Sentencia Civil 202/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1513/2022 de 27 de marzo del 2023

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, previos trámites legales oportunos, estimase íntegramente el recurso planteado, en el sentido de estimar la demanda presentada en nombre y representación de la demandante, revocando la absolución del demandado e ignorados ocupantes de los pedimentos de la demanda. Entiende la apelante que la resolución infringe el art. 16 de la LAU que trascribe seguidamente. Alegó error en la valoración de la prueba pues se desestima la demanda por entender el Juzgado que el ocupante del inmueble propiedad de la demandante ostenta justo título para ocupar el mismo, siendo éste el contrato suscrito por su madre, Crescencia, fallecida en mayo de 2020. Pues bien, el Juzgado incurre en una errónea valoración de la prueba, y obvia la redacción del art. 16 de la LAU. Dicho precepto contiene una previsión de extinción del contrato de arrendamiento "ope legis" con la muerte del arrendatario siempre y cuando alguno de los beneficiarios de la posible sucesión en el contrato notifique en tiempo y forma su intención de subrogarse. Así las cosas, esto es un hecho que aquí no ha sucedido. En fecha 10 de noviembre de 2017 "Banco Sabadell S.A." suscribe contrato de arrendamiento con Doña Crescencia, madre del actual ocupante del inmueble, con una duración de tres años. En fecha 26 de diciembre de 2019, la demandante envía un burofax comunicando haberse subrogado en la posición jurídica de su anterior arrendador, esto es, "Banco Sabadell", de conformidad con la escritura pública otorgada el pasado 20 de diciembre de 2019, ante Notario de Madrid. En dicho burofax se informaba de que "Solvia Servicios Inmobiliarios" sería la empresa encargada de gestionar el contrato de arrendamiento y se facilitaba un nuevo número de cuenta desde el que se realizarían los adeudos. Vencido dicho contrato de arrendamiento en fecha 9 de noviembre de 2020, y tras haber comunicado dicho vencimiento mediante burofax de fecha 21 de julio de 2020 en el cual se informaba de la fecha de vencimiento y de la necesidad de dejar libre el inmueble antes de la fecha de expiración del contrato entregando las llaves del inmueble, se presentó la correspondiente demanda que dio lugar al procedimiento judicial Juicio Verbal 288/2021, tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola. En fecha 5 de febrero de 2021 se presenta demanda de juicio verbal de desahucio por expiración contractual frente a la arrendataria. Admitida a trámite la demanda, se acordó requerir a la demandada en el domicilio obrante en autos. Tras la diligencia practicada por el Servicio Común de Notificaciones y Embargos de este partido judicial, donde se refleja el posible fallecimiento de la demandada, y toda vez que no fue posible comprobarlo a través del Punto Neutro Judicial, se acordó remitir exhorto al Registro Civil de Benalmádena, comunicando que la Sra. Crescencia falleció el pasado día 11 de mayo de 2020. En el presente caso al ser el fallecimiento del demandado anterior a la fecha de presentación de la demanda debe acordarse el archivo del expediente. Es en el momento en el que se notifica este auto cuando esta parte demandante se entera de que la arrendataria había fallecido, puesto que no constaba ninguna comunicación realizada por familiares o herederos a este respecto. Siendo así las cosas, y no constando que alguno de los beneficiarios de la posible sucesión, recogidos en el art. 16 LAU, hubiera notificado en tiempo y forma su intención de subrogarse, y teniendo en cuenta que el plazo de duración del contrato venció en fecha 9 de noviembre de 2020, ante el hecho de que el inmueble propiedad de la demandante se encontraba ocupado ilegalmente, se procedió a presentar la demanda de desahucio por precario habiendo dado lugar al procedimiento actual. Por tanto, es claro que el Juzgado ha valorado erróneamente la prueba, puesto que no existe título alguno que legitime la ocupación que viene realizado Don Maximiliano, y también es claro que el Juzgado ha obviado la redacción del art. 16 LAU, puesto que dicho precepto contiene una previsión de extinción del contrato de arrendamiento "ope legis" con la muerte del arrendatario siempre y cuando alguno de los beneficiarios de la posible sucesión en el contrato notifique en tiempo y forma su intención de subrogarse, cosa que aquí no ha sucedido. A mayor abundamiento, y como ya se ha indicado, el contrato de arrendamiento suscrito por el "Banco Sabadell S.A.", en el cual se subrogó la demandante, expiró el pasado 9 de noviembre de 2020. La propia Audiencia Provincial de Málaga se ha pronunciado en alguna ocasión (y no es la única del territorio nacional) en supuestos con bastante semejanza al que nos ocupa.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación formulado y acordando confirmar la dictada por el Juzgado de Primera Instancia, y ello con expresa condena en costas de este recurso, añadiendo que se interesa de contrario en esta segunda instancia la práctica de prueba en base a una documental que se dice aportar, siendo la realidad que esa documental ya consta en autos. No obstante, y respecto a dichos documentos, reproducimos lo argumentos esgrimidos en la vista celebrada en su día y concretamente sobre el documento denominado por la apelante como "burofax", ya que tan sólo se trata de un documento del que no consta la recepción, pero del que tampoco consta la emisión, es un documento realizado ex proceso, ya que si se tratase de un burofax constaría con documento que constatase su envío, así como su recepción o devolución; nada de esto existe, por lo que el valor probatorio es nulo en cuanto a lo pretendido por la contraparte que no es otro que el de acreditar que el contrato de arrendamiento no se prorrogó y que no continúa vigente. Pretende la apelante, mediante el presente recurso, introducir nuevos elementos en el procedimiento que no fueron esgrimidos ni en su demanda ni en el acto de la vista, momento en el que, a raíz de las manifestaciones y documentos aportados por esta parte, podía haber realizado las alegaciones que hubiese considerado oportunas, así como aportar documentación y cualquier otra prueba. El burofax también consta en autos como parte del exhorto realizado y solicitado por esta parte al Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuengirola, pero hay que hacer una salvedad, dicho burofax se remitió a una dirección diferente a la del demandado por lo que nunca tuvo conocimiento del contenido del mismo, y por ende de la subrogación en la posición arrendadora de "Promontoria Coliseum Real Estate". El demandado desconocía, por tanto, a la entidad ahora demandante hasta el momento en el que le notificaron la demanda de precario, y por tanto ninguna relación ha mantenido con dicha mercantil, y ninguna comunicación ha recibido nunca de la misma, ni para comunicarle el cambio de arrendador ni posteriormente para comunicarle que no se iba a proceder a la prórroga del contrato, porque como ya hemos manifestado, el escrito comunicando la finalización del contrato nunca se llegó a enviar. De este modo, todas las comunicaciones que se han hecho en relación al contrato de arrendamiento han sido siempre con el "Banco de Sabadell", que es a quien se ha considerado arrendadora durante toda la vida del contrato y todo ello debido a los errores cometidos por "Promontoria Coliseum" en sus comunicaciones, errores que ahora pretende que soporte el demandado. La cuestión es que el Sr. Crescencia desconocía la existencia de la demandante, pero no por motivo achacable a él, sino por la falta de diligencia de la propia apelante a la hora de realizar sus comunicaciones, resultando que el Sr. Crescencia siguió abonando la renta en la cuenta de "Banco Sabadell" y realizando todas las comunicaciones a dicha entidad, sin tener en ningún momento conocimiento de que se había producido una subrogación en la posición del arrendador, ya que, conculcando lo establecido en el art. 25.8 LAU, tampoco se le comunicó la intención de vender al fondo buitre. Estima además la apelante que ha existido un error en la valoración de la prueba y que el Juez ha obviado la aplicación de los preceptos de la LAU que transcribe, pero nada más lejos de la realidad. En este caso no consta que la arrendadora, bien fuese "Banco Sabadell", bien fuese "Promontoria Coliseum Real Estate", comunicase su intención de no prorrogar el contrato, resultando que ninguna prueba ha aportado la apelante al procedimiento que acredite el cumplimiento de lo dispuesto en la LAU, en el artículo 10 referido a la prórroga del contrato. De este modo, y no habiendo notificado nunca su intención de no prorrogar el contrato, éste se ha venido prorrogando año a año desde el 10 de noviembre de 2020, no obstante, como acertadamente establece en su sentencia el Juez, el juicio por precario excede de sus márgenes el pronunciarse sobre la extinción o finalización del contrato de arriendo. Así pues, no existe una errónea valoración de la prueba por parte del juzgador, sino una correcta aplicación de la doctrina jurisprudencial de nuestra Audiencia Provincial. Por todo ello se debe proceder a una desestimación del recurso de apelación, interpuesto de contrario.

TERCERO.- Considerando que, como señala el Juez "a quo", en el supuesto de autos la parte demandante interpuso escrito de demanda de juicio verbal por precario, en esencia, porque es propietaria de la vivienda en cuestión y había tenido conocimiento de la perturbación de la posesión por personas ajenas a su voluntad, que ocupan la vivienda sin título alguno que legitimara tal ocupación y, por supuesto, sin autorización ni permiso de la demandante. Que la demandante ha intentado, a través de sus gestores comerciales, comunicar a los ocupantes la necesidad del desalojo de la vivienda y de la recuperación posesoria de la misma por su legítimo propietario, sin que haya sido posible cualquier comunicación al respecto, por lo que, ante la negativa a recibir cualquier comunicación, presentó la demanda que dio origen a la presente litis. Tras referirse el Juez en extenso a los supuestos de desahucio por precario referidos a los ignorados ocupantes de un inmueble, y a la rebeldía, expone que Don Maximiliano presentó escrito oponiéndose a la demanda. Alegó que, pese a dirigirse la acción frente a ignorados ocupantes, el actor tenía perfecto conocimiento y constancia de la persona que allí habitaba, es decir, el demandado, y el titulo en virtud del cual justificaba su posesión. En cuanto al desconocido ocupante, lo cierto es que dicho "ocupante" no es desconocido, al menos por la arrendadora de la vivienda, esto es, "Banco Sabadell" y su gestora, con quien, en fecha 10 noviembre de 2017, la madre del demandado suscribió contrato de arrendamiento, de los denominados "sociales". Por otro lado, en el mes de abril de 2021, el demandado encontró en su buzón aviso del Servicio Común de Notificaciones y Embargos del Juzgado Decano de Fuengirola, así pues, se dirigió al Juzgado donde le informaron que se trataba de una demanda de desahucio contra su madre ( Crescencia) con quien siempre ha convivido. Habiendo fallecido la misma en el mes de mayo de 2020, el Sr. Crescencia presentó escrito ante el Juzgado de Primera instancia nº 2 de Fuengirola, en autos de Juicio Verbal 288/2021, comunicando tal hecho y aportando incluso su NIE en dicho escrito, sin que haya tenido noticia alguna atendiendo a lo expuesto en el art. 16.2 y 3 Ley de Enjuiciamiento Civil. Es más, tal ocupación consta en el denominado "Informe ocupacional" aportado por la propia demandante. Alegó falta de legitimación activa, siendo la arrendadora "Banco Sabadell" y que ahora se pretende por un tercero desconocido, la entidad "Promontoria Coliseum Real Estate", una acción de desahucio de precario. Por otro lado, y aunque nos encontramos ante un desahucio por precario, existe título, un contrato de arrendamiento, y si en algún momento se ha producido una transmisión del "Banco Sabadell" a la hoy actora, nada se comunicó ni a la Sra. Crescencia ni al demandado, conculcando así lo establecido en el art. 25.8 LAU. De este modo no se acredita la legitimación activa de la actora puesto que desconocemos quien es y qué relación guarda con el "Banco Sabadell" y con el contrato de arrendamiento, que recordemos es un alquiler social que se firmó después de que los Crescencia dieran la casa en dación de pago a la entidad acreedora del préstamo hipotecario. Sostuvo que era incierto que la posesión se hubiese visto perturbada por personas ajenas a la voluntad de la actora, por cuanto el demandado reside en esa vivienda desde el año 2002, y existe título que la legitima. Que el contrato de arrendamiento social nunca se ha resuelto y legitima la posesión del demandado. Se refiere luego el Juez al precario y a la jurisprudencia del TS sobre el mismo, señalando que para que prospere la acción de precario deben concurrir los siguientes requisitos: 1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute); 2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna; 3) legitimación pasiva, que el demandado disfrute o tenga en precario - posesión material - una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real). Y razona que, tal y como quedó fijado en el acto de la vista, la inicial excepción procesal alegada a modo de inadecuación de acción/procedimiento era una cuestión que afectaba al fondo de la pretensión del demandante. La parte demandada sostuvo el disfrute de título para ocupar la vivienda, sosteniendo el inadecuado ejercicio de la acción de precario. La acción que se ejercita en la demanda es el desahucio por precario previsto en el art. 250.1.2º de la LEC, que remite al juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca. El procedimiento escogido por la entidad demandante es el correcto, como se dijo en sala, al ejercer la acción de precario, siendo la controversia relativa al título esgrimido por el demandado. Dando respuesta a la alegada falta de legitimación activa, en este caso, procede rechazarla, al estimar que queda acreditada con la nota simple registral aportada, que acredita su titularidad. Pese a ello, lo que no queda acreditado, todo lo contrario, es la ausencia de título del demandado. La parte demandada aportó contrato de arrendamiento de la vivienda de fecha de 10 de noviembre de 2017, en que consta como arrendataria su madre. Consta el fallecimiento de su madre, y pese a ello no consta que se haya resuelto sobre la sucesión del hijo (ahora demandado) en la posición de su madre, en calidad de arrendatario. No consta que el título aportado, a saber, el contrato de arrendamiento, haya sido resuelto, tal es así que sí que consta se siguió ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Fuengirola por acción para resolver el arrendamiento por expiración de plazo, pero sin que se diese respuesta en cuanto al fondo una vez que se dictó auto de archivo de 27 de abril de 2021 por fallecimiento de la entonces demandada (madre del actual demandado) antes de presentar la demanda. Pero, es más, a la propia demandante le consta que la vivienda está arrendada, pues en el informe de ocupaciones así se dice y reconoce. Aunque en el juicio de desahucio por precario el Tribunal puede valorar el título esgrimido por el precarista, excede de sus estrechos márgenes el pronunciamiento sobre su finalización o extinción, por haber transcurrido el plazo pactado, que exigiría analizar la naturaleza del contrato de arriendo y sí se ha producido sucesión del arrendatario y sí se ha dado el cumplimiento de los requisitos exigidos por la LAU y el CC. En virtud de lo expuesto, entiende el Juez que tales argumentos impiden que prospere la demanda de desahucio por precario, pues el demandado posee la vivienda con un título que no queda acreditado que haya perdido virtualidad, cuestión que en su caso deberá dilucidarse en el correspondiente procedimiento declarativo, tanto si concurre causa de desahucio por expiración del término pactado como por falta de pago, ambas cuestiones extramuros del presente procedimiento. Añadió que el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que, "en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho", por lo que procede imponer las costas a la parte demandante. En definitiva, desestima la demanda presentada y absuelve al demandado, e ignorados ocupantes, de los pedimentos de la demanda.

CUARTO.- Considerando que, sobre la base de los datos expuestos en la sentencia ahora revisada, considera la Sala que el recurso debe ser desestimado por entender que, en el marco de la acción de desahucio por precario, el título invocado por el demandado es apto para enervar la pretensión de la entidad demandante, pues la existencia y/o vigencia de dicho título vigencia debe ser examinada, en su caso, en el procedimiento adecuado para ello. Hemos tenido ocasión de exponer en resoluciones de esta misma Sección que constituía doctrina reiterada en relación con el desaparecido juicio, especial y sumario, de desahucio, del Título XVII del Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que esta clase de juicios, dado su carácter sumario, no admitían el planteamiento ni decisión de cuestiones complejas que rebasaban su estrecho ámbito, y requerían una más amplia discusión en el juicio declarativo ordinario. En la actualidad, sin embargo, de acuerdo con el artículo 250.1.2º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio por precario únicamente puede ventilarse en el juicio verbal regulado en el Título III del Libro II de la Ley 1/2000, que es un juicio declarativo, sin limitación de alegación y prueba, y que por lo tanto admite la discusión y acreditación en el mismo de cualquier cuestión compleja que pueda ser opuesta por las partes. Ahora bien, y esto es lo que resulta relevante para el presente litigio, la decisión que se adopte únicamente puede entenderse referida a la posesión, por cuanto es la única cuestión que, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede ser objeto del juicio verbal de desahucio por precario, quedando fuera de su ámbito otras cuestiones, como pueden ser las cuestiones referidas a la propiedad del actor o al derecho de arrendamiento del demandado, por lo que lo resuelto en estos autos se entiende sin perjuicio de lo que pueda resolverse, en definitiva, en otro pleito sobre el arrendamiento de la vivienda, lo cual no puede ser el objeto principal de estos autos. De las circunstancias acreditadas en autos, singularmente el arrendamiento social concertado entre la entidad bancaria que, en ejecución hipotecaria, se hizo con la vivienda y la madre del demandado, así como que éste, tras la muerte de su madre, siguió entendiéndose con el Banco, sin que se pruebe que se le comunicó la transmisión del dominio a la actual demandante, ni tampoco que se le requiriese para la entrega del inmueble por haber expirado el plazo contractual, cabe apreciar que el arrendamiento no ha permanecido silente durante un período de tiempo por la inactividad del arrendatario, de modo que pudiera apreciarse una desnaturalización del mismo para convertirse en precario. En este sentido, el argumento principal en el que se sustenta el recurso de la recurrente es precisamente la ausencia de vigencia del aludido arriendo y su eventual oponibilidad a la actora recurrente, materia que, como decimos, excede del objeto propio del precario. En este procedimiento, insistimos, no cabe pronunciarse acerca de si han concurrido las causas de extinción del arriendo contractual o legalmente previstas. Por lo tanto, por lo que se refiere a las alegaciones de la parte actora, aquí apelante, acerca de la extinción del contrato de arrendamiento, estimamos que se plantean cuestiones que no podían ser objeto de la primera instancia, como bien pone de manifiesto el Juez "a quo". El objeto del proceso, cuando se ejercita la acción de desahucio por precario, por venir constreñido al ámbito posesorio señalado, parte como presupuesto, bien de la inexistencia de título para la ocupación, bien de la existencia de un título manifiestamente ineficaz (como sucede, por ejemplo, en el caso de contratos otorgados por personas en absoluto o escasamente identificadas y que se arrogan falsamente una representación de la propiedad que no tienen). Pero las cuestiones relativas a la eficacia del título en principio válido, o a su vigencia, deben ventilarse por los trámites del juicio ordinario para las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos, en los términos del artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en los otros casos, por los verbales especiales de desahucio por expiración del plazo y/o por falta de pago de las rentas. En suma, en el presente caso debemos concluir insistiendo en que, a los efectos de la posesión que se discute en este pleito, el demandado ha presentado un título para la ocupación, en concreto un derecho de arrendamiento que deriva del contrato formalizado por su madre con la entidad bancaria que luego transmitió la propiedad a la demandante, frente a la acción de desahucio por precario, cuya desestimación procede confirmar en esta alzada. En consecuencia, dejando a salvo las acciones que en su caso asistan a ambas partes, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.