Sentencia Civil 469/2023 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 1036/2022 de 12 de julio del 2023

PRIMERO.-La representación de la Comunidad de Propietarios del Edificio situado en el número NUM000 de la CALLE000 de Ourense interpuso demanda frente a D. Saturnino ejercitando la acción de desahucio por falta de pago de la renta del porche (soportales) y la terraza exterior que circunda al citado edificio acumulada a la acción de reclamación de rentas impagadas (2.500 euros), estando dichos elementos arrendados al demandada para el desarrollo de la actividad de cafetería "Cafetería Algarabía"; en base al contrato de arrendamiento alcanzado por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios de 8 de septiembre de 2.020.

La parte demandada considera que si bien es cierto que la Comunidad demandante es propietaria de la planta baja del edificio, de los soportales y de la terraza exterior que circunda el edificio, dichas zonas son de libre acceso y uso público, siendo el Concello de Ourense quien debe conservar y mantenerlas, así mismo, a pesar de reconoce que compareció en la Juntas de Propietarios de forma personal, afirma haber comparecido en representación de su padre como propietario de varios inmuebles en el Edificio, pero no como titular del negocio, negando la existencia de un pacto con la propiedad, negando la existencia del contrato y por lo tanto de la obligación de pago. En caso de entender que sí existió el acuerdo, considera que la Comunidad demandante no tiene facultad para disponer del uso de los soportales y de la terraza. Se consideró que la controversia se centraba en la existencia del contrato y por lo tanto en la existencia de incumplimiento que da lugar al desahucio. Así mismo formula reconvención, no admitida por la juez de instancia mediante auto de 26 de mayo de 2.022 u confirmado por el Auto de esta Audiencia de 13 de octubre de 2.022.

La sentencia de instancia, tras recordar el tipo de procedimiento sumario en el que nos encontramos, analiza la prueba obrante en las actuaciones, entiende acreditada la existencia de los acuerdos, y concluye "Consecuentemente, acreditado o consentimento do demandado para o contrato de arrendo e para as modificacións en data de8 de setembro de 2020; acreditada a falta de pago, dado que non nega que se nega a falta de pago, a demanda ha de ser acollida, sen prexuízo das accións que lle correspondan ó demandado polo acordo adoptado en canto á cesión de uso realizado pola Comunidade de propietarios, que exceden do obxecto do presente procedemento. Así, se ben é certo que conforme á LPH todos os propietarios teñen dereito a usar dos elementos comúns do inmoble na forma determinada na LPH ou nas normas estatutarias (artigos 5, 6 e 7 da LPH), non é menos que tamén está permitido que o uso de algún deles se atribúa a un só propietario, como sucede coas terrazas que son cubertas do edificio na último andar ou no primeiro, ou a un grupo deles, como sucede cos patios interiores e as plantas baixas, ou se confira a posibilidade da cesión de uso ó Concello, dotándoo da condición de uso público, coa vantaxe de non soportar o seu mantemento exterior, polo que en tal caso, a cesión dese dereito de uso do que non se priva ós propietarios dos elementos privativos en canto son cidadáns do Concello, determina que a súa regulación non depende xa da Xunta de Propietarios senón de quen articula o alcance do citado uso é o ente municipal titular do uso, iso é do aproveitamento do espazo por máis que se trate dun ben de propiedade privada. Sen prexuízo das facultades do artigo 7 da LPH .", estima la demanda pero no impone las costas al considerar que existen dudas de hecho o de derecho.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada reiterando la inexistencia del contrato de arrendamiento entre las partes, por carencia de legitimación material del demandante , nulidad radical del contrato de arrendamiento e inexistencia de contrato entre la comunidad y el demandado. Se opone el apelado, impugnando a su vez el pronunciamiento de no imposición de las costas, al entender que no existen dudas ni de hecho ni de derecho, frente a lo que se opone la parte apelante.

SEGUNDO. - En el presente supuesto nos encontramos con un procedimiento de desahucio por impago de rentas, al que se acumula la reclamación de las rentas impagadas. Se trata de un juicio verbal de carácter sumario, cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada y en el que las facultades de alegación y prueba de las partes se encuentran limitadas, tal y como se desprende de la regulación que rige en esta materia ( artículos 439.1, 440.3, 444.1 y 447.2 LEC), y como ya recogíamos en el auto en el que se confirma la inadmisión de la reconvención formulada por el apelante, en la que se pretendía por el demandado reconvenir e instar la nulidad del contrato de arrendamiento. ( Auto 192/22 de 13 de octubre de 2022).

El Supremo en Sentencia de 7 de marzo de 2022, ( Sentencia 196/2022) en un caso de desahucio por falta de pago establece " En este caso, nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto ( art. 437.4 3.ª LEC ). La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.El art. 250.1 1º LEC señala que se tramitarán por el juicio verbal las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000, cuando afirma que: "En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

En congruencia con ello, el art. 447.2 LEC establece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y el art. 438.2 LEC veda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los arts. 408.1 y 438.3 de la LEC , con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, el art. 444.1 de la LEC dispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el art. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881 , hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago".

Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la STC 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que: "El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde".

En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC ).

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC , que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador."

Y en un auto de fecha 20 de julio de 2022, establece " En la sentencia recurrida, en lo que ahora interesa, se declara que "es de recordar que, en cuanto a la acción de desahucio, el art. 444.1 LEC solo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". Si en la sentencia recurrida se hace alusión a la doctrina jurisprudencial sobre el mero retraso en el pago de las rentas como causa de resolución es para agotar la respuesta a la alegación por la entonces apelante del art. 1124 CC , razón por la que en la sentencia recurrida se declara que "la gravedad del incumplimiento en un contrato de arrendamiento de vivienda viene indefectiblemente establecida por la legislación específica (LAU) y complementada por la meritada jurisprudencia que la desarrolla.

Lo cierto es que el criterio de la sentencia recurrida al limitar el objeto de la oposición en el juicio de desahucio se ajusta a la doctrina jurisprudencial de esta sala (STS 196/2022, de 7 de marzo, rec. 364/2021 , en la que hemos declarado que en su ámbito no pueden discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción.

En definitiva, lo que declara la sentencia recurrida se ajusta, en definitiva, a la doctrina jurisprudencial de esta sala que declara "la resolución del contrato de arrendamiento urbano no se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil , aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia" y que la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan presenta un marcado carácter objetivo y queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de incumplimiento ( STS 137/2014, de 18 de marco, rec. 214/2012 ). Y, aunque el recurso vaya dirigido a plantear la necesidad -en opinión de la recurrente- de que este Tribunal modifique esa doctrina, la limitación del juicio sumario de desahucio hace inviable que se aprecie el interés casacional que es presupuesto del recurso, pues -dicho sea a efectos meramente dialécticos- aunque se acogiera la tesis de la recurrente (que, además, no consta que fuera planteada en la contestación a la demanda), permanecería la razón decisoria de la sentencia recurrida, relativa a la limitación de las causas de oposición del juicio de desahucio."

Por lo tanto, partiendo de lo dispuesto en el artículo 444 de la LEC y con base en el fundamento de la naturaleza especial y sumaria del juicio en el que nos encontramos, la parte demandada puede alegal pago o ejercitar la enervación, o en su caso compensación, dado que también se están reclamando las rentas impagadas.

Entiende en su recurso que se conculca lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC, por cuanto considera que no se ha acreditado la existencia del contrato de arrendamiento, por cuanto este es nulo. No cabe entrar en la nulidad del contrato de arrendamiento, cuestión ajena a los motivos de oposición contemplados en la norma, sin perjuicio de que la parte hubiera podido ejercitar la acción declarativa que considere oportuna o incluso acudir a la vía administrativa de considerar que se están incumpliendo normas de tal sentido, pero no cabe desvirtuar la naturaleza del juicio de desahucio, de su carácter sumario, y tal y como recogíamos en el auto alegado " ... sin que quepa interpretar que pueda alegarse cualquier motivo que, como sucede en el caso que ahora nos ocupa, desvirtúe completamente el cauce procesal y suponga transformar un procedimiento sumario en un plenario declarativo".

De la prueba practicada, y tal y como recoge en su resolución la juez a quo, en la Junta de propietarios del Edificio sito en la n. NUM000 de la CALLE000 de Ourense, de 11 de marzo de 2019, se acordó arrendar al demandado los soportales y terrazas del local n.º2 para uso y disfrute comercial, recogiendo en el acta las condiciones de dicho uso: precio (1.125 euros anuales), número de mesas y colocación de las mismas (15 mesas a razón de 75 euros por cada una de ellas), horario máximo de apertura, plazo de duración del arrendamiento (2 años, entrando en vigor el 01/04/2019). Así mismo recogen que en la Junta Ordinaria a celebrar en el 2.020 se decidirá sobre la renovación del arrendamiento a partir de su vencimiento el 01/04/2021. A dicha Junta acudió el demandado, estando conforme con el acuerdo y votando a favor del mismo. Tras el acta celebrada, y conforme a lo en ella acordado, el demandado abono el 12 de mayo de 2020 la cantidad de 1.125 euros en concepto de alquiler terraza 2019 y en fecha 30 de septiembre de 2020 la cantidad de 1.125 euros en concepto pago alquiler de terrazas Algarabia, lo que evidencia, no sólo que estuvo presente en el acuerdo alcanzado por la junta, sino que estaba conforme con el mismo, y en base a él efectuaba el pago del contrato de alquiler que entendía vigente y vinculante.

En fecha 8 de septiembre de 2020 se plantea nuevamente la renovación o no del contrato y las condiciones del mismo, existiendo discusión (como en el acta anterior) respecto del local hostelero en el nº 1, al que nuevamente no se le concede autorización para la colocación de las mesas en la terraza, En relación al local n.º2, se establecen nuevas condiciones tanto en relación al precio del arrendamiento (150 euros por mesa en lugar de 75 euros), plazo máximo para el pago de la renta anual (2.250 euros anuales) y la duración del contrato, entre otras cuestiones. En la misma se refleja que "el incumplimiento de cualquiera de las condiciones anteriores será causa de resolución inmediata del contrato, sin posibilidad de reclamar indemnización alguna por parte del propietario ni arrendatario del local". Nuevamente comparece el propio dueño de la cafetería, quién como representante del propietario de dicho local (su padre) vota a favor del acuerdo.

Finalmente, también en la junta en la que se vota sobre el ejercicio de acciones legales, tanto frente a "Javitos" como frente a "Algarabia", de fecha 5 de noviembre de 2021, se recoge en la misma que remitido burofax el demandado afirma que no va a abonar nada porque no necesita autorización de la comunidad. Recoge el acta "debido a que existe un acuerdo por parte de la comunidad para la ocupación de dichas terrazas adoptados a petición del titular de la cafetería Algarabía y ratificado con su voto a favor en representación del propietario del local b y que dicho acuerdo no ha sido cumplido en cuanto al pago de la contraprestación económica acordada, una vez vencido el plazo y disfrutado el 50 por 100 de la anualidad, se somete a votación la adopción de medidas judiciales contra el titular de la cafetería Algarabía para reclamar el pago de la deuda vencida, líquida y exigible de 2250 euros".

Ninguna de las actas ha sido objeto de impugnación. El demandado compareció a todas y cada una de las reuniones, y es el regente que explota el negocio de hostelería en el local nº 2, propiedad de su padre, la cafetería Algarabía, y quién efectuó el pago de las anualidades del 2.019 y 2.020.

Por lo tanto la conclusión alcanzada por la juez a quo es compartida por esta sala, considerando que existe contrato de arrendamiento, y se acredita el impago de la renta estipulada, siendo el resto de las cuestiones que discute el demandado ajenas al presente procedimiento, debiendo, si lo considera adecuado a sus intereses, la parte demandada ejercitar las acciones civiles o contencioso administrativas que considere pertinentes.

El recurso debe ser desestimado.

TERCERO. - Impugna la parte actora el pronunciamiento relativo a la costas, concretamente la no imposición de las mismas, al entender que habiéndose estimado íntegramente la demandada, no existen las dudas de hecho o de derecho a las que alude la juzgadora para entender no aplicable el principio del vencimiento que recoge l artículo 394 de la LEC.

El principio objetivo del vencimiento, como criterio para la imposición de costas que establece el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, viene matizado en el segundo inciso, permitiendo al juez apreciar la concurrencia en el proceso de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen la no imposición de costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

La doctrina de forma unánime mantiene que este precepto consagra el principio de imposición de las costas del pleito siguiendo la tesis del vencimiento objetivo, continuando la regulación iniciada por el antiguo artículo 523 de la Ley de 6 de agosto de 1984. De tal forma que la Ley, en se artículo 394 establece, como criterio general en materia de costas, el principio del vencimiento total, inspirado en la regla de que "la necesidad de servirse del proceso para obtener la razón no debe volverse en contra de quien la tiene", por lo que solo excepcionalmente, y para el caso de que el tribunal aprecie la concurrencia de "serias dudas de hecho o de derecho", puede no hacer expresa imposición de las costas. La consecuencia natural de la desestimación de la demanda es la imposición de las costas al demandante, y sólo muy excepcionalmente, si concurrieran a juicio del tribunal sentenciador serias dudas de hecho o de derecho procedía hacer un pronunciamiento que no impusiera las costas a ninguna de las partes ( SSTS de 10 de marzo de 2015, 4 de febrero de 2015 y 16 de diciembre de 2014, entre otras muchas).

El precepto deja margen de arbitrio judicial para no imponer las costas, pero lo limita a la existencia de esas dudas y exigiendo un razonamiento para ello, de forma que estamos hablando de una facultad discrecional del juez, pero no arbitraria, al exigir una motivación suficiente.

Por un lado, tenemos las dudas de derecho, siendo la comparación la jurisprudencia recaída en casos similares, siendo supuesto típico las cuestiones sobre las que no se ha pronunciado el Tribunal Supremo y existen discrepantes interpretaciones entre las distintas Audiencia Provinciales, no pudiendo estimarse la excepcionalidad cuando la jurisprudencia sea unánime.

Por otro lado, y en relación a las dudas de hecho, se requiere que sean serias, objetivas, realmente importantes; concurriendo cuando el establecimiento de los hechos controvertidos y relevantes resulta especialmente complejo o cuando la labor de apreciación de las pruebas pueda calificarse de especialmente dificultosa, cualquiera que sea el sentido final. Se trata siempre de dudas objetivas, no de la ignorancia de la parte en relación a lo realmente acaecido, ni de que haya interpretado erróneamente unos hechos. No puede confundirse la duda fáctica seria de los hechos realmente acontecidos, con la buena fe del litigante.

En este caso no concurre ninguna duda jurídica, y tampoco puede apreciarse la existencia de dudas fácticas en el sentido expuesto, por lo que el mismo debe ser estimado, imponiendo las costas a la parte demandada.

CUARTO. - De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la LEC, se imponen a la apelante las costas del recurso de apelación por ella interpuesto y no se efectúa imposición de las costas devengadas por la impugnación interpuesta por la apelada, al estimarse el mismo.

Se decreta la pérdida del recurso constituido para recurrir.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente