Sentencia Civil 207/2023 Audiencia Provincial Civil de Ourense nº 1, Rec. 643/2022 de 28 de marzo del 2023

Primero.- Por la representación de Doña Estrella actuando en representación de la comunidad de bienes que forma con Doña Leocadia y Don Juan Ramón y Doña Martina, subrogada en el contrato de arrendamiento de la vivienda ubicada en el piso NUM000 del edificio n.º NUM001 de la CALLE000 de Ourense suscrito el día 1 de junio de 1970 por su padre Don Arcadio, se presentó demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra Don Víctor, alegando que habiendo realizado en el edificio obras exigidas por la Administración el importe que correspondía al piso arrendado por el demandado, le fue comunicado en reiteradas ocasiones sin que él mismo se hubiera opuesto a su pago o lo hubiera hecho efectivo, advirtiéndole en la última comunicación de que en caso de no pagar lo adeudado presentaría la correspondiente demanda, sirviendo el requerimiento a los efectos de la enervación de la acción. No habiendo obtenido respuesta se solicita en la demanda que se declare el desahucio por falta de pago de la cantidad que deba de considerarse asimilada a la renta y se condene al demandado a dejar el inmueble libre y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no verificarlo en la forma prevista en el artículo 440.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, condenándole igualmente a abonar a la actora la suma de 6,80 euros, más los intereses legales procedentes.

El demandado se opuso la demanda alegando la improcedencia de la acumulación de acciones al no adeudarse renta alguna; y en relación al fondo del asunto mantuvo que el arrendador no puede repercutir sobre el arrendatario el importe de las obras de conservación y mejora pues su realización le viene impuesta en el artículo 1554. 2 del Código Civil, y en los artículos 21 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, no debiendo el arrendatario abonar su importe, sin que en las obras ejecutadas por la actora tengan cabida las que el art.10.3 a de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 permite repercutirle. En cualquier caso, en relación a las obras ejecutadas alegó que no se le había notificado ni su realización ni su importe, mostrando su disposición a abonarlas de una sola vez.

En la sentencia dictada en primera instancia se estimó íntegramente la demanda en base a lo dispuesto los artículos 107 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, considerando que la parte actora había dado cumplimiento a las obligaciones impuestas por los citados preceptos para repercutir sobre el inquilino el importe de las obras, sin que el mismo pese a las sucesivas comunicaciones y requerimientos que se le dirigieron, hubiera satisfecho la cantidad que, en atención a las características de la vivienda, le correspondía. El impago de dicha suma fundamenta la acción resolutoria del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, declarando por ello el desahucio y condenando al demandado a abonar la suma de 6,80 euros, así como las cantidades que se devengasen hasta la fecha en que se entregase a la actora la vivienda.

Frente a dicha resolución se interpone por la parte demandada el presente recurso de apelación en el que insiste en la imposibilidad de acumulación de la acción resolutoria y la acción de reclamación de las cantidades asimiladas a la renta; alegando como cuestión nueva la caducidad de la acción y oponiéndose al fondo al entender que el importe de las obras realizadas no puede repercutírsele y tampoco puede fundamentar la acción de desahucio por falta de pago y que su ejecución no le fue notificada ni comunicado su importe. La parte actora se opuso al recurso solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

Segundo.- El contrato objeto de litis se celebró el día 1 de junio de 1970, entre el padre de la demandante como arrendador y la madre del demandado como arrendataria. El contrato se celebró así bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, de forma que con la entrada en vigor de la LAU de 1994, le resulta de aplicación la Disposición Transitoria Segunda, que declara: "Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria". En cuanto al apartado 10.3 letra c) prevé que "podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964".

La cuestión que se plantea es si resulta repercutible al arrendatario el importe de las obras necesarias realizadas en el inmueble en relación a aquellos contratos que se hubieran celebrado en una fecha posterior a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964.

El problema en principio fue resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 305/2009 de 21 de mayo del 2009, señalando: "La normativa expresada señala que el arrendador puede repercutir el importe de las obras de reparación necesarias en el arrendatario para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con otras reglas alternativas ofrecidas por la propia Disposición Transitoria.

La Disposición Transitoria segunda hace mención al sistema jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -sin diferenciar entre los anteriores y posteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1964-, pero la Disposición Transitoria Primera de la misma Ley se concreta a los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1985.

La cuestión controvertida consiste en la determinación de si el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, invocado por la Disposición Transitoria segunda de la Ley vigente, se dirigía sólo a aquellas viviendas cuyo arrendamiento persistiera a la fecha de entrada en vigor de la Ley de 1964, y no a los posteriores.

Por otra parte, el artículo 107 de Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 preveía que, con carácter general, las reparaciones necesarias a fin de conservar a vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serían de cargo del arrendador.

Esta sede ha sentado que la principal obligación del arrendador, después de poner al arrendatario en posesión de la cosa, es la de mantenerle en el goce pacífico de la misma, para lo cual deberá realizar cuantas reparaciones sean precisas.

La Sala Primera del Tribunal se ha pronunciado con relación a que, cuando la cuantía de la renta era especialmente baja, no cabía obligar al arrendador a soportar las obras necesarias, siendo que ello no pasaba de ser una excepción que no justifica el establecimiento de este régimen con mención a los arrendamientos con una renta de mercado, conforme acaecía con muchos de los posteriores a la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, o que la tendrían una vez efectuada la actualización de rentas prevista en la Disposición Transitoria segunda ; en esta posición, la STS de 16 de mayo de 1995 ha argumentado que "Ha de analizarse, pues, si esas reparaciones son a cargo del arrendador, o si los arrendatarios deben satisfacer la compensación parcial fijada en el artículo 108. La Audiencia entendió que son éstos los obligados, porque el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, resultó afectado por el artículo 1, número 2º, de la Ley de 1 de octubre de 1980 y el Real Decreto Ley de 12 de diciembre de 1980, que en su artículo 3 establece . La palabra entiende que es referida tanto a los anteriores como a los posteriores a la entonces vigente Ley de Arrendamientos de 1964. En segundo lugar, dice la Audiencia de la Disposición Derogatoria de la Ley de 1 de octubre , que comprende a cuantas disposiciones se opongan a las medidas restrictivas de las elevaciones de renta acordadas por la coyuntura económica, y fueron éstas contempladas nuevamente en el Real Decreto Ley 15/1980, de 12 de diciembre, en el que se acordó que las revisiones legalmente autorizadas de rentas o por pacto expreso de las partes, no sufrieran elevaciones superiores al 90% de la variación del índice de precios al consumo. Y a continuación el artículo 3 declara . Estos preceptos deben entenderse solamente aplicables: a los contratos contemplados por el artículo 108, el cual sólo se refiere a los relacionados en el artículo 95, pues así lo dice claramente el texto del artículo 108 , y este artículo 95 habla de las viviendas y locales de negocio, cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta Ley (la de 1964); a los locales de negocio y viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 de la Ley de 1964 (ninguno aplicable al caso). Pues bien, de su lectura se desprende que siendo a partir de la ley de 1964, por disposición expresa del artículo 97, libre la determinación de las rentas de viviendas y locales de negocio, en modo alguno le son aplicables unas normas que tienen por finalidad corregir las rentas no pactadas libremente. La palabra en la que hace especial hincapié la sentencia de la Audiencia, no comprende a los contratos posteriores a la Ley de 1964 y, en consecuencia, están mal interpretados los preceptos que señala el recurrente y aplicado indebidamente el artículo 108, en su relación con el artículo 95; así como infringido por inaplicación el artículo 107. Nada tiene que ver con el caso, ni la equidad ni la analogía que invoca la sentencia de instancia, como no sea para poner de manifiesto que la ley no permite adoptar la interpretación dada".

En síntesis, la recién mencionada STS viene a declarar que el sentido del artículo 108 encuentra su contrapartida en el artículo 97, los dos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, debido a que cuando los precios de la renta se han pactado libremente, y con el establecimiento de las oportunas cláusulas de estabilización, el arrendador no precisa repercutir el importe de las obras necesarias al arrendatario para el mantenimiento de la cosa arrendada en el estado de servir al fin destinado; sin embargo, esta necesidad tendrá lugar en aquellos casos en que la renta y sus posibles actualizaciones aparecen intervenidas por la Administración Pública, pues en tales supuestos no debe exigirse al arrendador que mantenga la cosa arrendada con su exclusivo peculio, en estado de servir a su objetivo, cuando no se le permita la percepción por el uso cedido de la misma del importe de su valor en el mercado."

Concluye así que el art. 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando estas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de rentas. El equilibrio de prestaciones no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la LAU de 1964, que liberaliza la determinación de las rentas en su art. 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994, en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización.

No obstante, con posterioridad, en la Sentencia de 30 de octubre de 2013, el Tribunal Supremo vino a la establecer una excepción para el caso de que las obras no sean simplemente las necesarias para la adecuación del inmueble (no se trata de obras que tenga que hacer el arrendador en la finca de forma voluntaria u obligatoria y para cumplir con las obligaciones del art. 1554.2 del Código Civil), si vienen impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa, siendo posible la repercusión en los contratos aunque sean posteriores a 1964; lo cual se reitera en las Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2014 y 26 de noviembre 2014.

En estas resoluciones se habla de excepción a la regla general establecida en la Sentencia de 2009, aunque no es propiamente tal, limitándose a declarar y justificar la inaplicabilidad del artículo 108, como dice la última resolución citada, pero a la vez declara que está "establecida por una Ley. En su Disposición Transitoria Segunda (contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985), apartado c (otros derechos del arrendador), estipulación 10.3, la Ley 239/1994, de 24 de noviembre, reguladora de los Arrendamientos Urbanos, establece que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes: 1ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme".

Concretamente los contratos posteriores a la LAU de 1964 sólo cabe la repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario acordadas por resolución judicial o administrativa firme, hallándose el presente supuesto en ese último caso, por lo que es posible la repercusión por las obras por parte del arrendador en el inquilino.

Tercero.- La facultad del arrendador de repercutir por obras pretendida en la demanda ha de ejercitarse conforme a unas determinadas reglas exigidas en los artículos 107 y concordantes de la LAU de 1964. El citado precepto establece: "Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán a cargo del arrendador". El artículo 108, por su parte, señala:

"1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 25 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.

- Ley 46/1980,1 octubre («B.O.E.», 13 octubre). Eleva el porcentaje al 12 por 100: art. 1.2.

2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los Ayuntamientos y abonadas por el arrendador.

3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95.2; 96.6; 99.2, y 100.4."

Y por último, el artículo 109, dispone:

"1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquéllos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.

2. En todo lo demás, relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas 2.ª y 5.ª del artículo 101.2.". Conforme al citado art. 101 el arrendador A de notificar por escrito o al inquilino o la cantidad que debe abonar y el inquilino puede optar por escrito o sea aceptada o no la obligación de pago o sea la rechaza, interpretando se su silencio como aceptación tácita. Si el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuera a legitima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato o si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si al demandado consignar y, antes de contestar a la demandada las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa si hubiera producido ( art. 101.2 5ª LAU). La falta de contestación al requerimiento efectuado por el arrendador ha suscitado la cuestión relativa a determinar el alcance de este silencio. La Sentencia del Tribunal Supremo 848/2010 de 27 de diciembre resuelve la cuestión en relación a la actualización de rentas, equiparable al presente supuesto, por remisión del artículo 108 en los siguientes términos:

"i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización.

En defensa de este criterio se aduce que, con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964, ya que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964, (que era de tres meses y de caducidad).

ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la actualización pretendida. En definitiva, el silencio del arrendatario equivale a los supuestos en los que el arrendatario, aun considerando correcta la actualización, se opone a ella expresamente. ( DT2ª, D. 11, regla 6ª LAU)."

Y seguidamente resuelve:

"A. Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe. ( SSTS 15/07/04 [RC n.º 2443/2008 ], 20/07/2006 [RC n.º 2534/1999 ]

B. Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «La incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehaciencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 .

»Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de "acreditar" los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.»

En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994". En este caso, el arrendatario fue requerido en varias ocasiones de pago de la cantidad cuyo abono le correspondía por obras realizadas a instancia de la Administración, sin que hubiera contestado a tales requerimientos entendiéndose que ha aceptado tácitamente su pago sin que lo hubiera verificado. Por ello, no existiendo un rechazo de la cantidad reclamada no estaba el arrendador obligado a optar por la resolución del contrato o la reclamación de cantidad ni tampoco es de aplicación el plazo de caducidad de tres meses aludido en el recurso, sobre el que ninguna alegación se realizó en la instancia.

Cuarto.- Finalmente, es preciso resolver si es posible el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago en base al impago de la cantidad que el arrendador puede repercutir al arrendatario por obras exigidas por la Autoridad; esto es, si pueden considerarse cantidades asimiladas a la renta, conforme al artículo 114.1 de la LAU de 1964.

Dicho precepto incluye como causa de resolución del contrato de arrendamiento urbano, sea de vivienda o de local de negocio, junto con la falta de pago de la renta, la de las cantidades asimiladas a la renta cuyo abono debe asumir el arrendatario por mandato legal. No explica la Ley, sin embargo, qué debe entenderse por cantidades que a la renta se asimilan, por lo que el concepto debe ser contemplado con lo que en cada momento establezca la legislación aplicable ( SSTS de 26 de septiembre de 2008 y 7 de noviembre 2008).

Pues bien a tal efecto la Sentencia del Tribunal Supremo 416/2010, de 7 de julio de 2011 declara: "Bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, los supuestos referidos a "cantidades asimiladas" se correspondían a diferencias en el coste de servicios y suministros y las cantidades derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador ( SSTS de 13 de noviembre y 19 de diciembre de 1960, 10 de marzo, 20 de septiembre y 7 de noviembre de 1961, 9 de marzo de 1962, 6 de junio de 1964, 13 de marzo de 1961 y 11 de marzo de 1977, entre otras). Como veremos seguidamente, el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, actualmente en vigor, lleva a considerar que merece esta misma consideración de "cantidades asimiladas" el importe del coste de los servicios y suministros. Así, el contrato objeto de examen se celebró el 1 de diciembre de 1947, lo que supone, en aplicación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10.3 y 10.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según las reglas establecidas en el apartado 10.3 del apartado C) de la referida Disposición Transitoria, así como el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley. Todo ello, unido la necesidad de interpretar las normas conforme a su espíritu y finalidad ( artículo 3 del Código Civil), permite considerar que la causa resolutoria prevista en el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 comprende, en la actualidad, el impago de los importes referidos tanto a servicios y suministros producidos a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 como al importe de las obras necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido. Ello, además, porque el arrendatario está obligado a su pago con carácter periódico y una interpretación integradora de ambas normas, la vigente y el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 1964, lleva a estimar su necesaria calificación como "cantidad asimilada a la renta", según la expresión utilizada por el artículo 114.1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Una interpretación diferente obligaría a forzar al arrendador a iniciar procedimientos sucesivos de reclamación contra el arrendatario incumplidor respecto de una obligación periódica de la que debe responder durante la vigencia del contrato, lo que exige su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación de pago de la renta. Esta línea de interpretación ya ha venido siendo recogida por esta Sala respecto al incumplimiento de otras obligaciones, como es el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles por el arrendatario ( sentencia del pleno de la Sala de 12 de enero de 2007, cuya doctrina ha sido reiterada en las SSTS de 24, 25 y 26 de septiembre, 3 y 8 de octubre y 7 de noviembre de 2008), e incluso en relación al incumplimiento del pago de servicios y suministros ( STS de 15 de junio de 2009). Finalmente, la misma decisión que ahora se adopta, se ha mantenido previamente en la reciente STS de 10 de marzo de 2010".

Así pues, considerándose que el importe de las obras necesarias ejecutadas en la vivienda por el arrendador es una cantidad asimilada a la renta cuyo impago permite ejercitar la acción de desahucio por falta de pago, en este caso, la acción ejercitada basada en el impago de la cantidad repercutida ha de ser estimada desestimándose el recurso de apelación interpuesto por el demandado.

Quinto.- En virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es preceptiva la imposición de las costas al apelante.

Procede decretar la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Por lo expuesto la Sección Primera de la Audiencia Provincial pronuncia el siguiente