Sentencia Civil 275/2023 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 5, Rec. 1125/2022 de 28 de abril del 2023

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, tras los trámites legales oportunos, acordase: declarar que esta parte adeuda las rentas correspondientes a las mensualidades de abril, mayo, junio y julio de 2020 a razón de 5.870'35 euros/mes para un total de 23.481'40 euros; desestimar la pretensión de la actora de una sentencia condenatoria por las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, absolviendo a esta parte de dicha condena; estimar la compensación solicitada por esta parte entre la fianza y garantías adicionales abonadas por esta parte y la deuda que finalmente resulte obligada a abonar, siendo que las cantidades abonadas por esta parte por dichos conceptos ascienden a 44.250 euros; y condenar en costas a la actora. El primero de los motivos que se alegan es el error que se menciona en la sentencia en cuanto a que, cuando las partes comparecieron a la vista, se fijó por la actora la cantidad actualizada que reclamaba, siendo la fecha de entrega el 24 de mayo de 2021, y que importe de renta mensual era el de 13.770 euros, y que esto no fue expresamente controvertido por esta parte. Y decimos esto por cuanto de la simple lectura de la contestación a la demanda y de las alegaciones de esta parte puede extraerse la conclusión de que se ha cometido por el Juez un error al analizar esta cuestión. Esta parte lo que no discutió es que la suma de las mensualidades de renta efectuada por la actora, en base a que la renta mensual que entendía aplicable, y con la que tampoco se estaba conforme, era correcta; lo que no discutimos fue la operación aritmética, pero mostramos oposición tanto al importe de la renta mensual como a la fecha de finalización del contrato y ello por dos motivos: el primero de ellos es que esta parte ya alegó en su contestación a la demanda que entendía que estábamos en presencia de un contrato suscrito entre la actora y la entidad "Málaga Club de Fútbol S.A.D." firmando en representación de dicha entidad el Ernesto, siendo la vivienda para su uso personal y el de su familia. Consta acreditado que este señor está siendo investigado por el Juzgado de instrucción nº 14 de Málaga por delitos de administración desleal, apropiación indebida e imposición de acuerdos abusivos en relación a la mercantil ahora demandada. Por ello, se dictó auto de fecha 19 de febrero de 2020 en el que se acordó la intervención judicial del Club y el nombramiento de un administrador judicial, habiendo sido esta decisión confirmada por la Audiencia Provincial de Málaga. Una vez que el administrador tomó conciencia de la situación en la que se encontraban los alquileres, así como que no eran necesarios para el "Málaga CF", se comunicó la resolución del contrato de arrendamiento con fecha 23 de octubre de 2020. Esto es, esta parte resolvió el contrato en octubre de 2020 y puso a disposición de la actora el inmueble. En segundo lugar, por cuanto consta igualmente en la contestación a la demanda que no estábamos de acuerdo con el importe de la renta que se pretendía cobrar y que entendíamos que se había fijado la renta sobre la base de una cláusula nula y totalmente abusiva por ir contra lo dispuesto en el artículo 18.1 de la LAU. Entendemos que el artículo es claro cuando se indica "en todo caso", esto es, para todos los supuestos, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder el resultado de aplicar la variación experimentada por el IPC a fecha de la actualización, lo que supone que la renta a reclamar es la de 5.870'35 euros/mes y no la renta que se indicó por la actora. Mostramos nuestra disconformidad con el hecho de que el contrato tenga una prórroga de dos años de obligado cumplimiento, ya que dicha cláusula es totalmente abusiva y no puede incluirse en un contrato de arrendamiento de vivienda, debiendo decretarse la nulidad de la misma, lo que ya solicitamos expresamente en la contestación a la demanda, en la vista y volvemos a reiterar en el presente recurso de apelación. Dicha cláusula vulnera lo dispuesto en el artículo 18.1 de la LAU y el hecho de que el contrato haya sido analizado en otro Juzgado de Primera instancia no puede ser óbice para que se haga un mínimo análisis de las alegaciones vertidas por esta parte en su descargo y que analice nuestros motivos de oposición, entendiendo que es perfectamente posible que un juzgador de primera instancia pueda tener una opinión contraria a la de un compañero y para ello está la Audiencia Provincial, para unificar los posibles recursos que se pueden interponer ante la existencia de sentencias que pudieran ser contradictorias. El Juez no ha hecho el más mínimo esfuerzo por analizar los argumentos de esta parte incurriendo en una grave incongruencia que debe ser subsanada por la Sala. El segundo de los motivos del recurso es la vulneración de lo dispuesto en el artículo 220.2 de la LEC que se produce en la sentencia a la hora de condenar a esta parte a las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda, no pudiendo esta parte estar de acuerdo con dicha condena y no estando dicho supuesto contemplado en la legislación a aplicar al presente caso. En la demanda no hay un solo hecho en el que la actora solicite la condena a las rentas devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda, y no es hasta el suplico de la demanda donde, aparte de reclamar la condena a la cantidad de 54.570 euros por rentas vencidas e impagadas, se solicita que se incremente dicha cantidad en las mensualidades que se devenguen desde la interposición de la demanda y resulten igualmente impagadas. Contra esta petición esta parte ya mostró absoluta disconformidad y ello sobre la base de lo dispuesto en el artículo 220 de la LEC. Esto es, para que puedan reclamarse las rentas que se hayan devengado con posterioridad a la interposición de la demanda debería haberse ejercitado por la actora la acción de desahucio por falta de pago y a ella acumularse la reclamación de rentas, pero ello no lo ha hecho así la actora. Es claro que no se solicita la resolución del contrato, luego estamos ante una simple reclamación de cantidad de rentas impagadas. No podemos aceptar que el Juez, cuando hay un artículo específico y que se corresponde con la reclamación de rentas periódicas, que es lo que se está reclamando, aplique otro párrafo del artículo que se refiere a intereses o prestaciones periódicas. Solicitamos la estimación del presente recurso en tal sentido, condenando a esta parte al abono de las rentas y por la cuantía solicitada por esta parte, únicamente por las mensualidades reclamadas, absolviendo de la condena al resto de las citadas mensualidades. También es motivo de recurso la inaplicación en sentencia de la compensación solicitada por esta parte en relación a la fianza por importe de 26.000 euros y la garantía complementaria de 28.250 euros. En base al actual artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta parte lo alegó tanto en la contestación a la demanda como en la vista. Se indica en la sentencia que dichas cantidades no se corresponden con una deuda líquida y exigible para que pueda operar la compensación, pero no podemos estar de acuerdo con este planteamiento. La fianza fijada en el contrato se entrega para atender posibles desperfectos que puedan existir en la vivienda o atender suministros o reparaciones en la misma. La parte actora, que ya había recuperado la posesión del inmueble varios meses antes del momento de la vista, y no hizo mención alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda, gastos de suministros impagados o cualquier otra deuda o reclamación a efectuar a esta parte que pudiera suponer y justificar la no entrega de la fianza. Entendemos que cuando se interpuso la demanda y como quiera que no había finalizado el contrato se argumentase que la fianza no era una cantidad vencida, líquida y exigible, pero, celebrada la vista en febrero de 2022 y habiendo recibido la vivienda en mayo de 2021, pese a que se puso a su disposición en octubre de 2020 por esta parte, la parte actora no refirió haber interpuesto demanda para la reclamación de posibles daños o desperfectos ni para la reclamación de posibles suministros impagados, la consecuencia en clara, procede la devolución de la fianza, siendo desde ese momento una cantidad liquida, vencida y exigible y por tanto siendo factible la compensación con las cantidades adeudadas por esta parte. Y todos los requisitos se dan en el presente caso. Queremos destacar igualmente que en la sentencia se habla de que, por economía procesal, yendo en contra de lo legalmente estipulado en el artículo 220.2 de la LEC, se condena a esta parte por las rentas futuras para evitar un nuevo pleito, pero en cambio cuando se analiza la compensación de la fianza, no habiendo alegado la actora la existencia de daños o desperfectos, se nos remite a un nuevo procedimiento. La realidad es que la actora tiene en su poder la cantidad de 26.000 euros de fianza y que no ha efectuado reclamación alguna por la supuesta existencia de daños en la vivienda, y por tanto lo procedente es la compensación de dichas cantidades a ser la fianza una cantidad que la actora debe a esta parte, dándose por tanto los requisitos; pero no solo solicitamos la compensación de la fianza entregada, sino que, además, consta entregada la cantidad de 28.250 euros como garantía adicional que debe correr la misma suerte que la fianza legal, esto es, la compensación con las cantidades adeudadas y ello por cuanto no existe motivo alguno para que la actora/arrendadora retenga las referidas cantidades, y habiendo sido solicitada por esta parte su compensación en la contestación a la demanda y siendo una deuda líquida, vencida y exigible, y entre las mismas partes jurídicas, procede su compensación, debiendo estimarse el presente recurso también en esta cuestión.

SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con admisión del presente escrito de oposición al recurso, acordando desestimar íntegramente el recurso de apelación planteado de contrario, y todo ello con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que sobre la fecha de finalización del contrato y posterior prórroga suscrita, y la renta pactada de común acuerdo entre las partes, es inviable la apelación por existencia de cosa juzgada. Plantea la parte recurrente como primer motivo de su recurso el supuesto error en que incurre la sentencia de instancia al interpretar la fecha de finalización del contrato, así como de la renta que era de aplicación a éste. Partiendo de la cláusula primera del contrato de arrendamiento y del carácter de obligado cumplimiento dispuesto en la prórroga, se discrepa en consecuencia del valor jurídico resolutorio del contrato que el recurrente pretende atribuir a la comunicación formal (burofax remitido en fecha 23 de octubre de 2020) que contradice los propios actos otorgados por ambas partes y, en particular, por el arrendatario hoy demandado. Al respecto, sobre esos actos propios, en fecha 26 de febrero de 2019 ya la demandante, la Sra. Antonieta, remitió burofax al "Málaga C.F." mostrando su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento originario suscrito. Así, concluido dicho contrato en fecha 5 de mayo, la prórroga no se haría efectiva. No obstante lo anterior, debido al interés de la parte arrendataria en continuar con el arrendamiento de la vivienda sita en Benalmádena, las partes pactaron una prórroga de obligado cumplimiento para las dos partes con una duración de dos años. De lo anterior se desprende que fue la propia parte arrendataria la que interesó de forma reiterada la prórroga del contrato de arrendamiento. Con ello decae consecuentemente la pretensión unilateral de la entidad demandada, recurrente, de dejar sin efecto la prórroga obligatoria del contrato, descartando la aplicabilidad del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La aplicación de dicho precepto se descarta, por un lado, por las características propias de la vivienda, así como de su renta. Igualmente, como segunda cuestión, destacar la naturaleza mercantil de la entidad arrendataria. Formaliza el contrato y la sucesiva prórroga una entidad mercantil. Dicha entidad cede, en todo caso, el uso del inmueble arrendado a su administrador o representante. Ello motiva que en el presente supuesto exista una total ausencia de la exigencia legal sobre que el destino de la vivienda sea el de servir al arrendatario y a su familia como su vivienda permanente. En consecuencia, no se pueda asimilar al supuesto previsto en el artículo 2º.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. A sensu contrario, procede aplicar el artículo 3º de la LAU. Llegados a este punto procede hacer mención a la sentencia firme de 28 de diciembre, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torremolinos, que fue aportada por esta representación al acto de vista de este juicio (dado que la fecha de la sentencia firme era posterior y fue aceptada por las partes y por el Juez esa aportación más documental), analizando otro procedimiento instado por la recurrente sobre la nulidad de la cláusula de prórroga. Esta sentencia desestimatoria no fue recurrida y por ello es firme y vincula a ambas partes con efectos de cosa juzgada. Y su fundamentación, que ha venido a ser expresamente acogida también por el Juzgado nº 1 de Torremolinos en la sentencia que hoy se recurre, viene a sostener íntegramente nuestra tesis sobre el carácter obligatorio de la prórroga suscrita y la no facultad de ninguna de las partes de resolver el contrato hasta la fecha de finalización, el 4 de mayo de 2021. Tal y como se expuso en el acto de la audiencia previa por esta parte, la entrega de la posesión de la vivienda por parte del arrendatario se dilató incluso más allá de esa fecha de finalización de la prórroga pactada, pues la entrega se produjo, según el Acta de Entrega de Llaves, el 24 de mayo de 2021. Resulta por todo ello patente la temeridad de este motivo del recurso, no sólo por el carácter de cosa juzgada, sino adicionalmente porque ha poseído la vivienda hasta el 24 de mayo de 2021. En consecuencia, no teniendo efecto resolutorio alguno el burofax unilateralmente remitido en fecha 23 de octubre, en ningún caso se debe entender resuelto el contrato en dicho día. El contrato continuó hasta la fecha inicialmente prevista en la prórroga. Y hasta dicha fecha la parte arrendataria disfrutó de la posesión de la vivienda tal y como se desprende del documento de entrega de llaves aportado. Por todo ello, hasta la fecha de finalización de la prórroga se han ido devengando continuadamente las rentas arrendaticias. En segundo lugar, sobre la renta que voluntaria e intencionadamente pactaron las partes, se discute de contrario el incremento existido en la prórroga entendiendo el mismo no conforme a derecho, a pesar de que no interpuso demanda reconvencional interesando en estos autos la declaración como abusiva de esa cláusula (razón por la que en cualquier caso hay una preclusión procesal). Sobre esta cuestión, a fin de refutar la tesis de la entidad recurrente, habida cuenta de lo expuesto anteriormente sobre el carácter del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda y, en consecuencia, lo dispuesto en el artículo 4º.3 de la LAU sobre el régimen jurídico aplicable a esta modalidad contractual, procede estar a lo pactado entre las partes de forma expresa en la prórroga del contrato. La voluntad de las partes, y los actos propios de las mismas, son muy claros al respecto. Se acordó una renta mensual para el primer año de 13.000 euros y para el segundo año de 13.500 euros. Esta renta, además de ser fijada de forma voluntaria por las partes en el momento de suscripción de la prórroga del contrato, es la que, en congruencia, ha venido la parte arrendataria abonando en los primeros meses de devengo. En este sentido, la parte arrendataria, ya con su nuevo administrador judicial, abonó las rentas al precio pactado por las partes - como no podía ser de otra forma, lógicamente -. Por todo lo anterior procede desestimar íntegramente el primero de los motivos del recurso de apelación planteado de contrario, tanto en lo concerniente a la duración de la prórroga suscrita como a la cuantía de la renta libremente acordada. Sobre la condena a rentas futuras tras la presentación de la demanda, y aplicación de lo dispuesto en el artículo 220.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sostiene la parte recurrente la supuesta vulneración de lo previsto en el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en tanto que estima no procedente la condena a rentas devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda. Entiende esta parte que de contrario se invoca de forma errónea o malintencionada la aplicación del precepto 220 de la LEC. Al respecto, esta parte interesó en el suplico de la demanda la condena al pago de las rentas vencidas y no abonadas, debiendo incrementarse en las mensualidades que se devenguen desde la interposición de la demanda y resulten, asimismo, impagadas, más los intereses legales generados desde la fecha de interposición de la demanda. Y ello tiene perfecto encaje procesal en el artículo 220.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el supuesto que nos ocupa, no instando la resolución contractual esta parte en la demanda, resulta perfectamente incardinable la condena a rentas futuras, a tenor de lo previsto en el artículo 220.1 de la LEC, ya que el contrato mantenía su vigencia y, continuando el devengo de rentas periódicas y determinadas tras la interposición de la demanda, resulta perfectamente exigible y lógico por economía procesal la condena de rentas futuras. La especificidad del precepto invocado de contrario hace exclusiva alusión a los casos de ejercicio acumulado de las acciones de desahucio y de reclamación de renta, en los cuales se habilita el pago de la cantidad equivalente a la renta hasta el lanzamiento y que encuentra su explicación en que, una vez resuelto el contrato, las cantidades posteriores más que rentas son indemnización equivalente. Pero esa especificidad no puede afectar a cuando es renta pura y dura lo que se reclama, en cuyo caso no hay duda de la aplicabilidad al caso del art. 220.1 LEC. En ningún momento resultaba preceptivo para esta parte acumular la acción de desahucio con la reclamación de rentas futuras, por lo que no se invocó la aplicación del párrafo segundo de artículo 220 LEC. Por todo ello se opone esta parte al segundo de los motivos articulados de contrario, y procede la desestimación del mismo. Resulta con perfecto encaje procesal instar la condena, tanto de rentas pasadas y vencidas, como de rentas futuras periódicas, sin ejercitar la acción de desahucio, de conformidad a lo previsto en el artículo 220.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sobre la posibilidad o no de compensar la fianza como parte del pago sobre las cantidades adeudadas, de contrario se plantea, como tercer motivo del recurso de apelación, la supuesta vulneración en que incurre la sentencia de instancia al no estimar posible la compensación de la fianza y de la garantía adicional como parte del pago hasta el momento adeudado por la entidad arrendataria. De acuerdo al principio "pacta sunt servanda" no cabe aceptar el motivo tercero del recurso. La fianza no tiene como único objetivo el pago de las rentas acordadas. Al contrario, el principal y mayor fin de la misma es garantizar la devolución de la finca arrendada en el mismo estado en que se la entregó. En este sentido cabe hacer expresa referencia a lo dispuesto en la cláusula cuarta de la prórroga acordada. Y es que esta parte ya advirtió por escrito a la hoy apelante sobre el muy deficiente estado de mantenimiento tanto de la vivienda como del jardín, totalmente abandonado por la entidad arrendataria. Así consta expresamente en los requerimientos realizados a la arrendataria el 12 de mayo de 2020, unidos a la demanda. Una vez esta parte ha recuperado la posesión de la vivienda, se ha visto obligada a instar el levantamiento de actas notariales y la redacción de un informe pericial en el que se describen y valoran los daños causados por el arrendatario (y que no podían ser objeto de la demanda principal no sólo por la especificidad de ésta, sino por la fecha en que se presentó esa demanda, muchos meses antes de concluir el arrendamiento). Así las cosas, los daños finalmente causados por la parte arrendataria se encuentran pendientes de reclamación. En este sentido, la fianza y garantía adicional prestada por la entidad arrendataria muy probablemente será insuficiente para atender la reparación de esos daños causados por la entidad arrendataria. Manifestado lo anterior, procede de forma estricta estudiar lo dispuesto en el artículo 408 de la LEC sobre la compensación de créditos y la jurisprudencia relacionada con tal institución jurídica. Para que la citada institución jurídica opere, de acuerdo a la jurisprudencia existente, el derecho a la compensación de la fianza a favor del arrendatario debió haber nacido antes del inicio del procedimiento de reclamación de rentas por el arrendador y ser alegado y probado en la contestación a la demanda, vía planteamiento de demanda reconvencional, que no se hizo. Así, una vez ejercitada la acción de reclamación de cantidad por parte del arrendador, no existiendo lógicamente en ese momento derecho alguno del arrendatario para la devolución de la fianza en tanto que el contrato seguía plenamente vigente, no existía ningún crédito líquido y vendido a favor de la demandada del cual pudiera ser pertinente la compensación de la fianza. Antes de la interposición de la demanda no resultaba exigible para el arrendatario la devolución de la fianza depositada. En este sentido, la interposición de la demanda se produce por esta parte en fecha 28 de julio de 2020 y la entrega del inmueble arrendado se produce tras la interposición de la demanda e incoación del procedimiento, una vez expirado un año más tarde la vigencia de la demanda y entregadas las llaves el día 24 de mayo de 2021. De esta forma, atendiendo a dicha cronología, no se puede considerar que los importes de la garantía y la fianza se incardinen dentro del concepto de deuda líquida, vencida y exigible a efectos de que pueda operar la compensación instada de contrario. En el momento de la interposición de la demanda no se había producido la resolución del contrato por lo que no existía un crédito líquido a favor del arrendatario. En consecuencia, no existía obligación alguna del arrendador de devolver el importe de la fianza, además de contar en la demanda requerimientos de la demandante a la demandada advirtiéndole de que cuidara la finca y que estaba en un lamentable estado de abandono, a lo que nunca respondió la demandada hoy apelante. Por todo ello, considerando conforme a derecho el criterio marcado por la sentencia, no procede la compensación de rentas en tanto que dicho crédito no resultaba aún vencido - ni resulta a día de hoy - ni exigible al arrendador. En consecuencia, procede desestimar también el tercero de los motivos expuestos de contrario y, su vez, íntegramente el recurso.

TERCERO.- Considerando que, como señala el Juez "a quo", se ejercita por la parte actora una acción interesando el dictado de sentencia que, estimando íntegramente la demanda, condene a la entidad demandada a pagar la cantidad de 54.570 euros, por concepto de rentas vencidas e impagadas, debiendo incrementarse en las mensualidades que se devenguen desde la interposición de la demanda y resulten, asimismo, impagadas, más los intereses legales generados desde la fecha de interposición de la demanda, así como, los intereses de mora procesal desde el dictado de la sentencia hasta el momento del efectivo pago, con expresa imposición de las costas a la parte demandada. Todo ello en base a que Doña Antonieta, la demandante, es propietaria de la vivienda sita en CALLE000, nº NUM001, CP 29639, en Benalmádena (Málaga). Que la entidad demandada ocupa la vivienda en concepto para uso personal y vivienda habitual de su personal directivo, en virtud de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 3 de mayo de 2016, el cual se encuentra prorrogado mediante documento de prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda firmado en fecha 8 de mayo de 2019. En virtud de dicho contrato las partes convinieron una prórroga de dos años, de obligado cumplimiento, fijando la renta en la cantidad de trece mil euros (13.000 euros) mensuales para los primeros doce meses (mayo de 2019 a abril de 2020) y trece mil quinientos euros (13.500 euros) mensuales durante los segundos doce meses (mayo de 2020 a abril de 2021), debiendo adicionar a dichas cantidades el IVA, así como minorar las retenciones por arrendamiento de bienes inmuebles. Que la entidad demandada ha dejado de pagar las rentas correspondientes a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2020, por lo que su deuda al día de la fecha de la demanda asciende a 54.570 euros. Que, a pesar de las gestiones amistosas realizadas para el cobro, el Club demandado no ha satisfecho el crédito que se reclama haciendo caso omiso a los requerimientos efectuados mediante burofax remitido. Que si bien en el burofax adjunto se le reclamaba la mensualidad de marzo, la misma no se reclama en la demanda por haber procedido a su pago, en fecha 7 de mayo de 2020. Por tanto, se reclaman las rentas devengadas desde abril hasta el mes corriente de julio de 2020, debiendo adicionarse a la cantidad reclamada y conforme se vayan devengando las siguientes mensualidades que resulten impagadas. Que, a falta de pacto contractual específico, ello supone el devengo de intereses al tipo legal del dinero desde la intimación de pago de rentas debidas al deudor demandado, por la interposición de la demanda. Y que ,conforme al art. 576 LEC, tendrá que abonar además los intereses legales por mora procesal desde el dictado de la sentencia condenatoria. Añade el juzgador que se opone la parte demandada a la acción de contrario ejercitada alegando que en la prórroga del contrato realizado en mayo de 2019 se procede a pasar la renta de 5.650 euros/mes a 13.000 euros/mes el primer año y a 13.500 euros/mes el segundo, y considera que esta cláusula es abusiva y nula y por tanto no debe ser de aplicación, haciendo reserva de la posibilidad de reclamar o compensar el exceso abonado en aquellas mensualidades en que se ha abonado la renta completa, habida cuenta lo dispuesto el artículo 18.1 LAU, considerando que por ello no cabe la actualización que ha dado lugar al importe que hoy se reclama, sino que la renta real de los meses adeudados es 5.650 euros/mes actualizada en base al IPC, tal y como dispone el contrato, lo que supone una renta actualizada de 5.870'35 euros/mes, cuantía a la que se allana. Por ello entiende que la cantidad que resulte de aplicar esos 5.870'35 euros/mes a las mensualidades adeudadas de abril, mayo, junio y julio de 2020 son las debidas, esto es, 23.481'40 euros. Que el contrato que da origen a las rentas que mediante el presente procedimiento se reclaman es un contrato suscrito entre la actora y la entidad "Málaga Club de Fútbol S.A.D.", firmando en representación de dicha entidad el Ernesto que la ha dedicado para su uso personal y el de su familia. Que este señor está siendo investigado por el Juzgado de Instrucción nº 14 de Málaga en Diligencias Previas nº 3272/2020 por delitos de administración desleal, apropiación indebida e imposición de acuerdos abusivos en relación a la mercantil demandada "Málaga Club de Fútbol S.A.D.". Que por ello se dictó auto de fecha 19 de febrero de 2020 en que se acordó la intervención judicial del club y el nombramiento de un administrador judicial, habiendo sido esta decisión confirmada por la Audiencia Provincial de Málaga. Que una vez que el administrador toma conciencia de la situación en la que se encuentran los alquileres, así como la innecesariedad desde la firma de los mismos para el "Málaga C.F.", se ha comunicado la decisión de resolver el presente contrato de arrendamiento y proceder a abonar las cantidades que se adeuden, si bien se va a presentar igualmente escrito planteado la existencia de una cuestión prejudicial penal, ya que del procedimiento penal puede resultar que el deudor de las cantidades sea el que era administrador del Club y no la entidad demandada, por lo que para no causar perjuicio a la actora y a su vez no cargar deudas a la economía del club se ha decidido resolver dicho contrato para lo que se ha enviado burofax a la Sra. Antonieta. Que se interesa no se condene en costas a esta parte tras el allanamiento parcial, no habiendo recibido esta parte el burofax que se acompaña como documental con la demanda y que expresamente se impugna. Que, en cuanto a la petición de condena al abono de las rentas futuras que se devenguen tras la interposición de la demanda, se opone considerando el carácter abusivo de la cláusula relativa a la prórroga, considerando que para que puedan reclamarse las rentas que se hayan devengado con posterioridad a la interposición de la demanda debería haberse ejercitado por la actora la acción de desahucio por falta de pago y a ella acumularse la reclamación de rentas, pero ello no lo ha hecho así la actora. Que subsidiariamente esta parte, y para el caso en que no se estime la cuestión prejudicial penal que se plantea y no se acuerde la suspensión del procedimiento hasta tanto se resuelva el tema penal y se depuren las responsabilidades penales en que haya podido incurrir el administrador de la sociedad y firmante del contrato de arrendamiento, que le hagan ser responsable de la presente reclamación, se alega que la demandada tiene entregada la cantidad de veintiséis mil euros (26.000 euros) en concepto de fianza, y así consta en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de fecha 8 de mayo de 2019 cuando se incrementó la fianza en la prórroga del contrato hasta cubrir el importe correspondiente a dos mensualidades de renta, a lo que hay que añadir la cantidad de veintiocho mil doscientos cincuenta euros (28.250 euros) en concepto de garantía complementaria, y así consta en la cláusula decimocuarta del contrato de fecha 3 de mayo de 2016 (documento nº 3 de la demanda), para un total de 44.250 euros. Por ello interesa la compensación de las mismas con las rentas que resulten debidas y que así consten en sentencia. Que por todo ello interesa el dictado de sentencia por la que: se le tenga por allanado al abono de las rentas correspondientes a las mensualidades de abril, mayo, junio y julio de 2020 sobre la base de una renta mensual por importe de 5.870'35 euros/mes, esto es, 23.481'40 euros, sin efectuar pronunciamiento en materia de costas contra esta parte por lo expuesto. Por tanto, se le tenga por opuesta a la demanda en cuanto a la condena solicitada de las rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda, y se tenga por efectuado el ofrecimiento de compensación entre la fianza y las garantías adicionales abonadas por la demandada y la deuda que finalmente resulte. Y se condene en costas a la actora. Razona el Juez seguidamente que, para la determinación de la responsabilidad de la parte demandada en pago de la cantidad reseñada se ha apreciado objetiva y racionalmente la prueba propuesta, centrada dicha prueba principalmente en la documental aportada por las partes al proceso, habiendo sido impugnada únicamente la más documental propuesta por la parte actora en el acto de la vista y admitida en dicho acto, de contrario, por razón de su valoración probatoria, haciendo el resto de la no impugnada prueba plena ex artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En primer término señala el Juez, respecto de la suspensión interesada con fundamento en el planteamiento de cuestión prejudicial de naturaleza penal por la parte demandada, que se denegó la misma por providencia dictada con fecha 29/12/2020, que no fue objeto de recurso, sin que la citada demandada volviera a plantear la señalada cuestión en el acto de la correspondiente vista por lo que al respecto ha de estarse a lo resuelto en la indicada providencia. En lo que respecta al análisis de la cuestión de fondo debe tenerse en cuenta lo siguiente: de la documental aportada con la demanda, que no se discute expresamente por las partes, se desprende que Doña Antonieta es propietaria de la vivienda sita en CALLE000, nº NUM001, CP-29639, en Benalmádena (Málaga). Que la parte actora como arrendadora y la parte demandada como arrendataria suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en fecha 3 de mayo de 2016, el cual se encuentra prorrogado mediante documento de "prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda" firmado en fecha 1 de mayo de 2019. En virtud de dicha renovación del arriendo las partes convinieron una prórroga de dos años de obligado cumplimiento, fijando la renta en la cantidad de 13.000 euros mensuales para los primeros doce meses (mayo de 2019 a abril de 2020) y 13.500 euros mensuales durante los segundos doce meses (mayo de 2020 a abril de 2021), debiendo adicionar a dichas cantidades el IVA, así como minorar las retenciones por arrendamiento de bienes inmuebles. Que en fecha 28 de diciembre de 2021 en el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torremolinos, en procedimiento ordinario 1673/2020 se dictó sentencia por la que se desestimaba la demanda con imposición de costas a la parte actora, siendo que el indicado procedimiento se siguió entre las mismas partes del presente proceso, y en el mismo se analizaba la naturaleza del contrato de arrendamiento suscrito por las partes; y en relación a la prórroga concertada por las mismas, concluyéndose al respecto que: en el presente supuesto, de conformidad a lo indicado en el propio escrito de demanda, el contrato de arrendamiento aparece concertado por una entidad mercantil, para destinarlo a la residencia habitual y de la familia de quien era administrador de aquella, quien actuaba en la firma del contrato de fecha 3 de mayo de 2016, y en la firma del contrato de prórroga, como representante de la entidad "Málaga Club de Fútbol, Sociedad Anónima Deportiva", faltando, por tanto, la exigencia legal de que el destino de la vivienda sea el de servir de vivienda al arrendatario y su familia, sino que por el contrario se trata de un supuesto en que por parte de la entidad mercantil contratante se cede el uso a su administrador o representante, para que la use como vivienda para sí y su familia, razón por la cual cabe entender que no es susceptible de aplicación el artículo 2º.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por el contrario entender que estamos ante el supuesto previsto en el artículo 3º de la LAU, al considerar que estamos ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, siendo el régimen jurídico aplicable el previsto en el artículo 4º.3, que establece un sistema en el que prioriza la voluntad de las partes, en su defecto lo dispuesto en el título tercero de la Ley y supletoriamente lo dispuesto en el Código Civil, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado primero, que sujeta dichos arrendamientos de forma imperativa al régimen jurídico previsto en el título primero y título cuarto de la norma. Por tanto, las disposiciones contenidas en el título segundo, que regulan los artículos 6º a 28 inclusive, no son susceptibles de ser aplicadas a un contrato como el presente, salvo que sean traídas al propio contrato de arrendamiento en razón a la autonomía de la voluntad de las partes. Así mismo y en conexión con ello y en relación a la prórroga del contrato, la señalada sentencia concluía que: por esta razón cabe entender que se fijó un plazo de cumplimiento obligatorio para la prórroga, con exclusión de cualquier facultad de desistimiento, exclusión que, además, no es contraria al régimen jurídico aplicable al presente contrato. Es decir, la meritada sentencia fundamenta su pronunciamiento en el análisis de los documentos contractuales que fundamentan la reclamación del presente proceso, considerando la naturaleza de contrato para uso distinto del de vivienda y la obligatoriedad de la prórroga pactada por las partes, lo que se estima presupuesto lógico del análisis en cuanto al fondo de la pretensión contenida en la demanda motivadora del proceso que nos ocupa, y en consecuencia con carácter vinculante para la resolución del presente proceso, en atención al efecto de cosa juzgada positivo, por lo demás apreciable de oficio, que se desprende de lo expuesto en atención a la indicada sentencia aportada como más documental en el acto de la vista por la parte actora, y admitida como prueba en dicho acto. En lo que se refiere a la nulidad por abusiva de la cláusula relativa a la actualización de renta que se sostiene por la parte demandada, con fundamento en la regulación prevenida al respecto en el art. 18 de la LAU, tal alegación no puede ser acogida toda vez que, partiendo de la naturaleza del contrato suscrito por las partes como arrendamiento para uso distinto de vivienda y lo prevenido en el art. 4º.3 de la LAU, ha de primar al respecto lo convenido por las partes en uso de la autonomía de la voluntad, sin que además, más allá de la alegación genérica contenida al respecto en la contestación a la demanda, se haya aportado documental o propuesto prueba alguna que permita considerar el carácter abusivo de la meritada cláusula, lo que no puede desprenderse, por lo expuesto del solo contenido de los documentos contractuales aportados. Por todo lo expuesto en la fundamentación precedente se estima que, en cuanto al cálculo de importe adeudado por la parte demandada al respecto de lo reclamado en la demanda, ha de estarse al importe actualizado de renta calculado por la parte actora con arreglo a lo convenido por las partes en el documento de prórroga contractual, cálculo por lo demás no expresamente controvertido en cuanto a su determinación aritmética por la parte demandada, y a la fecha de extinción contractual marcada por la señalada prórroga, concretada por la parte demandante con fundamento en la señalada prórroga, en el 5 de mayo de 2021, concreción de otro lado, y más allá de su procedencia en cuanto al fondo, que tampoco fue expresamente controvertida por la parte demandada. Por otra parte y en lo que se refiere a la pretensión de condena respecto de las rentas devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda, la misma se estima ha de ser acogida, dado que se considera, a tenor de la naturaleza misma del concepto reclamado, el objeto de la misma, prestaciones periódicas cuyas bases para su determinación figuran especificadas en el contrato y por lo tanto incardinables en el supuesto prevenido en el art .220.1 LEC. Por todo ello y teniendo en cuenta la doctrina jurisprudencial reseñada, se estima procedente acceder al pedimento contenido al respecto en la demanda y en consecuencia al importe actualizado de renta debida hasta la fecha de extinción contractual antes señalada, concretado por la parte actora en el acto de la correspondiente vista, sin que, y como se expuso en fundamentación que precede, la parte demandada controvirtiera expresamente el cálculo aritmético del citado importe. Finalmente y en lo que respecta a la compensación de fianza y garantía adicional, ambas pactadas en la estipulación 14ª del contrato aportado con la demanda, teniendo en cuenta que como se desprende de la más documental aportada por la parte demandante al acto de la vista, en concreto el acta de entrega de llaves de fecha 24 de mayo de 2021, cuyo contenido y autenticidad no se ha visto desvirtuada por el resto de prueba practicada, y de lo alegado al respecto por la propia parte demandada, la entrega del inmueble arrendado se produce tras la interposición de la demanda e incoación del procedimiento y no se considera que tales importes que se conectan con la previa resolución del contrato y su liquidación, resolución del contrato que no se había producido por lo expuesto a la fecha de interposición de la demanda, se incardinen en el concepto de deuda líquida y exigible a efectos de que pueda operar la compensación pretendida en la contestación a la demanda, por lo que, y habida cuenta además de lo prevenido en el art. 410 LEC, no se estima pueda ser acogida la meritada compensación sostenida en la misma. En consecuencia, reiterando nuevamente que la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión de la finca arrendada se llevó a cabo durante la pendencia del procedimiento de desahucio por impago de rentas, esto es, tras la interposición de la demanda de desahucio por impago, no es posible plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo 408 de la LEC, dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes, siendo ello necesario para que nazca en el arrendador la obligación de devolución de la fianza y ostente el arrendatario el crédito que pretende compensar, de modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por tales hechos. Concluye el Juez que esto no supone que el arrendatario se vea privado de su derecho a percibir el saldo de la fianza, sino únicamente que su importe (cualquiera que sea) no puede ser objeto de compensación con el derecho de crédito que aquí se reclama. Así pues, le queda expedito el camino para reclamar la entrega del saldo en el importe que considere procedente más los intereses generados al socaire del citado art. 36.4 de lo Ley de Arrendamientos Urbanos. En consecuencia y por los fundamentos que anteceden, rechazados los motivos de oposición contenidos en la contestación a la demanda, es procedente la estimación de esta última en el sentido de condenar a mercantil "Málaga Club de Fútbol S.A.D." a pagar a la demandada (sic) la cantidad de 180.795 euros, por concepto de rentas vencidas e impagadas, más - visto lo prevenido en los arts. 1100, 1101 y 1108 del CC - los intereses legales generados desde la fecha de interposición de la demanda, sin perjuicio de los intereses moratorios procesales prevenidos en el art 576 LEC. En materia de costas, habida cuenta el anterior pronunciamiento estimatorio de la demanda, y conforme al artículo 394.1 de la LEC y al principio objetivo del vencimiento contenido en el mismo, se imponen las mismas a la parte demandada. En definitiva, el juzgador estima la demanda y condena a la entidad demandada a pagar a la demandante la cantidad de 180.795 euros, junto con los intereses reseñados en el fundamento de derecho octavo de la resolución, e impone las costas a la demandada.

CUARTO.- Considerando que de la valoración conjunta en esta alzada de la prueba practicada resultan para la Sala los siguientes hechos, acreditados con independencia de que resultasen en principio controvertidos o negados: la parte actora como arrendadora y la parte demandada como arrendataria suscribieron un contrato de arrendamiento de vivienda y lo celebraron en fecha 3 de mayo de 2016; contrato que, a instancia de la arrendataria, se prorrogó mediante documento denominado "prórroga de contrato de arrendamiento de vivienda", siendo firmado en fecha 1 de mayo de 2019. En virtud de dicha prórroga las partes convinieron una prolongación del contrato por dos años, que consideraron de obligado cumplimiento; y fijaron una nueva renta en la cantidad de 13.000 euros mensuales para los primeros doce meses, es decir, de mayo de 2019 a abril de 2020, y de 13.500 euros mensuales durante los segundos doce meses, es decir, de mayo de 2020 a abril de 2021, debiendo adicionar a dichas cantidades el IVA. Precisamente, la lectura de la cláusula primera del contrato de arrendamiento y el carácter pactado del obligado cumplimiento de la prórroga, permiten dar la razón a la parte apelada y, en definitiva, al juzgador cuando discrepan del valor jurídico resolutorio del contrato que la entidad recurrente pretende atribuir a la comunicación formal que hizo a la arrendadora mediante el burofax remitido en fecha 23 de octubre de 2020. También aparece acreditado en la documentación obrante en autos que, en fecha 26 de febrero de 2019 ya la demandante remitió un burofax al "Málaga C.F." en el que mostraba su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento originario, en su día suscrito, y pretendiendo que concluyese el contrato el 5 de mayo siguiente. No obstante lo anterior, según alegó, fue debido al interés de la parte arrendataria en continuar con el arrendamiento de la vivienda sita en Benalmádena que las partes pactaron la citada prórroga de obligado cumplimiento para ambas con una duración de dos años. Concluye el Juez acertadamente que de lo anterior se desprende que fue la propia parte arrendataria la que interesó de forma reiterada la prórroga del contrato de arrendamiento, y que con ello "decae consecuentemente la pretensión unilateral de la entidad demandada, recurrente, de dejar sin efecto la prórroga obligatoria del contrato, descartando la aplicabilidad del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos". Y la aplicación de dicho precepto se descarta judicialmente, por un lado, por las características propias de la vivienda, así como de su renta. Y, por otro, por la naturaleza mercantil de la entidad arrendataria, que formaliza el contrato y la sucesiva prórroga cediendo el uso del inmueble arrendado a su administrador o representante. Ello motiva - en conclusión lógica - que "en el presente supuesto exista una total ausencia de la exigencia legal sobre que el destino de la vivienda sea el de servir al arrendatario y a su familia como su vivienda permanente. En consecuencia, no se pueda asimilar al supuesto previsto en el artículo 2º.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. A sensu contrario, procede aplicar el artículo 3º de la LAU". Y tampoco cabe acoger la alegada nulidad, por abusiva, de la cláusula incluida en la prórroga y relativa a la actualización de la renta; nulidad que la parte demandada sustenta en la regulación del artículo 18 de la LAU. El Juez la rechaza de plano en argumento que sus cribe esta Sala: "tal alegación no puede ser acogida toda vez que, partiendo de la naturaleza del contrato suscrito por las partes como arrendamiento para uso distinto de vivienda y lo prevenido en el artículo 4º.3 de la LAU, ha de primar al respecto lo convenido por las partes en uso de la autonomía de la voluntad, sin que además, más allá de la alegación genérica contenida al respecto en la contestación a la demanda, se haya aportado documental o propuesto prueba alguna que permita considerar el carácter abusivo de la meritada cláusula, lo que no puede desprenderse, por lo expuesto del solo contenido de los documentos contractuales aportados". No teniendo, por tanto, ninguna de las partes contratantes la facultad de resolver por su simple voluntad el contrato hasta la fecha de finalización del mismo, esto es, el 4 de mayo de 2021, la demanda solicita la resolución contractual por impago de la renta - las mensualidades de abril a julio de 2020, ambos meses incluidos, ya que se manifiesta y se prueba el pago del mes de marzo anterior, que también se reclamaba inicialmente -. Y no es sino ya pendiente el proceso que la entrega efectiva de la posesión de la vivienda por la arrendataria a la arrendadora "se dilató incluso más allá de la fecha de finalización de la prórroga pactada, pues la entrega se produjo, según el Acta de Entrega de Llaves, el 24 de mayo de 2021". Por lo expuesto, el primer motivo del recurso, incluso en el particular de la cuantía de la renta, debe desestimarse por la Sala. Por tanto, no cabe más que concluir que el contrato de arrendamiento pierde su eficacia por la causa de resolución indicada y no por la voluntad de la arrendataria, y que esta última viene obligada al pago de las rentas hasta el mismo momento en que hace entrega de las llaves y se pone la vivienda a disposición de la arrendadora (no el 20 de octubre de 2020, sino el 24 de mayo de 2001), con independencia de que durante el tiempo que ha transcurrido desde el inicio de la vigencia del contrato hasta el momento antes citado haya ocupado o no la vivienda la arrendataria, o la haya ocupado, todo o parte de este tiempo, otra persona, por ser su administrador. Entiende este Tribunal, por tanto, que la recuperación de la posesión por parte de la arrendadora se produce como consecuencia de la resolución del contrato acordada en la sentencia de instancia, pero se anticipa de común acuerdo, quedando constancia por acta - de entrega de llaves - firmada por las respectivas representaciones de las litigantes. Bajo este prisma debe analizarse ahora el segundo motivo del recurso. Se trata de la condena a rentas futuras tras la presentación de la demanda, y la aplicación de lo dispuesto en el artículo 220.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sostiene la parte recurrente, como se ha visto, la supuesta vulneración de lo previsto en el artículo 220.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en tanto que estima no procedente la condena a las rentas devengadas con posterioridad a la interposición de la demanda. La demandante interesó en la demanda la condena al pago de las rentas vencidas y no abonadas, entendiendo que ello tiene perfecto encaje procesal en el artículo 220.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que el contrato mantenía su vigencia y continuaba el devengo de rentas periódicas y determinadas tras la interposición de la demanda hasta la devolución del inmueble, por lo que resulta perfectamente exigible y lógico por economía procesal la condena de rentas futuras. El juez acoge tal pretensión ya que considera, a tenor de la naturaleza misma del concepto reclamado, que se trata de prestaciones periódicas cuyas bases para su determinación figuran especificadas en el contrato y por lo tanto son incardinables en el supuesto prevenido en el artículo 220.1 de la LEC. Y lo cierto es que, si bien, en línea de principio, no caben las condenas de futuro, la misma Ley Procesal prevé una excepción a dicho principio, contemplando tal posibilidad en caso de intereses o prestaciones periódicas que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte la resolución. Es más, salvando las dudas que existían en un sector jurisprudencial, la reforma de la LEC operada por Ley 19/2009 incluye expresamente el supuesto de la reclamación de rentas devengadas con posterioridad a la demanda en el caso de que tal reclamación se articule de forma acumulada al juicio de desahucio, desvirtuando la propia dicción del precepto los obstáculos que la apelante recoge en su escrito de recurso. Así, la propia Ley permite la condena al pago de las rentas que se devenguen "hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca" (entrega que puede ser voluntaria o a través del lanzamiento), y en cualquier caso éste es el "dies ad quem", sea o no posterior a la sentencia, ya que ello ha de leerse en relación con el apartado 1 del propio artículo 220. por otra parte, no puede sostenerse que una vez resuelto el contrato - voluntariamente o por sentencia firme - dejan de devengarse rentas, por lo que no puede condenarse a su pago; y ello no sólo en atención a la doctrina jurisprudencial que parte de un concepto amplio de renta, atendido que subsiste la obligación del arrendatario de proceder a su pago, sino también por el propio texto de la norma que prevé la condena al pago hasta la entrega de la posesión, no pudiendo obviarse que esta prevención se hace cuando, precisamente, la reclamación de rentas se articula de manera acumulada a un juicio de desahucio; mantener el razonamiento de la apelante comportaría dejar vacío de contenido el precepto. Y tampoco se produce vulneración o infracción del artículo 219 de la LEC, ya que se establecen claramente los parámetros para el cálculo o concreta cuantificación de esa condena de futuro, bastando para su liquidación una simple operación aritmética: las rentas devengadas (según la periodicidad pactada, normalmente mensual) hasta la entrega de la posesión, por el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda, más el IVA pactado. Por todo cuanto antecede, procede desestimar también en este punto el recurso, en el sentido de mantener la condena asimismo a la demandada al pago de las rentas que venzan y resulten debidas hasta que se produjo la efectiva entrega de la posesión a la arrendadora. Por último, sobre la posibilidad o no de compensar la fianza - y la garantía añadida - como parte del pago de las cantidades adeudadas, la sentencia ahora revisada no la estima posible y ello motiva el tercer argumento del recurso. Indica la parte apelada que, de acuerdo con el principio "pacta sunt servanda", no cabe aceptar la petición así deducida por la apelante, y ello porque la fianza no tiene como único objetivo el pago de las rentas acordadas, sino que el principal fin de la misma es garantizar la devolución de la finca arrendada en el mismo estado en que se entregó a la arrendataria. Recuerda lo dispuesto en la cláusula cuarta de la prórroga acordada, y que ya advirtió por escrito a la hoy apelante sobre el "muy deficiente estado de mantenimiento, tanto de la vivienda como del jardín, totalmente abandonado por la entidad arrendataria". Así consta expresamente en los requerimientos realizados a la arrendataria el 12 de mayo de 2020, unidos a la demanda. Añadiendo al oponerse al recurso que, "una vez recuperada la posesión de la vivienda, se ha visto obligada a instar el levantamiento de actas notariales y la redacción de un informe pericial en el que se describen y valoran los daños causados por el arrendatario (y que no podían ser objeto de la demanda principal no sólo por la especificidad de ésta, sino por la fecha en que se presentó esa demanda, muchos meses antes de concluir el arrendamiento). Así las cosas, los daños finalmente causados por la parte arrendataria se encuentran pendientes de reclamación". Se refirió luego a lo dispuesto en el artículo 408 de la LEC sobre la compensación de créditos y a la jurisprudencia relacionada con tal figura jurídica, recordando que la demanda se interpone en fecha 28 de julio de 2020 y la entrega del inmueble arrendado se produce, tras la interposición de la demanda, con la entrega de las llaves, el día 24 de mayo de 2021. Por ello niega que los importes de la garantía y la fianza se puedan incardinar dentro del concepto de deuda líquida, vencida y exigible a los efectos de que pueda operar la compensación instada de contrario. Y por ello cabe precisar que no es posible de momento imputar el importe de la fianza satisfecha por la arrendataria a ninguna de las mensualidades debidas, sin perjuicio de su posterior restitución, compensación o reclamación. Y es que es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, no teniendo el arrendador obligación de devolver la fianza sino hasta el final del arriendo, y aún después del mismo, transcurrido un mes desde la devolución de las llaves. La prórroga tiene sustento en que, como se desprende de la documental aportada por la parte demandante al acto de la vista y de las alegaciones de ésta en su oposición al recurso, en concreto el acta de entrega de llaves de fecha 24 de mayo de 2021, cuyo contenido y autenticidad no se han visto desvirtuados por el resto de prueba practicada, y de lo alegado al respecto por la propia parte demandada, la entrega del inmueble arrendado se produce tras la interposición de la demanda e incoación del procedimiento "y no se considera que tales importes que se conectan con la previa resolución del contrato y su liquidación, resolución del contrato que no se había producido por lo expuesto a la fecha de interposición de la demanda, se incardinen en el concepto de deuda líquida y exigible a efectos de que pueda operar la compensación pretendida en la contestación a la demanda, por lo que, y habida cuenta además de lo prevenido en el art. 410 LEC, no se estima pueda ser acogida la meritada compensación sostenida en la misma". En consecuencia, no es posible plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo 408 de la LEC, dado que en el momento en que la arrendadora ejercitó la acción resolutoria la arrendataria todavía no había restituido la posesión de la finca, siendo ello necesario para que naciese la obligación de devolución de la fianza y ostentase la arrendataria el crédito que pretende compensar; "de modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por tales hechos". Concluye de forma correcta el Juez que esto no supone que la arrendataria se vea privada de su derecho a percibir el saldo de la fianza, sino únicamente que su importe (cualquiera que sea) no puede ser objeto de compensación con el derecho de crédito que aquí se reclama. Así pues, le queda expedito el camino para reclamar la entrega del saldo en el importe que considere procedente más los intereses generados al socaire del citado artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sin perjuicio de la reclamación por daños o desperfectos que pudiera realizar la arrendadora. En definitiva, no procede la compensación de la fianza en procedimientos de desahucio y reclamación de rentas, al ser otros los fines para los que se constituyó; y en este caso, además, consta que la fianza se devolverá tras la comprobación de la vivienda al finalizar el contrato. Procede desestimar también este último motivo de recurso. En consecuencia, debe confirmarse íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.

QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.