"Que, estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador D. Ángel Anosrena Huidobro, en nombre y representación de la mercantil MEDYFARM GESTION, SOCIEDAD LIMITADA, contra la entidad MALAKA SOL PROPERTIES SL:
1) DEBO DECLARAR Y DECLARO la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha del contrato de arrendamiento de fecha 21 de febrero de 2011, que tenía por objeto la vivienda sita en DIRECCION000, Málaga, condenando a la demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora la finca arrendada, y con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica antes de la fecha prevista para el mismo.
2) DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada MALAKA SOL PROPERTIES SL al pago de las costas procesales causadas."
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, tras los trámites procesales oportunos, modificase el pronunciamiento sobre la estimación de la demanda interpuesta frente entablada a esta parte y, en consecuencia, estimase las pretensiones absolutorias de la contestación, con imposición de las costas de primera y segunda instancia a la demandante. Alegó que la resolución adoptada en primera instancia no es acertada al incurrir en error en la valoración de la prueba, además de infringir normas de garantías procesales y sustantivas. Se refirió a la vulneración del artículo 250.1.1 de la LEC en relación con la excepción procesal de defecto legal en el modo de proponer la demanda, al amparo de lo dispuesto en el art. 416.1.4 de la LEC, debiendo ser resuelta de conformidad con lo establecido en el art. 423 de la LEC. Dicha excepción se plantea al estar en entredicho los contratos de compraventa de los inmuebles que se han realizado para perjudicar los derechos de adquisición preferente de los inquilinos, lo que determinaría la nulidad de estos en base a los art. 1255, 1261, 1275, 1303, 1305 del Código Civil, y por tanto se trata de una cuestión compleja que debería haberse discutido en la presente causa, permitiendo a esta parte alegar cuantos motivos considerase suficientes para acreditar esta cuestión y poder debatirse y que, por lo tanto, debería haber impedido que la demanda interpuesta se haya seguido y tramitado por los tramites de juicio verbal. Constituye doctrina consolidada que esta clase de procesos, dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es manifiestamente inidónea para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su especifico y reducido ámbito de aplicación. También alegó la infracción del artículo 10 de la LEC en relación con la falta de legitimación activa. Esta parte no ha aceptado en momento alguno que la actora tuviera legitimación para entablar la presente demanda de desahucio y ello en base a las alegaciones efectuadas en el escrito de contestación y por los hechos acontecidos y que dio incluso lugar a la interposición de una denuncia por presuntos delitos de estafa y falsedad documental. Y tampoco consta acreditada la titularidad del inmueble, ni la condición de arrendadora por la entidad demandante, lo que implica una falta de legitimación activa. Con cita del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable a esta relación contractual, expresó que en momento alguno se ha notificado a esta parte, arrendataria de la vivienda, circunstancia esta que además no se discute, la adquisición del inmueble por parte de la demandante, no habiéndose acreditado dicha notificación con documento alguno de la demanda, alegándose en este sentido que desconocía que la vivienda estaba ocupada por esta parte. Sin embargo, tampoco se realizó tal comunicación a la arrendataria que cedió sus derechos a esta parte, pues de haber sido así ésta le hubiera comunicado la cesión y se lo hubiera podido comunicar a la ahora demandada, ni se molestó la actora en realizar el trámite en cuestión, siendo el objetivo privar a esta parte de su derecho de adquisición preferente. No se ha aportado tampoco documento alguno que acredite que se haya efectuado esta notificación a la arrendataria anterior que cedió los derechos, y tampoco el vencimiento del contrato. Y si nunca se ha comunicado el vencimiento del contrato de arrendamiento por la parte actora, con finalización de la relación arrendaticia el 28 de febrero del año 2021, pues las copias certificadas y de los burofaxes remitidos a la demandada al domicilio correspondiente al inmueble arrendado y domicilio social de la entidad, que se aportan, dejan constancia solo del envío de dichos burofaxes pero no de que han sido entregados, dejando, además, constancia que dicha recepción no se realizó por encontrarse ausente el destinatario. Tampoco es cierto lo manifestado en cuanto a que, llegada la supuesta fecha de finalización del contrato, compareció la entidad demandante en el inmueble, por medio de su apoderado, al objeto de que se entregara la posesión de la vivienda, no aportándose documento que justifique tal comparecencia ni el nombre del apoderado que lleva a cabo la misma. La falta de comunicación expresa de la resolución del contrato de arrendamiento puede dar lugar a una prórroga tácita del mismo, siempre y cuando no se haya realizado una denuncia expresa de la intención de no renovar el contrato, En este sentido, la jurisprudencia establece que las prórrogas deben establecerse mediante acuerdo al vencimiento del término originalmente pactado. Sin embargo, también se ha reconocido la existencia de una prórroga tácita del contrato en casos en los que no se ha realizado una comunicación fehaciente por parte del arrendador manifestando su decisión de no hacer efectiva la opción de prórroga. Por lo tanto, es fundamental que las partes involucradas en un contrato de arrendamiento comuniquen de manera clara y expresa su voluntad de resolver el contrato para evitar posibles prórrogas tácitas, supuesto que no se ha producido en el caso que nos encontramos, no habiéndose notificado a esta parte, de forma fehaciente, la decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento por parte de la actora.
SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso interpuesto y con expresa imposición de las costas causadas a la parte recurrente, añadiendo, como cuestión previa, que la sentencia ha sido dictada en autos de Juicio Verbal de Desahucio por expiración del plazo contractual, en un procedimiento que lleva aparejado lanzamiento y, en consecuencia, sometido en cuanto a recursos a los requisitos de admisibilidad previstos en el art. 449.1 de la LEC. No habiéndose resuelto expresamente, de modo previsto en el art. 458 de la LEC, sobre la interposición y admisión del recurso, por medio del presente viene esta parte a alegar la inadmisibilidad de dicha apelación en este trámite de oposición como primer motivo de oposición al recurso, sobre cuya cuestión se pronunciará el tribunal en la resolución que decida el mismo, momento en el que las causas de inadmisión operarán como causas de desestimación, Y ello porque entiende esta parte que el recurso de apelación planteado de contrario incumple el requisito previsto en el art. 449.1 de la LEC, y por tanto no debió admitirse, toda vez que al interponerlo, ni se manifiesta ni se acredita por la recurrente tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. Por lo tanto, concurre una causa de inadmisibilidad que, de acuerdo con lo preceptuado debió conllevar la denegación, mediante auto, de la admisión del recurso de apelación planteado de contrario. El propio Tribunal Constitucional ha venido a defender la finalidad de tal requisito procesal en aras a la defensa de los derechos del arrendador con una sentencia estimatoria de los mismos, al objeto de evitar la dilatación del lanzamiento y mantener en la posesión a un inquilino sin abonar renta. Atendiendo a la doctrina que se expone en las resoluciones que se citan y dado que en el presente caso no hay duda de que nos encontramos ante un proceso que lleva aparejado el lanzamiento (la acción entablada fue la de resolución de contrato y desahucio por extinción del término), el requisito del pago de las rentas para la interposición del recurso de apelación es imprescindible. Es por ello que, no habiendo sido cumplimentado por la demandada el presupuesto del pago o consignación de las rentas, debe inadmitirse el recurso de apelación planteado de contrario, por haberse incumplido por la recurrente el requisito previsto en el art. 449.1 de la LEC. Subsidiariamente, para el caso de que la alegación precedente no fuese estimada, en relación con las cuestiones de fondo planteadas en el escrito de interposición, esta parte se manifiesta expresamente en disconformidad con la recurrente en cuanto alega vulneración del artículo 250.1 en relación con lo dispuesto en los artículos 416 y 423 de la LEC, así como vulneración del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (falta de legitimación activa) y, por último, que no consta acreditado que se haya notificado el cambio de titularidad, así como la falta de comunicación del vencimiento del contrato y la existencia de prórroga tácita. En cuanto al primer motivo, la demandada vuelve a reiterar en apoyo de su pretensión revocatoria lo ya manifestado en el escrito de contestación a la demandada, al formular excepción de inadecuación del procedimiento por cuestión compleja. Y los fundamentos de la desestimación de la excepción solicitada por la demandada, y que esta parte hace suyos interesando la confirmación del pronunciamiento, los recoge la sentencia recurrida en su fundamento jurídico segundo. No resulta aplicable en este caso la doctrina de la cuestión compleja en la medida en que el presente procedimiento con relación a la pretensión deducida constituye un juicio declarativo plenario sin restricciones probatorias, debiendo considerarse adecuado el procedimiento de desahucio para la cuestión suscitada. A nuestro juicio, tampoco debe considerarse una cuestión compleja una supuesta pretensión de la demandada que no se ha ejercitado mediante la correspondiente acción judicial frente a la demandante. La existencia o no del derecho de retracto carece de relevancia para decidir la fecha de terminación del contrato vigente entre las partes y la declaración de la procedencia del desahucio por expiración del plazo no es incompatible con que el arrendatario pueda ejercitar el retracto. La parte demandada ha confundido, a nuestro juicio, la complejidad con oportunidad o conveniencia. Y por ello procede, y así se solicita, la desestimación del motivo de recurso alegado por el recurrente, manteniendo el pronunciamiento desestimatorio de la excepción de inadecuación del procedimiento. También se muestra esta parte en disconformidad igualmente con el tercero de los motivos de impugnación que se alega. De nuevo la demandada reitera sus manifestaciones del escrito de la contestación a la demanda al excepcionar la falta de legitimación activa, respecto a la cual se pronuncia la sentencia desestimándola. No es admisible, además, que la demandada sostenga la falta de legitimación activa de la demandante ya que actúa contra sus propios actos, en la medida en que se aportan, como documento número cinco con el escrito de demanda, las facturas emitidas por la demandante a la demandada para el abono de la renta correspondiente a todo el año 2020 y a los meses de enero y febrero de 2021, que consta han sido abonados por la demandada. Establece la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento de vivienda de 21 de febrero de 2011 que el plazo de duración del mismo será de cinco años. Vencido el contrato, éste se prorrogó otros cinco años hasta el 28 de febrero de 2021, cuestión que no ha sido en modo alguno controvertida por la demandada. Constando, mediante documental que en fecha 5 de octubre de 2020 la actora remite a la demandada burofax comunicándole su voluntad de dar por terminado el contrato a su vencimiento - 28 de febrero de 2021 - y la obligación de la demandada de entregar el inmueble el día 1 de marzo de 2021, habiéndose comunicado la voluntad de la arrendadora de no renovación con una antelación superior al plazo de un mes previsto tanto en el contrato como en la Ley, y habiendo transcurrido el plazo contractualmente previsto de arrendamiento y el de las prórrogas que legalmente correspondían, procede estimar íntegramente la demanda y declarar la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual. Sin perjuicio de que esta parte interesa la confirmación de dicho pronunciamiento desestimatorio de la sentencia, no puede más que insistir en que la entidad demandada, ahora apelante, ni en su oposición a la demanda ni en el propio recurso realiza alegación que alguna justifique, en cuanto a la resolución del contrato por expiración del término, la no finalización del plazo de arrendamiento conforme se pactó en el mismo y conforme se interesa en la demanda. Cita la parte recurrente la Ley de Arrendamientos Urbanos, con la pretensión de que no resultando de aplicación el art. 25.7 de la LAU en el presente caso, no se encuentra acreditada la titularidad del inmueble por parte de la demandante. Sin embargo, la existencia o no del derecho de tanteo y retracto al que hace referencia el artículo 25 carece de relevancia para decidir la fecha de terminación del contrato vigente entre las partes y la declaración de la procedencia del desahucio por expiración del plazo no es incompatible con que el arrendatario pueda (o no) ejercitar el retracto. Llegados a este punto, y si bien los concretos motivos de impugnación se contienen en los que se identifican en el escrito de recurso como fundamentos primero a tercero, esta parte muestra su disconformidad también con la recurrente en lo que se refiere a las alegaciones contenidas en los que se identifican como fundamentos cuarto y quinto. La parte recurrente pretende también concluir que carece de legitimación activa la demandante para interponer la presente demanda de desahucio porque no consta acreditada su condición de arrendadora ni que haya notificado el cambio de titularidad del inmueble, alegaciones que deben desestimarse sobre la base de las siguientes consideraciones: La legitimación activa es una cuestión de fondo que se ha resuelto debidamente en sentencia, insistiendo únicamente en que la demandada no puede negar en el proceso la legitimación activa a quién se la tiene reconocida fuera de él, admitiendo la subrogación como arrendador en el contrato de arrendamiento que le fue notificada y pagándole las rentas derivadas del arrendamiento. Es doctrina consolidada la que predica que no puede impugnar la personalidad o la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se le tenga reconocida. Y en el caso es claro que, a tenor del documento nº 5 de la demanda (facturas correspondientes al año 2020 y enero y febrero de 2021), la demandada tiene reconocida la personalidad de la recurrente como arrendadora, estando legitimada para el ejercicio de acciones que en este concepto le corresponde, como acontece con la resolución contractual postulada, por lo que no puede alegar ahora la falta de legitimación "ad causam" de la mercantil actora. Esta parte es arrendadora, subrogada en el contrato de 21 de febrero de 2011, y la demandada es arrendataria por cesión de derechos de contrato de arrendamiento, contrato cuya prórroga forzosa finalizó el día 1 de marzo de 2016, prorrogado por otros cinco años más hasta el 28 de febrero de 2021 (cláusula cuarta) mediando requerimiento previo para desalojo de la finca por lo que la demanda fue estimada con tales fundamentos. Es más, esta parte acreditó la notificación a los arrendatarios de la compra mediante su aportación como prueba documental en el acto de la audiencia de copia del acta de notificación y requerimiento. Y por último, respecto a la falta de comunicación del vencimiento del contrato y a los pretendidos efectos de prórroga del contrato, únicamente señalar que se han adjuntado al procedimiento copias certificadas y pruebas de entrega de los burofaxes remitidos a la demandada, en los que se comunica la voluntad de la demandante de no renovación del contrato a su extinción, tanto al domicilio correspondiente al inmueble arrendado, al domicilio social de la entidad, así como al del despacho de abogados indicado por la arrendataria para cualquier comunicación relativa al arrendamiento. Sin embargo, la parte recurrente, y sobre la base de un supuesto error en la valoración de la prueba por parte del juzgador, pretende hacer prevalecer en la apreciación de la prueba su propio interés sobre el criterio objetivo e imparcial del juzgador que inspira la valoración conjunta de toda la prueba, lo que le lleva a concluir la estimación de la demanda y con ello declarar la extinción del contrato por expiración del plazo.
TERCERO.- Considerando que, como señala el Juez "a quo", en el presente proceso se ejercita por la parte actora una acción de carácter personal derivada de la relación jurídica de contrato de arrendamiento de vivienda de 21 de febrero de 2011 que liga a aquélla con la demandada, en sus respectivas posiciones de arrendadora y arrendataria, y que tenía por objeto la vivienda sita en DIRECCION000, de Málaga, dirigida a la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual. Pretensión que encuentra fundamento en la normativa que rige el marco contractual existente entre las litigantes y que viene constituido por las estipulaciones contenidas en el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de febrero de 2011, convenido entre Doña Manuela y la entidad "Jardines de San Antón S.L.", en la que se sucedieron la parte demandada y la actora, respectivamente y con fuerza de ley entre las mismas ( artículo 1091 CC; los artículos 10, 17 y 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994; y los artículos del Código Civil reguladores del contrato de arrendamiento, singularmente, los artículos 1566, 1569 y 1581, y los artículos 1822 y siguientes relativos a la fianza. Añade el Juez que, en relación con la acción de resolución contractual ejercitada, alega la parte actora que en fecha 21 de febrero de 2011 Doña Manuela suscribió con la mercantil "Jardines de San Antón S.L." un contrato de arrendamiento de vivienda sobre la finca sita en la DIRECCION000, en el que se estableció un plazo de duración de cinco años, prorrogables por otros cinco años más, por lo que el 28 de febrero de 2021 expiró el plazo legal del contrato. Que la entidad actora adquirió el edificio en el que estaba el inmueble en fecha 16 de abril de 2018, desconociendo que el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito con la señora Manuela se había cedido en fecha 30 de septiembre de 2013 a la entidad "Activos Rodríguez S.L." y que está a su vez, en fecha 30 de septiembre de 2015, había cedido los derechos del contrato, en calidad de arrendataria, a la entidad demandada. La actora, desconociendo la cesión de derechos de arrendatario que había tenido lugar con anterioridad a la adquisición del inmueble, presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago contra Doña Manuela que dio lugar al procedimiento de desahucio 666/2019 del Juzgado de Primera Instancia número 9 de Málaga, en que la señora Manuela contestó alegando que no ostentaba la condición de arrendataria por haber cedido sus derechos a la mercantil "Activos Rodríguez" y, posteriormente, ésta a la hoy demandada, emitiendo a partir de su conocimiento la parte actora las correspondientes facturas de 2020 y febrero de 2021, rentas que han sido abonadas por la demandada a la demandante. Alega que se le ha notificado a la entidad demandada el vencimiento del contrato de arrendamiento que le fue cedido, mediante burofaxes recibidos por dicha entidad, instando a abandonar el inmueble, con resultado infructuoso. A pesar de haber comparecido el día 1 de marzo de 2021 interesando la entrega de las llaves. Añade el Juez que la demandada se opone a la pretensión actora invocando las excepciones de inadecuación de procedimiento y de falta de legitimación activa, manifestando en esencia que la demandante carece de título puesto que el contrato de compraventa del inmueble se ha realizado vulnerando los derechos de adquisición preferente de la arrendataria. Y seguidamente razona el Juez que, en relación con la excepción de inadecuación de procedimiento, desestimada en la vista, procede ahora documentar la resolución oral denegatoria. La excepción ha de ser desestimada en la medida en que, a diferencia de lo que ocurre con el procedimiento de desahucio por falta de pago, en el que los motivos son tasados, en el desahucio por expiración del plazo contractual, no obstante el carácter sumario del procedimiento, se pueden esgrimir toda clase de motivos y emplear cualesquiera medios de prueba, lo que permite al juzgador entrar a valorar en el propio procedimiento las cuestiones suscitadas acerca de la legitimación activa y pasiva de los litigantes. En relación con el desahucio por expiración del plazo contractual, en primer lugar es preciso pronunciarse sobre la falta de legitimación activa opuesta por la demandada, quien sostiene que, puesto que la adquisición del inmueble se ha realizado eludiendo los derechos de adquisición preferente del arrendatario, el título de la demandante es nulo. Y entiende el Juez que la excepción de falta de legitimación activa debe ser igualmente desestimada, y ello en atención a la escritura de compraventa otorgada ante Notario en fecha 17 de abril de 2018 por la que la entidad actora adquiere, no sólo la finca sita en en la DIRECCION000, arrendada a la hoy demandada, sino todos los pisos del edificio, lo que impide que puedan operar los derechos de exhibición preferente de los arrendatarios y en virtud de lo previsto en el artículo 25.7 LAU. No es admisible, además, que la demandada sostenga la falta de legitimación activa de la demandante ya que actúa contra sus propios actos en la medida en que se aportan, como documental con el escrito de demanda, las facturas emitidas por la demandante a la demandada para el abono de la renta correspondiente a todo el año 2020 y a los meses de enero y febrero de 2021, que consta han sido abonados por la ahora demandada y apelante. Establece la estipulación cuarta del contrato de arrendamiento de vivienda de 21 de febrero de 2011 que el plazo de duración del mismo será de cinco años, surtiendo efectos a partir del 1 de marzo de 2011. Vencido el contrato, éste se prorrogó otros cinco años hasta el 28 de febrero de 2021, cuestión que no ha sido en modo alguno controvertida por la demandada. Constando, mediante los documentos núm 6, 7 y 8 de la demanda, que en fecha 5 de octubre de 2020 la actora remite a la demandada burofax comunicándole su voluntad de dar por terminado el contrato a su vencimiento - 28 de febrero de 2021 - y la obligación de la demandada de entregar el inmueble el día 1 de marzo de 2021. Concluye el juzgador que, habiéndose comunicado la voluntad de la arrendadora de no renovación con una antelación superior al plazo de un mes previsto tanto en el contrato como en la Ley, y habiendo transcurrido el plazo contractualmente previsto de arrendamiento y el de las prórrogas que legalmente correspondían, procede estimar íntegramente la demanda y declarar la extinción del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, condenando a la demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora la finca arrendada con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica antes de la fecha prevista para el mismo. Con arreglo al artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la íntegra estimación de la demanda comporta la condena en costas de la parte demandada en virtud del principio de vencimiento objetivo. En definitiva, estima íntegramente la demanda formulada y declara la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 21 de febrero de 2011, que tenía por objeto la vivienda sita en DIRECCION000, de Málaga, condenando a la entidad demandada a dejar libre y a disposición de la parte actora la finca arrendada, y con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica antes de la fecha prevista para el mismo. Y condena también a la demandada al pago de las costas procesales causadas.
CUARTO.- Considerando que, resolviendo en primer lugar sobre la cuestión previa planteada por la entidad apelada, es de ver que el artículo 449 de la LEC establece, como requisito de procedibilidad para la interposición o el mantenimiento, entre otros, del recurso de apelación, que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, como es el caso, la parte demandada manifieste, acreditándolo, tener satisfechas las rentas vencidas y estar al corriente en el pago de los plazos que venzan durante la sustanciación de los recursos. El artículo 449.2 de la LEC expresa que el incumplimiento del requisito de procedibilidad, observado en cualquier momento de la tramitación del recurso, tiene como consecuencia la declaración de desierto en el estado en que se encuentre procesalmente el recurso. La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo es unánime cuando interpreta el artículo 449.2 y 6 de la LEC en el sentido de que el pago o la consignación de la renta se ha de efectuar siempre dentro del plazo contractualmente establecido, y que la posibilidad de subsanación de cualquier defecto en que se pueda incurrir se refiere a la prueba de que el pago o consignación se realizó en su momento dentro de plazo, pero no a que se dé al arrendatario una segunda oportunidad para poder pagar o consignar fuera de plazo. Por lo demás, la sentencia del TEDH de 15 de noviembre de 2022 (caso Dahman Bendhiman c. España) analiza el requisito del artículo 449 de la LEC y considera que, pese a constituir una restricción del acceso a los recursos, persigue una finalidad legítima y configura una limitación proporcionada. Bajo este prisma, la aplicación del artículo 449 de la LEC debe ponerse en relación con el régimen de admisibilidad de los recursos ordinarios y extraordinarios; así, de acuerdo con los preceptos que los regulan, es al Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia, en el primer caso, y al de la Audiencia Provincial, en el segundo, a quien corresponde decidir sobre el cumplimiento de los requisitos básicos de dichos recursos y tenerlos, en su caso por interpuestos. Posteriormente, corresponde a la Sección de la Audiencia Provincial, o a la Sala de Admisión del Tribunal Supremo, pronunciarse sobre la admisión de los recursos en el marco de los artículos que han de aplicarse para su tramitación. Pero ello no impide que el Letrado de la Administración de Justicia de la Sala lleve a cabo el control que ordena el artículo 449.2 de la LEC, porque dicho control debe ejercerse durante toda la sustanciación de los recursos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, independientemente de que se haya dictado o no el auto de admisión, ya que el eventual auto de admisión no prejuzga necesariamente el cumplimiento de los requisitos del artículo 449 de la LEC, cuyo control corresponde, como se ha indicado, al Letrado de la Administración de Justicia. En el presente caso, la actuación del Letrado de la Administración de Justicia del Juzgado se ajustó a lo previsto legalmente, pues le correspondía, en un primer momento, la comprobación de si aparecían o no cumplidos los requisitos de procedibilidad del recurso, y ha de presumirse su cumplimiento y por ello la remisión a este Tribunal. Consta la queja en la oposición al recurso efectuada por la apelada, pero no de forma concreta - especificando qué renta se debía -, sino genérica exigiendo el cumplimiento de la obligación de la apelante en el sentido de "manifestar y acreditar" estar al día en el abono de la renta. Lo cierto es que, una vez remitido por el Juzgado "a quo" a esta Sala el recurso, a fin de dar cuenta si se hubieran cumplido, o declararlo, en su caso, desierto a través del correspondiente decreto - contra el que puede interponerse recurso de revisión ante el tribunal ( art. 454 bis 2 de la LEC) - tampoco se denuncia un concreto incumplimiento. Y, si la decisión que, en su momento, adoptara el Juzgado de tener por interpuesto el recurso de apelación no vincula a este Tribunal de alzada, dada la naturaleza de orden público que tienen las normas de acceso a los recursos ordinarios y extraordinarios, sustraídas al poder de disposición de las partes e incluso del propio órgano jurisdiccional, no es menos cierto que, tras su admisión a trámite, nada se alega ni acredita sobre un posible incumplimiento, anterior o consecuente, de la entidad demandada, ahora apelante, sobre el referido requisito de procedibilidad. En cuanto a los motivos de fondo del recurso de apelación, el primero de ellos reitera la falta de legitimación activa "ad causam" de la entidad demandante, y lo cierto es que el Juez de instancia razona en base a jurisprudencia del Alto Tribunal la desestimación de dicha excepción procesal. No puede cuestionarse en este proceso de desahucio por expiración del arrendamiento el contrato de compraventa que llevó a la demandante, como propietaria de la vivienda, a subrogarse como arrendadora; y menos puede cuestionarlo, en este proceso, quien no fue parte en el contrato y quien, como arrendataria, ha abonado a la demandante rentas, reconociéndole su cualidad de arrendadora en tanto que dueña del inmueble. Por otra parte, cita el Juez el artículo 25 de la LAU que, en su número 7, establece que "No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo". Por tanto, tampoco en esta alzada puede acogerse, dados los términos del precepto, el alegado derecho de adquisición preferente que la demandada indica como otro motivo del recurso. En cambio, la recurrente nada expone sobre el plazo de expiración del contrato de arrendamiento. Bajo este prisma debe señalarse también que, de acuerdo con el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. Mientras que, de acuerdo con el artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley. Es evidente que este juicio verbal es el procedente a efectos de tramitar y resolver la acción ejercitada y que, sobre el transcurso del plazo, la entidad arrendadora denunció formalmente el contrato, por lo que el arrendamiento no debió prorrogarse más, como bien establece el juzgador, en tanto la interposición de la demanda ha de considerarse como la petición del reconocimiento judicial de un derecho que no ha sido reconocido de contrario a pesar de las oportunas notificaciones y requerimientos, tanto resolutorios del arrendamiento, como de desalojo de la vivienda. Se reitera, por tanto, que, en principio, se presentan todos los presupuestos exigidos legalmente para dar por finalizado, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento suscrito por las empresas litigantes. En todo caso, la demandada, como se dijo, no ha combatido en ningún momento el aspecto del litigio referido al plazo del arrendamiento concertado y sus prórrogas y, pese al requerimiento de la actora, la demandada ha permanecido hasta la fecha referida ocupando la vivienda, sin gozar ya del derecho a la prórroga extraordinaria. En consecuencia, el contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que la intención de la arrendadora, de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la LAU, implica que el contrato queda legalmente extinguido. Debe, por tanto, confirmarse íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC.
QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
