Sentencia Civil Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 97/2013 de 10 de Enero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2013/0001592

Recurso de Apelación 97/2013

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Alcalá de Henares

Autos de Procedimiento Ordinario 1580/2011

APELANTE:DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTACION SA

PROCURADOR D./Dña. MARIA JESUS MATEO HERRANZ

BILBAO PATRIMONIAL, S.A.

PROCURADOR D./Dña. MARIA DEL CARMEN GARCIA MARTIN

SENTENCIA NÚMERO

RECURSO DE APELACIÓN Nº 97/2013

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

En Madrid, a diez de enero de dos mil catorce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Ordinario 1580/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia 2 de Alcalá de Henares, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 97/2013, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelante-apelada BILBAO PATRIMONIAL, S.A, representada por la Procuradora Dª. Doña Carmen García Martín; y de otra, como demandada y hoy apelante-apelada DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTACIÓN, S.A., representada por la Procuradora Dª. María Jesús Mateo Herranz; sobre revisión de renta, cesión de contrato.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares, en fecha 26 de octubre de 2012, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Gema García Merino, en nombre y representación de Bilbao Patrimonial SA, frente a Distribuidora Internacional de Alimentación SA, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª Ana de Simon Gutierrez, debo declarar y declaro el derecho de la actora a incrementar la renta del contrato de arrendamiento sobre el local del negocio sito en la calle Alicante esquina con la calle Pamplona, residencial Valparaíso, de esta ciudad, que vincula a las partes, como consecuencia del traspaso del mismo en noviembre de 2005 y del paso del tiempo, con efectos 1-8-09, 1-1-10, y 1-1-11; siendo las rentas brutas mensuales las de 17.719,10 € para los últimos cinco meses de 2009, 18.038,35€ durante el año 2010, y 19.120,65 € durante el año 2011; y los pagos mensuales a cargo de la arrendataria por participación en las cuotas de la comunidad de propietarios los de 188,61 € para los últimos cinco meses de 2009, 190,12 € durante el año 2010, y 195,82 € durante el año 2011; condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración, sin hacer expresa imposición de costas.'

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte tanto demandante como demandada , de los cuales se dio traslado a las contrapartes quienes se opusieron a los mismos, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día nueve de enero de dos mil catorce.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los de esta resolución judicial, en cuyo caso deben entenderse sustituidas por estos.

Segundo .- Por la representación procesal de BILBAO PATRIMONIAL, S.A. se impugna la sentencia dictada en primera instancia, al entender que existe tanto un error de hecho en la valoración de la prueba, como en la interpretación del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , pues si bien el artículo 32 de la ley no alude al momento a partir del cual el arrendador tiene derecho al incremento de la renta en caso de cesión del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y la forma en que procede dicho incremento, la fecha que ha de tenerse en cuenta es el momento en que se haya producido la cesión.

Entendiendo la parte actora y ahora apelante que si bien bajo el amparo de la ley de 1964 y del vigente artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , la actualización o revisión de la renta no tiene efectos retroactivos, la actualización de la renta por cesión del contrato, dado que el derecho se produce desde el momento en que se lleva a cabo la cesión si debe reconocerse efectos retroactivos a dicha actualización, mas en el presente caso que la parte actora no pudo reclamar dicha actualización hasta el 24 de marzo de 2009 en que no quedo firme la sentencia en la que se reconocía la licitud de la cesión del contrato, alegando en todo caso que el testigo D. Torcuato reconoció de forma expresa que en las reuniones mantenidas entre las partes se había discutido tanto el tema de la actualización de la renta, como del incremento del 15% , por lo que a juicio de la parte apelante debe entenderse procedente que el incremento del 15% de la renta debe ser desde que se llevo a cabo la cesión del contrato, diciembre de 2005, y no a partir del 13 de julio de 2009, como recoge la sentencia apelada.

Como se recoge en el recurso de apelación y no se discute en esta alzada el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece el derecho del arrendador a un incremento de la renta en el caso de que se proceda a la cesión del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, regulando tanto los efectos de dicha cesión, como la necesidad de que se proceda a su notificación de forma fehaciente al arrendador, pero no regula ni la forma en que se debe proceder a la revisión de la renta, ni en su caso el momento en que dicho pago es obligatorio para el arrendatario, a diferencia del art. 18 de la LAU que si establece que es obligatorio el pago de la renta actualizada para el inquilino de la actualización de la renta lo es a partir del mes siguiente de la notificación del arrendador, sin que sea aplicable por analogía lo previsto en el artículo 18 al artículo 32 por no darse los requisitos necesarios para aplicar por analogía dicha norma .

Tercero .- Sobre esta cuestión suscitada debe tenerse en cuenta la reciente sentencia del TS nº 514 de fecha 20 de julio de 2012 que en relación a la revisión de la renta en el supuesto de fusión de sociedades establece que no procede la aplicación analógica de lo previsto en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al supuesto de revisión de renta en caso de fusión de sociedades al señalar 'El contrato que suscribieron las partes es de arrendamiento de local de negocio y no de vivienda y no estamos ante un supuesto de actualización de la renta sino ante el derecho del arrendador a percibir por disposición legal una elevación o incremento de la renta pactada y en vigor como consecuencia de las fusiones efectuadas por la arrendataria con otras entidades de su grupo, como así resulta del contrato y de la propia Ley - artículo 32 de la LAU -, lo que impide utilizar la analogía para aplicar una normativa prevista para un caso tan concreto, como es el de la renta de vivienda, a un arrendamiento de local de negocio que las partes excluyeron de su ámbito material.

Sin duda, entre uno y otro supuesto no hay identidad de razón porque, precisamente, el legislador quiso que así fuera estableciendo un régimen legal distinto para uno y otro arrendamiento, que las partes conocían y aceptaban desde el momento en que remiten su contenido a la voluntad de una y otra y, en su defecto, a los Títulos I, III y V de la Ley de 1994 y, supletoriamente, a lo dispuesto en el Código Civil. En ningún caso pactaron una remisión ni al Título, ni al artículo que se aplica, ni la previsión de retorno a la propia ley especial, por lo que tampoco resulta de aplicación la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2009 (RJ 2009, 1630), referida a un supuesto de actualización y no de incremento de la renta derivado de una fusión previa, como tampoco la sentencia citada por el recurrido de 20 de mayo de 2004 (RJ 2004, 2710) , en un supuesto distinto de desistimiento de contrato de local de negocio, conforme al artículo 56 de la LAU de 1964 (RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , en el que sin negar la posibilidad de indemnizar al arrendador los daños producidos, su aplicación no es automática, sino que está en función de otros parámetros o criterios indemnizatorios derivados del carácter bilateral del arrendamiento, con arreglo al régimen general en materia de obligaciones y contratos - artículos 1258 y 1124 CC -, previa valoración de las circunstancias en las que se produjo el desistimiento contractual'.

Sigue diciendo la citada sentencia 'La naturaleza de los efectos que la fusión provoca en la relación arrendaticia se producen desde el momento en tuvieron lugar, al margen de que fuera o no conocida por la sociedad arrendadora, que no lo fue, cuando resultaba procedente, según lo pactado, como declara la sentencia. Tanto la cesión, como el subarriendo -dice la sentencia- 'requerían, según lo expresamente pactado en la cláusula decimotercera del contrato locativo, la autorización previa, escrita y expresa de la arrendadora. En el mismo sentido el artículo 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (RCL 1994, 3272) exige que tanto la cesión como el subarriendo se notifiquen de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado. De este modo, ni contractual ni legalmente cabe equiparar el presunto conocimiento del contenido del Registro Mercantil con la notificación escrita, expresa, ni mucho menos fehaciente de la cesión'. El incremento de la renta no está sujeto al arbitrio de una de las partes, supone un derecho establecido a favor del arrendador ('tendrá derecho', dice el artículo 32 LAU ), cuyo ejercicio es determinante para la elevación de la renta desde el momento en que se produjeron los hechos determinantes de tal incremento, que no es otro que el de la inscripción de cada una de las fusiones en el registro, que tiene a estos efectos eficacia constitutiva, como así se pidió en la demanda, siempre que no haya prescrito la acción correspondiente, haya pacto en contrario o el arrendador hubiera renunciado a ella o a las cantidades que se hubieren devengado desde el momento en que aquella fuera exigible, lo que no sucede en este caso.

Por lo demás, el arrendatario conocía, tanto porque así se deduce del contrato, como de la propia ley a cuya aplicación supletoria se remitieron las partes, el derecho del arrendador a incrementar la renta y a hacerlo desde el cumplimiento de los hechos que determinaron la elevación, por lo que desde ese momento debió realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que no comunicó las fusiones y que no sufrió en su momento el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador'.

Debe examinarse si debe entenderse aplicable analógicamente el artículo 18.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 como hace la sentencia apelada o si por el contrario debe mantenerse la tesis del escrito de apelación, de acuerdo con la citada Sentencia del TS que en todo caso es una sentencia aislada , en la medida que no se trata de una actualización sino de la reclamación de un derecho que ha entrado o ingresado en el patrimonio del arrendador desde el mismo momento en el que se produjo la cesión del contrato de arrendamiento .

Sin dejar de entender que puede existir dudas jurídicas importantes a la hora de interpretar el artículo 32 de la ley en cuanto a la forma y plazo en el que debe procederse a la elevación de la renta en caso de cesión del contrato, debe aceptarse la interpretación que se hace en la STS citada, toda vez que bien se proceda a la actualización de la renta en la cuantía fijada en dicho precepto del 20 % o bien del 15% pactado en el contrato, el derecho a dicha elevación se produce desde el momento en que se produce o materializa la cesión, momento en el que surge para el arrendatario la obligación de pago del aumento de la renta, sin que dicha obligación ex lege, salvo pacto en contrario, se supedite por el legislador a ningún otro requisito, en especial a requerimiento alguno por parte del arrendador , ni tampoco depende dicha actualización de ningún dato externo a la ley o al contrato, como ocurre con la revisión con arreglo al IPC u otro tipo de indicadores, en la medida que si el legislador hubiera querido supeditar la elevación de la renta en caso de cesión del contrato, a la previa notificación por parte del arrendador así lo habría previsto, sin que por otro lado se pueda desconocer el distinto régimen a que queda sujeto el régimen de los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, de los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que impide que pueda aplicarse de forma analógica las normas protectoras de los arrendatarios en los arrendamientos de vivienda a los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

De lo expuesto debe entenderse que el arrendador tiene derecho al incremento de la renta en el 15 % desde el mes de diciembre de 2005, mes siguiente a que se produjo la cesión del contrato, declarando que la demandada viene obligada al pago desde el 30 de noviembre de 2005 entre lo efectivamente satisfecho y las cantidades que debían haberse abonado hasta el momento en que se produjo la actualización a partir del mes de julio de 2009.

Ahora bien no procede que se fije el importe de la renta para el año 2009 en la cantidad de 17.719,40 €, toda vez que si la parte actora y arrendadora no notificó la actualización de la renta de acuerdo con el contrato hasta el 13 de julio de 2009, la actualización contractual solo puede tener efectos desde el mes siguiente a dicha notificación, pero no con efectos retroactivos, toda vez que es reiterada la jurisprudencia, como se recoge en la sentencia apelada que la revisión de la renta de acuerdo con el contrato y por aplicación del artículo 18 de la LAU no tiene efectos retroactivos .

Cuarto .- Por la representación procesal de Distribuidora Internacional de Alimentación se impugna la sentencia dictada en primera instancia, alegando que existe un error en la valoración de la prueba distinguiendo los distintos periodos en los que a su juicio no procede la actualización de la renta.

En relación al periodo de noviembre de 2005 a julio de 2009 al no haber existido ninguna notificación hasta el 13 de julio de 2009 no procedería revisión alguna, sobre esta cuestión debe darse por reproducido lo recogido en los fundamentos de derecho anteriores sobre la procedencia de la subida de la renta en el 15% como consecuencia de la cesión del contrato.

En cuanto a la renta del año 2009, se alega que si bien existió una comunicación el 13 de julio de 2009, de dicha comunicación no se deduce una manifestación de voluntad sobre la revisión de la renta por cesión del contrato, ni por la actualización de la renta.

Sobre la actualización de la renta de acuerdo con lo pactado por las partes en el contrato, y del examen de esa comunicación, folio 175 a 178, de 13 de julio de 2009 se deduce que se comunica la rentas que debía haber abonado la arrendataria como consecuencia del incremento de la renta del 15% de la cesión, y de la actualización de la renta, recogiendo en ese documento la actualización que debía haber procedido de acuerdo con las previsiones del contrato, por lo que debe entenderse de acuerdo con lo establecido en la sentencia de primera instancia el importe de la renta debe fijarse en la cantidad de 17.719 € desde la fecha que se establece en esa resolución.

En la medida que, si bien la actualización no puede tener efecto retroactivo en este caso, tal como se recoge en la sentencia apelada, lo que si procede es que el arrendador tenga en cuenta las actualizaciones o revisiones que no se aplicaron y que se tengan en cuenta para determinar la renta a abonar desde el momento que se lleve a cabo esa notificación, como ocurre en el presente caso, pues si bien la actualización de la renta no procede respecto a los años ya transcurridos 2006, 2007, 2008 y hasta el mes de agosto de 2009, sí se deben tener en cuenta dichas actualizaciones para determinar el importe de la renta actualizada que se debe abonar por el inquilino a partir de ese momento.

En relación a la actualización de las rentas para los años 2010 y 2011, se alega por la parte demandada y apelada que en modo alguno se ha procedido a una correcta notificación de la actualización, y en segundo lugar se impugna dicho pronunciamiento alegando que se partía de una renta base errónea para fijar el importe de la renta correspondiente.

En cuanto al primer motivo del recurso de apelación consta en los autos, folios 180, una comunicación por carta con acuse de recibo del arrendador al arrendatario en el que se le notifica la actualización de la renta para el año 2010, por lo que en ningún caso existe un error en la valoración de la prueba, toda vez que consta de una forma clara y precisa la voluntad de la parte de actualizar la renta, y lo mismo debe entenderse en relación a la renta correspondiente al año 2011 pues a través de la comunicaciones de 27 de enero de 2011, y rectificados los errores cometidos por la comunicación de fecha 1 de abril de 2011 se debe entender que se cumplen los requisito de notificación a los efectos de proceder la actualización de la renta.

Quinto . Por la parte demandada alega como segundo motivo del recurso de apelación la errónea aplicación del artículo 18.3 de la LAU y de la jurisprudencia que la interpreta al entender que ni la notificación del 13 de julio de 2009, ni las llevadas a cabo en los años 2010 y 2011 cumplen los requisitos de fondo necesarios que permitan entender que es un acto de voluntad a fin de comunicar la actualización correspondiente de la renta; si bien puede plantear serias dudas que una mera reclamación de atrasos pueda implicar la notificación de actualización de la renta, lo cierto es que en la carta remitida por la parte actora a la demandada en día 13 de julio de 2009, no se limita a reclamar dichos atrasos, sino que se acompaña a dicha carta una relación detallada de todas las rentas pagadas desde diciembre de 2005 a julio de 2009, y de las que deberían haberse tenido que abonar según la arrendadora, y también un documento en el que se recoge tanto la variación del IPC de ese periodo como las actualizaciones que habrían procedido, lo que denota de forma indudable una voluntad de ejercer esa facultad de actualización de la renta desde ese momento; voluntad de actualización que aún se visualiza de forma más precisa en relación de las comunicaciones que se hacen para los años 2010 y 2011.

Como también se recoge en la sentencia apelada constando acreditadas dichas comunicaciones, el hecho de que el cálculo sea erróneo, en especial porque se haya partido de una renta base distinta a la debida, ello no implica que no proceda la actualización de la renta de acuerdo en la cuantía que se fija en la resolución judicial, puesto que notificada la actualización su pago es obligatorio para el inquilino, sin perjuicio de que pueda oponerse si estima que este mal calculada la nueva renta, pero sin que en modo alguno el hecho de que se haya calculado de forma errónea prive al arrendador del derecho que ya ha ejercitado de su actualización .

Sin que tampoco pueda ser obstáculo a la actualización, como ya se ha recogido en esta resolución, el que en algún periodo el arrendador no haya procedido a su notificación, pues ello no impide que el arrendador si pueda tener en cuenta las actualizaciones anteriores no para que tenga efectos retroactivos, sino para fijar el importe de la renta a abonar.

Sexto .-De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dada la estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por BILBAO PATRIMONIAL S.A., no procede hacer expresa imposición de las costas derivadas de su recurso de apelación,

Con imposición a DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTOS de las costas derivadas de su recurso de apelación.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandante BILBAO PATRIMONIAL, S.A., contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Alcalá de Henares el veintiséis de octubre de dos mil doce, en los autos de Juicio Ordinario allí seguidos con el nº 1580/2011, declarando que la demandada viene obligada al pago desde el 30 de noviembre de 2005 entre lo efectivamente satisfecho como renta y las cantidades que debían haberse abonado hasta el momento en que se produjo la actualización a partir del mes de julio de 2009, de acuerdo con lo establecido en el fundamento derecho cuarto de esta resolución, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración. Sin que proceda hacer expresa imposición de las costas derivadas de su recurso de apelación, con devolución al recurrente del depósito constituido de conformidad con el punto 8º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada DISTRIBUIDORA INTERNACIONAL DE ALIMENTOS, S.A.. Con imposición a dicha parte de las costas derivadas de su recurso de apelación, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN, de acreditarse el interés casacional, que deberá interponerse ante este Tribunal, en el término de VEINTE DÍAS siguientes a la notificación de la presente resolución.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.