Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, admitiendo la presente apelación y tras los trámites legales oportunos, estimase el recurso en sus términos absolutorios. Alegó primero la improcedencia de la acción de desahucio por falta de pago al hallarse finalizado el contrato de arrendamiento de fecha 18 de noviembre de 2013, y error en la valoración de la prueba. El contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda se hallaba finalizado por voluntad de la propia mercantil actora, de conformidad con el burofax que ella misma remitió el pasado 27 de septiembre de 2018. Considera esta parte que la cuestión jurídica que subyace se limita a qué valor ha de concederse a dicha comunicación expresa de no prorrogar el contrato de arrendamiento; si ese acto tiene la virtualidad suficiente, "per se", para suponer la extinción del contrato de arrendamiento de 18 de noviembre de 2013 y, en caso afirmativo, si la situación de esta parte se ha venido asimilando a la de un precarista y es, por tanto, inadecuado el cauce procesal elegido, y las cantidades reclamadas en concepto de renta, inexigibles. La sentencia que es objeto de recurso zanja el debate, al haber indicado que estamos ante un desistimiento unilateral de la actora efectuado fuera del plazo de preaviso pactado por las partes lo que de por sí conlleva que dicho desistimiento no sea válido y, en consecuencia, no produce el efecto resolutorio que le atribuye esta parte, así como que la continuidad posesoria en un presunto acuerdo verbal por el que el contrato oneroso se habría convertido en una cesión gratuita de uso mientras no fuera requerida por la arrendadora supone que estemos invocando una novación modificativa del contrato, lo que esta parte, no ha acreditado. Razonamiento que no puede ser compartido por esta parte. Se refirió el apelante luego a la valoración de la notificación de 27 de septiembre de 2018 y al desistimiento unilateral del contrato por la arrendadora, así como a las consecuencias jurídicas del desistimiento unilateral y a la situación de precario. Y es que lo actuado pone en evidencia que la propia actora, y sin perjuicio de las negociaciones sobre la nave, reconoce que el vínculo arrendaticio quedará automáticamente extinguido al llegar al término de la correspondiente prórroga, limitándose la posición del demandado a la de un mero precarista, al calificar la propia mercantil (y a lo que el demandado accedió, no oponiéndose) que se trataría de una "ocupación en precario". Todo lo anteriormente expuesto determina que debió acogerse la excepción alegada por esta parte en la oposición. Al haberse extinguido el contrato de arrendamiento en virtud del burofax remitido por la actora, carecería de sentido que alegara, de conformidad con el artículo 444.1 de la LEC, cualquier otra circunstancia relativa al pago o a la enervación, además de no hacerlo por pura congruencia, resultaría contradictorio alegar por una parte que el contrato había sido extinguido y al mismo tiempo discutir la realidad de las rentas reclamadas o sus actualizaciones, o el pretendido efecto enervatorio del burofax de fecha 3 de junio. No obstante lo anterior, todo lo que atañe a esta defensa pasa por considerar extinguido el contrato, si no con fecha 18 de noviembre de 2018 (en que ambas partes estaban de acuerdo), al menos desde el 18 de mayo de 2019, en virtud de la exteriorización y recepción del desistimiento unilateral efectuado por la arrendadora el 27 de septiembre de 2018 (o el 24 de octubre). En todo caso, y en puridad, la rentas que hipotéticamente podrían haber sido objeto de reclamación (aunque nunca mediante un juicio de desahucio basado en el incumplimiento del pago de la renta) se limitarían tan solo al 18 de mayo de 2019. En definitiva, en el juicio sumario de desahucio no puede efectuarse pronunciamiento alguno sobre la procedencia de los incrementos o repercusiones ni de su cuantía, procediendo únicamente fijar a los efectos del presente pleito la cantidad a cuyo pago viene obligado el arrendatario, sin perjuicio de lo que, s¡ procede, se resuelva en el correspondiente procedimiento de determinación de la renta. En conclusión, el contrato de arrendamiento de 18 de noviembre de 2013 que vinculaba a las partes establecía una duración de 6 meses y prórrogas anuales; dicho contrato facultaba a ambas partes a desistir unilateralmente del contrato, mediante un preaviso de al menos un mes de antelación a cada renovación; aun habiéndose omitido en la demanda, la hoy actora comunicó mediante burofax emitido el 24 de octubre de 2018 su voluntad de no renovación con efectos del 17 de noviembre de 2018, lo que ambas partes aceptaron; la propia actora en dicho burofax, calificaba que la hipotética posesión del arrendatario más allá del vencimiento del plazo sería una "ocupación en precario", y como tal, no volvió a reclamar rentas hasta la interposición del presente; aun no pudiendo declararse extinguido el contrato con fecha 17 de noviembre de 2018 por no haberse efectuado el preaviso en plazo, nada empecería a que dicho vencimiento se produjera el 18 de mayo de 2019, fecha en la que finalizaba la prórroga anual de conformidad con el contrato, tal y como se ha expuesto; y, al haberse acreditado la inidoneidad e improcedencia del cauce del juicio verbal sumario de desahucio por falta de pago, el procedimiento al que debió acudir la actora era el juicio verbal de precario (plenario) y la elección del juicio verbal de desahucio ha obedecido a la obtención de una indudable ventaja procesal, en detrimento de los derechos de defensa del demandado, no pudiendo convalidarse los efectos de uno y otro procedimiento.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación de los motivos de apelación de la parte contraria, manteniéndose los pronunciamientos de la sentencia apelada e imponiendo la costas de la segunda instancia a la parte contraria, añadiendo que el único interés que tiene la parte contraria es la de disfrutar (como viene haciendo desde 2018) de un bien inmueble de esta parte de manera gratuita y torticera tal y como se deduce de lo siguiente: si esta parte (erróneamente) hubiese ejercido la acción de desahucio basada en la expiración del plazo, la primera alegación e instancia hubiese sido la del burofax enviado sin respetar el preaviso de 30 días; y el disfrute del inmueble si haber pagado ni un solo mes hasta el momento en el que no ha tenido más remedio para interponer el presente recurso de apelación. Resulta curioso que en las 19 paginas del recurso en ningún momento se mencione el artículo 10 de la LAU que regula el plazo para realizar el preaviso de la resolución del contrato de arrendamiento entre las partes, y debe recordarse que el mismo es de un mes y si no se cumple dicho plazo el contrato seguirá vigente, por lo que, atendiendo a la documentación que obra en autos, el contrato siguió vigente, ya que el burofax se envía con menos de un mes de antelación, concretamente el 24 de octubre, cuando se tuvo que haber enviado antes del 18 de octubre, puesto que el contrato finalizaba el 18 de noviembre (todo ello del año 2018), y al respecto la sentencia es clara: se efectúa fuera de plazo el desistimiento para resolver el contrato, por lo que el mismo debe seguir vigente tal y como defendemos desde la interposición de la demanda, puesto que no se había dado ningún motivo legalmente previsto para la extinción del vínculo arrendaticio entre las partes. Por otra parte, la alegación de contrario donde manifiesta que había un acuerdo de cesión gratuita es sencillamente falsa, en ninguno momento se pactó tal cosa ni siquiera se planteó o sugirió. Prueba de ello es que no hay ni un solo documento en el procedimiento que así lo acredite. Como bien se argumenta en la sentencia recurrida, no existe en autos ni se ha probado que la parte demandada aceptara la resolución del contrato, aunque dejara de abonar las cuotas, ya que además continúo usando el inmueble arrendado, abocando a la actora a solicitar el auxilio judicial tanto para recobrar la posesión como para reclamar las rentas devengadas durante la efectividad de la posesión. No pudiendo acogerse que se produjo una cesión del uso gratuito del inmueble a partir de esa fecha, ni que la interposición de la demanda vaya en contra de los actos propios. Igualmente, como se manifiesta en la sentencia recurrida, esa supuesta cesión gratuita constituirá una novación extintiva, la cual debería interpretarse restrictivamente y debería constar expresamente, cosa que no sucede en el presente procedimiento. La parte contraria, en definitiva, lo único que intenta con su recurso es que se vuelva a realizar un "segundo juicio" sobre la prueba practicada, cosa no permitida en segunda instancia, y lo hace encubriendo sus alegaciones en un supuesto error en la valoración de la prueba cuando lo que realmente hace es una "revaloración" de la prueba practicada en el procedimiento bajo su criterio, sin mencionar un solo error del juzgador de instancia.
TERCERO.- Considerando que, como indica el Juez "a quo", entabla la parte actora una acción de desahucio por falta de pago contra la parte demandada, y en relación al contrato de arrendamiento celebrado entre "Banco Popular" y el demandado en fecha 18/11/2013, sobre el inmueble sito en CALLE000, NUM000, El Morche, Torrox (Málaga), finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Torrox, por una renta mensual de 1.500 euros más IVA, actualizable conforme al IPC. A dicha acción acumula la parte actora la de reclamación de rentas adeudadas desde el mes de noviembre de 2018, que ascienden a un total de 59.161'70 euros hasta la fecha de presentación de la demanda. Y reclama igualmente las rentas que se devengaren durante la pendencia del procedimiento hasta la plena efectividad del desahucio solicitado. La demandante indica que no cabe la enervación de la acción ejercitada; y que la propiedad de dicho inmueble le fue atribuida a la entidad demandante en virtud de escritura pública de aportación otorgada en fecha 22/2/2018, subrogándose en los derechos del arrendador. Frente a dicha pretensión se opuso la parte demandada alegando la inadecuación del procedimiento al entender que el contrato en virtud del cual la actora fundamenta sus pretensiones quedó resuelto desde el momento en que la demandante le manifestó su voluntad de no prorrogar la duración del contrato mediante burofax de fecha 27 de septiembre de 2018, por lo que no puede interesarse la resolución de un contrato ya resuelto y exigir el pago de rentas no abonadas a partir de entonces, considerando que la ocupación se viene manteniendo en concepto de precario, por la mera tolerancia de la actora. El juzgador, con cita del artículo 444.1 de la LEC y del artículo 3º de la Ley 29/1994, de 29 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y otros complementarios, señala que obra en autos el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 18 de noviembre de 2013, cuyo expositivo 2º establece que "La duración del presente contrato será de seis meses a contar desde el día 18 de noviembre de 2013, una vez cumplido este plazo el contrato podrá renovarse por periodos sucesivos anuales, siempre y cuando ninguna de las dos partes comunique lo contrario con un plazo de un mes de antelación". De ello y del tenor del burofax remitido por la demandante puede afirmarse - razona el Juez - que estamos ante el desistimiento unilateral de la actora efectuado fuera del plazo de preaviso pactado por las partes, es decir, una vez iniciada la prórroga de la anualidad 2018- 2019, dado que el burofax se remite el miércoles 24 de octubre de 2018, siendo irrelevante la fecha en que se firma dicho documento - 27 de septiembre de 2018 -, lo que de por sí conlleva que dicho desistimiento no fuera válido y, en consecuencia, no produjera el efecto resolutorio que le atribuye la parte demandada. Pero es más, tampoco estamos en presencia de una resolución de mutuo acuerdo entre las partes, por cuanto la demandada en ningún momento, como sería lógico en virtud de dicha resolución contractual, cesó en la ocupación del inmueble arrendado. En su lugar, la parte demandada justifica esta continuidad posesoria en un presunto acuerdo verbal, por el cual el contrato oneroso de arrendamiento se habría convertido en un cesión gratuita de uso mientras no fuera requerida por la arrendadora y propietaria del inmueble, lo que supone, en realidad, que la parte esté invocando una novación modificativa del contrato. De conformidad con el artículo 217.3 de la LEC, incumbe a la parte demandada la prueba de los hechos extintivos de la obligación. Y, en este caso, no consta en autos ni se ha probado que la parte demandada aceptara la resolución del contrato aunque dejara de abonar la renta pactada, puesto que continuó en el uso del inmueble arrendado, abocando a la actora a solicitar el auxilio judicial para la recuperación de dicha posesión, así como para el cobro de las cantidades adeudadas durante la efectividad de esa posesión por la arrendataria. No pudiendo acogerse que se produjo una cesión de uso gratuito del inmueble a partir de esa fecha ni que con la interposición de la demanda la actora vaya en contra de sus propios actos, puesto que en la propia comunicación de 24 de octubre de 2018 se exige a la arrendataria el pago de una cantidad equivalente a la renta mensual pactada hasta la efectiva entrega de la posesión, lo que no se compadece con una inequívoca intención por su parte de ceder gratuitamente ia finca arrendada. Por lo tanto, no hay consentimiento expreso a la alegada novación, y lo que sí está probado es que la parte demandada ha continuado utilizando y se encuentra en posesión del inmueble de la actora. En consecuencia, siendo admisible en el procedimiento que nos ocupa que se debatan cuestiones relativas a la vigencia del contrato en el que el arrendador fundamenta sus pretensiones, en cuanto se solicita el auxilio judicial para declarar su resolución y, en consecuencia, determinar la exigibilidad de las cantidades reclamadas, no pudiendo calificarse las cuestiones que surgen de la interpretación del mismo como complejas, procede desestimar la cuestión de inadecuación de procedimiento alegada por la parte demandada. Como tampoco cabe acoger dicha alegación por considerar que debió ejercitarse una acción de desahucio por precario, puesto que, como se ha indicado en párrafos anteriores, no ha quedado acreditado que el contrato en que basa sus pretensiones la actora estuviera resuelto desde el día 18 de noviembre de 2018. Y, en cuanto a la acción acumulada de reclamación de las cantidades adeudadas, no acredita la actora (sic) el pago de las rentas vencidas - de hecho no es controvertido que no ha abonado renta alguna - y ni siquiera impugna el cálculo de las mismas, careciendo de trascendencia a estos efectos que la actora haya expedido unilateralmente, y en una misma fecha, todas las facturas reflejando las cantidades que son objeto de reclamación en este procedimiento, por cuanto las mismas únicamente constatan documentalmente un importe que no ha sido impugnado por la parte demandada y cuyo vencimiento mensual era conocido por el Sr. Raúl en virtud del contrato suscrito, sin necesidad de que tuvieran que ser remitidas las mismas. De esta forma, existiendo cantidades adeudadas y no prescritas derivadas del contrato de arrendamiento en vigor que une a las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 27.2.a) de la LAU, procede la estimación de las pretensiones deducidas en la demanda. Finalmente la parte solicita la condena de la demandada al abono de las cantidades que se devenguen por impago de renta y hasta el efectivo desalojo del inmueble, pretensión que ha de prosperar a tenor de lo dispuesto en el artículo 219 y 220 LEC. En materia de costas, estimada la demanda y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la LEC, procede su imposición a la parte demandada. En definitiva, el Juez estima la demanda entablada y declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de noviembre de 2013 sobre el inmueble sito en CALLE000, NUM000, El Morche, Torrox (Málaga), finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Torrox, y haber lugar al desahucio, condenando a la parte demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora el inmueble antedicho bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica voluntariamente; y asimismo condena al demandado a abonar a la demandante la cantidad de 59.161'70 euros, en concepto de rentas adeudadas hasta la fecha de presentación de la demanda, condenándole asimismo a abonar las rentas que se devenguen con posterioridad y hasta el efectivo desalojo del inmueble; ello con imposición de las costas causadas en la primera instancia del presente procedimiento a la parte demandada.
CUARTO.- Considerando que, ciertamente, la parte actora formuló demanda de Juicio Verbal al amparo de los artículos 250.1.1ª y 438.3.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el ejercicio acumulado de una acción de desahucio por falta de pago de la renta con relación al inmueble descrito en la sentencia de primera instancia, ocupado por el demandado como arrendatario, y una acción de reclamación de rentas por importe correspondiente a los meses impagados y hasta el total desalojo y entrega de la posesión de la finca. Todo ello, con fundamento en el contrato de arrendamiento suscrito el 18 de noviembre de 2013 entre su antecesora en la propiedad y el demandado. No puede acogerse en esta alzada el fundamental argumento del demandado que, como se ha dicho, se sustenta en la resolución del contrato por conformarse con el burofax resolutorio que le remitió la demandante, y en su nueva situación de precarista derivada de un acuerdo verbal. Y ello porque el precario es una institución que ha sido ampliamente desarrollada por la jurisprudencia, considerándolo como un procedimiento en el que tienen su cauce las acciones de desalojo ejercitadas contra la persona que posee un inmueble en virtud de graciosa concesión de su titular o por mera tolerancia del mismo, o sencillamente sin título o con título devenido ineficaz; en definitiva, se considera precario la posesión de una finca rústica o urbana sin pagar merced, de tal modo que quien ostenta sobre la finca algún título de los que confieren el derecho a la posesión o disfrute de la misma, puede hacer que cese dicha posesión tolerada o consentida, cuando tenga a bien exteriorizar, en forma legal, su propósito de poner término a la precaria posesión ajena. Y lo cierto es que, por lo expuesto acertadamente por el Juez "a quo", se considera que el contrato de arrendamiento permanecía vigente en tanto el burofax se notificó al arrendatario fuera de plazo y no hay tampoco documento o prueba alguna que justifique su conformidad con la resolución contractual, y menos que acredite el acuerdo verbal para tornar la relación arrendaticia en precario. Por tanto, la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de rentas es la adecuada jurídicamente en este caso, y no la de desahucio por precario, basadas en la liquidación de los estados posesorios ( artículos 446 a 458 del Código Civil). Lo expuesto lleva a la Sala a desestimar de plano el recurso de apelación y, a la vista del impago de las rentas - no se acredita su abono -, mantener la declaración sobre la resolución del contrato de arrendamiento, y la procedencia del desahucio con su consiguiente lanzamiento, así como la condena al pago de las rentas debidas al tiempo de la presentación de la demanda y las posteriormente devengadas y no satisfechas ( artículos 27.2 a) de la LAU y 1555 y 1569 del Código Civil), con sus intereses ( 1100, 1101 y 1108 del Código Civil). La confirmación íntegra de la sentencia recurrida lleva consigo mantener lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
