Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 361/2013 de 23 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933893,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0006234

Recurso de Apelación 361/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid

Autos de Deshaucio 837/2012

APELANTES:Dª Tatiana , D. Romulo , Dª Debora , D. Juan Francisco , D. Cirilo , Dª Paulina , Dª Ariadna , Dª Juliana , D. Jorge , Dª Marí Juana , D. Serafin Y Dª Estrella

PROCURADORA Dña. MARIA SONSOLES DIAZ-VARELA ARRESE

APELADOS:Dña. Valle y Dña. Diana

PROCURADOR D.CARLOS CABRERO DEL NERO

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D.PABLO QUECEDO ARACIL

Dña. AMPARO CAMAZON LINACERO

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

En Madrid, a veintitrés de diciembre de dos mil trece.

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Verbal de Desahucio 837/2012 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Romulo , Dª Debora , D. Juan Francisco , Dª Tatiana , D. Cirilo , Dª Paulina , Dª Ariadna , Dª Juliana , D. Jorge , Dª Marí Juana , D. Serafin Y Dª Estrella representados por la procuradora Dª MARÍA SONSOLES DÍAZ-VARELA ARRESE y defendida por el letrado D.ROBERTO RODRIGUEZ-PEÑA ILLESCAS, y como parte apelada Dª Valle y Dª Diana representada por el procurador D. CARLOS CABRERO DEL NERO y defendida por el letrado D.ILDEFONSO MONTERROSO GOMEZ; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/12/2012 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 96 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 18/12/2012 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales DªSONSOLES DIAZ-VALERA ARRESE en nombre y representación de D. Romulo , Dª Debora , D. Juan Francisco , Tatiana , D. Cirilo , Paulina , Ariadna , Juliana , D. Jorge , Marí Juana , D. Serafin , dª Estrella contra Dª Valle y Dª Diana , representadas por el Procurador de los Tribunales Dª CARLOS CABRERO DEL NERO. Con imposición de las costas a los actores.'

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante D. Romulo , Dª Debora , D. Juan Francisco , Dª Tatiana , D. Cirilo , Dª Paulina , Dª Ariadna , Dª Juliana , D. Jorge , Dª Marí Juana , D. Serafin Y Dª Estrella al que se opuso la parte apelada Dª Valle y Dª Diana , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de diciembre de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por don Romulo , doña Debora , don Juan Francisco , doña Tatiana , don Cirilo , doña Paulina , doña Ariadna , doña Juliana , don Jorge , doña Marí Juana , don Serafin y doña Estrella , contra doña Valle y doña Diana planteaba acción de desahucio por falta de pago de las rentas estipuladas en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento concertado entre las partes, y la condena al pago de las cantidades impagadas y sus intereses por 727'95 €; se declare resuelto el contrato de arrendamiento por impago de las rentas en el plazo convenido y recogido en la cláusula quinta; se condene al pago de 71'94 €, en concepto de impago de IPC, declarando resuelto el contrato por el incumplimiento de dicha condición pactada en la cláusula sexta; se condene al pago de cualquier otra cantidad que pudiera deberse por cualquier concepto o que pudiera sobrevenir durante la litispendencia; se condene a las demandadas a indemnizar a la actora con una anualidad de rentas en compensación a la privación de la posesión desde el 5 de Marzo de 2012; se declare resuelto el contrato por incumplimiento de la cláusula octava del contrato en conexión con los arts. 1558 y 1568 Cc .; se declare resuelto el contrato de arrendamiento y se proceda al desahucio por incumplimiento del art. 1569 Cc . Todo ello relatando que los actores son propietarios de un local comercial sito en la casa número 52 de la calle Modesto Lafuente, de Madrid, arrendado a las demandadas mediante contrato de 1 de Mayo de 2000. Que los actores enviaron a las arrendatarias burofax de 17 de Octubre de 2011, comunicando su voluntad de no renovar el contrato a su expiración, el 1 de Mayo de 2012, e igualmente avisando de la subida del IPC anual de la renta, negándose las demandadas a abandonarlo. Que se reclaman cualesquiera cantidades por gastos y suministros. Que la demandada continúa abonando las rentas mensuales con intención de provocar una reconducción contractual. Que en el expresado burofax se reclamó el pago de 703'20 €, equivalentes a la cantidad mensual de 11'72 € dejada de abonar, pues las arrendatarias venían satisfaciendo una cantidad inferior en esa suma a la realmente debida, lo que incrementado en los intereses devengados asciende a 727'95 €. Que asimismo adeudan la subida del IPC correspondiente a los meses de Noviembre de 2011 a Abril de 2012, por un total de 71'94 €. Se solicita también la resolución del contrato de arrendamiento por los repetidos retrasos en el pago mensual de la renta, pactado al día 5 de cada mes, y finalmente por la negativa de las arrendatarias a permitir el acceso al local para realizar reparaciones y necesarias de elementos comunes del edificio pese a los requerimientos recibidos del administrador de la finca.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia destaca la previsión del art. 4.3 L.A.U ., sobre el régimen jurídico de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, e invoca la Sentencia del Pleno Tribunal Supremo 9.Sep.2009 , sobre la duración de esa clase de arrendamientos, según la cual, cuando el arrendatario es persona jurídica, y por analogía con la figura del usufructo, la duración máxima que cabe imponer al arrendador es la de treinta años que la ley establece como límite temporal en el art. 515 Cc ., de donde resulta para el supuesto enjuiciado, en el que el contrato fue celebrado el día 1 de Mayo de 2000, que la relación arrendaticia se extiende hasta el1 de Mayo de 2030. En cuanto a la falta de abono de las diferencias entre la renta indicada en el contrato y la abonada por las demandadas, o el retraso en el abono de la renta arrendaticia, se atiende al recibo de renta aportado correspondiente a Mayo de 2003, donde figura la cantidad de 619'04 €, y conforme al art. 17 L.A.U . resulta que esa era la renta en vigor a esa fecha, importe que ha sido consentido por los arrendadores con posterioridad, sin que puedan ahora contravenir sus propios actos. Se ha consentido igualmente por los arrendadores, como práctica habitual, el retraso en el pago de la renta por los arrendatarios, por lo que podrá hablarse de retraso, pero no de falta de pago. Sobre la cláusula octava del contrato, en relación con la prohibición de los arrendatarios de impedir la entrada en el local para arreglo de elementos comunitarios, no está acreditada. En cuanto al impago de 71'94 € correspondientes a la actualización de renta para determinadas mensualidades, en primer lugar el porcentaje de actualización debería aplicarse sobre la renta vigente, y de otra parte no se ha observado el requisito formal de acompañar al requerimiento del arrendador certificación del INE o referencia al Boletín Oficial en que se hubiera publicado. Por todo lo cual se desestima la demanda.

TERCERO.-Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la parte actora, argumentando, en el primer motivo de apelación, que la sentencia impugnada omite considerar que el local arrendado forma unidad registral con otro contiguo, también arrendado a las demandadas, respecto del que se promovió igualmente juicio de desahucio, obteniéndose sentencia estimatoria de la demanda en la primera instancia. Aduce que la sentencia apelada aplica erróneamente la doctrina sentada en Sentencia del Pleno del T.S. de 9.Sep.2009 , por dos razones: de un lado, porque las arrendatarias son personas físicas; de otro lado, porque aquella sentencia establece un concepto de duración indefinida que no se corresponde con el aludido en la sentencia apelada, ni con el reflejado en el contrato litigioso, y por el contrario ha de quedar sujeto a la previsión del art. 1581 Cc .

En relación con lo expuesto, es de destacar que durante la tramitación del recurso se ha aportado al procedimiento sentencia dictada por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, de fecha 20 de Mayo de 2013, que resuelve procedimiento seguido entre las mismas partes sobre la extinción del contrato de arrendamiento de local de negocio contiguo al que es objeto de estos autos, desestimando el recurso de apelación.

CUARTO.-Para discernir si la sentencia apelada se ajusta o no a la doctrina sentada en Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 9 de Septiembre de 2009 , conviene recordar los conceptos elaborados en dicha resolución. En ella se diferencian, a los efectos que se examinan, tres modalidades de arrendamientos de local de negocio desde la perspectiva de su duración:

1.- Los arrendamientos de 'duración indefinida', en los que 'las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la Ley'.

2.- Los arrendamientos de 'duración determinable', cuya validez 'es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones en determinado lugar, etc.)'

3.- Los arrendamientos 'sin plazo', cuya validez 'queda salvada por el propio Código civil al establecer (art. 1581 ) que si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario'.

Conviene insistir en que arrendamientos de 'duración indefinida' no son aquellos en los que simplemente no pactan las partes un plazo de duración, o aluden a que la misma será 'indefinida', sino que como requisito adicional e imprescindible se exige que incorporen un sistema de prórrogas ilimitado y, además, supeditado a la voluntad unilateral del arrendatario, es decir, potestativo para el arrendatario y obligatorio para el arrendador, al modo de la prórroga forzosa que contemplaba la anterior L.A.U. de 1964. De hecho, los contratos controvertidos en el supuesto de hecho que resolvía el Pleno del Tribunal Supremo incorporaban la cláusula de que 'la duración del mismo (...) es de un año, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por periodos sucesivos de igual duración, lo que operará automáticamente'.

Pues bien, respecto de tales arrendamientos de 'duración indefinida', declaraba el Tribunal Supremo que 'constituye la cuestión nuclear del proceso, y ahora del presente recurso, determinar si tal convenio ha de entenderse vinculante para el arrendador en la forma en que aparece redactado'. Y concluye con una respuesta negativa, porque el ' art. 1543 Cc ., ya citado, impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes'.

Explica que 'una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del art. 4 L.A.U. 1994 y el art. 1255 Cc ., sin alterar por ello la propia esencia y la naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la Ley'.

Sobre esas bases, la Sentencia que se examina alcanza la siguiente solución: 'sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la naturaleza del contrato (...) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el art. 1581 Cc ., ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución, que por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones, ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables (...) y en consecuencia entender que, cuando -como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica, la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el art. 515 Cc .'.

QUINTO.-La lectura de dicha sentencia enseña que, por una parte, no califica como contratos de 'duración indefinida', aquellos que simplemente no contemplen una duración determinada, sino que además deben reunir la condición de supeditar la vigencia del contrato a la voluntad unilateral del arrendatario vinculante para el arrendador. Y, por otra parte, que la aplicación analógica del art. 515 Cc ., para asignar al contrato una duración de treinta años, al margen de reservarse a los contratos con personas jurídicas como arrendatarios, sólo corresponde a esos contratos que supeditan su duración a la voluntad unilateral del arrendatario, precisamente acudiendo a dicha aplicación analógica como medio de equilibrar la posición de los contratantes que han buscado una permanencia de la relación arrendaticia (indebidamente dejada al arbitrio de uno de ellos), evitando las situaciones extremas de quedar al arbritrio del arrendatario, o alternativamente permitir al arrendador la posibilidad de finalizar la relación en el primer año.

Dicho lo anterior, queda claro que en el presente caso no nos hallamos ante un contrato de 'duración indefinida', sino ante un arrendamiento 'sin plazo', en la tercera de las categorías ya citadas diferenciadas por el Tribunal Supremo. Pues en la cláusula de duración del contrato litigioso, tercera, se dice que 'la duración del presente contrato será indefinida, adquiriendo el arrendatario el derecho de traspaso sobre el local objeto del presente contrato, obligándose el arrendador, en el supuesto de su ejercicio, a respetar los derechos en los que se subrogue el adquirente, en especial en lo que se refiere a la duración del contrato'. Es decir, no se contempla prórroga potestativa para el arrendatario y obligatoria para el arrendador, ni se supedita de ninguna otra forma la duración del contrato a la voluntad unilateral del arrendatario.

El hecho de que el texto del contrato adjetive de 'indefinida' la duración del contrato, no debe a inducir a confusión por una cuestión puramente nominal, pues una cosa es el significado gramatical del término 'indefinida' que debe asignarse al utilizado en la cláusula ( art. 1281 Cc .), y otra muy diferente es el concepto técnico que la doctrina jurisprudencial asigne a lo que se decide denominar contratos de arrendamiento de local de 'duración indefinida'.

Conclusión de todo lo expuesto es que el contrato controvertido es, en su acepción técnica jurisprudencial, un contrato 'sin plazo', cuya validez, dice la Sentencia del Pleno T.S. 9.Sep.2009 'queda salvada por el propio Código civil al establecer (art. 1581 ) que si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario'.

Y analizando así el primero de los motivos de apelación, resulta que debe ser acogido, considerando que el contrato es de duración anual por haberse pactado la renta por anualidades, sin perjuicio de la tácita reconducción del art. 1566 Cc ., que en el presente caso no llegó a operar como consecuencia del requerimiento realizado por el arrendador el día 17 de Octubre de 2011.

Conviene aclarar que en el supuesto enjuiciado no se vulnera el interés legítimo del arrendatario a la permanencia mínima en el local arrendado que resulte compatible con la materialización del interés económico perseguido mediante la explotación del local, pues dicho interés se entiende alcanzado con la duración alcanzada desde que se celebró el contrato en el año 2000 hasta el requerimiento practicado en Octubre de 2011 e interposición de la demanda en el año 2012.

SEXTO.-Estimando el recurso de apelación, con la consiguiente estimación de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.c ., procede condenar a la parte demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Díaz-Valera Arrese en representación de don Romulo , doña Debora , don Juan Francisco , doña Tatiana , don Cirilo , doña Paulina , doña Ariadna , doña Juliana , don Jorge , doña Marí Juana , don Serafin y doña Estrella , contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 96 de Madrid, bajo el número 837 de 2012, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución, dejando sin efecto sus pronunciamientos, acordando en su lugar estimar íntegramente la demanda presentada por los ahora apelantes contra doña Valle y doña Diana , representadas por el Procurador Sr. Cabrero del Nero, dejando sin efecto sus pronunciamientos, y acordando en su lugar declarar resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre las partes sobre el local comercial sito en la planta bajo-derecha de la casa número 52 de la calle Modesto Lafuente, de Madrid (local de peluquería y belleza), y condenar a la parte demandada a que deje libre y expedito el local a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento. Con expresa condena a la parte demandada al pago de las costas causadas en la primera instancia, y sin hacer expresa condena respecto de las ocasionadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en la Oficina num. 1036 de la entidad Banesto S.A., con el número de cuenta 2649-0000-00-0361-13, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.