Sentencia Civil Audiencia Provincial de Pontevedra, de 04 de Marzo de 2004

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cambados, con fecha 17 de octubre de 2003, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:}

^{"Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta en su día por la Prucuradora Sra. Santos García DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a Juan Francisco, Mariana, Blanca Y Octavio de las pretensiones formuladas contra ellos en este proceso, así como CONDENAR a la DIRECCION000 y a Verónica, Andrea, Almudena e María Purificación a pagar las COSTAS causadas en el mismo.".}

^{SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la Procuradora Sra. Santos García EN NOMBRE Y REPRESENTACIÓN DE DIRECCION000 y otros, se interpuso recurso de apelación que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 4 de marzo de 2004 para la deliberación de este recurso.}

^{TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.}

^{FUNDAMENTOS JURIDICOS}

^{PRIMERO.- En virtud del precedente recurso por los apelantes Dª Beatriz y otros se pretende la revocación de la sentencia desestimatoria de la demanda dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 170/01 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cambados alegando que en la escritura de obra nueva y división horizontal de su edificio figura el sótano I destinado a garaje como elemento común, que así ha sido viniendo disfrutado por los propietarios de los pisos sin que el hecho de que tenga una cuota asignada y sea susceptible de aprovechamiento independiente modifique esta titularidad. La calificación que del título realiza el Registrador de la Propiedad no puede modificar su dominio.}

^{Los demandados Dª Dolores, D. Juan Francisco y Dª Blanca se oponen al recurso atribuyen a un error de la escritura la calificación de elemento común del sótano, han sido ellos los que han dado permiso a los propietarios de los pisos para que lo usasen y pagado desde siempre los impuestos}

^{que al sótano correspondían. En ninguna de las escrituras de venta se les atribuye a los propietarios una cuota prorrateada sobre el sótano.}

^{SEGUNDO.- Plantea correctamente el juzgador a quo la cuestión principal objeto de litis a propósito de la naturaleza común o privativa del sótano destinado a garaje en el inmueble de litis acudiendo para ello a los}

^{artículos 1285 y 1282 del C. Civil a propósito de la calificación como común que se hace en la escritura de obra nueva y división horizontal de fecha 30 de Agosto de 1979 y que, sin embargo, el Sr. Registrador de la Propiedad inscribe como privativa el 4 de julio de 1980 atendiendo al su naturaleza de finca independiente ya que conforme al párrafo 2º del número 4º del Art. 8 de la Ley Hipotecaria tiene aquel carácter, se le asignó un número correlativo y literal y también tiene una específica cuota de participación que, en relación al valor total del inmueble, le sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios precisamente de los elementos comunes.}

^{Los apelantes aducen infracción por la sentencia del artículo 3-b), párrafo segundo de la Ley de Propiedad Horizontal en relación a los artículos 1 y 17 de la Ley Hipotecaria, a fin de interesar que la planta de garaje sea declarada elemento común y sus plazas puedan ser utilizadas indistintamente por todos los copropietarios como elementos anexos a su piso o local, a la comunidad le asista el derecho de disfrutarlas.}

^{La prueba practicada en los presentes autos revela que, en efecto, en la mentada escritura de división horizontal de 30 de agosto de 1970, después de describir al sótano I}

^{como "Local número UNO: situado en la planta de sótano, sin dividir, destinado a garaje, con entrada independiente por la calle nº 9,; de superficie CIENTO CUARENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS.- Linda: (...) Se le asigna una cuota de participación en beneficios y cargas y en relación al total valor del inmueble en doce enteros por ciento;" a continuación la segunda norma de la Propiedad Horizontal describe en la 1ª) " Serán elementos comunes del Edificio, además de los que establece el Art. 396 del Código Civil y Ley especial de 21 de Julio de 1960, el Sótano o finca número 1, destinada a garaje, antena colectiva de televisión y caldera de calefacción". Por los argumentos que vimos supra el Sr. Registrador de la Propiedad la inscribe como finca privativa.}

^{También quedó demostrado que las ventas de las viviendas que llevaron a cabo los demandados no comprendieron plaza de garaje alguna en el sótano, por lo que los adquirientes no abonaron precio por este concepto ni tampoco se les otorgaba ningún derecho de uso sobre ellas según obra en las escrituras de las demandantes aportadas a autos. Es más, el testigo D. Fermín, que ostentó la titularidad de un piso en el mentado edificio y le vendió a la ahora demandante Dª Almudena pone de manifiesto claramente en el acto del juicio que ya le expresó a su compradora que la venta del piso no comprendía ninguna plaza de garaje, y efectivamente no consta en ninguna de las escrituras. También está probado que cuando aparcaba en el sótano lo hacía siempre con el consentimiento de los apelados a los que pedía "permiso", como clara muestra de reconocimiento de titularidad por su parte. No se deduce de ello como pretenden las apelantes la existencia de argumento alguno en apoyo de su pretensión por cuanto no puede tratarse de un olvido en la escritura - que, además, sería reiterado - habida cuenta del interés económico de las plazas de garaje sobre las que en ningún momento se les atribuye ningún derecho, y mucho menos como "la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes" a que alude el Art 3 de la LPH.}

^{Avalan, por lo demás la interpretación sostenida en la recurrida otros datos, que ya han sido correctamente puestos de manifiesto por el Juzgador a quo, los que si bien, por sí solos no sería suficientes para sostener el carácter privativo del sótano, en su conjunto constituyen un todo que permite tal consideración tales como la descripción minuciosa de las cláusulas que "apuntan al carácter privativo de la finca más extensas y concretas que las alusiones al carácter común que también aparecen en la escritura", que resultarían innecesarios en otro caso. Es de destacar también que el porcentaje de participación que se atribuye a los sótanos en el total del edificio no se prorratea entre los titulares de los pisos, como se debiera haber hecho de haber sido la intención de los promotores la consideración de elemento común del sótano uno, sin embargo, ha quedado probado en autos que todos los gastos de contribución u otros tributos, gastos o derramas han sido satisfechos por los demandados desde la construcción del inmueble por más que la única actora presente el día del acto del juicio, Sra. Verónica sostuviese lo contrario ya que no lo prueba en ningún momento al contrario que los actores con apoyo en las manifestaciones del testigo Sr. Constantino.}

^{Por último, y como colofón a las anteriores consideración fácticas reveladoras de la titularidad privativa del local de litis se aúna la calificación del Registrador de la Propiedad como tal en fecha 4 de julio de 1980, esto es antes de proceder a la venta de los pisos por parte de los promotores, y que los terceros adquirentes no pueden desconocer habida cuenta del principio de publicidad que rige su actuación ni se ha destruido la presunción de correspondencia entre la realidad física y registral a que alude el Art. 38 de la LPH. Es por ello que cuando los apelantes efectuaron las respectivas adquisiciones tenían a su disposición el Registro de la Propiedad que desde 1980 publicaba la realidad privativa del sótano de litis y sobre el que no se les otorgaba ningún derecho. En este sentido la STS de 27 de mayo de 1.993, entre otras, hacen referencia a la inoponibilidad a terceros de pactos relativos a la estructura, configuración y distribución que consta en el Registro de la Propiedad, insistiendo esta última sentencia en que para su oposición a tercero, "los propietarios del edificio tenían que haber trasladado la modificación o alteración al Registro, cosa que podían hacer por ser precisamente los únicos propietarios, pero al no actuar así vendieron lo que en el Registro constaba respecto a los elementos comunes, sin modificación alguna", resaltando "el peligro e inseguridad jurídica que introduce, al infringir el principio de exactitud registral", y en el caso esa modificación sí se produjo antes de procederse a las ventas de los pisos a los actores sobre las que no puedan alegar desconocimiento.}

^{En definitiva, aunque en la primitiva redacción del Código Civil en el artículo 396 se incluía a los sótanos como elemento común, fue, sin embargo objeto de supresión por la modificación operada por la Ley de 21 de julio de 1960, sobre Propiedad Horizontal, que los excluyó y su calificación conceptual como elemento común del edificio y su naturaleza es privativa cuando impone partir, en principio, de que los sótanos no pueden reputarse como elementos comunes por naturaleza (Sentencias de 10-5-1965, 9-6-1967 y 5-5-1986) por no estar incluidos en el referido artículo 396; de modo que si bien nada impide su calificación como elemento común tal naturaleza ha de constar claramente como tal en el título constitutivo y en nuestro caso ha quedado demostrado que, aunque lo menciona como tal, sin embargo, ello se trató de un error que rectificó por el Registro de la Propiedad en su labor calificadora y que, sobre todo los actos posteriores con trascendencia jurídica vinieron a ratificar en el sentido de atribuirle naturaleza privativa al Sótano Uno que los comuneros nunca vinieron disfrutando como de uso común, ni compraron una participación en el mismo ni satisfacieron desde las respectivas adquisiciones ningún tributo, gasto o derrama en relación al mismo por más que lo ocupasen con el beneplácito y autorización de sus legítimos dueños.}

^{TERCERO.- En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.}

^{En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.}

^FALLAMOS

^{Que desestimando el Recurso de Apelación formulado por Beatriz, Dª Verónica, Dª Andrea, Dª Almudena, Dª María Purificación y la DIRECCION000 de O Grove representadas por la Procuradora Dª Raquel Santos García contra la Sentencia dictada en los autos de Procedimiento Ordinario nº 170/01 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cambados la debemos confirmar y confirmamos con imposición de las costas a los apelantes.}