondiente acción; pero se trataría de un procedimiento diferente al de autos que se basa, como ya se ha dicho, en la presunta falta de cumplimiento de la arrendadora de las obligaciones que tiene para con el arrendatario, surgida la acción que se ejercita por éste de la Ley que regula la relación arrendaticia e impone, entre otras, la obligación a la propietaria que exige el inquilino mediante la interposición de su demanda; siendo que la Comunidad de Propietarios de referencia no tiene nada que ver con el objeto de esta litis ya que es ajena al contrato de arrendamiento originador de derechos y obligaciones entre las partes ligadas por aquel negocio jurídico".
Por el contrario, se muestran en contra de la responsabilización del arrendador frente al arrendatario por los daños sufridos en la vivienda o local arrendado por las averías no reparadas y ubicadas en elementos comunes, entre otras:
- La Audiencia Provincial de Las Palmas, Sentencias, Sec. 3ª, de 18.01.05 que, en relación con unos daños causados por la rotura de una bajante comunitaria, señala que "...la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido a cargo del arrendador, hay que entenderla referida a las reparaciones necesarias para servir al uso convenido de la vivienda o local arrendado que emanen de causas que vengan asignadas a los servicios privativos de tales viviendas o local, pero no a las que, como en el presente caso ocurre, provengan a reparaciones a realizar en elementos comunes, pues en tal supuesto es la Comunidad de Propietarios la obligada a ejecutar las mismas. Una vez determinada cual es la causa de los daños y que en nada afecta a la demandada, a ésta no le alcanza responsabilidad alguna. Una cosa es que los actores tengan legitimación activa para el ejercicio de la acción del art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contra la arrendadora que ostenta la pasiva, y otra que concurran los requisitos necesarios para el éxito de la acción, lo que no sucede, como se dijo en el presente caso, por lo que la demanda debe ser desestimada en su totalidad, con absolución de la demandada..."
- La Audiencia Provincial de Barcelona, Sentencia, Sec. 1ª, de 05-04-05 que razona que "Tanto el artículo 107 de la LAU citada como el artículo 1554-2 del Cc , imponen al arrendador la obligación de efectuar las reparaciones necesarias a fin de conservar el bien arrendado en estado de servir para el uso a que ha sido destinado. Al mismo tiempo, el artículo 1559 del Cc dispone que el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, la necesidad de las reparaciones que fueren precisas para mantener la cosa arrendada en buen estado", añadiendo a renglón seguido que "este último precepto ha de entenderse referido a las reparaciones que afecten al interior del local o de la vivienda alquilada al que el propietario no pudiera o no tuviera fácil acceso, pero es evidente que tal exigencia no puede referirse a las reparaciones que afecten a los elementos comunes del edificio porque los mismos han de ser debidamente controlados y supervisados periódicamente por el propietario..."
- La Audiencia Provincial de Granada, Sentencia, Sec. 4ª, de 21-10-05 , que señala que "el deber que impone el art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o local en condiciones de servir al uso convenido no ha de extenderse a las que son propias de la comunidad en que esté ubicado el piso o local afectantes a los elementos comunes, pues el art. 10,1º de la LPH declara la obligación de aquella de subvenir a las mismas, ello, sin perjuicio de las consecuencias que su incumplimiento pueda producir en la esfera de la relación arrendaticia (rescisión o suspensión contractual), así como la facultad de repetición que cualquier copropietario pueda ejercitar frente a la comunidad por los daños y perjuicios que la omisión de aquellas pueda haberle ocasionado o se le produzca durante la realización de las obras ( art. 9, 1 c) de la L.P.H.). Así lo expresa la S.T.S. de 2-12-91 al interpretar el art. 107 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos , coincidente en lo esencial con el citado art. 21: "puesto que este precepto lógicamente hay que entenderlo referido a las reparaciones necesarias para servir el uso convenido de la vivienda o local arrendado que emanen de causas que vengan asignadas a los servicios privativos de tales vivienda o local, pero no a las que, como en el presente caso ocurre, provengan de reparaciones precisas realizar en elementos comunes, pues en tal supuesto es la Comunidad de Propietarios la obligada a llevar a cabo las precisas reparaciones en ellos".
- La Audiencia Provincial de La Coruña, Sentencia, Sec.3ª, de 21-07-06 que, ante un supuesto de sucesivas inundaciones, en su Fundamento Quinto establece que "...salvo que la Ley lo imponga expresamente (por ejemplo en el artículo 1.903 del Código Civil ), nadie responde por los actos de un tercero. Si la demanda parte de la base fáctica de que el origen de todos los problemas en la explotación de la sidrería tienen su origen en la colocación de la grúa y andamios que llegaron a tapar de forma importante ambas fachadas, así como que las inundaciones son debidas a la realización de las obras en la planta quinta, la acción debía haberse dirigido contra D. Julián y Dña. Francisca, como promotores de las mismas. El Banco arrendador no responde de los daños directos o indirectos que pueda ocasionar la actuación de un tercero. Si en un edificio dividido en propiedad horizontal al vecino de arriba se le desborda la lavadora, el perjudicado tiene acción directa contra aquél en reclamación de los correspondientes daños y perjuicios; pero no contra el arrendador (en el supuesto de que fuese alquilado) que nada puede hacer para impedir ese evento, ni es propietario de la lavadora. Sólo en el supuesto de que se hubiese acreditado que todo el edificio es propiedad de "Banco Etcheverría, S.A." (lo que no consta, pues la parte ni se ha molestado en aportar una certificación del Registro de la Propiedad) podría plantearse la responsabilidad, al haber tenido que autorizar esas obras. Luego, en contra de lo sostenido en el recurso, la determinación del origen de cada filtración es la piedra angular de todo el litigio, para verificar si puede imputarse la responsabilidad a la falta de cuidado y mantenimiento al Banco demandado; pues si el origen está en instalaciones privativas de otro propietario, o en elementos comunes, la responsabilidad no sería de la arrendadora del bajo".
Ante tal disparidad de criterios, a este Tribunal sólo le queda inclinarse por uno de ellos, haciéndolo por el segundo, que es el de la resolución recurrida porque encuentra apoyo no ya en la lejana sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1.991 , citada en varias de las transcritas, sino en la más reciente de 18 de mayo de 2006 del mismo Tribunal , que en el Segundo de sus Fundamentos, para la resolución del caso, se remite a "la interpretación jurisprudencial de los artículos 1.554 de este Texto legal y 107 de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos " que -añade- "ha sentado que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que corresponden a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputados a la arrendadora del local como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado ( STS de 7 de diciembre de 1.984), cuya posición es de aplicación al supuesto debatido".
En definitiva, las reparaciones a que hace mención el artículo 21 LAU son tanto aquellas referidas a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la cosa arrendada, como aquellas destinadas a la conservación de la misma, es decir, aquellas que deben realizarse inexcusablemente y no aumentan el valor, ni la productividad de la misma
Por ello, quedan sujetos a reparación todos aquellos deterioros que eliminen o puedan eliminar en lo arrendado las condiciones de habitabilidad pactadas para su uso por el arrendatario, es decir, los deterioros procedentes del mero transcurso del tiempo, por desgaste natural de la cosa o por el uso ordinario de la misma, o por caso fortuito y fuerza mayor. En este último sentido, habrá que incluir aquellas reparaciones necesarias ordenadas por la Autoridad pública competente en materia de salubridad, saneamiento y seguridad de la vivienda arrendada ( STS de 17 febrero 1993 ), como también el pago de las contribuciones y cargas inherentes al uso o goce de la vivienda, etc.
En definitiva por el hecho de aparecer los daños en e inmueble arrendado no nace la responsabilidad del arrendador para repararlos, sino que en dicha situación se impone determinar a quien corresponde su imputación, o sea, de quien devengar su responsabilidad, pues únicamente respecto de la persona de quien así se determine corresponderá dirigirle la acción judicial pertinente, ya que sólo el responsable a quien se le impute esa deficiencia tendrá que asumir la obligación de reparación.
Es decir, el problema siempre deberá centrarse en fijar exactamente si la obligación de acometer las reparaciones necesarias que los artículos 21 de la LAU de 1994 y 1554.2 del CC imponen al arrendador, a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir al uso convenido, abarca sólo la reparación de elementos propios o privativos de tal vivienda o local, o es igualmente exigible cuando el daño tiene su origen en la propiedad de un tercero, ya sea la comunidad de propietarios que alberga la vivienda o local, ya cualquier otro tercero ajeno a la relación arrendaticia, como podría serlo un colindante, etc.
Ninguna responsabilidad por incumplimiento contractual cabe reprochar a la parte arrendadora ,estando el origen del daño en la propiedad de un tercero sobre la que no tiene control ,acogiéndose pues la excepción de falta de legitimacion pasiva de la demandada arrendadora del local .
CUARTO.- En lo que se refiere a la legitimación pasiva de la propietaria y aseguradora del piso donde acontece el evento dañoso se trata de derivar la responsabilidad a la empresa que instalo el termo acumulador cuyos anclajes cedieron partiendo la tubería de alimentación y suministro de agua dando lugar a la fuga causante del daño .No se sabe si la empresa era competente , ni se produce el daño durante la instalación , se ignora si era adecuada la ubicación , en fin surgen multiples dudas que no pueden aquí solventarse ni se puede exigir al arrendatario que determine esa responsabilidad siendo correcto en este caso demandar al propietario de donde vienen las filtraciones de agua y que el después si procede repita contra quien considere responsable , sin que pueda ignorarse que no era el dueño quien ocupaba la vivienda , encontrándose arrendada a una empresa ,por lo que se ignara las condiciones de contratación y mantenimiento del termo en cuestión .
QUINTO.- No se cuestiona por la parte recurrente los perjuicios a cuya indemnización se condena lo que exime a esta Sala del análisis de este extremo siendo el siguiente punto en debate el relativo al interés del articulo 20 de la LCS
El art. 20 LCS, como establece una doctrina jurisprudencial uniforme, resumida en la STS, Civil sección 1 del 22 de noviembre de 2021 ( ROJ: STS 4342/2021) "Sobre los intereses del art. 20 LCS y la causa justificada para no imponerlos hemos declarado en numerosas resoluciones (por todas sentencias 37/2021, de 1 de febrero, 588/2021, de 6 de septiembre, 437/2013, de 12 de junio y 10/2013, de 21 de enero), entre otras cosas: (i) que los intereses del art. 20 de la LCS ostentan un carácter marcadamente sancionador, por lo que se impone una interpretación restrictiva de las causas justificadas de exoneración del deber de indemnizar; (ii) que no se puede convertir el proceso en una excusa para retrasar la indemnización debida por las aseguradoras a los perjudicados y que su tramitación o el hecho de defenderse en él no constituyen, por sí solos, causas que justifiquen el retraso en el cumplimiento de la obligación de indemnizar, ya que no es forzoso presumir la racionalidad de la oposición de la aseguradora, cuyo fundamento ha de examinarse partiendo de los hechos declarados probados por el tribunal de apelación y teniendo en cuenta que solo concurre la causa justificada del art. 20.8 de la LCS en los específicos supuestos en que se hace necesario acudir al proceso para resolver una situación de incertidumbre o duda racional, en torno al nacimiento de la obligación de indemnizar; (iii) que tal cosa ocurre cuando las dudas afectan a la realidad misma del siniestro, y también, cuando por circunstancias que concurren en este o por el texto de la póliza, la duda racional alcanza a la cobertura a cargo de la aseguradora.
Siendo obvio que no han existido dudas sobre el siniestro y el daño ,alegandose excepciones varias como la prescripción que han sido rechazadas deben imponerse los intereses del articulo 20LCS habiendo consignado en todo momento por el perito de la aseguradora demandada los daños de la actora lo que evidencia su reclamación , informe obrante a los folios 122 y siguientes de los autos realizado por la perito Sra. Lidia que actúa en representación de Seguros Catalana Occidente siendo tomador de la póliza We Care SA , donde se hace referencia a los daños en continente y contenido de oficina bajos A y B propiedad de Inofer .
SEXTO.- Se cuestiona por último el pronunciamiento sobre las costas, imperativo en toda decisión judicial, que responde a la necesidad de evitar que el litigante sufra un menoscabo patrimonial añadido a la defensa procesal de su derecho optando la ley procesal por el del vencimiento objetivo con carácter general: desestimadas las pretensiones de una parte, ésta será condenada en costas .
La cuestión controvertida en esta alzada es la relativa a si procede la condena en costas de la parte demandada lo que requeriría entender que la Sentencia ha estimado sustancialmente las pretensiones de la actora por lo que operaría el principio de vencimiento objetivo recogido en el artículo 394 LEC según el cual: 1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.
Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.
2. Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.
Respecto de tal cuestión la doctrina jurisprudencial existente está contenida en la sentencia del Tribunal Supremo 715/2015 de 14 diciembre, ( ROJ: STS 5222/2015 - ECLI:ES:TS:2015:5222 ): " En atención a lo expuesto, procede analizar si en verdad hubo o no una estimación "sustancial" de la demanda que justificara la imposición de costas a la parte demandada pese a no haberse estimado la demanda íntegramente. La respuesta a esta cuestión ha de venir de los criterios de esta Sala en materia de costas: 1.- Nuestro sistema general de imposición de costas recogido en el Art. 394 LEC se asienta fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación - aunque no es estrictamente tal-, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio del vencimiento, y consiste en la posibilidad de excluir la condena cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del artículo 394 LEC tiene lugar cuando el caso presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes cuando hubiese méritos para imponerlas por haber litigado con temeridad. Por otro lado, la doctrina de los tribunales, con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad, como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, complementa el sistema con la denominada doctrina de la " estimación sustancial" de la demanda, que si en teoría se podría sintetizar en la existencia de un "cuasi-vencimiento", por operar únicamente cuando hay una leve diferencia entre lo pedido y lo obtenido, en la práctica es de especial utilidad en los supuestos en que se ejerciten acciones resarcitorias de daños y perjuicios en los que la fijación del quantum es de difícil concreción y gran relatividad, de modo que, por razón de la misma, resulte oportuno un cálculo a priori ponderado y aproximado, con lo que se evitan oposiciones razonables por ser desproporcionadas las peticiones efectuadas y, además, se centra la reclamación en relación al valor del momento en que se formula, dejando la previsión de la actualización respecto del momento de su efectividad, a la operatividad de la modalidad que se elija de las varias que en la práctica son posibles ( SSTS 9 de junio de 2006 (RJ 2006, 3358 ) y 15 de junio de 2007 (RJ 2007, 5426)).
2.- El carácter sustancial de la estimación de la demanda ha sido apreciado por esta Sala en diversas resoluciones para justificar la imposición de costas a aquel contra el que la pretensión se ha estimado en sus aspectos más importantes cualitativa o cuantitativamente. Como declara la sentencia de esta Sala de 18 de junio de 2008 (RJ 2008, 4254), recurso núm. 339/2001 , y reitera la de 18 de julio de 2013 (RJ 2013, 5200), "esta Sala en anteriores ocasiones ha estimado procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda. Así, entre otras, en las Sentencias de 17 de julio de 2003 ( RJ 2003, 4784), 24 de enero (RJ 2005, 520 ) y 26 de abril de 2005 (RJ 2005, 3768 ), y 6 de junio de 2006 . Como se reconoce en la Sentencia de 14 de marzo de 2003 (RJ 2003, 2746), esta Sala ha mantenido, a los efectos de la imposición de costas, la equiparación de la estimación sustancial a la total".
A su vez, en la STS 21 de octubre de 2003 (RJ 2003, 7403), recurso núm. 1498/1999 , se razonó que " [e]sta Sala tiene declarado en numerosas sentencias, de ociosa cita, que para la aplicación del principio general del vencimiento ha de considerarse que el ajuste del fallo a lo pedido no ha de ser literal sino sustancial, de modo que, si se entendiera que la desviación en aspectos meramente accesorios debería excluir la condena en costas, ello sería contrario a la equidad, como justicia del caso concreto, al determinar que tuvo necesidad de pagar una parte de las costas quien se vio obligado a seguir un proceso para ser realizado su derecho, lo que, por lo antes explicado, determina el perecimiento de este apartado ".
En el presente caso, se ejercita una acción de reclamación de cantidad fundada en la responsabilidad extracontractual en la cual se valora el perjuicio sufrido en 24645,91 euros € mientras que la sentencia establece como suma indemnizatoria 22057,04 euros respondiendo la diferencia a ala renta por alquiler de inmuele similar variando el quantum por la distinta renta que corresponde según la zona de Madrid que se considere .
.
La Sentencia del Tribunal Supremo 279/2008 de 7 de mayo ( ROJ: STS 3116/2008 - ECLI:ES:TS:2008:3116 ) señaló que: La jurisprudencia de esta Sala considera que la estimación sustancial de la demanda equivale al rechazo total de las pretensiones del demandado, el cual comporta su condena en costas con arreglo al art. 523 LEC 1881 . Concurre estimación sustancial de la demanda, entre otros supuestos, cuando la concreción de la suma reclamada está sujeta a reglas de ponderación o adecuación que privan de relevancia a la existencia de una diferencia no importante entre lo pedido y lo obtenido para el éxito de la pretensión, demostrando que ésta no fue desproporcionada, o cuando la discrepancia deriva de la aplicación de criterios de actualización del valor de lo reclamado con arreglo a alguna de las modalidades admitidas ( SSTS de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003 , 26 de abril de 2005 , 24 de enero de 2005 , 5 de junio de 2007, rec. 3493/2000 , 15 de junio de 2007, rec. 2643/2000 , 6 de junio de 2006, rec. 3633/1999 , 20 de mayo de 2005, rec. 3868/1998 ).
Resulta obvio que se han estimado todas las partidas indeminzatorias reclamadas y la pequeña diferencia no impide que se considere sustancial la estimación de la demanda lo que conlleva la imposición de las costas de la instancia en lo que se refiere a las demandas condenadas e imponiendo a la actora las costas causadas en la primera instancia a la demandada absuelta .
SÉPTIMO.- Conforme al articulo 398 LEC no procede imposición de las costas devengadas por el recurso formulado por Inofer Inversiones SL ,imponiéndose a Seguros Catalana Occidente SA y We Care SA las causadas por su recurso que ha sido desestimado .
Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.
