Sentencia Civil 417/2023 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 73/2023 de 22 de junio del 2023

Primero.- La entidad Pizarras Los Tres Cuñados SA formuló demanda incidental ejercitando acción declarativa de dominio contra la mercantil Pizarras La Tranquila SA en liquidación solicitando: 1) que se declare que la posesión que ostenta la demandada sobre una nave construida sobre parte de la parcela n.º 797 del Polígono n.º 20 de Carballeda de Valdeorras y sus alrededores en los que existe maquinaria abandonada y chatarra se ejerce sin título y de mala fe; 2) que se declare su dominio sobre las fincas registrales NUM000 y NUM001 del citado término municipal; c) que se declare que la demandada construyó el edificio objeto de litigio (nave existente sobre la parcela 797 del Polígono 20) sobre suelo ajeno de su propiedad; 4) que se condene a la demandada a perder en favor de la actora la edificación; que se declare que la edificación es propiedad de la demandante; que se condene a la demandada a restituir y entregarle la nave libre de residuos, materiales y maquinaria, palets de pizarra y chatarra, lo que debía realizar en el plazo de un mes o el que se le fijase por el Juzgado prudencialmente; o subsidiariamente, de no dejar la nave en los términos solicitados y en el plazo fijado, se tuviese por abandonado lo existente en el interior de la nave y sus alrededores en beneficio de la actora. Subsidiariamente, en caso de que se desestimasen las peticiones anteriores, si se entendiese que la nave fue construida de buena fe y no procedía en consecuencia que la demandada la perdiese sin derecho a indemnización, solicitó que se declarara el derecho de accesión en favor de la actora de la nave objeto de litis, haciéndola suya previa indemnización que fijaba en 20.000 euros como liquidación de daños y perjuicios.

El Administrador Concursal de la demandada se opuso a la demanda alegando la prescripción de la acción de impugnación del inventario; la falta de título de la actora sobre el terreno y nave de la concursada, al carecer los vendedores de cualquier derecho sobre tales inmuebles; la adquisición en todo caso por prescripción adquisitiva y, por último, en el caso de que se desestimasen los motivos de oposición alegados, que se acordase la accesión invertida en su favor por ser muy superior el valor de la nave al del terreno que ocupa.

La concursada Pizarras La Tranquila SA también se opuso a la demanda alegando la falta de litisconsorcio pasivo necesario al no haber sido llamada a juicio la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Sierra de Casaio y Lardeira que cedió los derechos de superficie sobre el terreno a la actora; y la falta de legitimación activa de la demandante al atribuirse un derecho de superficie sobre la parcela catastral797 del Polígono 20, en base a su contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 2019 que es nulo al hallarse vigente otro anterior celebrado previamente con la concursada. Alegó también, en relación al fondo, que la nave industrial se construyó de buena fe con autorización de la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de Casaio y Lardeira; no existiendo construcción extralimitada en terreno ajeno ya que la misma se ejecutó con la correspondiente autorización. Por ello solicitó la desestimación de la demanda o subsidiariamente, que la actora la indemnizase en la cantidad que se determinase en el proceso o en ejecución de sentencia.

En la sentencia dictada en primera instancia se desestimaron las excepciones de falta de legitimación activa y prescripción de la acción de impugnación del inventario, y se desestimó la demanda considerándose que la actora no había acreditado la concurrencia de los requisitos necesarios para el éxito de la acción declarativa del dominio, pues los títulos aportados no eran válidos a tal efecto y no se había identificado suficientemente la finca reivindicada.

Frente a la sentencia dictada en primera instancia se interpone por la parte actora el presente recurso de apelación alegando como motivos del mismo:

1 - Incongruencia interna de la sentencia y falta de motivación.

2 - Incongruencia externa petita, con infracción de los artículos 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 24 de la Constitución Española, al decretar la nulidad y falta de validez de la compraventa que constituye su título de propiedad que ninguna de las partes había solicitado.

3 - Error en la apreciación de los hechos e incorrecta valoración de las pruebas practicadas.

4 - Infracción de los artículos 34, 35 y 38 de la Ley Hipotecaria y de la jurisprudencia que los interpreta, manteniendo la protección que el Registro le otorga como tercero hipotecario, adquirente de buena fe de un tercero que en el Registro aparecía con facultades para transmitir el dominio, inscribiéndolo a su favor.

5 - Infracción de los artículos 10.5 y 38 de la Ley Hipotecaria, al aparecer las fincas objeto de litigio georreferenciadas catastral y registralmente.

6 - Infracción de lo dispuesto en los artículos 358, 362 y 364 del Código Civil y la jurisprudencia de aplicación, sobre la accesión.

Tanto la Administración Concursal como la concursada se opusieron al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

Segundo.- Se alega como primer motivo del recurso formulado por la entidad Pizarras Los Tres Cuñados SA la incongruencia interna de la sentencia y falta de motivación pues tras afirmarse en la misma que la inclusión de las fincas en el inventario de la concursada no impide que puedan ejercitarse acciones tendentes a determinar la titularidad del dominio de las mismas, seguidamente establece que la venta siempre se tendría que realizar dentro del concurso a través de la Administración Concursal para que fuese válida, no pudiendo realizarse por terceros ajenos al concurso, cuando el título de adquisición del dominio es posterior a la declaración de concurso y ello, sin motivación o justificación alguna.

Según doctrina reiterada del Tribunal Supremo la congruencia es la relación entre el suplico de la demanda y el fallo de la sentencia ( sentencias de 10 de abril de 2022 y 28 de junio 2006), sin incluir la motivación o los argumentos en base a los que adoptó la resolución ( sentencias de 11 de marzo 2003 y 20 de junio 2007). Respecto a la incongruencia interna de la sentencia que se denuncia por la parte recurrente, la sentencia de 15 de febrero de 2005 indica que "como excepción a la norma general que exige que la incongruencia se manifieste por una discordancia entre el fallo o parte dispositiva de la sentencia y lo pedido en el suplico de la demanda, la doctrina de esta Sala, recogida en las sentencias citadas en el motivo de 25 de mayo de 1990 y 18 de octubre de 1996, permite apreciar incongruencia atendiendo a la contradicción existente entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva, doctrina que se reitera en la sentencia de 18 de diciembre de 2003, según la cual «la incongruencia interna puede tener lugar por contradicción entre los pronunciamientos de un fallo, o bien entre la conclusión sentada en la fundamentación jurídica como consecuencia de la argumentación decisiva -«ratio decidendi»- y el fallo, o con alguno de sus pronunciamientos. Para que se produzca esta segunda modalidad de incongruencia interna será preciso que la contradicción sea clara e incuestionable...».

En este caso no se aprecia la incongruencia en los términos expuestos: no existe contradicción entre el fallo o parte dispositiva y la súplica de la demanda no pudiendo ser incongruentes las sentencias absolutorias, salvo en supuestos determinados como si se ignora injustificadamente un allanamiento, la desestimación venga determinada por la estimación de una reconvención o excepción no formulada o se obvien hechos, expresa o tácitamente, admitidos por el demandado. Y, por otro lado, no existe contradicción entre el fallo y la fundamentación jurídica de la sentencia, atendiendo a los motivos en que se fundamenta a la causa de pedir y a la fundamentación contenida la demanda.

Añade la parte apelante que la sentencia carece de motivación en relación al aspecto examinado.

Al efecto debemos señalar que una exigencia derivada del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva es la necesidad de motivación de las sentencias ( artículo 120.3 de la Constitución Española) la cual debe entenderse, no como una mera fórmula, sino como efectiva fundamentación razonada de todas las cuestiones que la sentencia resuelve, sean de hecho de derecho, y así deberá razonarse, no solo el criterio del Juez sobre la aplicación del derecho, sino también la valoración de la prueba ( Sentencias del Tribunal Constitucional de 11 de julio de 1983, 5 de febrero de 1987, 8 de octubre de 1990 y 25 de marzo de 1996; y del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1992 y 18 de marzo de 1994), debiendo exteriorizarse el proceso lógico-jurídico que sirve de soporte a la decisión judicial.

Este imperativo de motivación aparece vinculado a la efectividad de los derechos fundamentales contemplados en el artículo 24 de la Constitución Española, como son el ya mencionado derecho a la tutela judicial, que conlleva la necesidad de dar una respuesta motivada a cuantas cuestiones se suscitan en el enjuiciamiento, exenta de arbitrariedad; y el derecho a un proceso con todas las garantías, que supone la posibilidad de defenderse frente a las sentencias en vía de recurso, conociendo con plenitud toda su fundamentación y la "ratio decidendi" que ha llevado al Juez a dictar su fallo. Consecuencia de ello es que la obligación de motivar las sentencias constituye un requisito esencial que afecta a la validez de la resolución judicial.

Según declara la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de mayo de 2009 "el deber de motivar las resoluciones judiciales tiene especial relevancia en la perspectiva constitucional, y el Tribunal Constitucional viene reiterando que la motivación ha de expresar los elementos y las razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión o, lo que es lo mismo, su "ratio decidendi", y asimismo ha de contener una fundamentación en derecho, consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento jurídico y no fruto de la arbitrariedad". Añadiendo que "el deber de motivación, que se extiende tanto a la fundamentación fáctica como a la jurídica "strictu sensu", no se cumple cuando no se contiene motivación alguna o cuando la efectuada es claramente insuficiente, como sucede en aquellos supuestos en los que el juzgador se limita a apreciaciones "in genere", sin tener en cuenta las circunstancias del caso concreto exigentes de una mayor explicación, dando lugar con tal deficiencia argumentativa a una conclusión arbitraria, caracterizada por la apariencia de ser meramente voluntarista -simple expresión de voluntad-".

En este caso no existe la falta de motivación aludida en el recurso. No se puede confundir la falta de motivación con la motivación insatisfactoria para la parte, debiendo distinguirse la ausencia de motivación de las peculiares interpretaciones de valoración de la prueba y de la fijación de los hechos probados que esgrime la parte o de la interpretación jurídica que en la resolución se contiene. En la sentencia se contienen las razones que han conducido a la desestimación de la demanda y, además del argumento aducido como base de este motivo de recurso, en la sentencia se examinan los presupuestos necesarios para el éxito de la acción declarativa de dominio, rechazando el título adquisitivo aportado por la parte actora pero descartando también la concurrencia del requisito referido a la identificación del inmueble, lo que igualmente conduciría a la desestimación de la demanda, por lo que el motivo de recurso examinado debe ser rechazado.

Tercero.- En segundo término se alega la incongruencia extra petita en que la apelante considera que ha incurrido la juzgadora de instancia, en base a que la sentencia se basó en la nulidad o falta de validez del contrato de compraventa en que la actora fundamenta su dominio cuando ninguna de las partes solicitó tal declaración, excediéndose así de los términos en que se planteó el debate.

Sobre el deber de congruencia la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2009 recoge la reiterada doctrina jurisprudencial sobre la materia recordando que "...constituye jurisprudencia de esta Sala, (por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 2010, 21 de enero de 2010...), que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos, fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales rectores del proceso, y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos; no exigiéndose tampoco, desde otro punto de vista, que la mencionada relación responda a una conformidad literal y rígida, sino más bien racional y flexible, por ser finalidad, antes del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y hoy del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 2000, la de asegurar que todos los asuntos sometidos a la decisión judicial alcancen adecuada solución, poniéndose así fin al litigio y evitando que queden sin resolver cuestiones que pudieran ser objeto de una nueva pretensión.

De lo expuesto se deduce que para determinar la incongruencia se ha de acudir necesariamente al examen comparativo de lo postulado en el suplico de la demanda y los términos en que se expresa el fallo combatido, estando autorizado el órgano jurisdiccional para hacer el referido ajuste razonable y sustancial con los pedimentos de los que litigan, con el límite del respeto a la causa petendi (causa de pedir), que no puede alterarse, ni cabe la sustitución de unas cuestiones por otras. En consecuencia, la incongruencia, en la modalidad extra petita (fuera de lo pedido), solo se produce cuando la sentencia resuelve sobre pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir (entendida como conjunto de hechos decisivos y correctos, en suma, relevantes, que fundamenta la pretensión y es susceptible, por tanto, de recibir por parte del órgano jurisdiccional competente la tutela jurídica solicitada - sentencias del Tribunal Supremo 5 de octubre y 7 de noviembre de 2007, entre muchas más-), fuera de lo que permite el principio iura novit curia (el tribunal conoce el Derecho), el cual autoriza al tribunal para encontrar el Derecho aplicable a la solución del caso aunque la parte no lo haya alegado, pero no para alterar los hechos fundamentales en que las partes basan sus pretensiones".

En la misma forma se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2006: "La congruencia es una cualidad ínsita en la sentencia, no solo exigida por la Ley procesal, sino también es exigencia constitucional, como han expresado, entre otras anteriores, las sentencias del Tribunal Constitucional 95/2005, de 19 de abril y 194/2005, de 18 de julio. Esta última, tras referirse a los tipos de la incongruencia, se centra en la extra petitum y dice, literalmente, que "constituye siempre una infracción del principio dispositivo y de aportación de las partes que impide al órgano judicial, en el proceso civil, donde ahora nos movemos, pronunciarse sobre aquellas pretensiones que no fueron ejercitadas por las partes, al ser éstas las que, en su calidad de verdaderos domini litis, conforman el objeto del debate o thema decidendi y el alcance del pronunciamiento judicial, por lo que éste deberá adecuarse a lo que fue objeto del proceso, delimitado, a tales efectos, por los sujetos del mismo (partes), por lo pedido (petitum) y por los hechos o realidad histórica que les sirve como razón o causa de pedir (causa petendi)".

Los principios de rogación y contradicción exigen que el fallo se adecúe a las pretensiones y planteamientos de las partes, de conformidad con la regla "iudex iudicare debet secundum allegata et probata partium", sin que quepa modificar los términos de la demanda (prohibición de "mutatio libelli"), ni cambiar el objeto del pleito.

La alteración de los términos objetivos del proceso genera una mutación sobre la causa petendi, y determina incongruencia extra petitum, que absorbería la omisiva por falta de pronunciamiento sobre el tema realmente planteado, todo ello de conformidad con la doctrina jurisprudencial que veda, en aplicación del artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, resolver planteamientos no efectuados, sin que quepa objetar la aplicación del principio iura novit curia, cuyos márgenes no permiten la mutación del objeto del proceso o extralimitación en la causa de pedir, ni en definitiva autorizan la resolución de problemas distintos a los propiamente planteados. En definitiva se produce incongruencia extra petitum cuando se resuelve sobre algo no pedido, no ya aplicando normas no alegadas, que podría responder al principio iura novit curia, sino partiendo de pretensión distinta a la ejercitada y apoyándose en un supuesto de hecho no alegado; esto es, la sentencia debe ser conforme al planteamiento de la demanda y a los términos en que las cuestiones se han planteado.

En el presente caso no se aprecia que la sentencia haya incurrido en incongruencia al haber resuelto cuestiones ajenas a los términos en que la litis quedó planteada en los escritos de demanda y contestación. La acción ejercitada, que es una acción declarativa de dominio, exige acreditar el carácter de propietario del que ejercita la acción, y valorar, en

consecuencia, la documentación aportada a tal fin. La sentencia tras valorar los contratos en los que la entidad actora pretendía basar su derecho, en unión a las restantes pruebas practicadas, llegó a la conclusión de que el título de la actora era nulo o no válido para acreditar la titularidad de la actora sobre el inmueble litigioso, cuestión que efectivamente fue planteada por la Administración Concursal. Por ello la validez del contrato de compraventa y del contrato de cesión de derechos se planteó y debatió en el litigio, por lo que la declaración de que no son válidos a los efectos de acreditar el cumplimiento de uno de los requisitos de la acción declarativa de dominio no integra un supuesto de incongruencia extra petita como se alega en el recurso.

Cuarto.- A continuación discrepa la apelante de la valoración de la prueba que se contiene en la resolución apelada sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para el éxito de la acción protectora del dominio ejercitada.

La acción reivindicatoria, tiene su base legal en el art. 348.2 CC, en el que se establece: "El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla". Numerosas sentencias del Tribunal Supremo han definido la acción reivindicatoria, entre ellas la STS de 22 de mayo de 2015, que la reconoce como la acción que puede ejercitar el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario para exigir la restitución de la cosa y reintegrarla a su poder. Esta acción permite al propietario reclamar la entrega de la cosa que le pertenece y que se halla en la posesión o, lo que es lo mismo, en poder de alguien que carece de título para poseerla.

Entrando así en el estudio de la acción reivindicatoria ejercida por la actora, debe establecerse que, los requisitos para la prosperidad de la acción reivindicatoria son, conforme a la doctrina jurisprudencial recogida entre otras por la Sentencia de 24 de enero de 200, los siguientes: "La acción reivindicatoria exige, como es sabido, acreditar el título de dominio, identificar la finca y demostrar que la cosa reclamada es poseída por el demandado sin título o con título de inferior categoría al que ostenta la actora..."

Por tanto para su estimación, es preciso la concurrencia de los tres clásicos requisitos jurisprudencialmente determinados:

En primer lugar, es necesario el título de dominio que acredite el derecho de propiedad del actor o, lo que es lo mismo, que justifique que es el titular legítimo del dominio sobre el inmueble. Respecto del justo título, en su sentido material de causa adquisitiva del derecho -independientemente del instrumento en que se materialice en los términos de los artículos 609 y 1095 del Código Civil- ha de ser entendido como prueba de la propiedad de la cosa, en virtud de causa idónea para dar y otorgar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste, conforme señala la STS de 6 de julio 1982. Constituye el hecho legitimador de la pretensión declarativa deducida en la demanda. Como dice la STS de 25 de abril de 1977, no hay que olvidar que la procedencia de una acción reivindicatoria o declarativa del dominio, dada su propia esencia y naturaleza, viene determinada no por la titulación que tenga el demandado en relación con la finca objeto de autos, sino por la presentada por el demandante, demostrativa de que la finca o inmueble reclamado sea aquél al que se refieren los documentos, títulos y demás medios de prueba en que se funde la pretensión, dado que es el demandante quien debe justificar el dominio pretendido y su falta impide que prospere la acción declarativa o reivindicatoria, aun cuando el demandado no demuestre ser dueño de la cosa. Es por ello que los demandados no tienen que acreditar la titularidad de la propiedad que se arrogan, al pesar de la carga de la prueba sobre quien acciona.

Según reiterada doctrina jurisprudencial, no es imprescindible que dicho título consista en un instrumento público o documento privado, puesto que el derecho del actor puede justificarse por cualquiera de los medios probatorios admitidos por nuestra legislación e incluso a través de la posesión continuada durante el plazo y con las condiciones establecidas en los artículos 1941, 1959 y 1963 del Código Civil, para la prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio y derechos reales sobre esa clase de bienes, es decir, en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante más de treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe ( STS de 5 de diciembre de 1977).

Por último, es preciso señalar que la acción reivindicatoria exige la posesión por otro ya que para que prevalezca esta acción ha de demostrarse que el demandado posee actualmente los bienes reclamados. El efecto principal de la acción reivindicatoria es el de la restitución de la cosa con condiciones tales que no comporte limitación alguna en el ejercicio del derecho de uso y goce característico de la propiedad, cuando tal limitación no está amparada en la ley ( Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2006). Esta acción reivindicatoria es la realmente ejercitada en este caso, pues aunque en el encabezamiento de la demanda incidental se indica que se ejercita la acción declarativa, realmente en el suplico lo que interesa es la reintegración de la posesión por parte de la demandada, existiendo ciertas dudas o vacilaciones en los diferentes escritos de la parte actora sobre la actual posesión de la nave objeto de litigio, al mantener en el recurso frente a lo consignado en la demanda, que la viene poseyendo desde el año 2018.

Quinto.- Pues bien, como se ha señalado, el éxito de la acción ejercitada no viene determinado ni depende de la titulación que pueda tener la demandada en relación a la nave objeto de litigio sino de la que esgrime la parte actora, por lo que si bien no comparte la Sala la apreciación de la sentencia apelada sobre la nulidad del título aportado por la actora, la escritura de compraventa, por no haber sido otorgada por la concursada o su Administrador Concursal, ya que la inclusión de la finca en el inventario no constituye título de dominio, como se indica en la misma, contrariamente a lo que se declara en la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018 a la que se hace alusión en la sentencia, ello no va a producir la estimación de la acción ejercitada, pues como también se examina en la sentencia no concurren los restantes presupuestos necesarios para el éxito de la acción deducida.

Se aportan por la parte actora como título de propiedad una escritura pública de segregación y compraventa otorgada el día 19 de julio de 2018, en virtud de la que Don Marino, su esposa e hijos le transmitieron dos fincas rústicas, identificadas con los números NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad de O Barco de Valdeorras, existiendo sobre esta segunda finca una nave de una superficie de 2077 m². Mediante la acción ejercitada realmente se interesa la declaración de propiedad y la entrega de la nave que en la demanda se indica que posee la demandada y se ha incluido en el inventario de bienes en el concurso de acreedores de la misma, que se encuentra ya en fase de liquidación, habiéndose acordado su venta en subasta pública. Además de tal escritura pretende basar su dominio la demandante en un contrato de fecha 1 de junio de 2019 por el que la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de la Sierra de Casaio y Lardeira le cedió los derechos que ostentaba sobre los terrenos adquiridos para su destino a extracción, explotación y restauración, o para servir de escombrera o realizar caminos de paso.

De tales títulos no se considera que resulte cumplida la exigencia del justo título por la actora en los términos requeridos por la jurisprudencia, que exige la pertinente y suficiente justificación del dominio que se invoca, no equivaliendo a documento preconstituido. La escritura de 19 de julio de 2018 no contiene ninguna referencia a la nave objeto de litigio, ni su referencia catastral, ni especifica si se incluyó en el precio.

Según la propia escritura, "la trasmisión se contrae únicamente al terreno comprendido dentro de la parcela segregada que sea monte, erial, pastizal y todo el proveniente de bouzas, esté o no sepultado bajo escombreras, quedando excluído todo aquél que tenga diferente carácter". Por tanto, el suelo industrial o la nave no se podía incluir en lo vendido, por lo que el título de compraventa no incluye la nave objeto de litigio. Del precio estipulado por la compra de las dos fincas, 10000 euros, también ha de deducirse que no se incluyó el valor de la nave en la venta. En el informe pericial aportado por la demandante, emitido por Don Romualdo, se fijó el valor de la nave en 20000 euros, cantidad que para el supuesto de accesión ofreció la actora a la demandada. Sin embargo, el precio de la edificación ha de considerarse muy superior, pues en el seno del concurso, mediante auto de fecha 26 de enero de 2012, se autorizó judicialmente su arrendamiento por la cantidad de 6000 euros mensuales, en proporción al valor de la nave, que se fijó por el Administrador Concursal en 1.305.162,82 euros, habiéndose subvencionado 933.389,83 euros. El precio pagado resulta ínfimo en relación al valor real de la nave, por lo que no puede considerarse incluída en la operación.

Además, la citada nave nunca fue entregada a la actora reconociendo uno de los vendedores, Don Sergio, que no disponía de las llaves y, por ello, nunca pudo entregarlas. Así pues, ni la nave ni el suelo en que fue construida puede entenderse transmitida mediante la escritura pública de compraventa de la actora, como tampoco la parcela de 10000 metros cuadrados incluida en el inventario del concurso en que está ubicada en la nave. Lo cierto es que esa parcela no ha sido identificada por su situación, linderos, extensión, etc, en la forma exigida para el éxito de la acción reivindicatoria. Las fincas vendidas se han segregado de una finca matriz, encontrándose sin deslindar con anterioridad al otorgamiento, según se indica en la propia escritura, que incluso reconoce la inclusión dentro de su superficie de varios pueblos ("dentro... se encuentran enclavados núcleos de población de LARDEIRA y CASAYO"), no concretándose tampoco su superficie al referir "extensión superficial aproximada". Por tanto, dentro de las fincas vendidas podrían existir parcelas privadas propiedad de terceros que no fueron deslindadas. De hecho, también en el contrato de cesión celebrado con la Comunidad de Montes Vecinales en Mano Común de los montes de Lardeira y Casaio, de 1 de junio de 2019 se alude a la exclusión de "fincas partidas" que "el arrendatario queda obligado a respetar". Y ese reconocimiento deriva ya de una Sentencia de la Audiencia Territorial de A Coruña de 14 de diciembre de 1984 que niega la naturaleza comunal a parte de los montes en favor de los "derechos civiles que los vecinos tienen", esto es, de las fincas particulares. No sirve a los fines de identificación de las fincas, la mención a las coordenadas georreferenciadas incorporadas a la escritura de compraventa que se asignan a las parcelas segregadas al tratarse de datos suministrados por los otorgantes de la escritura, con utilidad administrativa. Sobre el valor de tales datos la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Galicia n.º 36/2016, de 4 de octubre, declara:

"IV.- Las SSTSJG 8/2010, de 12 de marzo ; 5/2011, de 4 de febrero ; y 20/2016, de 14 de abril, con abundante cita de sentencias del Tribunal Supremo, vienen manteniendo "que el principio de exactitud registral en su doble vertiente de legitimación - artículo 38 de la Ley Hipotecaria -

y fe pública - artículo 34 del mismo texto legal- se refieren exclusivamente a la existencia del derecho, a su titularidad y situación jurídica de la finca, pero nunca los meros datos físicos, de puro hecho, descriptivos (cabida, condiciones físicas, linderos, existencia real de la finca, etc.) se ven amparados y protegidos por la inscripción registral y ello por la sencilla razón de que tales datos reposan sobre las simples declaraciones de los otorgantes, que, como es bien conocido, por ser declaraciones de voluntad, no afectan a terceros aunque consten en escritura pública, de acuerdo con el artículo 1.218 del Código Civil y 319.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pues el fedatario público acredita que tales declaraciones se efectuaron a su presencia, pero no de

su veracidad intrínseca ( sentencias del TS de 5 y 10 de noviembre de 1988).

Esta doctrina no queda invalidada por las nuevas exigencias registrales de que la inscripción de la finca contenga, además de la descripción literaria, una representación gráfica, georreferenciada y coordinada con el catastro, porque tal descripción se incardina en un mero registro administrativo, cuya formación y mantenimiento son asimismo administrativos así como también sus efectos, de modo que se trata de un mero órgano de colaboración con los juzgados, tribunales y demás organismos públicos, "sin perjuicio - podemos leer en la exposición de motivos de la Ley de Catastro Inmobiliario - de la competencia y funciones atribuidas al Registro de la Propiedad, único que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles". ( artículos 9-a)- b) y 199.2 de la Ley Hipotecaria y artículos 1 , 2 y 3.2 de la Ley de Catastro Inmobiliario)."

Por todo ello, la parte actora ni ha acreditado la adquisición de la nave y el terreno sobre el que se asienta o la parcela en la que se ubica, ni tampoco esta finca y toda la superficie adquirida parece debidamente identificada sobre el terreno, no sólo por sus límites exteriores sino también por los enclaves o fincas particulares cuya existencia se ha probado.

En consecuencia, la acción ejercitada ha de ser desestimada, manteniéndose la resolución apelada, no siendo preciso el examen de la aplicación de las normas de la acción de los artículos 361 y siguientes del Código Civil al supuesto de litis, al no acreditarse la propiedad de la actora sobre el terreno edificado. Teniendo el edificio unido al suelo una importancia superior al mismo, las reglas aplicables, en todo caso, serían las de la accesión invertida que alega la parte demandada. Pero tal institución de creación jurisprudencial, aun de considerarse el terreno propiedad de la actora, tampoco resultaría de aplicación, conforme explica la Sentencia del Tribunal Supremo 246/2007, de 28 de febrero de 2007: " (...) no cabe hablar de accesión invertida cuando, como ocurre en el caso, se produce la construcción íntegramente sobre terreno ajeno, supuesto en el que rige en general el principio "superficies solo cedit" establecido en el artículo 358 del Código Civil, según el cual lo edificado en terreno ajeno pertenece, en principio, por accesión al dueño de este último «con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes», entre los que se encuentra el 361 que, excepcionalmente, sólo en el caso de buena fe del que edificare sobre suelo ajeno, establece un derecho de opción a favor del titular del terreno para hacer suya la obra previa indemnización u obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno. Pero, prescindiendo en el caso de la buena o mala fe con que actuara quien edificó, es lo cierto que falta un requisito esencial que se encuentra ínsito en la propia formulación de la norma y que impide su aplicación a favor del constructor, cual es el de que la construcción suponga un beneficio patrimonial para el dueño del terreno pues ello no ocurre cuando, como ahora sucede y no se discute, el titular dominical del suelo adquirió la propiedad, por título oneroso, cuando la obra se encontraba ya incorporada al mismo y, por tanto, su existencia ya se habría tenido en cuenta para establecer su prestación en el negocio de transmisión que en este caso fue concretamente el de dación en pago. La exigencia de tal requisito y su obviedad vienen refrendadas por la norma contenida en el artículo 364 del Código Civil que, al referirse a la mala fe concurrente del constructor y del dueño del terreno, dice que «se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse», lo que necesariamente implica que la construcción que genera derechos para el constructor de buena fe se ha de llevar a cabo una vez adquirida la propiedad por aquél del que se pretende la indemnización por la obra construida, pues en caso contrario éste carecerá de legitimación pasiva "ad causam" para soportar dicha acción."

Sexto.- En virtud de lo establecido en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es preceptiva la imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Procede decretar la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente