Sentencia Civil 844/2024 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 6, Rec. 298/2024 de 05 de junio del 2024

Primero.- Frente a la sentencia de instancia que estima la demanda presentada y condena a la parte demandada a abonar las cantidades pactadas en concepto de indemnización, se alza la recurrente aduciendo en síntesis:

.- Defecto procesal derivado del efecto preclusivo que contempla el artículo 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que se pretende ejercitar una acción que debió ser planteada en el procedimiento anterior, Juicio Verbal de Desahucio por falta de pago nº 2072/2021 seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga. Se produciría en base al art. 222 LECi un efecto de cosa juzgada negativa de manera que no podría reclamarse ahora lo que debió ser objeto del proceso anterior.

.- Incorrecta aplicación de la renta importe fijado pues no puede ser de aplicación el mismo importe de renta cuando se está ocupando el inmueble que cuando se ha entregado a su legítimo propietario. La renta se fija en 16.600 € mensuales, y no los 26.593,87 €.

.- Subsidiariamente, moderación judicial de las cantidades reclamadas pues no se ha producido ningún daño.

Segundo.- Son hechos probados, tal y como recoge la sentencia de instancia, que el 1 de octubre de 2019 las partes suscribieron contrato de arrendamiento con una duración de tres años, hasta el día 1 de octubre de 2022, que sería de cumplimiento obligatorio para ambas partes, pactándose que el cumplimiento íntegro por parte del arrendatario del plazo de duración (tres años) se consideraba esencial para su otorgamiento, por lo que en caso de resolución anticipada del contrato por cualquier causa imputable al arrendatario, éste debía abonar al arrendador una indemnización por importe equivalente a la totalidad de las renta que debieran devengarse desde la fecha de resolución anticipada hasta la finalización del plazo inicial.

Ante el incumplimiento por parte del arrendatario de la obligación de pago de la renta, la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal para la resolución de contrato por falta de pago de renta y acción acumulada de reclamación de cantidad por las rentas debidas, de la que conoció el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga (autos 2072/2021) y que finalizó con el dictado de sentencia dictada en fecha de 16 de marzo de 2022 (que devino firme al no ser recurrida por las partes), en la que ese declaraba resuelto el contrato de litis y se condenaba a ésta a abonar a la arrendadora la cantidad de 203.535,67 euros, en concepto de rentas vencidas hasta el mes de marzo de 2022 inclusive, así como al pago de las rentas que se devengaran desde el dictado de la sentencia hasta el efectivo lanzamiento de la finca, a razón de 26.593,87 euros mensuales; lanzamiento que se llevó a cabo el día 23 de junio de 2022.

La sentencia ahora recurrida, de conformidad con la penalización pactada antes mencionada condena a la arrendataria demandada a abonar a la arrendadora demandante una indemnización por importe equivalente a las rentas que restan por abonar hasta el cumplimiento del plazo de duración pactado (1 de octubre de 2022) serían tres (julio, agosto y septiembre de 2022). Ascendiendo el importe de la indemnización asciende a 79.781,61 euros pues el importe de la renta computable para fijar dicha indemnización expresamente pactada asciende a 26.583,86 euros (renta pactada, 16.600 euros, más IVA y actualizada conforme a lo pactado en el contrato).

Tercero.- El artículo 222. "Cosa juzgada material": determina que "1. La cosa juzgada de las sentencias firmes, sean estimatorias o desestimatorias, excluirá, conforme a la ley, un ulterior proceso cuyo objeto sea idéntico al del proceso en que aquélla se produjo. "2. La cosa juzgada alcanza a las pretensiones de la demanda y de la reconvención, así como a los puntos a que se refieren los apartados 1 y 2 del artículo 408 de esta Ley. [...]".

Por su parte, el artículo 400. "Preclusión de la alegación de hechos y fundamentos jurídicos" dispone que "1. Cuando lo que se pida en la demanda pueda fundarse en diferentes hechos o en distintos fundamentos o títulos jurídicos, habrán de aducirse en ella cuantos resulten conocidos o puedan invocarse al tiempo de interponerla, sin que sea admisible reservar su alegación para un proceso ulterior...2. De conformidad con lo dispuesto en al apartado anterior, a efectos de litispendencia y de cosa juzgada, los hechos y los fundamentos jurídicos aducidos en un litigio se considerarán los mismos que los alegados en otro juicio anterior si hubiesen podido alegarse en éste".

La sentencia de pleno del Tribunal Supremo 331/2022, de 27 de abril, ha compendiado los pronunciamientos más relevantes sobre el alcance de la cosa juzgada y su relación con la regla de la preclusión, de alegaciones; y establece los siguientes hitos:

.- La sentencia 812/2012, de 9 de enero de 2013, declara: "A) Esta Sala ha declarado que el artículo 400.2 LEC está en relación de subordinación respecto a la norma contenida en el artículo 400.1 LEC, de forma que solo se justifica su aplicación para apreciar litispendencia o los efectos de la cosa juzgada material cuando entre los dos procesos -atendiendo a las demandas de uno y otro- se hayan formulado las mismas pretensiones. Es en tal caso cuando no cabe iniciar válidamente un segundo proceso para solicitar lo mismo que en el proceso anterior con apoyo en distintos hechos o diferentes fundamentos jurídicos, pues la LEC obliga a estimar la excepción de litispendencia -si el primer proceso se halla pendiente- o la de cosa juzgada -si en el primer proceso ha recaído sentencia dotada de efectos de cosa juzgada material ( SSTS 25 de 25 de junio de 2009, RIPC n.º 2534 / 2004, 10 de marzo de 2011, RIP n.º 1998/2007). [...]. "La identidad de la acción no depende del fundamento jurídico de la pretensión, sino de la identidad de la causa petendi [causa de pedir], es decir, del conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora ( STS 7 de noviembre de 2007, RC n.º 5781/2000, 16 de junio de 2010, RIP n.º 397/2007, 28 de junio de 2010, RIP n.º 1146/2006). [...].

.- La sentencia 189/2011, de 30 marzo, resume así los requisitos de aplicación del art. 400 LEC: "el artículo 400 persigue que el actor haga valer en el proceso todas las causas de pedir de la pretensión deducida. Por ello, el complejo supuesto que condiciona la aplicación de la sanción que el mismo establece se integra (a) por la realidad de dos demandas - sentencia 452/2010, de 7 de octubre -; (b) por ser diferentes las causas de pedir alegadas en ellas, lo que puede deberse tanto a que lo sean sus elementos fácticos -'diferentes hechos'-, como normativos -'distintos fundamentos o títulos jurídicos'-; (c) por haber podido ser alegada en la primera demanda la causa de pedir, en cualquiera de los aspectos de su doble vertiente, que fue reservada para el proceso ulterior - 'resulten conocidos o puedan invocarse'-; y (d) por haberse pedido lo mismo en las dos demandas".

.- En la sentencia 768/2013, de 5 de diciembre, declaramos que el art. 400 LEC ha de interpretarse en el sentido de que no pueden ejercitarse acciones posteriores basadas en distintos hechos, fundamentos o títulos jurídicos cuando lo que se pide es lo mismo y cuando tales fundamentos, fácticos y jurídicos, pudieron ser alegados en la primera demanda (lo que tampoco supone que el litigante tenga obligación de formular en una misma demanda todas las pretensiones que en relación a unos mismos hechos tenga contra el demandado).

La preclusión se justifica en la medida en que "no es admisible una multiplicación injustificada de litigios sobre cuestiones que puedan solventarse en uno solo". De hecho, afirma que, conforme a los arts. 400, 222 y 219 LEC, en la relación entre una demanda previa de declaración de responsabilidad contractual y una demanda posterior de condena al pago de la indemnización resultante de dicha responsabilidad, "tendría sentido apreciar la preclusión, pues no es admisible [...] promover dos pleitos cuando el interés del demandante pueda satisfacerse por completo en uno solo".

Cuarto.- En el supuesto de autos no se produce la litispendencia prevista en el artículo 400 LECi, ni en consecuencia el efecto de cosa juzgada material que aduce la parte. Y ello por:

.- Como hemos señalado requisito necesario para que se produjera tal efecto es que los hechos que ahora se aducen pudieran alegarse en el procedimiento anterior, lo cual no pudo ser porque en el momento de interposición de la demanda de desahucio se ignoraba si la presente acción iba a poder ser ejercitada al desconocerse si el desalojo de los inmuebles iba a ser anterior o posterior al mes de octubre de 2022.

.- De acuerdo con el artículo 73.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que sea admisible la acumulación de acciones es preciso que las acciones acumuladas no deban, por razón de su materia, ventilarse en juicios de diferente tipo.

El ámbito del art. 250 LECi determina que se tramitarán por juicio verbal, los procedimientos que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Las cantidades que pueden reclamarse en el procedimiento verbal de desahucio (se pretenda o no éste) son las rentas impagadas y las cantidades que se asimilan a ellas, como son los diferentes suministros o gastos que en virtud del contrato son asumidos por la parte arrendadora, pero no aquellos perjuicios derivados del incumplimiento del contrato y que son ajenos a la renta.

Como indica la SAP Barcelona 9/3/23, el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame; y el artículo 220.2, admite en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando se haya solicitado, que la sentencia, el auto o el decreto incluyan la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca. En definitiva, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia.

Por el contrario, los artículos 437.4.3ª, y 220.2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no permiten que, en el juicio verbal de desahucio, se acumule la reclamación de otras cantidades distintas de las rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas; o de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca. Para las demás reclamaciones de cantidad, que no se encuentren en alguna de las excepciones legalmente previstas, es aplicable la norma general del artículo 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no se admite en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones.

Y así, la Sentencia núm. 90/2020 de 24 febrero, de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, según la cual la Ley de Enjuiciamiento Civil "permite la acumulación al juicio de desahucio de la acción en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, por lo que las reclamaciones fundadas en otros conceptos, o en sanciones pactadas o en la aplicación de cláusulas penales quedan excluidas de su ámbito, sin perjuicio de que pueda la arrendadora reclamarlas en el procedimiento correspondiente"; y la de 26 de abril de 2013, según la cual no cabe la acumulación "pues lo que se reclama ahora ni es renta ni es cantidad análoga, sino penalización por el impago que, como las indemnizaciones contractualmente previstas, la reclamaciones fundadas en otros conceptos, o en sanciones pactadas o en la aplicación de cláusulas penales, no caben en dicha acumulación, sin perjuicio de su reclamación en un juicio posterior".

Por tanto, el hoy actor no podía en el juicio de desahucio la reclamación de la indemnización por desistimiento o por indemnización, y no puede ser de aplicación el art. 400 LECi pues tanto por motivos materiales (imposibilidad de alegar entonces los hechos) como procesales (inadecuación del procedimiento) no se pudo entonces instar la pretensión que ahora se demanda.

Quinto.- En cuanto al importe de la renta no procede sino ratificar la sentencia conforme a sus propios fundamentos. Conforme a lo pactado la resolución anticipada del contrato por cualquier causa imputable al arrendatario, éste debía abonar al arrendador una indemnización por importe equivalente a la totalidad de las rentas que debieran devengarse desde la fecha de resolución anticipada hasta la finalización del plazo inicial; es decir, no la renta inicial, sino la renta que debería pagarse en esos meses que no se cumplió el contrato.

Y esa renta era de 26.583,86 euros mensuales como la propia parte asumió al abonar el importe de las tres mensualidades de renta vencidas desde el dictado de la sentencia hasta la fecha de lanzamiento.

Sexto.- El art. 1154 del Código Civil, que prevé lo siguiente: "El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor". Según la jurisprudencia del TS, el mandato dirigido al juez en esta norma para que modere la cláusula penal solamente es aplicable cuando el incumplimiento producido no es aquel para el que precisamente se ha previsto la pena.

Por otro lado, la doctrina constante del TS explica "que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe, rebajar equitativamente la pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido".

Con ello tendríamos que ya debe rechazarse la moderación que insta la parte pues la cláusula que establece la indemnización está expresamente prevista para ello, para cuando el arrendatario no cumpla el total período de arrendamiento pactado. Y debe igualmente tenerse presente que la parte no ha cumplido voluntariamente con sus obligaciones deriva del arrendamiento sino que fue preciso iniciar un proceso para el desahucio y abono de las rentas impagadas.

Recordemos además que estamos fuera del ámbito de regulación de la LAU y es de plena aplicación el art. 1255 CCi. Y en este sentido la STS 328/2019 de 6 de junio que "dicha posibilidad de estipular cláusulas penales con función punitiva está sujeta a los límites generales de la autonomía privada que el artículo 1255 CC establece: pueden considerarse contrarias a la moral o al orden público las penas convencionales cuya cuantía exceda extraordinariamente la de los daños y perjuicios que, al tiempo de la celebración del contrato, pudo razonablemente preverse que se derivarían del incumplimiento contemplado en la cláusula penal correspondiente. No sólo las cláusulas penales "opresivas", intolerablemente limitadoras de la libertad de actuación del obligado [...], o las "usurarias", aceptadas por el obligado a causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia o de lo limitado de sus facultades mentales; sino también aquéllas en las que el referido exceso de la cuantía pactada de la pena sobre el daño previsible no encuentre justificación aceptable en el objetivo de disuadir de modo proporcionado el incumplimiento que la cláusula contempla; en atención sobre todo a la gravedad del mismo y al beneficio o utilidad que hubiera podido preverse, al tiempo de contratar, que reportaría al deudor incumplidor".

Con relación a este carácter excesivo, la STS 4/4/22 reconoce que la pena pueda moderarse judicialmente aplicando el artículo 1154 CC por analogía, cuando aquella diferencia sea tan extraordinariamente elevada, que deba atribuirse a que, por un cambio de circunstancias imprevisible al tiempo de contratar, el resultado dañoso efectivamente producido se ha separado de manera radical, en su entidad cuantitativa, de lo razonablemente previsible al tiempo de contratar sobre la cuantía (extraordinariamente más elevada) de los daños y perjuicios que causaría el tipo de incumplimiento contemplado en la cláusula penal. Pero corresponde al demandado la carga de alegar y de probar que la cuantía de la pena aplicable según lo pactado ha resultado ser extraordinariamente más elevada que la del daño efectivamente causado al acreedor corresponderá al deudor incumplidor que pretenda la moderación judicial de la pena ( art. 217.3 LEC) . La jurisprudencia es insistente, al respecto, en el sentido de exigir que la carga de alegar y de probar que el montante de la pena ha resultado ser extraordinariamente superior al daño efectivamente sufrido por el acreedor, corresponderá al deudor incumplidor que postule la reducción conservadora de la pena pactada ( sentencias 44/2017, de 25 de enero, 126/2017, de 24 de febrero, 61/2018, de 5 de febrero, 441/2018, de 12 de julio, 148/2019, de 12 de marzo, 352/2019, de 6 de junio; 441/2020, de 17 de julio y 193/2021, de 12 de abril)".

Y en el caso de autos, no puede calificarse en modo alguno excesiva la cuantía pactada pues en definitiva la no ocupación del inmueble priva al arrendador de unos ingresos que tenía asegurado si el arrendatario hubiera cumplido con sus obligaciones. El carácter desmesurado no solo no se ha acreditado por la parte apelante sino que al contrario lo que parece deducirse es que la cantidad se ajusta a la correspondiente a la renta que debería haberse percibido de cumplirse el contrato y por tanto a los daños derivados de su incumplimiento.

Séptimo.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del artículo 398 de la L. E. Civil, habrán de imponerse al apelante las costas del presente recurso.

Por aplicación de la Disposición Adicional Decimoquinta, apartado 9 de la L. O. P. J., ante la confirmación de la resolución recurrida, se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha Disposición.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.