Sentencia Civil 402/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1060/2022 de 13 de junio del 2023

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, admitiendo el recurso de apelación, reformase el pronunciamiento de la condena de abono de la cantidad de 4.098'39 euros y declarase que la cantidad adeudada correcta es la de 3.781'59 euros, todo ello con expresa imposición de las costas, en su caso, a la parte adversa. Alegó que la sentencia estima parcialmente la demanda presentada por la Sra. Eugenia y condena a esta parte a abonar la cantidad de 4.098'39 euros, más los intereses fijados en la fundamentación de dicha sentencia. Se mostró disconforme con el pronunciamiento de condena de abono referido, entendiendo esta parte que no es correcta, al ser la cantidad adeudada por esta parte efectivamente inferior. Alegó error en la valoración de la prueba documental practicada a solicitud de esta parte, del contrato de arrendamiento de 2015 aportado como documento, y recibo aportado también como documento, ambos con la contestación; pues respecto a dicha documental entiende esta parte que ha existido un error en su valoración, al no observarse en sus justos términos por el juzgador de instancia. En efecto, dichos documentos acreditan el abono en exceso de la cantidad total de 316'80 euros realizado por esta parte por aquellas rentas correspondientes a los meses de julio a

diciembre de 2016; consta así en el Hecho Sexto de nuestro escrito de contestación en el que nos ratificamos en el acto de la vista, pues ciertamente se vino a pagar una cantidad de 400 euros, durante los meses de julio a diciembre de 2016, cuando ciertamente se debía de haber abonado mensualmente una cantidad de 347'20 euros, por prórroga del mencionado contrato de febrero de 2015, según consta del documento 5 aportado por esta parte. Sirviendo este hecho de muestra de cómo ha venido actuando y exigiendo indebidamente la demandante a la demandada aumentos de renta desde los inicios. La meritada sentencia, que por esta parte se recurre mediante el presente escrito, sí reconoce y así compensa el abono en exceso realizado por la demandada, tanto respecto al contrato de arrendamiento 2017, así como respecto a las sucesivas prórrogas durante los años 2018 y 2019, si bien, por el contrario, dicha sentencia no reconoce aquel exceso realizado por esta parte respecto al periodo de julio a diciembre de 2016. Ingresos en exceso que no han sido contabilizados por el Juez, a fin de fijar la cantidad correcta adeudada en concepto de renta, pues es evidente que existe vinculación de deudas a fin de proceder a compensar igualmente respecto a la prórroga del año 2016, habida cuenta de que el objeto del contrato del 2017 se constituye en la misma vivienda que venía ya arrendada en el año 2015, y de cuya prórroga en el año 2016 se alega por esta parte igualmente la compensación del abono en exceso, todo ello conforme a los artículos 1195 y siguientes del Código Civil, en relación con el art. 1966.2ª del mismo texto legal, los cuales permiten la compensación de deudas hasta cinco años anteriores. Por todo lo anterior, la cantidad que debió fijarse como adeudada por la Sra. Felicisima es la de 3.781'59 euros.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso de apelación interpuesto de contrario y con expresa imposición a la recurrente de las costas de la alzada, añadiendo que ciertamente esta parte entiende errónea la sentencia dictada en la instancia, pero precisamente por haber accedido a una compensación parcial de lo pretendido por la demandada. A juicio de esta parte nuestra demanda debía haber sido estimada en su integridad sin atender a reducir, en base a la compensación, la suma pretendida por esta parte. Sin embargo, esta parte ni ha interpuesto recurso de apelación frente a la misma, ni en este trámite va a impugnar la sentencia. Nos limitamos a oponernos al recurso de apelación interpuesto de contrario y a solicitar, en consecuencia, la confirmación de la sentencia dictada en la instancia. Y esta postura - no recurrir en apelación ni impugnar la sentencia - viene motivada exclusivamente por consideraciones de orden práctico, y nada más. Somos conscientes que, sea cual fuere el importe que se declare debido por la demandada y ahora apelante a la demandante, será realmente difícil cobrar la deuda, dada la conducta y el comportamiento demostrado por la demandada. Es más, litiga amparada en el derecho a la asistencia jurídica gratuita, con ánimo dilatorio evidente, a sabiendas de que su conducta no tendrá en el plano práctico consecuencias económicas adicionales para la misma. La sentencia estima parcialmente la pretensión de la demandada de compensar una determinada cantidad. En concreto, esta parte reclamaba en la demanda el pago de una suma de 4.846'42 euros. De ese importe 539'74 euros lo eran por gastos de consumo de agua potable que la demandada arrendataria había dejado pendiente de pago, y que ha tenido que ser abonado por la demandante, propietaria y arrendadora de la vivienda; y el resto lo eran por rentas impagadas de noviembre de 2019 y casi la totalidad de los meses del año 2020, a razón de 425 euros mensuales, todo ello conforme al contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes el 1 de enero de 2017. La demandada alegó que el importe mensual de 425 euros en que estaban fijadas las rentas impagadas no se correspondía exactamente con la forma de la actualización de la renta conforme al IPC que figuraba en el contrato, y, en consecuencia, pretendía reducir la cantidad reclamada, calculando la actualización de cada año conforme al IPC (igualmente pretendía compensar la fianza en su día entregada, lo que le ha sido denegado por la sentencia, por existir en trámite un procedimiento penal frente a la citada arrendataria por haberse llevado los muebles de la vivienda). En definitiva, lo que hace la sentencia de instancia es acoger parcialmente la pretensión de la demandada-apelante y reducir la suma reclamada por esta parte, fijando el importe a pagar por la demandada en 4.098'39 euros. La renta que ha venido abonando en cada momento la arrendataria obedecía en cada momento a lo pactado por ambas partes, y buena prueba de ello es el mantenimiento de dicha renta en el tiempo, sin comunicación alguna de ninguna de las partes en contra de la situación. Jamás obedeció lo anterior a ninguna imposición de la demandante, y seguramente ni la arrendadora ni la arrendataria leyeron jamás el contrato. Hablaban entre ellas, y en función de cómo estaba el mercado de alquiler se abonaba una u otra renta. Ahora, con motivo del presente procedimiento se saca a relucir supuestos errores en la actualización de la renta, pagos indebidos, etc. En definitiva, excusas de mal pagador. Lo que ahora se pretende en el recurso es revisar la renta que dice haber pagado desde el año 2014, pretendiendo también otra rebaja adicional de la cantidad a cuyo pago ha sido condenada la arrendataria, pretendiendo considerar el contrato como único a los efectos que le interesan a la arrendataria. Es cierto, y es un hecho admitido por ambas partes, que se pactaron y firmaron tres contratos de arrendamiento: uno de fecha 1 de febrero de 2014, que era de temporada, con vigencia desde el 1 de marzo de 2014, que tenía una vigencia de once meses, y que finalizaba el 31 de enero de 2015. La renta pactada fue de 350 euros mensuales. En ese contrato, suscrito por la demandada apelante y la que entonces era su pareja, se decía que se encontraban en la zona por motivo de trabajo. Finalizada la vigencia de ese contrato, los arrendatarios manifestaron que no habían finalizado su contrato de trabajo, y que era de su interés seguir con el arrendamiento de la vivienda y suscribieron con la demandante un nuevo contrato, el día 1 de febrero de 2015, con vigencia de otros once meses, y que, por tanto, finalizaba el 31 de diciembre de 2015. La renta no fue variada con relación al anterior, es decir quedó igualmente fijada en 350 euros mensuales. Ninguno de tales contratos, por motivos obvios - eran de temporada -, contenía cláusula de actualización de renta. Sin embargo, llegado el día del vencimiento del contrato la ahora demandada y quien entonces era su pareja siguieron en el uso de la vivienda, sin suscribir ningún nuevo convenio, y abonando la misma renta. A mediados del año 2016, y dada la situación, ambas partes de común acuerdo pactaron una subida de renta fijando la misma a partir de julio de 2016 en 400 euros (repárese en que por entonces llevaban dos años y medio residiendo en la vivienda pagando la misma renta). Es decir, que la subida de renta, que se produce a mediados de 2016, no obedeció a ninguna actualización pactada conforme al IPC u otro índice, sino al pacto entre las partes después de llevar dos años y medio abonando la misma renta. Lo que ahora se pretende es ir contra los propios actos, y pretender revisar algo que fue pactado y aceptado por ambas partes. A finales del año 2016, ambas partes vuelven a entrar en conversaciones sobre la situación del arrendamiento, y de común acuerdo suscriben el contrato de 1 de enero de 2017. Ese contrato fue redactado ya por el Letrado que firma este escrito, y dada la situación se pacta un contrato, no ya de temporada, sino de vivienda, sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ese contrato ya es suscrito exclusivamente por la demandada, y no por su pareja, pues, según manifestó ya no estaban juntos. En ese nuevo contrato se pacta una renta de 400 euros mensuales, es decir, la misma renta que venía abonando la arrendataria desde julio de 2016. En agosto de 2017 deciden de común acuerdo fijar la renta en 425 euros mensuales, y esa misma renta siguió abonando desde agosto de 2017 a noviembre de 2019, sin variación alguna, fecha en la que dejó de abonar la renta. Se pretende ahora en el recurso revisar la renta abonada desde el año 2015, calculando las rentas conforme al IPC (cuando no existía pacto alguno de actualizar la renta conforme a dicho índice); se pretende ir contra los propios actos; se pretende negar los pactos habidos entre las partes en relación a la cuantía de la renta en cada momento, que era la pactada por las partes; olvida deliberadamente la apelante - pues con toda evidencia no lo desconoce, dado que está debidamente asesorada -, que tanto el contrato de 2014 como el de 2015, lo eran de temporada, y por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tales arrendamientos no están sometidos al régimen de arrendamientos destinados a vivienda, sino a los arrendamientos destinados a uso distinto al de una vivienda, en los que existe libertad de pactos, aplicándose supletoriamente el Código Civil y su conocido artículo 1255; y en uso de tan amplia libertad contractual, las partes fijaron la renta en cada momento de la forma dicha. La existencia de esos pactos sobre la renta es evidente. Los hechos son concluyentes, fácilmente deducibles de las máximas de experiencia y del régimen de presunciones judiciales al que se refiere el artículo 386 de la LEC. Con la mayor de nuestras consideraciones a la contraparte, reiteramos que el recurso interpuesto no tiene más finalidad que la meramente dilatoria.

TERCERO.- Considerando que, conforme indica el Juez "a quo", en el supuesto de autos la parte demandante interpuso escrito de demanda reclamando la cantidad total de 4.846'42 euros y ello derivado del impago de rentas por razón de contrato de arrendamiento formalizado entre las partes, de fecha de 1 de enero de 2017, así como por razón de recibos impagados por suministro de agua. La parte demandada, sin oponerse al impago alegado de contrario, sostuvo que había venido pagando rentas en exceso, no siendo la renta abonada resultado de la actualización de la renta conforme venía pactado en el contrato de arrendamiento litigioso, debiendo compensarse tales cantidades abonadas en exceso. Asimismo, sostuvo que debía compensarse la cantidad abonada en concepto de fianza por el contrato de arrendamiento. Añade el juzgador que, tal y como se desprende de los escritos rectores de la litis, la controversia que se suscitó se centró, partiendo del impago sostenido en la demanda, en si cabía la compensación alegada en la contestación. No fue controvertido que las partes estuvieron vinculadas por contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 2017; que en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de esta localidad de Fuengirola se siguió procedimiento nº 191/2020, en el que sólo se ejercitó acción de resolución del contrato de arrendamiento por impago de la renta (desahucio), no acumulándose la correspondiente acción de reclamación de cantidad por impago de rentas; que fruto de tal contrato, la parte demandada dejó de abonar las mensualidades; que la demandada dejó de abonar 539'74 euros por suministro de agua. La parte demandante reclamó las mensualidades de noviembre de 2019, enero, marzo a septiembre de 2020 y noviembre de 2020, a razón de 425 euros; y

la cantidad de 56'68 euros de diciembre de 2020. La renta se fijó inicialmente por importe de 400 euros con la actualización del IPC. Tal y como aportó la parte demandada, el importe de actualizar el IPC no resulta los 425 euros reclamados en demanda, sino 402'40 euros (2018), 406'42 (2019) y 410'89 (2020), de conformidad con el documento 1 de la contestación. Consecuentemente, el importe debido por las mensuales reclamadas sería 406'42 euros (noviembre de 2019) y 3.689'01 (2020) más 54'89 euros; en total, 4.159'23 euros. A esta cantidad hay que sumar los gastos de suministro de agua no refutados, resultando la cantidad total de 4.698'97 euros. Frente a esta reclamación la parte demandada interesó la compensación de las siguientes cantidades: pago del mes de enero de 2020, y pese a que en el recibo se recoge concepto del mes de enero de 2020 es evidente que tal recibo se ha imputado a la mensualidad de la fecha del pago, a saber, octubre de 2020 por ello que tal mensualidad no se reclama, por ello que ya viene aminorada en la cantidad reclamada; fianza, tal y como la parte demandante expuso en la demanda y fue reiterado en la vista, existe en trámite un procedimiento penal por razón de sustracción del mobiliario, por ello que no quepa la compensación pretendida, pues la fianza debe estar sujeta al buen estado de la vivienda y mobiliario, tras la entrega de la vivienda, y dado que hay procedimiento penal en curso por tal circunstancia, habrá que estar a lo que se resuelva en el mismo; con respecto a la compensación por pago en exceso, tal y como consta en los recibos aportados por la demandada, la parte demandada ha venido abonando en las anualidades anteriores rentas por importe de 425 euros, cuando la de la renta no respondía a tal importe. Dado el abono en exceso realizado por la demandada procede compensarlo con las rentas impagas, si bien, solo procede tal compensación con respecto al contrato litigioso y por lo tanto con respecto a partir de la anualidad 2017, y ello sin perjuicio de la eventual reclamación de la parte demandante de la cantidad abonada en exceso. Siendo ello así procede compensarlo en la cantidad de 125 euros del año 2017, 271'2 euros del año 2018, y 204'38 euros del año 2019; teniendo en cuenta el error de cálculos apuntado por la parte demandada con respecto a los meses de agosto a diciembre de 2017. En total 600'58 euros. Realizada la compensación, de conformidad con el artículo 1195 del CC, resulta la cantidad de 4.098'39 euros, y procede la condena de la demandada de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil. Conforme a lo dispuesto en los artículos 1100, 1101 y 1108 del CC, la demandada deberá abonar, en concepto de indemnización por retraso en el pago el interés legal de la suma adeudada desde la interposición de la demanda y hasta su completo pago. Este interés se incrementa en dos puntos desde la fecha de esta resolución ( art. 576 LEC). Dada la estimación parcial, cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad ( art. 394.2 de la LEC). En definitiva, el Juez estima parcialmente la demanda presentada y condena a la demandada a abonar a la demandante la cantidad de 4.098'39 euros, más los intereses fijados el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia. Y dispone por último que cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

CUARTO.- Considerando que recurre la parte arrendataria la sentencia al considerar que existe error en la valoración de la prueba por parte del juzgador. Y el Juez tiene por acreditado que las partes estuvieron vinculadas por un contrato de arrendamiento fechado el 1 de enero de 2017 que se celebró tras resolverse unos anteriores arrendamientos de temporada. También que en el Juzgado de Primera Instancia número Cinco de Fuengirola se siguió un proceso - el 191/2020 - en el que se ejercitó por la ahora demandante la acción de resolución del contrato de arrendamiento referido, por impago de la renta, así como la consiguiente de desahucio. Consta igualmente que no se acumuló a la acción resolutoria la correspondiente acción de reclamación de cantidad por el impago de rentas. Y se parte ya en este proceso de la reclamación de cantidad por la demandante en base a que la demandada dejó de abonar determinadas mensualidades de la renta, así como el importe de 539'74 euros por suministro de agua que le correspondía pagar conforme al clausulado del contrato. Reclamadas por la parte demandante las mensualidades de noviembre de 2019, de enero de 2020, de marzo a septiembre de 2020 y de noviembre de 2020, a razón de 425 euros mensuales; así como la cantidad de 56'68 euros correspondiente a un pico de diciembre de 2020, es de ver, como se deduce de lo actuado y pone de relieve acertadamente el juzgador, que la renta se fijó inicialmente por importe de 400 euros con la actualización del IPC, de lo que no resultan los 425 euros mensuales reclamados en la demanda, sino 402'40 euros en 2018, 406'42 en 2019 y 410'89 en 2020. Concluye así el Juez que, consecuentemente, el importe debido por las mensuales reclamadas - que la demandada no justifica fehacientemente haber abonado - ascendería a 406'42 euros del mes de noviembre de 2019, y a 3.689'01 la suma de lo reclamado por 2020, más los 54'89 euros que restarían de diciembre conforme al importe de esa mensualidad. En total la deuda se cuantifica en 4.159'23 euros, cantidad a la que hay que sumar los gastos de suministro de agua, probados y de los que no se hizo cargo la inquilina demandada. El Juez, por tanto, condena al abono de la cantidad total de 4.698'97 euros; siendo que la demandante, al tomar la cualidad de apelada en el recurso, da por buena dicha suma y presta a la misma su conformidad. Frente a la reclamación inicial la parte demandada interesó la compensación de las siguientes cantidades: pago del mes de enero de 2020, y pese a que en el recibo se recoge como concepto el mes de enero de 2020 es evidente que tal recibo se ha imputado a la mensualidad de la fecha del pago, a saber, octubre de 2020 por lo que tal mensualidad no se reclama por la demandante, y ya viene aminorada en la suma reclamada. En este punto, pues, no puede acogerse el recurso de apelación. Y tampoco es de recibo lo alegado respecto a la fianza, pues, tal y como la parte demandante expuso en la demanda y reiteró en la vista oral, existe en trámite un procedimiento penal por razón de sustracción del mobiliario; y por ello que no quepa la compensación pretendida, pues la fianza debe estar sujeta al buen estado de la vivienda y del mobiliario, menaje en su caso, etc., tras la entrega de la vivienda, y dado que hay un proceso penal en curso por tal circunstancia, habrá que estar a lo que se resuelva en el mismo ya que condicionará el fin de la fianza. En definitiva la fianza no cabe compensarla con las rentas debidas y, respecto a la compensación por pago en exceso, tal y como consta en los recibos aportados por la demandada, ésta ha venido abonando en las anualidades anteriores rentas por importe de 425 euros, cuando la renta actualizada no respondía a tal importe. Dado el abono en exceso realizado por la demandada procede compensarlo con las rentas impagas, si bien, solo procede tal compensación con respecto al contrato litigioso y por lo tanto con respecto a partir de la anualidad 2017, y ello sin perjuicio de la eventual reclamación de la parte demandante de la cantidad abonada en exceso. Siendo ello así procede compensarlo en la cantidad de 125 euros del año 2017, 271'2 euros del año 2018, y 204'38 euros del año 2019; teniendo en cuenta el error de cálculo apuntado por la parte demandada con respecto a los meses de agosto a diciembre de 2017. En total 600'58 euros. Realizada la compensación, de conformidad con el artículo 1195 del CC, resulta la cantidad de 4.098'39 euros, que es a la conclusión correcta que obtiene el Juez de instancia, y procede la condena de la demandada de conformidad con el artículo 1555 del Código Civil, con esa rebaja que ya incluye la sentencia y sin olvidar que es la parte demandada la que debe acreditar puntualmente el pago pretendido de las otras mensualidades de rentas como hecho extintivo de su obligación, conforme al artículo 217.3 de la LEC. En consecuencia, muestra la Sala conformidad con la resolución recurrida en que no existe error en la valoración probatoria respecto a la falta de puntual acreditación del pago de las rentas que se reclamaban en la demanda, salvo lo ya matizado por el juzgador, siendo lo cierto que la parte demandada ha estado en condiciones de acreditar el pago de la renta reclamada, con los correspondientes recibos que obtendría de la arrendadora al abonar las cantidades en metálico, o del Banco si hubiese pagado por transferencia. Y es que el artículo 1555.1 del Código Civil establece que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, y no puede olvidarse que el artículo 17.2 de la LAU establece que, en defecto de pacto, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. El otro motivo del recurso de la demandada se centra en la compensación del importe de la fianza. Y en este punto la apelación no puede tener acogida como ya se ha anticipado, pues, con independencia de que no consta cláusula contractual alguna que permita aplicar la fianza al impago de mensualidades de renta, es de ver que, siendo la función de aquella, entre otras, servir de garantía para cubrir la reparación de posibles daños en la vivienda, evidentemente sin perjuicio de la facultad que tiene el demandado de reclamar el importe de la fianza una vez resuelto el contrato y ya devuelta la vivienda a la propiedad, es claro que la finalidad de la misma es responder del cumplimiento del contrato por parte del arrendatario y solo podrá aplicarse al pago de rentas cuando no existan otras responsabilidades pendientes, por lo que la aplicación de la fianza a disminuir lo debido por rentas debidas e impagadas que pretende la demandada ha de rechazarse también en esta alzada, pues el Juez razona que existe en trámite un proceso penal por razón de sustracción de mobiliario, y por ello que no quepa ahora la compensación pretendida, ya que la fianza debe estar en primer lugar - como indica reiterada jurisprudencia - sujeta al buen estado de la vivienda y del mobiliario, tras la entrega del inmueble a la arrendadora; y, dado que hay un proceso penal en curso por tal circunstancia, habrá que estar a lo que se resuelva en el mismo, como bien establece el juzgador. En otras palabras, debe dejarse para ese otro proceso lo relativo a la devolución de la fianza y a la reclamación de los desperfectos o daños causados a la vivienda al terminar el arrendamiento. Procediendo por todo lo expuesto la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación íntegra de la sentencia, incluso en lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.