Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 567/2012 de 30 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigesimoprimera

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933873,3872

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2012/0009442

Recurso de Apelación 567/2012

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 116/2010

APELANTE:PYA CONSULTORES MADRID S.L.

PROCURADOR D./Dña. ANTONIO ORTEGA FUENTES

APELADO:RURAL VIDA S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS

PROCURADOR D./Dña. MARIA JESUS MATEO HERRANZ

IV

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. RAMÓN BELO GONZALEZ

Dª MARÍA ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

Dª VIRGINIA VILLANUEVA CABRER

En Madrid, a treinta de diciembre dos mil trece. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 116/2010 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandado: P&A Consultores, S.L., y de otra, como Apelado- Demandante: Rural Vida S.A. de Seguros y Reaseguros.

VISTO,siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia número 52 de Madrid, en fecha 19 de enero de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. María Jesús Mateo, en nombre y representación de RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS, frente a P&A CONSULTORES MADRID, S.L., representada por el Procurador D. Antonio Ortega Fuentes, debo condenar y condeno al demandado a que haga pago al actor de la cantidad de 249.602,35 euros de principal más los intereses correspondientes desde la fecha de presentación de la demanda hasta el total pago de la deuda.

Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Desestimando la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. Antonio Ortega Fuentes, en nombre y representación de P&A CONSULTORES MADRID, S.L. frente a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS, representada por la Procuradora Dª. María Jesús Mateo, debo absolver y absuelvo al demandado reconvencional de los pedimentos de la demanda.

Con expresa imposición de costas al actor reconvencional. '

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 19 de noviembre de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 9 de diciembre 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-El presente recurso de apelación trae causa del procedimiento ordinario 116/2.010 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 52 de los de Madrid a instancia de RURAL VIDA S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS contra P&A CONSULTORES S.L. en el que la primera reclamaba la cantidad de 298.927,33 euros en concepto de rentas y gastos de comunidad dejados de satisfacer respecto del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de fecha 13 de agosto de 2.004 y sus 'addendas' relativas a distintas plazas de garaje propiedad de la actora que son posteriormente arrendadas a la demandada. En la demanda se reclamaba la cantidad de 298.927,33 euros, si bien en la Audiencia Previa se redujo el importe de la cantidad fijada al descontarse por la actora de su reclamación total el importe de la fianza de 49.324,98 euros, lo que redujo la reclamación a un total de 249.602,35 euros.

La demandada se opuso a la reclamación solicitando la desestimación de la demanda y subsidiariamente para el caso de que tras la prueba pericial anunciada se estime que adeuda alguna cantidad a la actora por los conceptos reclamados se reduzca el importe reclamado por la actora hasta dicha cuantía, sin expresa imposición de costas. Así mismo formuló demanda reconvencional solicitando:

1.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que el canon arrendaticio del contrato de arrendamiento suscrito entre ella y mi representada el pasado 13 de agosto de 2.004 se establecía en función de los metros cuadrados construidos de oficina y no en función de los metros cuadrados construidos totales con zonas comunes del edificio.

2.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que los metros cuadrados construidos de oficina sobre los que calcula la renta son los que resulten del resultado de la medición que realice el perito judicial nombrado al efecto por el Juzgado a solicitud de esta parte que realizará en el acto de la Audiencia Previa al Juicio.

3.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que mi representada ha abonado por el concepto de canon arrendaticio correspondiente por las oficinas, terraza y el archivo-almacén, al margen del canon correspondiente a las plazas de garaje y la contribución a los gastos generales, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS ONCE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (1.611.365,66 €) IVA incluido.

4.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que el importe que debió haber facturado por el concepto de alquiler de oficinas, terraza y archivo- almacén durante toda la vigencia del contrato, desde el 15 de octubre de 2.009 hasta octubre de 2.009, es el que resulte de aplicar los precios por metro cuadrado expuestos en el contrato, por el total metros construidos de oficina, terraza y archivo- almacén que resulten de la medición que realice el perito judicial, aplicando las modificaciones que procedan de conformidad con las variaciones experimentadas por el IPC durante la vigencia del contrato.

5.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a pagar a mi representada los diferenciales entre los importes realmente abonados por ella en concepto de alquiler de oficinas, terraza y archivo-almacén, excluidos los gastos generales y las plazas de garaje, que asciende a 1.611.365,66 € y los que debió haber abonado por dichos conceptos de conformidad con la medición pericial.

6.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a pagar en concepto de devolución a mi representada los CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON NOVENTA Y OCHO CÉNTIMOS (49.324,98 €) entregados por ésta al momento de la firma del contrato de arrendamiento en concepto de fianza.

7.Acuerde la compensación de los créditos anteriormente referidos que resultan a favor de mi representada con los que resultan a favor de RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS, que esta parte ha reconocido en el cuerpo de la presente reconvención por importe de VEINTIRES MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON SETENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (23.284,74 €) adeudados por mi representada por los conceptos de canon arrendaticio correspondiente a las plazas de garaje y la contribución a los gastos generales, condenando a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS al pago diferencial.

8.Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS al pago de los intereses legales correspondientes, o subsidiariamente al pago del 20% de la cantidad a cuyo pago resulte condenada en concepto de cláusula penal.

9.Condene a la Sociedad RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS al pago de las costas de la presente reconvención.

La actora reconvenida se opuso a la demanda reconvencional solicitando su desestimación alegando que las superficies de las oficinas arrendadas que constan en el contrato de arrendamiento se corresponden con las que figuran en el informe de levantamiento de planos emitido el 10 de agosto de 1.994 por el arquitecto D. Adrian , que la oferta realizada en la que se indicaba el precio total del alquiler y la demandada reconviniente tenía perfecto conocimiento de las instalaciones que alquilaba debiendo considerarse que se realizaba el alquiler de las oficinas como cuerpo cierto.

Se dictó sentencia en fecha 19 de enero de 2.012 cuya parte dispositiva consta en los antecedentes de hecho de la presente resolución, por la que se estimaba la demanda y se desestimaba la reconvención.

Frente a la sentencia de instancia se alza PYA CONSULTORES S.L. solicitando la revocación de la sentencia de instancia y en sustitución de la misma se resuelva:

a)Condenar a RURAL VIDA S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que el contrato de arrendamiento no se pactó como 'cuerpo cierto'.

b)Condenar a RURAL VIDA S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que el canon arrendaticio del contrato de arrendamiento suscrito entre ella y mi representada el pasado 13 de agosto de 2.004 se establecía en función de los 'metros cuadrados construidos de oficina', sin inclusión de los metros cuadrados correspondientes a zonas comunes del edificio.

c)Condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir el cálculo de la renta mensual correspondiente al contrato de arrendamiento suscrito entre ella y mi representada el pasado 13 de agosto de 2.004, de conformidad con los 'metros constituidos de oficina', sin incluir las mediciones aportadas por la propia actora, que debe vincularle, en los términos de la medición reflejada en los planos aportados por la misma en fecha 6 de mayo de 2.009 referidos en el cuerpo del presente escrito, debiendo entender la misma como un reconocimiento de parte, resultando un saldo a favor de mi representada por importe de CIENTO OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA SY NUEVE EUROS CON DIECISÉIS CÉNTIMOS (108.989,16 €), CONDENANDO A LA ACTORA A BONAR DICHO IMPORTE MÁS EL INTERÉS LEGAL DEL DINERO CORRESPONDIENTE A LOS EXCESOS DE RENTA MENSUAL ABONADOS POR MI REPRESENTADA DURANTE LOS AÑOS 2.004, 2005, 2006, 2007,2.008 y parte del 2.009, así como a las costas causadas en la demanda principal, en la reconvención y en esta segunda instancia.

Subsidiariamente respecto de este apartado c), para el caso de que no se estime en los términos expuestos anteriormente, se condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que la medición correcta es la reflejada en la documentación del Catastro, que es la más parecida a la reconocida por la propia actora en sus planos de fecha 6 de mayo de 2.009, resultando un saldo a favor de mi representada por importe de CIENTO OCHO MIL VEINTE EUROS CON VEINTISÉIS CÉNTIMOS (108.020,26 €), condenando a la actora a abonar dicho importe más el interés legal del dinero correspondiente a los excesos de renta mensual abonados por mi representada durante los años 2.004, 2.005,2.006, 2.007, 2.008, y parte del 2.009, así como a las costas causadas en la demanda principal, en la reconvención y en esta segunda instancia.

Subsidiariamente, con las otras dos opciones anteriores del presente apartado c), para el caso de que no se estime ninguna de ellas, se condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que la medición correcta es la realizada por Arquitecto C. Adrian , perito de parte propuesto y aportado por la propia actora, anteriormente referido, debiendo considerarse un reconocimiento de parte, vinculándole en todo en cuanto le perjudique, resultando un saldo a valor de mi representada por importe de SETECIENTOS VEINTIÚN EUROS CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (721,79 €), incluido y del interés legal del dinero correspondiente a los excesos de renta mensual abonados por mi representada durante los años 2.004, 2.005,2.006, 2.007, 2.008, y parte del 2.009, condenando a la actora a abonar dicho importe, así como a las costas causadas en la demanda principal, en la reconvención y en esta segunda instancia.

Subsidiariamente, con las otras opciones anteriores del apartado c), para el caso de que no se estime ninguna de ellas, se condene a RURAL VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS a estar y pasar por admitir que la medición correcta es la realizada por INMOSEGUROS anteriormente referida, ya que la misma ha sido aportada por la actora y reconocida, debiendo entenderse como reconocimiento de parte, resultando un saldo a favor de la actora or importe de QUINCE MIL CUATROCIENTOS OCHO EUROS CON SIETE CÉNTIMOS (13.408,07 €), del que se debería deducir el interés legal del dinero correspondiente a los excesos de renta mensual abonados por mi representada durante los años 2.004, 2.005,2.006, 2.007, 2.008, y parte del 2.009. Debiendo no obstante condenar a la actora a las costas causadas en la demanda principal por la temeridad y mala fe puesta de manifiesto, así como a las costas de la reconvención y de esta segunda instancia.

Y finalmente, y asimismo de forma subsidiaria respecto del resto de las opciones referidas de este apartado c), para el improbable caso de que no se estime ninguna de ellas pese a basarse todas y cada una en documentos y pruebas aportadas por la actora y que por lo tanto deben vincularle en todo lo que le perjudiquen, se condene a rural VIDA, S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS A estar y pasar por admitir la medición realizada por EL PERITO JUDICIAL, resultando un saldo a favor de la actora por importe DE SESENTA MIL QUINIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS CON SESENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (60.536,39 €), al que habría que deducir el interés legal del dinero correspondiente a los excesos de renta mensual abonados por mi representada durante los años 2.004, 2.005,2.006, 2.007, 2.008, y parte del 2.009. debiendo no obstante condenar a la actora a las costas causadas en la demanda principal por la temeridad y mala fe puesta de manifiesto, así como a a las costas de la reconvención y de esta segunda instancia.

SEGUNDO.-Este Tribunal no puede pronunciarse sobre todas las solicitudes efectuadas en el suplico del recurso de apelación por la recurrente que sean diferentes o contradictorias con las contenidas en el suplico de su demanda reconvencional al impedirlo el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que establece el ámbito y efectos del recurso de apelación, determinado que el tribunal de apelación sólo puede pronunciarse acerca de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, vedando la posibilidad de plantear nuevas pretensiones ante el Tribunal de apelación que no se hubieran formulado ante aquel.

TERCERO.-En primer lugar como motivo de apelación la mercantil P&A CONSULTORES S.L. alega que está disconforme con el fundamento de derecho primero de la sentencia por entender a su criterio que la reclamación de cantidad en que se basa la demanda deriva de una responsabilidad contractual y no extracontractual como se recoge en la sentencia. Efectivamente en la resolución de instancia hay un error en tal sentido puesto que la demanda se fundamenta en los artículos 1.555.1 , 1.543 y 1.546 , 1.108 del Código Civil y 27.1 de la LAU todos ellos relativos a la acción personal que ostenta el arrendador para reclamar las rentas y demás cantidades que debían abonarse conforme al contrato al arrendatario. Error que sin embargo no altera el fallo de la sentencia de instancia.

CUARTO.-El grueso del recurso de apelación se corresponde con las mismas alegaciones, cuentas y desgloses que se efectuaron por la demandada en su contestación y reconvención y que se resumen a pesar de lo farragoso del recurso, su extensión y reiteración con lo señalado en el escrito de contestación a la demanda en su hecho segundo - al folio 4-, la demandada se oponía a la reclamación efectuada alegando que a fecha de la contestación no adeudaba cantidad alguna a la actora por cuanto desde el inicio de la vigencia del contrato viene pagando facturas mensuales por un importe superior al canon arrendaticio que correspondería de conformidad con lo pactado en el contrato. Tal alegación la fundamenta con el siguiente razonamiento:

.- la renta se fija en función de los metros cuadrados construidos de oficina, terraza y almacén, excluidos los metros cuadrados construidos correspondientes a zonas comunes.

.- La actora le remitió un documento de medición en fecha 6 de mayo de 2.009 - documento 1 de la contestación- aparentemente realizado por INMOSEGUROS TASACION S.A. en noviembre de 2.007 en el que deducidos los metros cuadrados correspondientes a zonas comunes resultan los siguientes metros cuadrados de oficina: terraza: 81,57 metros cuadrados. Quinta planta 300,81 m2+146,42 m2=447,23 m2. Cuarta planta 277,44 + 260,34=537,78m2 y almacén no se hace referencia.

De conformidad con unos planos remitidos por email de 6 de mayo de 2.009 las mediciones resultan: la quinta planta tenía una superficie construida excluidas las zonas comunes y la terraza de 357,45 m2, la cuarta planta tenía una superficie construida excluidas las zonas comunes de 535,90 m2, terraza 90,23 m,2 y almacén no se hace referencia.

De conformidad con el catastro de Madrid la quinta planta tiene una superficie total construida, incluida la terraza y excluidas las zonas comunes, de 455m2. Por lo que si le restamos los metros cuadrados de terraza resultan unos metros cuadrados construidos de oficinas de 365m2 y la cuarta planta tiene una superficie total construida de oficinas excluidas las zonas comunes de 529m2.

Respecto de las rentas de las plazas de garaje y a la contribución a los gastos generales nada tiene que alegar y está absolutamente conforme a las mismas la discrepancia surge de los importes facturados por el alquiler de las oficinas, del almacén y de la terraza, al considerar que la actora utiliza una base de cálculo que no es correcta, y ello porque en el contrato la renta se establece en función de los metros cuadrados construidos de oficina, terraza y almacén y no en función de los metros cuadrados construidos totales.

QUINTO.-Para la resolución del recurso ha de partirse de los siguientes hechos probados en la instancia:

En fecha 13 de agosto de 2.004 las partes concertaron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda cuyo objeto era: Inmueble sito en la calle Fortuny 7 de Madrid, de la que es integrante la superficie que a continuación se describe y que constituye el objeto del presente contrato

Planta 4, con superficie construida de 599,14 metros cuadrados.

Planta 5, con superficie construida de 502,23 metros cuadrados.

Terraza de la planta 5, con una superficie de 90,23 metros cuadrados.

De estas dos plantas se anexan al contrato los correspondientes planos del inmueble

Almacén archivo de la planta baja, con una superficie construida de 54,16 metros cuadrados.

El arrendador arrienda al arrendatario el inmueble de negocio reseñado en la manifestación 1, que deberá destinarlo única y exclusivamente a Asesoría y Consultoría, debiendo ser este explotado directamente por el Arrendatario.

'De lo pactado por las partes se infiere que dan por buenas ambas partes y así lo pactan unas mediciones de las superficies arrendadas sin que la demandada en el plazo de un mes con el que contaba según la cláusula 7 del contrato objetara nada y recibiera el objeto del contrato a plena satisfacción. Se pactó el alquiler de dos plantas del edificio y la terraza de la quinta y un almacén con una superficie construida de unos determinados metros cuadrados, sin especificar ninguna de las partes si eran útiles, con zonas comunes o sin ellas.

El representante legal de la demandada en su interrogatorio manifestó que examinaron para contratar las oficinas visualmente y que vieron las mismas en general sin que hicieran medición alguna (cuando si no estaban conformes con lo pactado pudieron haberlo hecho). Por lo tanto ambas partes dieron por buena la medición que plasmaron en el contrato, medición que se corresponde con la única de la que se disponía en aquel momento que es la que figura en el informe emitido el 10 de agosto de 1.994 por el arquitecto D. Adrian que fue aportado a los autos como documento 3 de la actora en la contestación a la reconvención a los folios 368 y siguientes.

Mediciones que incluyen todo lo arrendado a plena satisfacción por ambas partes, tanto superficie construida, como metros útiles como elementos comunes, de los que la arrendataria dispuso al arrendar las plantas en su integridad y de las que únicamente discrepa cuando pretende resolver el contrato tal y como se acredita con los documentos que se aportan por la demandada con su escrito de contestación 5 a 8 a los folios 309 a 324 y los documentos de la actora a los folios 405 y siguientes.

Todo ello no ha quedado contradicho con la prueba pericial realizada en las actuaciones, única de la que dispone la parte demandada para rebatir la reclamación de la actora y cuya práctica solicitó, pues a pesar de todas las alegaciones efectuadas y de tener a su disposición desde el mes de abril de 2.009 hasta el mes de octubre del mismo año las oficinas alquiladas no realizó medición contradictoria alguna pese a reiterar que iban a hacerlo - ver documento al folio 311 de fecha 21 de mayo de 2.009 remitido a la actora el 26 de octubre de 2.009, y se deduce de la propia demanda reconvencional en su suplico-. En la prueba pericial que se realizó por el arquitecto técnico Don Edmundo que consta a los autos al folio 430 pues de la suma de superficies que en el mismo constan se infiere que considera que las superficies de las plantas cuarta y quinta si se incluyen elementos comunes nos encontraríamos con dos plantas de más superficie que la determinada en el contrato.

SEXTO.-La renta inicialmente acordada por las partes es la cantidad de 295.949,88 euros al año más el IVA correspondiente, a razón de 240 euros al año por metro cuadrado construido de oficina, 228 euros al año por metro cuadrado de terraza en la quinta planta y 204 euros al año por metro construido del almacén archivo en la planta baja, pagaderas por mensualidades adelantadas de 24.662,49 euros más el IVA correspondiente a razón de 20 euros por metro cuadrado de oficina, 19 euros por metro cuadrado de terraza en planta quinta y 17 euros por metro cuadrado de almacén archivo en la planta baja, que se harán efectivos dentro de los siete primeros días de cada mes.

Se pacta por tanto en el contrato una renta en función de las superficies arrendadas y se da distinto valor al metro cuadrado construido de oficina que al de la terraza o al del almacén lo que no quiere decir que el contrato se pacte como cuerpo cierto sino que determinado el objeto del contrato se abonan las rentas conforme a los metros alquilados de cada concepto - plantas, terraza y almacén-

Así mismo se acuerda que serán de cuenta del arrendatario todos los gastos comunes que se originen como consecuencia de su uso del local alquilado y, en concreto, los siguientes, que se enumeran a título informativo y no limitativo: porteros y su equipamiento, energía eléctrica común, mantenimiento de ascensores, y mantenimiento de las zonas comunes del edificio.

La distribución de los gastos comunes se realizará en atención a los coeficientes de participación del inmueble de Fortuny 7, y serán girados mensualmente junto con el recibo de renta.

Coeficientes de participación en que se incluyen todos los metros cuadrados construidos con inclusión de zonas comunes.

SÉPTIMO.-Las partes concertaron una addenda al anterior contrato en fecha 1 de noviembre de 2.004 en la que manifiestan 'Que con fecha 13 de agosto de 2.004 PYA CONSULTORES DE MADRID S.L. y RURAL VIDA S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS, firmaron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por el que RURAL VIDA S.A. DE SEGUROS Y REASEGUROS arrendaba a PYA CONSULTORES DE MADRID S.L.. las oficinas, ubicadas en las plantas 4 y 5 del edificio situado en Madrid, calle Fortuny 7, así como la terraza situada en la planta 5 y el almacén archivo situados en la planta baja, ambos del mismo edificio. Acuerdan ampliar desde la fecha de la addenda el contrato mediante el arrendamiento de las plazas de garaje 97 y 112, situadas en Madrid, calle Orfila número 5 y plaza de garaje número 6-2º sótano, situada en Madrid, plaza de Santa Bárbara número 5. Establecen la nueva renta del contrato vigente desde la firma del documento en la cantidad de 301.349,88 euros anuales más el IVA correspondiente, pagaderas por mensualidades adelantadas de 25.112,49 euros, más el IVA correspondiente. La fijación de la nueva renta aquí practicada no supondrá la variación ni de la actualización de la renta ni de la fecha de practicarla. Se procede a la actualización de la fianza arrendaticia a la cantidad de 50.224,98 euros, siendo esta cantidad la resultante de incrementar la fianza señalada en el número 6 del contrato de 13 de agosto de 2.004 en 900 euros, que es la cantidad correspondiente a dos mensualidades de la renta de las plazas de garaje 97 y 112, situadas en Madrid, calle Orfila número 5 y plaza de garaje número 6-2º sótano, situada en Madrid, plaza de Santa Bárbara número 5, conforme a lo establecido en el artículo 36 de la LAU . Se mantienen el resto de las condiciones pactadas en el contrato de arrendamiento señalado en la manifestación 1 de la addenda, que permanecen inalterables.

El día 1 de junio de 2.005 concertaron la ADDENDA II por la que se ceden al arrendatario las plazas de garaje 28 y 33 de la finca sita en la calle Blanca de Navarra número 3 de Madrid por una renta mensual de 150 euros más IVA. quedando sin efecto el arrendamiento de la plaza de garaje número 6, 2º sótano de la Plaza de Santa Bárbara número 5 de Madrid incluido en la ADDENDA de 1 de noviembre de 2.004.

El 15 de septiembre de 2.005 se firmó la ADDENDA III por la que se alquilaba la plaza de garaje 35 sita en la calle Blanca de Navarra número 3 de Madrid por una renta mensual de 150 euros más IVA.

OCTAVO.-Concertado el contrato y sus addendas la arrendataria dispuso del local de negocio y de las plazas de garaje y abonó las rentas pactadas hasta el mes de abril de 2.009, fecha a partir de la cual dejó de abonar todas las rentas hasta el mes de octubre de 2.009, el día 28 de octubre abandonó el arrendamiento.

Se adeudan por la demandada las rentas de las oficinas, de los locales y de los gastos de comunidad desde el mes de abril de 2.009 hasta la finalización del contrato. Estando la demandada en pleno uso y disfrute pacífico de la cosa arrendada, es contrario tanto a la previsiones del contrato, como a la buena fe que debe regir en las relaciones contractuales, que se deje de pagar la renta, en base a un alegado defecto de cabida de las fincas objeto de contrato que ni se concretaron en el momento en que se dejó de abonar la renta ni se concretan a lo largo del procedimiento puesto que no ha sido acreditado por la demandada que lo efectivamente pactado como objeto del arrendamiento y en función de los metros que constaban a tal fecha según el levantamiento de planta del año 1.994 no se corresponda con las distintas facturaciones con arreglo a dichos metros le ha realizado la demandante durante la duración del contrato, todo ello en aplicación de los artículos 1.543 , 1.546 y 1.555 del C.C . y 27 de la L.A.U .

Por lo tanto y aun cuando efectivamente la renta del contrato se pactó en función de los metros construidos, la facturación no deja de ser correcta y ha de estimarse la demanda formulada por la actora en cuanto a las rentas debidas tanto de las oficinas, como de los garajes y los gastos de comunidad.

NOVENO.-La recurrente no se muestra conforme con el fundamento de derecho de la sentencia relativo a la aplicación de la cláusula penal. Alegaba la demandada que la misma era abusiva, desproporcionada y sancionadora al ser el interés legal del dinero para el año 2.009 de un 4% anual y si se admitiera por el Juzgado la aplicabilidad de dicha clausula se produciría un enriquecimiento injusto de la actora en su perjuicio. Tal alegato carece de fundamentación puesto lo que ambas partes en ejercicio de su libertad de contratación firmaron en el contrato la cláusula 19 que dispone: IMPAGO: 'La renta y cantidades asimiladas, vencidas y no satisfechas se incrementarán en un 20% (veinte por ciento) en concepto de cláusula penal en su reclamación judicial, sin perjuicio de las demás actuaciones que legalmente correspondan al Arrendador. Igualmente, si a la terminación del contrato o desde la firmeza de la sentencia de desahucio, el Arrendatario continuara ocupando el inmueble, abonará al arrendador el duplo de la renta que por día corresponda, por cada día de permanencia en dicho inmueble.

Ambas penalizaciones podrán exigirse conjuntamente.'

Cláusula pactada para el caso de reclamación judicial de rentas y cantidades asimiladas vencidas y no satisfechas no abonadas por el arrendatario, de aplicación por tanto en el presente caso en que se reclaman rentas por la actora. Conforme a su redacción la actora puede reclamar las rentas vencidas y no satisfechas y sus intereses desde que dejaron de abonarse por la arrendataria y la pena pactada.

La cláusula penal exime al acreedor del deber de probar la existencia de los daños y perjuicios sufridos y su evaluación, ya que las partes han pactado de antemano la extensión cuantitativa en que se ha de traducir el resarcimiento sin necesidad de la prueba del daño, por lo que basta constatar el incumplimiento contractual para, sin más, aplicar la pena pactada ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 356/1993 de 12 de abril de 1993, R.J.Ar. 2994 ; 10 de abril de 1956, R.J.Ar.1555 ; 8 de enero de 1945 , R.J.Ar.7). Además no cabe la moderación de la pena. Pues la finalidad del artículo 1.154 del Código Civil que dispone 'el Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor' no reside en rebajar equitativamente una pena excesivamente elevada, sino en que las partes, al pactar la pena, pensaron en el caso de incumplimiento total y evaluaron la pena en consideración a esta hipótesis: nada más lógico que si el incumplimiento no fue total en la intención de las partes no se deba íntegramente la pena sino en proporción al pago parcial. Y de ahí que, no proceda la modificación equitativa de la pena, cuando el cumplimiento defectuoso o parcial de la obligación principal es precisamente el supuesto pactado que determina la aplicación de la pena. Y que es lo que ocurre en el presente caso.

Por lo que antecede, el recurso debe ser desestimado, en atención a la fundamentación de la presente resolución.

DÉCIMO.-Por lo que se refiere a las costas causadas en esta instancia ha de ser de aplicación el artículo 398.1 LEC que se remite al artículo 394 del mismo cuerpo legal . En el citado precepto procedería condenar al pago de las costas de esta alzada al recurrente al verse rechazadas sus pretensiones sin embargo la sentencia de instancia presentaba dudas tanto de hecho como de derecho, pues la reclamación no se derivaba de una responsabilidad extracontractual tal y como se admite al estimarse el primer motivo del recurso, ni cabe apreciar el objeto del contrato como cuerpo cierto tal y como se fundamenta en la sentencia de instancia, de lo que se infiere que la recurrente tenía razón parcialmente en su recurso aun cuando no en el fondo, por lo tanto no procede condena en costas en esta alzada.

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Antonio Ortega Fuentes en representación de P&A CONSULTORES MADRID S.L. frente a la sentencia dictada por la Magistrada de Primera Instancia número 52 de Madrid en fecha 19 de enero de 2.012 que debemos confirmar íntegramente sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la recurrente.

Contra la presente resolución cabe el Recurso de Casación por interés casacional y/o extraordinario por infracción procesal, en los términos previstos en el art 469 de la LECv, en relación con la Disposición Final Decimosexta de la misma, a interponer en el plazo de veinte días ante este Tribunal y del que conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.