Sentencia Civil 476/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 491/2020 de 16 de noviembre del 2022

PRIMERO.- Deduce el demandante, D. Armando, pretensión dirigida a que se declare la resolución del contrato de arrendamiento verbal vigente entre las partes respecto de la vivienda sita en la AVENIDA000, nº NUM000, EDIFICIO000, NUM001, de Marbella (Málaga), de la que el actor es propietario, contrato celebrado con la anterior titular Doña Bernarda, condenando al demandado D. Amadeo a desalojarla, y ello invocando causa de necesidad, concretamente para uno de los hijos del actor, D. Ezequiel, que precisa de dicha vivienda para destinarla a su residencia habitual al no disponer de ningún otro inmueble al efecto viéndose obligado a compartir vivienda con su padre el demandante, habiendo sido notificada dicha intención y voluntad al demandado.

El demandado, D. Amadeo, tras reconocer que ocupa el inmueble objeto de litis en virtud de contrato verbal de arrendamiento celebrado con la anterior propietaria y que el actor es el actual propietario del inmueble, se opuso a la demanda alegando, en síntesis, que no se ha acreditado la concurrencia de la causa de necesidad invocada para la resolución del contrato de arrendamiento actualmente vigente, puesto que, de hecho, el hijo del actor D. Ezequiel trabaja y tiene su domicilio en Buenos Aires (Argentina) y que no se ha practicado de forma fehaciente el requerimiento previo de resolución y desalojo por dicha causa.

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia mediante la cual se estima íntegramente la demanda pues reconocida la realidad, y contenido del contrato de arrendamiento verbal de vivienda vigente entre ambas partes respecto de la vivienda sita en la AVENIDA000, nº NUM000, EDIFICIO000, NUM001, de Marbella (Málaga), en cuya virtud el demandado Amadeo ocupa la misma, en virtud del contrato celebrado por la anterior propietaria Doña Bernarda, así como que el actor D. Armando es el actual propietario de dicho inmueble, existiendo conformidad al respecto entre ambos litigantes, tal y como quedó expresamente fijado en el acto de la audiencia previa, por tanto se centra el litigio esencialmente en determinar si concurre o no la causa de resolución invocada por la parte actora, es decir, la existencia o no de necesidad para el hijo del propietario demandante, D. Ezequiel, de ocupar dicha vivienda, sobre si el citado hijo del actor reside y trabaja actualmente o no en Argentina, y sobre si la previa notificación y requerimiento de resolución por dicha causa fue practicado o no en forma por el demandante . Parte el juez a quo en su sentencia de la legislación sustantiva aplicable en el caso de autos, legislación que está integrada por el T.R. de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1.994, cuya entrada en vigor se produjo el día uno de enero de 1.995, como pretende el actor, y ello dado que el demandado ocupa la vivienda en cuestión en virtud del arrendamiento verbal de autos celebrado hace unos 40 años, es decir, desde la década de 1.970, como alegó el demandado aunque desde una fecha no exactamente determinada. Por tanto, de conformidad a la Disposición transitoria segunda LAU 29/1994, es de aplicación la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1.964, y la misma en su artículo 114.11 establece: "El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:...11º Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma señaladas en el artículo 62". El artículo 62.1 dispone: "No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos: 1º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales". Argumenta que la necesidad debe probarse, y la prueba corresponde al arrendador, debiendo ir dirigida a poner de manifiesto los distintos aspectos configuradores de esta situación; y deberá efectuarse el requerimiento en la forma y con los requisitos del artículo 65 de la misma Ley". Determinado lo anterior, tras cita jurisprudencial que estima de aplicación, una vez valorada la prueba practicada, , con arreglo a los principios y criterios consagrados por la misma en relación con los arts. 114,11º y 62.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, concluye que a la vista del resultado que arroja la actividad probatoria desarrollada en autos valorada en su conjunto, ha de considerarse acreditada la concurrencia de la necesidad invocada como causa de resolución del contrato de arrendamiento verbal objeto de litis, es decir, concretamente la necesidad de dicha vivienda como residencia permanente para el hijo del demandante D. Ezequiel, de 42 años de edad (nacido el NUM002 de 1.977) y que aunque se haya reconocido por el actor en su interrogatorio que trabaja y reside en Buenos Aires (Argentina), obra acreditado que está empadronado en Marbella desde el año 2.007 en el mismo domicilio de su padre, según se desprende del certificado de convivencia o informe de empadronamiento acompañado a la demanda como documento nº 5, sin que haya probado que disponga de ningún otro inmueble para utilizarlo como residencia habitual, así como tampoco el demandante, una vez declarada la intención de dicho hijo de venir a residir y trabajar a España, a Marbella, para hacerse cargo del negocio del padre hoy demandante y para mejorar su situación profesional y económica frente a la que actualmente tiene en Argentina. Y es que ha de recordarse que, como se ha señalado, existen múltiples causas por las que una persona puede tener necesidad de una vivienda, concepto de necesidad que debe ser cercano al que la sociedad tiene, y que, si bien debe ser alejado del concepto de mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo estricto por los Tribunales de manera que haga ilusoria esta causa de resolución, y sí de un modo acorde a las circunstancias de cada caso y a la realidad social del momento actual. Y no puede entenderse como superfluo, y contrario a la necesidad invocada, el que D. Ezequiel (hijo del actor) pueda abonar un alquiler, y que el deseo tanto del arrendador (por subrogación) D. Armando como de su hijo Ezequiel para quien se solicita la vivienda, sea precisamente no pagar una renta, así como tampoco que resida en Argentina puesto que resulta totalmente legítimo su interés y voluntad de venir a vivir a España, concretamente a Marbella, con su padre y para hacerse cargo de los asuntos o negocios de éste, que cuenta con 66 años de edad (según resulta de la documental aportada). Y es que no cabe duda de que resulta ilógico que el hijo del propietario de la vivienda arrendada (tiene también otra hija, Gema) se vea impedido de venir a residir y trabajar en Marbella, o sea obligado a vivir en una casa ajena, con el coste que ello conlleva para su patrimonio, mientras que el arrendatario dispone de la casa que no le pertenece, y en la cual desea vivir la descendiente del titular. Por lo cual, cabe considerar que reconocida y no discutida la cualidad de dueño del actor y su necesidad de ocupación, sin que pueda prevalecer ni oponerse a su ejercicio la propia necesidad del inquilino, porque, el supuesto legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad del propietario, que, justificada, bien por prueba directa o por la presunción que la norma establece, como ocurre en el presente supuesto de acuerdo con lo expuesto, cede ante ella la del inquilino; y sin que pueda estimarse que quepa obligar al padre a que su única opción sea que su hijo de 42 años (y su eventual familia) resida con él. En cuanto a la notificación de la voluntad de resolución del arrendamiento por la causa de necesidad para su hijo invocada, la misma ha de estimarse realizada por el actor D. Armando previamente a la interposición de la demanda, y ello por medio de burofax dirigido a la vivienda objeto del arrendamiento en la que reside el demandado D. Amadeo, como resulta del documento nº 7 de la demanda, debiendo estimarse acreditado que se ha practicado de forma fehaciente frente al demandado el requerimiento previo de resolución y desalojo por dicha causa, y ello a pesar de no haber sido entregada dicha comunicación al arrendatario demandado, dado que, según tiene reiteradamente declarado la jurisprudencia, se trata de una declaración de voluntad no recepticia, siempre que, como ocurre en este caso, se haya practicado con todos los requisitos y condiciones para asegurar su efectiva recepción por el destinatario, y sin duda ha de considerarse como medio idóneo el burofax dirigido a la vivienda arrendada que constituye el domicilio o residencia habitual del arrendatario demandado Sr. Amadeo, y que éste no acudió a recoger, pese a haberle sido dejado aviso al efecto. Por todo ello , de conformidad con todo lo expuesto, atendido lo dispuesto por el art. 114,11º en relación con el 62.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, que contempla entre las causas de resolución del contrato de arrendamiento los hechos objeto del presente procedimiento alegados en la demanda, procede la íntegra estimación de la misma, declarando haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento vigente entre las partes respecto de la vivienda sita en la AVENIDA000, nº NUM000, EDIFICIO000, NUM001, de Marbella (Málaga), y ello por causa de necesidad para la descendencia del arrendador (por subrogación) demandante, condenando al demandado a desalojar dicho inmueble, y a dejarlo libre y expedito, a la libre disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento, en caso de no verificarlo voluntariamente. condenando al demandado a lpago de la costas causadas en aplicación del art 394 -1

SEGUNDO.- Frente a la sentencia dictada formula recurso de apelación la representación de la parte demandada en base a los siguientes motivos :Primero .- Vulneración o infracción de los artículos 62. 1º ; 63. 1 y 2 y 65 1. 2 y 3 de la LAU pues , siendo presupuesto inicial de la denegación o excepción a la prorroga la causa 1º del indicado Articulo 65, la exigencia de un previo requerimiento en forma fehaciente , necesariamente llama la atención el que en la sentencia apelada se dediquen únicamente doce líneas y media, prácticamente de pasada y equivocadamente, sin analizar la concurrencia de los requisitos del artculo 65 1 de la LAU en relación con el término , contenido , fehaciencia del mismo pues aparece como no recibido y que mantiene nunca llegó a su conocimiento, y además se solicita para ambos hijos siendo la necesidad invocada en la demanda únicamente para el hijo Ezequiel ni se da cumplimiento al termino de un año , pues la comunicación se efectúa en Agosto del 2017 y la demanda tiene fecha de abril del 2018 y se admite en 18 de junio del citado año , cuando no había transcurrido un año y por tanto el requerimiento no puede tener la eficacia pretendida por falta de los requisitos para ello y por tanto ha de revocarse la sentencia no dando lugar a la resolución contractual pretendida que en el supuesto que nos ocupa implica un ejercicio abusivo o anormal del derecho .SE alega asimismo como motivo error en la apreciación de la prueba asi como de la doctrina de esta audiencia provincial asi como de la mayoría de las Audiencias en cuanto a la necesidad de la justificación de la necesidad o existencia de maniobra fraudulenta del demandante que implica el ejercicio abusivo o anormal de un derecho .Afirma que en el supuesto que nos ocupa , no puede entenderse acreditada la causa de necesidad en base a la documental aportada , pues el empadronamiento es un mero formulismo que no advera el hecho real de tener vida independiente y residir en Marbella , cuando de hecho lo hace en Argentina ( Buenos Aires ) donde tiene vivienda , trabajo y arraigo( reside allí su madre ) , tiene una sociedad limitada con la que trabaja y paga sus impuestos a la Administración argentina , sin que exista pruebas directas ni indirectas de las que pueda presumirse ni menos estimar acreditado su intención de venir a residir a Marbella .Se alega asimismo Infracción del articulo 66 de la Ley Arrendamientos Urbanos de 1964 en relación con el articulo 65 al dar plena validez a la cata remitida por Burofax por el letrado del propietario pues esta nunca llegó al arrendatario , que no tuvo conocimiento de este , y por tanto , al no tener conocimiento se le privó de la facultad de entrega de la vivienda y recibir la indemnización establecida por la Ley conculcándose este articulo 66 LAU. Por todo ello interesa se estime el recurso de apelación deducido y se dicte sentencia otro conforme a lo probado revocando la anterior desestimándose íntegramente la demanda absolviendo al actor hoy apelante de las pretensiones deducidas en su contra con extresa condena en costas a la parte actora

TERCERO.- La parte apelada y actora en el procedimiento principal se opuso al recurso por cuanto interesando la confirmación de la sentencia dictada por sus propios argumentos con expresa condena en costas a la parte actora , afirma que la apelante, se limita a indicar tanto en relato de los hechos como en la argumentación jurídica de los fundamentos de derecho que, dicho burofax "RESULTÓ NO ENTREGADO, habiendo dejado aviso", alegando por ese único motivo, que el requisito del requerimiento no se había cumplido. Esta postura, relativa al requisito del requerimiento, fue la única que defendió la apelante tanto en la audiencia previa como en la vista celebrada en el presente procedimiento. Afirma que el motivo de que D. Amadeo no tuviese conocimiento del contenido del burofax es por el simple hecho de que el Sr. Amadeo sabía perfectamente las intenciones de mi representado con respecto a su vivienda, es decir, que su hijo hiciese uso de la misma, por lo que tenía constancia de que mi mandante iniciaría las acciones legales pertinentes a fin de su hijo pudiera utilizar la vivienda, no cogiendo y/o recibiendo en consecuencia, ningún burofax. La apelante pretende ahora utilizar la vía de la segunda instancia para alegar que dicho requerimiento no se realizó con la antelación suficiente, debiendo haber puesto de manifiesto dicha circunstancia tanto en su escrito de contestación a la demanda, en la audiencia previa así como en la celebración de la vista celebrada al respecto, habida cuenta que disponía de toda la información relatada en la demanda por esta parte como de todos los documentos aportados, incluido el documento no 7, además el documento en cuestión ya se encontraba en las actuaciones por lo que la omisión de un dato importante en aras a ejercitar la correcta defensa de los intereses de su patrocinado debe imputarse únicamente a una mala gestión realizada por la apelante de las pruebas admitidas y practicadas. Como último punto relacionado con el requerimiento fehaciente, concretamente con su contenido, alega la apelante que no se cumple el requisito c) del artículo 65.1 LAU 1964 (comunicar al inquilino el nombre de la persona que necesite la vivienda), ya que, en un principio, a través del burofax se solicita la vivienda para D. Ezequiel y Da Gema, ambos hijos de representado, y posteriormente, en la demanda, se solicita únicamente para el primero de ellos.En este sentido viene esta parte a mostrar su total disconformidad con dicha argumentación habida cuenta que, el nombre del principal interesado D. Ezequiel se incluye tanto en el requerimiento previo como en el escrito de demanda, siendo por tanto coherente y congruente la solicitud. El hecho de que, posteriormente, no se incluya a Da Gema en la demanda, porque la necesidad se hubiese extinguido o simplemente porque su situación personal y económica han cambiado, NO SUPONE PERJUICIO ALGUNO para la hoy apelante,caso distinto sería que se hubiese incluido a una tercera persona diferente no incluida en el requerimiento previo, no siendo este el supuesto que nos ocupa .En relación con la causa de necesidad de D. Ezequiel de residir en la vivienda objeto de disputa es incierta, mostramos igualmente nuestra más absoluta disconformidad pues de la prueba practicada en autos no ha quedado acreditado todo lo que alega la parte contraria en cuanto a que D. Ezequiel reside y trabaja en Argentina. En cuanto al hecho hecho de que el hijo del apelado no necesita una vida independiente en otra vivienda fuera de la que reside junto a su padre, habida que D. Armando, vive en una supuesta mansión con dos plantas, con habitaciones suficientes como para que pueda convivir varias personas. Ahora bien la vivienda donde reside el actor con su hijo es la única, además de la vivienda objeto del presente procedimiento, de la que mi mandante es propietario, no disponiendo de otra similar en la que pueda habitar su hijo y establecer su domicilio en España, viéndose obligado a "estar a caballo entre su país de origen y España".En segundo lugar, en cuanto a informe de empadronamiento presentado por esta parte como documento no 5 de su escrito de demanda, en cuya virtud se detalle que D. Ezequiel lleva empadronado en el domicilio de su padre desde el año 2007, pone de manifiesto que, efectivamente no hay otro domicilio en España en el que pueda empadronarse por no ser ni él ni su padre propietarios de otra vivienda.

CUARTO.- Vistos los términos del recurso analizaremos por separado cada uno de ellos. Sostiene el apelante en primer lugar que el Juzgador de Instancia incurre en error al considerar correctamente realizado el requerimiento. Con carácter previo a entrar en su examen hemos de indicar y poner de manifiesto como la apelante pretende ahora utilizar la vía de la segunda instancia para alegar que dicho requerimiento no se realizó con la antelación suficiente, lo cual no es procedente en derecho debiendo haber puesto de manifiesto dicha circunstancia tanto en su escrito de contestación a la demanda, en la audiencia previa así como en la celebración de la vista celebrada al respecto, habida cuenta que disponía de toda la información relatada en la demanda por esta parte como de todos los documentos aportados, incluido el documento no 7, por tanto no se trata de que el apelante no haya podido aportar o hacer referencia al contenido de dicho documento en la primera instancia, sino que, el documento en cuestión ya se encontraba entre los aportados con la demanda, por lo que, la omisión de algún dato importante en aras a ejercitar la correcta defensa de los intereses de su patrocinado debe imputarse únicamente a una mala gestión realizada por la apelante de las pruebas admitidas y practicadas.

Ahora bien, a mayor abundamiento hemos de reseñar como tal y como tendremos ocasión se exponer a lo largo de este fundamento el requerimiento efectuado cumple todos los requisitos establecidos legalmente. El artículo 65 de la Ley de 24 de Diciembre de 1964 establece:

"1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.

2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.

3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle."

Por tanto, establece el citado precepto que la falta de respuesta permite al arrendador no tener que esperar un año para el ejercicio de la acción, quedando en ese caso limitado el plazo a seis meses.

En este caso, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario acreditado:

1º.- que la parte demandante arrendador remitió a la parte demandada arrendataria un burofax, dirigido a la vivienda objeto de arriendo con fecha 31 de agosto del 2017 (docs 7 de la demanda), comunicándole la denegación de la prórroga por causa de necesidad.

2º.- que según consta en la documentación aportada el burofax consta no entregado dejado aviso. la parte demandada arrendataria no contestó al requerimiento, y

3º.- que la demandante presentó la demanda en ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento contra la arrendataria demandada el, antes del transcurso del plazo de un año desde el requerimiento de denegación de prórroga, constando fechada el 31 de abril del dos mil dieciocho

En cuanto al requerimiento previo de la arrendataria, como ya se ha indicado se debe realizar de forma fehaciente y con un año de antelación al ejercicio de la acción y presentación de la demanda, con la excepción que contempla el art. 65.3 Ley de A. Urbanos de 1964 que literalmente establece que "el inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de 30 días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además reducida a la mitad la indemnización que pudiera corresponderle."

Así es, efectuado un nuevo análisis en relación con los requisitos en cuanto a la necesidad de un requerimiento fehaciente y con la antelación necesaria el tribunal hace suyos tanto la valoración probatoria como los razonamientos jurídicos de la sentencia de primera instancia, que no han desvirtuado las alegaciones de la parte recurrente, y se ha de estar a las conclusiones contenidas en la sentencia en relación con el mismo , al razonar como " notificación de la voluntad de resolución del arrendamiento por la causa de necesidad para su hijo invocada, la misma ha de estimarse realizada por el actor D. Armando previamente a la interposición de la demanda, y ello por medio de burofax dirigido a la vivienda objeto del arrendamiento en la que reside el demandado D. Amadeo, como resulta del documento nº 7 de la demanda, debiendo estimarse acreditado que se ha practicado de forma fehaciente frente al demandado el requerimiento previo de resolución y desalojo por dicha causa, y ello a pesar de no haber sido entregada dicha comunicación al arrendatario demandado, dado que, según tiene reiteradamente declarado la jurisprudencia, se trata de una declaración de voluntad no recepticia, siempre que, como ocurre en este caso, se haya practicado con todos los requisitos y condiciones para asegurar su efectiva recepción por el destinatario, y sin duda ha de considerarse como medio idóneo el burofax dirigido a la vivienda arrendada que constituye el domicilio o residencia habitual del arrendatario demandado Sr. Amadeo, y que éste no acudió a recoger, pese a haberle sido dejado aviso al efecto."

En el presente caso, es preciso poner de manifiesto ante las alegaciones de la apelante en su recurso como el requerimiento previo para la denegación de la prórroga del artículo 65 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que permitió adelantar la presentación de la demanda transcurridos seis meses desde el requerimiento, por entenderse que el arrendatario no manifestó efectiva oposición en el plazo de los treinta días hábiles siguientes al requerimiento. por tanto estamos ante un requerimiento que cumple todas los requisitos establecidos -

Alega la parte apelante que no recepcionó el burofax, ahora bien la jurisprudencia es meridianamente clara al respecto, destacando entre otras, la Sentencia no 31/2012 de AP La Rioja, Sección 1a, 6 de Febrero de 2012?):"?un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario sino que por el contrario prueban la voluntad renuente (es decir, la renuncia a ser notificado) del mismo a recoger la documentación correspondiente?." Destacamos del mismo modo, la ? Sentencia la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 15 de mayo de 2.014?: "en supuestos como el de autos en que el destinatario de una comunicación no acude a recogerla a la oficina de Correos, es decir cuando se deja caducar en el citado organismo por voluntad del destinatario, el cual ha tenido conocimiento mediante el oportuno aviso, ?tal posicionamiento ha de asimilarse, a efectos de su conocimiento, a su recepción, pues ésta en definitiva depende del destinatario, que es el único responsable de no llegar a conocer su contenido, ya que su actitud pasiva u obstativa de no recoger la comunicación en la oficina de correos no puede amparar su presunta ignorancia derivada de su? propia conducta, decidida de manera libre y voluntaria de no querer saber nada" .

En el mismo sentido traemos a colación la ? Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, de fecha 24 de junio de 2014?:"Igualmente es importante la reclamación extrajudicial que por burofax fue realizada por la actora y que se dirigió a la hoy demandada a su domicilio social, burofax que no fue entregado por no haber sido retirado de la oficina pero que tiene plena virtualidad a los efectos de interrumpir la prescripción de la acción."

Por su parte la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña (Sección 5a), sentencia 30.06.2017:

"En definitiva, en el supuesto de autos la? actora mostró la diligencia media exigible en la manifestación de su voluntad de reclamar al demandado las responsabilidades derivadas del siniestro, utilizando un medio, el burofax/ telegrama, hábil para su traslación al conocimiento del destinatario, quien tenía conocimiento de la misma previamente. Dichas reclamaciones han de considerarse suficientes a efectos de interrumpir el plazo de prescripción, pues cuando la cesación o abandono en el ejercicio de los derechos no aparece debidamente acreditada y sí por el contrario lo está el d? eseo de su mantenimiento y conservación?,..."

Por lo expuesto, queda acreditado que esta parte notificó a la parte arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato; notificación del todo válida por cuanto fue remitida a una dirección postal correcta, se dejó el debido aviso en cada uno de los dos intentos de entrega y si no resultó finalmente notificada de la resolución del contrato de arrendamiento es precisamente por voluntad de la apelante, y por tanto solo a esta parte le es imputable .

Asimismo destacar y asi hemos de presumirlo de todo lo actuado que el motivo de que D. Amadeo no tuviese conocimiento del contenido del burofax es por el simple hecho de que el Sr. Amadeo sabía perfectamente las intenciones de mi representado con respecto a su vivienda, es decir, que su hijo hiciese uso de la misma, por lo que tenía constancia de que mi mandante iniciaría las acciones legales pertinentes a fin de su hijo pudiera utilizar la vivienda, no cogiendo y/o recibiendo en consecuencia, ningún burofax.

Como último punto relacionado con el requerimiento fehaciente, concretamente con su contenido, alega la apelante que no se cumple el requisito c) del artículo 65.1 LAU 1964 (comunicar al inquilino el nombre de la persona que necesite la vivienda), ya que, en un principio, a través del burofax se solicita la vivienda para D. Ezequiel y Da Gema, ambos hijos de representado, y posteriormente, en la demanda, se solicita únicamente para el primero de ellos. En este sentido viene eta sala a mostrar su total disconformidad con dicha argumentación habida cuenta que, el nombre del principal interesado D. Ezequiel se incluye tanto en el requerimiento previo como en el escrito de demanda, siendo por tanto coherente y congruente la solicitud. El hecho de que, posteriormente, no se incluya a Da Gema en la demanda, porque la necesidad se hubiese extinguido o simplemente porque su situación personal y económica han cambiado, no supone perjuicio alguno para la hoy apelante. Caso distinto sería que se hubiese incluido a una tercera persona diferente no incluida en el requerimiento previo, no siendo este el supuesto que nos ocupa.

No aprecia el Tribunal mala fe en el ejercicio de la acción ni en las inexactitudes de la demanda que no versan sobre los hechos relevantes y que la Ley de Enjuiamiento Civil permite corregir en el acto de la vista, siempre que no se altere la causa de pedir, lo que no ha tenido lugar en el procedimiento.

) El derecho que el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con base en la causa establecida en el apartado 1º de su artículo 62 , atribuye al arrendador para denegar la prórroga legal de los arrendamientos sometidos a la misma, se halla condicionado tanto a la concurrencia de la necesidad aludida en el indicado precepto, como a la práctica por el arrendador del requerimiento establecido en el artículo 65, requisito, este último, que tiene carácter constitutivo y configurador del aludido derecho de denegación de la prórroga legal, en el sentido de que sin su realización no queda ejercitada con éxito la acción, ni una vez practicado, puede fundarse la demanda en causa distinta de la alegada en el mismo, siendo la finalidad a que su exigencia responde la de proporcionar al inquilino afectado los datos suficientes sobre las circunstancias que configuran la necesidad invocada por el arrendador para que pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden a desalojar la vivienda o local u oponerse a la pretendida necesidad, bien entendido que la expresión de la causa de necesidad en dicho requerimiento ha de hacerse con la suficiente claridad, pero de forma somera, pues es en el litigio donde han de justificarse las circunstancias de detalle. En dicho precepto, se fija expresamente que el arrendador hará saber "entre otras circunstancias" a través de dicho requerimiento; la persona para quien se necesita y las circunstancias concurrentes

Por tanto respecto al contenido del requerimiento efectuado por la propietaria ningun reproche puede hacérsele, pues en él hace constar claramente todos los requisitos exigidos en el artículo 65 TRLAU 1964 , a saber; (1º) el nombre de la persona que necesitare la vivienda (" sus dos hijos , (2º) la causa de necesidad en que se funde en la necesidad de utilizarla para residenci de sus hijos debido a las circunstancias o personales y económicas de estos , y (3º) las circunstancias que pudieran incidir en la determinación de causas de posposición ("la vivienda arrendada al demandado es la única de la que dispone la actora y no concurren circunstancias de posposición con otros inquilinos"). Y todo ello recogiendo asimismo, la oferta indemnizatoria prevenida en el artículo 66 TRLAU 1964 .

No puede admitirse, que el artículo 65 TRLAU 1964 debe interpretarse en relación con el artículo 63 TRLAU 1964 , exigiéndose así que el requerimiento previo de la parte arrendadora justifique cumplidamente la necesidad de la ocupación. Como se ha subrayado anteriormente y sostiene la jurisprudencia más reciente, la finalidad de este requerimiento previo, como auténtico requisito de procedibilidad para el ejercicio de la facultad denegatoria de la prórroga forzosa, es la de proporcionar al inquilino los datos suficientes acerca de las circunstancias que configuran la necesidad invocada por el arrendador (a fin de que pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden a desalojar la vivienda o local u oponerse a la pretendida necesidad), y por ello, la expresión de la causa de necesidad en dicho requerimiento ha de hacerse con la suficiente claridad, pero de forma somera, pues es en el litigio donde han de justificarse las circunstancias de detalle. Así lo hemos declarado, entre otras, en nuestra sentencia de fecha 9 de marzo de 2010 (ROJ: SAP B 3738/2010 ) en la que concluíamos en parecidos términos a los expuestos que "no puede obviarse que la justificación, entendida como acreditación, de los hechos y circunstancias manifestadas, ha de efectuarse no con el requerimiento sino en el procedimiento correspondiente, en caso de oposición del arrendatario".

En este sentido viene esta parte a mostrar su total disconformidad con dicha argumentación habida cuenta que, el nombre del principal interesado D. Ezequiel se incluye tanto en el requerimiento previo como en el escrito de demanda, siendo por tanto coherente y congruente la solicitud. El hecho de que, posteriormente, no se incluya a Da Gema en la demanda, porque la necesidad se hubiese extinguido o simplemente porque su situación personal y económica han cambiado, NO SUPONE PERJUICIO ALGUNO para la hoy apelante.Caso distinto sería que se hubiese incluido a una tercera persona diferente no incluida en el requerimiento previo, no siendo este el supuesto que nos ocupa.

Por todo ello se ha de desestimar este argumento de oposición, y se confirma que el requerimiento efectuado por la actora señora Felicidad, cumplía con los requisitos establecidos en el artículo 65 TRLAU 1964 .

QUINTO.- Se denuncia asimismo una errónea valoración de la prueba que se imputa al juzgador . Centrada así la cuestión y visto que el motivo de apelación gira en torno a la existencia y alcance de la necesidad de vivienda que la parte arrendadora invoca frente a la parte arrendataria para denegar la prórroga del contrato, conviene traer a colación la Sentencia 452/2017 dictada por esta misma Sala en fecha 24 de julio de 2017 en la que se analiza el concepto de " necesidad" y la cuestión vinculada a la carga de la prueba y se argumenta que "Este tribunal ha venido manteniendo de una manera constante y reiterada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU , si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador.

El Tribunal Supremo ha venido declarando en una reiterada doctrina jurisprudencial, y en relación al concepto de necesidad contemplado por el TRLAU, que por necesario ha de entenderse no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, teniendo declarado, asimismo, que lo necesario viene a ser lo equidistante entre lo obligado "stricto sensu" y lo que es mera conveniencia y que la necesidad del arrendador no puede identificarse con la que se predica en las leyes naturales, sino que ha de referirse a situaciones del hombre en relación con sus cosas, cuyo uso puede serle necesario para realizar un fin lícito y útil, no para conseguir comodidades o recreos que sin ellas no tendría o meramente proporcionarle lujo y ostentación.

Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del TRLAU , no constituyen un "numerus clausus" de causas de necesidad, sino únicamente el establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad, por lo que la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba, pues mientras aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone - art. 385 LEC -, en los demás regirá el principio general de la carga de la prueba - art 217 LEC - y, por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente."

Este tribunal ha venido manteniendo de una manera constante y reiterada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU , si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador.

Respecto a la necesidad invocada como causa de denegación de la prórroga, nuestra jurisprudencia ha declarado de forma constante que en principio constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, no pudiendo calificarse tal deseo de mero capricho, sino de aspiración legítima toda vez que no sólo no existe precepto legal alguno que imponga una convivencia no deseada, sino que incluso la independencia familiar constituye el modo normal de vida. No estando esta causa de denegación de prórroga forzosa incluida en las presunciones del artículo 63.2 TRLAU 1964 , se exige de forma ineludible la probanza de dicha necesidad. Así pues, es necesario que quede acreditado en autos que existe un fin serio, fundado y real de tener un hogar independiente por parte de aquel para quien se reclama la vivienda, por lo que la expresión de tal intención o voluntad no puede por si sola determinar el éxito de la pretensión, sino sólo cuando va acompañada de una prueba convincente acerca la posibilidad de llevar a cabo efectivamente tal vida independiente, al gozar de una autonomía no sólo jurídica sino económica y social.

Partiendo de estas consideraciones generales se ha de analizar por la Sala un nuevo examen de la concurrencia de los requisitos necesarios para dar lugar a la denegación de la prórroga forzosa del arrendamiento objeto de estos autos, sujeto a la LAU de 1964 el Tribunal comparte la resolución apelada por cuanto la parte actora acredita la concurrencia de tales requisitos legales para que proceda la denegación de la prórroga en el contrato, que ejercita la acción de resolución contractual , invocando como causa que necesita la vivienda para su hijo Ezequiel , de forma que ésta pueda fijar en ella su domicilio. Para ello ha de tomarse en consideración la doctrina correctamente invocada por don Amadeo , en el sentido de que el tribunal de apelación debe revisar en su integridad, sin limitación de ninguna clase, la totalidad de la prueba practicada en la primera instancia, y desde la perspectiva de que incumbe a la parte actora la carga de probar la concurrencia de las causas legales de resolución contractual, y de denegación de prórroga, con la consecuencia de que, caso de permanecer inciertos los hechos controvertidos, redundan en perjuicio de la demandante, ex art. 217 3 y 1 L.E.c.

Centrado así el objeto del pleito, en la primera y en la segunda instancia, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1954 y 17 de febrero de 1955), que por necesidad se entiende no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo, y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, no atribuyéndose a la necesidad un alcance tan reducido que abarque sólo aquellos supuestos en que la disponibilidad de la vivienda aparezca como algo absolutamente imprescindible y como única forma de resolver el alojamiento de la persona beneficiaria de la denegación de prórroga, ni tan amplio que abarque todo supuesto en que la ocupación de la vivienda arrendada sea conveniente o útil al beneficiario; que la prueba de la necesidad alegada corresponde al arrendador, en los casos no amparados por presunción legal "iuris tantum" del artículo 63, en los que la carga de la prueba se distribuye entre ambas partes, correspondiendo al arrendador la prueba de los elementos de hecho en que asienta la presunción, y al arrendatario la de aquellos hechos que permitan desvirtuar la causa de necesidad invocada de contrario; y que, en todo caso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960, 6 y 13 de mayo de 1963) en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad.

En cuanto al momento en que deba manifestarse la causa de necesidad, es lo cierto que el artículo 65.2 del Texto Refundido de 1964,fija el límite temporal máximo en que debe manifestarse la necesidad del arrendador, que es al cumplirse el año del requerimiento, pero no fija un límite temporal mínimo, de modo que la causa de necesidad puede existir antes del transcurso del año, e incluso antes del requerimiento, practicado en este caso por medio del burofax de 5 de noviembre de 2018 (docs 3 y 4 de la demanda).

Siendo, por tanto, el motivo de recurso el error en la valoración de la prueba practicada, como es sabido el recurso de apelación es un recurso ordinario, por lo que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto es, no está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012).

No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum), de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión impide sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver.

En definitiva, de las circunstancias fácticas alegadas y probadas por la actora se deduce la realidad de la necesidad invocada por ésta, y de lo actuado no se desprende indicio alguno de que ésta sea fingida, provocada o responda a una conducta fraudulenta, debiendo recordarse, en cualquier caso, ante los temores manifestados por el demandado (insistimos, alegados por primera vez, en sede de apelación), que la citada Ley de Arrendamientos Urbanos contiene previsiones especiales en su artículo 68 para el supuesto de que la vivienda reclamada no fuera ocupada por la persona para quien se pide.

(E) Es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1969 , y 20 de febrero de 1998 ; 966/1969 , y 639/1998 ) que el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al recoger no sólo el abuso de derecho, ya regulado en el anterior ordenamiento arrendaticio, sino habiendo completado el sistema, dando entrada a los principios de la buena fe, y el fraude de ley, ya se considere a cada uno de ellos como institución distinta, es lo cierto que la finalidad de todos ellos es idéntica, a saber, la de impedir que el texto literal de la ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia, o lo que es igual, que frente al contenido ético y al espíritu objetivo de la norma legal, no prevalezcan las normas tendentes a lograr un resultado opuesto al perseguido por ella, entendiéndose que existe fraude de ley cuando, por medios en principio lícitos, se crea artificialmente la situación de necesidad, mediante la alteración de las circunstancias de hecho que hubieran debido ser tenidas en cuenta para apreciarla, con el efecto de la sustracción del supuesto a la norma aplicable.

Ahora bien, es igualmente doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985 , 14 de febrero de 1986 , 12 de noviembre de 1988 , 11 de mayo de 1991 , 5 de abril de 1993 , y 13 de febrero de 1995 ) que el abuso de derecho que proscribe el artículo 7,2 del Código Civil , y el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado.

Y en el presente caso, como decimos, no concurren ninguno de los mencionados requisitos, ya que es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de la parte demandante en que su hijo ocupe la vivienda arrendada, por su deseo de vida independiente. Por otra parte, no estima este tribunal que exista razón para pensar que la causa de necesidad que se invoca haya sido preparada por la actora con ánimo de producir al hoy apelante un perjuicio, aunque este inevitablemente se produzca como resultado, y debiendo, en todo caso, recordarse, como ya se ha dicho, que frente a una, siempre posible, posterior falta de realidad de la necesidad ahora apreciada, el apelante tendrá en su mano las acciones contempladas en el artículo 68 del TRLAU , que aparte de la recuperación, en su caso, de la vivienda comprende los daños y perjuicios.

(F) El conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, sin que quepa oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos. Con base en lo anterior, no puede admitirse la pretensión del apelante Don Armando (ya esgrimida en su escrito de contestación) de que sus circunstancias económicas y personales (él y su esposa son pensionistas y sus ingresos no les permiten acceder a otra vivienda con una renta actualizada y de similares características a la arrendada que ha venido constituyendo su hogar familiar) deban prevalecer, en el caso de autos, sobre la necesidad del actor, Don Armando como propietaria de la vivienda, o de su hijo Ezequiel , al tratarse "no sólo de una colisión de intereses entre propietario y arrendatario, sino de despojar de su vivienda a una persona, con el evidente perjuicio económico, personal, y familiar que ello le va a ocasionar"; y ello porque, como venimos advirtiendo en numerosas resoluciones, "es doctrina consolidada y unánime, en todo caso ( Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960 , 6 y 13 de mayo de 1963 ) que en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad".

En los actuaciones de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario: constando probado , tal y como mantiene el juzgador en su sentencia tras la actividad probatoria desarrollada en autos valorada en su conjunto, y en la que ningún error o conclusión ilogica cabe apreciar que ha de concluirse considerando acreditada la concurrencia de la necesidad invocada como causa de resolución del contrato de arrendamiento verbal objeto de litis, es decir, concretamente la necesidad de dicha vivienda como residencia permanente para el hijo del demandante D. Ezequiel, de 42 años de edad (nacido el NUM002 de 1.977), como acredita la certificación de nacimiento aportada como documento nº 4 de la demanda, que aunque se haya reconocido por el actor en su interrogatorio que trabaja y reside en Buenos Aires (Argentina), obra acreditado que está empadronado en Marbella desde el año 2.007, en el mismo domicilio de su padre, según se desprende del certificado de convivencia o informe de empadronamiento acompañado a la demanda como documento nº 5, sin que haya probado que disponga de ningún otro inmueble para utilizarlo como residencia habitual, así como tampoco el demandante, una vez declarada la intención de dicho hijo de venir a residir y trabajar a España, a Marbella, para hacerse cargo del negocio del padre hoy demandante y para mejorar su situación profesional y económica frente a la que actualmente tiene en Argentina. Y es que ha de recordarse que, como se ha señalado, existen múltiples causas por las que una persona puede tener necesidad de una vivienda, concepto de necesidad que debe ser cercano al que la sociedad tiene, y que, si bien debe ser alejado del concepto de mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo estricto por los Tribunales de manera que haga ilusoria esta causa de resolución, y sí de un modo acorde a las circunstancias de cada caso y a la realidad social del momento actual. Y no puede entenderse como superfluo, y contrario a la necesidad invocada, el que D. Ezequiel (hijo del actor) pueda abonar un alquiler, y que el deseo tanto del arrendador (por subrogación) D. Armando como de su hijo Ezequiel para quien se solicita la vivienda, sea precisamente no pagar una renta, así como tampoco que resida en Argentina puesto que resulta totalmente legítimo su interés y voluntad de venir a vivir a España, concretamente a Marbella, con su padre y para hacerse cargo de los asuntos o negocios de éste, que cuenta con 66 años de edad (según resulta de la documental aportada). Y es que no cabe duda de que resulta ilógico que el hijo del propietario de la vivienda arrendada (tiene también otra hija, Verónica) se vea impedido de venir a residir y trabajar en Marbella, o sea obligado a vivir en una casa ajena, con el coste que ello conlleva para su patrimonio, mientras que el arrendatario dispone de la casa que no le pertenece, y en la cual desea vivir la descendiente del titular. Por lo cual, cabe considerar que reconocida y no discutida la cualidad de dueño del actor y su necesidad de ocupación, desde que surge este conflicto surge la necesidad de su propia vivienda, sin que pueda prevalecer ni oponerse a su ejercicio la propia necesidad del inquilino, porque, es preciso recordar y reiterar, el supuesto legal se desarrolla exclusivamente sobre la necesidad del propietario, que, justificada, bien por prueba directa o por la presunción que la norma establece, como ocurre en el presente supuesto de acuerdo con lo expuesto, cede ante ella la del inquilino; y sin que pueda estimarse que quepa obligar al padre a que su única opción sea que su hijo de 42 años (y su eventual familia) resida con él.

De un lado, de la prueba practicada en autos no ha quedado acreditado todo lo que alega la parte contraria en cuanto a que D. Ezequiel reside y trabaja en Argentina. Asimismo, en relación a la documental con la que se pretende de contrario probar tanto la residencia como el trabajo del hijo de mi representado en Argentina, a instancia de la apelante, el Juzgado de Primera Instancia n o 3 de Marbella, libró los correspondientes oficios al Consulado de Argentina en Cádiz a fin de recabar la documental pertinente. Habiéndose producido un error en la comunicación, el Juzgado da traslado a la partes para que aleguen lo que a su derecho convenga a fin de valorar el resultado de la prueba, indicando la parte solicitante y hoy apelante que no va solicitar nuevamente la prueba para su emisión de forma correcta, lo que pone de manifiesto la irrelevancia de la prueba documental solicitada a fin de intentar acreditar el supuesto incumplimiento del requisito de necesidad.Resulta, por tanto, relevante destacar que la propia demandada renunciara expresamente a ese intento de nueva notificación en virtud de escrito presentado con fecha 16 de Diciembre de 2019, el cual, consta en los presentes autos.

De otro lado, insiste la parte contraria en el hecho de que el hijo del actor no necesita una vida independiente en otra vivienda fuera de la que reside junto a su padre, habida que D. Armando, vive en una supuesta mansión con dos plantas, con habitaciones suficientes como para que pueda convivir varias personas.En este sentido viene esta parte a manifestar, en primer lugar, que la vivienda donde reside el actor con su hijo es la única, además de la vivienda objeto del presente procedimiento, de la que mi mandante es propietario, no disponiendo de otra similar en la que pueda habitar su hijo y establecer su domicilio en España, viéndose obligado a "estar a caballo entre su país de origen y España".En segundo lugar, en cuanto a informe de empadronamiento presentado por esta parte como documento no 5 de su escrito de demanda, en cuya virtud se detalle que D. Ezequiel lleva empadronado en el domicilio de su padre desde el año 2007, pone de manifiesto que, efectivamente no hay otro domicilio en España en el que pueda empadronarse por no ser ni él ni su padre propietarios de otra vivienda.

Respecto a la necesidad invocada como causa de denegación de la prórroga, nuestra jurisprudencia ha declarado de forma constante que en principio constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, no pudiendo calificarse tal deseo de mero capricho, sino de aspiración legítima toda vez que no sólo no existe precepto legal alguno que imponga una convivencia no deseada, sino que incluso la independencia familiar constituye el modo normal de vida. No estando esta causa de denegación de prórroga forzosa incluida en las presunciones del artículo 63.2 TRLAU 1964, se exige de forma ineludible la probanza de dicha necesidad. Así pues, es necesario que quede acreditado en autos que existe un fin serio, fundado y real de tener un hogar independiente por parte de aquel para quien se reclama la vivienda, por lo que la expresión de tal intención o voluntad no puede por si sola determinar el éxito de la pretensión, sino sólo cuando va acompañada de una prueba convincente acerca la posibilidad de llevar a cabo efectivamente tal vida independiente, al gozar de una autonomía no sólo jurídica sino económica y social.

En consecuencia, en este caso, se entiende debidamente justificada la causa de necesidad invocada para la denegación del derecho de prórroga, sin que se aprecien circunstancias especiales que evidencien claramente que se trata de una pretensión manifiestamente arbitraria o irracional, o que obedezca a propósitos fraudulentos que la ley no puede amparar, lo cual en todo caso debe quedar cumplidamente probado, por exigir el artículo 9 del Texto Refundido de 1964 que el abuso sea manifiesto para que la pretensión pueda ser rechazada.

En este sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 1969, y 20 de febrero de 1998; 966/1969, y 639/1998) que el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al recoger no sólo el abuso de derecho, ya regulado en el anterior ordenamiento arrendaticio, habiendo completado el sistema, dando entrada a los principios de la buena fe, y el fraude de ley, ya se considere a cada uno de ellos como institución distinta, es lo cierto que la finalidad de todos ellos es idéntica, a saber, la de impedir que el texto literal de la ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia, o lo que es igual, que frente al contenido ético y al espíritu objetivo de la norma legal, no prevalezcan las normas tendentes a lograr un resultado opuesto al perseguido por ella, entendiéndose que existe fraude de ley cuando, por medios en principio lícitos, se crea artificialmente la situación de necesidad, mediante la alteración de las circunstancias de hecho que hubieran debido ser tenidas en cuenta para apreciarla, con el efecto de la sustracción del supuesto a la norma aplicable.

Aunque, es igualmente doctrina constante y reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1985, 14 de febrero de 1986, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991, 5 de abril de 1993, y 13 de febrero de 1995) que el abuso de derecho que proscribe el artículo 7.2 del Código Civil, y el artículo 9 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ha de resultar claramente patentizado por la concurrencia de las circunstancias que lo configuran, es decir las subjetivas de intención de perjudicar o de falta de un interés serio y legítimo, y las objetivas de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho y producción de un perjuicio injustificado.

En el presente caso no concurren ninguno de los mencionados requisitos, ya que es plenamente legítimo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el interés jurídico de la parte demandante de ocupar la vivienda arrendada de su propiedad, por no disponer de ninguna otra vivienda en Marbella , no habiendo en los autos base suficiente que permita apreciar la existencia de cualquier maniobra abusiva o fraudulenta.

Por lo demás, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias de 27 de abril de 1999 y 30 de marzo de 2000 de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona), que no cabe oponer a la necesidad del arrendador la situación en que por la resolución del contrato de arrendamiento quedará el inquilino, por no permitir la Ley de Arrendamientos Urbanos una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino, en cuanto que, apoyada la acción en precepto legal que avala su viabilidad, el perjuicio que la resolución puede ocasionar al arrendatario no es más que una consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual.

Por todo ello, recordando además que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble para sí o para sus descendientes se resuelve en beneficio del segundo, sin que quepa oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, y que no concurren elementos que hagan presumir la mala fe de la arrendadora o que la causa de necesidad que se invoca es ficticia o que ha sido preparada por la actora con ánimo de producir a la apelante un perjuicio, aunque éste se produzca inevitablemente como resultado, burlando sus derechos arrendaticios, la sentencia dictada en primera instancia debe ser confirmada, todo ello recordando que frente a una siempre posible posterior falta de realidad de la necesidad ahora apreciada, la apelante tendría en su mano las acciones contempladas en el artículo 68 del TRLAU que, aparte de la recuperación, en su caso, de la vivienda, comprendería una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

En consecuencia, la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, es ajustada a derecho y por consiguiente la del recurso de apelación de la parte demandante, dejando a salvo en todo caso el derecho de la parte demandada a instar la recuperación, sin perjuicio de reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados, de no ser ocupada la vivienda por la persona que la reclamó, o de ser arrendada o cedido su goce o uso a un tercero, en los términos y plazos del artículo 68 del Texto Refundido de 1964.

Por todo cuanto antecede, cumpliéndose a todos los efectos la causa de denegación de la prórroga forzosa contemplada en el artículo 62.1º TRLAU 1964 invocada en la demanda (en relación con el artículo 114.11º del mismo texto legal ), procede, desestimando el recurso interpuesto, confirmar la sentencia recurrida, que declara resuelto -por este motivo- el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes en fecha 1 de septiembre de 1977 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 propiedad de la actora y condena al arrendatario demandado DON Saturnino a su desalojo (con costas de la primera instancia).

Por todos estos argumentos, procede que desestimemos el recurso de apelación interpuesto y que confirmemos la sentencia de instancia en todos sus extremos.

SEXTO.- Costas. El artículo 398 de la LEC establece que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

En este caso, habiéndose desestimado todos los motivos de apelación planteados por la parte recurrente y no apreciando la Sala la existencia de serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida, debe imponerse a la parte recurrente el pago de las costas del recurso planteado.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, , esta Sala ha decidido,