Sentencia Civil 475/2022 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 680/2022 de 16 de noviembre del 2022

PRIMERO. En el presente procedimiento se ejercita por la parte actora, Doña Santiaga la acción de desahucio por expiración del plazo contractual de juicio verbal contra don Eulalio con la finalidad de obtener la resolución del contrato de arrendamiento urbano que vincula a las partes litigantes en sus respectivas posiciones de arrendadora y arrendataria , de fecha marzo del 2013 que tiene por objeto la vivienda sita en Málaga , CALLE000 numero NUM000 , EDIFICIO000 , Pretensión que encuentra fundamento legal en el articulo 1.569. 1º CC , a cuyo tenor el arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por haber expirado el termino convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581 , lo que se entiende sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el art. 1. 566 CC- .Se afirma que ha transcurrido la prorroga del contrato por concurrir los requisitos de la tácita reconducción ; constando comunicación fehaciente via burofax realizada con fecha 30 de diciembre de su voluntad de no consentir la prórroga , burofax que fue entregado el día 4 de enero de 2021 , finalizando el contrato con fecha 1 de marzo de 2021 .

La parte demandada se opone a la demanda formulada en su contra interesando se dicte sentencia desestimando las pretensiones deducidas de contrario con expresa condena , por cuanto el arrendatario llevada la fecha de finalización del contrato ha continuando abonando la renta ante lo cual el contrato había quedado prorrogado .

Tras la tramitación legal pertinente se dicta sentencia en la cual se estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en marzo del 2013 y relativo a la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Málaga, por causa de expiración del plazo contractual y legalmente previsto condenando a la parte demandada al desalojo del inmueble descrito en el apartado anterior, debiendo dejarlo libre y expedito, a disposición del actor, bajo apercibimiento de ser lanzados a su costa si no lo hicieren dentro del plazo fijado para el lanzamiento en la resolución de admisión a trámite de la demanda, todo ello tras analizar las pruebas practicadas y concluir que las partes concertaron el contrato de arrendamiento antes referido, contrato que se entiende de un año ( al no pactarse lo contrario ) contrato que se ha ido prorrogando anualmente , estando actualmente en vigor , tal y como se desprende de la documentación aportada , asi pues concluye que transcurrido mas de cinco años , en atención al momento de suscripción del contrato , con fecha 30 de diciembre de 2020 comunicó de forma fehaciente al arrendatario su voluntad de no consentir una prorroga , finalizando este en 1 de marzo de 2021 , siendo entregado el burofax el dia 4 de enero de 2021 a las 11: 52 hora , lo que determinó la cesación de los efectos de la tácita reconducción a partir de la referida comunicación .

SEGUNDO.- Frente a la sentencia dictada se interpone recurso de apelación por la representación de don Eulalio al considerar que por parte del Juez "a quo" en la sentencia objeto del presente recurso se ha producido una serie de errores en la apreciación de la prueba poniendo de manifiesto en particular lo expuesto en el fundamento jurídico primero y en el segundo que ha condicionado el fallo dictado en el presente litigio y ha conducido a la estimación de la demanda íntegramente, por cuanto estima que queda absolutamente acreditado que el contrato suscrito entre la hoy apelante y la actora se encuentra actualmente vigente por cuanto si bien es cierto que se requirió al arrendatario para que abandonara la vivienda en el mes de marzo de 2021 , las partes siguieron negociando la subida de la renta a 800 euros , permitiendo la arrendadora que el arrendatario permaneciera en la vivienda , durante tres meses mas con su aquiescencia y pagando las rentas que iban venciendo , produciéndose de nuevo la tácita reconducción , y es tras no llegar a un acuerdo y tres meses de la supuesta expiración , tras ser consentida la permanencia por la arrendadora cuando presenta demanda el 31 de mayo de 2021 , por tanto conforme a lo expuesto en el articulo 1566 del código Civil se produjo nuevamente tácita reconducción al haber continuado el arrendatario por un plazo superior a quince dias tras la finalización del plazo. Por todo ello solicita se dicte sentencia por la que, dando lugar al recurso, se anule la recurrida, resolviendo la desestimación de la demanda y por ende la absolución de mi principal, con expresa imposición de costas a la adversa.

TERCERO.- Visto los términos del recurso planteado cuanto al fondo del asunto la cuestión versa sobre si el contrato si el contrato se ha extinguido y si cabe decretar el desahucio como mantiene la actora al haber transcurrido el plazo legal y haber comunicado fehacientemente con una antelación mínima de un mes la voluntad de los arrendadores de renovar , o si tal y como mantiene el demandada, el contrato se encuentra vigente al haberse producido una nueva tacita reconducción al permanecer el arrendatario en el uso de la vivienda por un plazo superior a quince días , desde que se produjo la finalización hasta la fecha de interposición de la demanda , alegando negociaciones en relación con la subida de la renta , y el cobro de las rentas devengadas tras la fecha comunicada de extinción contractual .Denunciándose como motivo de recurso un en la valoración de las pruebas por parte de la juzgadora , sobre el cual ya adelantamos en modo alguno procede .

La jurisprudencia viene estableciendo que a las partes litigantes les queda vetada la posibilidad de sustituir el criterio objetivo e imparcial de los Jueces de instancia por el suyo propio, debiendo prevalecer el practicado por éstos al contar con mayor objetividad que el parcial y subjetivo llevado a cabo por las partes en defensa de sus particulares intereses.

No aportándose ningún elemento ni argumento nuevo que los que fueron objeto de valoración en la instancia, sin respaldo probatorio que les dotase de sustento, la valoración realizada por el Juez de instancia debe ser respetada en tanto no queda, en absoluto, demostrado que el mismo incurriera en error de hecho, que sus valoraciones resultasen ilógicas u opuestas a las máximas de experiencia, o contrarias a la reglas de la sana crítica mporte de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda), que es precisamente el que sirve de soporte legal para la condena a lo señalado en el párrafo anterior."

Por tanto ningún error judicial en la valoración de la prueba es de apreciar . Para ello se debe partir del hecho de que las pruebas están sujetas a la ponderación del Juez en concordancia con los demás medios de prueba, en valoración conjunta con el predominio de la libre apreciación que es potestad de los tribunales de instancia. En este sentido el juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca arbitraria, transfiriendo la apelación al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez, "a quo" de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de experiencias o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Se trata de ver si, en base a los elementos probatorios de la primera instancia, que ahora se examinan de nuevo, la sentencia impugnada es acertada o desacertada en atención a las alegaciones de hechos y resultados probatorios de la primera instancia.. Partiendo de todo ello, debemos mantener las anteriores conclusiones, por ser compartidas en su integridad , y resultar totalmente conforme a derecho y en como es sabido evitación de innecesarias reiteraciones, bastaría con dar por reproducida la fundamentación que se contiene en la sentencia apelada para desestimar esta primera cuestión que se plantea en el recurso de apelación; debiéndose recordar que la jurisprudencia viene afirmando que es motivación suficiente de las sentencias la remisión hecha por el Tribunal superior a la sentencia de instancia que era impugnada ( S.S.T.S 174/1987; 146/1990; 27/1992, 11/1995, 115/1996, 105/1997, 23/1997 y 26/1998), precisando la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 1998 que: " Si la resolución de primera instancia es acertada, la de apelación, que la confirma, no tiene porque repetir o reproducir los argumentos de aquélla, pues basta, en aras de la economía procesal, la sola corrección de lo que, en su caso, fuera necesario, según tiene declarado reiteradamente esta Sala respecto a la fundamentación de la sentencia por remisión (aparte de otras, TS SS 16 Oct. 1992 , 5 Nov. 1992 y 19 Abr. 1993 ). ".

En autos como `pruebas se han practicado la documental A mayor abundamiento hemos de reiterar que no podemos sin olvidar, claro está, como la revisión del valor probatorio que debe darse a los diferentes documentos, tanto públicos como privados, en que se fundamenta la resolución del litigio, debe hacerse con suma cautela, teniendo en cuenta la regla de la prueba plena de dicho medio probatorio que para los documentos públicos confiere el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y de la que son partícipes los privados en virtud de lo que dispone el artículo 326.1 del mismo texto legal, en consonancia con lo que dispone para las pruebas de las obligaciones los artículos 1218 y 1225 del Código Civil, máxima esta de la prueba plena que viene siendo interpretada por la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, entre otras las Sentencias de 13 de marzo, 17 abril y 12 de julio de 1999 y de 18 de octubre de 2004, apuntando insistentemente que ello no significa que lo plasmado en el documento sea lo cierto o la verdad, sino simplemente que dichas declaraciones fueron manifestadas por los intervinientes en el documento público, pues los documentos públicos no tiene eficacia probatoria plena, en cuanto a su veracidad intrínseca, para relevar a los tribunales de su apreciación en relación con el conjunto de las pruebas, y que no impiden la concurrencia y eficacia de otros elementos demostrativos, tanto para acreditar la realidad unos hechos como su inexistencia, ya que no están dotados de prevalencia sobre los demás, de lo que se colige que el uso que haga el juzgador de primer grado de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas haya de respetarse al menos en principio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia -T.C. S. de 17 de diciembre de 1985, 13 de junio de 1986, 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990 y 3 de octubre de 1994-, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto y claro error del juzgador "a quo", bien de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin riesgos de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada, considerándose en este sentido por el Tribunal de la segunda instancia que del conjunto probatorio practicado se infiere, sin género de duda alguna, que el juzgador a quo, no ha incurrido en error valorativo alguno, ni en infracción del artículo 217 de la L.E.C, ni, lo que es más importante, en error a la hora de aplicar el derecho a las pretensiones de las partes y hechos alegados por las mismas en apoyo de las mismas- .

Todo ello nos lleva asimismo el denunciado error en la valoración de las pruebas denunciados pues , ya hemos adelantado que la juzgadora ha valorado las pruebas practicadas en conjunto y aplicando las reglas de la sana crítica , sin que pueda apreciarse la concurrencia de ningún razonamiento ilógico , ni irracional ni incongruente , siendo cuestión distinta , y no compartid ni por la juzgadora de instancia ni por esta Sala ,

CUARTO.- Partiendo de estas consideraciones generales en cuanto a prueba, reiteremos ningún error cabe apreciar con respecto a ninguna de las cuestiones controvertidas . El hecho controvertido se centra por tanto en primer lugar en la alegada vigencia del contrato. La prueba practicada para determinar la estimación o no de la demanda es únicamente la prueba documental. En ella se destaca el contrato, que no es hecho controvertido, constando acreditado que se suscribió en marzo del 2013 , siendo objeto del mismo el inmueble sito CALLE000 número NUM000 EDIFICIO000 .Consta asimismo que dicho contrato esta sometido al plazo de 5 años de prórroga forzosa y en el caso de no ser requerido en el quinto año de otros tres años de prorroga mas .No es objeto de controversia la existencia del burofax de fecha 30 de diciembre con certificado de contenido , en la que la actora indica su deseo de no prorrogar el contrato recepcionado el dia 4 de enero del 2021 con lo que se cumple lo dispuesto en los dos anteriormente artículos expuestos, la parte arredandora manifestó en debida forma se deseo de extinguir el contrato, cumpliendo los requisitos del art. 10 de la LAU. Los plazos se han cumplido, debiendo tenerse por resuelto o extinguido el contrato de arriendo contrato suscrito en marzo de 2013 donde es estipulaba una duración anual de un año , que ha venido prorrogándose , hasta que se remitió comunicación por parte de la arrendadora recibido con fecha 4 enero de 2012 donde de forma clara y contundente , deja claro su voluntad de no renovar el contrato tal y como consta en los documentos aportados que no han sido impugnados de contrario .Del examen del burofax , con certificado de contenido y acuse de recibo , se da cumplimiento lo establecido en el art. 10 de la LAU, pues con la antelación establecida cumple lo dispuesto en la normativa legal , manifestando de forma clara su deseo de extinguir el contrato , siendo en todo momento la demandada conocedor de esta voluntad de extinguir el contrato y asi consta de los términos claros del burofax remitido y recibido .

.En igual sentido esta Sala no tiene duda alguna una vez analizada la documental de la comunicación fehaciente por parte de la arrendadora a las arrendadores de su voluntad de renovar con la antelación requerida , siendo libre la forma de llevarla a cabo al no exige el precepto analizado ninguna formalidad concreta, tal y como la doctrina viene interpretando este requisito , cualquier medio que permita acreditar su recepción por el destinatario es factible , por tanto lo que se precisa una notificación fehaciente y clara de esta voluntad que en el caso que nos ocupa se acredita con los burofax a los que hemos hecho referencia .Consta ademas el cumplimiento del requisito de la manifestación en tiempo y forma del requisito de la comunicación fehaciente de la intención por parte de la arrendadora de no prorrogar el contrato siendo conocedora la apelante de la intención d de no prorrogar el contrato de arrendamiento al vencimiento de este. Se exige un tiempo mínimo de preaviso , no un tiempo máximo por lo cual aun siendo posterior la fecha de vencimiento o extinción , se cumpliría el termino pactado .Es por ello que esta Sala al igual que la juzgadora de instancia no puede sino concluir qur el contrato ha quedado extinguido por expiración del plazo el dia 1 de marzo de 2021 -

La parte demandada alega la existencia de negociaciones entre partes para la prorroga del contrato con una subida de renta , no pasa se ser mas que una mera manifestación unilateral sin refrendo probatorio alguno correspondiéndole la carga de la prueba a la parte que lo alega , en este supuesto a la demandada , que nada ha acreditado al respecto , no proponiendo ni tal siguiera prueba sobre el particular , de hay que ningún error pueda imputarse a la juzgadora en relación con la valoración de las pruebas realizadas ni con respecto a la conclusión que de las mismas extrae . Se afirma por la apelante haber efectuado una serie de pagos , que no acredita , si bien la parte actora mantiene que desde el mes de febrero no ha ingresado cantidad alguna , y haber continuado en el inmueble mas de 15 dias desde la fecha de la terminación con el consentimiento de la actora , invocando por ello una tácita reconducción en virtud de lo dispuesto en el art 1566 CC , sin que esta Sala pueda compartir la argumentación de la apelante en tal sentido que expresamente rechaza , pues no se cuenta con dato alguno del que pudiera deducirse que la propietaria del inmueble consintiera, expresa o tácitamente, en la prolongación de la relación arrendaticia más allá del 1 de marzo de 2021 ya se ha expuesto como la demandante ha expresado al inquilino su voluntad inequívoca de extinguir el contrato, y asi consta . Es obvio que mientras el arrendatario no desocupara la vivienda la propietaria gozaba del derecho a percibir la misma cantidad mensual hasta entonces satisfecha como renta, si bien no estrictamente en tal concepto sino a modo de indemnización o compensación por la falta de disponibilidad sobre la vivienda; y la aceptación de tales ingresos no implica en modo alguno que Doña Santiaga . consintiera la subsistencia del arrendamiento.

. En la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 2021 se expone:

"Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble".

En cabal interpretación del artículo 1566 del Código civil común, el Alto Tribunal, a los efectos de la aplicación de la tácita reconducción, incide, por tanto, en la "aquiescencia del arrendador, que deja pasar dicho plazo desde la extinción [15 días] sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble".

Se reitera que tal premisa no concurre en el supuesto que se enjuicia porque, por una parte, Doña Santiaga no exteriorizó en ningún caso su aquiescencia, ni expresa ni tácita, a la subsistencia del arrendamiento, y, por otra, trasladó al Sr. Eulalio su voluntad inequívoca de extinguir el contrato, e incluso le reiteró, su obligación de desocupar la vivienda.

En todo caso, si el inquilino permaneció en la vivienda más allá de los 15 días posteriores a la expiración de los tres años de prórroga no fue, por tanto, por aquiescencia o consentimiento de la arrendadora, sino por la negativa del propio arrendatario a desocupar el inmueble pese a haber expirado el plazo legal.

En definitiva, asiste la razón a la actora cuando defiende que concurre una voluntad expresa y reiterada de la propiedad en dar por terminado el contrato por expiración contractual porque: (i) cursó el oportuno preaviso legal, en tiempo y forma, mediante el burofax de 31 de diciembre de 2019;

Ninguna de las actuaciones descritas es coherente con la tesis propuesta por el apelante acerca de un presunto consentimiento tácito de la propietaria de la vivienda en relación con la subsistencia del contrato de arrendamiento, y ya se han expuesto con suficiencia, además, las razones por las que no puede aceptarse que aquella hipotética conformidad pudiera inferirse de la circunstancia de que la propietaria aceptara del Sr. Eulalio el ingreso de las mensualidades de renta - más bien, como se dijo, indemnización, contraprestación o compensación por el uso de la vivienda-, a cuyo pago venía obligado mientras retuviera la posesión del inmueble.

Por todo ello el recurso o puede tener acogida , y la sentencia debe ser confirmada en todos sus extremos .

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso determina la expresa imposición al apelante de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,