Sentencia Civil 659/2023 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1874/2021 de 18 de septiembre del 2023

PRIMERO.- El Juzgado de Instancia dictó sentencia estimando íntegramente la demanda interpuesta por la representación de la mercantil HOSPEDERÍA CASMON SL frente a Ana de Navarra 2018 S.L. y don Victorio condenando a ambos al pago a la actora de las siguientes cantidades: 33.880 € en concepto de renta más IVA, 21.699,99 € en concepto de indemnización por renta excesiva; 62.909,50 € en concepto de daños y falta de mantenimiento de la finca arrendada y 5974,75 € en concepto de IVA . En dicha resolución tras efectuar una interpretación del contrato que vinculaba a las partes suscrito el 22 de marzo de 2022 conforme a las reglas de interpretación recogidas en el Código Civil se concluía considerando que, atendiendo al tenor literal de los términos del contrato, únicamente cabe entender que se designó al Sr. Victorio como avalista solidario de doña Gema y no de Ana de Navarra 2018 S.L. Añade sin embargo que si se atiende a la totalidad del contrato como unidad lógica y al contexto en el que se celebró el mismo se debe llegar a la conclusión de que la verdadera intención de las partes era la de que el Sr. Victorio asumía sus obligaciones como avalista solidario no de la Sra. Gema sino de la arrendataria Ana de Navarra 2018 SL , debiendo responder por tanto de las obligaciones por ella contraídas. En segundo lugar, tras efectuar una valoración de la prueba practicada consideraba acreditada la realidad de las cantidades reclamadas y los conceptos debidos.

Se recurre ahora dicha resolución por la representación de D. Victorio quien se opone en primer lugar a la interpretación que el juez de instancia efectúa del contrato que vinculaba a las partes con base en lo que considera una errónea valoración de la prueba practicada. Es también objeto de recurso el pronunciamiento que considera acreditada la reclamación efectuada por la actora alegándose de nuevo el error en la valoración de la prueba practicada al respecto.

La representación de HOSPEDERIA SAMON SL se opone al recurso interpuesto solicitando la confirmación de la resolución dictada.

SEGUNDO.- La prueba practicada en primera instancia acredita que en fecha 1 de julio de 2018 don Mateo actuando en nombre y representación de la hoy actora Hospedería CASMON SL y doña Gema en representación de la mercantil Ana de Navarra 2018 S.L. y don Victorio actuando "como AVALISTA SOLIDARIO de DOÑA Gema" firmaron un contrato de arrendamiento del inmueble destinado a hotel sito en la villa de Miranda de Arga en Navarra. En dicho contrato se pactaron como condiciones el sometimiento del mismo a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, un plazo de duración de cinco años es decir hasta el 30 de junio del año 2023 y la renta mensual que se fijaba para el primer año era de 3000 € que se irían incrementando anualmente.

En la demanda que dio origen al presente procedimiento la actora reclamaba tanto a la mercantil Ana de Navarra 2018 SL, en su condición de arrendataria, como a don Victorio, en su condición de avalista solidario, el pago de las cantidades dejadas de pagar, así como indemnización derivada de la resolución del contrato y de los daños causados. La representación del Sr. Victorio se opuso en primer lugar a la reclamación efectuada negando su carácter de avalista solidario de la arrendataria conforme al contenido literal del contrato en el que figuraba como avalista solidario de doña Gema. La sentencia de instancia tras efectuar la interpretación de dicho contrato conforme a las reglas generales recogidas en el Código Civil y teniendo presente las pruebas testificales practicadas, concluye considerando acreditado que los actos anteriores, coetáneos y posteriores a la celebración del contrato acreditan que el Sr. Victorio interviene en el contrato como avalista solidario de la arrendataria debiendo responder por ello de las obligaciones contraídas por ella.

Ahora, en su escrito de recurso se alega por la recurrente un error en la interpretación de dicho contrato por ser necesario acudir al tenor literal del mismo en atención a la claridad y contundencia de este. Se refiere también al burofax remitido por el recurrente a las abogadas de la actora en 2020 que, a su juicio, debe entenderse como ratificación por la parte actora del carácter de avalista solidario del ahora recurrente de su madre doña Gema. Añade a todo ello que en el escrito presentado en la Audiencia Previa se produce un cambio en la posición de la actora alegando haber incurrido en error la documentación presentada, lo que supone una modificación de su posición totalmente contraria a lo permitido por la LEC. Se refiere igualmente la regulación contenida en el Código Civil, sobre la figura de la fianza y concretamente el artículo 1287 según el cual "la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenida en ella" así como a la jurisprudencia del Tribunal Supremo que entiende que en todo caso dicha figura debe ser clara en todos sus términos. En último lugar añade que si bien es cierto que es el verdadero administrador de la Sociedad demandada lo cual en ningún caso sirve de base para interpretar que tuviera intención evidente de avalarla.

Planteada en estos términos el contenido del recurso presentado, en primer lugar, hemos de tener presente que es el Código Civil el que en sus artículos 1281 y siguientes recoge las reglas generales der interpretación de los contratos. Concretamente el Artículo 1281 establece:

"Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

A su vez el art 1282 señala:

" Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato".

En interpretación de dichas normas la SAP Alicante de 18 de mayo de 2015 recoge la jurisprudencia existente en torno a la interpretación de los contratos señalando lo siguiente:

" En orden a la interpretación de los contratos la jurisprudencia se ha pronunciado con reiteración. La SAP Alicante recoge 5/11/2012 los hitos esenciales al respecto: "El ATS de 20 de febrero de 2001 resumiendo precedente doctrina señala que" las normas o reglas interpretativas contenidas en los arts. 1.281 a 1.289 del CC EDL 1889/1 , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del art. 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los arts. siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal ( SSTS 2-11-83 , 3-5-84 , 22-6-84 , 18-9-85 , 15-7-86 , 20- 12-88 , 19-1-90 , 7-7-95 , 28-7-95 , 30-12-95 y 2-9-96 , entre otras muchas), y que el art. 1.282 del CC EDL 1889/1 tiene carácter subsidiario respecto del anterior, por lo que sólo debe recurrirse a él si el contrato que se hubiera de interpretar ofreciese alguna duda en el sentido literal de sus cláusulas ( STS 2-12-94 , que cita las de 22-3-50 y 28-6-82 ". En igual sentido se pronuncia la STS de 13 de diciembre de 2001, cuando nos aclara que " las normas de interpretación de los contratos contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil EDL 1889/1 son un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo primero del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las reglas de los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la interpretación literal (aparte de otras, SSTS de 20 de mayo de 1991 y 1 de junio de 1997 )". Por su parte como señala la STS de 30 de noviembre de 2005 "El artículo 1281 del Código Civil EDL 1889/1 recoge y proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: a) el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes; b) el principio de la auto responsabilidad de dichas partes contratantes; y c) el principio de la confianza, buena fe en ellas ( Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 1998 ). En igual sentido la Sentencia de 3 de julio de 2002 .

La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual. ( Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1992 ). Aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no puede anclarse en su sentido riguroso o gramatical y ha de indagarse la intencionalidad, es decir, lo que en realidad quisieron las partes al contratar ( Sentencia de 21 de abril de 1993 , que cita las de 20 de abril de 1944 y 14 de enero de 1964 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2002 ). La intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata ( artículo 1281 del Código Civil EDL 1889/1 y Sentencia de 2 de febrero de 1975 ), no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye el contrato ( Sentencia de 30 de noviembre de 1964 ), lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil EDL 1889/1 ( Sentencia de 18 de junio de 1992 ) ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 1996 )." Por su parte, la STS de 29 de enero de 2010 dispone que "El motivo primero alega infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código civil EDL 1889/1 sobre la interpretación del contrato. Ésta es la averiguación y comprensión del sentido y alcance del mismo y aquella norma dispone que ha de estarse, en primer lugar, a la interpretación literal. Tan sólo si hay dudas o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes o hay evidencia de que ésta era contraria al texto literal, hay que acudir a la interpretación lógica. El texto del primer párrafo del artículo 1281 dice taxativamente que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y es el segundo párrafo el que permite acudir a la interpretación lógica si falla la literal al decir que, si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas. La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas " vienen a funcionar con carácter subsidiario" ( sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente a aquella " no cabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas" ( sentencia de 1 de marzo de 2007 ) "ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281.1 del Código civil EDL 1889/1 " ( sentencia de 18 de julio de 2007 )."

Valorando ahora, conforme a todo ello, el contrato suscrito por las partes, es evidente que la dicción literal no deja duda de que el Sr. Victorio aparece como avalista solidario de su madre doña Gema que es quien a su vez interviene como representante de Ana de Navarra 2018, arrendataria del contrato. Es evidente por tanto que el Sr Victorio avala a quien ninguna obligación asume en el contrato ya que la señora Gema en ningún caso interviene a título personal sino como representante de la mercantil Ana de Navarra 2018. Dicha situación que de entrada podemos calificar como de "ilógica" nos va a exigir tener en cuenta los actos anteriores, coetáneos y posteriores a la celebración del contrato para poder definir la posición que en el mismo va a ocupar el ahora recurrente.

Efectuando una nueva valoración de la prueba practicada consideramos acreditado que la arrendataria en el contrato, la mercantil Ana de Navarra 2018 es una entidad cuya representación corresponde a doña Gema sin que se haya acreditado que el ahora recurrente tenga, al menos formalmente, cualquier tipo de cargo o responsabilidad en dicha mercantil. Sin embargo, toda la prueba practicada acredita sin género de duda que quien llevaba a cabo toda la gestión en relación con la actividad de dicha arrendataria es el ahora recurrente. Basta para ello con remitirnos al contenido de la sentencia recurrida y a la valoración que se hace de toda la prueba practicada. Todos los testigos que declararon en el acto de la vista coinciden en señalar que era Victorio quien les había contratado o en su caso con quien habían llevado a cabo todas las conversaciones relativas a dicho contrato. Destacamos en este sentido las declaraciones tanto de don Mateo como de su hijo Moises quienes coincidieron en manifestar que el Sr. Victorio les explicó que tenía incompatibilidad por su trabajo para aparecer como titular del arrendamiento y que por dicho motivo iba a ser su madre quien apareciera, aunque el negocio lo iba a gestionar el. A ello añadimos como prueba documental el contrato de suministro energético y cambio de titularidad firmado como gerente del hotel o el pre contrato celebrado con el arrendador en junio de 2018 en el que también aparece como representante de la sociedad arrendataria. No existe por tanto duda de que, si bien formalmente no consta en el contrato de arrendamiento, la posición que en la gestión y desarrollo del mismo ocupaba el ahora recurrente era la de gestor del negocio para el que se había suscrito dicho contrato.

En el propio escrito de recurso se dice por la recurrente que "la conclusión que quizá podría haberse alcanzado con un resultado de la prueba practicada es que mi mandante era el verdadero administrador de la sociedad, que utilizó a su madre como "pantalla" o como "velo". Es cierto que como también se dice en dicho recurso que ello no puede servir de fundamento para hacer derivar de ella que la voluntad evidente del recurrente fuera avalar a la sociedad. Sin embargo, entendemos que reconociéndose a sí mismo como administrador de dicha sociedad, lo que en realidad carece totalmente de sentido es que en un contrato de arrendamiento de inmuebles figure como avalista de una persona que, como tal, ninguna obligación adquiere en dicho contrato, correspondiendo dichas obligaciones a una mercantil de la que sí reconoce ser administrador al menos de hecho.

Fundamenta por otra parte su recurso la recurrente en el contenido del documento número cinco aportado junto con la demanda y consistente en un correo remitido por las abogadas de la hoy actora y el recurrente Sr. Victorio en el que se reconoce a este el carácter de avalista solidario de doña Gema conforme al contenido del contrato. Es cierto que de nuevo el tenor literal de dicho documento atribuye al recurrente el carácter de avalista solidario de su madre y no de la sociedad; sin embargo, es necesario destacar que en el mismo se le reclama el cumplimiento de una obligación que tampoco corresponde a la Sra. Gema a título personal, en cuyo caso si entraría en funcionamiento el aval pactado en el contrato, sino como representante de la mercantil Ana de Navarra 2018 S.L., tal y como se desprende del contrato remitido en la misma fecha a la propia señora Gema. Por tanto, la interpretación que se efectúa de dicho correo coincide con la que debe efectuarse del contrato, esto es, que, si bien literalmente vuelve atribuir al Sr Victorio el carácter de avalista de su madre, en realidad la voluntad de las partes es que fuera avalista de la sociedad arrendataria.

Se refiere igualmente la recurrente en su escrito de recurso a la documentación aportada en el marco de la Audiencia Previa por la parte actora admitida por la juez de instancia y que a juicio de la recurrente supone una modificación de la pretensión de la actora que no tiene cabida en el marco de la LEC. En dicho acto se alega por la parte actora la demanda se interpone contra Victorio como avalista solidario del obligado principal y que es la mercantil demandada; por dicho motivo se añade como alegación complementaria la necesidad de interpretar el contrato según la clara voluntad de las partes. Para ello se remite a la parte actora al contenido del artículo 426 y siguientes de la LEC para entender que se trata de una alegación complementaria conforme a la cual debe valorar se la prueba a practicar con el fin de acreditar cuál es la verdadera voluntad de las partes en la firma del contrato.

El motivo de recurso presentado debe ser igualmente desestimado y ello por cuanto entendemos que la alegación efectuada en la Audiencia Previa en ningún caso supone un cambio en la pretensión de la parte en el sentido alegado y pretendido por la recurrente.

La LEC establece lo siguiente:

" Artículo 412. Prohibición del cambio de demanda y modificaciones admisibles:

1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley.

Artículo 413. Influencia del cambio de circunstancias en la sentencia sobre el fondo. Satisfacción extraprocesal. Pérdida de interés legítimo:

1. No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa".

En la Sentencia dictada por esta AP de Navarra en fecha 16 de mayo de 2022 decíamos:

El art. 426 de la LEC permite efectuar en la audiencia previa alegaciones complementarias "en relación con lo expuesto de contrario" con el imperativo condicionante de hacerlo " sin alterar sustancialmente sus pretensiones ni los fundamentos de éstas expuestos en sus escritos". Este último inciso enlaza con las exigencias legales de los arts. 399 y 405 LEC conforme a los cuales son los escritos de demanda y de contestación a la demanda los instrumentos procesales en los que las partes deben plasmar los hechos y fundamentos de derecho de su pretensión. El recurso de apelación que nos ocupa afirma que el objeto litigioso en un procedimiento civil se integra no sólo con tales escritos, sino también con las " eventualidades que puedan surgir en la audiencia previa", lo que resulta incompleto porque el objeto litigioso se delimita en los escritos de demanda y contestación, mientras que las alegaciones complementarias que puedan surgir en la audiencia previa y puedan conformar y delimitar el objeto litigioso necesariamente han de encontrarse vinculadas a tal objeto litigioso constituido con las pretensiones de la demanda y de la contestación, pretensiones que no pueden alterar sustancialmente las alegaciones introducidas en la audiencia previa. Es decir, el objeto litigioso se fija en la audiencia previa, pero sin posibilidad de alteración o modificación del mismo respecto de los escritos rectores. Por ello el art. 412 LEC, dentro de la regulación de la litispendencia, establece que:

"1 . Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente. 2. Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley. Por tanto, nuevamente la norma vincula directamente el alcance las alegaciones complementarias a la preceptiva exigencia de que no alteren el objeto delimitado con demanda y contestación".

A la vista de ello debemos considerar que la alegación efectuada por la parte actora en el acto de Audiencia Previa en ningún caso supone la introducción de una alegación prohibida en el artículo 426 de la LEC tratándose en realidad de una aclaración al propio contenido de su demanda que en ningún caso alteran el objeto delimitado ya en la demanda.

Procede por tanto la desestimación igualmente del motivo de recurso alegado.

Se dice también por la parte recurrente en su intento de fundamentar que el Sr. Victorio interviene en el contrato únicamente como fiador de la señora Gema, que la regulación contenida en el Código Civil, sobre la figura de la fianza y concretamente el artículo 1287 establece que la fianza no se presume: debe ser expresa y no puede extenderse a más de lo contenida en ella" y añade que la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que debe ser clara en todos sus términos.

Para la resolución de dicho motivo de recurso debemos tener presente que el artículo 1824 CC establece lo siguiente:

" La fianza no puede existir sin una obligación válida.

Puede, no obstante recaer sobre una obligación cuya nulidad pueda ser reclamada a virtud de una excepción puramente personal del obligado, como la de la menor edad.

Exceptuase de la disposición del párrafo anterior el caso de préstamo hecho al hijo de familia."

De dicho precepto se desprende, como lo interpreta la inmensa mayoría de la doctrina científica y la jurisprudencia, que dicho precepto lo que hace es consagrar el carácter accesorio de dicha figura contractual que exige la existencia de una obligación previa. Así lo sostiene el Tribunal Supremo en Sentencias de 1 de Julio y 18 de marzo de 2.002.

Tal y como hemos reiterado la Sra. Gema no asume ninguna obligación, a título personal, derivada del contrato por lo que el hoy recurrente no puede figurar en el mismo como avalista solidario de quien en dicho contrato no asume obligación principal, ya que ello supondría que la figura de la fianza perdiera su carácter accesorio. No puede existir fianza si no existe una obligación que afianzar.

Por todo ello procede la desestimación del motivo de recurso alegado y la confirmación de la resolución dictada en lo que afecta a la interpretación del contenido del contrato ratificando el pronunciamiento que declara al recurrente Sr. Victorio avalista de la arrendataria Ana de Navarra 2018.

TERCERO. - Antes de entrar a examinar el motivo de recurso conviene poner de manifiesto que la codemandada, la mercantil Ana de Navarra 2018SL no contestó a la demanda y fue declarado por ello en situación procesal de rebeldía. Es cierto que dicha situación en ningún momento puede perjudicar en su situación procesal al otro codemandado, pero ello no impide que debamos tener presente que el propio señor Victorio reconoce en su escrito de recurso que la prueba practicada permitiría considerar acreditado que era él quien actuaba como auténtico administrador de la sociedad. Entendemos por ello que al menos indirectamente la situación de rebeldía de dicha mercantil si bien no constituye ni puede considerarse como motivo suficiente para estimarse la pretensión de la actora si puede ser considerada como indicio de la veracidad de dicha pretensión.

En todo caso entrando a examinar el motivo de recurso alegado, que reproduce lo ya manifestado en el escrito de contestación a la demanda se insiste en que el edificio no fue ocupado en su totalidad ya que una porción del mismo se dejó en posesión de la propiedad lo que le hubiera permitido ver y comprobar en todo momento cómo se desarrollaba la actividad dentro del inmueble dándose cuenta del escrupuloso cumplimiento por parte de la arrendataria de sus obligaciones, no existiendo por otro lado requerimiento alguno en este sentido.

En la demanda iniciadora del procedimiento se remitía la ahora recurrente al contenido de la estipulación segunda del contrato donde consta excluido del mismo el edificio ubicado al este denominado sidrería de aproximadamente 180 m².

En su declaración en el acto de la vista el Sr. Mateo reconocido que una parte del edificio no se incluyó en el arrendamiento, aunque añadió que en última instancia se hizo entrega al Sr. Victorio y éste permitió a su vez que fuera ocupada por terceras personas. En todo caso y al margen de dichas declaraciones entendemos que la argumentación efectuada por la recurrente en ningún caso puede ser estimada por cuanto el hecho de que el arrendador se reserva para el uso de una parte del edificio en ningún caso le obliga e incluso le permite controlar la actividad que se lleva a cabo en la parte del mismo que si ha sido objeto de arrendamiento.

Por otra parte, examinando ahora los distintos conceptos objeto de reclamación distinguimos:

1.- Reclamación por impago de IVA considera la recurrente que en todo caso no corresponde el pago del 21% de cada mensualidad sino del 6%. Añade además que por parte de Ana de Navarra 2018 S.L. se efectuó la retención del 19% por lo que la cantidad reclamada no es la que corresponda. La sentencia de instancia estima sin embargo la pretensión de la actora desestima dicha pretensión remitiéndose al propio contenido del contrato de arrendamiento. En dicho contrato consta que la renta mensual a satisfacer es de 3000 € más el IVA correspondiente. No es esta jurisdicción la que debe determinar cuál es el tipo de IVA aplicable, pero en todo caso tampoco cabe estimar la pretensión de la actora al no haber acreditado la ahora recurrente haber practicado la retención que alega.

2.-Reclamación de mensualidades de rentas. Se alega por la recurrente que existe un error en la demanda al fijar como fecha de resolución del contrato marzo de 2020 y reclamar las rentas correspondientes a los meses de marzo a junio de dicho año. La sentencia de instancia da por acreditado que la resolución del contrato se produjo el 22 de marzo de 2020 y que la entrega efectiva de las llaves se llevó a cabo el 23 de junio de 2020. No siendo objeto de recurso dicho pronunciamiento conforme al contenido de la cláusula 10ª es evidente que debe abonarse la renta correspondiente a los meses que permaneció ocupando el edificio. Procede por ello desestimar el motivo de recurso interpuesto.

En relación directa con dicha cuestión se alega también por la recurrente la necesaria aplicación de la denominada cláusula "rebus sic stantibus", al haberse producido una alteración en previsible de las circunstancias existentes al tiempo de la firma del contrato derivado todo ello de la situación de pandemia vivida. Considera por ello que la aplicación de la cláusula que penaliza por cada día de retraso en la entrega es abusiva injusta y absolutamente desproporcionada por lo que la aplicación de la cláusula 10ª del contrato es improcedente. Ratificamos en este sentido el pronunciamiento de la sentencia de instancia que considera que la situación vivida entre marzo y mayo de 2020 como consecuencia de la pandemia no impidió en ningún momento al desalojo de la finca por parte del demandado no existiendo prueba clara de la forma y lugar en el que se produjo la entrega de las llaves, siendo además una realidad acreditada que el impago y los primeros requerimientos se efectuaron antes de ser declarado el estado de alarma. Añadimos a todo ello que no es posible entrar a valorar la posible aplicación en este caso de la cláusula alegada al tratarse de una cuestión nueva que en ningún momento fue alegada en primera instancia.

3.- Se opone también la recurrente al pronunciamiento que condena a la demandada al pago de los gastos relativos a daños causados por falta de mantenimiento en el local. Atribuye a la sentencia de instancia un error en la interpretación del contenido del informe pericial aportado por la actora y alega para ello la falta de prueba del estado preexistente del edificio y la ausencia del inventario, la imposibilidad de atribuir el pretendido daño de falta de mantenimiento durante 18 meses, así como la falta de desglose y concreción de las partidas. La representación de la actora Hospedería Casón SL se opone igualmente a dicho recurso y se remite para ello al contenido de dicho informe y al resto de la prueba practicada y alega en última instancia la falta de prueba en contrario que destruya la propia.

De nuevo el motivo de recurso debe ser desestimado al entender que la parte actora ha cumplido con la obligación que le atribuye el artículo 217 LEC al aportar la prueba en la que fundamenta su pretensión. En este sentido no sólo es el contenido del informe pericial sino también el resto de las declaraciones testificales vertidas en el acto de la vista la que ponen de manifiesto el mínimo y en su caso defectuoso mantenimiento llevado a cabo en relación con las características y estado del edificio. Acreditado dicho extremo el informe elaborado por el perito señor Victor Manuel evidencia tanto los efectos como la valoración de los mismos máxime cuando el perito conoció el estado del edificio al tiempo de la celebración del contrato. Añadimos a todo ello, como bien dice la contraparte que en ningún caso la parte ahora recurrente ha aportado prueba que destruya la de la parte actora debiendo en este sentido ratificarse el pronunciamiento condenatorio contenido en la sentencia apelada.

5.- Por último, se recurre el pronunciamiento que condena igualmente a la arrendataria al pago del IBI. Considera la recurrente que la suma de las cantidades es errónea conforme al propio contenido del contrato ya que se trata de un concepto que no puede considerarse como suministro; insiste igualmente en considerar que no todo el edificio fue objeto de arrendamiento. La sentencia de instancia desestima la pretensión de la ahora recurrente remitiéndose al propio contenido del contrato al entender que el concepto "consumos" incluye el pago del impuesto municipal. Igualmente desestima la pretensión de la demandada de reducir dicho importe al entender que ha quedado acreditado que el Sr. Victorio estuvo utilizando también la parte del edificio en principio destinada a la propiedad. Por todo ello condena a la demandada al pago de 5974,75 € en concepto de IBI a lo que añade el suministro del agua y deja para ejecución de sentencia la posibilidad de que dicha cantidad pueda ser superior por los recargos de los recibos correspondientes.

El motivo de recurso debe ser igualmente desestimado y ello conforme al propio contenido del contrato en cuya clausula CUARTA se establece que todos los consumos, (electricidad, agua, basuras, IBI, teléfono etc.) que se produzcan en el local mientras dure la ocupación del mismo correrán a cargo de la parte arrendataria. Al margen de que se pueda poner en duda si gramaticalmente el concepto de consumo incluye o no el impuesto municipal, lo cierto es que expresamente las partes han pactado que el IBI deba ser abonado por el arrendatario. No procede tampoco reducir su importe por cuanto ha quedado acreditado que se ocupó la totalidad del edificio.

En última instancia y en relación con el pronunciamiento que deja para ejecución de sentencia la posibilidad de incrementar la condena por impago del IBI el recurso debe ser igualmente desestimado y ello porque la interpretación que debe efectuarse del artículo 219 de la LEC permite dejar para ejecución de sentencia todos aquellos pronunciamientos cuya ejecución " pueda llevarse a cabo fijando claramente las bases con arreglo a las cuales se debe efectuar la liquidación, de forma que ésta consista en una pura operación aritmética" . Es evidente que en este caso la determinación de la cantidad a pagar se llevaría a cabo simplemente con la aportación de los recibos pendientes.

A la vista de todo ello procede la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de don Victorio y la confirmación íntegra de la resolución dictada.

CUARTO. - conforme al contenido del artículo 398 en relación con el 394 ambos de la LEC las costas derivadas del presente recurso se imponen a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.