Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 28/2013 de 13 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0000418

Recurso de Apelación 28/2013

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 06 de Parla

Autos de Procedimiento Ordinario 114/2011

APELANTE:D./Dña. Cristobal

PROCURADOR D./Dña. MARIA JESUS GARCIA LETRADO

APELADO:GRUPO 2000 SA

PROCURADOR D./Dña. MARIA AFRICA MARTIN-RICO SANZ

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN Nº 28/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSE MARIA PEREDA LAREDO

En Madrid, a trece de diciembre de dos mil trece.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario nº 114/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Parla, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 28/2013, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante GRUPO 2000, S.A.,representada por la Procuradora Doña María África Martín-Rico Sanz; y de otra, como demandado y hoy también apelante DON Cristobal , representado por el Procurador Don Jesús García Letrado; sobre reclamación de cantidad.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Parla, en fecha 21 de septiembre de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador Doña África Martín Rico, en nombre y representación de la Entidad Mercantil Grupo 2000, S.A., contra Don Cristobal , representado por el Procurador Don Félix González Pomares, debo declarar y declaro la ineficacia de la opción de compra ejercitada por el demandado el 20 de abril de 2009 con la pérdida por parte del demandado de las cantidades entregadas hasta el momento por cualesquiera conceptos en resarcimiento del daño emergente producido, así como la ineficacia de todos y cada uno de los actos realizados por las partes con posterioridad al 20 de abril de 2009, absolviendo al demandado de las restantes pretensiones ejercitadas en su contra. Todo ello sin hacer expresa condena en costas.'

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por ambas partes, de los que se dieron traslado a la contraparte quienes se opusieron a los mismos, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día doce de diciembre de dos mil trece.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero.- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que deben entenderse completados por los de esta resolución judicial.

Segundo.- Teniendo en cuenta que la sentencia de primera instancia ha sido apelada por ambas partes y el recurso de apelación de la parte demandada se opone al pronunciamiento de la sentencia de instancia que declara la ineficacia del derecho de opción de compra, ha de resolverse en primer lugar sobre los distintos motivos del recurso de apelación por el interpuesto.

Por la representación procesal de D. Cristobal se impugna la sentencia dicada en primera instancia se alega como primer motivo del recurso de apelación la infracción de los artículos 216 y 218 de la ley de enjuiciamiento civil , por entender que existe una discrepancia entre la pretensión formulada y la parte dispositiva de la sentencia, al entender que en la demanda rectora del procedimiento, que es el momento se que ejercían las pretensiones solicitando la ineficacia de la opción de compra, se hacía depender de la ineficacia del contrato de arrendamiento, al entender que de los documentos y comunicaciones remitidos por las partes, al ser un hecho no discutido que el derecho de opción de había ejercitada en tiempo y forma, por lo que no procedería en modo alguno que en la sentencia se resuelva o se declare ineficaz el derecho de opción por una causa distinta a la alegada en la demanda.

Como señala la sentencia del TS de fecha 26 de octubre de 2010 ' El principio de la congruencia proclamado en el artículo 218 LEC -que, en su modalidad llamada omisiva, tiene trascendencia constitucional, por entrañar una infracción del artículo 120.3 CE y también una conculcación del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 24.1 CE - exige que la sentencia resuelva todas las cuestiones debatidas en el proceso, dando a cada una de ellas la respuesta suficientemente razonada o motivada que sea procedente ( SSTS 1 de abril de 2008, RC n.º 222/2001 , 2 de octubre de 2009, RC n.º 2194/2002 , 26 de marzo de 2010, RC. n. º 824/2006 ). Solo cabe tildar de incongruente la respuesta judicial por falta de argumentación concreta acerca de una cuestión cuando no cabe entender que hay una desestimación implícita derivada claramente de lo razonado en el cuerpo de la resolución ( STS de 1 de abril de 2008, recurso 222/2001 ).»

No cabe por lo tanto confundir la incongruencia de la sentencia ni con la falta de motivación, ni con la discrepancia que se pueda tener con la valoración de la prueba que se haga en la sentencia apelada, desde esta prospectiva no puede ser calificada de incongruente la sentencia de primera instancia en cuanto que resuelve todas las cuestiones o pretensiones formuladas, en la medida que desestima íntegramente la demanda, recogiendo en la misma las motivaciones esenciales que llevan a esa conclusión.

Ahora bien en el presente caso no cabe entender que la sentencia es incongruente, pues si bien consta en los autos comunicaciones realizadas por la parte actora al demandado a fin de que compareciera a otorgar la correspondiente escritura de compraventa, en fecha posterior al 30 de abril de 2009, fecha en la que terminaba el plazo para el ejercicio del derecho de opción, también se recoge en la demanda expresamente que la parte demandada y optante si bien comunico su voluntad de ejercer la opción antes de la fecha máxima prevista en el contrato, también se recoge que el ejercicio del derecho de opción se condiciono a dos elementos, por un lado a la reparación de diversos defectos en la vivienda antes del 30 de abril de 2009, y a que se recogiera en la escritura como cantidades entregadas a cuenta las indicadas por él en sus comunicaciones. También consta en el suplico de la demanda de forma expresa la petición de ineficacia del contrato de opción de compra ejercitada por el demandado el día 20 de abril de 2009, de dicha pretensión, así como del contenido de la demanda en su totalidad, se deduce que la ineficacia del contrato de opción se solicito en virtud del incumplimiento del ahora apelante, y si bien es cierto que la redacción tanto de la demanda, como incluso de su suplico, no tiene toda la claridad que fuera deseable, es evidente que en la demanda se alegó que el ahora apelante comunicó su voluntad de ejercer el derecho de opción de forma condicional, a pesar de las múltiples facilidades otorgadas por la actora para llevar a cabo el derecho de opción y otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa no se mostro voluntad real y efectiva de llevar a cabo la consumación de la compraventa.

De todo lo expuesto debe llegarse a la conclusión que la sentencia apelada no incurre en ningún tipo de incongruencia, cuando extrae las consecuencias jurídicas correspondientes de los hechos alegados y probados por las partes a fin de declarar la ineficacia del contrato de opción.

Tercero.- Como segundo motivo del recurso de apelación se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, por entender que de la prueba practicada en los autos, especialmente de la prueba documental aportada a los autos se debe concluir que el optante ejercito la opción en tiempo y forma, por lo que las cantidades que había entregado a cuenta del precio 144.400 € debían descontarse del precio a abonar.

La parte apelante entiende que de las comunicaciones realizadas por las partes en virtud de los escritos de 20,21 de abril de 2009, 23 de abril y 20 de octubre de 2010, en que la parte actora reconoce que se ha ejercido oportunamente el derecho de opción, por lo que no cabe que en la sentencia se llegue a la conclusión contraria, pues el hecho de que se tuvieran que ejecutar o no las obras, o los problemas que se platearon sobre las cantidades pagadas a cuenta del precio, afectarían a la perfección y consumación del contrato de compraventa, pero no a la eficacia del derecho de opción que había sido oportunamente ejercitada.

Como se recoge en la sentencia apelada en virtud del contrato de opción, el optatario, concede a un tercero, el derecho a adquirir un determinado bien, durante el plazo pactado por las partes. Con relación al derecho de opción la doctrina legal aparece recogida en el la STS de 3-4-2006 , al señalar 'Como recuerda la sentencia de 6 de julio 2001 , la jurisprudencia de esta Sala ha ido perfilando los caracteres y requisitos de la opción de compra. Como ejemplo puede tomarse, por los precedentes que a su vez cita, la de 14 de febrero de 1997, a cuyo tenor la opción de compra consiste en conceder al optante, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada, para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción ( SSTS entre otras, de 13 noviembre y 22 diciembre 1992 ).Dentro de los efectos de la opción, que se perfecciona una vez debidamente ejercitada el contrato de compraventa, éste queda sometido a su propia regulación ( arts. 1.445 y ss. del CC ), en la que figura el 1.450, que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, como así lo corrobora en caso de opción la doctrina legal ( sentencias, entre otras, de 3 febrero 1992 ), al poner de relieve que si bien el contrato de opción puede funcionar como preliminar de la compraventa, una vez consumado por su ejercicio en tiempo y forma, la enajenación ha de cumplirse en la forma pactada. Y esta misma sentencia al examinar en concreto el requisito del pago o consignación del precio, se remite a la de 2 de febrero de 1992 para declarar que se trata de una condición no exigida 'salvo que esa sea la intención contractual de las partes, manifestada en una cláusula clara y terminante', doctrina que igualmente se expresó en las sentencias de 17 de mayo y 24 de junio de 1993 '.

De todo lo expuesto si bien es cierto que corresponde al optante el ejercicio del derecho de opción, y que por lo tanto el optatario no puede hacer nada a fin de frustrar dicho derecho, es necesario que el optante ejercite dicho derecho de opción, en el tiempo pactado por las partes, pero para que se entienda ejercitado ese derecho en forma no basta que exista esa comunicación, pues como se recoge en la sentencia apelada la comunicación del optante ejercitando su derecho de opción debe ser pura y simple, sin ningún tipo de limitación o condición, toda vez que si dicho consentimiento se somete a alguna condición suspensiva, el efecto del consentimiento no puede entenderse producido sino cuando se cumpla dicha condición.

Del examen de los autos especialmente de la comunicación que el optante y ahora apelante hace la actora en fecha 20 de abril de 2009, folio 133 y 134 de los autos, se deduce que ejercía el derecho de opción supeditada a dos condiciones , la primera de ellas a que se llevaran a cabo una serie de reparaciones a que se alude en dicho documento que de no realizarse llevaría a entender que se anula el contrato, y el segundo de los requisitos el que se fijara como cantidades entregadas a cuenta la cantidad de 94.800 €.

De lo expuesto no cabe sino llegar a la misma conclusión que hace la sentencia apelada, toda vez que en modo alguno se hizo uso del derecho de opción en el tiempo y forma pactada por las partes, fue la propia parte ahora apelante la que en esa comunicación de 20 de abril de 2009, y en las posteriores en las que negaba la validez al ejercicio de la opción si no se cumplían esas dos condiciones especialmente la primera de ellas, sin que las comunicaciones posteriores de la optataria a la parte apelante, a fin de que poder consumar el contrato suponga más que meras concesiones para resolver los problemas que existían entre ellos como consecuencia del contrato de arrendamiento con opción de compra, pero en modo alguno un autentico reconocimiento o hecho propio de que la opción se había ejercitado en tiempo y forma.

Cuarto.- Por la representación procesal de GRUPO 2000 SL se impugna la sentencia dictada en primera instancia alegando la existencia de un error en la valoración de la prueba, con infracción del derecho a la tutela judicial efectiva y resultado de indefensión, respecto a la determinación de la causa del incumplimiento del contrato y sus efectos.

Con carácter previo a resolver este concertó motivo del recurso de apelación no se puede desconocer que el derecho a la tutela judicial efectiva que como derecho fundamental se consagra en el artículo 24 de la Constitución se produce como consecuencia de obtener una resolución judicial fundada en derecho, con la correspondiente congruencia con las peticiones del partes y con la motivación y exhaustividad necesaria, sin que en modo alguno el derecho a la tutela judicial efectiva garantice el ni el acierto de las resoluciones judiciales, y menos aún que la resolución judicial resuelva necesariamente de acuerdo con las pretensiones de las partes; siendo cuestión distinta el que se pueda discrepar tanto de la interpretación que se haga en la sentencia, como en su caso de la valoración de la prueba.

Desde esta perspectiva no cabe entender cómo se alega que la sentencia impugnada infrinja el derecho a la tutela judicial efectiva, siendo cuestión distinta que se discrepe tanto de la valoración de la prueba como de la carga de prueba que establece el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil .

Se alega en este motivo del recurso de apelación la existencia del error en la valoración de la prueba, al entender que de dicha prueba ha quedado acreditado que el demandado y arrendatario incumplió el contrato suscrito entre las partes, al haber procedido al subarriendo inconsentido de la vivienda a favor de la sociedad CONSTRUCCIONES BAUZAN-RUBIO SL , dado que dicha sociedad fue constituida el año 2009, por el demandado como administrador único de la sociedad, y que desde el 3 de febrero de 2009 fijo su domicilio en la vivienda arrendada.

Sobre esta cuestión debe partirse como hace la sentencia apelada de la reiterada doctrina legal recogida en las STS 20/3/2013 , 05/02/2013 , 13/11/2012 16/10/2009 ) en materia de cesión o subarriendo inconsentido, como causa de resolución de contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114. 2 . ª y 5. ª de la LAU de 1964 , que no concurre tal causa de resolución por la mera designación en la vivienda arrendada de un domicilio social sino que resulta necesario que se acredite la efectiva ocupación o aprovechamiento real por parte del tercero introducido en la relación arrendaticia sin el preceptivo consentimiento del arrendador. En tal sentido la STS de 16 de octubre de 2009 (RC núm. 203/2005 ) establece que: «La cesión del derecho arrendaticio supone el cambio de la persona del arrendatario y la consiguiente exclusión del cedente en la relación arrendaticia mediante la entrega del goce o uso de la cosa arrendada al cesionario en cualesquiera de las formas de que sea susceptible, estableciéndose una relación de servicios entre la cosa y el sujeto, cual sugiere el artículo 1543 del Código Civil al describir la obligación del arrendador de dar al arrendatario el goce o uso de una cosa, que es lo que constituye la esencia del arriendo, y lo que la ley sanciona con la resolución del contrato es esa transmisión real y efectiva del uso o goce de la cosa arrendada hecha por el arrendatario a un tercero sin cumplir las formalidades legales exigidas para su validez. Sentencias que si bien se dictaron en aplicación de la ley de arredramientos urbanos de 1964, debe entenderse también aplicable a la nueva ley de 1994 que en su artículo 8 solo permite la cesión de contrato de arrendamiento de vivienda con el consentimiento escrito del arrendador y el subarriendo con el consentimiento del arrendador.

Es necesario para que exista subarriendo o cesión inconsentida, como se recoge en la sentencia apelada que se produzca una ocupación y posesión efectiva por el tercero de la vivienda arrendada, ya sea en su totalidad o parcialmente, pero sin que el mero hecho de designar la vivienda como domicilio social pueda llevar a la conclusión de que ha existido esa cesión o subarriendo inconsentido.

Desde esta interpretación de la cesión o subarriendo inconsentido, ha de entenderse que la sentencia apelada ha procedido a una correcta valoración de la prueba, toda vez que las alegaciones que se hace en el escrito de apelación de que conste en distintos registros públicos como domicilio de la sociedad CONSTRUCIONES BAUZAN RUBIO S.A. la vivienda arrendada, no permiten deducir por si solo que exista esa cesión o subarriendo inconsentido, toda vez que esa es una consecuencia lógica de haber llevado a cabo la designación de la vivienda como el domicilio social, sin que se haya acreditado por la parte actora, que es a la que le corresponde, que se haya producido esa ocupación real y efectiva, pues el hecho de que la citada empresa tenga la correspondiente actividad mercantil, en modo alguno permite deducir la existencia de esa cesión o subarriendo.

Quinto.- En el escrito de apelación se alude a la indemnización correspondiente de daños y perjuicios derivados de la conducta del demandado y ahora apelante, reclamando la cantidad de 28.350 € en concepto de daños y perjuicios derivados del uso de la vivienda, desde el 1 de mayo de 2009 hasta la presentación de la demanda, y al pago de 1350 €/mes desde esa fecha hasta el desalojo, mas 50.000 € por daño moral.

Como se recoge en la sentencia apelada esta pretensión se condiciono a la resolución del contrato por cesión inconsentida por lo que al desestimarse dicha pretensión conlleva la desestimación de dicha petición. Sin perjuicio de ratificar lo inmotivado y falta de todo sustento y base para la reclamación de 50.000 € en concepto de daño moral.

Todo ello sin perjuicio de que al continuar en vigor el contrato de arrendamiento de la vivienda entre las partes a partir del 1 de mayo de 2009 el actor pueda ejercitar las correspondientes acciones tanto para reclamar el pago de las rentas, como para resolver el contrato ya lo sea por expiración del plazo legal, o por otra causa legal.

Sexto.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil cada parte deberá abonar las costas derivadas de su respectivo recurso de apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que, desestimando los recursos de apelación interpuestos por las representaciones procesales de la demandante GRUPO 2000 S.A. y del demandado Cristobal , contra la sentencia dictada con fecha 21 de septiembre de 2012 por la Ilma. Sr. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 6 de los de Parla , en los autos de procedimiento ordinario allí seguidos con el número 114/2011, debemos declarar y declaramos NO HABER LUGARa los mismos, y, en consecuencia, CONFIRMAMOSíntegramente dicha resolución, con imposición a las recurrentes de las costas de esta alzada con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN, de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal, en el término de VEINTE DÍAS siguientes a la notificación de la presente resolución.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.